LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH CHÍNH SÁCH và PHÁP LUẬT về bồi THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG mặt BẰNG lí LUẬN và THỰC TIỄN

Vì vậy quan trọng là phải có chắnh sách bồi thường tương xứng với giá trị ựất ựai, tài sản, với những chi phắ ựầu tư trên ựất mà người sử dụng ựất ựã bỏ ra và cả những thiệt hại vô hình

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Ts Phan Trung Hiền Huỳnh Thị Thùy Trang

Bộ môn: Luật Hành Chính MSSV: 5062513

Lớp: Luật Hành Chính K32

CẦN THƠ, 5/2010

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

-


   -

Cần Thơ, ngày tháng 5 năm 2010

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

-


   -

Cần Thơ, ngày tháng 5 năm 2010

MỤC LỤC

Tran g LỜI NÓI ðẦU 1

Lí do chọn ñề tài 1

Mục ñích nghiên cứu 1

Phạm vi nghiên cứu 2

Phương pháp nghiên cứu .2

Kết cấu luận văn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 4

1.1 Một số khái niệm về thu hồi ñất, bồi thường, bồi hoàn, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi giải phóng mặt bằng 4

1.1.1 Khái niệm về thu hồi ñất 4

1.1.2 Bồi thường, bồi hoàn, ñền bù 5

1.1.3 Hỗ trợ .7

1.1.4 Tái ñịnh cư .7

1.2 Mục ñích, ý nghĩa của việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng .8

1.2.1 Mục ñích .8

1.2.2 Ý nghĩa .8

1.3 Lược sử hình thành và phát triển chính sách bồi thường khi giải phóng mặt bằng .9

1.4 Nguyên tắc bồi thường và thiệt hại ñược bồi thường khi giải phóng mặt bằng 12

1.4.1 Nguyên tắc bồi thường 12

1.4.2 Thiệt hại ñược bồi thường 13

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VÀ ðÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG ðỐI VỚI ðẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG .16

2.1 Chủ thể thực hiện bồi thường khi giải phóng mặt bằng .16

2.1.1 Cơ quan hành chính Nhà nước cấp Trung ương 16

2.1.2 Cơ quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương .17

2.1.3 Tổ chức phát triển quỹ ñất .18

2.1.4 Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng cấp huyện .19

2.1.5 Hội ñồng bồi thường .21

2.2 Chủ thể ñược bồi thường khi giải phóng mặt bằng .22

2.3 ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất khi giải phóng mặt bằng .24

2.4 Chính sách bồi thường ñối với ñất khi giải phóng mặt bằng 26

2.4.1 Bồi thường ñối với ñất nông nghiệp của hộ gia ñình,cá nhân .26

2.4.1.1 ðịnh nghĩa và phân loại .26

2.4.1.2 Hình thức bồi thường .27

2.4.2 Bồi thường ñối với ñất phi nông nghiệp .29

2.4.2.1 ðất phi nông nghiệp không phải là ñất ở 29

2.4.2.2 ðất phi nông nghiệp là ñất ở 31

2.5 Diện tích và giá ñất tính bồi thường .32

2.5.1 Diện tích ñất tính bồi thường .32

2.5.2 Giá ñất tính bồi thường .33 2.6 ðịnh giá và phương pháp ñịnh giá trong bồi thường

khi giải phóng mặt bằng 35

2.6.1 ðịnh giá 35

2.6.2 Phương pháp ñịnh giá .36

2.7 Quy ñịnh về bồi thường trong trường hợp không thu hồi ñất 38

2.8 Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường khi giải phóng mặt bằng 39

CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH VÀ ðÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ðỐI VỚI CÁC LOẠI TÀI SẢN KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 42

3.1 ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñối với tài sản 42

3.1.1 Hành vi 42

3.1.2 Hậu quả .43

3.1.3 Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả .43

3.2 Mối quan hệ giữa ñất và tài sản trong bồi thường .44

3.2.1.Tài sản ñược bồi thường .44

3.2.2 Thời ñiểm xác lập tài sản trên ñất 45

3.2.3 Tính hợp của ñất và tài sản gắn liền với ñất .46

3.3 Bồi thường ñối với công trình xây dựng .47

3.3.1 Công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước 47

3.3.2 Công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước .50

3.3.2.1 Trường hợp phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng 50

3.3.2.2 Trường hợp phải tháo dỡ một phần công trình xây dựng 54

3.4 Bồi thường ñối với cây trồng, vật nuôi 54

3.4.1 Bồi thường ñối với cây trồng 54

3.4.2 Bồi thường ñối với vật nuôi 57

3.5 Bồi thường ñối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, ñình, chùa, am, miếu .57

3.6 Bồi thường ñối với mồ mả 58

3.7 Những thiệt hại chưa ñược pháp luật quy ñịnh về bồi thường thiệt hại trong trường hợp không thu hồi ñất .59

CHƯƠNG 4 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN .61

4.1 Thực trạng .61

4.1.1 Vấn ñề về giá ñất trong bồi thường .61

4.1.2 ðất nông nghiệp ñang bị thu hẹp dần .64

4.1.3 Thiệt hại vô hình chưa ñược tính bồi thường .69

4.1.4 Những thiệt hại chưa ñược pháp luật quy ñịnh tính bồi thường trong trường hợp không thu hồi ñất .70

4.1.5 Bồi thường công trình xây dựng trong một số trường hợp ñặc thù .76

4.2 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật về bồi khi giài phóng mặt bằng 79

4.2.1 Tăng cường biện pháp bảo vệ quỹ ñất nông nghiệp và tạo việc làm cho nông dân bị thu hồi ñất 79

4.2.2 Cần hoàn thiện hơn quy ñịnh về giá ñất .80

4.2.3 Quy ñịnh bồi thường ñối với thiệt hại vô hình .81

4.2.4 Vấn ñề hoàn trả nghĩa vụ tài chính .82

4.2.5 Quy ñịnh về bồi thường ñối với một số tài sản 84

KẾT LUẬN .87

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Thật vậy, nhu cầu xây dựng, chỉnh trang bộ mặt ựô thị, nông thôn là nhu cầu cần thiết ựể xây dựng ựất nước Ộngày càng to ựẹp hơn, ựàng hoàng hơnỢ đáp ứng nhu cầu ựó Nhà nước ựã tiến hành giải phóng mặt bằng và thu hồi ựất dành một tỉ

lệ ựất cho quy hoạch xây dựng Khi ựó, một bộ phận dân cư sẽ phải di dời khỏi nơi ựang sinh sống thay ựổi gần như hoàn toàn cuộc sống ựể giao lại ựất cho nhà nước nhằm phục vụ phát triển ựất nước Họ là những người ựóng góp vào sự phát triển chung nên lợi ắch riêng của họ cần ựược bảo vệ Do vậy, Nhà nước luôn có chắnh sách bồi thường thiệt hại cho những người bị thu hồi ựất

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất không còn là chuyện của chủ ựầu tư mà vấn ựề này hiện nay ựang là mối quan tâm của toàn xã hội Chắnh sách bồi thường là một chắnh sách quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn ựến nhiều ựối tượng và lĩnh vực khác nhau Do ựó, một khi thực hiện không tốt chắnh sách này

sẽ tạo ra hậu quả khó lường Vì vậy quan trọng là phải có chắnh sách bồi thường tương xứng với giá trị ựất ựai, tài sản, với những chi phắ ựầu tư trên ựất mà người

sử dụng ựất ựã bỏ ra và cả những thiệt hại vô hình mà người có ựất bị thu hồi phải chịu từ việc thu hồi ựất của Nhà nước Làm thế nào ựể có chắnh sách bồi thường tương xứng ựể người có ựất bị thu hồi cùng ỘựượcỢ trong cái ỘựượcỢ chung của xã hội là vấn ựề Nhà nước và mọi người luôn quan tâm

Từ tắnh cấp thiết và thực tiễn ựó nên người viết ựã chọn ựề tài ỘChắnh sách

và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằngỢ làm luận văn tốt nghiệp của mình Với ựề tài này thì trước ựây ựã có nhiều tác giả nghiên cứu Tuy nhiên hiện nay chắnh sách này có nhiều thay ựổi do sự ra ựời của Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT nên người viết tiếp tục chọn ựề tài này ựể nghiên cứu

2 Mục ựắch nghiên cứu

Cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện ñại hóa, diện tích ñất sản xuất nông nghiệp, ñất ở, ñất sản xuất kinh doanh của nhiều ñịa phương bị thu hẹp thì việc bồi thường ñược các cấp ủy ðảng, chính quyền quan tâm tập trung lãnh ñạo, chỉ ñạo thực hiện với quan ñiểm tốt nhất cho người có ñất bị thu hồi Nhưng trong thực tế họ vẫn là người chịu thiệt thòi, cuộc sống gặp phải khó khăn ñòi hỏi phải có nhiều giải pháp quan tâm, chăm lo ñến ñối tượng này ñặt ra như một cấp thiết Mục ñích của người viết trong luận văn là tìm hiểu pháp luật về bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Song song ñó, ñề tài cũng phản ánh và ñánh giá thực trạng của pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng Cuối cùng, người viết ñưa ra một số ý kiến ñóng góp, góp phần hoàn thiện chính sách và pháp luật

về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

4 Phương pháp nghiên cứu

ðể thực hiện luận văn, người viết vận dụng những kiến thức ñã có kết hợp với thu thập, tổng hợp các tài liệu liên quan ñến “Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng” Bên cạnh ñó, người viết còn sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, phân tích luật viết, kết hợp lí luận với thực tiễn ñể góp phần làm rõ ñề tài này

