Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

NGUYỄN THỊ TRÀ GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN

NGUYỄN THỊ TRÀ GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN

GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành : Quản lý Đất đai

Mã ngành : 60 85 01 03

`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Trà Giang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc TS Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,

thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Chương, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Học viên

Nguyễn Thị Trà Giang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước 4

1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 7

1.1.3 Biến động đất đai và đăng ký biến động đất đai 8

1.2 Cơ sở pháp lý của đăng ký biến động đất đai 14

1.2.1 Văn bản pháp quy 14

1.2.2 Văn bản pháp luật 14

1.2.3 Các văn bản quy định về đăng ký biến động ở Nghệ An 15

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 17

1.3.1 Hệ thống quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 17

1.3.2 Cơ sở thực tiễn về tình hình biến động đất đai ở Việt Nam 20

1.3.3 Quản lý nhà nước về đất đai tỉnh Nghệ An 22

2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 23

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

2.2 Nội dung nghiên cứu 23

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 25

2.3.2 Phương pháp đánh giá 27

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương 28

3.1.1.Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 30

3.1.3 Thực trạng kinh tế - xã hội 32

3.1.4 Hiện trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 34

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường trên địa bàn huyện Thanh Chương 35

3.1.6 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương 37

3.2 Đánh giá tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 42

3.2.1 Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương 42

3.2.2 Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 44

3.2.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 48

3.2.4 Đánh giá nhận thức về công tác đăng ký biến động đất đai của cán bộ và người dân trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 64

3.3 Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 70

3.3.1 Kết quả chỉnh lý biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 70

3.3.2 Kết quả chỉnh lý biến động tại UBND cấp xã 73

3.4 Thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương 75

3.4.1 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới công tác đăng ký biến động tại địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 75

3.4.2 Thuận lợi 76

3.4.3 Khó khăn 76

3.4.4 Đề xuất giải pháp 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2 Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐS BTC BTNMT BTP BVTV

CP CHDCND CNH-HĐH ĐKTK ĐKBĐ GCN HĐND HSĐC NN&PTNT

NĐ QSDĐ

QĐ QLĐĐ

TT TTLT

TS TTCN VPĐK

Bất động sản

Bộ tài chính

Bộ tài nguyên môi trường

Bộ tư pháp Bảo vệ thực vật Chính phủ Cộng hòa dân chủ nhân dân Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa Đăng ký thống kê

Đăng ký biến động Giấy chứng nhận Hội đồng nhân dân

Hồ sơ địa chính Nông nghiệp&Phát triển nông thôn Nghị định

Quyền sử dụng đất Quyết định

Quản lý đất đai Thông tư Thông tư liên tịch Tài sản

Tiểu thủ công nghiệp Văn phòng đăng ký

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Xác định số lượng phiếu điều tra 26

Bảng 3.1 Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Chương (tính đến 31/12/2016) 39

Bảng 3.2 Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2016 41

Bảng 3.3 Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Thanh Chương 44

Bảng 3.4 Hệ số biến động đất đai 46

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 49

Bảng 3.6 Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50

Bảng 3.7: Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất 52

Bảng 3.8: Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất 54

Bảng 3.9: Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động cấp đổi quyền sử dụng đất 56

Bảng 3.10: Đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất 58

Bảng 3.11: Đăng ký biến động thu hồi quyền sử dụng đất 60

Bảng 3.12 Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương 62

Bảng 3.13 Các loại hồ sơ đã chỉnh lý khi tiếp nhận biến động 63

Bảng 3.14: Nhận thức của người sử dụng đất về tình hình đăng ký biến động đất đai ở khu vực phát triển 65

Bảng 3.15: Kết quả phỏng vấn người dân các khó khăn gặp phải khi ĐKBĐ tại cơ quan nhà nước 67

Bảng 3.16 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về tình hình đăng ký 69

Bảng 3.17 Kết quả điều tra cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Chương về công tác chỉnh lý biến động đất đai 71

Bảng 3.18 Kết quả điều tra cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương về việc gửi thông báo chỉnh lý biến động đất đai 72

Bảng 3.19 Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ địa chính xã, thị trấn về biến động đất đai tại huyện Thanh Chương 73

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Thanh Chương 28 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình đăng ký biến động 43 Hình 3.3 Tỷ lệ các loại biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương

giai đoạn 2012 - 2016 45

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất là vị trí để định cư, là nền

tảng của tập thể” (Các Mác - Ăng-ghen, 1979) [6]

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông -lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội

Đăng ký biến động đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập

hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất hợp pháp Đăng ký biến động đất đai nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất Chính vì vậy, xét về lâu dài, việc quản lý tốt và đầy đủ các biến động đất đai sau khi người sử dụng đất được cấp GCN là công việc hết sức quan trọng đối với chính quyền cơ sở nhằm quản lý quỹ đất với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai

Tỉnh Nghệ An nằm ở Đông Bắc dãy Trường Sơn, địa hình đa dạng, phức tạp

và bị chia cắt bởi các hệ thống đồi núi, sông suối hướng nghiêng từ Tây - Bắc xuống Đông - Nam Thời gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước,

cơ cấu đất đai trên địa bàn tỉnh có sự thay đổi không nhỏ

Thanh Chương là một huyện miền núi nằm ở phía tây nam tỉnh Nghệ An, có

40 đơn vị hành chính trực thuộc (01 thị trấn và 39 xã) Phía tây nam giáp tỉnh

Bolikhamxai của Lào; phía đông giáp huyện Đô Lương và Nam Đàn; phía tây bắc giáp huyện Anh Sơn; phía đông bắc giáp huyện Đô Lương; phía nam giáp huyện

Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh) Huyện lỵ cách thành phố Vinh 50 km

Vị trí địa lý trên đã tạo cho huyện Thanh Chương những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư, thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa địa phương Các nhà máy được xây dựng và đi vào sản xuất như Nhà máy chế biến tinh bột sắn (Thị Trấn), Nhà máy may (Thanh Tiên), Nhà máy Tinh dầu - Dược liệu Vạn An (Thanh Thủy), , các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối với quốc lộ 46 Đó là một trong những lý do chủ yếu khiến số lượng biến động đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian qua tương đối phức tạp

Xuất phát từ thực tế đó, nhằm rà soát lại diện tích của từng loại đất, của từng đối tượng sử dụng và nắm chắc được tình hình tăng giảm của từng loại đất của địa phương, phục vụ cho việc quản lý biến động đất đai đạt hiệu quả cao và đúng pháp luật Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường và khoa Quản lý Tài nguyên tôi

tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa

bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, đánh giá kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp cơ quan nhà nước cập nhật tình hình biến động đất đai kịp thời, đầy đủ và chính xác hơn

- Thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương

3 Ý nghĩa của đề tài

- Trong học tập và nghiên cứu khoa học:

+ Củng cố những kiến thức đã học và áp dụng vào công tác quản lý đất đai ngoài thực tế

+ Rèn luyện kỹ năng làm việc chuyên môn để hoàn thiện bản thân đáp ứng

nhu cầu của xã hội

- Trong thực tiễn:

Đề tài nghiên cứu đánh giá, phân tích những thuận lợi và khó khăn, kết quả của biến động đất đai tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An, từ đó kiến nghị và đề xuất các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước

a Vai trò của đất đai

Mác đã khái quát vai trò của đất đai: ‘‘Đất đai là đất là mẹ, sức lao động là

cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất’’(Các Mác - Ăng-ghen, 1979)[6]

Cùng với lao động và vốn, đất đai là một trong 3 nguồn lực chính của mọi nền sản xuất ở bất kỳ chế độ xã hội nào Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để thực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động cho tất cả các ngành sản xuất và mọi hoạt động trong đời sống xã hội Đối với các ngành nông -lâm -thuỷ sản thì đất đai (bao gồm cả diện tích mặt nước) là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động Đất đai là chỗ đứng cho các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, giao thông và là một trong các yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của các ngành này

Đối với đời sống con người nói riêng và của thế giới sinh vật nói chung, đất đai có vai trò hết sức đặc biệt, là địa bàn cư ngụ, là nơi duy trì sự sống của con người và sinh vật Đất đai cùng với các yếu tố tự nhiên gắn liền với nó như nước, không khí và ánh sáng là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống Hội nghị Bộ trưởng Môi trường các nước Châu Âu năm 1973 tại Luân Đôn đã đánh giá:‘‘Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người,

nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái

đất’’(Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, 1980)[10]

Như vậy, việc quản lý nhà nước đối với đất đai là hết sức cần thiết, vừa đảm bảo khai thác tốt tiềm năng đất đai với vai trò là một nguồn lực, lại vừa đảm bảo mục tiêu giữ gìn môi trường sống cho toàn xã hội Quản lý nhà nước đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường góp phần hạn chế các ảnh hưởng ngoại sinh tiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường)

Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia và gắn với nó là lịch

sử của từng dân tộc Hầu hết các cuộc chiến tranh trên thế giới đều từ lý do tranh giành đất đai và tài nguyên Vì vậy, quản lý và nắm chắc đất đai đi đôi với việc xây dựng và bảo vệ chủ quyền là mục tiêu của mọi quốc gia trên thế giới

Đối với Việt Nam, đất nước vẫn còn gần 70% dân số sống bằng nông nghiệp, đời sống đang phụ thuộc vào đất đai Vì vậy sự quản lý và điều tiết của nhà nước để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho bộ phận dân cư này có ý nghĩa sống còn với con đường CNXH của nước ta

b Đặc điểm của đất đai

- Đất đai bị giới hạn về mặt diện tích, hay nói cách khác nó bị cố định về số lượng Theo kinh tế học, đất đai là loại hàng hoá cố định về cung (có đường cung thẳng đứng) Đây là đặc điểm quan trọng nhất của đất đai, đòi hỏi trong quá trình sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng khi bố trí

sử dụng các loại đất nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo tính cân bằng tương đối về cung cho các loại đất

- Đất đai có vị trí cố định, không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác Tính

cố định của đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu sinh thái và những tác động khác của thiên nhiên) Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng Đất đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụng triệt

để hơn ở các vùng xa xôi hẻo lánh và do đó giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn Đặc điểm này cần được hết sức lưu ý trong định giá đất đai

- Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành

tư liệu không thể thiếu được Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất rất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất canh tác được hoặc từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai, từ vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên,

đã trở thành một sản phẩm của lao động Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn Đây cũng chính là đặc điểm có khả năng tái tạo của đất đai Độ phì nhiêu của đất đai có khả năng phục hồi và tái tạo thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người Độ phì là một đặc trưng về chất của đất đai, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển Nó có ý nghĩaquyết định đối với sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo nâng cao độ phì của đất

- Tính đa dạng và phong phú của đất đai: trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau Đặc điểm này của đất đai đòi hỏiquá trình quản lý, sử dụng phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết trên cả nước và từng vùng lãnh thổ

