Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)

NGUYỄN TRỌNG PHÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ KHI ĐƯỢC

NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CAO BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

NGUYỄN TRỌNG PHÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ KHI ĐƯỢC

NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CAO BẰNG

Ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Phùng

LỜI CẢM ƠN

Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các Thầy,

Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm nghiên cứu và học tập tại trường

Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K23 đã tạo điều kiện để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng

dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Em xin chân thành cảm ơn UBND tỉnh cao Bằng, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng, Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh là những đơn vị đã trực tiếp cung cấp số liệu, giúp đỡ em trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp

Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là không tránh khỏi sai sót Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung nghiên cứu này được hoàn thiện và được triển khai áp dụng thực tế cho công tác Quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Cao Bằng hoàn thiện một cách đồng bộ khoa học

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày 30 tháng 9 năm 2017

Học viên

Nguyễn Trọng Phùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức 8

1.1.3 Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 8

1.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 9

1.2.1 Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển 9

1.2.2 Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Úc (Australia) 11

1.2.3 Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc 11

1.3 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 12

1.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ 12

1.3.2 Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 18

1.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Cao Bằng 25

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.3 Thời gian nghiên cứu 32

2.4 Nội dung nghiên cứu 32

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Cao Bằng 32

2.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng 32

2.4.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 32

2.4.4 Ý kiến của các tổ chức kinh tế và nhà quản lý về tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 32

2.4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 32

2.5 Phương pháp nghiên cứu 32

2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 32

2.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 33

2.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu 33

2.5.4 Phương pháp so sánh 34

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Cao Bằng 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 48

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Cao Bằng 56

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 58

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2012 - 2016 58

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 66

3.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 68

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 68

3.3.2 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 71

3.3.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 72

3.3.4 Đánh giá chung về thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 76

3.4 Ý kiến của các tổ chức kinh tế và nhà quản lý về tình hình giao đất và cho

thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 78

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 80

3.5.1 Giải pháp về tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất 80

3.5.2 Giải pháp về đo đạc, hoàn thiện hồ sơ địa chính đất đai do các tổ chức đang quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 80

3.5.3 Giải pháp về tăng cường biện pháp quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, đơn vị và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đơn vị 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

1 Kết luận 82

2 Kiến nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế tỉnh Cao Bằng giai đoạn

2012 – 2016 50

Bảng 3.2 Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2016 phân theo huyện, thành phố 51

Bảng 3.3 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2012 - 2016 57

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng năm 2016 67

Bảng 3.5 Hình thức giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế tại tỉnh Cao Bằng 68

Bảng 3.6 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Cao Bằng 69

Bảng 3.7 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính cấp huyện trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 70

Bảng 3.8 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 71

Bảng 3.9 Diện tích đất để hoang hóa, chậm đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Cao Bằng 73

Bảng 3.10 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đúng quy định của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 75

Bảng 3.11 Tình hình để bị lấn chiếm đất của các tổ chức kinh tế 76

Bảng 3.12 Ý kiến của các tổ chức kinh tế về công tác giao đất, cho thuê đất 78

Bảng 3.13 Ý kiến của các nhà quản lý về công tác giao đất, cho thuê đất 79

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế

- xã hội của mỗi quốc gia, là nền tảng là yếu tố không thể thiếu của sự sống, nó đóng vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất Thực tế đã cho thấy: Xói mòn đất, thoái hóa đất và sa mạc hóa là hậu quả của việc sử dụng đất không hợp lý Vậy việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả là vấn đề quan trọng hàng đầu Luật Đất đai đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chử sở hữu, chính vì thế, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai Trong thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ đất mà các chủ sử dụng được Nhà nước giao đất sẽ thực hiện việc đó Trên cơ sở

đó, việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một phần thông qua công tác giao đất và cho thuê đất

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác giao đất và cho thuê đất Đây thực chất là thủ tục hành chính rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn tồn tại để đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho việc quản lý được tốt nhất (Luật đất đai 2013) [23]

