Kiến trúc khả thi chung cư mini tại hà nội (tt)

Đánh giá và lựa chọn loại hình kiến trúc khả thi cho chung cư mini thông qua các dự án đã triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội .... Đánh giá các loại hình kiến trúc khả thi thông qua

Bộ giáo dục và đào tạo bộ xây dựng

Trường đại học kiến trúc hà nội

Vũ đức thắng

Kiến trúc khả thi chung cư mini

Tại hà nội

Luận văn thạc sĩ kiến trúc

Hà Nội - 2012

Bộ giáo dục và đào tạo bộ xây dựng

Trường đại học kiến trúc hà nội

Vũ đức thắng

Khóa ch-2009

Kiến trúc khả thi chung cư mini

Tại hà nội

Chuyên ngành: Kiến trúc Mã số: 60.58.01

Luận văn thạc sĩ kiến trúc

Người hướng dẫn khoa học:

Ts Kts Phạm trọng thuật

Hà Nội – 2012

LỜI CẢM ƠN

Đề tài “Kiến trúc khả thi chung cư mini tại Hà Nội” được xuất phát từ

thực trạng thiếu chỗ ở cho dân cư có thu nhập thấp trong các khu đô thị tại Hà Nội Đây là những vấn đề mang tính thời sự và thực tiễn cao Mặc

dù những vấn đề đưa ra là không mới nhưng việc kết hợp lại theo quan

điểm của thiết kế thụ động lại mang đến cái nhìn mới đầy hữu ích Tuy

nhiên đề tài là một nghiên cứu rộng về các vấn đề khó bởi vậy có những trở ngại nhất định trong quá trình nghiên cứu

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với TS KTS Phạm Trọng Thuật, người đã kiên trì hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, giúp đỡ và động viên tôi hoàn thành luận văn này Tôi cũng xin cám

ơn những giảng viên trong hội đồng bảo vệ luận văn đã đóng góp những ý

kiến quý báu, giúp tôi có được những nghiên cứu sâu sắc hơn trong luận văn của mình

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã chia sẻ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học

độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của luận văn là

trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Đức Thắng

DANH MỤC HÌNH VẼ

CHƯƠNG 1

Hình 1-1 Bản đồ các khu vực tập trung đông chung cư mini 12

Hình 1-2 Phối cảnh tổng thể và từng căn hộ chung cư Lê Trọng Tấn 16

Hình 1-3 Phối cảnh chung cư Hồ Tùng Mậu ( Nguồn: tác giả sưu tầm ) 17

Hình 1-4 Chung cư mini Đại học Hà Nội ( nguồn: tác giả sưu tầm ) 18

Hình 1-5 Chung cư mini The Full House ( nguồn: tác giả sưu tầm ) 20

CHƯƠNG 2 Hình 2-1 Bản đồ phân loại chung cư mini theo quy hoạch 29

Hình 2-2 Sơ đồ định hướng phát triển không gian Hà Nội đến năm 2020 35

Hình 2-3 Bảng khí hậu bình quân của Hà Nội (Nguồn: The Weather Channel) 36

Hình 2-4 Thiết kế ánh sáng và cách bố trí nội thất phòng ngủ 45

Hình 2-5 Ánh sáng và trần phòng ngủ 48

Hình 2-6 Kích thước mặt bằng cơ bản của bếp – bàn ăn 50

CHƯƠNG 3 Hình 3-1 Minh họa thiết kế tổng mặt bằng 53

Hình 3-2 Minh họa thiết kế mặt bằng 54

Hình 3-3 Minh họa thiết kế mặt cắt 55

Hình 3-4 Minh họa thiết kế mặt đứng 57

Hình 3-5 Tạo không gian sân trong và trồng cây xanh cho công trình 59

Hình 3-6 Cách bố trí cây trước nhà 60

Hình 3-7 Bố trí cửa và vách ngăn đảm bảo thông gió xuyên phòng 61

Hình 3-8 Ảnh hưởng của việc bố trí hàng rào tới việc gió vào nhà 62

Hình 3-9 Khoảng mở thông gió tự nhiên: sân trong và giếng trời 62

Hình 3-10 Thông gió kết hợp lấy sáng cho công trình 63

Hình 3-11 Sảnh thang kết hợp với sân trong lấy gió cho công trình 63

Hình 3-12 Các kiểu gió xuyên phòng khi thay đổi vị trí và độ rộng cửa thoát gió 64

Hình 3-13 Thông gió từ hướng Nam sang hướng bắc thông qua giếng trời và không có giếng trời 64