- Các quan hệ đất đai vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội sâu sắc: Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều đó đã rõ Xét về góc độ xã hội, quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa Luật Đất đai 1993 đã ghi: ‘‘Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như

ngày nay’’(Luật Đất đai 1993)[17] Đối với dân tộc ta, nhất là ở vùng nông thôn và

vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môi trường, một thực tế không thể chối cãi là đất đai còn mang một một nghĩa to lớn về mặt tinh thần Những tranh chấp đất đai ở nông thôn nhiều khi hoàn toàn không phải vì lý do kinh tế Thực tế mấy năm gần đây cho thấy tình hình sử dụng đất cho những mục đích như đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa đang có những diễn biến phức tạp (như việc đòi lại đất tôn giáo, mua đất xây nghĩa địa ở Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông như ở Thừa Thiên - Huế

và nhiều địa phương khác Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh hưởng đến quan hệ đất đai Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời cả làng, đến chỗ tái định

cư phải ở cùng nhau Những đặc điểm trên không mang tính chính thống nhưng đó

là một thực tế mà trong quản lý cần xem xét một cách nghiêm túc, để từ đó có những chính sách phù hợp nhằm hạn chế tiêu cực, phát huy mặt tích cực

1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai mang đầy đủ những đặc điểm của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực đất đai Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất

cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Điều 4, Luật Đất đai 2013)[19]

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều 22, Luật Đất đai 2013, trong đó quy định:

- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

+) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

+) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

+) Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

+) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; +) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+) Thống kê, kiểm kê đất đai;

+) Quản lý tài chính về đất đai;

+) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

+) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; +) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

+) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

+) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

- Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

Quản lý đất đai, theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, là một quá trình xác định, lưu trữ và cung cấp thông tin về chủ sở hữu, giá trịđất đai và việc sử dụng đất khi thực hiện các chính sách quản lý đất đai Một cách cụ thể, đối tượng quản lý đất đai bao gồm ba yếu tố cơ bản:

- Chủ quyền đất: ghi nhận và bảo vệ các quyền lợi của chủ sở hữu (sử dụng đất); ranh giới thửa đất; việc mua, bán, cho thuê đất đai và quản lý, giải quyết tranh chấp đất đai;

- Định giá đất: xác định giá trị đất đai và bất động sản trên đất, việc thu thuế đất;

- Sử dụng đất: quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất Đây là những yếu tố được xác định và quản lý theo những cách khác nhau trong quản lý đất đai, nhưng cả ba đều có mối liên hệ với nhau vì cùng được xây dựng trên nền tảng thông tin đất đai vững chắc Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều

quốc gia quan tâm (Uỷ ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 1996)[29]

1.1.3 Biến động đất đai và đăng ký biến động đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm những thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai Các thông tin này được đăng ký

và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng

Theo pháp luật Việt Nam, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng

ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

(Điều 95, Luật Đất đai 2013)[19]

Đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có biến động trong quá trình sử dụng đất như chuyển quyền

sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạn chế về quyền…

1.1.3.1 Hình thái biến động đất đai và các trường hợp biến động đất đai

Biến động đất đai là những thay đổi liên quan tới quyền sử dụng đất, thay đổi

về quyền sở hữu tài sản trên từng thửa đất Trong quá trình quản lý đất đai, việc quản lý biến động đất đai là hết sức quan trọng nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Những thay đổi liên quan tới đất đai có ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của chủ sử dụng mảnh đất, chủ sở hữu tài sản trên đất

mà còn ảnh hưởng tới việc sử dụng của những mảnh đất liền kê, quyền và lợi ích của các đối tượng có liên quan

Biến động đất đai có thể hiểu là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu

Do đặc thù về chế độ sở hữu đất đai nên hiện nay tại Việt Nam biến động đất đai bao gồm biến động về đất, biến động về tài sản gắn liền với đất và biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo đó là việc quản lý các biến động đất đai có liên quan Biến động đất đai bao gồm các hình thái biến động đất đai phổ biến sau đây:

+ Biến động đất đai liên quan đến thửa đất: thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; thay đổi mục đích sử dụng, loại hình sử dụng, thời hạn sử dụng đất; thay đổi số thứ tự/số hiệu thửa đất do đo đạc, do thiên tai hay tạo lập thửa đất mới

+ Biến động về tài sản gắn liền với đất: loại tài sản (tài sản sinh ra từ đất như cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…hay tài sản gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng như nhà ở, các công trình xây dựng…); nguồn gốc tạo lập tài sản (thừa kế, tặng cho, cho thuê, chuyển nhượng…); các đặc điểm của tài sản

+ Biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: những thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về quyền và những hạn chế về quyền của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trong quá trình sử dụng đất do tác động của các yếu tố tự nhiên, con người,

do nhu cầu và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đã phát sinh nhiều trường hợp biến động đất đai Căn cứ vào tính chất mức độ thay đổi có các trường hợp biến động đất đai như sau:

+ Các trường hợp chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời gian sử dụng, sở hữu, công năng, thay đổi hình thể ghi trên giấy chứng nhận;

+ Đất được giao, cho thuê, thu hồi;

+ Mất đất do thiên tai gây nên sạt lở hoặc bị lấp bồi không còn khả năng sử dụng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay đổi tên chủ;

+ Cấp lại giấy chứng nhận trong trường hợp mất, hư hỏng

(Trích dẫn: Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)[9]

1.1.3.2 Phân loại biến động đất đai

Căn cứ vào đặc trưng biến động tại Việt Nam, người ta có thể phân chia thành

3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp và biến động chưa hợp pháp

- Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp luật

- Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến động hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật

- Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài ra, biến động đất đai có thể phân loại theo biến động có sự thay đổi thông tin không gian của thửa đất, biến động có sự thay đổi thông tin thuộc tính của thửa đất Cụ thể:

- Biến động có sự thay đổi thông tin không gian của thửa đất, bao gồm:

+ Hợp thửa, tách thửa;

+ Biến động do thiên tai;

+ Thay đổi ranh giới thửa đất, hành chính;

+ Chuyển mục đích sử dụng, chuyển công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng;

+ Thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, công trính…

- Biến động có sự thay đổi thông tin thuộc tính của thửa đất, bao gồm:

Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định giải quyết hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, theo bản án, quyết định của toà án

Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

Biến động do quy hoạch…

1.1.3.3 Mục đích quản lý biến động đất đai

Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực kinh tế - xã hội, nên tình hình sử dụng đất đai có rất nhiều biến động xảy ra Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế thị trường, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước tạo nên Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp và khó

kiểm soát được Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng Để quản lý đất đai có hiệu qủa đòi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơ địa chính Việc cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nước hoạch định chính sách quản

lý và phát triển

1.1.3.4 Thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ biến động

Tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ

tục hành chính thuộc UBND huyện, Sở tài nguyên môi trường

Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thụ lý tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường

UBND xã, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung biến động điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất, loại tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu

Phòng tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường thẩm định hồ sơ, nếu

đủ điều kiện, trình UBND cùng cấp cấp giấy chứng nhận

Phòng tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường có trách nhiệm quản

lý và cập nhật biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính lưu lại cấp mình và gửi thông tin chỉnh lý biến động cùng bản sao nội dung biến động cho 2 đơn vị quản lý hồ sơ địa chính còn lại theo quy định để chỉnh lý đảm bảo tính thống nhất về nội dung thể hiện trên hồ sơ

1.1.3.5 Đối tượng đăng ký biến động đất đai

- Người đăng ký biến động

Đăng ký biến động về sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có những thay đổi về các nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất (trên thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận); thay đổi về quyền sở hữu tài sản (đã được ghi nhận) Cụ thể là:

+ Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng có một trong các giấy tờ hợp pháp về nguồn gốc sử dụng đất, có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản là nhà

ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất trên đất

Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản khi thực hiện các quyền mà pháp luật cho phép hoặc có những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cần thực hiện đăng ký biến động đối với cơ quan quản lý Thực hiện đăng ký biến động giúp cho cơ quan quản lý cập nhật những biến động đối với đất

và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, đảm bảo nội dung cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và ghi nhận những thay đổi về quyền

sở hữu tài sản trên đất Đây cũng là cơ sở cho việc quản lý đất đai thường xuyên của

cơ quan quản lý nhà nước đồng thời là căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đât

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và trả kết quả đăng ký biến động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường (trừ trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức đầu tư, xây dựng nhà ở để bán)

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại

xã, thị trấn xin cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

1.2 Cơ sở pháp lý của đăng ký biến động đất đai

Các quy định về công tác quản lý biến động đã được quy định đầy đủ, rõ ràng trong các văn bản pháp quy và được đưa vào áp dụng trên cả nước

1.2.1 Văn bản pháp quy

- Bộ luật Dân sự năm 2005 ngày 27/06/2005

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013

- Luật Nhà ở năm 2014 ngày 25/11/2014

- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ngày 25/11/2014

1.2.2 Văn bản pháp luật

Ngoài những văn bản Luật quy định chung về những nội dung có liên quan tới quản lý biến động đất đai đã nêu, Chính phủ và các Bộ đã ban hành các Nghị định, Thông tư cụ thể nhằm làm rõ hơn các thủ tục hành chính; xử phạt vi phạm hành chính; trình tự, thủ tục hành chính trong đăng ký biến động cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến quản lý biến động Có 22 Nghị định, thông tư và quyết định quy định các vấn đề pháp lý có liên quan đến quản lý biến động

Trong đó có 6 Nghị định, 5 Thông tư và 1 Quyết định quy định đến lĩnh vực tài chính đất đai như các trường hợp xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi khi đăng

ký biến động sử dụng đất Cụ thể là các Nghị định, Thông tư, Quyết định sau:

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất và mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn

về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; đinh giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/08/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

về việc đính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

1.2.3 Các văn bản quy định về đăng ký biến động ở Nghệ An

- Quyết định số 96/2007/QĐ-UBND ngày 22/08/2007 của UBND tỉnh Nghệ

An Về việc quy định đối tượng, mức thu, chế độ quản lý lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;

- Chỉ thị 08/2010/CT-UBND ngày 21/05/2010 của UBND tỉnh Nghệ An Về việc tăng cường, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Nghị quyết số 70/2013/NQ-CP ngày 07/6/2013 của Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2011-2015) tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 11/06/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An Ban hành bộ đơn giá đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 49/2014/QĐ-UBND ngày 19/08/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An Ban hành Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 79/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An Ban hành Quy định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 80/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An Quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các

tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An V/v Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 86/2014/QĐ-UBND ngày 07/11/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An Quy định chế độ trách nhiệm của người đứng đầu các ngành, các cấp trong công

tác tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh, tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 102/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ

An V/v Ban hành giá xây dựng mới của nhà, công trình làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Nghị quyết số 164/NQ-HĐND ngày 10/07/2015 của HĐND tỉnh Nghệ An V/v Thông qua danh mục công trình, dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An cần thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản ở các nước phát triển (Pháp, Đức, Hà Lan, Thủy Điển, Úc…) có lịch sử hình thành và phát triển trên 100 năm, tích luỹ được nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả Hệ thống QLĐĐ và bất động sản ở các nước phát triển và đang phát triển trong khu vực (Đài Loan, Thái Lan, Malaysia) được hình thành trong khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm của các nước phát triển Hệ thống QLĐĐ và bất động sản các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường (Trung Quốc và các

nước Đông Âu) đã và đang đổi mới trong khoảng 20 năm trở lại đây (Trích dẫn:

Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)[9]

1.3.1 Hệ thống quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Hệ thống quản lý đất đai của Úc

a, Pháp luật đất đai của Úc

Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối.Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền khác với sở hữu tuyệt

đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật bất động sản Anh - Úc Khác với Luật La Mã, sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Úc, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai

gọi là đất Vương quyền (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)[20]

b, Hệ thống đăng ký đất đai Torren

i Khái quát

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh (Bộ Tài nguyên môi trường, 2012)[2].