5 Kết cấu luận văn

Luận văn gồm có 3 phần: Lời nói ñầu, phần nội dung và phần kết luận

Phần nội dung gồm có 4 chương

Chương 1 : Tổng quan về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Mục ñích của chương này là mang ñến cho người ñọc những hiểu biết khái quát

về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Chương 1 gồm những nội dung cơ bản như: Khái niệm, mục ñích, ý nghĩa của bồi thường thiệt hại, lịch sử hình thành chính sách bồi thường, nguyên tắc bồi thường, các loại thiệt hại ñược bồi thường

Chương 2: Phân tích và ñánh giá pháp luật về chính sách bồi thường ñối với ñất khi giải phóng mặt bằng

Trên cơ sở những kiến thức chung của chương 1, ở chương 2 người viết ñi vào phân tích và tìm hiểu những quy ñịnh pháp luật về chủ thể thực hiện bồi thường, ñiều kiện ñược bồi thường, quy ñịnh bồi thường ñối với các loại ñất, một số thiệt hại ñược bồi thường trong trường hợp không thu hồi ñất

Chương 3: Phân tích và ñánh giá pháp luật về chính sách bồi thường thiệt hại ñối với các loại tài sản khi giải phóng mặt bằng

Ở chương này người viết tìm hiểu về ñiều kiện ñược bồi thường, chủ thể ñược bồi thường, quy ñịnh về bồi thường thiệt hại ñối với các loại tài sản, những thiệt hại mà chưa ñược bồi thường trong trường hợp không thu hồi ñất…

Chương 4: Thực tiễn pháp luật về chính sách bồi thường khi giải phóng mặt bằng và một số kiến nghị góp phần hoàn thiện

Trên cơ sở tìm hiểu pháp luật về chính sách bồi thường thiệt hại ở chương 2 và chương 3 Ở chương này người viết nêu những thực trạng của chính sách bồi thường và sau ñó là ñưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Em xin chân thành cám ơn Thầy, Cô Trường ðại học Cần Thơ và Thầy, Cô trong Khoa Luật ñã truyền ñạt kiến thức cho em trong thời gian qua ñể em có thể hoàn thành bài viết này ðặc biệt em xin chân thành cám ơn Thầy Phan Trung Hiền ñã tận tâm hướng dẫn giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Do thời gian

có hạn và kiến thức còn hạn chế nên luận văn còn nhiều ñiểm chưa hoàn thiện mong quý thầy cô và các bạn ñóng góp ý kiến ñể luận văn hoàn chỉnh hơn Em xin chân thành cám ơn!

CHƯƠNG 1 TỒNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Nước ta trong một thời gian dài chủ yếu phát triển nông nghiệp, với cơ chế quản lí ñất ñai và tư duy của nền sản xuất nông nghiệp Ngày nay với mục tiêu phát triển kinh tế thị trường Nên nhu cầu xây dựng công trình công cộng, khu công nghiệp, phát triển du lịch là ñiều hiển nhiên Khi hàng loạt các công trình công cộng, công trình quốc gia, các khu kinh tế, khu công nghiệp ñược thực hiện, thì hiển nhiên cần phải có những diện tích ñất lớn ñể thực hiện Chính vì lí do này

mà Nhà nước ñã ra quyết ñịnh thu hồi quyền sử dụng ñất của người dân hoặc ñất ñược Nhà nước giao quản lí Thế nhưng ñất thuộc sở hữu toàn dân, với tư cách người quản lí, nhằm ñảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích nhân dân Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước phải bồi thường cho người dân Như vậy bồi thường

là gì? Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là như thế nào?

Trong phạm vi Chương 1, người viết tập trung trình bày một số vấn ñề chung

về bồi thường khi giải phóng mặt bằng nhằm mang ñến cho người ñọc những nội dung tổng quát về bồi thường trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư khi giải phóng mặt bằng

1.1 Một số khái niệm về thu hồi ñất, bồi thường, bồi hoàn, ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm về thu hồi ñất

Theo ðại từ ñiển Tiếng Việt, thu hồi là lấy lại cái ñã ñưa ra, ñã cấp phát ra hoặc bị người khác lấy1 Hay nói cách khác, thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của chính mình Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước lại là ñại diện chủ sở hữu, người dân chỉ có quyền sử dụng ñất Do ñó, chủ thể thực hiện việc thu hồi luôn luôn là Nhà nước Người bị thu hồi ñất là người ñang sử dụng ñất

Như vậy, hiểu theo nghĩa thông thường như trên thì thu hồi ñất là việc Nhà nước lấy lại ñất ñang do người dân chiếm giữ, khai thác và sử dụng

1

Nguyễn Như Ý chủ biên ðại từ ñiển Tiếng Việt, NXB Văn hóa - Thông tin, Hà Nội 1993, trang 1593

Về bản chất pháp lắ, thu hồi ựất2là một biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật ựất ựai giữa một bên là Nhà nước với tư cách ựại diện chủ sở hữu với một

bên là người sử dụng ựất Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ựất

ựể thực hiện quy hoạch xây dựng và bồi thường cho người có ựất bị thu hồi

Dưới góc ựộ pháp lý, thu hồi ựất là việc Nhà nước ra quyết ựịnh hành chắnh

ựể thu lại quyền sử dụng ựất hoặc thu lại ựất ựã giao cho tổ chức, ủy ban nhân xã, phường, thị trấn quản lắ3

Từ khái niệm này ta có thể rút ra một số ựặc ựiểm của hoạt ựộng thu hồi ựất đó là:

Về chủ thể, quan hệ thu hồi ựất luôn bao gồm hai chủ thể: Nhà nước và người bị thu hồi Nhà nước với tư cách ựại diện chủ sở hữu, là chủ thể thực hiện việc thu hồi ựất Chủ thể thứ hai là chủ thể bị thu hồi ựất, ựó là người ựang sử dụng hoặc quản lắ theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai

Bằng chứng pháp lý ựể thực hiện thu hồi là một quyết ựịnh hành chắnh: quyết ựịnh thu hồi ựất Thu hồi ựất là hoạt ựộng quản lắ hành chắnh Nhà nước về ựất ựai Nhà nước thực hiện việc thu hồi trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất hoặc quy hoạch xây dựng ựô thị, quy hoạch xây dựng ựiểm dân cư nông thôn ựã ựược xét duyệt hoặc công bố4

Thu hồi ựất thật chất là quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng ựất tương tự như quan hệ chuyển giao ựất từ Nhà nước ựến người sử dụng ựất Tuy nhiên ựây là quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng ựất ựặc biệt, trong ựó, người bị thu hồi ựất không có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Việc chuyển dịch quyền sử dụng ựất trong trường hợp này là quan hệ bắt buộc xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước nhưng cho dù xuất phát từ quan hệ chuyển dịch nào ựi nữa thì quyền và lợi ắch hợp pháp của người có ựất bị thu hồi cần ựược bảo vệ

1.1.2 Bồi thường, bồi hoàn, ựền bù

Pháp luật về ñất ñai hiện hành quy ñịnh: Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng

ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: khi thu hồi ñất, Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñể giải phóng mặt bằng

Như vậy bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi

Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñối với một diện tích ñất xác ñịnh

ðây có thể xem là một bước tiến lớn về chính sách bồi thường của Luật ðất ðai 2003 Sau khi Luật ðất ðai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 90/CP-Nð ngày 17/8/1994 ñể cụ thể hóa chính sách bồi thường

Thuật ngữ bồi thường thiệt hại ñược sử dụng từ Luật ðất ñai năm 1993 (sửa ñổi bổ sung năm 2001) ðến Luật ðất ñai 2003 thuật ngữ này tiếp tục ñược sử dụng5

Trong thu hồi ñất ta có thể hiểu: bồi thường là bù ñắp những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người có ñất bị thu hồi do việc thu hồi gây ra; còn thiệt hại là những tổn thất mất mát về vật chất (ñất, tài sản) và tinh thần do việc thu hồi ñất gây ra

Như vậy có thể hiểu, bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là việc Nhà nước bù ñắp những tổn thất hư hao do việc thu hồi ñất gây ra

 Bồi hoàn

Là sự “ hoàn trả” lại những gì ñã “mượn ñi”, “lấy ñi” ðây là khái niệm gắn với mốc lịch sử của thời bao cấp khi mà việc bồi thường về ñất chưa ñặt thành một vấn ñề trong quy hoạch xây dựng Khác với “bồi thường”, khái niệm “bồi hoàn” không ñòi hỏi mức ñộ chính xác tuyệt ñối giữa “tài sản lấy ñi” và “tài sản hoàn lại” Có một thời gian, trong quan hệ ñất ñai, khái niệm này ñược hiểu song song với khái niệm “hoán ñổi ñất”- ñiều kiện “ñại khái” sau khi thu hồi ñể chủ sử dụng

có thể tái lập cuộc sống tối thiểu Hiện nay, nhìn chung các văn bản không còn sử dụng khái niệm này ñể ñiều chỉnh các mối quan hệ liên quan ñến bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong quy hoạch xây dựng6

Là khái niệm dùng ñể chỉ sự “ñền ñáp” lại những thiệt hại do một hoạt ñộng của một chủ thể gây ra Trong quy hoạch xây dựng, chính sách ñền bù là khái niệm chung dùng ñể chỉ tập hợp các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Trước ñây các văn bản pháp luật liên quan ñều sử dụng khái niệm ñền bù thiệt hại Ngày nay hầu hết các cơ quan Nhà nước ñều sử dụng khái niệm bồi thường thiệt hại, việc thay thế khái niệm ñền bù thiệt hại bằng khái niệm bồi thường thiệt hại vẫn là việc làm hợp lí hơn

Về mặt ngữ nghĩa bồi thường và ñền bù có sự khác nhau:

- ðền bù là trả lại tương xứng, ñầy ñủ những thiệt hại, mất mát cho người dân do việc thu hồi ñất gây ra

- Bồi thường là bù ñắp bằng tiền, nhà hoặc ñất những thiệt hại do thu ñất gây ra

- Bồi thường và ñền bù ñều là sự ñền trả của Nhà nước cho người dân bị thiệt hại do thu hồi ñất gây ra Tuy nhiên bồi thường vẫn hợp lí hơn ñền bù vì: ðền bù ñòi hỏi Nhà nước trả lại ñầy ñủ, tương xứng những mất mát của người dân khi thu hồi ñất Như vậy, theo ñúng nghĩa của từ này thì người dân mất một Nhà nước phải ñền một, mất nhà phải ñền bằng nhà, mất ñất phải ñền bằng ñất Rõ ràng, ñây là việc không thể làm ñược Những thiệt hại của người dân khi

bị thu hồi ñất gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần Nếu thiệt hại vật chất

là rõ ràng và có thể ñịnh lượng (nhưng cũng khó ñể ñịnh lượng chính xác tuyệt ñối

- ñể có thể ñền bù ñầy ñủ thiệt hại) thì thiệt hại tinh thần rất khó hoặc không thể xác ñịnh ñược Như vậy, Nhà nước không thể trả lại ñầy ñủ những mất mát cho người bị thu hồi ñất ðiều này có nghĩa rằng khi thu hồi ñất, Nhà nước chỉ có thể

bù ñắp thiệt hại (bồi thường) - sự bù ñắp này có thể nhiều hơn hoặc ít hơn giá trị tài sản bị thiệt hại nhưng trong giới hạn chấp nhận ñược chứ Nhà nước không thể trả lại ñầy ñủ thiệt hại cho người dân

1.1.3 Hỗ trợ

Ngoài chính sách bồi thường Nhà nước còn có các chính sách như hỗ trợ, tái ñịnh cư nhằm bù ñắp lại những thiệt hại cho người có ñất bị thu hồi, góp phần ổn ñịnh cuộc sống của người dân

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới Có thể kể ñến một số hình thức ñáng chú ý như: hỗ trợ di chuyển,

hỗ trợ tái ñịnh cư (cho người bị thu hồi ñất ở); hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và sản xuất, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và tạo việc làm, hỗ trợ khi thu hồi ñất vườn,

ao không ñược công nhận là ñất ở và ñất nông nghiệp, hỗ trợ khác (cho người bị thu hồi ñất nông nghiệp)

1.1.4 Tái ñịnh cư

Việc tái ñịnh cư ñược áp dụng cho các trường hợp có nhà ở, ñất ở, ñất bị thu hồi và phải chuyển toàn bộ ñến nơi ở khác (giải tỏa trắng), có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở nhưng ñủ ñiều kiện ñược bồi thường về ñất, có yêu cầu tái ñịnh cư, ñược bố trí với nguyên tắc một căn hộ/một lô nền hoặc một căn hộ chung cư ở khu tái ñịnh cư

Người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh7 mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới

1.2 Mục ñích, ý nghĩa của việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng

1.2.1 Mục ñích

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ra ñời trên cơ sở nhu cầu xây dựng, chỉnh trang ñô thị, nông thôn Việt Nam Với chính sách này, Nhà nước ñã dành ra một tỉ lệ ñất ñai nhất ñịnh phục vụ việc xây dựng các công trình an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội, ñồng thời ñảm bảo quản lí và sử dụng hiệu quả ñất ñai - nguồn tài nguyên thiên nhiên vô giá của quốc gia Bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất là một khâu không thể thiếu trong giải phóng mặt bằng ñể thực hiện quy hoạch xây dựng Bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất nhằm bù ñắp những thiệt hại mà người dân phải gánh chịu do việc thu hồi ñất; ñồng thời cũng góp phần thúc ñẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh chóng, ñảm bảo tiến ñộ thực hiện quy hoạch xây dựng Nhưng mục ñích quan trọng nhất của vấn ñề bồi thường khi giải phóng mặt bằng là phục vụ quốc kế dân sinh, an cư lạc nghiệp

Bồi thường thiệt hại nhằm bảo vệ lợi ích chính ñáng của người dân, bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của công dân ðiều 12 Hiến pháp 1946 ghi nhận và bảo

hộ sở hữu tư nhân về tài sản “Quyền sở hữu về tài sản của công dân Việt Nam ñược bảo hộ” Quyền này tiếp tục ñược khẳng ñịnh tại Hiến pháp 1992 “Công dân

có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt,

tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp… Như vậy, quyền sở hữu

về tài sản hợp pháp của mọi cá nhân và tổ chức ñược Hiến pháp ghi nhận và bảo

hộ Nhà nước ta là nhà nước do nhân dân lao ñộng thiết lập nên, ñại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân nên khi Nhà nước thu hồi ñất của người dân ñể sử dụng vào bất kể mục ñích gì mà làm phương hại ñến quyền và lợi ích của họ thì Nhà nước phải có nghĩa vụ bồi thường Như vậy, nếu chỉ thu hồi ñất

mà không bồi thường là vi phạm Hiến pháp - văn bản có giá trị pháp lí tối cao của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nếu thu hồi ñất mà không bồi thường tương xứng và công bằng thì xâm phạm ñến quyền và lợi ích chính ñáng của người dân Khi ñó, nhiều vấn ñề phức tạp phát sinh như khiếu nại, khiếu kiện gia tăng, người dân khó khăn trong việc tạo lập cuộc sống mới, tình hình an ninh, trật

tự xã hội cũng vì thế mà bị ảnh hưởng; thậm chí không có mặt bằng ñể thực hiện quy hoạch xây dựng vì người dân không chịu di dời Từ những phân tích ñó cho thấy rằng bồi thường thiệt hại có ý nghĩa sâu sắc trong ñảm bảo tiến ñộ thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện quy hoạch xây dựng, tiết kiệm ñược thời gian, công sức, tài chính, góp phần giữ vững an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ các giá trị truyền thống tốt ñẹp của dân tộc

ðiều 23 Hiến pháp 1992 ñã khẳng ñịnh: “Tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân ñều không bị quốc hữu hóa” ðây là sự thay ñổi và là bước tiến trong nhận thức của Nhà nước về quyền sở hữu tài sản của mọi tổ chức, cá nhân trên lãnh thổ Việt Nam8 Thực hiện việc bồi thường cũng có nghĩa là Nhà nước tôn trọng và tuân thủ Hiến pháp; ñồng thời cũng có nghĩa là Nhà nước thực hiện cam kết của mình Và qua ñó, lòng tin của người dân vào Nhà nước ñược cũng cố và nâng cao, làm cho nhân dân và Nhà nước gần nhau hơn và ñó là cơ sở quan trọng ñể xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân 1.3 Lược sử hình thành và phát triển chính sách bồi thường khi giải phóng mặt bằng

8

ðiều 26 Hiến pháp năm 1980

Vào thời kì nguyên thủy, con người sống chung, làm chung, ăn chung, không

có tư hữu thì bản thân ñất ñai ñối với con người không có giá trị Khi giai cấp hình thành, Nhà nước ra ñời thì con người ñã có ý thức ñược giá trị của ñất ñai Chế ñộ quản lí Nhà nước về ñất ñai cũng ra ñời từ ñó Chế ñộ quản lí Nhà nước

về ñất ñai nói chung và bồi thường khi giải phóng mặt bằng nói riêng của mỗi quốc gia thay ñổi theo từng thời kì, phụ thuộc vào hoàn cảnh lịch sử, chế ñộ kinh

tế, chính trị ở mỗi thời kì

Giai ñoạn từ năm 1980 ñến nay

Năm 1975, ñất nước ta ñược giải phóng hoàn toàn, cả nước bước vào một kỉ nguyên mới: kỉ nguyên của ñộc lập, tự do và phát triển ñất nước Giai ñoạn này, nước ta có nhiều chuyển biến quan trọng Chính sách ñất ñai cũng có nhiều biến ñổi Hiến pháp 1980 ra ñời ñã xác lập hình thức sở hữu ñất mới, “ñất ñai(…) thuộc

sở hữu toàn dân”9 Như vậy, hình thức sở hữu tư nhân bị xóa bỏ Từ ñây, ñất ñai không là của riêng ai, ñất ñai trở thành tài sản chung của toàn dân Chính sách bồi thường khi giải phóng mặt bằng cũng có nhiều thay ñổi Thu hồi ñất ñược thực hiện ñối với quyền sử dụng chứ không phải quyền sở hữu (vì ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân) Thu hồi ñất có bồi thường cũng không áp dụng ñối với tư sản mại bản ñịa chủ phong kiến vì những cơ sở kinh tế của họ ñều bị quốc hữu hóa không bồi thường

Năm 1987, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật ðất ðai ñầu tiên của nước Việt Nam ñộc lập ra ñời Trong văn bản này, bồi thường thiệt hại về tài sản khi giải phóng mặt bằng ñược ñề cập nhưng rất chung chung

Năm 1986, ðảng và Nhà nước tiến hành công cuộc ñổi mới Năm 1992, Hiến pháp mới ñược thông qua, ñánh dấu sự chuyển biến sâu sắc trong tư tưởng, nhận thức của ðảng và Nhà nước Từ ñây, chính sách bồi thường thiệt hại (thiệt hại về ñất và thiệt hại về tài sản) khi giải phóng mặt bằng ñã thực sự ñược quan tâm Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993 ñã ñược thông qua, quy ñịnh

rõ hơn những trường hợp thu hồi ñất ðể cụ thể hóa quy ñịnh này, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 90/CP về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Theo Nghị ñịnh này thì chỉ ñền bù thiệt hại ñối với tài sản trên ñất cho người sử dụng ñất hợp pháp Mức bồi thường ñược xác ñịnh theo giá trị hiện có của tài sản Cách tính

9

ðiều 19 Hiến pháp 1980

này chưa tương xứng vì người bị thu hồi ñất rất khó tạo lại tài sản tương ñương với số tiền ñền bù Nghị ñịnh cũng chưa xác ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng ñược bồi thường, cũng chưa có những nguyên tắc chung ñể áp dụng trong trường hợp luật chưa bao quát hết thực tế Kết quả sau bốn năm áp dụng (1994-1998) Nghị ñịnh

ñã bộc lộ nhiều khuyết ñiểm, hạn chế, cản trở công tác giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến ñộ triển khai công trình xây dựng Người bị thu hồi ñất tuy ñược bồi thường nhưng gặp rất nhiều khó khăn, tình trạng thất nghiệp, ñói nghèo là một hệ quả tiêu cực gây nên gánh nặng cho xã hội từ những chính sách bồi thường chưa tương xứng

Từ những hậu quả nêu ở trên, ngày 24/4/1998, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP về việc ñền bù thiệt khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế Nghị ñịnh 90/CP

Với Nghị ñịnh này, công tác bồi thường ñã có những bước tiến ñáng kể Nghị ñịnh xác ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản Mức bồi thường vẫn dựa vào giá trị hiện có của tài sản nhưng bên cạnh ñó, còn ñược cộng thêm một khoản tiền mang tính chất hỗ trợ ñể người dân giảm bớt khó khăn sau khi thu hồi ñất Trong giai ñoạn ñầu, Nghị ñịnh này ñã tạo ra những thay ñổi ñáng khích lệ, nhưng càng về sau, do tình hình kinh tế - xã hội chuyển biến mau lẹ, yêu cầu về ñảm bảo dung hòa lợi ích chung của xã hội và lợi ích riêng của người bị thu hồi ñất ñược ñặt ra ngày càng gay gắt nên Nghị ñịnh ñã bộc lộ nhiều khuyết ñiểm, không ñáp ứng ñược yêu cầu của thực tiễn ñặt ra như: quy ñịnh về bồi thường chưa sát với giá thị trường và các chi phí ñể người dân có thể xây dựng lại nhà mới ñể ở

ðể bổ khuyết những thiếu sót ñó, ngày 03/12/2004, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP thay thế Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP Việc bồi thường thiệt hại nên xác thực hơn, hợp lí hơn Những nguyên tắc bồi thường cũng ñược quy ñịnh một cách hợp lí, rõ ràng và có khả năng khái quát cao hơn Nghị ñịnh cũng có những quy ñịnh riêng ñể xử lí bồi thường ñối với tài sản trong những trường hợp ñặc thù, cụ thể Tuy chưa thật sự hoàn thiện, vẫn còn những ñiểm cần sửa chữa ñể phù hợp hơn với thực tiễn nhưng nhìn chung Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP cũng ñã phát huy hiệu lực của một văn bản pháp quy trong ñời sống

ðến ngày 25/5/2007 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP trong ñó sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP về trình tự, thủ tục thu hồi ñất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh này thì công tác thu hồi cũng như bồi thường ñược quy ñịnh một cách tương ñối, rõ ràng, minh bạch Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế cần bổ sung

ñể hoàn thiện hơn

Với mục tiêu ngày càng hoàn thiện việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-

CP quy ñịnh về bổ sung quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Với sự ra ñời của Nghị ñịnh mới này thì người dân có ñất bị thu hồi thêm nhiều quyền lợi hơn, ñặc biệt là người dân có ñất nông nghiệp Bởi theo quy ñịnh của Nghị ñịnh mới này thì giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại cũng như tiền hỗ trợ tăng lên rất cao, giúp người dân ñảm bảo ổn ñịnh cuộc sống sau khi Nhà nước thu hồi ñất Nghị ñịnh quy ñịnh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất cụ thể ở từng cấp khu vực Bên cạnh ñó, cũng quy ñịnh trình tự, thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư rõ ràng, tinh gọn và dễ áp dụng hơn góp phần làm cho công tác giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh chóng hơn, cũng như giảm bớt những hậu quả tiêu cực do trình tự, thủ tục không rõ ràng gây ra

Hiện nay việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng ñược thực hiện theo Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP và Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP này nhìn chung là tiền bồi thường không tăng nhưng mức hỗ trợ tăng lên gấp nhiều lần, người dân thêm nhiều quyền lợi hơn, họ sẽ nhận ñược một khoản tiền tương ñối lớn từ việc thu hồi ñất 1.4 Nguyên tắc bồi thường và thiệt hại ñược bồi thường khi giải phóng mặt bằng

1.4.1 Nguyên tắc bồi thường

Bồi thường là khái niệm ñược sử dụng trong luật dân sự, mang tính ngang giá Còn thu hồi ñất là mang tính hành chính, mệnh lệnh Cho nên, có vẻ không hợp lí khi sử dụng khái niệm bồi thường trong hoạt ñộng thu hồi ñất Nhưng thật

ra việc sử dụng khái niệm bồi thường là hợp lí Hoạt ñộng thu hồi ñất tuy mang tính mệnh lệnh, người dân luôn ở thế bị ñộng, không tự nguyện nhưng khi bồi thường thiệt hại cho người dân Nhà nước phải bồi thường dựa vào giá trị trên cơ

sở thỏa thuận, ngang giá Nhà nước không thể áp ñặt một giá nào ñó ñể bồi thường rồi buộc người dân di dời, giao lại ñất cho Nhà nước

Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lí chỉ ñạo toàn bộ các quy phạm pháp luật, các chế ñịnh pháp luật cũng như hệ thống ngành luật cụ thể Các nguyên tắc pháp luật do con người ñặt ra nhưng nó không phải là những suy nghĩ chủ quan của con người mà ñược con người khái quát lên từ những yêu cầu, quy luật khách quan của thực tiễn

Thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một nghiệp vụ hành chính phức tạp, liên quan ñến nhiều ñối tượng, nhiều vấn ñề kinh tế-xã hội Vì vậy, khi thực hiện, nó cần ñược ñặt trên cơ sở pháp lí rõ ràng, tính chuyên nghiệp và tinh thần trách nhiệm cao

ðể ñảm bảo cho việc bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng ñược thực hiện nghiêm túc, công bằng, tránh những hậu quả tiêu cực thì cần phải tuân thủ hai nhóm nguyên tắc là: nhóm các nguyên tắc chung của chính sách bồi thường và nhóm các nguyên tắc ñiều chỉnh các hoạt ñộng riêng biệt của bồi thường ñất

- Nguyên tắc bồi thường phải ñảm bảo công bằng, bình ñẳng giữa những người bị thu hồi ñất không phân biệt lứa tuổi, chức vụ, dân tộc, tôn giáo…nếu ñủ ñiều kiện thì bồi thường Trong những trường hợp ñặc biệt, hoàn cảnh quá khó khăn thì ñược xem xét, hỗ trợ, trợ cấp thêm ñể người có ñất bị thu hồi ổn ñịnh cuộc sống sau khi bị thu hồi ñất

- Nguyên tắc bồi thường phải ñảm bảo dung hòa lợi ích chung ñạt ñược với lợi ích của người bị thu hồi ñất ðây là nguyên tắc quan trọng, thể hiện bản chất dân chủ của Nhà nước trong việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng Nhà nước Việt Nam là nhà nước của dân, do dân và vì dân cho nên mọi lợi ích của của nhân dân cần ñược xem xét trước tiên, phải ñược tôn trọng và bảo vệ

- Nguyên tắc bồi thường phải ñảm bảo trật tự, kỉ cương, xã hội, tính nghiêm minh của pháp luật Không bồi thường, hỗ trợ cho những trường hợp sai phạm sau khi quy hoạch xây dựng ñược công bố Những ai thực hiện tốt chủ trương quy hoạch xây dựng nhanh chóng di dời, bàn giao mặt bằng thì ñược biểu dương, khen thưởng

 Nhóm các nguyên tắc chung trong bồi thường thiệt hại về tài sản

- Việc bồi thường tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo ñảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan ðối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn ñịnh, có ñiều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn ñịnh cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan

- Việc bồi thường tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng ñược thực hiện thông qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng ñất, quyền

sở hữu nhà ở và phải ñảm bảo công bằng, công khai, minh bạch, ñúng pháp luật

- Trong trường hợp bồi thường tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật trong ñô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải ñảm bảo vừa xây dựng công trình mới, vừa chỉnh trang ñược các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng ñược duyệt; bảo ñảm Nhà nước ñiều tiết ñược giá trị chênh lệch về ñất sau khi giải phóng mặt bằng và ñầu tư xây dựng công trình

1.4.2 Thiệt hại ñược bồi thường

 Bồi thường thiệt hại về ñất

Pháp luật về ñất ñai hiện hành quy ñịnh: Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng

ñể phục vụ mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: khi thu hồi ñất Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái ñịnh

cư cho người có ñất bị thu hồi ñể giải phóng mặt bằng Trong quá trình triển khai công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước, nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kĩ thuật,

cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện ñại hóa quốc phòng

và an ninh ñòi hỏi quỹ ñất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi Thu hồi cần ñược thực hiện theo thể thức pháp lí chặt chẽ và phải bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của người có ñất bị thu hồi theo ñúng những quy ñịnh của pháp luật

Thiệt hại ñược tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là những thiệt hại hữu hình Thiệt hại hữu hình ñược hiểu ở ñây là thiệt hại phải nhìn thấy ñược, thiệt hại phải xảy ra một cách chắc chắn và có thể tính ñược cụ thể những giá trị vật chất mà người có ñất bị thu hồi phải chịu

ðiều kiện bồi thường ñất xem ở ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð - CP  Bồi thường thiệt hại về tài sản

Tài sản ựược xem xét bồi thường phải là tài sản gắn liền với ựất bị thiệt hại

do thu hồi ựất đó là những tài sản không tách rời khỏi ựất, nó ựược liên kết ựịnh

vị với ựất; ựất là cơ sở, là nền tảng ựể nó tồn tại, phát huy tác dụng, hoặc có thể phát triển ựược Tài sản gắn liền với ựất bao gồm: công trình xây dựng, công trình trên ựất, vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) và một số tài sản gắn liền với ựất khác Thiệt hại là những tổn thất hư hao tài sản mà người bị thu hồi ựất phải gánh chịu để ựược bồi thường thì thiệt hại phải chắc chắn, phải trực tiếp và chắnh ựáng

+ Thiệt hại chắc chắn tức là thiệt hại phải hiện hữu trên thực tế (có thật), phải xác ựịnh ựược, chứ không phải là những thiệt hại giả ựịnh hoặc thiệt hại dự kiến trong những hoàn cảnh không chắc chắn xảy ra trong tương lai

+ Thiệt hại khi thu hồi ựất có thể là thiệt hại trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc thu hồi ựất Tuy nhiên, chỉ bồi thường thiệt hại trực tiếp phát sinh từ việc thu hồi ựất gây ra Thiệt hại khi thu hồi ựất có thể là thiệt hại trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc thu hồi ựất Tuy nhiên, chỉ bồi thường thiệt hại trực tiếp phát sinh từ việc thu hồi ựất gây ra Bởi vì, những thiệt hại gián tiếp (thiệt hại vô hình) tuy có thật nhưng rất khó xác ựịnh Chẳng hạn như những thiệt hại về mất vị trắ kinh doanh,

số lượng khách hàng giảm sút do phải di chuyển ựến ựịa ựiểm khác

+ Thiệt hại phải chắnh ựáng: trong nhiều trường hợp, thiệt hại là có thật nhưng việc yêu cầu bồi thường tỏ ra không chắnh ựáng Chẳng hạn, tài sản ựược tạo lập sau khi quyết ựịnh thu hồi ựất ựược công bố, khi tiến hành thu hồi ựất sẽ

bị thiệt hại nhưng rõ ràng yêu cầu bồi thường trong trường hợp này là không thể chấp nhận ựược

Nhà nước thu hồi ựất gây thiệt hại không nhất thiết phải bồi thường tất cả các thiệt phát sinh sau khi thu hồi ựất Chỉ những thiệt hại nào là hệ quả tất yếu của hành vi thu hồi ựất thì mới ựược bồi thường

Bồi thường thiệt hại về ựất và bồi thường tài sản sẽ ựược nghiên cứu ở những phần tiếp theo ựể hiểu ựược ỘChắnh sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằngỢ

Như vậy, chương một ựã khái quát chung về chắnh sách bồi thường khi giải phóng mặt bằng như khái niệm về thu hồi, bồi thường, bồi hoàn, ựền bù, hỗ trợ, tái ựịnh cư Bồi thường thiệt hại về ựất và bồi thường cả tài sản gắn liền với ựất Với mục ựắch ý nghĩa của việc bồi thường thì Nhà nước rất quan tâm ựến ựời sống

của người dân nói chung và người dân bị thu hồi ñất nói riêng Chính sách bồi thường khi giải phóng mặt bằng luôn hướng tới việc bồi thường tương xứng với những gì người bị thu hồi ñất bị mất, muốn người dân ñược “an cư, lạc nghiệp”

ñể ổn ñịnh xã hội và phát triển ñất nước

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VÀ ðÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG ðỐI VỚI ðẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Với ñịnh hướng tiến lên công nghiệp hóa, hiện ñại hóa, một phần diện tích ñất ñai phải bị thu hồi ñể làm ñường sá, cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp và các khu phát triển kinh tế khác Việc ñền bù và giải phóng mặt bằng cũng từ ñó diễn ra ở tất cả các tỉnh thành với quy mô và số lượng khác nhau Bồi thường quyền sử dụng ñất là vấn ñề nhạy cảm, liên quan tới các quyền lợi cơ bản của người sử dụng ñất, mỗi loại ñất khác nhau sẽ gắn liền với quyền lợi của người sử dụng ñất là khác nhau, nên trước khi bồi thường phải xác ñịnh cho ñược loại ñất ñược bồi thường Theo quy ñịnh Luật ðất ñai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì ñất ñược phân thành sáu loại: ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng, ñất chưa sử dụng ðến Luật ðất ñai năm 2003 việc phân loại ñất ñược căn cứ vào mục ñích sử dụng của ñất gồm ba nhóm: nhóm ñất nông nghiệp, nhóm ñất phi nông nghiệp và nhóm ñất chưa sử dụng (trong bồi thường ñất chưa sử dụng không ñược ñặt ra) từng nhóm này lại ñược chia thành các loại ñất cụ thể, việc phân loại như thế này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc xác ñịnh loại ñất ñược bồi thường

2.1 Chủ thể thực hiện bồi thường khi giải phóng mặt bằng

2.1.1 Cơ quan hành chính nhà nước cấp Trung ương

 Bộ Tài chính

- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách về bồi thường

- Chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn xử lí những vướng mắc

về việc xác ñịnh giá tài sản và chính sách bồi thường trong việc bồi thường theo

ñề nghị của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

Kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất cụ thể của từng

dự án ñầu tư, xác ñịnh người sử dụng ñất thuộc ñối tượng ñược bồi thường làm

cơ sở cho việc tính bồi thường

2.1.2 Cơ quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương

+ Cơ quan hành chính có thẩm quyền chung

 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 

- Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường

- Chỉ ñạo các sở, ban ngành và Ủy ban nhân dân cấp huyện lập phương án bồi thường theo thẩm quyền

- Phê duyệt hoặc phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương

án bồi thường

- Ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường

- Chỉ ñạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường theo thẩm quyền pháp luật quy ñịnh

- Bảo ñảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết ñịnh việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất theo thẩm quyền

- Quyết ñịnh hoặc phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện cưỡng chế ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết ñịnh thu hồi ñất của Nhà nước theo thẩm quyền;

- Chỉ ñạo kiểm tra và xử lí vi phạm trong lĩnh vực bồi thường

 Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có ñất bị thu hồi

- Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường;

- Chỉ ñạo Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường; thực hiện phê duyệt phương án bồi thường theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường theo thẩm quyền ñược giao; ra quyết ñịnh cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quyết ñịnh của cơ quan có thẩm quyền

 Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất bị thu hồi

- Tổ chức tuyên truyền về mục ñích thu hồi ñất, chính sách bồi thường của dự án;

- Phối hợp với Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thực hiện xác nhận tài sản của người bị thu hồi;

- Phối hợp và tạo ñiều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường cho người

- Chủ trì việc thẩm ñịnh phương án bồi thường;

- Kiểm tra việc chi trả tiền bồi thường và chi phí cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường

 Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc

- Hướng dẫn việc xác ñịnh quy mô, diện tích, tính chất hợp pháp, không hợp pháp của các công trình xây dựng gắn liền với ñất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường và hỗ trợ cho từng ñối tượng

- Xác ñịnh giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với ñất ñể tính bồi thường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt

Với những quy ñịnh về chủ thể bồi thường nêu trên, ta thấy công tác bồi thường khi giải phóng mặt bằng ñược thực hiện ngày càng có hiệu quả hơn, nhanh chóng hơn bởi sự phân cấp quản lí từ cơ quan hành chính nhà nước cấp Trung ương cho ñến ñịa phương và sự phối hợp chỉ ñạo thực hiện giữa các Bộ,

sở, ban ngành chuyên môn góp phần ñem lại hiệu quả cho công tác bồi thường nói chung và lợi ích cho người dân bị thu hồi ñất nói riêng