Hình 3-14 Thông gió theo trục đứng của công trình 65

Hình 3-15 Chọn kết cấu che nắng cho tám hướng ở Hà Nội 66

Hình 3-16 Bố trí sân vườn phía trước và cây xanh phía trên ban công 67

Hình 3-17 Giải pháp lấy sáng tự nhiên 67

Hình 3-18 Mặt bằng căn hộ điển hình chung cư mini có diện tích nhỏ 68

Hình 3-19 Mặt bằng căn hộ điển hình của chung cư mini có quy mô vừa 69

Hình 3-20 Mặt bằng căn hộ điển hình của chung cư mini có quy mô lớn 70

Hình 3-21 Mặt bằng căn hộ tầng điển hình- dự án Apartment Building 74

Hình 3-22 Phối cảnh nội thất chung cư Apartment building 74

Hình 3-23 Mặt bằng tầng hầm- chung cư mini Đào Tấn 75

Hình 3-24 Mặt bằng tầng lửng- chung cư mini Đào Tấn 76

Hình 3-25 Mặt bằng căn hộ tầng điển hình- chung cư mini Đào Tấn 76

Hình 3-26 Mặt bằng tầng hầm- chung cư mini Vạn Phúc 78

Hình 3-27 Mặt bằng tầng điển hình- chung cư mini Vạn Phúc 78

Hình 3-28 Mặt bằng – phối cảnh nội thất căn hộ- chung cư mini Vạn Phúc Hình 3-29 Mặt bằng tầng hầm- chung cư mini Phú Thượng 80

Hình 3-30 Mặt bằng căn hộ tầng điển hình- chung cư mini Phú Thượng 81

Hình 3-31 Phối cảnh tổng thể căn hộ điển hình – chung cư mini Phú Thượng 81

Hình 3-32 Mặt bằng tầng 1- chung cư mini Phú Đô 82

Hình 3-33 Mặt bằng tầng điển hình- chung cư mini Phú Đô 83

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu của luận văn 2

3 Đối tượng phạm vi 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Ý nghĩa nhân văn và thực tiễn xã hội 2

6 Tính hợp lý của đề tài 3

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ KIẾN TRÚC CHUNG CƯ MINI TẠI HÀ NỘI 1.1 Tổng quan về chung cư mini tại các đô thị 4

1.1.1 Khái niệm chung cư mini 4

1.1.2 Chung cư mini tại Hà Nội – quá trình hình thành và phát triển 6

1.1.3 Đặc điểm, phân chia các loại hình chung cư mini theo chiều cao, diện tích 7

1.1.4 Phân loại chung cư mini theo các hình thức đầu tư 8

1.1.5 Chính sách và các yếu tố quản lý đô thị 9

1.2 Khái quát chung về nhu cầu nhà ở tại Hà Nội 9

1.2.1 Thực trạng nhu cầu ở tại Hà Nội 9

1.2.2 Các dự án phát triển nhà phục vụ nhu cầu nhà ở 14

1.2.3 Các dự án nhà ở, khu đô thị, chung cư cao cấp 14

1.3 Các dự án nhà ở dạng chung cư mini 15

1.4 Đánh giá chung giữa cung và cầu trong thị trường nhà ở 20

1.5 Phân loại các loại hình chung cư mini tại địa bàn Hà Nội 21

1.6 Vị trí, vai trò của chung cư mini 21

1.6.1 Nhu cầu sử dụng chung cư mini 21

1.6.2 Nhu cầu mua lâu dài của các hộ gia đình, các cá nhân có đủ điều kiện

về tài chính 22

1.6.3 Nhu cầu thuê nhà với thời gian ngắn, phục vụ các đối tượng chưa ổn định về chỗ ở, hoặc các đối tượng không có nhu cầu ở lâu dài 22

1.6.4 Vai trò chung cư mini đối với sự phát triển đô thị 23

1.6.5 Vai trò chung cư mini trong tiến trình hình thành quỹ nhà ở đô thị 23

1.7 Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước 24

1.7.1 Các công trình nghiên cứu trên thế giới và trong khu vực 24

1.7.2 Các công trình nghiên cứu tại Việt Nam 24

1.8 Kết luận chương 1 25

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ TÍNH KHẢ THI CỦA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ MINI TẠI HÀ NỘI 2.1 Phân loại và đặc điểm chung cư mini tại Hà Nội 26

2.1.1 Phân loại và đặc điểm chung cư mini theo quy mô xây dựng 26

2.1.2 Phân loại và đặc điểm chung cư mini theo vị trí quy hoạch 28

2.1.3 Phân loại và đặc điểm chung cư mini theo hình thức đầu tư 30

2.2 Chính sách của Đảng và Chính Phủ về chung cư mini 31

2.3 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và khoa học công nghệ của Hà Nội 33

2.3.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

2.3.3 Điều kiện khoa học kỹ thuật và công nghệ 42

2.4 Các không gian hình thành kiến trúc căn hộ chung cư mini 42

2.4.1 Không gian sinh hoạt 42

2.4.2 Không gian phụ trợ 49

2.5 Kết luận chương 2 51

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ MINI TẠI ĐỊA BÀN

HÀ NỘI

3.1 Quan điểm, nguyên tắc thiết kế 52

3.1.1 Nguyên tắc thiết kế tổng mặt bằng 52

3.1.2 Nguyên tắc thiết kế mặt bằng tầng 53

3.1.3 Nguyên tắc thiết kế mặt cắt 55

3.1.4 Nguyên tắc thiết kế mặt đứng 56

3.2 Các yêu cầu thiết kế chung cư mini 57

3.2.1 Quy hoạch 57

3.2.2 Kiến trúc công trình 60

3.2.3 Quy mô và cơ cấu căn hộ 68

3.3 Lựa chọn loại hình chung cư mini khả thi 71

3.3.1 Hình thức đầu tư 71

3.3.2 Phương thức quản lý 72

3.3.3 Loại hình kiến trúc 73

3.4 Đánh giá và lựa chọn loại hình kiến trúc khả thi cho chung cư mini thông qua các dự án đã triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội 73

3.4.1 Đánh giá các loại hình kiến trúc khả thi thông qua các dự án chung cư mini tại các quận nội thành Hà Nội 73

3.4.2 Đánh giá các loại hình kiến trúc khả thi thông qua các dự án chung cư mini tại các quận – huyện ngoại thành Hà Nội 80

3.5 Tổng kết, lựa chọn loại hình kiến trúc khả thi cho chung cư mini tại Hà Nội Kết luận chương 3 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

Kết luận 86

Kiến nghị 87

PHỤ LỤC 89

Danh mục và tài liệu tham khảo 89

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Ngay từ khi Nghị định 71 cho phép mua bán, chuyển nhượng chung cư mini, ngằm giảI quyết bài toán nhà ở cho những người có thu nhập thấp… thì các nhà đầu tư bắt đầu triển khai hoạt động nhằm khai thác phân khúc này Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 quy định việc cho phép xây dựng, mua bán, cấp chứng nhận chủ quyền cho căn hộ 30m2 trong nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân

Bên cạnh đó, xây dựng một chung cư dạng này không cần tốn quá nhiều vốn, một diện tích đất vừa phải, thời gian xây dựng nhanh, không phải bồi thường giải phòng mặt bằng quá lâu… là những lợi thế mà nhà đầu tư hướng

đến Do diện tích nhỏ, nhà đầu tư bỏ ít vốn nên chắc chắn giá thành các căn

hộ dạng này không cao, giải quyết bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân như những người mới ra trường, sinh viên ngoại tỉnh, những gia đình trẻ

đây là yếu tố tích cực khi hợp thức hóa dạng nhà này

Tuy nhiên, bên cạnh một số lợi ích như giải tỏa được cơn “khát” nhà giá thấp, nhiều chuyên gia lo ngại rằng chung cư mini sẽ phát triển ồ ạt, phát sinh nhiều hệ lụy, như nén dân số, hạ tầng xuống cấp ( gây ngập lụt, ùn tắc giao thông… ) làm giảm chất lượng cuộc sống của cư dân, bộ mặt đô thị bị băm nát… Trước đến nay, hầu hết các chung cư được xây dựng rải rác nằm trong các ngõ ngách chật chội, hạ tầng cơ sở kém, đặc biệt tại các khu nhà này không có cầu thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh trật

tự kém… đây là vấn đề lớn mà người mua phải cân nhắc cũng như chủ đầu tư, nhà quản lý phải tính toán hợp lý để đảm bảo an toàn cho người dân sở hữu loại hình chung cư này

2

Luận văn tập trung nghiên cứu các giải pháp về cơ cấu tổ chức không gian, phân khu chức năng, các giải pháp tiết kiệm không gian, dựa trên các tư liệu để đưa ra những giải pháp kiến trúc, quản lý hợp lý nhất cho chung cư mini

Luận văn sẽ gói gọn phạm vi nghiên cứu khả thi trong địa bàn thành phố Hà Nội, để từ đó có thể đưa ra một giải pháp chung cho toàn bộ chung cư mini sẽ triển khai trên địa bàn thành phố sau này

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp chọn lọc và đánh giá qua các chung cư mini đã được xây dựng trên địa bàn Hà Nội nói riêng và rộng hơn là các chung cư đã và đang được triển khai trên cả nước để đưa ra được một thống

kê, kết luận chính xác nhất về giải pháp kiến trúc chung cho các chung cư mini

5 Ý nghĩa nhân văn và thực tiễn xã hội

Trong khi nhà chung cư cao cấp giá quá cao, nhà ở giá rẻ không dễ mua thì chung cư mini lại quá đơn giản và dễ dàng Không cần phải “xí” chỗ, đặt cọc trước cả mấy năm trời, cũng chẳng cần góp vốn đầu tư xây dựng như ở một số chung cư thương mại Chỉ cần đóng đủ tiền, chủ nhà viết giấy mua bán trao tay, thế là có thể đến ở ngay lập tức Nhất là từ sau khi được pháp luật thừa nhận, giao dịch mua bán chung cư mini càng sôi động hơn, thậm chí còn xuất hiện một làn sóng xây dựng loại căn hộ này

Thực tiễn đời sống xã hội tại Hà Nội hiện nay đang bị quá tải bởi rất nhiều dự án chung cư, căn hộ cao cấp, khu đô thị sinh thái, văn phòng cho thuê, khách sạn, nhưng đối tượng nhắm đến của những công trình này không phải là người có mức thu nhập trung bình như đại đa số người dân Hà Nội

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Kết luận

Chung cư mini là một điểm sáng của thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội nói riêng và trên toàn quốc nói chung, tuy nhiên nó vẫn chưa

được các nhà quản lý, các nhà đầu tư, các đơn vị thiết kế và thi công chú

trọng đến chất lượng của các công trình này, điều đó làm cho các công trình dạng này bị buông lỏng trong khâu quản lý chất lượng sau khi đưa vào sử dụng

Chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội nên phân bố theo từng vùng quy hoạch để giảm tải cho sức ép dân số quá đông trong nội thành, cụ thể là xây dựng những chung cư mini với mức đầu tư cao ở trong nội thành,

và xây dựng các công trình chung cư mini có diện tích, quy mô đầu tư nhỏ hơn ở ngoại thành nhằm giãn bớt dân số về các vùng này

Xét một cách tổng quan, chung cư mini, đem lại nhiều không gian ở cho các hộ gia đình có thu nhấp ở mức trung bình và thấp, mặc dù nó không góp phần nâng cao chất lượng của cuộc sống, nhưng với nhu cầu thực tế hiện tại tại Việt Nam, thì định hướng phát triển chung cư mini vẫn đang là một hướng phát triển tốt với các nhà đầu tư cũng như với nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân thành phố

Tuy nhiên, bên cạnh một số lợi ích như giải tỏa được cơn “khát” nhà giá thấp, nhiều chuyên gia lo ngại rằng chung cư mini sẽ phát triển ồ ạt, phát sinh nhiều hệ lụy, như nén dân số, hạ tầng xuống cấp ( gây ngập lụt, ùn tắc giao thông… ) làm giảm chất lượng cuộc sống của cư dân, bộ mặt đô thị bị băm nát… Trước đến nay, hầu hết các chung cư được xây dựng rải rác nằm trong các ngõ ngách chật chội, hạ tầng cơ sở kém, đặc biệt tại các khu nhà này

87

không có cầu thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh trật

tự kém… đây là vấn đề lớn mà người mua phải cân nhắc cũng như chủ đầu tư, nhà quản lý phải tính toán hợp lý để đảm bảo an toàn cho người dân sở hữu loại hình chung cư này

Quan điểm thiết kế: đáp ứng các tiêu chí của thiết kế thụ động, hướng tới nhà ở tiêu thụ năng lượng thấp, lấy giải pháp thiết kế truyền thống làm tiền

đề Kết hợp thiết kế thụ động và thiết kế chủ động trong đó thiết kế thụ động

là thế mạnh Phân tích những tác động của công trình lên môi trường Nghiên cứu công năng sử dụng của chung cư mini phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của người thu nhập thấp Tiết kiệm chi phí khi xây dựng và vận hành công trình Nguyên tắc lựa chọn giải pháp thiết kế thụ động nhà ở xã hội bao gồm qui hoạch công trình, thiết kế thông gió, thết kế chiếu sáng và thiết kế lớp vỏ công trình Kiến nghị một số giải pháp thiết kế thụ động: quy hoạch cây xanh và khoảng trống, thiết kế trên mặt bằng, trên mặt cắt và mặt đứng

Kiến nghị:

Những dự án chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay cần chú trọng hơn nữa đến khâu thiết kế và quản lý công trình sau khi đưa vào

sử dụng Nhằm góp phần xây dựng một hệ thống chung cư mini có ý tưởng thiết kế rõ ràng và giúp sức cho các nhà quản lý xã hội quản lý được tốt hơn trong bối cảnh dân số thành phố Hà Nội ngày một đông đúc

Chủ đầu tư, nhà tư vấn thiết kế cần hợp tác để xây dựng các chung cư mini thích hợp với đối tượng ở là những người thu nhập thấp Đây cũng là một tiêu chí của chung cư mini hiện nay Việc giảm giá thành thi công cũng như vận hành, sử dụng công trình sẽ làm giảm giá thành của các căn hộ trong chung cư mini Những đối tượng có thu nhập thấp sử dụng chung cư mini là những người có ý thức tiết kiệm cao