Hệ thống đăng ký đất đai được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc năm 1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật bất động sản Nam Úc năm

1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ở Nam Úc đất công chưa giao còn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc

xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)[20]

ii Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Úc

Đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai và BĐS của Úc bao gồm:

+ Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước;

+ Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

+ Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;

+ Bằng khoán đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; + Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo;

+ Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng; + Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng

cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Tổng cục

Quản lý đất đai, 2011)[20]

1.3.1.2 Hệ thống quản lý đất đai ở Malaysia

a Pháp luật đất đai Malaysia

Ở Malaysia thì các quyền về đất đai là vấn đề của Bang nên có bao nhiêu Bang thì có bấy nhiêu chính sách đất đai Dưới chính sách đất đai của Bang thì còn

có chính sách đất đai của địa phương Quyền của người sở hữu đất đai được bảo vệ đầy đủ Nhà nước chuyển quyền sở hữu đất cho các tổ chức tối đa là 99 năm theo hai hình thức:

- Toàn quyền: áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt

- Hạn chế quyền: phải có sự chấp thuận của Nhà nước trước khi bán hoặc chuyển giao để đảm bảo đất không bị chuyển giao cho người nước ngoài và nhân

dân địa phương, giữ vững quyền sở hữu về đất đai (Tổng cục quản lý đất đai,

2012)[21]

b Hệ thống đăng ký và thông tin đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai ở Malaysia là một hệ thống phi tập trung Hệ thống gồm 3 bộ hồ sơ lớn liên tục là: bộ hồ sơ bằng khoán, chủ sở hữu và thu thuế Bộ hồ

sơ bằng khoán chứa đựng các thông tin chi tiết về thửa đất như diện tích, loại đất,

kích thước.Bộ hồ sơ chủ sở hữu duy trì các thông tin chi tiết về từng chủ sở hữu

hoặc bên có quyền lợi Bộ hồ sơ thu thuế chứa đựng những thông tin về số lượng thuế, tiền phạt, hiện trạng và số nợ Hệ thống đăng ký có 2 chức năng chính là chức năng liên quan đến thông tin bằng khoán và chức năng thứ hai gắn với các hoạt động tính toán như lập hóa đơn, viết báo cáo

Hệ thống thông tin ở Malaysia gồm có ở các cấp: liên bang, cấp bang và cấp quận Các thông tin chính có trong hệ thống thông tin đất đai liên bang bao gồm: thông tin pháp lý, thông tin sử dụng đất và thông tin đánh giá Cơ sở hạ tầng thông tin đất đai bao gồm 15 hệ thống con xử lý độc lập những nội dung về QLĐĐ được

kết nối với nhau như: Hệ thống đo đạc và đất đai; hệ thống thông tin rừng quốc gia

và hệ thống đánh giá tài sản (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)[21]

1.3.1.3 Kinh nghiệm của Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai

ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2005)[5]

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland

để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài.Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục

vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

1.3.2 Cơ sở thực tiễn về tình hình biến động đất đai ở Việt Nam

Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các

yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn Xác định được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần ổn định cuộc sống xã hội, hạn chế những tranh chấp đất đai vốn dĩ đang rất phổ biến hiện nay Trong những năm gần đây, Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực cải tiến hoạt động đăng ký đất đai, đặc biệt là công tác quản lý biến động đất đai, hướng tới việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử Với sự hỗ trợ của một số quốc gia nhằm tăng cường năng lực quản lý đất đai của Việt Nam, việc ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng các phần mềm quản lý đăng ký đất đai và cập nhật biến động đã và đang được áp dụng tại một vài địa phương

Theo thống kê, đến nay trên 92% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất

đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9% số xã; lập sổ địa chính cho 79,3% số xã Đến nay, cả nước cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, đạt trên 94,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp Riêng năm 2015, cả nước đã cấp được hơn 200 nghìn giấy chứng nhận Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp tục được hiện đại hóa, cả nước có đã có 107 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai nhiều địa phương đã thực hiện liên thông với hệ thống cơ quan thuê để phục vụ đa mục tiêu (trong đó có 59 đơn vị cấp huyện đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả 3 cấp), có 9.027 đơn vị cấp xã xây

dựng cơ sở dữ liệu đất lúa (Bộ Tài nguyên môi trường, 2015)[3]

Tuy nhiên, trong công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn một số tồn tại, hạn chế nhất định Ở một số địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về thu hồi đất, điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực sự thực hiện triệt để theo tinh thần tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Mặc dù cơ bản hoàn thành

đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có tọa độ còn hạn chế

Số lượng các cuộc thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất tại các cấp còn

ít Công tác thanh tra, kiểm tra đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương chưa được tăng cường mạnh mẽ Việc xử lý vi phạm còn chậm, kéo

dài; kết quả xử lý còn khiêm tốn so với số lượng các vi phạm đã phát hiện; tính răn

đe, ngăn chặn của công tác thanh tra, kiểm tra chưa cao

Việc rà soát, tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm phát triển quỹ đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm Một số địa phương chưa thật sát sao, quyết liệt trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong

lĩnh vực đất đai (Bộ Tài chính, 2016)[1]

1.3.3 Quản lý nhà nước về đất đai tỉnh Nghệ An

Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm của tỉnh, xây dựng nông thôn mới và xử lý các tồn tại từ nhiều năm; Sở Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các ngành thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tham mưu UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận kịp thời, đúng pháp luật

Việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đến nay đã đạt 84,64 % diện tích cần cấp giấy chứng nhận (đất sản xuất nông nghiệp: Đến hết tháng 11 năm

2015, toàn tỉnh đã cấp được 518.191 GCN với diện tích 202.382,28 ha đạt 89,16 %

so với tổng diện tích cần phải cấp; đất lâm nghiệp: toàn tỉnh đã cấp được 102.282 GCN, với tổng diện tích là 234.942,47 ha đạt 81,47 % so với tổng diện tích cần cấp; đất ở nông thôn: toàn tỉnh đã cấp được g558.921 GCN với diện tích 17.235,87

ha đạt 90,26 %; đất ở đô thị: toàn tỉnh đã cấp được 109.624 GCN với diện tích 2.389,52 ha đạt 92,55 %) Đối với các tổ chức đang sử dụng đất đạt 96,06 % diện tích cần phải cấp (đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 54 GCN với tổng diện tích cấp đươc là 22.788,59 ha; đất lâm nghiệp đã cấp được 165 GCN với tổng diện tích cấp đươc là 423.581,2 ha; đất chuyên dùng đã cấp được 11.124 GCN với tổng diện tích là 19.105,88 ha)

Ngoài ra, nhờ sự chỉ đạo, lãnh đạo quyết liệt của Đảng ủy, Ban Giám đốc Sở trong năm 2015 công tác chuyển đổi ruộng đất có những bước đột phá rõ rệt, trong

đó đầu năm còn nhiều huyện tồn tại, chậm triển khai (Tân Kỳ, Hưng Nguyên và Nghi Lộc ), nhưng được sự vào cuộc quyết liệt trên các mặt (hướng dẫn, kiểm tra

và đôn đốc), thì đến nay toàn tỉnh đã hoàn thành công tác dồn điển đổi thửa cho 315 xã/315 xã; trong đó điển hình là huyện Tân Kỳ, đầu năm mới có 2/17 xã hoàn thành thì đến nay 17/17 xã đã hoàn thành và về đích sớm hơn 1 năm so với kế hoạch,

được Tỉnh ủy và UBND tỉnh ghi nhận (Phòng Quản lý đất đai, 2015)[11]

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu tập trung đối với các trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu tài sản

đã được cấp giấy chứng nhận, thực hiện đăng ký thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại UBND huyện Thanh Chương

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Tháng 7 năm 2016 đến tháng 7 năm 2017

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016

- Điều kiện tự nhiên;

- Các nguồn tài nguyên;

- Thực trạng kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2012 - 2016;

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;

- Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương

Nội dung 2: Đánh giá tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016

- Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương;

.- Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016

+ Đánh giá về đặc điểm biến động và ĐKBĐ;

+ Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương

- Đánh giá nhận thức về công tác đăng ký biến động đất đai của cán bộ và người dân trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016

+ Kết quả điều tra nhận thức của người sử dụng đất trong việc đăng ký biến

động đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền ở khu vực phát triển

+ Kết quả điều tra nhận thức của người sử dụng đất trong việc đăng ký biến động đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền ở khu vực kém phát triển

Nội dung 3: Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016

- Kết quả chỉnh lý biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Kết quả chỉnh lý biến động tại UBND cấp xã

Nội dung 4: Thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương

- Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới công tác đăng ký biến động tại địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016

+ Hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật;

+ Công tác lưu trữ hồ sơ giấy và các sổ sách có liên quan ở từng cấp quản lý; + Về yếu tố con người

- Thuận lợi

- Khó khăn

- Đề xuất giải pháp

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

2.3.1.1 Số liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và môi trường Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND huyện và các phòng ban chuyên môn

Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Thanh Chương; Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Chương

2.3.1.2 Số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua bảng hỏi với các đối tượng sau:

Cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai Thanh Chương để tìm hiểu về công tác tiếp nhận, trả lại hồ sơ đăng ký biến động; công tác chỉnh lý khi biến động đất đai diễn ra Điều tra 100% cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thanh Chương, cụ thể là 09 cán bộ

Cán bộ địa chính các xã phục vụ tìm hiểu những đặc trưng cụ thể của công tác đăng ký biến động trên địa bàn xã; công tác tiếp nhận thông tin biến động và biến

động thực tế tại địa phương Điều tra 100% cán bộ địa chính các xã phục vụ cho công tác quản lý biến động, cụ thể là 40 cán bộ

Điều tra cho người sử dụng đất có biến động đã lên đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thầm quyền để xác định quan điểm về biến động đất đai của đối tượng sử dụng đất, nguyên nhân tại sao họ không tới đăng ký biến động đất đai Trong đó, danh sách người sử dụng đất có biến động đã lên đăng ký biến động đất đai được lấy từ nguồn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Việc xác định số phiếu điều tra đối với người sử dụng đất được xác định trên

cơ sở phương pháp luận nghiên cứu khoa học của Vũ Cao Đàm, 1999 Theo đó số lượng mẫu được xác định bằng 10% dung lượng mẫu Địa bàn huyện Thanh Chương phân chia rõ ràng thành 2 khu vực Một khu vực phát triển với số lượng biến động được đăng ký lớn, một khu vực kém phát triển hơn với số lượng biến động đăng ký nhỏ Do đó số lượng phiếu điều tra đối với người sử dụng đất được xác định bằng 10% tổng số trường hợp thực hiện đăng ký biến động ở mỗi khu vực điểm trong năm 2016

Cụ thể số lượng phiếu thực hiện điều tra như sau:

Bảng 2.1 Xác định số lượng phiếu điều tra

lượng

Tỷ lệ điều tra (%)

Số lượng phiếu điều tra (phiếu)

Mẫu phiếu điều tra

( Xã Thanh Xuân, Thanh

Nho, Thanh An)

Địa bàn huyện Thanh Chương phân chia rõ ràng 2 khu vực với mức đăng ký biến động ở các khu vực này có sự chênh lệch nhau rõ ràng Căn cứ để phân chia khu vực dựa trên số lượng biến động đăng ký trung bình toàn huyện Xét cụ thể

năm 2016, toàn huyện có 9.085 biến động được đăng ký do đó số biến động đăng

ký trung bình toàn huyện là 227 biến động Nhóm xã có tỷ lệ đăng ký biến động cao gồm các xã có mức đăng ký biến động trên mức trung bình Đây là khu vực có sự thuận lợi về điều kiện cơ sở hạ tầng, giao thông, sự đầu tư vào địa bàn dẫn đến số lượng biến động đăng ký cao Tôi chọn 2 xã tiêu biểu là xã Thanh Đồng và xã Võ Liệt để tiến hành điều tra

Nhóm xã có tỷ lệ đăng ký biến động thấp gồm các xã có mức đăng ký biến động dưới mức trung bình Đây là khu vực gồm các xã nằm xa khu trung tâm của huyện, điều kiện cơ sở hạ tầng kém hơn cũng như không có sự thuận lợi về giao thông, ít có sự đầu tư vào địa bàn dẫn đến số lượng biến động đăng ký không nhiều Tôi chọn 3 xã tiêu biểu là xã Thanh Xuân, Thanh Nho, Thanh An để tiến hành điều tra

Điều kiện địa bàn có ảnh hưởng nhất định đến quan điểm của người dân trong quá trình khai báo biến động với các cơ quan chức năng Chính vì lý do đó, ở mục điều tra quan điểm của người dân đối với công tác đăng ký biến động đất đai ở địa phương, bằng phương pháp chọn điểm điều tra, tôi sẽ chọn một số xã tiêu biểu của mỗi nhóm để điều tra (như đã nêu ở trên) và số phiếu điều tra sẽ lấy bằng 10% tổng

số biến động của các xã đó trong năm 2016

- Dựa vào kết quả phiếu điều tra của chủ sử dụng đất để đánh giá sự hiểu biết,

ý thức của người dân trong việc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước Dựa vào kết quả phiếu điều tra của cán bộ địa chính và cán bộ văn phòng đăng ký để đánh giá công tác tiếp nhận biến động, cập nhật và chỉnh lý biến động cũng như sự phối hợp trong công tác quản lý biến động giữa các cấp

Số GCN đã cấp X 100%

BĐĐK

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương

3.1.1.Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thanh Chương là một huyện miền núi phía Tây Nam của tỉnh Nghệ An, cách thành phố Vinh 45 km về phía Tây; có tọa độ địa lý từ 180 34'30" đến 180 55'00" Vĩ

độ Bắc và 1040 55' đến 1050 30' Kinh độ Đông

Ranh giới hành chính tiếp giáp với các địa phương sau:

- Phía Bắc giáp huyện Anh Sơn và huyện Đô Lương;

- Phía Nam giáp huyện Hương Sơn, tỉnh Hà Tĩnh;

- Phía Đông giáp huyện Đô Lương và huyện Nam Đàn;

- Phía Tây giáp tỉnh Bô Ly Khăm Xay - CHDCND Lào

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Thanh Chương

Huyện Thanh Chương cách thành phố Vinh 45 km về phía Tây, có đường Quốc lộ 46 chạy dọc nối liền huyện Thanh Chương với huyện Đô Lương và huyện Nam Đàn, có Tỉnh lộ 533 chạy dọc nối liền Thanh Chương với huyện Anh Sơn và huyện Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh), có đường Hồ Chí Minh chạy qua, có cửa khẩu Thanh Thủy và có đường biên giới với nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào Với đặc thù vị trí địa lý đó, Thanh Chương có điều kiện thuận lợi để khai thác tiềm năng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HĐH và có vị trí quan trọng về quốc phòng, an ninh

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thanh Chương có địa hình dạng thung lũng lòng máng đáy là sông Lam nghiêng về tả ngạn, xung quanh vừa có núi cao xen kẽ đồng bằng, đồi núi bị chia cắt bởi nhiều khe, suối quanh co Địa hình huyện Thanh Chương có thể chia thành

03 dạng sau:

- Dạng đồng bằng: Chủ yếu nằm dọc hai bên sông Lam, không tập trung thành vùng lớn mà nằm rải rác từng vùng nhỏ, chiếm khoảng 26% diện tích tự nhiên, có khoảng 12% đất ở dạng này bị ngập lụt hàng năm là các bãi bồi ven sông và các chân ruộng thấp dọc các khe suối Vùng này thích hợp trồng các loại cây lương thực như Lúa, Ngô, Khoai, cây công nghiệp ngắn ngày và rau màu

- Dạng địa hình đồi: Có diện tích khá lớn chiếm khoảng 30% diện tích tự nhiên, chủ yếu là đồi bát úp hoặc lượn sóng, độ cao phần lớn dưới 100 m, thổ nhưỡng chủ yếu phát triển trên đá phiến thạch Phía Hữu Ngạn đồi tập trung thành những vùng tương đối lớn, tầng đất và độ phì khá thích hợp cho trồng các loại cây công nghiệp dài ngày, cây ăn quả, làm đồng cỏ chăn nuôi Phía Tả Ngạn đồi không tập trung thành những vùng lớn mà nằm rải rác ở các xã do khai thác không hợp lý nên tầng đất mỏng, độ phì kém, có nơi đã trơ sỏi đá

- Dạng núi: Diện tích chiếm đất khoảng 44% tổng diện tích tự nhiên, tập trung lớn nhất ở khu vực dãy Trường Sơn (giáp Lào) Núi cao trên 800 m chiếm khoảng 17% diện tích, còn lại là núi thấp từ 200 m - 800 m, phần lớn là núi trọc rải rác cây bụi, trơ sỏi đá

3.1.1.3 Khí hậu

Thanh Chương nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng chung của khí hậu miền Trung Khí hậu có hai mùa rõ rệt là mùa nóng (từ tháng 05 đến tháng 10 hàng nằm) và mùa lạnh (từ tháng 11 năm trước đến tháng 04 năm sau)

- Chế độ nhiệt (bình quân năm): Nhiệt độ trung bình 23,70C; số giờ nắng 1.500

Thanh Chương có nguồn năng lượng và ánh sáng mặt trời dồi dào, có đủ điều kiện thuận lợi để cây trồng và vật nuôi phát triển Nhưng biến đổi nhiệt độ các mùa trong năm lớn, mưa tập trung, mùa nóng nắng hanh, là nguyên nhân gây lũ lụt, hạn hán, sâu bệnh thường xuyên xảy ra, đất đai thường xuyên bị xói mòn và bồi lấp gây rất nhiều khó khăn cho việc sản xuất, đi lại và sinh hoạt của nhân dân

3.1.1.4 Thủy văn

Hiện nay sông Lam là con sông lớn nhất chảy qua huyện, nằm ở cao độ 294 m

và độ dốc trung bình là 18,3%, Mật độ sông suối là 0,60 km/km², chảy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam Ngoài ra còn có các sông nhánh như sông Giăng, sông Hoa Quân, sông Rộ và nhiều khe suối nên nguồn nước mặt của huyện tương đối dồi dào Nhiều sông suối có độ dốc lớn, lòng sông hẹp, uốn khúc, lượng mưa tập trung theo mùa nên lũ lụt, lũ quét, xói mòn đất thường xuyên xảy ra nghiêm trọng, lòng sông

bị cạn dần Đất trồng màu do địa hình cao, xa nguồn nước ngọt nên việc giải quyết nước tưới cho vùng này còn khó khăn Trong những năm gần đây khi các công trình

và hệ thống thủy lợi được xây dựng thì nguồn nước tưới đã được tăng lên đáng kể

3.1.2 Các nguồn tài nguyên

3.1.2.1 Tài nguyên đất

Theo tài liệu điều tra thổ nhưỡng tỉnh Nghệ An, huyện Thanh Chương có các

2 nhóm đất chính sau: Nhóm đất phù sa và nhóm đất đồi núi Nhóm đất phù sa ở

huyện cung cấp nguyên liệu cho xây dựng, như cát, sỏi; đất phù sa là loại đất tốt thích hợp cho cây trồng các loại cây như: Ngô, lạc, đậu và các loại rau màu; nhóm đất phù sa không bồi trồng thâm canh cây lúa trên đất này để được cải tạo đất đáng

kể Nhóm đất đồi núi được chia thành nhiều nhóm đất trong đó nhóm đát feralit đỏ vàng phát triển trên đá Phiến sét, Phấn sa, Philit, Quacdit khá quan trọng trong ngành sản xuất nông, lâm nghiệp của huyện; tiềm năng còn nhiều, có thể khai thác

để trồng cây công nghiệp dài ngày hoặc cây ăn quả, làm đồng cỏ chăn nuôi; những vùng đồi núi thấp, ít dốc, tầng đất còn khá có thể làm vườn đồi theo hình thức trang trại, trồng cây ăn quả và đồng cỏ, chăn nuôi

3.1.2.2 Tài nguyên nước

a) Nguồn nước mặt

Thanh Chương có hệ thống sông suối dày đặc Sông Cả là sông lớn nhất tỉnh dài 375 km và chảy qua địa bàn huyện dài 27,0 km Do địa hình dốc nên một số sông suối có khả năng xây dựng các công trình thủy điện, đáp ứng nhu cầu năng lượng tại chỗ và hòa lưới điện quốc gia

Nguồn nước chủ yếu là nước mưa và nước của hệ thống đập, hồ, đầm ao Do lượng mưa bình quân hàng năm lớn, nên nguồn nước mặt dồi dào Tổng trữ lượng nước mặt có trên 2 tỷ m3 Bình quân trên 1 ha đất tự nhiên có 18.000 m3 nước mặt Mặc dù lượng nước mặt lớn nhưng phân bố không đều trong năm và theo mùa Mùa mưa lượng nước quá tập trung lại trùng với mùa mưa bão Mùa khô lượng mưa ít nên nông nghiệp không dựa vào nước mưa tự nhiên mà đòi hỏi phải có biện pháp thủy lợi hữu hiệu để điều tiết hợp lý

b) Nguồn nước ngầm

Đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu, đánh giá tiềm năng, trữ lượng nguồn nước ngầm của huyện Thanh Chương Nguồn nước ngầm của huyện được đánh giá là khá phong phú Chất lượng nguồn nước được đảm bảo và đáp ứng nhu cầu sử dụng nước sinh hoạt trong vùng

3.1.2.3 Tài nguyên rừng

Tiềm năng đất đai để phát triển lâm nghiệp của huyện Thanh Chương là rất lớn và có vị trí quan trọng trong nền kinh tế của huyện Diện tích rừng và đất rừng