Quản lý xây dựng nhà ở tự xây dựng của người dân trên địa bàn huyện mê linh (tt)

LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình cao học và Luận văn thạc sỹ này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý rất nhiệt tình của quý thầy cô trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cũng

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LƯU THANH TÙNG

KHÓA: 2012 - 2014

QUẢN LÝ XÂY DỰNG NHÀ Ở TỰ XÂY DỰNG CỦA NGƯỜI DÂN

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS LÊ ANH DŨNG

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lưu Thanh Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình cao học và Luận văn thạc sỹ này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý rất nhiệt tình của quý thầy cô trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cũng như các đồng nghiệp tại Bộ Xây dựng, phòng Quản lý đô thị UBND huyện Mê Linh

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Trường đại học Kiến trúc Hà Nội, Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, đặc biệt là những thầy

cô đã tận tình giảng dạy cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường

Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến thầy giáo Ts Lê Anh Dũng đã dành nhiều thời gian và tâm huyết tận tình giúp đỡ tôi nghiên cứu và hoàn thành Luận văn thạc sỹ này

Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các đồng nghiệp tại Bộ Xây dựng, phòng Quản lý đô thị UBND huyện Mê Linh đã dành thời gian xem và đóng góp những ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này

Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp

đã luôn giúp đỡ, tạo điều kiện để tôi hoàn thành chương trình cao học và Luận văn thạc sỹ này

Mặc dù tôi đã luôn cố gắng hoàn thành Luận văn thạc sỹ này, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lưu Thanh Tùng

MỤC LỤC

Lời cam đoan

Lời cảm ơn

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng, biểu

Danh mục các hình vẽ, đồ thị

MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài……… ……….… 1

Mục đích nghiên cứu……… ……….… 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……… ……….……3

Phương pháp nghiên cứu……… ………….… 3

Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài……… ………….… 3

Cấu trúc của luận văn……… ……… 4

NỘI DUNG Chương 1 Thực trạng về công tác quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh……… … ……….…5

1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên - xã hội huyện Mê Linh… … 5

1.1.1 Vị trí địa lý……… … 5

1.1.2 Lịch sử hình thành……… … 5

1.1.3 Địa hình……… … 6

1.1.4 Khí hậu - Thủy văn……… … 7

1.1.5 Tài nguyên môi trường……… … 8

1.1.6 Nguồn lực đất đai……… … 9

1.1.7 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật……… … 10

1.1.8 Hệ thống hạ tầng kinh tế……… … 10

1.1.9 Hệ thống hạ tầng xã hội……… … 11

1.1.10 Đánh giá các lợi thế và khó khăn, bất lợi … 11

1.2 Thực trạng xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh…… …12

1.2.1 Thực trạng về xây dựng nhà ở theo quy hoạch……… … 12

1.2.2 Thực trạng về tư vấn thiết kế kiến trúc……… … .18

1.3 Thực trạng công tác quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh……….……… …19

1.3.1 Công tác quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Mê Linh……… …… 19

1.3.2 Cấp phép xây dựng trong giai đoạn hiện nay trên địa bàn huyện Mê Linh……… …….23

1.3.3 Công tác thanh tra xây dựng……… ……… ……….32

1.4 Những nghiên cứu liên quan đến đề tài………… …… ……….33

1.5 Vấn đề cần nghiên cứu……… ……… … 34

Chương 2 Cơ sở khoa học và pháp lý để hình thành giải pháp quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh… 36

2.1 Cơ sở pháp lý……….…… …… 36

2.1.1 Cấp giấy phép xây dựng……… ….…… …… 36

2.1.2 Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng………….… … …… 38

2.1.3 Thanh tra xây dựng…….…… …… 42

2.1.4 Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2010-2020 47

2.2 Cơ sở lý thuyết……… … … 48

2.2.1 Quản lý đô thị……….… ….….48

2.2.2 Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị……… …… 49

2.2.3 Quản lý kiến trúc đô thị……… ………50

2.3 Cơ sở thực tiễn ……… ………53

2.3.1 Điều kiện tự nhiên……… ………53

2.3.2 Điều kiện xã hội……… … ……53

2.3.3 Điều kiện kinh tế……… ……… 54

2.3.4 Điều kiện khoa học công nghệ……… ………….57

2.4 Kinh nghiệm của một số đô thị trong nước và ngoài nước về công tác quản lý xây dựng……… ……….61

2.4.1 Kinh nghiệm trong nước……… ….………61

2.4.2 Kinh nghiệm các nước ngoài……… …… 65

Chương 3 Giải pháp quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh ……… ………69

3.1 Quan điểm ……… ……….69

3.2 Mục tiêu ……… …….………71

3.3 Các nguyên tắc nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Mê Linh ……… …….…… 73

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Mê Linh ……….… ….……73

3.4.1 Hồ sơ xin cấp phép xây dựng ……… …….……73

3.4.2 Quy trình cấp phép xây dựng……… ….…….80

3.4.3 Hồ sơ cấp phép ……… … …… 83

3.4.4 Thực hiện xây dựng ……… …… …83

3.4.5 Quản lý công trình xây dựng sau cấp phép……… … … 83

3.4.6 Văn bản quy phạm……… …… 85

3.4.7 Cơ chế, công cụ quản lý……… ……… … 90

3.4.8 Tổ chức bộ máy quản lý xây dựng của huyện Mê Linh 91

3.4.9 Áp dụng khoa học công nghệ ……… … … … 92

3.4.10 Giải pháp cộng đồng ……… …….94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Kết luận 96 Kiến nghị 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tên đầy đủ

CBCCVC Cán bộ, công chức, viên chức CN-TCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

xây dựng Hình 1.4 Nhà dân tự xây dựng chưa có giấy phép

xây dựng Hình 2.1 Các lĩnh vực quản lý của công tác

quản lý đô thị

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Số hiệu bảng, biểu Tên bảng, biểu

Bảng 1.1 Quy trình cấp giấy phép xây dựng thành

phố Hà Nội Bảng 1.2 Thống kê số lượng giấy phép xây dựng

cơ bản được giữ nguyên theo Quy hoạch cũ, diện tích có phần thu hẹp hơn; Phần còn lại là khu vực nông nghiệp nông thôn kỹ thuật cao và du lịch sinh thái, vành đai xanh

Ngày 29/5/2008, Quốc hội đã họp và ra Nghị quyết số 15/2008/QH12

về việc điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội và một số tỉnh liên quan, Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2008 Theo đó, toàn bộ dân số và diện tích của huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc được sáp nhập và trở thành một huyện của thành phố Hà Nội

Với các hành lang pháp lý nêu trên cùng với những điều kiện tự nhiên,

xã hội rất phù hợp với việc phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp hiện đại, huyện Mê Linh là một trong những địa bàn có tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và phát triển nhà ở nhanh nhất Thủ đô Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, trên địa bàn huyện Mê Linh hiện có 47 dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở với tổng diện tích khoảng hơn 2.000ha Hầu hết các dự

án đều được phê duyệt trước thời điểm Mê Linh được hợp nhất về Hà Nội Vào thời điểm năm 2008, thị trường bất động sản đang trong cơn "sốt", với

2

lợi thế của một huyện ngoại thành nằm sát trung tâm Thủ đô, có vị trí địa lý

và giao thông thuận lợi, Mê Linh ngay lập tức tạo được sức hút với giới đầu

tư bất động sản

Việc phát triển các dự án đô thị, dự án nhà ở trên địa huyện quá nhanh

đã góp phần đẩy nhanh việc phát triển kinh tế, đô thị nói chung và cũng kéo theo việc người dân nhanh chóng mong muốn cải thiện chỗ ở của mình Đây

là một nhu cầu chính đáng của người dân tuy nhiên nhiều hộ dân đã tự chia nhỏ đất vườn, chia lô, tự xây dựng nhiều công trình liền kề khi chưa được cấp

có thẩm quyền tách sổ đỏ, cấp Giấy phép xây dựng; khi xây dựng không tuân thủ quy hoạch về chiều cao, số tầng, chỉ giới đường đỏ, diện tích xây dựng tầng một, tổng diện tích sàn xây dựng theo Giấy phép xây dựng được cấp; tùy tiện về thẩm mỹ kiến trúc mặt tiền… Đây là tình trạng vi phạm phổ biến trong xây dựng nhà ở tự xây dựng của người dân trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội mà các cơ quan quản lý nhà nước như Phòng Quản lý đô thị, Thanh tra xây dựng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính… cần tăng cường công tác quản lý, nghiên cứu sửa đổi các quy định về cấp Giấy phép xây dựng, sửa đổi các chế tài xử phạt để chấn chỉnh tình hình vi phạm trong xây dựng nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây dựng

Trong thời gian này, thị trường bất động sản đang trầm lắng, nhu cầu xây dựng của người dân không cao, là thời điểm thích hợp và cần thiết phải

có nghiên cứu triệt để về vấn đề quản lý xây dựng nhà ở nhằm chấn chỉnh công tác quản lý đô thị, cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trong thời gian tới

Do vậy, tôi xin chọn đề tài luận văn “Quản lý xây dựng nhà ở tự xây dựng của người dân trên địa bàn huyện Mê Linh”

Mục đích nghiên cứu

3

Đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng nhà ở tư nhân riêng lẻ trên địa bàn huyện Mê Linh nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý đô thị theo hướng chặt chẽ,

có nề nếp quy củ, mục tiêu bền vững lâu dài, phù hợp với quy hoạch

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng nhà ở đơn lẻ (người dân tự xây dựng)

Phạm vi nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Mê Linh, nghiên cứu trong giai đoạn 2015-2020

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập thông tin, số liệu báo cáo về giấy phép xây dựng được cấp, báo cáo về công trình xây dựng sau cấp phép của thanh tra xây dựng huyện

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Tìm hiểu quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của huyện Mê Linh Tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến việc quản lý đất đủ điều kiện cấp Giấy phép xây dựng nhà ở, quản

lý quy hoạch, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý công trình xây dựng sau cấp phép

Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia và cộng đồng: Tổng hợp ý kiến của các nhà nghiên cứu, các cán bộ trực tiếp quản lý trong lĩnh vực xây dựng và ý kiến của cộng đồng xã hội về các vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu

Phương pháp phân tích, suy luận: Tổng hợp các số liệu hiện trạng, các quy định hiện hành để đưa ra ý kiến, giải pháp cho vấn đề nghiên cứu

Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học: Luận văn là tư liệu tham khảo cho công tác quản lý trong các lĩnh vực quản lý đô thị, quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý cấp

- Giúp các cơ quan quản lý nhà nước và người dân có cách nhìn tổng thể hơn về vấn đề quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ; nguyên nhân và giải pháp hạn chế việc xây dựng nhà ở sai phép trong giai đoạn hiện nay

- Thấy rõ hiệu quả của việc tuân thủ quy đinh pháp luật về xây dựng công trình

Cấu trúc luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Thực trạng về công tác quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh

Chương 2 Cơ sở khoa học và pháp lý để hình thành giải pháp quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh

Chương 3 Giải pháp quản lý xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Mê Linh

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

Email: digilib.hau@gmail.com

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

- Thường xuyên cập nhận các bản tin về xây dựng tại các kênh truyền hình của Thành phố và phát hành mỗi buổi sáng tại các xã thông qua đài phát thanh

- Cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật thông qua các buổi họp tổ dân phố hàng tuần và trên các đài phát thanh FM của xã, phường

96

công tác quản lý Nghiên cứu để tìm ra những nguyên nhân của sự hạn chế, tồn tại từ đó đề xuất những giải pháp cho vấn đề này có ý nghĩa to lớn, góp phần nâng cao hiệu quả trong quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Mê Linh

Kiến nghị

Qua nội dung nghiên cứu đề tài “Quản lý xây dựng nhà ở tự xây dựng của người dân trên địa bàn huyện Mê Linh” tác giả đã tập trung giải quyết và kiến nghị một số nội dung sau đây:

