Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)

NGUYỄN TRỌNG VINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN

GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRỌNG VINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN

GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

Ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Vinh

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn thạc

sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 - 2016”

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế Hùng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

đề tài, cũng như trong quá trình hoàn chỉnh luận văn

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo các phòng, đơn vị: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê huyện Nghi Lộc, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký QSD đất Nghệ An, các Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc

Trân trọng cảm ơn các cán bộ, doanh nghiệp, trên địa bàn huyện Nghi Lộc, địa phương nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Vinh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5

Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.2 Giấy chứng nhận QSD đất, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận 15

1.2.3 Công tác cho thuê đất đối với tổ chức 20

1.2.4 Những quy định pháp lý chủ yếu về cho thuê đất, đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật hiện hành 30

1.3 Tình hình sử dụng đất trên thế giới và trong nước 32

1.3.1 Tình hình sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 32

1.3.2 Tình hình sử dụng đất tại Việt Nam 34

1.3.3 Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An 35

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 37

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 37

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 37

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu 37

2.3.1 Sơ lược tình hình cơ bản của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 37

2.3.2 Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 38

2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các tổ chức 38

2.3.4 Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 38

2.3.5 Đánh giá những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cho thuê đất và cấp đất cho các tổ chức kinh tế 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu Điều tra, thu thập các số liệu có liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài 38

2.4.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu so sánh, đánh giá 39

2.4.3 Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý trong lĩnh vực đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, môi trường 40

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Huyện Nghi Lộc 41

3.1.1 Vị trí địa lý 41

3.1.2 Tài nguyên đất 42

3.1.3 Hiện trạng phát triển các ngành kinh tế 42

3.2 Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Nghi Lộc 43

3.2.1 Quy trình giao, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 43

3.2.2 Thực trạng công tác cho thuê đất hiện nay 44

3.2.3 Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 46

3.3 Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013-2016 49

3.3.1 Tình hình cho thuê đất 49

3.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc từ giai đoạn 2013 – 2016 53

3.3.3 Đánh giá nhận xét 56

3.4 Đánh giá những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cho thuê đất và cấp giấy

chứng nhận QSD đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2013-2016 58

3.4.1 Chính sách pháp luật 58

3.4.2 Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai 62

3.4.3 Sự hiểu biết của các tổ chức sử dụng đất đối với công tác cấp Giấy chứng nhận 63

3.4.4 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ 64

3.5 Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 66

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 66

3.5.2 Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triền nguồn nhân lực 67

3.5.3 Giải pháp về Công nghệ, kỹ thuật 68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Kết quả cấp Giấy chứng nhận theo từng loại đất của cả nước 35

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Nghệ An năm 2016 36

Bảng 3.1 Tổng hợp kết quả cho thuê đất 45

Bảng 3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc 47

Bảng 3.3 Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính 49

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả cho thuê theo mục đích sử dụng đất 50

Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo năm giai đoạn 2013 - 2016 50

Bảng 3.6 Tỷ lệ số thửa đất được thuê giữa huyện Nghi Lộc và tỉnh Nghệ An giai đoạn giai đoạn 2013 - 2016 51

Bảng 3.7 Tỷ lệ số tổ chức được thuê giữa huyện Nghi Lộc và Nghệ An giai đoạn 2013 - 2016 51

Bảng 3.8 Nguyên nhân doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình xin thuê đất 52

Bảng 3.9 Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSD đất của các tổ chức kinh tế được thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 53

Bảng 3.10 Các tổ chức sử dụng đất được thuê sai mục đích trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016 54

Bảng 3.11 Các tổ chức sử dụng đất được thuê thực hiện chậm xây dựng dự án theo Quyết định được thuê trên địa bàn huyện Nghi Lộc từ 2013 – 2016 55

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Hình 3.1 Bản đồ huyện Nghi Lộc – tỉnh Nghệ An 41

Hình 3.2 Quy trình giao, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, nhà đầu tư 43

Hình 3.3 Đánh giá của cán bộ CGCNQSDĐ về chính sách liên quan 58

Hình 3.4 Đánh giá của cán bộ về cơ sở dữ liệu đất đai 63

Hình 3.5 Đánh giá của cán bộ thực hiện cấp giấy CN QSDĐ về cơ sở vật chất phục vụ cho cho công tác cấp giấy CN QSDĐ 65

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phận cấu thành bao gồm: vùng trời, vùng biển và đất liền Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên xuất hiện trước lao động, là điều kiện chung của lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào và sẽ không có sự tồn tại của loài người Vì vậy đất đai là điều kiện ban đầu để đảm bảo cho sự sống của các loài động, thực vật và con người trên trái đất

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển nền kinh tế đã gây áp lực đối với đất đai trong khi đó diện tích đất không được tăng thêm đang đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước

về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng trong nghiên cứu các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế Đầu tiên là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 29/11/2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại điều 6 Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững

Huyện Nghi Lộc phía Đông trông ra biển Đông và giáp Thị xã Cửa Lò, phía Đông Nam giáp huyện Nghi Xuân (Hà Tĩnh), phía Nam giáp Huyện Nghi Lộc và huyện Hưng Nguyên, phía Tây Nam giáp huyện Nam Đàn, phía Tây giáp huyện Đô Lương, phía Tây Bắc giáp huyện Yên Thành và phía Bắc giáp huyện Diễn Châu Nghi Lộc là huyện có nhiều lợi thế như: Vị trí thuận lợi trong giao thương kinh tế, văn hóa với tỉnh, các địa phương phụ cận và các tỉnh trong nước, quốc tế bằng cả đường không, đường biển, đường bộ và đường sắt Có 10 xã nằm trong Khu kinh tế Đông Nam Là huyện có truyền thống cách mạng, năng động trong phát triển kinh

tế, văn hóa; nguồn lao động dồi dào, cần cù chịu khó và nhiều kinh nghiệm trong thực tiễn Nằm phụ cận Huyện Nghi Lộc - đô thị loại I - trung tâm kinh tế, văn hoá của vùng Bắc Trung Bộ, Thị xã du lịch Cửa Lò là các địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh và ổn định, kết hợp với Nghi Lộc tạo thành tam giác phát triển kinh tế, có sức lan toả và tạo điều kiện kích thích kinh tế - xã hội cùng phát triển Chính vì vậy, trong những năm gần đây, huyện Nghi Lộc có tốc độ đô thị hóa nhanh, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn huyện đã không ngừng tăng lên Các công ty trong nước, ngoài nước tập trung đầu tư xây dựng trụ sở, nhà máy sản xuất trên địa bàn huyện ngày càng nhiều Tuy nhiên công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện vẫn còn nhiều hạn chế, các thủ tục liên quan đến công tác cấp GCN còn rườm rà, chưa được quan tâm đúng mức làm ảnh hưởng tới sức thu hút đầu tư

Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác đánh giá tình hình quản

lý và sử dụng đất, được sự phân công của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Thế Hùng tôi đã

tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013 - 2016”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá tình hình cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế để đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý đất đai trong công tác cho thuê đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như nâng cao chất lượng cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

- Những tồn tại, nguyên nhân và giải pháp tăng cường công tác quản lý sử

dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

+ Ý nghĩa khoa học:

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các địa phương có điều kiện tương đồng trên địa bàn tỉnh Nghệ An

+ Ý nghĩa thực tiễn:

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở giúp cho địa phương có những biện pháp quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An một cách hiệu quả

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm đất đai, vai trò của đất đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội

* Khái niệm về đất đai

Theo FAO [28]: Đất (hay còn gọi là soil hoặc thổ nhưỡng (là phần tơi xốp của

ớp vỏ trái đất mà trên đó có các hoạt động của sinh vật) Độ dày thường được quy định từ 120-150 cm kề từ lớp đất mặt Ở những nơi có tầng đất mỏng thì được tính từ lớp đá mẹ hay tầng cứng rắn mà rễ cây không thể xuyên qua được trở lên, có khi chỉ 10-20 cm Có một số loại đất chủ yếu như: Đất phù sa (Fluvisols), đất đỏ (Ferrasols), đất xám (Acrisols)

Khái niệm về đất V.V Đôcutraiep (1846-1903) người Nga cho rằng: Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác dụng tổng hợp của nhiều yếu tố Theo Đôcutraiep: Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương

Đất đai là một từ ghép gồm đất và đai Đai là vành đai xung quanh khu đất, thửa đất, nó chỉ phạm vi ranh giới cụ thể của đất Đất đai chỉ một khu đất, thửa đất cụ thể không phải là đất chung chung hoặc đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp

* Vai trò của đất:

1- Xét trên khía cạnh chính trị:

Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phận cấu thành bao gồm: vùng trời, vùng biển và đất liền Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó

2- Về mặt tự nhiên:

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên xuất hiện trước lao động, là điều kiện chung của lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào và sẽ không có sự tồn tại của loài người Vì vậy đất đai là điều kiện ban đầu để đảm bảo cho sự sống của các loài động, thực vật và con người trên trái đất

3- Về mặt kinh tế - xã hội

3.1 Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội Các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, các làng mạc, các thành phố, các công trình công nghiệp, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và được xác định tại một địa điểm vị trí xác định

Đất đai còn là nguyên vật liệu cho một số ngành công nghiệp xây dựng như: sản xuất gạch ngói, xi măng hay khai thác các vật liệu đơn thuần cho xây dựng như: vôi, cát, sỏi

3.2 Đất đai kết hợp với các điều kiện tự nhiên khác như khí hậu, thuỷ văn, địa hình trở thành một trong những cơ sở quan trọng hình thành nên các vùng kinh tế

- sinh thái, tạo nên những đặc điểm, lợi thế riêng cho từng vùng Dựa vào những đặc điểm đó cần xây dựng các chiến lược nhằm khai thác hợp lý và hiệu quả các lợi thế Nước ta hiện nay chia làm chia làm 8 vùng kinh tế sinh thái trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Vùng Đông Bắc Bộ; Tây Bắc Bộ; khu bốn cũ (Bắc Trung Bộ); Duyên Hải miền Trung (Nam Trung Bộ); Tây nguyên; Đông Nam Bộ

và Đồng bằng Sông Cửu Long

3.3 Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai lại có vị trí khác nhau

Đối với ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng bao gồm: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp) đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng nó không chỉ là chỗ đứng chỗ dựa để lao động mà đất đai còn cung cấp chất dinh dưỡng cho cây trồng sinh trưởng, phát triển Đất đai vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động: là tư liệu lao động, con người lợi dụng các tính chất cơ lý hoá của đất tác động lên cây

trồng nhằm tạo ra sản phẩm nuôi sống bản thân Là đối tượng lao động, con người cùng với kinh nghiệm và khả năng lao động của mình kết hợp với các công cụ lao động thích hợp cải tạo làm tăng độ mầu mỡ, phì nhiêu của đất đai

Đối với các ngành công nghiệp, xây dựng đất đai đóng vai trò là chỗ đứng, chỗ dựa cho sản xuất là địa điểm để xây dựng các công trình

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải,

xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1.1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai

* Khái niệm:

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có Bộ luật Dân sự quy định “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật “ Từ khi Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt (1993) thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền

sở hữu một loại tài sản dân sự đặc biệt Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử

dụng đất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua

hệ thống các cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức,

cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung

đã quy định ở Điều 22, Luật Đất đai 2013 [11] Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích: Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia; Tăng cường hiệu quả sử dụng đất; Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính

* Sự cần thiết của Quản lý nhà nước về đất đai

1- Do xuất hiện các khuyết tật của nền kinh tế thị trường ảnh hưởng đến sự phân bổ các nguồn lực của xã hội trong đó có đất đai:

Nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường rất đa dạng và phức tạp, nó hàm chứa trong đó cả những mặt tích cực và những mặt tiêu cực Trong một giới hạn nào

đó nền kinh tế thị trường có thể tự điều tiết một cách hoàn hảo nền kinh tế, phân bổ các nguồn lực của sản xuất xã hội một cách hợp lý dưới sự tác động của các quy luật kinh tế: Quy luật giá trị, quy luật lưu thông, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu Kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất phát triển, tăng năng suất lao động tạo ra sự chuyên môn hoá và phân công lao động trong sản xuất, mở rộng thị trường, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất đai Tuy nhiên bên cạnh đó khi mà nền kinh tế phát triển đến một giới hạn nhất định thì cơ chế thị trường cũng bộc lộ các khuyết tật vốn có của nó Khi đó các nguồn lực xã hội trong đó có đất đai không được phân bổ một cách hợp lý trên phạm vi xã hội như đầu cơ, tích tụ đất đai trong tay một số người gây ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất, đồng thời cũng nảy sinh các tiêu cực khác như ô nhiễm môi trường, ô nhiễm không khí, ô nhiễm nguồn nước ô nhiễm đất đai làm ảnh hưởng đến sản xuất đặc biệt nó ảnh hưởng trực tiếp và lâu dài đối với sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến điều kiện sống và làm việc của con người

Vì vậy để đảm bảo phân bổ hợp lý nguồn lực đất đai cũng như để bảo vệ, chống ô nhiễm môi trường, ô nhiễm đất đai cần thiết phải có các tác động của Nhà nước trên giác độ quản lý vĩ mô đối với nền kinh tế nói chung và đối với đất đai 2- Yêu cầu của các tác nhân tham gia thị trường đất đai và yêu cầu của quá trình xúc tiến cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

Giống như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, thị trường đất đai cũng có các tác nhân tham gia trong đó có hai tác nhân quan trọng quyết định cho những hoạt động, giao dịch chính trên thị trường là người cung cấp và người sử dụng đất

Người cung cấp đất đai cho thị trường là những tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, được nhận thừa kế về đất nhận chuyển nhượng, chuyển đổi hợp pháp; tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nhưng không hoặc chưa có nhu cầu sử dụng và sẵn sàng đem quỹ đất đó giao dịch trên thị trường đất đai

Người sử dụng đất (người có cầu về đất): bao gồm các tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở hay sử dụng vào các mục đích khác phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Để đảm bảo cho các hoạt động giao dịch kinh doanh đất đai diễn ra thuận lợi

và tuân theo một quy tắc, trật tự nhất định đòi hỏi Nhà nước phải ban hành các chính sách, văn bản nhằm tạo ra một hành lang pháp lý cho quản lý thống nhất ở tầm vĩ mô đối với các hoạt động kinh doanh có đối tượng đặc biệt là đất đai - một tài nguyên quốc gia quý giá

Quản lý Nhà nước về đất đai tạo điều kiện cho các tác nhân tham gia có thể thực hiện được những quyền lợi của mình cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước Hiện nay luật đất đai 2001 đã cho phép người sử dụng hưởng

6 quyền: quyền sử dụng; quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế; quyền thế chấp; quyền cho thuê và cho thuê lại; quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh, liên kết đã thúc đẩy các quan hệ về đất đai trên thị trường

Tinh thần của Nghị quyết Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX tháng 4 năm 2001 nêu rõ; thúc đẩy sự hình thành phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đặc biệt là những thị trường chưa có hoặc còn sơ khai: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam

Đất đai cho xây dựng nhà ở là nhu cầu cần thiết của con người đồng thời nó cũng là bộ phận cấu thành cơ bản tạo nên bất động sản Theo khái niệm về bất động sản quy định tại Bộ luật dân sự (1995) thì bất động sản là những tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở và các công trình trên đất

- Các tài sản khác gắn liền với đất

Qua khái niệm trên thị trường đất đai là yếu tố quan trọng để hình thành tài sản bất động sản Ở nước ta thị trường bất động sản đang từng bước được công nhận và dần hình thành đi vào hoạt động chính thức Trước đây thực ra thị trường này vẫn tồn tại ở dạng chưa chính thức do chưa được Nhà nước ta công nhận vì không cho phép mua bán kinh doanh đất đai, người muốn mua bán đất trước đây đều núp dưới danh nghĩa mua, bán nhà trên đất Luật đất đai 1993 ra đời cho phép người sử dụng được chuyển nhượng đất và đại hội Đảng lần thứ VIII đã cho phép

sự hoạt động của thị trường này Để có thể đảm bảo cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng hoạt động có hiệu quả theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì cần thiết phải có sự quản lý điều hành của Nhà nước ở tầm vĩ mô 3- Do yêu cầu của sự nghiệp đổi mới đất nước đòi hỏi phải có chiến lược và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cân đối hợp lý

Các quy luật kinh tế trong cơ chế thị trường có thể phân bổ hợp lý tài nguyên song chỉ ở một quy mô, phạm vi nhất định Để đảm bảo sử dụng hợp lý, cân đối hài hoà nguồn lực đất đai Nhà nước cần xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với các mục tiêu phát triển trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội

* Vai trò của Quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng cho sự phát triển của kinh tế- xã hội và đời sống nhân dân Cụ thể là:

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai

có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế- xã hội và đất nước; bảo đảm

sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả hơn;

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp,

cá nhân trong những quan hệ về đất đai;

- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sác về đất đai như chính sách thuế, chính sách giá, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế- xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái

1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Đăng ký lần đầu

Đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ để lập ra cơ

sở pháp lý đầy đủ nhất để thực hiện quản lý đất đai thường xuyên [27]

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất

để sử dụng;

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:

Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn

sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ

sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận

Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện

* Các đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký

Nguyên tắc chung: Đối tượng kê khai đăng ký đất là các tổ chức hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký bao gồm:

- Hộ gia đình sử dụng đất do chủ hộ uỷ quyền thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

- Cá nhân sử dụng đất hoặc người được cá nhân uỷ quyền thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

- Tổ chức trong nước sử dụng đất sử dụng đất do người đứng đầu đăng ký, tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất do thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng của đơn vị đầu mối thuộc Bộ Quốc Phòng, Bộ công an uỷ quyền đại diện thực hiện việc kê khai đăng ký Đơn vị đầu mối thuộc Bộ quốc phòng bao gồm: Tổng cục, quân khu, quân đoàn, quân chủng, binh chủng, Bộ tư lệnh Biên phòng, Học viện, nhà trường trực thuộc Bộ quốc phòng, các cơ quan đơn vị khác trực thuộc

Bộ quốc phòng

Đơn vị đầu mối thuộc Bộ công an gồm: Tổng cục, Bộ Tư lệnh, văn phòng Bộ công an, cục quản lý trại giam, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng, các trường thuộc khối đào tạo, công an các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương

- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất quy định tại điểm 1 thông tư liên tịch 1646/2000 ngày 30/10/2000 của Tổng cục địa chính và Ban tôn giáo Chính phủ do người đứng đầu thực hiện việc kê khai

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình đình, đền, miếu, am từ đường, nhà thờ họ hoặc các công trình khác phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng cử người đại diện thực hiện việc kê khai

- Tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam; cơ quan đại diện các tổ chức chức của liên hợp quốc; cơ quan,tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ tại Việt Nam, các tổ chức đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

- Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, sử dụng đất tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thực hiện kê khai đăng ký

- Việc uỷ quyền kê khai đăng ký phải bằng văn bản, đối với hộ gia đình, cá nhân văn bản uỷ quyền phải có chứng thực của UBND xã nơi cư trú theo quy định tại các điều 48, 49, 50, 51, 52, 53 của Bộ luật dân sự

* Diện tích đất kê khai đăng ký quyền sử dụng

- Người sử dụng đất có trách nhiệm kê khai toàn bộ diện tích đang sử dụng, đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho thuê sử dụng, kể cả diện tích đất cho người khác thuê, mượn diện tích đất chưa đưa vào sử dụng; diện tích đất sử dụng đang có tranh chấp với người khác; diện tích đất của các tổ chức giao cho cán

bộ công nhân làm nhà ở những chưa bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý Người đang sử dụng đất thuê, mượn của người khác, đất nhận khoán của các doanh nghiệp Nhà nước, đất thuê từ quỹ đất công ích của xã thì không kê khai diện tích đó

- Uỷ ban nhân dân xã kê khai các loại đất sau đây:

+ Đất do hội đồng nhân dân, uỷ ban nhân dân cấp xã trực tiếp sử dụng

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng ở địa phương do UBND xã trực tiếp quản lý

+ Đất nông, lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối hiện cho UBND xã trực tiếp quản lý đang cho thuê mượn hay đấu thầu

+ Đất thùng đào, thùng đấu, các đoạn sông cụt, kênh, rạch, đê đập, đường giao thông, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng, trại chăn nuôi và các loại đất chuyên dùng khác hiện không sử dụng, đất mới bồi ven sông, biển, đất hoang hoá, đất chưa sử dụng thuộc địa giới hành chính xã

1.2.1.2 Đăng ký biến động

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:

Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của

sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp

1.2.2 Giấy chứng nhận QSD đất, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận

1.2.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.2 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ mai sau Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở

để các đối tượng khác như ngân hàng, các công ty…đưa ra các quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội

 Đối với nhà nước

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt là trong công tác kiểm kê đất đai như : tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn

đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để nhà nước đền bù cho các cá nhân, hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng

Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản

 Đối với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm

sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết kiệm hơn

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất… Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Các đối tượng khác

Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần

Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản

1.2.2.3 Những trường hợp được Nhà nước cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 99, Luật đất đai năm 2013 [11] quy định như sau: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại điều 105, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.2.2.5 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định như sau:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [25]

1.2.3 Công tác cho thuê đất đối với tổ chức

1.2.3.1 Khái niệm và bản chất của cho thuê đất

* Khái niệm

Luật Đất đai năm 2003 [10], Luật Đất đai 2013 [11] quy định “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

Khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

* Bản chất của cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2003 [10], Luật Đất đai 2013 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất

Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được cho thuê

1.2.3.2 Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất

* Đối với nhà nước

Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Thông qua cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng việc cấp GCN, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật

Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó cho thuê đất cũng góp phần tạo

ra sự công bằng cho toàn xã hội

Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

* Đối với người sử dụng đất

Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai

Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất được thuê, thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất được thuê,…

* Đối với các tổ chức kinh tế

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện

dự án

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần có vốn Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không

dễ Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCN tạo điều kiện cho các chủ đầu tư

có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, hoặc tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền

sở hữu

Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án

1.2.3.3 Các quy định của nhà nước về cho thuê đất

a) Căn cứ để cho thuê đất cho các tổ chức

Điều 31 Luật Đất đai năm 2003 [10] quy định căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất Theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007 của thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực

sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”

Điều 52 – Luật Đất đai 2013 [10] quy định về căn cứ cho thuê đất như sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 [2] của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định cho thuê đất gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân

cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư; + Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

b) Hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức

Điều 35 Luật Đất đai 2003 [10] quy định các hình thức cho thuê đất Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất Hình thức cho thuê đất đối với các

dự án đầu tư được quy định như sau:

- Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Điều 56 Luật đất đai 2013 [11] cũng quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong trường hợp: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê

Như vậy theo Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đều quy định có hai hình thức cho thuê đất là: Cho thuê trả tiền hàng năm và cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian cho thuê

c) Thời hạn cho thuê đất đối với các tổ chức

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [10] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài

Điều 126 của Luật Đất đai 2013 [11] quy định Thời hạn cho thuê đất đối với

tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá

70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

Như vậy, thời hạn cho thuê đất cho tổ chức kinh tế theo quy định tại Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tương đối giống nhau

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyến khích họ đầu tư thêm vào đất

đ) Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức

Hồ sơ xin thuê đất được quy định tại khoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 [10] như sau:

- Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

+ Đơn xin thuê đất;

+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự án đầu

tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT [26] thì:

- Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm: +) Đơn xin thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

+) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư

+) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

+) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất

- Người xin thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:

+) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này;

+) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình

e) Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức

Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai năm

2003 [10] và Điều 59 Luật Đất đai 2013 [11] quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước

g) Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được thuê đất

Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 [10] về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các đối tượng được cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây:

- Các quyền chung (Điều 105):

+ Được cấp GCNQSDĐ;

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; + Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; + Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Các nghĩa vụ chung (Điều 107):

+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; + Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai 2013 [11] thì tổ chức được thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau:

- Quyền chung của người sử dụng đất:

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp + Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan + Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất + Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

h) Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác cho thuê đất

- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của nước ta nên chính sách về đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện Từ năm 1993 đến năm 2013,

Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành khá đầy đủ, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai Đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất trong sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Theo đó việc cho thuê đất đối với các tổ chức luôn được Chính Phủ quan tâm hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác cho thuê đất phù hợp với yêu cầu thực tế nhằm thu hút đầu tư Với những thay đổi về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác giao đất, cho thuê đất đã đạt những kết quả tích cực, đã

cơ bản đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác giao đất, cho thuê đất đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn, cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác cho thuê đất Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay còn nhược điểm như: số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, trồng chéo

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ TN&MT năm 2007 cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu

Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm hiệu quả chưa cao Tại nhiều địa phương, còn tồn tại tình trạng nể nang trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, UBND xã nói

chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu

tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao đất, cho thuê đất

- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất liên tục thay đổi, nhiều nội dung chưa phù hợp thực tế, chưa cụ thể gây nhiều bất cập cho việc thực hiện, việc thực hiện bồi thường còn keo dài Do vậy đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao đất, cho thuê đất, cũng như tiến độ thực hiện các dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất kinh doanh của các tổ chức

- Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các

dự án đầu tư (do nhà đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường Tạo điều kiện thuận lợi trong việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức

Các quy định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa có chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này [3]

Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê đất phù hợp… [3]

1.2.4 Những quy định pháp lý chủ yếu về cho thuê đất, đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật hiện hành

1.2.4.1 Các quy định của Nhà nước

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;