2.1.3 Tổ chức phát triển quỹ ñất10

 Vị trí

- Tổ chức phát triển quỹ ñất là ñơn vị sự nghiệp có thu tự bảo ñảm một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt ñộng, có tư cách pháp nhân, có trụ sở và con dấu riêng; ñược mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước và các tổ chức tín dụng ñể hoạt ñộng theo quy ñịnh

10

Xem Thông tư 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC

- Tổ chức phát triển quỹ ñất ñược thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện

 Cơ cấu tổ chức

- Tổ chức phát triển quỹ ñất có Giám ñốc và không quá 02 Phó Giám ñốc; việc bổ nhiệm và miễn nhiệm Giám ñốc, Phó Giám ñốc thực hiện theo sự phân cấp quản lí cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn, chức danh theo quy ñịnh của pháp luật

- Tổ chức phát triển quỹ ñất thành lập tối ña không quá 03 phòng chuyên môn, nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn, nghiệp vụ thành lập căn cứ vào ñặc ñiểm của từng ñịa phương và theo nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ ñất  Nhiệm vụ

- Tổ chức thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Tạo quỹ ñất và phát triển quỹ ñất ñể ñấu giá quyền sử dụng ñất; phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản;

- Quản lí quỹ ñất ñã ñược giải phóng mặt bằng;

- Tổ chức phát triển các khu, ñiểm và nhà tái ñịnh cư phục vụ việc thu hồi ñất thực hiện các dự án;

- Cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng; cung cấp thông tin về ñịa ñiểm ñầu tư, giá ñất, quỹ ñất cho tổ chức cá nhân theo yêu cầu;

- Tổ chức triển khai thực hiện nhiệm vụ theo chương trình, kế hoạch, phương án,dự án và các hoạt ñộng dịch vụ phù hợp với nhiệm vụ, lĩnh vực chuyên môn ñược giao

2.1.4 Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng cấp huyện

Với mục tiêu nhằm kiện toàn, nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có tính chuyên nghiệp giúp Ủy ban nhân dân huyện, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư triển khai thực hiện các dự án ñúng tiến

ñộ, hạn chế thấp nhất những khiếu kiện của nhân dân và những lãng phí, thất thoát

do dự án chậm triển khai thực hiện Mỗi huyện sẽ thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng trên cở sở quyết ñịnh của Ủy ban nhân dân tỉnh Ban bồi thường giải phóng mặt bằng ñược thành lập với cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ sau:

 Cơ cấu tổ chức

- Ban có từ 15 cán bộ, chuyên viên, nhân viên hợp ñồng Ban ñược kí hợp ñồng công việc với một số nhân viên tùy theo yêu cầu nhiệm vụ công tác khi ñược

Ủy ban nhân dân huyện ñồng ý, khả năng kinh phí chi trả lương theo sự chỉ ñạo của Ủy ban nhân dân huyện và sự thống nhất của các phòng Nội vụ, phòng Tài chính kế hoạch

- Bộ máy của Ban gồm : Trưởng Ban và 02 phó Trưởng ban, các tổ chuyên môn có từ 13 người gồm tổ kế toán - văn thư, tổ nghiệp vụ

 Chức năng, nhiệm vụ

- Tham mưu cho Ủy ban nhân dân huyện phối hợp với các chủ ñầu tư và các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc xác lập, thẩm ñịnh phương án bồi thường giải phóng mặt bằng theo quyết ñịnh thu hồi ñất và bàn giao mặt bằng theo tiến

ñộ xây dựng

- Trình Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt hoặc tham mưu cho Ủy ban nhân dân huyện trình Ủy ban nhân dân dân tỉnh phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng theo phân công, phân cấp hiện hành

- Lập kế hoạch và xây dựng các phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi ñất bàn giao cho chủ ñầu tư thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng trên ñịa bàn huyện

- Thực hiện quy trình công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án ñầu

tư và xây dựng trên ñịa bàn huyện theo quy ñịnh

- Phối hợp với các chủ ñầu tư, các phòng ban chức năng có liên quan, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn ñể phổ biến công khai ñến với nhân dân về chủ trương quy hoạch, quyết ñịnh quy hoạch chi tiết, tổng thể, quyết ñịnh thu hồi ñất, mức bồi thường cho từng hộ dân

- Phối hợp với các cơ quan chức năng triển khai thực hiện phương án tái ñịnh

cư ñối với những dự án có yêu cầu tái ñịnh cư trước khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng trình cấp có thẩm quyền phê duyệt thực hiện

- Tổ chức chi trả kinh phí bồi thường theo quyết ñịnh phê duyệt của cơ quan cấp có thẩm quyền, phối hợp với chủ ñầu tư lập kế hoạch tiếp nhận mặt bằng; ñồng thời phối hợp với chủ ñầu tư, UBND xã, thị trấn theo dõi và kịp thời lập hồ

sơ xét ñề nghị thực hiện chính sách khen thưởng cho những tổ chức, công dân thực hiện trước và ñúng thời gian quy ñịnh về giải phóng bàn giao mặt bằng; tham mưu cho UBND huyện giải quyết những vấn ñề phát sinh trong quá trình thực hiện

- Thực hiện các hợp ñồng bồi thường giải phóng mặt bằng khác khi có yêu cầu chỉ ñạo của cấp trên và một số dự án có yêu cầu cụ thể trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Ban là cơ quan thường trực của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư huyện, thực hiện các chức năng tham mưu giúp việc cho Ủy ban nhân dân huyện, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư huyện trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của tất cả các dự án ñầu tư xây dựng trên ñịa bàn huyện

So với Tổ chức phát triển quỹ ñất thì Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chỉ ñược thành lập ở cấp huyện, còn Tổ chức phát triển quỹ ñất ñược thành lập ở cấp huyện, cấp tỉnh và có chức năng rộng hơn Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Chẳng hạn như, chức năng quản lí quỹ ñất ñã ñược giải phóng mặt bằng và phát triển các khu tái ñịnh cư mà Ban bồi thường thì không có chức năng này 2.1.5 Hội ñồng bồi thường

 Thành lập 

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thành lập ở từng công trình (dự án) ñể thực hiện công tác bồi thường và sẽ tự giải tán sau khi thực hiện xong nhiệm vụ

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thành lập ở cấp huyện do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như quy mô, ñặc ñiểm, tính chất của từng dự án, thành lập nên

- Hội ựồng bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư chịu trách nhiệm về tắnh chắnh xác, hợp lắ của số liệu kiểm kê, tắnh pháp lắ của ựất ựai, tài sản ựược bồi thường hoặc không ựược bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

Thẩm quyền của các thành viên Hội ựồng:

+ Chủ tịch Hội ựồng chỉ ựạo các thành viên Hội ựồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường;

+ Chủ ựầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội ựồng lập phương án bồi thường; bảo ựảm ựầy ựủ kinh phắ ựể chi trả kịp thời tiền bồi thường;

+ đại diện những người thu hồi ựất có trách nhiệm: phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ựất, người phải di chuyển chỗ ở, vận ựộng những người bị thu hồi ựất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng ựúng tiến ựộ;

+ Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ ựạo của Chủ tịch Hội ựồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

2.2 Chủ thể ựược bồi thường khi giải phóng mặt bằng

đó là những người bị thiệt hại về ựất, về tài sản gắn liền với ựất và ựược nhận bồi thường bằng tiền, nhà, ựất khi Nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện quy hoạch xây dựng Theo ựiều 2 Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP quy ựịnh: ỘNgười bị thu hồi ựất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với ựất bị thu hồi, ựược bồi thường ựất, tài sản, ựược hỗ trợ và bố trắ tái ựịnh cư theo quy ựịnhỢ

Như vậy, chủ thể ựược bồi thường khi giải phóng mặt bằng bao gồm:

- Người bị thu hồi ựất;

- Người bị thiệt hại tài sản gắn liền với ựất bị thu hồi

Người bị thu hồi ựất là người ựang sử dụng ựất mà bị Nhà nước thu hồi ựất Những người này bao gồm: cá nhân (gồm người Việt Nam, người Việt Nam ựịnh

cư ở nước ngoài, người nước ngoài), hộ gia ựình, cơ sở tôn giáo, công ựồng dân

cư, tổ chức (trong nước và nước ngoài) Họ là những người có ựất bị thu hồi theo quyết ựịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Khi bị thu hồi ựất họ bị thiệt hại về ựất, về tài sản gắn liền với ựất bị thu hồi Và theo ựúng quy ựịnh họ ựược bồi thường thiệt hại về ựất, về tài sản gắn liền với ựất (nếu có)

Người bị thiệt hại về tài sản gắn liền với ựất bị thu hồi là những người tuy không bị thu hồi ựất nhưng có tài sản trên ựất bị thu hồi và do ựó bị thiệt hại tài sản Trường hợp này xảy ra khi chủ sử dụng ựất và chủ sở hữu tài sản trên ựất là

hai người khác nhau Có nghĩa là giữa người sử dụng ñất (người bị thu hồi ñất)

và chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất (người bị thiệt hại tài sản) ñã xác lập giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo giao dịch này thì người thứ nhất cho phép người thứ hai khai thác, sử dụng mảnh ñất thuộc quyền sử dụng của mình trong một thời gian nhất ñịnh theo thỏa thuận Trong thời gian khai thác, sử dụng ñất ấy, người thứ hai ñã tạo lập ñược tài sản gắn liền với ñất (chẳng hạn: xây nhà, trồng cây, nuôi cá…) Nếu Nhà nước thu hồi ñất trong khi giao dịch giữa hai người này ñang có hiệu lực thì tài sản của người thứ hai sẽ bị thiệt hại Bằng cách ñó, họ trở thành người bị thiệt hại về tài sản gắn liền với ñất do việc thu hồi ñất nhưng lại không có ñất bị thu hồi

Câu hỏi ñặt ra là giao dịch về quyền sử dụng ñất ñược xác lập giữa người sử dụng ñất có ñất bị thu hồi (tạm gọi là A) với chủ sở hữu tài sản trên ñất bị thu hồi (tạm gọi là B) là giao dịch gì?

Theo những phân tích trên thì yêu cầu trước tiên ñặt ra ñối với giao dịch giữa A và B là giao dịch ñó phải dẫn ñến việc A chuyển giao cho B quyền sử dụng ñất (trên thực tế) của mình trong thời hạn thỏa thuận

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003, trong thị trường quyền sử dụng ñất, người sử dụng ñất có quyền thực hiện các loại giao dịch sau: chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp và cho thuê (hoặc cho thuê lại) quyền sử dụng ñất

Trong ñó, hợp ñồng cho thuê (hoặc cho thuê lại) quyền sử dụng ñất thì bên thuê ñược khai thác, sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng của bên cho thuê trong một thời gian (theo thỏa thuận) và có nghĩa vụ trả tiền thuê quyền sử dụng ñất cho bên cho thuê Khi thuê ñất như vậy, bên thuê có quyền tạo lập tài sản trên ñất thuê Nếu Nhà nước thu hồi ñất của người cho thuê thì tài sản của người thuê trên ñất thuê sẽ bị thiệt hại Tức là, giao dịch này dẫn ñến hệ quả, người bị thu hồi ñất

và người bị thiệt hại là hai người khác nhau Giao dịch này ñược pháp luật ñiều chỉnh nên nó hợp pháp và như vậy bên thuê phải ñược bồi thường thiệt hại tài sản khi nhà nước thu hồi ñất thuê Như vậy, giao dịch ñược giao kết giữa A và B trong trường hợp này có thể là hợp ñồng cho thuê (hoặc cho thuê lại) quyền sử dụng ñất

Ngoài ra, trong thực tế còn có hai loại giao dịch về quyền sử dụng ựất dẫn ựến hệ quả là tình huống phân tắch đó là: cố ựất và cho mượn quyền sử dụng ựất

Cố ựất là giao dịch mà theo ựó bên nhận cố ựất có nghĩa vụ trả

cho bên cố ựất một khoản tiền (tiền cố ựất) và có quyền khai thác, sử

dụng ựất ựó trong một khoảng thời gian thoản thuận Trong thời gian

này nếu người cố ựất trả lại tiền ựã nhận cho người nhận cố ựất thì

người cố ựất ựược nhận lại ựất, và quyền này ựược chuyển cho bên

nhận cố ựất

Cố ựất và cho mượn quyền sử dụng ựất là hai loại giao dịch chưa ựược pháp luật ựất ựai công nhận - hợp ựồng vô hiệu do vi phạm hình thức Vì là giao dịch bất hợp pháp nên thực tế bên B trong những hợp ựồng loại này không ựược bồi thường Tuy nhiên, loại giao dịch này khá phổ biến trong dân cư Thiết nghĩ, ựây cũng là một giao dịch dân sự cần ựược pháp luật ựiều chỉnh, ựể một mặt ựảm bảo cho giao dịch phát triển lành mạnh, mặt khác tạo cơ sở pháp lắ ựể giải quyết tranh chấp phát sinh Nhằm bảo vệ lợi ắch của người dân, người bị thiệt hại về tài sản gắn liền với ựất trong trường hợp này cũng ựược bồi thường

Tóm lại người bị thiệt hại tài sản gắn liền với ựất do thu hồi ựất có thể là người thuê (thuê lại) quyền sử dụng ựất (trong giao dịch thuê hoặc thuê lại quyền

sử dụng ựất), người nhận cố ựất (trong giao dịch cố ựất), người mượn quyền sử dụng ựất (trong giao dịch cho mượn quyền sử dụng ựất)

Khi Nhà nước thu hồi ựất, dù là người bị thu hồi ựất hay người không bị thu hồi hồi ựất mà chỉ bị thiệt hại tài sản do thu hồi ựất thì ựiều kiện trước tiên ựể ựược bồi thường thiệt hại về tài sản là phải có tài sản gắn liền với ựất bị thiệt hại

do thu hồi ựất Chẳng hạn như quy ựịnh về bồi thường ựối với ựất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn quy ựịnh tại ựiều 16 Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP

Như vậy, chủ thể ựược bồi thường khi giải phóng mặt bằng là những người

bị thu hồi ựất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với ựất bị thu hồi và có ựủ ựiều kiện

ựể ựược bồi thường thiệt hại về ựất, về tài sản, bất kể người ựó có bị thu hồi ựất hay không

2.3 điều kiện ựể ựược bồi thường ựất khi giải phóng mặt bằng

để ựảm bảo quyền và lợi ắch của người bị thu hồi ựất Nhà nước vẫn cho phép có sự trao ựổi, thỏa thuận khi xây dựng phương án bồi thường nhưng không

phải trường hợp thu hồi ñất nào thì người sử dụng ñất cũng ñược bồi thường, mà người bị thu hồi ñất phải thỏa mãn một trong các ñiều kiện luật ñịnh thì mới ñược bồi thường, các ñối tượng khác nhau thì sẽ có những ñiều kiện quy ñịnh cho từng ñối tượng khác nhau ðối tượng ñược nghiên cứu ở ñây là: Hộ gia ñình,

cá nhân

ðiều kiện bồi thường của hộ gia ñình, cá nhân

ðây là một bộ phận chiếm ña số trong xã hội cũng là một bộ phận chiếm

số ñông khi tiến hành bồi thường khi thu hồi ñất và là một trong những ñối tượng

có thể nói là khó khăn, phức tạp Họ có thể có những loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất, trường hợp này thì việc bồi thường căn cứ vào những loại giấy tờ hợp pháp ñó, ñối với những hộ gia ñình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất thì có thể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường Tóm lại, ñối với hộ gia ñình cá nhân thì có hai trường hợp là có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất và không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất

 Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất là chứng thư pháp lí xác lập mối quan

hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất cho người bị thu hồi Khi người sử dụng ñất chứng minh ñược ñất ñang

sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người ñược giao ñất, cho thuê ñất thì có quyết ñịnh hành chính về giao ñất, cho thuê ñất, nhưng nhiều người lại có giấy tờ ñất ñai từ chế ñộ cũ, giấy tờ mua bán trao tay làm bằng với nhau Tuy nhiên, không phải người sử dụng ñất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất thì ñược bồi thường mà các loại giấy tờ ñó phải hợp pháp

+ Có giấy chứng nhận nguồn gốc ñất

+ Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

ðây là hai loại giấy tờ cơ bản và ñược xem xét ñầu tiên ñể ñược bồi thường, nếu hộ gia ñình cá nhân không có hai loại giấy tờ này mà ñất ñang sử dụng ổn ñịnh, ñược xác ñịnh không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy

tờ theo quy ñịnh12

+ Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất chưa thực hiện thủ tục chuyển

12

Xem Khoản 3 ðiều 8 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP

quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược xác nhận là ñất không

có tranh chấp thì cũng ñược xem là hợp pháp

+ Có hộ khẩu thường trú tại tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo, nay xác nhận là người ñã sử dụng ñất ổn ñịnh, không có tranh chấp

+ ðược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi án hoặc quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành

+ ðất ñang sử dụng mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lí trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lí, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng

 Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc

Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ về quyền

sử dụng ñất theo quy ñịnh nhưng ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15/10/1993, nay ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp vẫn ñược bồi thường Hoặc các hộ không có giấy tờ như trên song ñã sử dụng ñất

từ ngày 15/10/1993 ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất, mà tại thời ñiểm thu hồi không vi phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang các công trình ñã công

bố, không phải ñất lấn chiếm và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thì cũng ñược bồi thường Và trường hợp ñất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền sử dụng ñất mà chưa ñược cấp Giấy chứng nhận Việc bồi thường các trường hợp này ñược thực hiện theo quy ñịnh13

Tuy nhiên, Luật quy ñịnh là vậy nhưng trên thực tế có trường hợp không

ñủ ñiều kiện bồi thường nhưng vẫn nhận ñược tiền bồi thường Chẳng hạn như một số hộ gia ñình không có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, không có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương nhưng vẫn ñược nhận tiền bồi thường Nguyên nhân là do các cơ quan chức năng, tổ kiểm kê không thực hiện tốt nhiệm vụ, không kiểm tra sát sao, thậm chí họ còn móc ngoặc với người dân ñể nhận tiền bồi thường ðối với những trường hợp này cần phải phát hiện kịp thời và xử lí nghiêm minh nhằm ñem lại lợi ích và công bằng cho người dân có ñất bị thu hồi

