Hoàn thiện quy trình quản lý dự án khu đô thị mới tân tây đô huyện đan phượng thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐỖ TRUNG TÌNH HOÀN THIỆN QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂN TÂY ĐÔ HUYỆN ĐAN PHƯỢNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐỖ TRUNG TÌNH

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU

ĐÔ THỊ MỚI TÂN TÂY ĐÔ HUYỆN ĐAN PHƯỢNG

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐỖ TRUNG TÌNH

KHÓA: 2012 - 2014

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂN TÂY ĐÔ

HUYỆN ĐAN PHƯỢNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS TRẦN CHỦNG

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CẢM ƠN

Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới:

Các Thầy giáo, Cô giáo, Cán bộ Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã trực

tiếp giảng dạy và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, rèn

luyện

Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến PGS TS Trần Chủng, người Thầy đã

tận tình trực tiếp chỉ bảo và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận

văn

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong tiểu ban luận văn đã cho tôi những

đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình và gửi lời cảm ơn tới bạn bè

đồng nghiệp đã luôn quan tâm, chia sẻ, động viên tôi trong suốt thời gian thực

hiện luận văn

Mặc dù đã rất cố gắng, song Luận văn vẫn không tránh khỏi khiếm khuyết

Kính mong nhận được sự góp ý của các Thầy cô cùng các bạn đồng nghiệp!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đỗ Trung Tình

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực

và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đỗ Trung Tình

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GDP Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB Giải phóng mặt bằng

ODA Nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức

DANH MỤC BẢNG

Số hiệu

bảng

Bảng 1.1 Diện tích, quy mô được thống kê qua bảng 1.1 dưới đây 19

Bảng 2.1 Ưu và nhược điểm của mô hình Chủ đầu tư thuê tư vấn QLDA 46

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ MINH HỌA

Số hiệu

hình

Hình 1.1 Mặt bằng tổng thể Khu đô thị Mới Tân Tây Đô huyện

Đan Phượng

19

Hình 1.2 Hạ tầng cơ sở chưa được đầu tư hoàn thiện 29

Hình 1.3 Giao thông đầu tư sau khi đã xây dựng khu nhà ở 29

Hình 1.4 Khu nhà ở được xây dựng xong năm 2009 nhưng đến nay vẫn

chưa có người ở

30

Sơ đồ 1.1 Mối quan hệ trong dự án đầu tư xây dựng công trình 4

Sơ đồ 1.2 Sơ đồ giai đoạn và quá trình đầu tư xây dựng 5

Sơ đồ 1.3 Mô hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 9

Sơ đồ 1.4 Mô hình ban quản lý dự án 10

Sơ đồ 1.5 Mô hình thuê tư vấn QLDA 12

Sơ đồ 1.6 Mô hình quản lý dự án vốn FDI 18

Sơ đồ 1.7 Sơ đồ mối quan hệ giữa chủ đầu tư và tư vấn quản lý dự án

với các bên tham gia dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô

22

Sơ đồ 3.1 Lộ trình đầu tư xây dựng khu đô thị mới 58

Sơ đồ 3.2 Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng 62

Sơ đồ 3.3 Quy trình quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án 66

Số hiệu

hình

Sơ đồ 3.4 Quy trình quản lý lập dự án đầu tư 67

Sơ đồ 3.5 Quy trình Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng 73

Sơ đồ 3.6 Quy trình hực hiện và quản lý chất lượng thiết kế xây

dựng

75

Sơ đồ 3.7 Quy trình quản lý đấu thầu và lựa chọn nhà thầu 77

Sơ đồ 3.8 Sơ đồ lập tiến độ thi công xây dựng 82

Sơ đồ 3.9 Sơ đồ quản lý quá trình thực thi tiến độ thi công của dự

án

82

Sơ đồ 3.10 Quy trình nghiệm thu công việc xây dựng 84

Sơ đồ 3.11 Giải pháp quản lý chất lượng hoàn thiện và lắp đặt 85

Sơ đồ 3.12 Sự phối hợp giữa Chủ đầu tư và Tư vấn giám sát trong QLDA 87

Sơ đồ 3.13 Quy trình nghiệm thu đưa công trình vào khai thác sử dụng

đối với công trình, hạng mục công trình

90

Sơ đồ 3.14 Quy trình quản lý rủi ro 93

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Danh mục các hình vẽ, sơ đồ minh họa

MỞ ĐẦU 1

Lý do chọn đề tài 1

Mục đích nghiên cứu của luận văn 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 2

Phương pháp nghiên cứu của luận văn 2

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 2

Cấu trúc luận văn 3

NỘI DUNG 4

Chương 1 Tổng quan về quản lý dự án khu đô thị mới 4

1.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 4

1.1.1 Dự án và dự án đầu tư xây dựng công trình 4

1.1.2 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 4

1.2 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Việt Nam 6

1.2.1 Nội dung quản lý dự án 6

1.2.2 Hình thức và các mô hình quản lý dự án xây dựng công trình 8

1.3 Quản lý dự án các khu đô thị mới ở thành phố Hà Nội 12

1.3.1 Những nét đặc thù về nhà ở thương mại tại Hà Nội 12

1.3.2 Mô hình quản lý dự án khu đô thị mới của nhà đầu tư trong nước 16

1.3.3 Mô hình quản lý dự án khu đô thị mới từ nguồn vốn nhà nước 17

1.3.4 Mô hình quản lý dự án khu đô thị mới từ vốn FDI 17

1.4 Dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô 18

1.4.1 Giới thiệu sơ bộ về khu đô thị mới Tân Tây Đô 18

1.4.2 Thực trạng công tác quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô 21

1.4.3 Công tác quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô 22

1.4.4 Nhận xét về quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô 28

Chương 2 Cơ sở pháp lý và khoa học để hoàn thiện quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội 31

2.1 Cơ sở pháp lý 31

2.1.1 Luật Xây dựng 2003 31

2.1.2 Luật Quy hoạch đô thị 30/2009/QH12 32

2.1.3 Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 32

2.1.4 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP của Chính phủ 35

2.1.5 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP 43

2.1.6 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP 43

2.1.7 Các văn bản dưới luật khác 44

2.1.8 Chủ trương, chính sách của Thành phố Hà Nội liên quan đến quản lý dự án xây dựng khu đô thị 44

2.2 Cơ sở khoa học 45

2.2.1 Mô hình tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng 45

2.2.2 Các yêu cầu của quy trình quản lý dự án 47

2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng 48

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến QLDA khu đô thị mới Tân Tây Đô 48

Chương 3 Các giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội 54

3.1 Giải pháp về phân kỳ và phân khúc đầu tư các công trình của dự án 54

3.1.1 Vận dụng hợp lý chính sách của trung ương về nhà ở 54

3.1.2 Cơ chế chính sách của Thành phố Hà Nội về các khu đô thị 59

3.1.3 Lựa chọn ưu tiên đầu tư hạ tầng khu đô thị 60

3.2 Hoàn thiện quy trình QLDA trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư 62

3.2.1 Thiết lập trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng 62

3.2.2 Quy trình quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án 66

3.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư 67

3.3 Hoàn thiện quy trình QLDA trong giai đoạn thực hiện dự án 72

3.3.1 Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng 72

3.3.2 Quản lý chất lượng thiết kế xây dựng 74

3.3.3 Quy trình quản lý đấu thầu và lựa chọn nhà thầu 77

3.3.4 Quản lý tiến độ thi công xây dựng 80

3.3.5 Quy trình quản lý chất lượng thi công công trình xây dựng 82

3.3.6 Nghiệm thu đưa công trình vào khai thác sử dụng 90

3.3.7 Quy trình quản lý rủi ro 91

3.4 Quy trình giám sát của người quyết định đầu tư và cơ quan QLNN 94

3.4.1 Giám sát của người quyết định đầu tư 94

3.4.2 Quy trình giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước 94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

1 Kết luận 96

2 Kiến nghị và các vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài

Các dự án khu đô thị mới ở nước ta nói chung và trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng vẫn chưa vượt qua thời kỳ suy thoái nhưng đã có những dấu hiệu khởi sắc do các chính sách ưu đãi của Chính phủ nhằm phục hồi thị trường bất động sản.Theo nhận định của chủ các dự án bất động sản và đại diện một số sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, phân khúc nhà ở thương mại trung, cao cấp đã có dấu hiệu ấm dần lên từ cuối năm 2013 và thể hiện rõ nét trong khoảng 2 - 3 tháng trở lại đây Nguyên nhân dẫn đến "hiện tượng" này là giá bất động sản là nhà ở đã được điều chỉnh sát với nhu cầu của thị trường Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã chủ động

điều chỉnh chiến lược kinh doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tăng cường

thông tin, tiếp thị nên tiêu thụ được nhiều hơn Người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những chuyển biến này vì những dự án do các nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ có giá cả hợp lý, chất lượng xây dựng, chất lượng quản lý

sẽ tốt hơn

Trong quá trình đầu tư xây dựng, quản lý dự án luôn là một trong những yêu cầu được quan tâm hàng đầu nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư, nâng cao chất lượng công trình, đảm bảo an toàn tiện lợi cho cộng đồng khi sử dụng sản phẩm đã được đầu tư xây dựng Vì vậy, hoàn thiện quy trình quản lý

dự án trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi nhằm tạo được lợi thế cạnh tranh trong thị trường là vấn đề mấu chốt và sống còn

đối với các Chủ đầu tư, đặc biệt là các khu đô thị nằm ở các vị trí xa trung

tâm, ít lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Là người đang trực tiếp tham gia QLDA, đề tài: “Hoàn thiện quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô huyện Đan Phượng Thành phố Hà Nội” được học viên chọn làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ, chuyên ngành quản

2

lý đô thị với hy vọng sẽ đề xuất được một số giải pháp khả thi góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đô thị nói chung và quản lý dự án khu

đô thị nói riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội

* Mục đích nghiên cứu của luận văn

Trên cơ sở nắm vững quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và quản lý dự án, từ thực trạng công tác quản lý dự án các khu đô thị mới trên

địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua, nắm bắt cơ hội và những thách thức

của giai đoạn thi trường bất động sản đang phục hồi, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện qui trình quản lý dự án áp dụng cho khu đô thị mới Tân Tây Đô thuộc huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Công tác quản lý dự án Khu đô thị mới Tân Tây Đô

- Phạm vi nghiên cứu: Quy trình quản lý dự án khu đô thị trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi

* Phương pháp nghiên cứu của luận văn

Phương pháp nghiên cứu của luận văn là kết hợp nghiên cứu lý thuyết

về quản lý dự án xây dựng và quản lý đô thị kết hợp với phương pháp thực tiễn dựa trên việc khảo sát, thu thập và xử lý các luận cứ thực tiễn để chọn lựa các giải pháp phù hợp với các điều kiện đặc thù về phát triển khu đô thị tại Thủ đô Hà Nội

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Đề tài luận văn thuộc lĩnh vực khoa học quản lý đô thị, quản lý dự án công trình xây dựng Vì vậy, kết quả nghiên cứu của luận văn không chỉ là những đóng góp về mặt lý luận cho công tác Quản lý đô thị mà còn là đóng góp cụ thể cho chính công tác quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô mà học viên đang tham gia trong vai trò tư vấn QLDA

3

* Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo luận văn được cấu trúc thành 3 chương

Chương 1 Tổng quan về quản lý dự án khu đô thị mới

Chương 2 Cơ sở pháp lý và khoa học để hoàn thiện quy trình quản lý

dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội Chương 3 Các giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1 Kết luận

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu về “Hoàn thiện quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô huyện Đan Phượng Thành phố Hà Nội”, luận văn

đã góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đô thị nói chung và

quản lý dự án khu đô thị nói riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai

đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của đất nước

1.1 Hệ thống hóa những vấn đề mang tính lý luận cơ bản về quy trình quản lý dự án khu đô thị mới Đây là những căn cứ quan trọng để đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án nói chung và quản lý dự án khu đô thị mới nói riêng trong thời gian tới

1.2 Đối với dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô, luận văn đã kiến nghị một số giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy trình quản lý dự án như: lựa chọn

ưu tiên, cách phân khúc loại căn hộ, loại công trình dự trên chính sách của

nhà nước nhưng phù hợp với Tân Tây Đô để thu hút khách hàng Mặt khác để hiệu quả hơn trong đầu tư, luận văn cũng kiến nghị các giải pháp cụ thể để hoàn thiện qui trình quản lý dự án theo giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện

đầu tư một của dự án phát triển khu đô thị mới

1.3 Để các đề xuất của luận văn áp dụng được vào dự án khu đô thị mới Tân Tây Đô, Luận văn cũng nêu được các yêu cầu về hoàn thiện các ban quản

lý dự án các khu đô thị, về các yêu cầu đối với con người, trang thiết bị và kỹ năng theo hướng chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa

2 Kiến nghị các vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của Luận văn, tác giả mong muốn được tiếp tục nghiên cứu áp dụng các đề xuất của luận văn và mở rộng theo hướng không chỉ đảm bảo hiệu quả đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu ở của nhiều đối tượng với các hình thức đa dạng Mô hình này chỉ có được khi có nhiều nhà

đầu tư chuyên nghiệp, mô hình quản lý chuyên nghiệp và gắn suốt chu trình

tuổi thọ của nhà ở Vấn đề rất nhiều thách thức trong khoa học quản lý dự án

là các vấn đề quản lý khi dự án được đưa vào sử dụng và đảm bảo sự hài lòng của cư dân suốt quá trình khai thác công trình

TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt:

1 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư quy định chi tiết một số nội dung về quản lý

chất lượng công trình xây dựng, 10/2013/TT-BXD, 25/7/2013, Hà Nội

2 Bộ Xây dựng (2013), Thông tư quy định về thẩm tra thiết kế xây dựng công

trình, 13/2013/TT-BXD, 15/8/2013, Hà Nội

3 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định về quản lý dự án

đầu tư xây dựng công trình, 12/2009/NĐ-CP, 12/2/2009, Hà Nội

4 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định về quản lý chi phí

đầu tư xây dựng công trình, 112/2009/NĐ-CP, 14/12/2009, Hà Nội

5 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định về giám sát và

đánh giá đầu tư, 113/2009/NĐ-CP, 15/12/2009, Hà Nội

6 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2013), Nghị định về quản lý đầu tư

phát triển đô thị, 11/2013/NĐ-CP, 14/01/2013, Hà Nội

7 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2013), Nghị định về quản lý chất

lượng công trình xây dựng, 15/2013/NĐ-CP, 06/02/2013, Hà Nội

8 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2014), Nghị định quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu,

63/2014/NĐ-CP, 26/6/2014, Hà Nội

9 Trần Chủng (2013), “Quản lý chất lượng công trình xây dựng trong Luật

Xây dựng (sửa đổi)”, Tạp chí Người xây dựng, số 9&10/2013, Hà Nội

10 Trần Chủng (2013), “Tổng quan về quản lý dự án đầu tư xây dựng công

trình”, Chuyên đề 1, Lớp bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án, Viện

KHCNXD Hà Nội