1 Giải quyết những tồn tại từ trước năm 2008 - giai đoạn trước khi về thành phố Hà Nội và giai đoạn sau năm 2008 - khi về thành phố Hà Nội về cấp phép xây dựng:

(i) Trước năm 2008, việc giải quyết cấp phép xây dựng thực hiện theo quyết định số 79/2007/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, trong đó yêu cầu từ ngày 01/01/2008 trở đi các tổ chức cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) thì mới được xem xét cấp GPXD Trong khi đó, do yếu tố lịch sử để lại, trên địa bàn huyện số lượng người dân

có GCN QSDĐ là rất ít và việc xem xét cấp GCN QSDĐ của cơ quan có thẩm quyền cũng gặp nhiều khó khăn Chính vì vậy công tác xét duyệt cấp phép tiến hành rất chậm và hiệu quả không cao

(ii) Năm 2010, việc UBND thành phố ban hành quyết định số 04/2010 ngày 20/01/2010 thay thế quyết định số 79/2007/QĐ-UBND, cũng đã tạo điều kiện cho người dân có cơ hội tiến hành xin cấp phép xây dựng một cách dễ dàng và thuận lợi hơn do không nhất thiết phải có GCN QSDĐ như trước

Tuy nhiên, vẫn cần có những cơ chế chính sách thông thoáng hơn nữa để bảo đảm việc cấp giấy phép xây dựng đạt hiệu quả cao, vì một trong các căn

cứ quan trọng để xem xét cấp GPXD cho công trình, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ là giấy tờ về quyền sử dụng đất Việc áp dụng Điều 16 Quyết định

97

04/2010/QĐ-UBND để làm cơ sở cấp phép vẫn còn gặp nhiều khó khăn Nhất

là đối với các trường hợp cần phải xin ý kiến thẩm tra của phòng Tài nguyên

và Môi trường Các trường hợp xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sở hữu của người khác (chủ đầu tư không phải là chủ sử dụng đất), hoặc trường hợp thửa đất đã được thế chấp đều chưa có các quy định cụ thể

2 Vấn đề cấp giấy phép trên những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết: theo quy định hiện hành của pháp luật thì đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi đất nếu người dân có nhu cầu xây dựng thì được cấp giấy phép xây dựng tạm Vấn đề đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết mà chỉ có quy hoạch chung thì xác định việc cấp giấy phép xây dựng tạm hay chính là một vấn đề gây khó xử cho cả cơ quan quản lý lẫn người dân

Do đó, kiến nghị sớm thực hiện việc phê duyệt và công bố các quy hoạch phân khu trên địa bàn huyện Mê Linh (phân khu đô thị GN, phân khu R ) và sớm ra quyết định điều chỉnh một số nội dung tại Quyết định 04/2010/QĐ-UBND để phù hợp với Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ

Để tạo cơ sở cho việc triển khai công tác quản lý và cấp phép xây dựng

có hiệu quả, đúng quy định, các ngành chức năng cần sớm tổ chức cắm mốc tại thực địa; hỗ trợ kinh phí cho Huyện để triển khai công tác cắm mốc giới QHXD nông thôn mới tại các xã

3 Số lượng hồ sơ xin cấp GPXD có xu hướng gia tăng ngày càng nhanh, tuy nhiên tỷ lệ so với thực trạng xây dựng trên địa bàn vẫn còn thấp Ngoài ra,

tỷ lệ Hồ sơ xin cấp GPXD (thuộc thẩm quyền UBND huyện) của các xã, thị trấn là không đồng đều Các địa phương có tỷ lệ hồ sơ CPXD cao gồm: Quang Minh, Chi Đông, Mê Linh, Vạn Yên, Tự Lập, Tam Đồng trong khi một số địa phương rất ít hồ sơ gửi lên như: Văn Khê, Hoàng Kim, Liên Mạc

Tỷ lệ hồ sơ đủ điều kiện cấp GPXD cũng có chiều hướng gia tăng theo từng