Quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận bắc từ liêm và nam từ liêm, thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI --- TRẦN SƠN TÙNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM VÀ NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

TRẦN SƠN TÙNG

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM

VÀ NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – Năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

TRẦN SƠN TÙNG KHÓA 2012 – 2014

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM

VÀ NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS.NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội - Năm 2014

Cảm ơn các thầy, giáo, cô giáo Khoa Sau đại học, Khoa Quản lý Đô thị

và các khoa khác thuộc trường đại học Kiến trúc Hà Nội đã cho tôi những kiến thức quý báu chuyên ngành Quản lý đô thị trong thời gian học tập tại Trường cũng như đã hướng dẫn giúp đỡ, tạo điều kiện để tôi hoàn thành tốt khóa học và luận văn Thạc sỹ

Tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc UBND và Các phòng, ban chuyên môn hai quân Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu khảo sát thực tế tại địa phương

Tôi cũng xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc gia đình, bạn bè đồng nghiệp,

đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn Thạc sĩ QL đô thị và công trình

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày tháng năm 201

Tác giả luận văn:

TRẦN SƠN TÙNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan về toàn bộ nội dung và kết quả nghiên cứu là của bản thân tự tìm tòi nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Đình Bồng, trên cơ sở nhận thức về khoa học kỹ thuật và xã hội, kết hợp kinh nghiệm trong thực tiễn quản lý, hoạt động nghề nghiệp để nghiên cứu với phương pháp luận phù hợp, nội dung , cấu trúc luận văn đồng bộ, toàn diện và sâu sắc Không sao chép từ bất kỳ luận văn, kết quả nghiên cứu nào đã được công

bố

Sản phẩm nghiên cứu ứng dụng tạo ra kết quả mới mang tính khả thi,có thể áp dụng thực tiễn, đóng góp cho việc quản lý phát triển nhà ở xã hội của địa bàn nghiên cứu

Hà nội, ngày tháng năm 201

Tác giả luận văn:

Trần Sơn Tùng

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục bảng, biểu

Danh mục các hình, sơ đồ, đồ thị

MỞ ĐẦU 1

Lý do chọn đề tài: 1

Mục đích nghiên cứu 3

Đối tượng nghiên cứu 3

Phạm vi nghiên cứu 3

Phương pháp nghiên cứu: 3

Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan đến đề tài nghiên cứu 4

Cấu trúc luận văn 6

NỘI DUNG 7

Chương 1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM VÀ NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 7

1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm 7

1.1.1 Điều kiện tự nhiên 7

1.1.2 Các nguồn tài nguyên 11

1.1.3 Thực trạng môi trường 15

1.1.4 Điều kiện kinh tế, xã hội 16

1.2 Tình hình phát triểnnhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm 18

1.2.1 Nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm 18

1.2.2.Tình hình nhà ở xã hội của các đối tượng khó khăn về nhà ở trên địa bàncác quận Bắc, Nam Từ Liêm 19

1.2.3.Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các Quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm (giai đoạn 2005-2013) 21

1.2.4 Một số dự án phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu trên địa bàn cácQuận

Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm (giai đoạn 2005-2013) 24

1.2.5 Nguyên nhân của hạn chế trong việc Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn 34

1.3 Thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm 36

1.3.1 Chính sách quản lý,phát triển Nhà ở xã hội 36

1.3.2 Về quy hoạch – Kế hoạch phát triển nhà ở 40

1.3.3 Một số chính sách đặc thù đối với việc phát triển nhà ở 41

1.3.4 Quản lý thị trường nhà ở xã hội 42

1.3.5 Quản lýchất lượng của nhà ở xã hội: 42

1.4 Đánh giá thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 44

1.4.1 Các thành tựu chủ yếu 44

1.4.2 Các hạn chế chủ yếu và tồn tại: 45

1.4.3 Nguyên nhân của các hạn chế: 46

Chương 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 48

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý phát triển nhà ở xã hội 48

2.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội 48

2.1.2 Vai trò của nhà ở xã hội(NƠXH): 50

2.1.3 Các yếu tố tác động đến quản lý phát triển nhà ở xã hội 52

2.2 Cơ sở pháp lý về quản lý phát triển nhà ở xã hội 52

2.2.1 Quy định của Hiến pháp 52

2.2.2 Pháp luật nhà ở 53

2.3 Quản lý phát triển nhà ở xã hội ở một số nước trên thế giới 61

2.3.1 Quản lý Phát triển Nhà ở xã hội ở Hàn Quốc 61

2.3.2.Quản lý Phát triển Nhà ở xã hội ở Trung Quốc 63

2.3.3.Quản lý Phát triển Nhà ở xã hội ở Indonesia 64

2.4 Quản lý Phát triển nhà ở xã hội ở một số địa phương Việt Nam 65

2.4.1 Quản lý Phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà nẵng 65

2.4.2 Quản lý Phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Hồ Chí Minh 68

2.4.3 Quản lý phát triển nhà ở xã hội ở Tỉnh Vĩnh Phúc 70

2.5.Bài học kinh nghiệm rút ra từ việc nghiên cứu mô hình quản lý phát triển nhà ở xã hội của các Quốc gia trên thế giới và các địa phương trong cả nước 72

2.5.1.Nhà nước hỗ trợ trực tiếp 72

2.5.2 Nhà nước hỗ trợ gián tiếp 72

2.5.3 Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở 73

Chương 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM VÀ NAM TỪ LIÊM THÀNH PHỐ HÀ NỘI 74

3.1 Quan điểm quản lý phát triển nhà ở xã hội 74

3.1.1 Quan điểm 74

3.1.2 Mục tiêu: 75

3.2 Phương hướng, mục tiêu quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm giai đoạn từ nay đến 2020 76

3.3.Đề xuất giải pháp quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàncác quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm 77

3.3.1 Giải pháp tạo quỹ đất 77

3.3.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng 77

3.3.3 Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện 84

3.3.4 Giải pháp về tài chính 87

3.4.5 Giải pháp huy động sự tham gia của cộng đồng dân cư và các các doanh nghiệp 90

3.4.6 Giải pháp quản lý nhà ở xã hội trong quá trình khai thác, sử dụng 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

Kết luận: 96

Kiến nghị: 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QLDA Quản lý dự án

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Số hiệu bảng,

biểu Tên bảng, biểu

Từ Liêm

Bắc và Nam Từ Liêm giai đoạn 2005-2013.

Bắc và Nam Từ Liêm giai đoạn 2005-2013.

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

thấp Khu chức năng đô thị Tây Mỗ

Liêm, Hà Nội

chuẩn bị đưa vào sử dụng

Theo PA 2

ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội

Việt Nam đang, đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 Trong quá trình phát triển đô thị , nhiều chủ trương chính sách phát triển nhà ở đã được ban hành, trong đó có chính sách tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội(nhà ở xã hội), nhằm khuyến khích các cá nhân các tổ chức thuộc các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội

Gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ( đưa ra gói tín dụng 30.000

tỷ nhằm “cứu trợ: thị trường bất động sản); Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông

tư số:07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn theo Nghị quyết 02 của Chính phủ Tuy nhiên việc thực hiện nghị quyết 02 cũng như giải ngân gói 30.000 tỷ còn gặp một số vấn đề; các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn trong việc xin chuyển đổi mục tiêu dự án sang nhà ở xã hội

Hà Nội là Thủ đô, trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của cả nước; Trong những năm qua Hà Nội luôn đi đầu trong việc giải quyết những bức xúc về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở

ngày càng tăng của các tầng lớp nhân dân Tuy nhiên do những hạn chế về nguồn tài chính, đất đai để thực hiện hỗ trợ về nhà ở trực tiếp cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực

đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế…) vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở

Trong những năm gần đấy, do thị trường bất động sản đóng băng và hồi phục chậm; các chủ đầu tư xây dựng lâm vào tình trạng dư thừa các sản phẩm nhà ở thương mại phổ thông, chưa kể đến các loại hình nhà ở cao cấp (chung

cư cao cấp, biệt thự…)

Mặt khác thực hiện chỉ đạo của Chính Phủ và hướng dẫn của Bộ Xây Dựng, Quyết định số 34/2010/QĐ-UB UBND của UBND TP Hà Nội quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị một số chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng kinh doanh để giảm giá thành căn hộ (điều chỉnh mục tiêu dự án thành nhà ở

xã hội hoặc điều chỉnh cơ cấu căn hộ) nhắm đến tầng lớp khách hàng bình dân hoặc những người có thu nhập thấp để nhanh chóng thu hồi vốn Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội thường ở các vị trí xa trung tâm, không thuận lợi cho việc sinh hoạt của đại đa số những người muốn mua nhà

Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm là 2 quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội (được tách ra từ Huyện Từ Liêm, theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27-12-2013 củaThủ tướng Chính Phủ)có tốc độ đô thị hóa nhanh, là địa điểm thích hợp để các chủ đầu tư triển khai hàng loạt cácdự án nhà ở xã hội, không quá xa khu vực trung tâm, thuận lợi cho những người muốn mua nhà

Trong 2 năm (2012-2013), hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đã triển khai trên địa bàn huyện, tiêu biểu như: Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp của CTCP đầu tư và thương mại Thủ Đô thuộc khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm hoặc dự án nhà ở xã hội của Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera tại khu đô thị Tây Mỗ (thuộc địa phận xã Đại Mỗ) mang lại niềm hi vọng cho những người muốn mua nhà nhưng gặp khó khăn về tài chính

Từ tình hình thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu“Quản lý

phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội ”

Đối tượng nghiên cứu

- Nhà ở xã hội và chính sách phát triển nhà ở xã hội

- Quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu

- Không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính các quận Bắc Từ Liêm

và Nam từ Liêm (huyện Từ Liêm trước đây);

- Thời gian: 2005-2013 (Từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực đến 12.2013)

Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu số liệu

- Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: các tài liệu điều tra cơ bản, số liệu

thống kê, báo cáo, kết quả nghiên cứu có liên quan của các cơ quan đơn vị, tổ chức và chủ đầu tư trên địa bàn và thành phố Hà Nội nói chung và huyện Từ Liêm nói riêng

- Điều tra sơ cấp: ý kiến của người dân , các chuyên gia và các chủ đầu

- Phân tích và so sánh các số liệu thứ cấp, sơ cấp

- Phân tích và so sánh giữa các cơ chế, chính sách nhà ở xã hội và hoạt động thực tiễn

Phương pháp xử lý số liêu

Ứng dụng các phần mềm chuyên dụng để phân tích số liệu và xây dựng bản đồ, biểu đồ, bảng tính trên máy tính cá nhân

Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan đến đề tài nghiên cứu

- “Quỹ nhà ở xã hội” Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua” [Luật Nhà Ở, 2005, Điều 45]

- Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội

1 Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

2 Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp

3 Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội [Luật Nhà Ở, 2005, Điều 46]

- Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

1 Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng

2 Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn

3 Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

4 Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này [Luật Nhà Ở,

2005, Điều 47]

- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

1 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở

xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn

2 Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các

dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư [Luật Nhà Ở, 2005, Điều50]

- Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội

1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

2 Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;

c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát [Luật Nhà Ở, 2005, Điều53]

- Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội

Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua [Luật Nhà Ở, 2005, Điều 54]

Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các Quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý phát triển nhà ở xã hội

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý phát triển nhà ở

xã hội trên địa bàn các Quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội