LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH bồi THƯỜNG THIỆT hại đối tài sản KHI QUYỀN sử DỤNG đất bị THU hồi để THỰC HIỆN QUY HOẠCH xây DỰNG

Tài sản được đề cập đến trong luận văn không phải là mọi loại tài sản mà chỉ là những loại tài sản được xem xét bồi thường, đó là tài sản gắn liền với đất, tức là bất động sản trừ đất bị

Trang 1

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

ĐỂ THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG

Lớp: Luật Hành chính K30

Cần Thơ, 5 - 2008

Trang 2

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

Trang 3

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

Trang 4

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương I: KHÁI QUÁT BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN KHI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ THU HỒI 4

1.1.Một số khái niệm 4

1.1.1 Thu hồi đất 4

1.1.2 Tài sản 5

1.1.3 Bồi thường thiệt hại 6

1.2.Mục đích, ý nghĩa .8

1.2.1.Mục đích 8

1.2.2.Ý nghĩa 8

1.3.Đối tượng bồi thường và đối tượng phải bồi thường 9

1.3.1 Đối tượng được bồi thường 9

1.3.2.Đối tượng phải bồi thường .12

1.4 Điều kiện và nguyên tắc bồi thường 15

1.4.1 Điều kiện bồi thường 15

1.4.1.1 Hành vi 15

1.4.1.2 Hậu quả .16

1.4.1.3 Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả 17

1.4.2 Nguyên tắc bồi thường 17

1.4.2.1 Những nguyên tắc chung của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất 18

1.4.2.2 Những nguyên tắc riêng của việc bồi thường thiệt hại đối với tài sản 18

Trang 5

1.5 Thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với tài sản 25

1.5.1 Thẩm quyền 25

1.5.1.1 Cơ quan hành chính nhà nước cấp Trung ương 25

1.5.1.2 Cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương 25

1.5.2 Hội đồng bồi thường 27

1.5.3 Trình tự, thủ tục thực hiện việc bồi thường 30

1.5.4 Phương án bồi thường 30

1.5.4.1 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường 31

1.5.4.2 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường 32

1.6 Lược sử chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 34

Chương II: BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÁC LOẠI TÀI SẢN 40

2.1 Công trình xây dựng 40

2.1.1 Công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước 40

2.1.2 Công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước 43

2.1.2.1 Những quy định chung về bồi thường đối với công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước 43

2.1.2.2 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình xây dựng 48

2.1.2.3 Bồi thường công trình xây dựng trong một số trường hợp đặc thù 54

2.2 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi 57

2.2.1 Bồi thường đối với cây trồng 57

2.2.1.1 Cây hàng năm 57

2.2.1.2 Cây lâu năm 59

Trang 6

2.2.2 Bồi thường đối với vật nuôi 62

2.3 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu 64

2.4 Bồi thường đối với mồ mả 64

2.5 Bồi thường thiệt hại trong một số trường hợp đặc thù 67

2.5.1 Bồi thường thiệt hại đối với vật vô chủ 67

2.5.2 Bồi thường thiệt hại đối với vật không xác định được chủ sở hữu 68

2.5.3 Bồi thường thiệt hại tài sản đang trong quá trình xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu 68

KẾT LUẬN 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

Trang 7

LỜI MỞ ĐẦU

Kể từ khi thực hiện cải cách kinh tế đến nay diện mạo nước ta thay đổi từng ngày Những thửa ruộng, mảnh vườn, những khu đất hoang sơ, những mái nhà tranh đã được thu hẹp dần thay vào đó là những đại lộ, công viên, những khu công nghiệp, những căn nhà khang trang, biệt thự, cao ốc… Trên dải đất hình chữ S thân thương, biết bao sự phát triển kỳ diệu đã xảy ra

Khi dạo bước trên những đại lộ thênh thang, ngắm nhìn những ngôi nhà khang trang, tự hào về những khu công nghiệp, trung tâm thương mại tạo nên diện mạo một đô thị hiện đại, có bao giờ bạn tự hỏi có bao nhiêu người đã phải rời bỏ nhà cửa, nơi chôn rau cắt rốn để nhường đất cho sự thăng hoa của đô thị chưa?

Nhu cầu xây dựng, chỉnh trang bộ mặt đô thị, nông thôn là nhu cầu có thực và cần thiết để xây dựng đất nước “ngày càng to đẹp hơn, đàng hoàng hơn” Đáp ứng nhu cầu đó, Nhà nước đã tiến hành giải phóng mặt bằng và thu hồi đất dành một tỷ lệ đất cho quy hoạch xây dựng Khi đó, một bộ phận dân cư sẽ phải

di dời khỏi nơi đang sinh sống, thay đổi gần như hoàn toàn cuộc sống để giao lại đất cho Nhà nước nhằm phục vụ phát triển đất nước Họ là những người đóng góp cho sự phát triển chung nên lợi ích riêng của họ cần được bảo vệ Do vậy, Nhà nước luôn có chính sách bồi thường thiệt hại cho những người bị thu hồi đất

Chính sách bồi thường là một chính sách quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều đối tượng và lĩnh vực khác nhau, do đó, một khi thực hiện không tốt chính sách này sẽ tạo ra hậu quả khó lường Vì vậy, bên cạnh một hệ thống pháp luật đồng bộ, cần có những nghiên cứu khoa học nghiêm túc về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để đảm bảo chính sách này được hiểu và áp dụng đúng trong thực tế đồng thời đóng góp hoàn thiện chính sách

Bồi thường thiệt hại về tài sản chỉ là một mảng trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất Tuy vậy, bồi thường tài sản cũng là một vấn đề rất được lưu tâm vì tài sản chiếm vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế của họ Những quy định pháp lý cũng như việc thực hiện bồi thường tài sản trên thực tế vẫn còn những bất cập, thiếu sót đáng bàn, cần sửa chữa Dưới góc độ khoa học pháp lý, vấn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất nói chung được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm Tuy nhiên, phần bồi thường thiệt hại

Trang 8

về tài sản lại chưa thu hút được nhiều sự chú ý của những nhà nghiên cứu Từ đó, càng cho thấy tính cấp bách và cần thiết của đề tài Điều đó đã thúc đẩy người viết đã chọn đề tài:

“Bồi thường thiệt hại đối với tài sản khi quyền sử dụng đất bị thu hồi

để thực hiện quy hoạch xây dựng”

để làm đề tài luận văn tốt nghiệp Cử nhân Luật

Thực hiện đề tài, trên cơ sở tôn trọng và tuân thủ pháp luật, người viết đi vào phân tích làm sáng tỏ những quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản Song song đó, đề tài cũng phản ánh và đánh giá thực trạng công tác bồi thường thiệt hại về tài sản Cuối cùng là người viết đưa ra những ý kiến đóng góp góp phần hoàn thiện hơn vấn đề bồi thường thiệt hại về tài sản

Thu hồi đất được thực hiện trong nhiều trường hợp theo quy định của pháp luật Trong phạm vi đề tài người viết chỉ tìm hiều về bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng Tài sản được đề cập đến trong luận văn không phải là mọi loại tài sản mà chỉ là những loại tài sản được xem xét bồi thường, đó là tài sản gắn liền với đất, tức là bất động sản (trừ đất) bị thiệt hại do việc thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng Thực hiện đề tài người viết tập trung tìm hiểu một số vấn đề về bồi thường tài sản cả trên lý luận

và thực tiễn, chẳng hạn như điều kiện, nguyên tắc bồi thường, các loại tài sản cụ thể được bồi thường

Để thực hiện luận văn, người viết vận dụng những kiến thức đã có, thu

thập, tổng hợp các tài liệu liên quan đến “bồi thường thiệt hại đối với tài sản khi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng” kết hợp với việc khảo sát

thực tiễn, chứng minh nhằm làm rõ vấn đề Người viết sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của triết học Mác – Lênin để nghiên cứu Đó là các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phân tích luật viết, kết hợp lý luận với thực tiễn…

Luận văn bao gồm ba phần: lời nói đầu, phần nội dung và kết luận

Phần nội dung gồm có hai chương:

Chương 1: Khái quát bồi thường thiệt hại về tài sản khi quyền sử dụng đất bị thu hồi

Mục đích của chương này là mang đến cho người đọc những hiểu biết chung về bồi thường tài sản khi quyền sử dụng đất bị thu hồi Cho nên, chương 1

Trang 9

bao gồm những nội dung cơ bản như khái niệm, đối tượng bồi thường, điều kiện

và nguyên tắc bồi thường, lược sử chính sách bồi thường…

Chương 2: Bồi thường đối với các loại tài sản

Trên cơ sở những kiến thức chung của chương 1, chương này người viết

đi vào phân tích chính sách bồi thường đối với các loại tài sản cụ thể Để tiện nghiên cứu, người viết chia tài sản thành các nhóm, bao gồm: công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi, mồ mả, công trình văn hóa, tôn giáo và một số loại tài sản đặc thù

Trang 10

Chương 1

KHÁI QUÁT BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐỐI VỚI TÀI SẢN

KHI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ THU HỒI

Điều 38 Luật đất đai năm 2003 quy định 12 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất Trong đó, thu

h ồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển

kinh t ế là trường hợp thu hồi quan trọng và chủ yếu Ngày nay, cùng với sự phát triển của đất nước, nhu

c ầu xây dựng cơ sở hạ tầng ngày một tăng kéo theo sự gia tăng của nhu cầu thu hồi đất để thực hiện quy

ho ạch xây dựng Đây là tất yếu để phát triển đất nước trong tình hình đất đai ngày một hạn hẹp mà nhu

c ầu xây dựng gia tăng Bồi thường thiệt hại về đất, tài sản luôn được đặt ra trong quy trình thu hồi đất để

th ực hiện quy hoạch xây dựng Đây là công việc phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều người, nhiều vấn đề kinh

t ế - xã hội Do vậy, để tránh những hệ quả tiêu cực, vấn đề bồi thường thiệt hại về tài sản phải được thực

hi ện một cách nghiêm túc trên cơ sở của việc nhận thức đầy đủ và tuân thủ triệt để những quy định của

pháp lu ật hiện hành

Trong ph ạm vi chương I, người viết trình bày một số vấn đề chung về bồi thường thiệt hại đối với

tài s ản khi quyền sử dụng đất bị thu hồi nhằm mang đến cho người đọc nội dung tổng quát về bồi thường

thi ệt hại về tài sản trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để

th ực hiện quy hoạch xây dựng

V ới mục đích đó, chương I bao gồm những nội dung sau:

1.1 M ột số khái niệm: làm rõ một số khái niệm liên quan như: thu hồi đất, tài sản, bồi thường

1.2 M ục đích, ý nghĩa của chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản

1.3 Đối tượng bồi thường: gồm đối tượng được bồi thường và đối tượng phải bồi thường

1.4 Điều kiện và nguyên tắc bồi thường

1.5 Th ực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với tài sản

1.6 L ược sử chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch

xây d ựng

1.1.Một số khái niệm 1.1.1 Thu hồi đất

Theo Đại từ điển Tiếng Việt, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát

ra ho ặc bị người khác lấy 1

Như vậy, tài sản bị thu hồi luôn là tài sản thuộc sở hữu của người thu hồi Hay nói cách khác, thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của chính mình Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân2 mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,

1 Nguyễn Như Ý chủ biên, Đại Từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa – Thông tin, Hà Nội, 1999, trang 1593

2 Xem thêm điều 17 Hiến pháp 1992

Trang 11

người dân chỉ có quyền sử dụng đất Do đó, chủ thể thực hiện việc thu hồi đất luôn là Nhà nước Người bị thu hồi đất là người đang sử dụng đất

Như vậy, hiểu theo nghĩa thông thường như trên thì thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại đất đang do người dân chiếm giữ, khai thác và sử dụng

Về bản chất pháp lý, thu hồi đất3 là một biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với một bên là người sử dụng đất Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất

để thực hiện quy hoạch xây dựng và bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi

Dưới góc độ pháp lý, thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, ph ường, thị trấn quản lý 4

Từ khái niệm này ta có thể rút ra một số đặc điểm của hoạt động thu hồi đất Đó là:

- Về chủ thể, quan hệ thu hồi đất luôn bao gồm hai chủ thể: Nhà nước và

người bị thu hồi đất Nhà nước - với tư cách đại diện chủ sở hữu - là chủ thể thực hiện việc thu hồi đất Chủ thể thứ hai là chủ thể bị thu hồi đất, đó là người đang

sử dụng hoặc quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Bằng chứng pháp lý để thực hiện việc thu hồi đất là một quyết định hành chính: quyết định thu hồi đất Thu hồi đất là hoạt động quản lý hành chính nhà nước về đất đai Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất trên cơ sở quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.5

3 Thực chất là thu hồi quyền sử dụng đất vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân chỉ có quyền sử dụng

4 Khoản 5 điều 4 Luật Đất đai 2003

5 Xem thêm khoản 1 điều 39 Luật Đất đai 2003

6 Nguyễn Như Ý chủ biên, Đại Từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa – Thông tin, Hà Nội, 1999, trang 1483

7 Điều 163 Bộ luật dân sự 2005

Trang 12

Tiền, theo kinh tế học, là giá trị đại diện cho giá trị thực của hàng hóa và là phương tiện lưu thông trong đời sống của con người Về mặt chính trị, đó còn là đại diện cho chủ quyền của một quốc gia, đòi hỏi người có tiền (là chủ sở hữu) không thể có toàn quyền định đoạt loại tài sản đặc biệt này mà phải tuân theo những quy định nghiêm ngặt của Nhà nước

Do đó, tiền có một vị trí đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân

Giấy tờ có giá là những loại giấy tờ có thể trị giá được bằng tiền như: cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, sổ tiết kiệm…

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

Đó là khái niệm tài sản chung nhất, đầy đủ nhất trong quan hệ dân sự

Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài, tài sản được hiểu theo nghĩa hẹp hơn Tài sản là đối tượng của chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để thực

hiện quy hoạch xây dựng chỉ bao gồm những tài sản gắn liền với đất

Tài s ản gắn liền với đất là tài sản không thể tách rời khỏi đất đai nếu

mu ốn giữ nguyên giá trị sử dụng của nó8 Các tài sản này bao gồm: công

trình xây dựng, cây trồng trên đất, vật nuôi dưới nước và một số tài sản đặc

thù khác

1.1.3 Bồi thường thiệt hại

Thuật ngữ bồi thường thiệt hại được sử dụng từ Luật đất đai 1993 (sửa

đổi, bổ sung năm 2001) Đến Luật đất đai 2003 thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng Tuy nhiên, cho đến nay chưa có bất kỳ văn bản pháp luật nào định nghĩa

thế nào là bồi thường thiệt hại

Trong thu hồi đất ta có thể hiểu: bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người có đất do việc thu hồi gây ra; còn thiệt hại là

những tổn thất, mất mát về vật chất (đất, tài sản) và tinh thần do việc thu hồi đất

gây ra Như vậy, có thể hiểu, bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất là

vi ệc Nhà nước bù đắp những tổn thất, hư hao về tài sản do việc thu hồi đất gây

ra

Như đã biết, khái niệm bồi thường thiệt hại được sử dụng từ Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ban hành năm 2001 Trước đó, các

văn bản pháp luật liên quan đều sử dụng khái niệm đền bù thiệt hại Ngày nay,

do thói quen, người dân và một số cơ quan nhà nước vẫn sử dụng khái niệm đền

bù thi ệt hại thay vì bồi thường thiệt hại theo đúng quy định hiện hành Mặc dù

8 Khoản 4 điều 3 quy định ban hành kèm theo quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 13

vậy, việc thay thế khái niệm đền bù thiệt hại bằng khái niệm bồi thường thiệt hại

vẫn là việc làm hợp lý

Về mặt ngữ nghĩa bồi thường và đền bù có sự khác biệt:

- Đền bù là trả lại tương xứng, đầy đủ những thiệt hại, mất mát của

người dân do việc thu hồi đất gây ra

- Bồi thường là bù đắp bằng tiền, nhà hoặc đất những thiệt hại do thu

hồi đất gây ra

B ồi thường và đền bù đều là sự đền trả của Nhà nước cho người bị thiệt hại do thu hồi đất gây ra Tuy nhiên, bồi thường vẫn hợp lý hơn đền bù vì:

- Đền bù đòi hỏi Nhà nước trả lại đầy đủ, tương xứng những mất mát của

người dân khi thu hồi đất Như vậy, theo đúng nghĩa của từ nay thì người dân mất một Nhà nước phải đền một, mất nhà phải đền bằng nhà, mất đất phải đền bằng đất Rõ ràng, đây là việc không thể làm được Những thiệt hại của người dân khi bị thu hồi đất gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần Nếu thiệt hại vật chất là rõ ràng và có thể định lượng (nhưng cũng khó để định lượng chính xác tuyệt đối - để có thể đền bù đầy đủ thiệt hại) thì thiệt hại tinh thần rất khó hoặc không thể xác định được Như vậy, Nhà nước không thể trả lại đầy đủ những mất mát cho người bị thu hồi đất Điều này có nghĩa rằng khi thu hồi đất,

Nhà nước chỉ có thể bù đắp thiệt hại (bồi thường) - sự bù đắp này có thể nhiều

hơn hoặc ít hơn giá trị tài sản bị thiệt hại nhưng trong giới hạn chấp nhận được

chứ Nhà nước không thể trả lại đầy đủ thiệt hại (đền bù) cho người dân

- Việc bồi thường thiệt hại được thực hiện bằng nhiều cách: bằng tiền, bằng nhà, bằng đất

- Bồi thường là khái niệm được sử dụng trong luật dân sự, mang tính ngang giá Còn thu hồi đất là mang tính hành chính, mệnh lệnh Cho nên, có vẻ không hợp lý khi sử dụng khái niệm bồi thường trong hoạt động thu hồi đất Nhưng thật ra việc sử dụng khái niệm bồi thường là đúng đắn và hợp lý Hoạt động thu hồi đất tuy mang tính mệnh lệnh, người dân luôn ở thế bị động, không

tự nguyện nhưng khi bồi thường thiệt hại cho người dân Nhà nước phải bồi thường dựa vào giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận, ngang giá Nhà nước không thể áp đặt một giá nào đó để bồi thường rồi buộc người dân di dời, giao lại đất cho Nhà nước

Trang 14

1.2 Mục đích, ý nghĩa 1.2.1 Mục đích

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ra đời trên cơ sở nhu cầu xây dựng, chỉnh trang đô thị, nông thôn Việt Nam Với chính sách này, Nhà nước đã dành ra một tỉ lệ đất đai nhất định phục vụ việc xây dựng các công trình an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đảm bảo việc quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai - nguồn tài nguyên thiên nhiên

vô giá của quốc gia Bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất là một khâu không thể thiếu trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng Bồi thường thiệt hại về tài sản trước hết là nhằm bù đắp những thiệt hại về tài sản mà người dân phải gánh chịu do việc thu hồi đất; đồng thời cũng nhằm thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện quy hoạch xây dựng Nhưng trên tất cả mục tiêu cuối cùng của hoạt động này cũng như mọi hoạt động của Nhà nước là phục vụ quốc kế dân sinh

1.2.2.Ý nghĩa

Với mục đích tốt đẹp như vậy, bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất mang ý nghĩa thực tiễn và lý luận sâu sắc

Bồi thường thiệt hại về tài sản nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của nhân

dân, bảo hộ quyền sở hữu tài sản hợp pháp của công dân.Điều 23 Hiến pháp 1992

khẳng định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng và vì

l ợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua, hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản

c ủa cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.” Như vậy, nếu chỉ thu hồi đất

mà không bồi thường là vi phạm Hiến pháp – văn bản pháp luật có giá trị pháp lý tối cao của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nếu thu hồi đất mà không bồi thường thỏa đáng thì xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân Khi đó, nhiều vấn đề phức tạp phát sinh như khiếu nại, khiếu kiện gia tăng, người dân khó khăn trong việc tạo lập cuộc sống mới, tình hình an ninh trật tự xã hội cũng vì thế mà bị ảnh hưởng; thậm chí không có mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng vì người dân không chịu di dời Từ những phân tích đó cho thấy rằng bồi thường thiệt hại về tài sản có ý nghĩa sâu sắc trong đảm bảo tiến độ thực hiện quy hoạch xây dựng, tiết kiệm được thời gian, công sức, tài chính, góp phần giữ vững quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ các giá trị truyền thống tốt đẹp của dân tộc

Trang 15

Điều 23 Hiến pháp 1992 đã khẳng định: “Tài sản hợp pháp của tổ chức,

cá nhân đều không bị quốc hữu hóa” Đây là sự thay đổi và là bước tiến trong

nhận thức của Nhà nước ta về quyền sở hữu tài sản của mọi tổ chức, cá nhân trên lãnh thổ Việt Nam9 Thực hiện việc bồi thường cũng có nghĩa là Nhà nước tôn trọng và tuân thủ Hiến pháp; đồng thời, cũng có nghĩa là Nhà nước thực hiện cam kết của mình Và qua đó, lòng tin của người dân vào Nhà nước được củng cố và nâng cao, làm cho nhân dân và Nhà nước gần nhau hơn và đó là cơ sở quan trọng

để xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân

1.3 Đối tượng được bồi thường và đối tượng phải bồi thường 1.3.1 Đối tượng được bồi thường

Đối tượng được bồi thường là những người bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất và được nhận bồi thường bằng tiền, nhà, đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng

Khoản 2 Điều 2 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định: “Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài

s ản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định.”

Như vậy, đối tượng được bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất bao gồm:

- Người bị thu hồi đất;

- Người bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

Ng ười bị thu hồi đất là người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi

đất Những người này bao gồm: cá nhân (gồm người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài), hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức (trong nước và nước ngoài) Họ là những người có đất bị thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Khi bị thu hồi đất họ bị

thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Và theo đúng quy định họ

được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

9 Trước đây, theo điều 26 Hiến pháp 1980 thì “Ở nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, những cơ sở kinh tế của địa chủ phong kiến và tư sản mại bản đều bị quốc hữu hóa.” Vào thời điểm đó (mới giải phóng) thì đây là chính sách cần thiết và phù hợp để bảo vệ những thành quả của cách mạng Đến năm

1986, nước ta thay đổi chính sách kinh tế, “mở cửa”, tiến hành xây dựng nền kinh tế thị trường Trong tình hình mới, để thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhằm phát triển đất nước nên Nhà nước ta đã thay đổi nhận thức và chính sách: không quốc hữu hóa tài sản hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân trên lãnh thổ Việt Nam

Trang 16

Ng ười bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi là những người tuy

không bị thu hồi đất nhưng có tài sản trên đất bị thu hồi và do đó bị thiệt hại về tài sản Trường hợp này xảy ra khi chủ sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất

là hai người khác nhau Có nghĩa là giữa người sử dụng đất (người bị thu hồi đất)

và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (người bị thiệt hại tài sản) đã xác lập giao

dịch về quyền sử dụng đất Theo giao dịch này thì người thứ nhất cho phép người thứ hai khai thác, sử dụng mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận Trong thời gian khai thác, sử dụng đất ấy, người thứ hai đã tạo lập được tài sản gắn liền với đất (chẳng hạn: xây nhà, trồng cây, nuôi cá…) Nếu Nhà nước thu hồi đất trong khi giao dịch giữa hai người này đang có hiệu lực thì tài sản của người thứ hai sẽ bị thiệt hại Bằng cách đó, họ trở

thành người bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất do việc thu hồi đất nhưng lại

không có đất bị thu hồi

Câu h ỏi đặt ra là giao dịch về quyền sử dụng đất được xác lập giữa người

s ử dụng đất có đất bị thu hồi (tạm gọi là A) với chủ sở hữu tài sản trên đất bị thu

h ồi (tạm gọi là B) là giao dịch gì?

Theo những phân tích trên thì yêu cầu trước tiên đặt ra đối với giao dịch giữa A và B là giao dịch đó phải dẫn đến việc A chuyển giao cho B quyền sử dụng đất (trên thực tế ) của mình trong thời hạn thỏa thuận

Theo quy định của Luật đất đai 2003, trong thị trường quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền thực hiện 08 loại giao dịch, đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp và cho thuê (hoặc cho thuê lại) quyền sử dụng đất

Trong đó, các giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất dẫn đến việc chuyển dịch hoàn toàn quyền sử dụng đất, tức là quyền sử dụng đất (về pháp lý) và quyền khai thác, sử dụng đất (trên thực tế) chuyển dịch hoàn toàn từ chủ thể này sang chủ thể khác Do đó, không thể dẫn đến việc người có quyền sử dụng đất và người thực tế khai thác, sử dụng đất là hai người khác nhau

Trong giao dịch thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh chỉ giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp, bảo lãnh và họ cũng là người khai thác, sử dụng đất trên thực tế Như vậy, 02 loại giao dịch bảo lãnh và thế chấp quyền sử dụng đất cũng không phải là giao dịch dẫn đến người bị thu hồi đất và chủ sở hữu tài sản

Trang 17

trên đất bị thu hồi là hai người khác nhau Đây không thể là giao dịch có thể phát sinh giữa A và B

Theo hợp đồng cho thuê (hoặc cho thuê lại) quyền sử dụng đất thì bên thuê được khai thác, sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của bên cho thuê trong một thời gian (theo thỏa thuận) và có nghĩa vụ trả tiền thuê quyền sử dụng đất cho bên cho thuê Khi thuê đất như vậy, bên thuê có quyền tạo lập tài sản trên đất thuê Nếu Nhà nước thu hồi đất của người cho thuê thì tài sản của người thuê trên đất thuê sẽ bị thiệt hại Tức là, giao dịch này dẫn đến hệ quả, người bị thu hồi đất

và người bị thiệt hại là hai người khác nhau Giao dịch này được pháp luật điều chỉnh nên nó hợp pháp và như vậy bên thuê phải được bồi thường thiệt hại tài sản

khi nhà nước thu hồi đất thuê Như vậy, giao dịch được giao kết giữa A và B trong tr ường hợp này có thể là hợp đồng cho thuê (hoặc cho thuê lại) quyền sử

d ụng đất

Ngoài ra, trong thực tế đời sống còn có hai loại giao dịch về quyền sử dụng đất dẫn đến hệ quả là tình huống đang phân tích Đó là: cố đất và cho mượn quyền sử dụng đất

Cố đất là giao dịch mà theo đó bên nhận cố đất có nghĩa vụ trả cho bên cố đất một khoản tiền (tiền cố đất) và có quyền khai thác, sử dụng đất

đó trong một khoảng thời gian thỏa thuận Trong thời gian này nếu người

cố đất trả lại tiền đã nhận cho người nhận cố đất thì người cố đất được nhận lại đất, nếu không người cố đất sẽ mất quyền sử dụng đất, và quyền này được chuyển cho bên nhận cố đất

Cho mượn quyền sử dụng đất là giao dịch mà theo đó bên cho mượn giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho bên mượn để sử dụng trong thời hạn thỏa thuận mà không phải trả tiền, còn bên mượn phải trả lại quyền

sử dụng đất khi hết thời hạn mượn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được

Cố đất và cho mượn quyền sử dụng đất là hai loại giao dịch chưa được pháp luật đất đai công nhận - hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức Vì là giao dịch bất hợp pháp nên thực tế bên B trong những hợp đồng loại này không được bồi thường Tuy nhiên, loại giao dịch này lại khá phổ biến trong dân cư Thiết nghĩ, đây cũng là một loại giao dịch dân sự cần được pháp luật điều chỉnh,

để một mặt đảm bảo cho giao dịch phát triển lành mạnh, mặt khác tạo cơ sở pháp

lý để giải quyết tranh chấp phát sinh Do đó, về lâu dài cần sửa đổi pháp luật đất đai Tuy nhiên, trước mắt để bảo đảm lợi ích của người dân thì người bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này cũng cần được bồi thường

Trang 18

Tóm lại người bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất do thu hồi đất có thể là người thuê (thuê lại) quyền sử dụng (trong giao dịch thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất), người nhận cố đất (trong giao dịch cố đất), người mượn quyền sử dụng đất (trong giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất)

Khi Nhà nước thu hồi đất, dù là người bị thu hồi đất hay người không bị

thu hồi đất mà chỉ bị thiệt hại tài sản do thu hồi đất thì điều kiện trước tiên để

được bồi thường thiệt hại về tài sản là phải có tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại

do thu hồi đất Như vậy, đối tượng được bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà

nước thu hồi đất là người bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi và

có đủ điều kiện để được bồi thường thiệt hại về tài sản, bất kể người đó có bị thu hồi đất hay không

Lưu ý:

- Người có tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng mà tự nguyện hiến tặng một phần, hoặc toàn bộ tài sản có trên đất bị thu hồi cho Nhà nước thì người hiến tặng đó sẽ không được bồi

thường thiệt hại về tài sản đối với tài sản đã hiến tặng dù tài sản đó đủ điều kiện

để được bồi thường

- Người nhận góp vốn liên doanh, liên kết nhưng chưa chuyển quyền sở

hữu tài sản sang tổ chức liên doanh, liên kết thì tổ chức đó sẽ không được bồi thường thiệt hại về tài sản đó khi bị thu hồi đất.10

1.3.2 Đối tượng phải bồi thường

Đối tượng phải bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là đối tượng phải chi trả tiền bồi thường cho người bị thiệt hại Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tùy trường hợp cụ thể mà đối tượng phải bồi thường là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (đã thu hồi) để thực hiện dự án theo quy hoạch xây dựng (gọi chung là chủ đầu tư dự án) hay là Nhà nước

Trường hợp 1: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

đất thì tiền bồi thường được tính vào vốn đầu tư của dự án

10 Xem thêm mục 2 phần I thông tư số 116/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP vể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trang 19

Như vậy, người chi trả tiền bồi thường trong trường hợp thu hồi đất để giao cho tổ chức mà không thu tiền sử dụng đất là tổ chức thực hiện dự án, tức chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả bồi thường

Thu hồi đất là quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất không tự nguyện

từ người sử dụng sang Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất Sau khi thu hồi đất, Nhà nước giao đất đó cho chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy hoạch Thu hồi đất được thực hiện theo quy hoạch của Nhà nước và chủ đầu tư cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Như vậy, theo lẽ thông thường, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu phải chi trả tiền bồi thường cho người bị

thiệt hại tài sản do thu hồi đất

Nhưng ở đây, Nhà nước đã giao trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư dự

án Điều này có nghĩa là đã có sự dịch chuyển nghĩa vụ từ Nhà nước sang chủ đầu tư Trong chừng mực nhất định, sự dịch chuyển này là hợp lý Trường hợp

này, chủ đầu tư đã được ưu tiên giao đất không thu tiền sử dụng Do đó, để đảm bảo công bằng với những chủ đầu tư khác, họ phải chịu trách nhiệm chi trả bồi thường Mặt khác, nếu để chủ đầu tư bồi thường thì vừa tiết kiệm ngân sách Nhà nước vừa đảm bảo cho việc bồi thường được thực hiện nhanh chóng hơn (vì để giải ngân ngân sách Nhà nước đòi hỏi một quy trình chặt chẽ và mất nhiều thời gian)

Trường hợp 2:Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

d ụng, tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường và số tiền bồi

th ường, hỗ trợ về đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà n ước; mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải

n ộp

Trường hợp này, chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường và sau đó số tiền đã bồi thường, hỗ trợ về đất được trừ vào khoản tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước, còn khoản tiền bồi thường về tài sản thì

không được trừ mà chủ đầu tư phải chịu Có nghĩa là, ở đây có sự chia sẻ trách nhiệm giữa Nhà nước và chủ đầu tư: Nhà nước bồi thường về đất và chủ

đầu tư phải bồi thường về tài sản

Theo quy định Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì trường hợp này chủ đầu tư chỉ phải ứng trước tiền bồi thường và sau đó sẽ được trừ toàn bộ vào khoản tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, tức là chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm bồi thường Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã sửa đổi quy định này theo hướng tăng

Trang 20

trách nhiệm cho chủ đầu tư: phải chi trả tiền bồi thường tài sản11 Việc sửa đổi này sẽ đảm bảo công bằng với trường hợp 1, điều này thể hiện ở chỗ:

- Cả hai trường hợp chủ đầu tư đều phải chịu trách nhiệm bồi thường về tài sản

- Trường hợp 1, chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất nên phải chi trả bồi thường về đất Trường hợp 2, chủ đầu phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nên không phảio chi trả tiền bồi thường về đất

Trường hợp 3: Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở

n ước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải chi trả tiền bồi thường; trường

h ợp đã trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải

n ộp

Như vậy, trong trường hợp này chủ đầu tư không có trách nhiệm chi trả

cũng như ứng trước tiền chi trả bồi thường Nhà nước chịu trách nhiệm chi trả bồi thường (tiền từ ngân sách Nhà nước) Trường hợp này Nhà nước không

chuyển giao hay chia xẻ trách nhiệm cho chủ đầu tư mà tự chi trả bồi thường Có

vẻ như chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước người, người Việt Nam định cư ở nước người được ưu tiên hơn chủ đầu tư trong nước Xét ở một khía cạnh thì đúng là có sự ưu tiên Tuy nhiên, sự ưu tiên này không phải là phân biệt đối xử hay “sính ngoại” mà ưu tiên là để tạo đầu kiện cho chủ đầu tư nước ngoài khi đầu

tư ở nước ta ưu tiên để phục vụ mục tiêu thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào nước

ta nhằm phát triển kinh tế đất nước Khi nhà đầu tư nước ngoài đến nước ta họ sẵn sàng đầu tư nhưng họ lại rất sợ việc chờ đợi giải phóng mặt bằng Cho nên, Nhà nước thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để họ có thể nhanh chóng nhận được đất đầu tư Mặt khác, Nhà nước quy định cho chủ đầu tư là người nước ngoài không có trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường cũng là để tránh trường hợp người dân đòi tiền bồi thường cao khi thấy chủ đầu tư nước ngoài, gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn có thể chi trả trước tiền bồi thường Khi đó, số tiền đã chi trả được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp Và dĩ nhiên, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước

11 Xem thêm khoản 1 điều 3 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

Trang 21

Tóm lại, về nguyên tắc trách nhiệm chi trả bồi thường thiệt hại đối với tài sản khi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng là trách nhiệm của Nhà nước (dùng Ngân sách Nhà nước để chi trả bồi thường) Tuy nhiên, để cho việc bồi thường diễn ra thuận lợi, trong thời gian nhanh nhất có thể, trong một số trường hợp Nhà nước chuyển giao trách nhiệm này cho chủ đầu tư dự án

1.4 Điều kiện và nguyên tắc bồi thường 1.4.1 Điều kiện bồi thường

Như đã biết, người bị thiệt hại về tài sản do thu hồi đất và có đủ điều kiện

để được bồi thường thì được bồi thường thiệt hại về tài sản Như vậy, điều kiện

đề được bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là gi?

Pháp luật hiện hành chưa có quy định điều kiện cụ thể để được bồi thường

thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất Tuy nhiên, căn cứ vào những nguyên tắc

chung của pháp luật ta vẫn có thể suy ra được những điều kiện để được bồi

thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất

Nhìn từ phía người bị thu hồi đất thì thu hồi đất là một quá trình không tự nguyện, mang tính mệnh lệnh hành chính Tuy nhiên, đây không phải là hoạt động mang tính hành chính đơn thuần Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất, Nhà nước vẫn cho phép có sự trao đổi, thỏa thuận khi định giá tài sản để xây dựng phương án bồi thường Có nghĩa là thu hồi đất theo quyết định hành chính nhưng vẫn chấp nhận những nguyên tắc của dân sự, cụ thể

là trong việc bồi thường thiệt hại về tài sản

Như vậy, ta có thể áp dụng điều kiện để được bồi thường thiệt hại về tài

sản trong dân sự để xác định điều kiện bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi

đất

Điều 604 Bộ luật dân sự 2005 có quy định “Người nào… xâm phạm… mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường” Theo đó, luật dân sự đã xác định một nguyên

tắc là “có hành vi xâm phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường” Có nghĩa là

vấn đề bồi thường thiệt hại chỉ được đặt ra khi có ba yếu tố: hành vi, hậu quả, và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả

1.4.1.1 Hành vi

Tức là phải có người thực hiện hành vi xâm phạm thì vấn đề bồi thường mới được đặt ra Hành vi trong trường hợp thu hồi đất là một hành vi hành chính

Trang 22

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà sản phẩm là một quyết định hành chính: quyết định thu hồi đất Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu được quyền ra quyết định thu hồi đất Nhưng Nhà nước không được tùy tiện sử dụng quyền lực của mình mà việc thu hồi đất phải được thực hiện vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Hành vi thu hồi đất phải được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Khi thực hiện hành vi thu hồi đất, để đảm bảo dung hòa giữa lợi ích chung (của đất nước, lợi ích công cộng) với lợi ích riêng của người bị thu hồi đất, Nhà nước tiến hành bồi thường thiệt hại cho người dân

Cũng cần lưu ý một trường hợp ngoại lệ: Nhà nước không thu hồi đất nhưng vẫn bồi thường thiệt hại tài sản cho người dân Đó là trường hợp tài sản nằm trong phạm vi hành lang an toàn xây dựng bị thiệt hại do phải giải tỏa Trường hợp này, Nhà nước không có hành vi thu hồi đất nhưng người dân lại bị thiệt hại từ quy hoạch xây dựng nên cũng phải được bồi thường

1.4.1.2 Hậu quả

Yếu tố thứ hai, rất quan trọng để bồi thường thiệt hại là hậu quả tức có thiệt hại xảy ra Nếu không có thiệt hại thì không có vấn đề bồi thường thiệt hại mặc dù có thể có hành vi xâm phạm Theo đó, nếu Nhà nước thực hiện hành vi thu hồi đất nhưng không gây thiệt hại về tài sản thì vẫn không có trách nhiệm bồi

thường thiệt hại về tài sản Như vậy, bồi thường thiệt hại về tài sản chỉ được đặt

ra khi có hành vi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng và có thiệt hại về tài sản xảy ra

Tuy nhiên, không phải mọi tài sản bị thiệt hại và mọi thiệt hại về tài

sản đều được bồi thường

Tài s ản được xem xét bồi thường phải là tài sản gắn liền với đất bị thiệt

h ại do thu hồi đất Đó là những tài sản không thể tách rời khỏi đất, nó được liên

kết định vị với đất; đất là cơ sở, là nền tảng để nó tồn tại, phát huy tác dụng, hoặc

có thể phát triển được Tài sản gắn liền với đất bao gồm: công trình xây dựng, cây trồng trên đất, vật nuôi dưới nước và một số tài sản gắn liền với đất khác

Thiệt hại là những tổn thất, hư hao tài sản mà người bị thu hồi đất phải

gánh chịu Để được bồi thường thì thiệt hại phải chắc chắn, phải trực tiếp và chính đáng

Trang 23

Thi ệt hại chắc chắn tức là thiệt hại phải hiện hữu trên thực tế (có thật),

phải xác định được, chứ không phải là những thiệt hại giả định hoặc thiệt hại dự kiến trong những hoàn cảnh không chắc chắn xảy ra trong tương lai

Thiệt hại khi thu hồi đất có thể là thiệt hại trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc

thu hồi đất Tuy nhiên, chỉ bồi thường thiệt hại trực tiếp phát sinh từ việc thu hồi

đất gây ra Bởi vì, những thiệt hại gián tiếp (thiệt hại vô hình) tuy có thật nhưng rất khó xác định Chẳng hạn như những thiệt hại về mất vị trí kinh doanh, số lượng khách hàng giảm sút do phải chuyển đến địa điểm khác…

Thi ệt hại phải chính đáng Trong nhiều trường hợp, thiệt hại là có thật

nhưng việc yêu cầu bồi thường tỏ ra không chính đáng Chẳng hạn, tài sản được tạo lập sau khi quyết định thu hồi đất được công bố, khi tiến hành thu hồi đất sẽ

bị thiệt hại nhưng rõ ràng yêu cầu bồi thường trong trường hợp này là không thể chấp nhận được

1.4.1.3 Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại không nhất thiết phải bồi thường tất cả các thiệt hại phát sinh sau khi thu hồi đất Chỉ những thiệt hại nào là hệ quả tất yếu của hành vi thu hồi đất thì mới được bồi thường

1.4.2 Nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc pháp lý là những tư tưởng pháp lý chỉ đạo toàn bộ các quy phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống các ngành luật cụ thể Các nguyên tắc pháp luật do con người đặt ra nhưng nó không phải là những suy nghĩ chủ quan của con người mà được con người khái quát lên từ những yêu cầu, quy luật khách quan của thực tiễn

Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một nghiệp vụ hành chính phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều vấn đề kinh tế - xã hội Vì vậy, khi thực hiện, nó cần được đặt trên cơ sở pháp lý rõ ràng, với tính chuyên nghiệp

và tinh thần trách nhiệm cao

Để đảm bảo cho việc bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất được thực hiện nghiêm túc, công bằng, tránh những hậu quả tiêu cực thì cần tuân thủ hai nhóm nguyên tắc sau:

Trang 24

1.4.2.1 Những nguyên tắc chung của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

Bồi thường thiệt hại về tài sản là một phần, một khâu trong công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng nên dĩ nhiên nó cũng phải tuân theo những nguyên tắc chung này

Nguyên tắc chung trong bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm:

- Nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo công bằng, bình đẳng giữa những

người bị thu hồi đất không phân biệt lứa tuổi, chức vụ, dân tộc, tôn giáo… nếu đủ điều kiện thì bồi thường Trong những trường hợp đặc biệt, hoàn cảnh quá khó khăn thì được xem xét, hỗ trợ, trợ cấp thêm để họ có thể ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất

- Nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo dung hòa lợi ích chung đạt được

v ới lợi ích của người bị thu hồi đất Đây là nguyên tắc rất quan trọng, thể hiện

bản chất dân chủ của Nhà nước trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Nhà nước Việt Nam là Nhà nước của dân, do dân và vì dân cho nên mọi lợi ích của nhân dân cần được xem xét trước tiên, phải luôn được tôn trọng và bảo vệ

- Nguyên tắc bồi thường thiệt hại phải đảm bảo trật tự, kỷ cương xã hội, tính nghiêm minh c ủa pháp luật Không bồi thường, hỗ trợ cho những trường hợp

sai phạm sau khi quy hoạch xây dựng được công bố Những ai thực hiện tốt chủ trương quy hoạch như nhanh chóng di dời, bàn giao mặt bằng thì được biểu dương, khen thưởng

1.4.2.2 Những nguyên tắc riêng của việc bồi thường thiệt hại về tài sản

Bồi thường thiệt hại về tài sản cũng có những đặc thù riêng khác với bồi

thường thiệt hại về đất Do đó, để đảm bảo công bằng và hiệu quả, khi bồi

thường thiệt hại về tài sản, ngoài những nguyên tắc chung, còn cần tuân thủ hai

phân nhóm nguyên tắc sau:

Trang 25

Phân nhóm 1: Nh ững nguyên tắc chung trong bồi thường thiệt hại về tài

s ản 12 :

- Việc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thoả thuận khác giữa các bên liên quan

- Việc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện thông qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và phải bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật

- Trong trường hợp bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải bảo đảm vừa xây dựng được công trình mới, vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; bảo đảm Nhà nước điều tiết được giá trị chênh lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công trình

Phân nhóm 2: Những nguyên tắc cụ thể đảm bảo cho việc bồi thường thiệt

h ại về tài sản khi thu hồi đất:

Nguyên t ắc 1: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu

h ồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường

Về câu chữ thì đây là nguyên tắc khá mơ hồ Với cách diễn đạt của nguyên tắc này ta có thể hiểu vấn đề theo hai cách khác nhau

M ột là, chủ sở tài sản bị thiệt hại do thu hồi đất thì được bồi thường thiệt

hại cho những tài sản gắn liền với đất Như vậy, thiệt hại được tính cho chủ sở hữu chứ không tính cho bản thân tài sản Chỉ cần chủ sở hữu tài sản bị thiệt hại

do thu hồi đất thì được bồi thường thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đất

Cách hi ểu thứ hai là, khi tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại do thu hồi

đất thì chủ sở hữu tài sản đó được bồi thường Tức là, thiệt hại được tính trên bản thân tài sản và người được bồi thường là chủ sở hữu tài sản đó Rõ ràng, cách diễn đạt này mới là ý chí thực của nhà làm luật đối với quy định này Do đó, cần

12 Điều 70 Luật xây dựng 2003

Trang 26

sửa lại cách diễn đạt nguyên tắc này để nó được rõ ràng về câu chữ, đảm bảo một

cách hiểu duy nhất: “Nếu tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại do thu hồi đất thì chủ sở hữu tài sản đó được bồi thường”

Từ nguyên tắc này ta có thể xác định được: tài sản được xem xét bồi

th ường là tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại và người được bồi thường là chủ

Như đã phân tích, tài sản là động sản không bị thiệt hại khi phải di dời do thu hồi đất Nhưng, để di dời những tài sản này, chủ sở hữu tài sản vẫn phải tốn một khoảng chi phí nhất định Việc phải di dời là do Nhà nước thu hồi đất Đó là

hệ quả trực tiếp của hành vi thu hồi đất nên Nhà nước vẫn phải bồi thường khoảng chi phí di dời cho chủ sở hữu

Cũng cần lưu ý rằng thiệt hại được bồi thường phải là thiệt hại thực tế, trực tiếp và chính đáng (xem lại điều kiện bồi thường)

- Thứ hai, người được bồi thường là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bị thi ệt hại Chủ sở hữu tài sản là người có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định

đoạt tài sản của mình Chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền năng của mình Quyền sở hữu tài sản hợp pháp của công dân được Nhà nước bảo vệ Khi quyền sở hữu tài sản bị xâm phạm thì họ có quyền

Trang 27

yêu cầu người xâm phạm bồi thường thiệt hại13 Nhà nước thu hồi đất, gây thiệt hại đến tài sản của người dân nên phải bồi thường Người được nhận bồi thường, một cách hợp lý và hợp pháp phải là chủ sở hữu tài sản Một tài sản có thể có một hoặc nhiều chủ sở hữu (sở hữu chung) Nếu tài sản thuộc sở hữu chung thì tiền bồi thường thiệt hại cho tài sản được giao cho các chủ sở hữu, các chủ sở hữu chung này có thể chia số tiền đó theo tỷ lệ phần tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu tài sản chung đó

V ấn đề còn lại là làm thế nào để xác định được tư cách chủ sở hữu tài

+ Nếu không có tất cả các loại giấy tờ kể trên thì có thể căn cứ trên tình trạng chiếm hữu thực tế (ai đang chiếm hữu tài sản thì được suy đoán là chủ

sở hữu tài sản) hoặc dựa vào tờ kê khai và biên bản kiểm kê tài sản khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (gọi tắt là Hội đồng bồi thường (viết tắt là: HĐBT)) tiến hành kiểm kê tài sản

Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa các bên thì giao cho cơ quan có thẩm quyền giải quyết HĐBT dựa vào kết quả giải quyết tranh chấp của

cơ quan này để xác định chủ sở hữu tài sản đích thực Người được xác định là chủ sở hữu tài sản sẽ được bồi thường

Nguyên t ắc 2: Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết

định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

Trong Luật Xây dựng có quy định: “Công trình xây dựng trái phép, vật

ki ến trúc, cây cối, hoa màu và tài sản khác xuất hiện hoặc phát sinh trong phạm

13 Điều 260 Bộ luật dân sự 2005

Trang 28

vi m ặt bằng quy hoạch xây dựng sau thời điểm quy hoạch xây dựng được công

bố thì không được bồi thường.” 14

Luật Đất đai cũng có quy định tương tự: “Tài sản gắn liền với đất được

t ạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy

hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì không

được bồi thường.” 15

Ta thấy rằng Nghị định đã trái luật Như vậy tài sản không được bồi

th ường khi được tạo lập sau thời điểm quy hoạch xây dựng được công bố hay sau khi có quy ết định thu hồi đất?

Theo trình tự thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường thì trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh phải công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết xây dựng trong phạm vi địa phương 16

Sau khi quy hoạch xây dựng được công bố, UBND cấp tỉnh xác định và công bố chủ trương thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất

Như vậy, thời điểm công bố quy hoạch xây dựng và thời điểm có quyết định thu hồi đất cách nhau một khoảng thời gian tương đối dài Tuy thời điểm

quy hoạch xây dựng được công bố được quy định trong luật, còn thời điểm ra quyết định thu hồi đất được xác định bởi Nghị định (trái luật) nhưng thời điểm có quyết định thu hồi đất là hợp lý hơn Bởi vì:

- Từ thời điểm công bố quy hoạch xây dựng đến khi thu hồi đất trên thực

tế là một khoảng thời gian rất dài, nếu xác định không bồi thường tài sản được tạo lập sau thời điểm này sẽ khiến người dân chịu thiệt thòi và gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống vì không thể tạo lập tài sản để sinh sống và sản xuất Ngược lại, từ lúc có quyết định thu hồi đất đến khi thu hồi đấy trên thực địa chỉ cách nhau một thời gian không dài, đây là khoảng thời gian hợp lý để không cho phép người dân không được tạo lập tài sản

- Trước và sau khi công bố quy hoạch xây dựng không có khâu kiểm kê tài sản nên không có căn cứ để xác định được tài sản nào được tạo lập trước, tài sản nào được tạo lập sau khi quy hoạch xây dựng được công bố Việc này, vô

14 Điểm b khoản 4 điều 70 Luật Xây dựng 2003

15 Điểm a khoản 2 điều 43 Luật Đất đai 2003

16 Xem thêm điều 32 Luật xây dựng 2003 về công bố quy hoạch xây dựng

Trang 29

hình trung, đã làm cho nguyên tắc không bồi thường đối với tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch xây dựng được công bố không thể áp dụng được trong thực tế

Như vậy, rõ ràng không bồi thường cho tài sản được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất là hợp lý hơn Vấn đề khó khăn còn lại là chẳng lẽ lại sửa luật theo Nghị định? Thiết nghĩ, để đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của pháp luật, bảo

vệ lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nhìn thấy cái sai, linh hoạt mà sửa đổi luật cho phù hợp với thực tiễn

Suy lý ngược nguyên tắc trên ta được một hệ quả, đó là: Tài sản được

b ồi thường phải là tài sản được tạo lập trước khi có quyết định thu hồi đất Quy

định này là hợp lý và có căn cứ, bởi vì: về pháp lý, sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất thì người dân không còn quyền sử dụng đất nên họ không được khai thác, sử dụng cũng như tạo lập tài sản trên đất Tài sản được tạo lập sau thời điểm này là bất hợp pháp nên không được bồi thường

Quyết định thu hồi đất được ban hành dựa trên quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và phương án tổng thể về bồi thường Trước khi có phương án tổng thể, HĐBT luôn kiểm kê tài sản của người dân Sau khi có quyết định thu hồi đất, HĐBT lại kiểm kê tài sản của người dân một lần nữa để lập phương án bồi thường cụ thể Biên bản của các lần kiểm kê, kê khai tài sản chính là căn cứ để xác định xem tài sản được tạo lập trước hay sau khi có quyết định thu hồi đất

Nguyên tắc này được xây dựng nên là để tránh hiện tượng một số hộ dân tham cái lợi trước mắt của mình mà tạo lập tài sản sau khi có quyết định thu hồi đất để được bồi thường nhiều hơn Thực tế không ít hộ dân xây nhà, trồng cây tạm bợ để được bồi thường nhiều Đối với cá nhân, hộ gia đình thực hiện thì đây là việc làm có lợi nhưng đối với cộng đồng nó là bất hợp pháp và cần bị xử

lý thích đáng - không bồi thường thiệt hại Nguyên tắc này còn đảm bảo cho mọi người dân được bồi thường một cách công bằng và tương ứng với những thiệt hại tài sản thật sự của họ

Nguyên t ắc 3: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu

h ồi đất mà đất đó không được bồi thường thì tùy trường hợp cụ thể được bồi

th ường hoặc hỗ trợ tài sản

Điều này có nghĩa là việc bồi thường thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất phụ thuộc vào mức độ, tính hợp pháp của đất và tài sản gắn liền với đất

Trang 30

+ Nếu đất được bồi thường thì tài sản gắn liền với đất được bồi thường Dĩ nhiên, để được bồi thường, tài sản gắn liền với đất cũng phải tuân thủ nguyên tắc 2: được tạo lập trước khi có quyết định thu hồi đất

+ Nếu đất không được bồi thường thì tài sản trên đất được bồi thường hoặc hỗ trợ tùy từng trường hợp cụ thể

Nguyên t ắc 4: Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể di dời được thì không được bồi thường thiệt hại mà chỉ được bồi thường chi phí tháo

d ỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt

Như vậy, hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất không thể tháo dỡ, di dời thì được bồi thường Từ đó, có thể suy ra rằng: việc tháo dỡ, di chuyển được

ở đây là do bản chất tự nhiên của tài sản đó, nó có thể tháo dỡ để di chuyển từ địa điểm này đến địa điểm khác mà không ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đó Nguyên tắc này không áp dụng đối với những tài sản mà bản chất không di chuyển được nhưng do tác động của việc thu hồi đất buộc phải di chuyển

Vấn đề sẽ được hình dung rõ ràng hơn qua ví dụ sau: Nhà vốn là bất động sản cho nên không thể tháo dỡ và di chuyển mà không bị thiệt hại Ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật và khả năng sáng tạo kỳ diệu của người Việt Nam, có những người có thể di chuyển nhà mà không gây thiệt hại (như ông Nguyễn Cẩm Lũy) Việc di dời nhà trong trường hợp này là do sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật chứ không phải do bản chất của nhà nên vẫn phải bồi thường thiệt hại của nhà

Một trường hợp nhà có thể di dời àm không gây thiệt hại khác là: nhà tiền chế Nhà tiền chế là loại nhà được làm từ những vật liệu nhẹ và bền, từng bộ phận nhà (như xà gồ, tấm vách, tấm lợp…) được sản xuất riêng sau đó lắp ráp lại theo modul thành ngôi nhà hoàn chỉnh Khi muốn dời nhà ta có thể tháo rời từng

bộ phận, vận chuyển dễ dàng và lắp ráp trở lại Như vậy, nhà tiền chế có thể di chuyển được là do bản chất tự nhiên Áp dụng nguyên tắc 4, ta không bồi thường thiệt hại cho ngôi nhà mà chỉ bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại do vận chuyển, tháo dỡ, lắp đặt lại

Nguyên t ắc 5: Nhà, công trình xây dựng không được bồi thường

trong trường hợp:

- Công trình được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây

Trang 31

d ựng thì không được bồi thường Trường hợp này tức là nhà xây dựng không

phép, trái phép nên không được bồi thường

- Công trình được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xét duyệt thì không được bồi thường

1.5 Thực hiện việc bồi thường thiệt hại về tài sản 1.5.1 Thẩm quyền

1.5.1.1 Cơ quan hành chính nhà nước cấp Trung ương

Bộ Tài chính

- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách về bồi thường

- Chủ trì, phối hợp với các nghành liên quan hướng dẫn xử lý những

vướng mắc về việc xác định giá tài sản và chính sách bồi thường trong việc bồi

thường theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bộ Xây dựng

- Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định tính hợp pháp của nhà, các công trình xây dựng khác để tính bồi thường

- Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình xây dựng khác

để bồi thường theo phạm vi quyền hạn được giao

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể của từng

dự án đầu tư; xác định người sử dụng đất thuộc đối tượng được bồi thường, được

hỗ trợ hoặc không được bồi thường làm cơ sở cho việc tính bồi thường

1.5.1.2 Cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương

Cơ quan hành chính có thẩm quyền chung

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường

- Chỉ đạo các sở, ban ngành và Uỷ ban nhân dân cấp huyện lập phương án bồi thường theo thẩm quyền

- Phê duyệt hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường

Trang 32

- Ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường

- Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường theo thẩm quyền pháp luật quy định

- Bảo đảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền

- Quyết định hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện cưỡng chế đối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước theo thẩm quyền;

- Chỉ đạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường

Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi

- Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường;

- Chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường; thực hiện phê duyệt phương án bồi thường theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường theo thẩm quyền được giao; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi

- Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường của

- Chủ trì việc thẩm định phương án bồi thường

Trang 33

- Kiểm tra việc chi trả tiền bồi thường và chi phí cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường

Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc

- Hướng dẫn việc xác định quy mô, diện tích, tính chất hợp pháp, không hợp pháp của các công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường và hỗ trợ cho từng đối tượng;

- Xác định giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi thường trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;

1.5.2 Hội đồng bồi thường

* Thành lập

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập ở từng công trình (dự án) để thực hiện công tác bồi thường và sẽ tự giải tán sau khi thực hiện xong nhiệm vụ

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập ở cấp huyện do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, thành lập nên

* Cơ cấu tổ chức

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện bao gồm:

- Lãnh đạo (Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch) Uỷ ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng;

- Đại diện cơ quan Tài chính làm Phó Chủ tịch Hội đồng;

- Chủ đầu tư làm ủy viên thường trực;

- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường làm ủy viên;

- Đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi làm ủy viên;

- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người;

- Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

* Nguyên tắc làm việc

Trang 34

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng

- Thẩm quyền của các thành viên Hội đồng:

+ Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường;

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội đồng lập phương án bồi thường; bảo đảm đầy đủ kinh phí để chi trả kịp thời tiền bồi thường;

+ Đại diện những người bị thu hồi đất có trách nhiệm: phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, người phải di chuyển chỗ ở; vận động những người bị thu hồi đất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng đúng tiến độ;

+ Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ đạo của Chủ tịch Hội đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

1.5.3 Trình tự, thủ tục thực hiện việc bồi thường

Để đảm bảo việc bồi thường được rõ ràng, minh bạch thì cần thực hiện bồi thường theo các bước sau:

Bước 1: Sau khi có quyết định thu hồi đất, HĐBT có trách nhiệm:

- Phát và hướng dẫn người bị thu hồi đất ghi tờ kê khai đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Người bị thu hồi đất ghi tờ kê khai theo mẫu do HĐBT phát và hướng dẫn;

tờ khai phải có các nội dung chủ yếu sau:

+ Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm bắtđầu sử dụng, loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

+ Số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, thời gian đã sử dụng và các công trình khác xây dựng trên đất; số lượng, loại cây, tuổi cây đối với cây lâu năm;

Trang 35

diện tích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hàng năm; diện tích, năng suất, sản lượng nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Số nhân khẩu (theo đăng ký thường trú, tạm trú dài hạn tại địa phương), số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra (đối với khu vực nông nghiệp là những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trên thửa đất bị thu hồi; đối với khu vực phi nông nghiệp là những người có hợp đồng lao động mà người thuê lao động có đăng ký kinh doanh); nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có);

+ Số lượng mồ mả phải di dời

Bước 2: HĐBT thực hiện việc kiểm tra xác định nội dung kê khai và thực

hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau:

- Kiểm tra tại hiện trường về diện tích đất đối với trường hợp có mâu thuẫn, khiếu nại về số liệu diện tích; kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh với nội dung người sử dụng đất đã kê khai Việc kiểm tra, kiểm đếm tại hiện trường phải

có sự tham gia của đại diện của UBND cấp xã nơi có đất và người có đất bị thu hồi Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của người trực tiếp thực hiện kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất (hoặc người được uỷ quyền theo quy định của pháp luật), người bị thiệt hại tài sản (hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật), cán bộ địa chính cấp xã, đại diện của Phòng Tài nguyên và Môi trường, đại diện của lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Làm việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và UBND cấp xã nơi

có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trường hợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư

Bước 3: HĐBT có trách nhiệm lập phương án bồi thường căn cứ vào biển

bản kiểm kê đất đai, tài sản của người bị thu hồi đất Sau khi lập xong, phải niêm yết công khai phương án để lấy ý kiến đóng góp và hoàn thiện phương án

Bước 4: Công khai phương án bồi thường

Trong thời hạn không quá ba ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, HĐBT có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã:

Trang 36

- Phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi;

- Gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho HĐBT

Bước 5: Thực hiện chi trả tiền bồi thường

- Sau năm ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, HĐBT thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì người được bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thường HĐBT chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại Ngân hàng để làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có)

Bước 6: Bàn giao đất đã bị thu hồi

Trong thời hạn hai mươi ngày, kể từ ngày HĐBT thanh toán xong tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất

bị thu hồi phải bàn giao đất cho HĐBT

1.5.4 Phương án bồi thường

Phương án bồi thường là một văn bản không thể thiếu để thực hiện việc bồi thường, Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một định nghĩa pháp lý về phương án bồi thường Song từ thực tiễn ta có thể hiểu phương án bồi thường là một văn bản áp dụng pháp luật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo trình

tự, thủ tục nhất định, nội dung là những vấn đề liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại cho người dân

Phương án bồi thường do HĐBT (có sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện người bị thu hồi đất) lập, là căn cứ quan trọng để thực hiện việc bồi thường Một phương án bồi thường được lập ra vừa đảm bảo yêu cầu pháp lý vừa linh hoạt trong việc thực hiện sẽ góp phần tích cực để công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được nhanh chóng, hạn chế được những khó khăn, tiêu cực có thể phát sinh

Trang 37

Theo quy định hiện nay phương án bồi thường bao gồm: phương án tổng thể về bồi thường và phương án bồi thường Hai loại phương án này đều do HĐBT lập, trong đó phương án tồng thể về bồi thường được lập trước, sau khi chủ trương thu hồi đất được công bố; trên cơ sở phương án tổng thể về bồi thường đã phê duyệt, HĐBT lập phương án bồi thường cụ thể

1.5.4.1 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường

- Phương án tổng thể về bồi thường (sau đây gọi là phương án tổng thể) được HĐBT GPMB lập trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung cấp

- Sau khi lập xong HĐBT GPMB phải nộp một bộ tại Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) để thẩm định

- Nội dung chính của phương án tổng thể bao gồm:

+ Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất khu vực tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, phương thức tái định cư;

+ Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạo chuyển đổi ngành nghề;

+ Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

+ Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

+ Dự toán kinh phí thực hiện phương án;

+ Nguồn kinh phí thực hiện phương án;

+ Tiến độ thực hiện phương án

- Thẩm định phương án: Trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được phương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ

Trang 38

quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt

- Xét duyệt phương án: Trong thời hạn không quá bảy ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan Tài chính, UBND đã có chủ trương thu hồi đất hoặc chấp thuận về địa điểm đầu tư có trách nhiệm xem xét, ký quyết định xét duyệt phương án tổng thể

1.5.4.2 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường

HĐBT có trách nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là phương án bồi thường) theo trình tự, thủ tục sau đây:

* Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Trong thời hạn không quá sáu mươi ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đo đạc, kiểm đếm, HĐBT có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm:

+ Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

+ Diện tích, loại đất, hạng đất (đối với đất nông nghiệp), vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;

+ Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

+ Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

+ Việc bố trí tái định cư;

+ Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

+ Việc di dời mồ mả

Phương án bồi thường được chia thành hai phần:

Phần I: Xác định mức bồi thường, hỗ trợ cho từng người có đất bị thu hồi

Phần II: Phương án bố trí tái định cư, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà, giá cho thuê nhà tại khu tái định cư; số tiền người bị thu hồi đất phải nộp cho ngân sách nhà nước do chưa thự hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật; số tiền sử dụng đất, tiền mua nhà tái định cư…

Trang 39

* L ấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở

Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

- Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi;

- Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi ngày,

kể từ ngày đưa ra niêm yết

* Hoàn ch ỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, HĐBT có trách nhiệm tổng hợp

ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan Tài chính để thẩm định;

- Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường thì HĐBT cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan Tài chính thẩm định

* Th ẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được phương

án bồi thường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND cùng cấp phê duyệt;

- Trường hợp cần tiếp tục hoàn chỉnh thì HĐBT có trách nhiệm hoàn thiện phương án bồi thường và gửi lại cho cơ quan Tài chính Trong thời hạn không quá bảy ngày, kể từ ngày nhận lại phương án bồi thường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm trình UBND cùng cấp phê duyệt

* Phê duy ệt phương án bồi thường

- Trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của cơ quan Tài chính, UBND cùng cấp xem xét, quyết định phê duyệt phương

án bồi thường

Định dạng
Số trang	78
Dung lượng	742,53 KB