13

Xem ðiều 44, 45, 46 Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP

2.4 Chính sách bồi thường ñối với ñất khi giải phóng mặt bằng

2.4.1 Bồi thường ñối với ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân

2.4.1.1 ðịnh nghĩa và phân loại

 ðịnh nghĩa

Theo quan niệm của người Việt Nam thì ñất nông nghiệp thường ñược hiểu là ñất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn và một số loại cây nông nghiệp khác Thực tế thì việc sử dụng ñất vào mục ñích nông nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn trồng các loại cây lâu năm có giá trị kinh tế cao, diện tích mặt nước ñể nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng các loại cây và nuôi các loại gia cầm ñể nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi14

Hiện nay vẫn chưa một ñịnh nghĩa chính xác nào về ñất nông nghiệp Dựa vào những quy ñịnh Luật ðất ñai 2003, có thể ñịnh nghĩa một cách tổng quát như sau: ñất nông nghiệp là ñất ñược xác ñịnh chủ yếu ñể sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm

 Phân loại

ðất nông nghiệp ñược phân thành các loại sau:

- ðất sản xuất nông nghiệp bao gồm ñất trồng cây hàng năm (ñất trồng lúa, ñất ñồng cỏ dùng cho chăn nuôi, ñất trồng cây hàng năm khác), ñất trồng cây lâu năm

- ðất lâm nghiệp bao gồm ñất rừng sản xuất, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng

- ðất nuôi trồng thủy sản

- ðất làm muối

ðất nông nghiệp khác: là ñất tại nông thôn ñể xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục ñích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên ñất Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ñộng vật khác ñược pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống Xây dựng kho, nhà của hộ gia ñình, cá nhân ñể chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp

14

Giáo trình Luật ðất ñai, Trường ðại học Luật Hà Nội, NXB Công An Nhân Dân, năm 2003, tr 263

2.4.1.2 Hình thức bồi thường

Hình thức bồi thường chung của các loại ñất là bằng tiền, bằng giao ñất ở mới và bằng khu tái ñịnh cư Thế nhưng khi ñi vào các loại ñất cụ thể sẽ có những hình thức bồi thường riêng như ñất phi nông nghiệp là ñất ở có cả hình thức bồi thường bằng khu tái ñinh cư, riêng ñất nông nghiệp chỉ có hai hình thức bồi thường là bằng giao ñất mới và bằng tiền

 Bồi thường bằng giao ñất ở mới

ðất giao mới phải là ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức giao ñất mới cho mỗi hộ gia ñình không vượt quá diện tích ñất thu hồi và không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương Tuy nhiên, việc giao ñất mới có thể là giá ñất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá ñất bị thu hồi:

+ Giao ñất mới có giá ñất thấp hơn giá ñất bị thu hồi, ngoài việc ñược giao ñất mới người bị thu hồi còn ñược bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch

ñó, nếu diện tích thu hồi lớn hơn diện tích ñất giao mới thì ñược bồi thường bằng tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn

+ Giao ñất mới có giá ñất cao hơn giá ñất bị thu hồi, thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng ñất của ñất bị thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ ñất của ñịa phương

 Bồi thường bằng tiền

Tùy theo chính sách bồi thường của từng ñịa phương, chứ không phải trường hợp thu hồi ñất nào cũng ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới, nếu ñịa phương nào còn quỹ ñất thì ñược bồi thường bằng ñất mới, nếu không có ñất thì ñược bồi thường bằng tiền, nhưng việc bồi thường bằng tiền vẫn còn nhiều khó khăn

Luật ðất ñai năm 1993: do thị trường bất ñộng sản vẫn chưa phát triển nên người dân có thể chấp nhận với giá bồi thường vào thời ñiểm ñó: ñất nông nghiệp, giá ñất tính bồi thường dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi, nên giá ñất tính bồi thường vẫn còn thấp

Luật ðất ñai năm 2003 và Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004, giá ñất do Ủy ban nhân tỉnh công bố hàng năm theo quy ñịnh của Chính phủ Sau

ñó ñến Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 ñược sửa ñổi là nếu tại thời ñiểm thu hồi mà giá Ủy ban nhân tỉnh công bố chưa sát với giá thị trường thì Ủy ban nhân dân có thể quy ñịnh bồi thường cho phù hợp

ðến Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh về giá ñất tính bồi thường khi thu hồi ñất theo hướng ngày càng có lợi cho người dân hơn là nếu tại thời ñiểm thu hồi mà giá do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác ñịnh lại giá ñất cụ thể ñể quyết ñịnh giá ñất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ñịnh về khung giá các loại ñất Tức là giá ñất sẽ ñược xác ñịnh lại trong trường hợp giá ñất mà Ủy ban nhân dân tỉnh công bố chưa sát với giá thị trường và việc xác ñịnh lại giá ñất sẽ do cơ quan chức năng thực hiện, giá ñất ñược xác ñịnh lại sẽ không bị giới hạn bởi khung các loại giá ñất do Chính phủ quy ñịnh tại khoản 5 ðiều 1 Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP Vấn ñề ñặt ra là làm sao xác ñịnh ñược giá thị trường ñể xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp, bởi trên thực tế thị trường bất ñộng sản luôn biến ñộng Có thể giá thị trường sẽ ñược xác ñịnh dựa vào giá chuyển nhượng thành công trên giao dịch thị trường bất ñộng sản gần nhất ñể xác ñịnh giá và phải trong ñiều kiện bình thường

 ðất nông nghiệp ñang sử dụng là ñất vượt hạn mức

Hạn mức giao ñất là giới hạn diện tích tối ña mà hộ gia ñình, cá nhân ñược phép sử dụng trên cơ sở ñất ñược nhà nước giao và nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng ñất hợp pháp từ người khác Như vậy, có hai trường hợp sử dụng ñất vượt hạn mức: một là nhà nước giao, hai là nhận chuyển quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác

+ Trường hợp sử dụng ñất vượt hạn mức do nhà nước giao thì không ñược bồi thường mà chỉ ñược bồi thường cho phí ñầu tư vào ñất còn lại, người sử dụng ñất sử dụng nhiều hơn diện tích ñược nhà nước giao theo quy ñịnh ñược xem là

sử dụng vượt hạn mức15

+ Trường hợp sử dụng ñất vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác như thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt thì ñược bồi thường

 ðất do nhận khoán của các lâm trường quốc doanh

15

ðiều 70 Luật ðất ñai 2003

ðất lâm nghiệp ñã có quy hoạch cho rừng sản xuất, kinh doanh và Nhà nước ñã giao cho những người sử dụng ñất thì việc bồi thường ñược xác ñịnh như sau:

Không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường cây trồng trên ñất ñối với ñất ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng mà các hộ gia ñình, cá nhân nhận khoanh nuôi tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo hợp ñồng khoán Mức bồi thường cây trồng tương ñương với mức phân chia sản phẩm theo quy ñịnh16

 ðất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn Quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn ñược sử dụng vào mục ñích sau:

- ðể xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm: công trình văn hóa, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa ñịa và các công trình công cộng khác theo quy ñịnh của

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- ðể bồi thường cho người có ñất ñược sử dụng ñể xây dựng các công trình công cộng nêu trên

- ðể xây dựng nhà tình nghĩa

Các loại ñất này không ñược bồi thường, trường hợp hộ gia ñình, cá nhân thuê thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

2.4.2 Bồi thường ñối với ñất phi nông nghiệp

2.4.2.1 ðất phi nông nghiệp không phải là ñất ở

ðất phi nông nghiệp bao gồm các loại sau17:

ðất chuyên dùng bao gồm ñất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng

ðất sử dụng vào mục ñích cộng cộng là ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng công trình ñường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng ñường thủy, bến phà, bến

16

Mức phân chia sản phẩm theo Thông tư số 80/2003/TTLT/BNN- BTC ngày 09/3/2003 của Liên Bộ Tài Chính và Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 178/2001/Qð-TTr ngày 12/11/2001 của Thủ Tướng Chính phủ về quyền lợi, nghĩa vụ của hộ gia ñình, cá nhân ñược giao, ñược thuê, nhận khoán rừng và ñất lâm nghiệp

17

Xem ðiều 6 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP

xe ô tô, bãi ñỗ xe, ga ñường sắt, cảng hàng không, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, ñê, ñập; hệ thống ñường dây tải ñiện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; ñất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi trẻ em, quảng trường, sân vận ñộng, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hóa, ñiểm bưu ñiện - văn hóa xã, tượng ñài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, trại cai nghiện ma túy, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; ñất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh ñã ñược xếp hạng hoặc ñược Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh bảo vệ ðất ñể chất thải, bãi rác, khu xử lí chất thải;

- ðất tôn giáo, tín ngưỡng bao gồm ñất do các cơ sở tôn giáo sử dụng ðất có công trình là ñình, ñền, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ

- ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa

- ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

- ðất phi nông nghiệp khác

ðất phi nông nghiệp khác: là ñất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục ñích kinh doanh mà các công trình ñó không gắn liền với ñất ở ðất làm nhà nghỉ, lán trại cho người lao ñộng ðất tại ñô thị sử dụng ñể xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục

vụ mục ñích trồng trọt kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên ñất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ñộng vật khác ñược pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà cửa hộ gia ñình, cá nhân ñể chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp

Bồi thường cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở Việc bồi thường ñất phi nông nghiệp ñược xácñịnh như sau18:

18

Xem ðiều 11 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP