PHÂN TÍCH sự ẢNH HƯỞNG của VIỆC PHÁT TRIỂN kết cấu hạ TẦNG đến GIÁ đất tại THÀNH PHỐ cà MAU

Cho nên, mục tiêu của đề tài là phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất tại Thành Phố Cà Mau.. Thêm vào đó, bài viết sử dụng phương pháp thống kê

KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CÀ MAU

Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

MSSV: 4077587 Lớp: KT Tài Nguyên – Môi Trường Khóa: 33

Cần Thơ, 2011

LỜI CẢM TẠ



Kết thúc 4 năm ho ̣c Đa ̣i ho ̣c ở trường Đa ̣i ho ̣c Cần Thơ Tôi đã tích lũy cho mình một vốn kiến thức của chuyên ngành kinh tế Tài Nguyên – Môi Trường và đủ điều kiện nghiên cứu luâ ̣n văn tốt nghiê ̣p để hoàn tất chương trình đại học

Luâ ̣n văn hoàn thành ng oài nỗ lực của bản thân , còn có sự hỗ trợ cô

HOÀNG THỊ HỒNG LỘC với cương vi ̣ là giáo viên hướng dẫn đã tâ ̣n tình

giúp đỡ và đóng góp những ý kiến quý báu trong suốt quá trình làm luận văn Sự nhiệt tình của Cô đã giúp Tôi hoàn thành tốt luận văn về mặt nội dung cũng như là hình thức trình bày của một bài nghiên cứu khoa học

Ngoài ra, Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các Anh (chị) phòng Kế Hoạch – Tổng Hợp thuộc Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất Đặc biệt là Anh Nguyễn Chí Nhẫn và Chị Nguyễn Võ Huỳnh Châu đã cung cấp cho Tôi những thông tin cần thiết và hướng dẫn những kinh nghiệm làm luận văn tốt nghiệp rất quí báu Từ

đó đã hỗ trơ ̣ những kiến thức quan tro ̣ng để Tôi hoàn thành luận văn

Bằng tất cả tấm lòn g, Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô Khoa Kinh tế – Quản trị kinh doanh đã giảng da ̣y cho Tôi trong những năm qua

và đặc biệ t là Cô HOÀNG THỊ HỒNG LỘC đã giúp Tôi hoàn thành luận văn

trong năm ho ̣c cuối này

Cần Thơ, ngày 25 tháng 04 năm 2011

Sinh viên thực hiê ̣n

Lê Kim Phần

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan đề tài luận văn này là do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập và kết quả phân tích được trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào

Cần Thơ, ngày 25 tháng 04 năm 2011

Sinh viên thực hiện

Lê Kim Phần

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP



………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Cà Mau, Ngày … tháng … năm 2011

Tỉnh Cà Mau

BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



 Họ và tên người hướng dẫn: HOÀNG THỊ HỒNG LỘC

 Học vị: Cử nhân kinh tế

 Chuyên ngành: QTKD – Du lịch & Dịch vụ

 Cơ quan công tác: Khoa kinh tế - Quản trị kinh doanh

 Tên sinh viên: LÊ KIM PHẦN

 Mã số sinh viên: 4077587

 Chuyên ngành: Kinh tế Tài Nguyên – Môi Trường

 Tên đề tài: “Phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng

đến giá đất tại Thành phố Cà Mau”

NỘI DUNG NHẬN XÉT

1 Tính phù hợp của đề tài với chuyên ngành đào tạo:

Nội dung của đề tài phù hợp với chuyên ngành đào tạo của tác giả

2 Về hình thức:

Hình thức trình bày của luận văn phù hợp với qui định của Khoa

3 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn và tính cấp thiết của đề tài:

Kết quả nghiên cứu đề tài là một căn cứ khoa học để chính quyền địa phương nghiên cứu xây dựng các giải pháp phù hợp nhằm bình ổn giá đất tại

TP Cà Mau

4 Độ tin cậy của số liệu và tính hiện đại của luận văn:

Số liệu của đề tài đáng tin cậy

5 Nội dung và kết quả đạt được (theo mục tiêu nghiên cứu, …)

Nội dung của đề tài được trình bày cụ thể, rõ ràng Kết quả nghiên cứu giải quyết được các mục tiêu đặt ra

6 Các nhận xét khác:

Tác giả rất cố gắng tiếp thu và học hỏi trong quá trình thực hiện đề tài

7 Kết luận (Cần ghi rõ mức độ đồng ý hay không đồng ý nội dung của đề tài và các yêu cầu chỉnh sửa, …)

Luận án đạt yêu cầu

Cần Thơ, ngày … tháng 05 năm 2011

NGƯỜI NHẬN XÉT

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN



Ngày … tháng … Năm 2011

Giáo viên phản biện

MỤC LỤC



Trang

Chương 1: GIỚI THIỆU……….……….1

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI……….……….1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU……… 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát……… ….2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể……… 2

1.3 CÁC GIẢ THUYẾT CẦN KIỂM ĐỊNH VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU….……… 2

1.3.1 Các giả thuyết cần kiểm định……… … 2

1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu……… … 3

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU……….4

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu……… 4

1.4.2 Thời gian nghiên cứu……… 4

1.4.3 Không gian nghiên cứu……… 4

1.5 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU……… 4

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 6

2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN………6

2.1.1 Một số khái niệm……… 6

2.1.2 Mối quan hệ giữa vị trí địa lí và kết cấu hạ tầng……… 9

2.1.3 Mối quan hệ giữa đô thị hóa và kết cấu hạ tầng……….10

2.1.4 Sự cần thiết của việc phát triển cơ sở hạ tầng……….10

2.1.5 Sự ảnh hưởng của kết cấu hạ tầng đến giá đất tại thành phố Cà Mau……… 11

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……… 14

2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu……… 14

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu……….14

2.2.2.1 Số liệu sơ cấp……… 14

2.2.2.2 Số liệu thứ cấp……….14

2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu……… 14

2.3 ỨNG DỤNG TRONG ĐỀ TÀI………17

Chương 3: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH CÀ MAU VÀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI THÀNH PHỐ CÀ MAU……….20

3.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH CÀ MAU ………20

3.1.1 Giới thiệu chung………20

3.1.2 Lĩnh vực hoạt động chính………… ……… 20

3.2 VỊ TRÍ ĐỊA LÝ TỈNH CÀ MAU……… ……… 21

3.3 ĐẶC ĐIỂM VỀ CÁC NGUỒN TÀI NGUYÊN ………21

3.3.1 Tài nguyên nước….……….21

3.3.2 Tài nguyên đất….………23

3.4 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ CÁC NGÀNH………24

3.4.1 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế….……… 25

3.4.2 Thực trạng phát triển kinh tế………26

3.4.2.1 Khu vực kinh tế thủy sản……….26

3.4.2.2 Khu vực kinh tế dịch vụ………27

3.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ CÀ MAU………27

3.5.1 Những thuận lợi….……….27

3.5.2 Những khó khăn và thách thức….……… 28

3.6 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG CỦA THÀNH PHỐ CÀ MAU ……… 29

3.6.1 Hệ thống giao thông… ……… 29

3.6.2 Trường học……….30

3.6.3 Y tế……… 30

3.6.4 Năng lượng……….30

3.6.5 Hệ thống cung cấp nước….……… 31

3.6.6 Hệ thống chợ……….……… 31

3.7 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG TẠI

THÀNH PHỐ CÀ MAU TRONG NĂM 2010……….31

Chương 4: PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CÀ MAU………33

4.1 MÔ TẢ THÔNG TIN VỀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT……… 33

4.1.1 Thông tin định lượng……… 34

4.1.2 Thông tin định tính……….35

4.2 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CÀ MAU……….39

4.2.1 Thực trạng giá đất trên địa bàn Thành phố Cà Mau ……… 39

4.2.2 Xu hướng biến động giá đất tại Thành phố trong tromg năm 2010……… 40

4.3 KẾT QUẢ MÔ HÌNH HỒI QUY TUYẾN TÍNH………44

4.3.1 Kết quả phân tích……… 45

4.3.2 Các kiểm định cần thiết……….50

4.3.3 Giải thích mô hình……… 51

Chương 5: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU HÕA GIÁ ĐẤT THEO HƯỚNG TÍCH CỰC……… 55

5.1 NHỮNG MẶT YẾU KÉM TỒN TẠI TRONG VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CÀ MAU……… 55

5.1.1 Những mặt tồn tại………55

5.1.2 Nguyên nhân………56

5.2 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BÌNH ỔN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CÀ MAU….………56

5.2.1 Cơ sở đề ra giải pháp……… 57

5.2.2 Các giải pháp nhằm bình ổn giá đất trên thị trường đất đai………57

5.2.3 Ngăn chặn hiện tượng đầu cơ……….59

5.2.4 Phân bổ lại nguồn tài nguyên đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất….………60

5.2.5 Nâng cao công tác quản lý quy hoạch và sử dụng đất………60

Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………61

6.1 KẾT LUẬN ……… 61

6.2 KIẾN NGHỊ….……….62

6.2.1 Kiến nghị đối với cơ quan nhà nước……… 62

6.2.2 Kiến nghị đối với người dân……… 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO……….63

PHỤ LỤC………64

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 1: Dấu kì vọng các biến trong phương trình hồi quy tuyến tính… 3 Bảng 2: Hệ thống sông trên địa bàn thành phố Cà Mau……… ………….22 Bảng 3: Số lượng kênh cấp I, II, III trên địa bàn thành phố Cà Mau………… 22 Bảng 4: Các nhóm đất của thành phố Cà Mau……….23 Bảng 5: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Cà Mau 2008 - 2010 ………….25 Bảng 6: Cơ cấu kinh tế ngành thương mại - dịch vụ năm 2005 – 2010……… 27 Bảng 7: Diện tích các bến xe, bến tàu trên địa bàn thành phố Cà Mau…………29 Bảng 8: Mô tả đặc trưng các hộ trong mẩu khảo sát…….… ……….34 Bảng 9: Mô tả giá đất tại các tuyến đường trên địa bàn thành phố Cà Mau…….40

Bảng 10: Diện tích đất phát triển kết cấu hạ tầng được phân bố tại các phường

2010 ……… …….41

Bảng 11: Diện tích các loại đất phục vụ cho việc phát triển kết cấu hạ tầng Thành phố năm 2010……… 42 Bảng 12: Ma trận tương quan cặp………46 Bảng 13: Kết quả kiểm định mô hình 12 biến về sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất………48 Bảng 14: Kết quả kiểm định mô hình hồi qui tuyến tinh với 6 biến………49

TÓM TẮT NỘI DUNG

Thành phố Cà Mau được công nhận là đô thị loại II vào năm 2010, điều

đó tạo điều kiện cho Thành Phố có nhiều cơ hội phát triển, thu hút đầu tư, phát triển kết cấu hạ tầng Kéo theo xu hướng đó thì giá đất trên địa bàn thành phố cũng không ngừng biến động Từ những nguyên nhân trên tôi quyết định chọn đề

tài “ phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất

tại Thành Phố Cà Mau”

Cho nên, mục tiêu của đề tài là phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất tại Thành Phố Cà Mau Đồng thời, đề ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc sử dụng đất và bình ổn giá đất

- Đề tài sử dụng số liệu sơ cấp được phỏng vấn trực tiếp từ 80 hộ dân sống tại thành phố Cà Mau, theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện

Thêm vào đó, bài viết sử dụng phương pháp thống kê mô tả để mô tả đặc trưng của các hộ trong mẫu khảo sát và phương pháp hồi qui tuyến tính để phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất tại Thành phố

Qua quá trình phân tích kết quả thu được có 6 nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cà Mau, cụ thể như sau:

Y = 4,547 – 0,001*X 1 + 0,013*X 6 - 0,744*X 8 – 1,069*X 9 + 0,110*X 10 + 0,001* X 11

X11: Diện tích trung bình của thửa đất

Từ kết quả trên bài viết đã đề xuất một số giải pháp cụ thể như sau:

- Các giải pháp nhằm bình ổn giá đất trên thị trường đất đai

- Ngăn chặn hiện tượng đầu cơ

- Phân bổ lại nguồn tài nguyên đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất

- Nâng cao công tác quản lý quy hoạch và sử dụng đất

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là thành phần quan trọng của sự sống Nó duy trì cuộc sống của tất cả các loài sinh vật bao gồm con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho quá trình sản xuất nông nghiệp và còn nhiều cách sử dụng hữu ích khác mà nó mang lại cho con người chúng ta Bên cạnh đó, xã hội ngày càng mở rộng, nền kinh tế ngày càng phát triển, không ngừng gia tăng về mọi mặt, và nhu cầu của con người ngày càng tăng cao tất cả điều này đã gây áp lực không nhỏ đến nguồn tài nguyên đất cũng như trong việc khai thác sử dụng nguồn tài nguyên này

Đât đai là nguồn tài nguyên cốt lõi của quốc gia, do đó đất được chia làm nhiều mục đích sử dụng khác nhau như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… Mỗi loại đất có tầm quan trong khác nhau góp phần vào sự phát triển chung của cả nước Trong những năm gần đây giá đất không ngừng biến động khi “thăng” khi “trầm” do chịu sự tác động của quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa Theo điều tra của các cơ quan quản lý đất và các nhà kinh doanh bất động sản thì giá đất chịu sự ảnh hưởng của các nhân tố như: điều kiện tự nhiên, vị trí địa lí, độ màu mỡ của đất, kết cấu cơ sở hạ tầng… nhưng trong đó hai nhân tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến giá đất là vị trí địa lí và kết cấu hạ tầng xung quanh khu đất

Thành phố Cà Mau được công nhận là đô thị loại II vào năm 2010, điều

đó đã tạo cho Thành phố có nhiều cơ hội phát triển, thu hút đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng cũng như trong nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hóa xã hội Quá trình phát triển cũng kéo theo những hạn chế như sự tăng dân số cơ học, tốc độ công nghiệp hóa đô thị hóa quá nhanh trong những năm gần đây điều đó đã gây áp lực không nhỏ đến vấn đề quy hoạch, quản lý và sử dụng đất của thành phố, nhiều khu dân

cư tự phát mọc lên không theo quy hoạch đã làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và môi trường sinh thái Do đó, công cuộc phát triển của Thành phố đang từng bước“trở mình”, cùng với nó là việc xây dựng và mở rộng cơ sở hạ tầng trên địa

bàn Thành phố trong thời gian gần đây cũng diễn ra mạnh mẽ điều đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân cả nước nói chung và Thành phố

Cà Mau nói riêng, kéo theo xu hướng phát triển đó thì giá đất trên địa bàn Thành phố cũng không ngừng biến động

Từ những nguyên nhân trên nên tôi quyết định chọn đề tài “PHÂN TÍCH

SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CÀ MAU” để làm luận văn tốt nghiệp

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Mục tiêu 2: Tìm hiểu xu hướng biến động giá đất tại Thành Phố Cà Mau

- Mục tiêu 3: Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển cơ sở hạ tầng đến giá đất tại Thành phố Cà Mau

- Mục tiêu 4: Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc phân bổ lại nguồn tài nguyên đất và điều hòa giá đất phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Cà Mau

1.3 CÁC GIẢ THUYẾT CẦN KIỂM ĐỊNH VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Các giả thuyết cần kiểm định

Giả thuyết: Giá đất trên địa bàn TP.Cà Mau có mối quan hệ với nhân tố môi trường như: ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí, ô nhiễm nguồn nước, và các nhân tố vị trí nơi thửa đất tọa lạc như: khoảng cách đến chợ, bệnh viện, trường học, sân bay…Ngoài ra, còn có mối liên hệ với hiện trạng khu đất, diện tích và thu nhập từ mảnh đất mang lại

Giả thuyết H0: Giá đất không có mối quan hệ với các yếu tố môi trường, vị trí thửa đất tọa lạc, diện tích và hiện trạng của thửa đất

H1: Giá đất có mối quan hệ với các yếu tố môi trường, vị trí thửa đất tọa lạc, diện tích và hiện trạng thửa đất

Giả thuyết sẽ được tiến hành kiểm định bằng phương pháp hồi quy tuyến

tính

Bảng 1: DẤU KÌ VỌNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TRONG PHƯƠNG TRÌNH

HỒI QUY TUYẾN TÍNH STT Các nhân tố trong kiểm định hồi quy Dấu kì vọng

1 Khoảng cách từ vị trí thửa đất đến trung tâm thành phố -

(Nguồn: tác giả khảo sát tháng 3/2011)

1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu

- Tình hình hinh tế - xã hội của Thành phố Cà Mau trong những năm qua

biến động ra sao?

- Việc phát triển cơ sở hạ tầng của Thành phố diễn ra như thế nào?

- Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến giá đất?

- Những nguyên nhân nào ảnh hưởng đến việc phân bổ nguồn tài nguyên đất trên địa bàn Thành phố?

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.4.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Đề tài xoay quanh những vấn đề về tình hình phát triển kinh tế - xã hội,

ảnh hưởng của sự phát triển cơ sở hạ tầng đến giá đất và xu hướng biến động về giá đất tại Thành phố Cà Mau

1.4.2 Thời gian nghiên cứu

- Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 2 đến cuối tháng 4 năm 2011

- Trên cơ sở kiến thức đã học, kết hợp với việc thực tập và xin số liệu từ năm 2008 đến năm 2010 tại Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất Tỉnh Cà Mau, cùng với số liệu thu nhập từ thực tế tại Thành Phố Cà Mau để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

1.4.3 Không gian nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu tại Thành phố Cà Mau

1.5 LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU

Giáo trình Kinh tế tài nguyên, tài liệu nước ngoài dịch từ tiếng Anh sang tiếng Việt do Giảng viên Võ Thị Lang giảng dạy

Nội dung lược khảo: các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của nguồn tài nguyên đất Từ đó xác định giá trị của đất phụ thuộc vào 2 nhân tố chính, đó là: khả năng tiếp cận đất (được giải thích qua lý thuyết mô hình vị trí của nhà kinh tế học Von Thunen) và thặng dư (địa tô) từ đất (được giải thích qua lý thuyết thặng

dư đất đai của nhà kinh tế học D.Ricardo)

“Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại Thị xã Bắc Ninh Tỉnh Bắc Ninh” Được nghiên cứu bởi Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên Dựa trên các

số liệu về giá đất được thu thập bằng việc khảo sát thực tế từ 12 tuyến phố phường của Thị Xã Bắc Ninh và các số liệu thứ cấp được cung cấp bởi phòng Tài Nguyên và Môi Trường, và dựa vào một số quy định của Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh về giá đất, nhóm tác giả đã đưa ra đựợc yếu tố vị trí địa lí là cơ sở để phân loại đường phố và phân loại vị trí khi xây dựng giá đất Ngoài ra, qua kết quả

phân tích và nghiên cứu tác giả giúp cho thấy được rằng giá đất ngoài sự quy định của nhà nước còn chịu sự tác động của giá thị trường Từ những nghiên cứu nhóm tác giả đã đi đến kết luận giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu

tố vị trí, yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định đối với giá của thửa đất Thửa đất ở đường phố loại, vị trí loại 1 thì sẽ có giá cao nhất

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN

2.1.1 Một số khái niệm

Đất đai là một phạm vi không gian như một vật mang những giá trị theo ý

niệm của con người Theo định nghĩa này, đất đai thường gắn với một giá trị kinh

tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự chuyển quyền sở hữu Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai là những

tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế xã hội của một tổng thể vật chất

Đất đai còn được định nghĩa là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất

bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như: khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt…Các lớp trầm

tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại

Đất nông nghiệp là loại đất dành cho sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng

thủy sản, đất làm muối, đất lâm nghiệp và đất nông nghiệp khác

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế đất nông nghiệp có nghĩa là làm thay đổi, có sự

di chuyển qua lại giữa các mục đích sử dụng của đất nông nghiệp, từ đất trồng lúa kém hiệu quả sang nuôi trồng thủy sản hay sang trồng cây ăn trái… để làm sao tăng hiệu quả cho việc sử dụng đất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi tổng giá trị ban đầu của đất

Vị trí địa lý là những giới hạn về địa giới hành chánh, nó gắn liền với điều

kiện tự nhiên hiện tại Vị trí địa lý của mỗi vùng mỗi khu vực đều không giống nhau

Kết cấu hạ tầng là những cấu trúc làm nền tảng cơ bản, là hệ thống công

trình xây dựng cơ bản làm nền tảng cho các hoạt động tiếp theo sau Như vậy có thể hiểu cơ sở hạ tầng là điểm khởi đầu của một chuỗi các hoạt động trong đời sống xã hội của con người

Ngày nay, khi nói đến cơ sở hạ tầng của một quốc gia thì ta hiểu ngay nó bao gồm những công trình kiến trúc sau: Trường học, bệnh viện, thiết bị năng

lượng, đường sắt, đường cao tốc, hải cảng, thông tin liên lạc, sân bay

Kết cấu hạ tầng là tổng thể các công trình, các ngành và các loại hình hoạt

động phục vụ quá trình sản xuất của xã hội nói chung và là những hoạt động bảo đảm tính liên tục trong chu kỳ kinh tế của nền kinh tế quốc dân, là cơ sở để cho công cụ sản xuất kết hợp với sức lao động tạo ra hàng hóa, dịch vụ đáp ứng nhu cầu đời sống của con người

Kết cấu hạ tầng là tổng thể các công trình kiến trúc, các ngành công nghệ

và dịch vụ, bao gồm: việc xây dựng đường xá để nâng cấp hệ thống giao thông đường bộ, đào kênh để cải thiện hệ thống thủy lợi và giao thông đường thủy, xây dựng hải cảng, cầu cống, sân bay, kho tàng, cung cấp năng lượng, cơ sở kinh doanh, bưu điện, cung cấp nước và tiêu thoát nước, giáo dục, khoa học, bảo vệ sức khoẻ…để nhằm phục vụ đời sống dân sinh và các hoạt động trong sản xuất kinh doanh

Cơ sở hạ tầng được hình thành do sự phát triển rất mạnh mẽ của khoa học

kỹ thuật, của nền kinh tế nên đòi hỏi cơ sở hạ tầng phải có đủ khả năng đáp ứng cho nhu cầu phát triển đó Do đó, cơ sở hạ tầng phát triển là một tất yếu của xã hội

Cơ sở hạ tầng bao gồm cơ sở hạ tầng kinh tế (sản xuất) và cơ sở hạ tầng xã hội (không sản xuất)

- Cơ sở hạ tầng kinh tế là hệ thống những ngành phục vụ quá trình sản xuất

vật chất, bao gồm các loại: giao thông vận tải, thông tin liên lạc, các trạm và hệ thống truyền tải điện năng, cấp thoát nước, hệ thống chất thải vệ sinh môi trường,

hệ thống nghĩa trang…

- Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm các ngành bảo đảm điều kiện chung cho

việc phát triển lĩnh vực không sản xuất như: văn hoá, giáo dục, y tế, nhà ở, công trình và dịch vụ công cộng, các quảng trường công viên, cây xanh, hệ thống các

cơ quan hành chính

Sự phân loại trên chỉ có ý nghĩa tương đối vì mỗi ngành của cơ sở hạ tầng đều thực hiện chức năng phục vụ sản xuất và phục vụ xã hội Để xác định nó thuộc bộ phận nào, phải căn cứ vào nhiệm vụ chủ yếu nhất và lĩnh vực cụ thể mà

nó phục vụ, trên cơ sở đó xem xét, đánh giá và có kế hoạch cụ thể trong quá trình

phát triển cơ sở hạ tầng

Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã

hội của một vùng lãnh thổ, có tỷ lệ lao động phi nông nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; kết cấu hạ tầng phục vụ các hoạt động dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng quy định cho từng loại đô thị, quy mô dân số thành thị ít nhất là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800 người) và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/Km2 Hiện nay, hệ thống đô thị ở nước ta được phân ra thành 6 cấp đô thị (cấp đặc biệt và cấp I,II,III,IV,V) Trong đó, Thành phố Cà Mau được xếp vào đô thị loại II (đô thị cấp II)

Đô thị hoá là một quá trình tập trung dân cư đô thị Đồng thời đó là quá

trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp giảm, sản xuất phi nông nghiệp tăng Mặt khác, không gian đô thị ngày càng mở rộng

Một định nghĩa khác theo từ điển điện tử, đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực Các chỉ tiêu để đánh giá mức độ đô thị hóa bao gồm mật độ dân số bình quân trên đô thị và tỷ lệ dân số phi nông nghiệp

 Đặc điểm cơ sở hạ tầng

Khi nghiên cứu sự ảnh hưởng của việc phát triển cơ sở hạ tầng đến sự biến động về giá đất ta cần tìm hiểu kỉ cơ sở hạ tầng có các đặc điểm gì Điều đó được thể hiện cụ thể như sau:

- Đặc điểm quan trọng là phần lớn các sản phẩm của việc phát triển cơ sở

hạ tầng điều là hàng hóa công cộng, nghĩa là các sản phẩm này đều không cạnh tranh và không loại trừ lẫn nhau (Ví dụ: như cây cầu hay con đường được xây dựng nên tất cả mọi người dân đều được hưởng lợi từ việc xây dựng cây cầu và con đường, nhưng trong số họ không ai chịu bảo quán nó) Ngoài ra, việc sử dụng cây cầu hay con đường của người này cũng không ảnh hưởng đến người khác

- Đặc trưng nhất của cơ sở hạ tầng là hiệu quả đạt được của các ngành trong lĩnh vực này chưa được phản ánh đầy đủ trong kết quả hoạt động của các ngành

đó, mà phần lớn được thể hiện ngoài lĩnh vực (Thí dụ: như nhờ có giao thông vận tải phục vụ, các đơn vị sản xuất có thể mua nguyên vật liệu kịp thời phục vụ cho quá trình sản xuất hay lưu thông hàng hoá thuận lợi giúp cho đơn vị tiêu thụ được sản phẩm, mở rộng thị trường )

- Cơ sở hạ tầng phải có tiềm lực đủ mạnh để có thể đáp ứng kịp thời nhu cầu của các ngành sản xuất và của nền kinh tế khi những ngành khác cần Không thể chờ cho những nhu cầu mới nảy sinh rồi mới xây dựng vì như vậy sẽ chậm trễ, bỏ lỡ cơ hội phát triển kinh tế Thực tế chúng ta càng thấy rõ, khi điều kiện mở rộng sự hợp tác kinh doanh với nước ngoài đã xuất hiện nhưng do cơ sở hạ tầng quá yếu kém đã hạn chế rất nhiều đến kết quả của sự mở rộng quan hệ kinh

tế của ta với thế giới Nắm được những đặc điểm của cơ sở hạ tầng sẽ giúp ta có định hướng phát triển cơ sở hạ tầng tốt để có thể đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế của địa phương

Những đặc điểm trên của cơ sở hạ tầng là một trong những điều kiện quan trọng giúp ta phân tích được sự ảnh hưởng của việc phát triển cơ sở hạ tầng đến giá đất trên địa bàn thành phố

2.1.2 Mối quan hệ giữa vị trí địa lí và kết cấu hạ tầng

Trong thực tế tùy theo từng lĩnh vực của đời sống xã hội mà ta thấy vị trí địa lý của khu đất bị ảnh hưởng bởi cơ sở hạ tầng xung quanh khu đất và ngược lại cơ sở hạ tầng quanh khu đất bị ảnh hưởng do vị trí địa lý của khu đất Vì vậy,

ta có thể nói mối quan hệ giữa vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng xung quanh khu đất là mối quan hệ biện chứng, vừa là nguyên nhân đồng thời cũng là kết quả

Điều kiện tự nhiên hay vị trí địa lí có ảnh hưởng rất lớn đến cơ sở hạ tầng, sự phát triển cơ sở hạ tầng phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên cụ thể An Giang là tỉnh mà thường xuyên ngập nước vào mùa lũ nên việc xây dựng đường giao thông thường là trên các bao đê

Ngựợc lại, cơ sở hạ tầng cũng ảnh hưởng đến điều kiện tự nhiên dưới một hình thức khác Ví dụ: một khu đất chuyên sản xuất nông nghiệp khi ấy giá đất của khu đất này không cao lắm, nhưng nếu như khu đất này nằm ngay khu vực quy hoạch thành tuyến đường quốc lộ hay khu công nghiệp thì giá đất xung quanh khu vực này sẽ tăng nhanh

2.1.3 Mối quan hệ giữa đô thị hóa và kết cấu hạ tầng

Hiện nay, trước nhu cầu phát triển của nền kinh tế và xã hội, quá trình đô thị hoá ở Việt Nam ngày càng diễn ra mạnh mẽ Cùng với quá trình đó là công tác mở rộng và nâng cấp kết cấu hạ tầng tại các thành phố cũng ngày càng tăng Trên thực tế, mối quan hệ giữa đô thị hoá và kết cấu hạ tầng là mối quan hệ biện chứng, vừa là nguyên nhân vừa là kết quả

- Quá trình đô thị hoá là quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang cơ cấu kinh tế phi nông nghiệp Do đó, quá trình này đòi hỏi quan hệ sản xuất trong xã hội sẽ chuyển đổi sao cho phù hợp Mà kết cấu hạ tầng trong một

xã hội nhất định lại là một trong những yếu tố quan trọng trong quan hệ sản xuất

- Kết quả của quá trình đô thị hoá là tốc độ tăng dân số cơ học sẽ tăng nhanh, luồng sóng di dân từ nông thôn ra thành thị càng diễn ra mạnh mẽ Điều

đó sẽ gây ra áp lực cho các vấn đề nhà ở, vệ sinh môi trường, giáo dục, sinh hoạt của người dân Hay nói cách khác, quá trình đô thị hoá sẽ gây ra những áp lực lớn đối với kết cấu hạ tầng trong xã hội

- Phát triển và nâng cấp kết cấu hạ tầng là một trong những giải pháp hữu hiệu nhất của các Chính phủ để nâng cao phúc lợi xã hội Một thực tế đang diễn

ra đó là Việt Nam là nước đang phát triển các hoạt động kinh tế chủ yếu trong nước là nông nghiệp Mà lợi nhuận từ nông nghiệp lại thấp hơn lợi nhuận từ những hoạt động kinh tế phi nông nghiệp Vì vậy, thúc đấy quá trình đô thị hoá

sẽ góp phần thúc đẩy nền kinh tế và đồng thời nâng cao đời sống cho người dân Nói tóm lại, kết cấu hạ tầng là nền tảng của nền kinh tế - xã hội Còn đô thị hoá lại là một trong những mục tiêu của nền kinh tế – xã hội ở nước ta Vì thế, quá trình đô thị hoá sẽ đòi hỏi kết cấu hạ tầng ngày càng được mở rộng và phát triển Vì vậy, dựa trên mối quan hệ giữa kết cấu hạ tầng và đô thị hoá, dễ dàng nhận thấy được rằng trong quá trình phát triển đất nước không thể tách rời hai qua trình này và cần thiết phải thực hiện cả hai quá trình đô thị hoá và mở rộng kết cấu hạ tầng một cách đồng bộ

2.1.4 Sự cần thiết của việc phát triển cơ sở hạ tầng

Từ những nhận định trên ta có thể thấy rằng cơ sở hạ tầng là một nhân tố không thể thiếu được trong quá trình phát triển kinh tế của đất nước Ngoài ra,

mỗi năm các đô thị đóng góp 2/3 giá trị tổng thu nhập trong nền kinh tế của đất nước Hơn nữa, sau khi gia nhập vào nền kinh tế chung của thế giới thi việc phát triển cơ sở hạ tầng trong những năm trở lại đây diễn ra càng mạnh mẽ để có thể đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế Do đó, cơ sở hạ tầng cũng giống như chiếc chìa

khóa để mở ra sự phát triển kinh tế xã hội Tầm quan trọng này được thể hiện cụ

thể như sau:

- Thực tế cho ta thấy rằng khi cơ sở hạ tầng phát triển tốt, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động kinh tế, nhu cầu về đời sống, giao thông, thông tin liên lạc… Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế Cụ thể, tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long là nơi sản xuất lúa gạo lớn nhất nước, đây là một tiềm năng rất lớn của vùng cũng như quốc gia Ta thử nghĩ xem nếu giao thông không phát triển, không có điện để phục vụ cho chế biến nông sản thì khi đó nền kinh tế của chúng ta diễn ra như thế nào và đời sống của người dân sẽ

2.1.5 Sự ảnh hưởng của kết cấu hạ tầng đến giá đất tại TP.Cà Mau

Như đã định nghĩa ở trên (phần chương 1) Đất đai là tài nguyên quốc gia

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nhân tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Mặt khác, đất đai có đặc điểm là loại hàng hoá đặc biệt Do đó, tuỳ thuộc vào tình hình phát triển của từng địa phương mà sự biến động của giá đất cũng rất khác nhau Theo đó, mỗi địa phương có các yếu ảnh hưởng đến giá đất cũng rất khác nhau, không riêng các thành phố khác, giá đất phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau, tuy nhiên ta có thể chia thành hai

nhóm nhân tố sau:

 Nhóm yếu tố tự nhiên

Vị trí của khu đất: Một khu đất nằm tại trung tâm thành phố thì có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vùng ven Những khu đất có vị trí gần chợ, trường học, bệnh viện, khu vui chơi hay các nút giao thông, các đường giao thông chính thì có giá trị cao hơn những khu đất khác có vị trí xa những vị trí kể trên Đất có mặt tiền là những mặt đường rộng thì có giá trị cao hơn những lô đất nằm tại các

vị trí có mặt tiền là những con đường hẹp Vì vậy, vị trí địa lý có sự ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của nhà đất

- Trung tâm Thành phố là nơi diễn ra hoạt động thương mại – dịch vụ, hoạt động mua bán mạnh mẽ, bao gồm: Chợ đầu mối nông sản của Thành phố và các địa phương khác Đồng thời đây là nơi tập trung nhiều kết cấu hạ tầng nhất bao gồm bệnh viện, trường học, bến xe, sân bay… Do đó, khoảng cách mảnh đất càng gần trung tâm thành phố thì khi đó giá đât càng cao Vì vậy, đây là một nhân tố quản trọng ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố

- Lập luận tương tự như trên vị trí của mảnh đất càng gần các địa điểm diễn

ra các hoạt động mua bán như chợ, trường học thì khi ấy giá đất tại khu vực đó cũng được nâng cao

- Bến xe tỉnh là nơi tập trung đông số lượng ô tô và hành khác từ các tỉnh khác đến học tập, tham quan và làm việc Mặt khác, đây là nơi diễn ra các hoạt động mua bán và vận chuyển hàng hóa Vì vậy, bến xe khách cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tương tự như bến xe, bệnh viện cũng là nơi tập chung dân đông đúc, hằng ngày có hàng ngàn người từ các địa phương trong Tỉnh đến khám và chữa bệnh Do đó thu nhập từ việc buôn bán cũng khá cao, cho nên khoảng cách từ bệnh viện đến các khu đất cũng là nhân tố ảnh hưởng mạnh đến giá đất tại khu vực

- Trường học: Ngày nay giáo dục chiếm vị trí quan trọng trong sự nghiệp phát triển của đất nước, đầu tư cho giáo dục là đầu tư cho thế hệ tương lai Trường học là nơi tập trung hàng ngàn học sinh và sinh viên, nên các hoạt động chi tiêu và thu nhập cũng rất lớn Do đó, trường học cũng là yếu tố không kém phần quan trọng ảnh hưởng đến giá đất

- Điện năng: là nguồn năng lượng của các hoạt động kinh tế và sản xuất và nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của người dân, là điều kiện để thu hút vốn đầu tư Cho nên, nguồn điện cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

 Nhóm nhân tố kinh tế

- Nhóm nhân tố này liên quan đến khả năng mang lại thu nhập cho người sở hữu Khả năng sinh lợi của khu đất đem lại càng cao thì giá trị của khu đất càng

lớn ngược lại Cơ sở hạ tầng như: điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc, nói

chung là mức độ tiện nghi nơi khu đất tọa lạc cũng góp phần không nhỏ vào việc hình thành giá trị của nhà đất, nhân tố này có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng sinh lợi của bất động sản Điều này có thể thấy rõ tại những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển tốt thì giá trị của nhà đất trong khu vực đó càng cao Hơn nữa, trong những năm gần đây khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tốc độ quy hoạch đất để phục vụ cho quá trình phát triển cũng có chiều hướng tăng lên, do

đó tình trạng của thửa đất trong khu vực được quy hoạch hoàn chỉnh cũng có giá

trị cao hơn

Ngoài ra, còn có một số yếu tố khác tác động đến giá nhà đất như môi trường xung quanh khu đất cũng góp phần vào quá trình hình thành giá trị của khu đất Môi trường trong lành, ít bị ô nhiễm (tiếng ồn, bụi, nguồn nước…) thì giá trị của khu đất càng cao và ngược lại Theo lý thuyết thương mại môi trường, quá trình đô thị hóa tại các nước đang phát triển là một trong những nguyên nhân dẫn đến suy thoái môi trường sống, một minh chứng thực tế là chất lượng môi trường tại các thành phố lớn của nước ta đang trong tình trạng ô nhiễm nặng cụ thể như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ) Do đó, môi trường xung quanh khu vực cũng ảnh hưởng đến giá đất

Nói tóm lại, hệ thống kết cấu hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất thông qua khả năng tiếp cận của đất đến các kết cấu hạ tầng thiết yếu Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất như thế nào khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng trong giai đoạn hiện nay điều đó sẽ đựợc tìm hiểu cụ thể hơn trong chương

4 của bài nghiên cứu này

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu

Thành Phố Cà Mau có diện tích tự nhiên 24.929,12 ha, bao gồm 17 đơn

vị hành chính: 10 phường 07 xã Do điều kiện thực tế và thời gian khảo sát có hạn nên đề tài chỉ chọn 8 phường thuộc địa bàn Thành Phố Cà Mau

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu

2.2.2.1 Số liệu sơ cấp

Sử dụng số liệu sơ cấp được điều tra từ phỏng vấn trực tiếp người dân ở địa bàn thành phố Cà Mau

- Xác định đối tượng phỏng vấn: Tổng thể của đề tài được xác định là người

dân thuộc 8 Phường trong địa bàn Thành Phố Cà Mau có tham gia mua bán đất

từ năm 2000 đến nay vì mục đích đề tài là khảo sát các nhân tố ảnh hưởng của

phát triển hạ tầng đến giá đất

- Xác định cỡ mẫu

+Cơ sở chọn mẫu: Việc đầu tiên phải làm trước khi phỏng vấn là chúng ta

phải phân phối các mẫu phỏng vấn sao cho kết quả đạt được sẽ có độ chính xác cao Muốn như vậy, phải có một cơ sở chọn mẫu thích hợp

Cơ sở chọn mẫu được xác định là các hộ dân thuộc 8 phường có tham gia mua bán đất trên địa bàn TP Cà Mau

Tuy nhiên, do thời gian và năng lực còn hạn chế nên tôi chỉ tiến hành phỏng vấn với cỡ mẫu được xác định là 80 mẫu

+ Xác định cơ cấu mẫu: Phương pháp chọn mẫu được áp dụng cho đề tài

là phương pháp chọn mẫu thuận tiện

2.2.2.2 Số liệu thứ cấp

Số liệu thứ cấp được cung cấp từ Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất Tỉnh Cà Mau

2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu

- Mục tiêu 1, 2: Sử dụng phương pháp so sánh để đánh giá chung về vị trí địa

lí và cở sở hạ tầng, và tìm hiểu sự biến động về giá đất

- Mục tiêu 3: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả để mô tả đặc trưng vị trí của thửa đất của các hộ trong mẫu khảo sát và phương pháp hồi qui tuyến tính để phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển cơ sở hạ tầng đến giá đất

 phương pháp thống kê mô tả

 Một số khái niệm:

Mean (giá trị trung bình): bằng tổng tất cả các giá trị biến quan sát chia cho

số quan sát

Median (số trung vị): là giá trị của biến đứng ở giữa của một dãy số đã

được sắp theo thứ tự tăng hoặc giảm dần Số trung vị chia dãy số làm 2 phần, mỗi phần có số quan sát bằng nhau

Mode: là giá trị có tần số xuất hiện cao nhất trong tổng số hay trong một

dãy số phân phối

Variance (phương sai): là trung bình giữa bình phương các độ lệch giữa các

biến và giá trị trung bình của các biến đó

Standard deviation (độ lệch chuẩn): căn bậc hai của phương sai

Maximum: giá trị lớn nhất

Minimum: giá trị nhỏ nhất

SE mean: sai số chuẩn khi ước lượng trị trung bình

- Tiến trình thực hiện trong SPSS:nhập dữ liệu - Chọn menu Analyze

Chọn Descriptive Statistics - Chọn Frequencies - Chọn các chi tiết của các menu trong hộp thoại Frequencies như Statistics, Charts, Format, sau đó nhấp OK, ta

có kết quả

 Hồi quy tuyến tính: Mô hình hồi quy tuyến tính có dạng:

Y = β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 +…+ βn Xn + e Trong đó: β0 là hệ số góc

Xi là biểu hiện giá trị của biến độc lập thứ i

Βi là hệ số hồi quy

e: là một biến độc lập ngẫu nhiên có phân phối chuẩn với trung bình là

0 và phương sai không đổi σ2

Mô hình hồi quy tuyến tính giả định rằng biến phụ thuộc có phân phối chuẩn đối với bất kì kết hợp nào của các biến độc lập trong mô hình Ví dụ như

chiều cao của đứa trẻ là một biến phụ thuộc, còn tuổi của đứa trẻ và chiều cao của mẹ đứa trẻ là hai biến độc lập, thì mô hình này cho rằng đối với bất kì kết hợp nào giữa tuổi của đứa trẻ và chiều cao của người mẹ thì chiều cao của đứa trẻ có phân phối chuẩn và mặc dù trị trung bình của các phân phối này khác nhau, tất cả đều có chung một phương sai

Một giả định quan trọng đối với mô hình hồi quy tuyến tính là không có biến giải thích nào có thể được biểu thị dưới dạng tổ hợp tuyến tính với những biến giải thích còn lại Nếu tồn tại một quan hệ tuyến tính như vậy, khi đó xảy ra hiện tượng cộng tuyến

Độ lớn của các hệ số trong hàm hồi quy phụ thuộc vào đơn vị đo lường của các biến nên chỉ khi nào tất cả các biến độc lập đều cùng đơn vị đo lường thì các

hệ số của chúng mới có thể so sánh trực tiếp với nhau Một cách để làm cho các

hệ số hồi quy có thể so sánh được với nhau là tính trọng số beta, đó là hệ số của biến độc lập khi tất cả dữ liệu trên các biến được biểu diễn bằng đơn vị đo lường

độ lệch chuẩn

Beta k = B k (S k / S y )

S độ lệch chuẩn của biến độc lập thứ k

Tiến trình phân tích trong SPSS:

Nhập dữ liệu - Chọn menu Analyze – Regression – Linear – Đưa biến phụ thuộc vào khung Dependent – Đưa biến độc lập vào Independent – Chọn phương pháp đưa biến vào ở ô Method – click vào ô Statistics – Click chọn ô Collinearity diagnostics để kiểm tra hiện tượng Đa cộng tuyến (Multicollinearity) Độ chấp nhận của biến (Tolerances) và hệ số phóng đại phương sai (Variance inflation factor – VIF) được dùng để phát hiện hiện tượng đa cộng tuyến Quy tắc là khi VIF vượt quá 10 là dấu hiệu của đa cộng tuyến - Click Continue để trở lại hộp thoại Linear Regressions click Ok để thực hiện lệnh

- Mục tiêu 4: Từ những phân tích ở trên sử dụng phương pháp luận để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc phân bổ lại nguồn tài nguyên đất và điều hòa giá đất phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Cà Mau

Xi là các biến độc lập có ảnh hưởng đến giá đất

X1: Khoảng cách từ vị trí thửa đất đến trung tâm thành phố: biến số

này thể hiện sức hút của thành phố đối với khu vực khác Ngoài ra, theo nghiên cứu của nhà kinh tế học Von Thunen giá trị của thửa đất phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của nó (1) Do đó, khi khoảng các của thửa đất càng tiến về gần trung tâm thành phố thì giá đất càng có xu hướng tăng

X2: Khoảng cách từ vị trí thửa đất đến chợ, lập luận tương tự như

trên, khi khoảng cách từ thửa đất đến chợ càng gần thì giá đất càng cao

X3: Khoảng cách từ vị trí thửa đất đến trường học gần nhất, biến số

này có mối quan hệ với các biến số khoảng cách đến các trường học cụ thể là, trường mầm non, trường cấp 1, trường cấp 2, khoảng cách đến trường cấp 3 và trường cao đẳng Cũng giống như khoảng cách từ vị trí thửa đất đến trung tâm thành phố và đến chợ, khi khoảng cách từ vị trí thửa đất tọa lạc đến trường học càng gần khả năng giá đất tăng lên

X4: Tình trạng cung cấp điện, đây là biến số thể hiện được kết cấu hạ

tầng cơ bản của vị trí thửa đất tọa lạc Theo phương pháp so sánh giá trị trực tiếp của Hồ Thị Lam Trà thì những nơi có cơ sở hạ tầng tốt khi đó giá đất khu vực đó

có xu hướng cao hơn nơi khác (2) Do đó, giá đất sẽ có xu hướng tăng lên khi tình trạng cung cấp điện ổn định

X5: Khoảng cách từ vị trí thửa đất đến sân bay Tương tự như trên,

giá trị thửa đất phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của nó Tuy nhiên, khi khoảng cách thửa đất càng gần sân bay thì có xu hướng giảm dần

(2) Giáo trình Định Giá Đất (2005)

Bởi vì, khi khoảng cách thửa đất càng gần sân bay thì mức độ ô nhiễm tiếng ồn càng cao, điều đó không tốt cho sức khỏe của con người

X6: Thu nhập từ thửa đất, biến số thể hiện thu nhập của thửa đất

mang lại trong một năm, hay nói cách khác đấy là thặng dư của đất (địa tô), theo nghiên cứu của nhà kinh tế học Ricardo và các nhà kinh tế khác, khi thu nhập từ đất càng cao thì giá trị của thửa đất càng tăng lên

X7: Ô nhiễm tiếng ồn, đây là biến số thể hiện sự cảm nhận của người

dân về môi trường, theo lý thuyết định giá tài nguyên đất thì nơi có mức độ ô nhiễm tiếng ồn cao thì khả năng người dân có xu hướng không thích sống khu vực đó, vì ảnh hưởng đến sức khỏe con người, thang đo tương ứng với mức ô nhiễm tiếng ồn là (1 có ,0 không), cho nên mức độ ô nhiễm tiếng ồn càng ít thì giá của thửa càng cao

X8: Ô nhiễm không khí, tương tự ô nhiễm tiếng ồn người dân có xu

hướng thích sống những nơi có không khí trong sạch hơn, tương ứng với biến số này ta có thang bậc (1 có, 0 không), Do đó, mức ô nhiễm càng thấp thì giá trị càng cao

X9: Ô nhiễm nguồn nước, đây là biến số thể cảm nhận của ngừơi cho

thấy mức độ ảnh hưởng của ô nhiễm nguồn nước đến giá trị thửa đất tại khu vực

họ đang sống, tương ứng với biến số này ta cũng có thang bậc (1 có, 0 không),

Do đó, mức ô nhiễm càng thấp thì giá trị càng cao

X10: Chiều rộng mặt đường, biến số này mô tả đựơc chiều rộng của

các tuyến đường giao thông, một thửa đất nằm gần các đường giao thông lớn thì thuận tiện trong kinh doanh và vận chuyển hàng hóa khi đó giá trị của đất tăng lên

X11: Diện tích của thửa đất, đây là biến số thể hiện quy mô của đất,

một thửa đất có diện tích lớn nằm trên tuyến đường chính nhưng thiếu thiếu chiều ngang khi đó đôi khi giá trị của nó cũng không bằng mảnh đất nhỏ hơn nhưng đáp ứng được nhu cầu sử dụng Do đó, biến số này còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà tăng hay giảm giá trị

X12: Thực trạng của thửa đất, đây là biến số thể hiện thửa đất đã

được quy hoạch hay chưa quy hoạch, tương ứng với biến số này ta có thang bậc

(1 Đã quy hoạch, 0 không) Do đó, nếu mảnh đất nằm trong vị trí đã quy hoạch

thì giá trị cao hơn mảnh đất chưa quy hoạch

X13: Khoảng cách đến đường giao thông chính, đây là biến số thể

hiện vị trí thửa đất đến tuyến đường giao thông huyết mạch trong thành phố, khi

khoảng cách càng gần tuyến đường chính thì việc giao dịch buôn bán và đi lại

thuận tiện hơn Do đó, giá đất có xu hướng tăng lên khi thửa đất càng nằm gần

các tuyến đường giao thông chính

X14: Khoảng cách đến bến xe, đây là biến số thể hiện sức hút của

thành phố, khi khoảng càng gần bến xe thì giá đất có xu hướng tăng lên

X15: Khoảng cách đến bệnh viện, đây là biến số thể hiện kết cấu hạ

tầng hoàn chỉnh của thành phố, khi khoảng cách càng gần bệnh viện thì giá đất

có xu hướng tăng

X16: Khoảng cách đến đường điện, khi khoảng cách thửa đất gần

đường điện cao thế thì khi đó thuận lợi trong việc kinh doanh nhưng không an

toàn cho con người nên giá đất trong trường hợp này còn tùy thuộc vào mục đích

sử dụng mà tăng hay giảm

X17: Vận tốc chảy của nguồn nước máy, biến số này thể hiện kết cấu

hạ tầng hoàn chỉnh của thành phố tương ứng với biến số này ta có thang bậc (1.mạnh, 0 không mạnh) Do đó, giá đất có xu hướng tăng lên khi vận tốc chảy

của nguồn nước máy mạnh

CHƯƠNG 3 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH CÀ MAU VÀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI

THÀNH PHỐ CÀ MAU 3.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH CÀ MAU

3.1.1 Giới thiệu chung

- Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất tỉnh Cà Mau (TTPTQĐ) thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau được thành lập theo Luật Đất đai

2003 là đơn vị sự nghiệp nhà nước, tự cân đối kinh phí có tư cách pháp nhân theo qui định của pháp luật

- Địa chỉ trụ sở chính: Số 65 - 67, đường 1/5, phường 5, thành phố Cà Mau

- Giám đốc : Nguyễn Thành Vinh

- Điều tra, khảo sát, đo đạc thành lập bản đồ các tỷ lệ

- Khảo sát địa hình – lập bản đồ địa hình các tỷ lệ

- Xây dựng bản đồ hành chính cấp tỉnh, huyện, xã, bản đồ chuyên đề các lĩnh vực

- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện, xã

- Lập quy hoạch bảo vệ môi trường, lập báo cáo hiện trạng môi trường cấp tỉnh, huyện, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường các công trình dự

án, lập cam kết bảo vệ môi trường các cơ sở sản xuất kinh doanh

- Lập hồ sơ thủ tục cấp phép khai thác nước dưới đất, nước mặt

- Lập đề án để cấp phép xả nước thải vào nước mặt

- Thực hiện các dịch vụ tư vấn khác về lĩnh vực tài nguyên và môi trường

3.2 VỊ TRÍ ĐỊA LÝ TỈNH CÀ MAU

Thành phố Cà Mau là trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Cà Mau, tổng diện tích đất tự nhiên 24.929,12 ha chiếm 4,71 % diện tích trong toàn tỉnh Nằm cách Tp.Hồ Chí Minh 350 km và thành phố Cần Thơ 180 km về phía Bắc Ranh giới hành chính và tọa độ địa lý của Thành phố như sau:

- Tọa độ địa lý:

+ Kinh độ: Từ 10505’16” đến 105016’28” độ kinh Đông;

+ Vĩ độ: Từ 904’29” đến 9017’28” độ vĩ Bắc

- Giáp ranh với các huyện như sau:

+ Phía Đông giáp huyện Giá Rai - Tỉnh Bạc Liêu;

+ Phía Tây giáp huyện Trần Văn Thời và huyện Cái Nước;

+ Phía Nam giáp huyện Đầm Dơi;

+ Phía Bắc giáp huyện Thới Bình

Vị trí của thành phố Cà Mau nói riêng và của tỉnh nói chung có điều kiện giao lưu kinh tế với các tỉnh Đông Nam Bộ, Đồng Bằng Sông Cửu Long Với sức hút của thành phố, các trung tâm kinh tế phát triển, tạo điều kiện cho thành phố tiếp thu tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy các ngành kinh tế xã hội của tỉnh phát triển như công nghiệp, thương mại, du lịch dịch vụ

3.3 ĐẶT ĐIỂM CÁC NGUỒN TÀI NGUYÊN

3.3.1 Tài nguyên nước

Thành phố Cà Mau có 3 dạng nước phục vụ sinh hoạt và sản xuất, bao gồm: nước mặt (nước sông rạch, ao hồ) nước ngầm và nước mưa nhưng phần lớn nước sử dụng là nguồn nước ngầm

 Nước sông rạch:Nằm trong vùng bán đảo Cà Mau, cũng như các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, Cà Mau có hệ thống sông rạch dày đặc từ khu vực ngoại thành đến đô thị

Bảng 2: HỆ THỐNG SÔNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CÀ MAU

Hệ thống sông Địa điểm Dài (m) Giới hạn

Thủ - Cửa Gành Hào)

Rạch Cái Su - Cây Dương Hoà Tân 11.700 Sông Gành Hào -

Kênh Long Thành

Kênh xáng Cà Mau - Bạc Liêu Định Bình,

Sông Gành Hào - Kênh Cà Mau-BL (cống Cây Dương) Kênh Quản lộ Phụng Hiệp

An Xuyên, Tân Thành, phường 4, 5

14.200

Giáp ranh Bạc Liêu - Sông Gành Hào (ngã

3 Chùa Bà)

(Nguồn: Cục thống kê Tỉnh Cà Mau)

Ngoài ra, thành phố Cà Mau còn có các kênh, rạch cấp I, II, III với số lượng, chiều dài như sau:

Bảng 3: SỐ LƯỢNG KÊNH CẤP I, II, III TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH

Cà Mau có 07 cống lớn: Cống Cái Su, cống Tắc Vân, cống Cà Mau, cống Giồng Kè, cống Hoà Thành, cống Cái Ngang và cống Bảy Tháo

 Nước ngầm: Nước ngầm tại thành phố Cà Mau bao gồm tầng I độ sâu

36,6-45m, tầng II độ sâu 96,5-101,5m, tầng III độ sâu 186-213m, tầng IV độ sâu 243,5-208,5m và tầng V độ sâu 300-341m) Nước ngầm là nguồn chính phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của thành phố Cà Mau, trữ lượng khai thác cung cấp cho dân đô thị khoảng 25.000m3/ngày tương đương 750.000m3/tháng, chủ yếu khai thác ở tầng III, IV, V với độ sâu từ 240 - 260m, các xã ngoại thành chủ yếu

khai thác tầng II, tầng III với độ sâu 83 - 180m

(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Cà Mau)

Diện tích đất đai thành phố Cà Mau có 2 nhóm chính:

 Nhóm đất mặn: Đất mặn của thành phố Cà Mau thuộc nhóm đất mặn ít:

15.199 ha, chiếm 62,02% diện tích tự nhiên của thành phố và 7,28% diện tích

nhóm đất mặn của tỉnh, là loại đất có độ phì khá cao, độ độc thấp, nền đất khá ổn định, được phân bố ở địa hình trung bình đến hơi gò

 Nhóm đất phèn: Nhóm đất phèn có diện tích 8.523 ha chiếm 34,78%

tổng diện tích tự nhiên của thành phố và 3,13% diện tích đất phèn của toàn tỉnh, bao gồm phèn hoạt động 6,32% và phèn tiềm tàng chiếm 28,46%, trong đó đất phèn tiềm tàng sâu mặn nặng 2.915 ha, đất phèn tiềm tàng nông, mặn trung bình

738 ha, đất phèn tiềm tàng sâu, mặn trung bình 886 ha, phèn tiềm tàng sâu, mặn

ít 2.435 ha

3.4 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ CÁC NGÀNH

Trong những năm qua, kinh tế thành phố Cà Mau luôn giữ vững tốc độ tăng trưởng khá cao (tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 14,08% năm), cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng: tăng dần tỷ trọng thương mại dịch vụ, giảm tỷ

trọng nông nghiệp - thuỷ sản Các lĩnh vực kinh tế quan trọng phát triển nhanh:

(Nguồn: cục thống kê tỉnh Cà Mau)

Hình 1: BIỂU ĐỒ CƠ CẤU KINH TẾ THÀNH PHỐ CÀ MAU NĂM 2010

Qua hình 1 ta thấy rằng tốc độ phát triển của ngành công nghiệp – xây dựng đang tăng chiếm 47,02% trong tổng cơ cấu kinh tế của Thành phố, tiếp đến là ngành thương mại – dịch vụ chiếm 46,34%, trong khi đó ngành nông nghiệp – thủy sản chỉ chiếm 6,64% trong tổng cơ cấu kinh tế của thành phố, điều đó cho thấy được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang các ngành công nghiệp và dich vụ đạt được hiệu quả đáng kể Ngoài ra, trong năm 2010 thu nhập bình quân đầu người (giá cố định 1994) 23,27 triệu đồng/năm, tương đương 2.326 USD Sản

Công nghiệp – xây

lượng lương thực đạt 33.000 tấn, sản lượng thủy hải sản năm 2010 đạt 10.500 tấn (trong đó: sản lượng tôm đạt 5.100 tấn)

3.4.1 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế

Trong thời gian qua, nền kinh tế của thành phố đã có sự chuyển dịch về cơ cấu ngành kinh tế, cơ cấu thành phần kinh tế và cơ cấu lao động theo hướng tăng dần tỷ trọng khu vực công nghiệp - xây dựng và dịch vụ

Bảng 5: CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THÀNH PHỐ CÀ MAU

2008 - 2010

(đvt:%)

Lĩnh vực Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010

(Nguồn: cục thống kê tỉnh Cà Mau)

Qua bảng số liệu trên ta thấy rằng trong năm 2010 tỷ trọng khu vực nông nghiệp - thuỷ sản trong tổng cơ cấu nền kinh tế đã giảm đều qua các năm (cụ thể năm 2008 chiếm 7,86% năm 2009 chiếm 7,35% và năm 2010 chỉ còn 6,64%) Bên cạnh đó, tỷ trọng khu vực công nghiệp - xây dựng tuy có giảm nhưng không nhiều vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu kinh tế (cụ thể chiếm 49,62% năm

2008, 47,69 % năm 2009 và 47,02% năm 2010) Đặc biệt, tỷ trọng các ngành khu vực thương mại - dịch vụ tăng khá nhanh từ 42,52% năm 2008; 44,96 % năm 2009 và tăng lên 46,34% năm 2010 Qua đó cho thấy được năm 2010 Thành phố đã đạt được những thành tựu đáng kể trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần nâng Thành phố Cà Mau từ đô thị loại III thành đô thị loại II

Như vậy, giai đoạn 2008 - 2010 sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ các ngành khu vực I đã giảm tương đối thay vào đó là các hoạt động thương mại - dịch vụ tăng nhanh chóng Do đó, các ngành thương mại – dịch vụ ngày càng giữ

vị trí quan trọng trong nền kinh tế của thành phố

3.4.2 Thực trạng phát triển kinh tế

3.4.2.1 Khu vực kinh tế thủy sản

Trong những năm gần đây thành phố Cà Mau đang đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu kinh tế chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả sang đất nuôi tôm bước đầu đạt được hiệu quả, cụ thể như sau:

(đvt: tấn)

0 2,000

Qua hình trên ta thấy rằng sản lượng thủy sản từ năm 2005 đến 2008 tương đối

ổn định cụ thể là ( năm 2005 đạt 5.474, năm 2006 đạt 5.580 tấn, năm 2007 đạt 5.749 tấn năm 2008 đạt 6.320 tấn), nguyên nhân của sự ổn định này là do diện tích mặt nước nuôi trồng thuỷ sản năm 2005 là 12.727 ha và diện tích tương đối ổn định đến năm

2008, nhưng đến năm 2009 thì sản lượng tăng mạnh cụ thể là sản lượng thuỷ sản năm 2009 đạt 7.275 tấn và năm 2010 đạt 10.500 tấn Trong đó chủ yếu là tôm nuôi, năm 2005 sản lượng tôm nuôi đạt 3.740 tấn đến năm 2010 đạt 5.100 tấn

5.474 5.580 5.740 6.320

7.275

10.500 12.000