Việt Nam là một nước đang phát triển, phải đối mặt với nhiều thách thức mới đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai Ý thức sâu sắc về vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp với tình hình quản lý sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động

do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới

nhanh và bền vững Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa được chặt chẽ, sử dụng ở một số nơi chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, chậm sử dụng đất theo mục đích đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hoặc sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển sang mục đích sử dụng khác, cho thuê trái phép gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai nói chung

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng nói riêng

Tỉnh Cao Bằng nằm ở phía Đông Bắc của Tổ Quốc thuộc cách thủ đô Hà Nội

280 km tỉnh có trục giao thông chính là Quốc lộ 3 và Quốc lộ 4, là cầu nối phát triển kinh tế - xã hội giữa các tỉnh của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ như: Bắc Cạn, Thái Nguyên, Hà Nội, Lạng Sơn, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tỉnh Cao Bằng đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội Các ngành dịch vụ kinh tế cửa khẩu, thương mại, công nghiệp phát triển mạnh và đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các

dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Chính vì vậy, dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung Điều này đòi hỏi Uỷ ban nhân dân tỉnh Cao Bằng phải nắm được tình hình quản lý

sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng và các tổ chức sử dụng đất nói chung

để có những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý [21]

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng

quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng” là rất cần thiết và có ý nghĩa

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng

- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

- Ý kiến của các tổ chức kinh tế và nhà quản lý về tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở giúp cho địa phương có những biện pháp quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng một cách hiệu quả

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức

từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí,

có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về giá trị của đất

1.1.1.2 Giao đất, cho thuê đất

- Giao đất: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Luật đất đai 2013) [23]

Việc giao đất dựa vào các căn cứ được quy định tại theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ

chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử

dụng đất (Luật đất đai 2013) [23]

Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn (tùy vào mục đích sử dụng đất)

- Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai

Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013) [23]

Cho thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ

chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao (Quốc hôi nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Khác với Luật đất đai năm 2003, tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thuê đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ thể tại Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất (Luật đất đai 2013) [23]

- Nguyên tắc và ý nghĩa của giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Để Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyển, đúng đối tượng

Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục

Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản lý đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền… Việc luật hoá các qui định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung 2003 và 2013 của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất Giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai

Giao đất và cho thuê đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Việc giao đất và cho thuê đất góp phần tạo nên hai yếu tố chính: quyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản

thẩm mỹ Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích

sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, du lịch, khai khoáng…

1.1.1.5 Tổ chức sử dụng đất, tổ chức kinh tế

- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng

- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên

hoặc cổ đông (Luật đầu tư 2014) [20]

Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng

đất, tổ chức sử dụng bao gồm [5]

- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có

thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập,

có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế) [5]

1.1.2 Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản

lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước

1.1.3 Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

- Hiến pháp năm 2013

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

- Luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị dính số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

1.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển

Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền

sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng chung của cả nước cung cấp thông tin về đất đai Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong

sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không [7]

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội Từ năm

1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai

và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền

ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng [6]

1.2.2 Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Úc (Australia)

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common Law)

Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công

ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu

sở hữu đất Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc

có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan [6]

1.2.3 Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978

và năm 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất Từ năm

1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,

1999 và năm 2004) Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý

đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý Điều này

đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ Giữa các địa phương còn có

sự khác nhau trong việc thực hiện

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và

sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như:

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án

- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng Trong trường hợp đặc biệt không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp (CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp [6]

1.3 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam

1.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.3.1.1 Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng

hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế

sử dụng đất Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) cũng nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế [22]

Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã tạo ra những cơ sở pháp

lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh

và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI Các văn bản này

có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh [22]

1.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các loại hình doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các chính sách pháp luật đất đai Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được ban hành

đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất, trong đó tại Khoản 3 Điều 73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với quan hệ giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác lập bước đầu cơ chế Nhà nước cho tổ chức thuê đất vào mục đích nông nghiệp

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất nước

và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã

ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau (Ủy ban Thường

vụ Quốc hội, 1994a):

- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn,

tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình

đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đó

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng

Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác đầu tư vào Việt Nam Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài được thế chấp

giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam

Căn cứ quy định của Pháp lệnh, ngày 22 tháng 4 năm 1996 Chính phủ ban hành Chỉ thị số 245/TTg về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý,

sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong

đó Chính phủ yêu cầu tất cả các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh đều phải làm lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước

Ngày 27 tháng 08 năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Trong đó, có quy định cụ thể các trường hợp là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, pháp lệnh cũng quy định các tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất khi bán nhà gắn liền với đất đó; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; Cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng xong trên đất đó; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một

số quy định sửa đổi bổ sung trong đó quy định rõ các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất Ngày 29/3/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ/CP quy định về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2001 được ban hành quy định rõ hơn về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước

1.3.1.3 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013

Với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2003 được xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốn Điều đó cho thấy nguồn vốn đầu tư đang tiềm ẩn trong đất đai nên đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công

cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường Trong Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được dùng để phân biệt với thuật ngữ “cơ quan nhà nước”, “tổ chức chính trị”, “tổ chức chính trị xã hội”, “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”, “tổ chức xã hội”, “tổ chức xã hội - nghề nghiệp”, “đơn vị sự nghiệp công”, “đơn vị của lực lượng vũ trang”, “hộ gia đình”, “cá nhân”, “cộng đồng dân cư” trong nước

Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất (Điều 108); quy định quyền

và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 112)

Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong đó, quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vồn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất…

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, trước tình hình sử dụng quỹ đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại, ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất Chỉ thị nêu rõ: “Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất” (Thủ tướng Chính phủ, 2007)

Thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ/CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 BCH Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổ chức thực hiện việc kiểm kê đất, lập bản trích đo địa chính khu đất đang quản lý, sử dụng Đối tượng tiến hành kiểm kê bao gồm: các loại đất do cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng đất mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Từ kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên,

vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được cho thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếm đất Trước tình hình đó, Chính phủ ra Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/01/2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử

lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.3.1.4 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối của Đảng, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất sử dụng ổn định

lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Cùng với Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần tạo môi trường pháp

lý tương đối thuận lợi để các tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tài nguyên đất đai đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các tổ chức quốc tế Chính sách quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức là một bộ phận cơ bản, có ý nghĩa then chốt của toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai hiện hành

1.3.2 Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.3.2.1 Quy định về giao đất, cho thuê đất

a Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật Giao đất, cho thuê đất là một trong các công cụ của Nhà nước nhằm triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực hiện các mục tiêu khác Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai Chế định thẩm quyền này luôn có

sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay

Theo Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức [23]

b Các hình thức giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 54 Luật Đất đai năm 2013, các loại đối tượng là tổ chức sau được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất: (1)

Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình

sự nghiệp; (2) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự

án của Nhà nước; Trụ sở của tổ chức tôn giáo So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một đối tượng được giao đất không thu tiền

sử dụng đất đó là: Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp Bên cạnh đó, chuyển 3 đối tượng gồm (1) Tổ chức sử

dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; (2) Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; (3) Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sang hình thức thuê đất của [23]

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 55 Luật đất đai 2013, các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; (2) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ 4 loại đối tượng gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Bổ sung thêm 2 loại đối tượng gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng [23]

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các tổ chức trong các trường hợp sau đây: (1) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh

phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; (3) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh [23]

1.3.2.2 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

a Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, quyền lựa chọn hình thức trả tiền

thuê đất được quy định cụ thể như sau:

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai

b Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất được quy định như sau:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

c Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại Điều 174 Luật

Đất đai năm 2013:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất còn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác

sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định ở trên; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (2) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; (3) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện

dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

d Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất

thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013:

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; (2) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (3) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (4) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (5) Cho thuê lại quyền

sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

e Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 176 Luật Đất đai năm 2013:

