Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên địa bàn huyện từ liêm thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI --- NGUYỄN TRẦN VĨNH HÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, T

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

NGUYỄN TRẦN VĨNH HÀ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà nội, Năm 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

NGUYỄN TRẦN VĨNH HÀ

LỚP: 2011QL1 KHÓA: 2011 – 2013

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1 TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

2 TS NGUYỄN THỊ LAN PHƯƠNG

Hà nội – Năm 2013

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn và những tình cảm chân thành nhất đến gia đình, thầy cô giáo và những người bạn đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo TS Nguyễn Đình Bồng và cô giáo

TS Nguyễn Thị Lan Phương, là những người đã tận tình hướng dẫn, động viên

khích lệ trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong hội đồng khoa học đã cung cấp những lời khuyên quý giá và những tài liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu luận văn của tôi

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa sau đại học đã tạo điều kiện thuận lợi để luận văn được hoàn thành đúng thời hạn và đạt chất lượng

Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ là công trình nghiên cƣ́u khoa ho ̣c đô ̣c lâ ̣p của tôi Các số liệu khoa học , kết quả nghiên cƣ́u của Luâ ̣n văn là trung thƣ̣c và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Trần Vĩnh Hà

MỤC LỤC Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục hình minh họa

Danh mục bảng, biểu

Danh mục sơ đồ, đồ thị

A MỞ ĐẦU………1

 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài……….1

 Mục tiêu nghiên cứu đề tài……… 2

 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài……….………2

 Phương pháp nghiên cứu……….……….………3

 Một số khái niệm, thuật ngữ dùng trong luận văn……….4

B NỘI DUNG……….6

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI………6

1.1 Điều kiện tự nhiên và đặc điểm kinh tế xã hội Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội……… 6

1.1.1 Điều kiện tự nhiên……… 6

1.1.2 Tài nguyên thiên nhiên, văn hóa lịch sử………9

1.1.3 Môi trường………13

1.1.4 Đặc điểm kinh tế - xã hội……….14

1.1.5 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội………16

1.1.6 Định hướng phát triển đô thị Huyện Từ Liêm, TP Hà Nội đến năm

2020……….16

1.2 Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội………23

1.2.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của TTBĐS tại Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội……… 23

1.2.2 Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản của một số doanh nghiệp trên địa bàn Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội………23

1.3 Thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội……… 24

1.3.1 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản………24

1.3.2 Luật pháp đầu tư kinh doanh bất động sản……….25

1.3.3 Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh BĐS…….25

1.3.4 Hành chính công trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản….26 1.3.5 Dịch vụ công trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản………27

1.3.6 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn………27

CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN……….31

2.1 Cơ sở lý luận………31

2.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản………31

2.1.2 Thị trường bất động sản………33

2.1.3 Cơ chế vận động của thị trường bất động sản……… 36

2.1.4 Đầu tư kinh doanh bất động sản………41

2.1.5 Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản………….45

2.2 Quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số nước………51

2.2.1 Quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản ở CHLB Đức……….51

2.2.2 Quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc………51

2.3 Quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam………58

2.3.1 Khái quát về thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Việt nam…58 2.3.2 Cơ sở pháp luật hiện hành về quản lý thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam……….64

2.4 Dự báo thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm đến năm 2020……….67

2.4.1 Nhu cầu về nhà ở và căn hộ……….67

2.4.2 Khả năng phát triển thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản……67

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI………70

3.1 Quan điểm và định hướng về đổi mới quản lý thị trường bất động sản Huyện Từ Liêm, Hà Nội……… 70

3.1.1 Quan điểm về định hướng phát triển về kinh tế xã hội của Huyện Từ Liêm, Hà Nội……… 71

3.1.2 Định hướng phát triển cho thị trường bất động sản cho Huyện Từ Liêm, Hà Nội……….71

3.1.3 Quan điểm, định hướng đổi mới quản lý nhà nước cho thị trường bất động sản Huyện Từ Liêm, Hà Nội……… 73

3.2 Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm trong giai đoạn từ nay đến năm 2020……….77

3.2.1 Hoàn thiện hệ thống sàn, trung tâm giao dịch bất động sản thống nhất trên địa bàn……… 77 3.2.2 Xây dựng và hoàn thiện bộ máy QLNN đối với lĩnh vực BĐS…… 78 3.2.3 Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ TTBĐS……… 80 3.2.4 Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính bất động sản………81 3.2.5 Xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho TTBĐS……… 84 3.2.6 Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý

và phát triển thị trường bất động sản……… 87 3.2.7 Giải pháp về đầu tư cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường……….89 3.2.8 Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và thị trường bất động sản……….90

C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

I Kết luận……… 92

II Kiến nghị……… ………95

1

A MỞ ĐẦU

 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài:

Việt Nam đang trong quá trình Đổi mới, đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa

– Hiện đại hóa đất nước với mục tiêu trở thành một nước Công nghiệp vào năm

2020

CNH-HĐH đã thúc đẩy quá trình đô thị hóa nước ta phát triển với sự hình

thành các đô thị lớn trong cả nước như Hà Nội, Đã Nẵng, TP Hồ Chí Minh…

Trong quá trình phát triển đó thì Nhà nước ta đã có các chính sách khuyến

khích các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho

nhân dân; Để tạo hành lang pháp lý cho việc kinh doanh bất động sản, ngày

29/6/2006 Quốc Hội đã thông qua Luật Kinh Doanh bất động sản và Chính phủ ban

hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật

Kinh doanh bất động sản

Thị trường Bất động sản của ta mới được hình thành, nhưng sự phát triển của

nó thì thăng trầm khó lường Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc

thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Tuy nhiên từ

năm 2006 đến năm 2007 thì thị trường Bất động sản lại có một cơn sốt đất lần thứ

ba trong lịch sử thị trường Bất động sản Việt Nam

Nhưng từ năm 2008, do tác động của khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng trực tiếp

đến ngành kinh doanh bất động sản đẩy kinh doanh bất động sản rơi vào tình hình

rất khó khăn Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ

với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt

các biện pháp nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát Thị trường Bất động sản ở Hà Nội là một thị trường rất có tiềm năng Thời

gian qua, mặc dù các công ty đều có chiến lược phát triển cho riêng mình nhưng do

ảnh hưởng của quá trình lạm phát, khủng hoảng kinh tế và và sự đóng băng của Thị

trường bất động sản Nên vấn đề nhà ở thương mại nói chung và nhà ở chung cư nói

riêng đang thực sự gặp vấn đề khó khăn rất khó giải quyết Các công ty đang rơi vào

tình trạng vô cùng khó khăn

2

Từ Liêm là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây của thành phố Hà Nội, bao gồm 15 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 7.562,80 ha với tổng dân số tính tới 31/12/2011 là 463.136 người

Trong quy hoạch thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và định hướng đến năm 2050,

Từ Liêm được xác định là khu vực mở rộng không gian nội thị có chức năng là trung tâm dịch vụ khoa học, công nghệ của thành phố; Có nhiều điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng, các cụm dân cư đô thị, phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch, khoa học công nghệ

và quản lý hành chính

Từ Liêm là một thị trường bất động sản bất động sản có nhiều triển vọng, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào thị trường nhà ở, căn hộ trên địa bàn Từ Liêm, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều thuận lợi, tuy nhiên cũng không ít khó khăn, đặc biệt trong giai đoạn từ 2008 đến nay.Tính đến hết ngày 31/10/2012, tổng số dự án đang triển khai trên địa bàn có 195 dự án Trong đó, có

23 dự án cơ bản hoàn thành, 10 dự án đã hoàn thành, 135 dự án đang triển khai và

27 dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư

Cũng như các nơi khác, thị trường bất động sản của Huyện Từ Liêm cũng không nằm ngoài những khó khăn chung của cả nước Những khó khăn xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan, trong đó có nguyên nhân từ quản lý nhà nước về kinh doanh Bất động sản

Trong bối cảnh đó việc nghiên cứu đề tài “Nâng cao hiệu quả quản lý nhà

nước về Kinh doanh bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm, Hà Nội” là thực

sự cần thiết để tăng cường năng lực quản lý Nhà nước, góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản khôi phục hoạt động, nhằm ổn định Thị trường bất động sản Huyện Từ Liêm nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung

 Mục tiêu nghiên cứu đề tài:

Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về Đầu tư kinh doanh Bất động sản trên địa bàn Huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội

 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài:

3

- Đối tượng nghiên cứu:

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, cho thuê);

Quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản;

- Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi địa bàn nghiên cứu: Huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội;

- Phạm vi đối tượng nghiên cứu:

Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản (xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, cho thuê) trên địa bàn nghiên cứu;

Các sàn giao dịch bất động sản

Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, Cơ quan quản lý về xây dựng trên địa bàn nghiên cứu: (các phòng Kinh tế, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất)

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: 2008-2013

 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp điều tra,khảo sát thu thập số liệu, tài liệu

Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: các tài liệu điều tra cơ bản, số liệu thống kê, báo cáo, kết quả nghiên cứu có liên quan đến nội dung nghiên cứu từ các cơ quan đơn vị, tổ chức huyện Từ Liêm và thành phố Hà Nội (Quy hoạch, Kế hoạch, Xây dựng, Quản lý đất đai)

Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Điều tra xã hội, Phỏng vấn các đối tượng liên quan

- Phương pháp thống kê, tổng hợp

Thống kê, tổng hợp, các số liệu thứ cấp

Thống kê, tổng hợp, các ý kiến, tư vấn giải đáp của các chuyên gia

- Phương pháp Phân tích và so sánh

Phân tích và so sánh các số liệu thứ cấp, sơ cấp

Phân tích và so sánh giữa cơ sở lý luận và thực tiễn

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

Các tài sản khác do pháp luật quy định

- Động sản là: những tài sản không phải là bất động sản [21]

- Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản; thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản [10]

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua

Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng

Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng

đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công

và tiến độ cụ thể

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản

cụ thể tại một thời điểm xác định

Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản

do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng

Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản

Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo

đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.” [23]

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

Email: digilib.hau@gmail.com

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

92

C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

I Kết luận

1) Cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường và quá trình

đô thị hóa mạnh mẽ đã làm xuất hiện nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, đây là tiền

đề xuất hiện TTBĐS Để TTBĐS vận hành và phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN thì vai trò quản lý của nhà nước là rất quan trọng;Vì vậy việc tăng cường quản lý Nhà nước về ĐTKDBĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và huyện Từ Liêm nói riêng là yêu cầu cấp thiết

2) Thực trạng quản lý Nhà nước về ĐTKDBĐS trên địa bàn huyện Từ Liêm a) Một số kết quả đạt được

i) Hệ thống pháp luật điều chỉnh TTBĐS đã được hình thành tương đối đồng bộ với Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng , Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Thuế sử dụng đất Nông nghiệp; Luật Thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp;

ii) Bộ máy quản lý Nhà nước về ĐTKDBĐS đã được từng bước xây dựng

g ắ n v ớ i v i ệ c t h ự c h i ệ n cải cách thủ tục hành chính

iii) Công tác QLNN trên lĩnh vực tài chính BĐS đã từng bước được điều chỉnh hợp lý, sát với thị trường, nên đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước qua hệ thống thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

iv) Công tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý sử dụng đất bước đầu đã có hiệu quả và tạo ra ý thức trong quá trình sử dụng đất đai, nhà ở của nhân dân, góp phần sử dụng đúng mục đích và hiệu quả trong lĩnh vực BĐS v) Công tác giao đất, cho thuê đất đã tìm được bước đi thích hợp qua "sàn giao dịch BĐS" với phương thức đấu giá, đấu thầu góp phần sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

vi) Công tác cấp giấy chứng nhận (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ) đã được đẩy mạnh qua việc phân cấp xuống quận, huyện khá hợp lý và phương thức "một cửa, một dấu" trong việc cấp, xác nhận các chứng thư có tính chất pháp lý cho HHBĐS đã có hiệu quả rõ rệt