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích

sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2

Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì

có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

f Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản được quy định tại Điều

177 Luật Đất đai năm 2013:

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 trong các trường hợp sau đây: Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quy định sau đây: Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó; Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác

xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được

xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên

- Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật

g Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm được quy định tại Điều 178 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013;

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như

tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

1.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Cao Bằng

1.3.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ: [19]

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất:

Năm 2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%

- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng này xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật)

- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 2.390,00

ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích vi phạm tương đối nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87

ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có

15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12 ha

- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 697,99 ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các

tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42 ha

- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích

là 394.201,53 ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ

chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 242,27 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%)

- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 16,74

ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức ngoại giao

có 01 tổ chức cho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07 ha

- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước) [19]

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 319.042,97 ha, đạt 97,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; Tuy nhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ra tình trạng cho thuê, cho mượn thậm chí chuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng cho thuê trái pháp luật của khối tổ chức UBND cấp xã chiếm đến 50,72% tổng số diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước và chiếm 15,49% diện tích đất cho mượn trái pháp luật của cả nước Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ở các tổ chức là UBND xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nông nghiệp (sử dụng vào mục đích công ích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn

sử dụng vào mục đích công cộng của địa phương) cho hộ gia đình, cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theo đúng quy định pháp luật đất đai hoặc cho

hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vị không có nhu cầu sử dụng, hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Nông, lâm trường có 653 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là 5.615.419,13 ha, đạt 92,05% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các nông lâm trường có 42 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 5.006,21 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn chiếm

66,26% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước (tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường của các tỉnh Tuyên Quang, Tây Ninh, Bắc Giang, Lai Châu, ), diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 13,49% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của

cả nước (phần lớn tập trung ở các nông - lâm trường thuộc tỉnh Phú Thọ, Hải Phòng, Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh, )

- Quốc phòng, an ninh có 8.118 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích

là 319.689,47 ha, đạt 95,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng có 13 tổ chức cho mượn trái phép với diện tích là 8,68 ha [19]

* Sử dụng vào mục đích khác:

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh

tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sự nghiệp công (5,34%), riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một số địa phương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm:

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63

ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915

tổ chức với diện tích 254.033,19 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã, tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất

đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: Tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây

đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có

tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý,

mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức:

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào

sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

Diện tích đất chưa sử dụng của các tổ chức theo loại hình tổ chức cụ thể như sau: Cơ quan nhà nước có 293 tổ chức với diện tích là 863,42 ha; Tổ chức chính trị

có 32 tổ chức với diện tích là 21,64 ha; Tổ chức xã hội có 12 tổ chức với diện tích là 12,46 ha; Tổ chức chính trị - xã hội có 24 tổ chức với diện tích là 1.081,05 ha; Tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp có 17 tổ chức với diện tích là 12,95 ha; Tổ chức sự nghiệp công có 856 tổ chức với diện tích là 120.345,44 ha; Tổ chức ngoại giao có 05 tổ chức với diện tích là 4,42 ha; Tổ chức kinh tế có 1.922 tổ chức với diện tích là 20.619,90 ha; UBND cấp xã có 812 tổ chức với diện tích là 2.603,57 ha; Quốc phòng, an ninh có 18 tổ chức với diện tích là 228,47 ha; Nông - lâm trường có

129 tổ chức với diện tích là 153.926,13 ha

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức:

Đến nay, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức trong thời gian qua cho thấy: Nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức:

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng

chưa sử dụng là 299.719,46 ha cho 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự

án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện [19]

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện tỉnh Cao Bằng

- Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

- Cán bộ công tác trong ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được tiến hành trong phạm vi toàn tỉnh Cao Bằng

2.3 Thời gian nghiên cứu

Thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài từ tháng 6 năm 2016 đến tháng 9 năm 2017

2.4 Nội dung nghiên cứu

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Cao Bằng

- Điều kiện tự nhiên;

- Điều kiện kinh tế - xã hội;

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng

- Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2012 – 2016

2.5 Phương pháp nghiên cứu

2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và

sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng;