Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, nên việc thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Ng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Khoa Quản lý Tài nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu

đề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Vinh, Phòng Thống kê, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, các phòng ban và nhân dân các Phường (xã) trong thành phố, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý 8

1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.2.1 Giá đất 11

1.2.2 Các phương pháp định giá đất 12

1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu 13

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất 14

1.2.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 15

1.2.6 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 16

1.2.7 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 18

1.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 19

1.3.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 19

1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23

1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Nghệ An 26

1.4 Quy trình đấu giá đất ở Nghệ An 30

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 31

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 31

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1 Đánh giá quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh 31

2.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 32

2.3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 32

2.3.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về đấu giá quyền sử dụng đất 32

2.3.5 Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 32

2.4.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 33

2.4.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 34

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Đánh giá quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh 35

3.1.1 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh 35

3.1.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An so với quy trình theo pháp luật Đất đai quy định 43

3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh 44

3.2.1 Khái quát các dự án nghiên cứu 44

3.2.2 Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khối 8, phường Trung Đô 44

3.2.3 Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên 50

3.2.4 Dự án 3: Đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại khu quy hoạch Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 56

3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án ở thành phố Vinh 61

3.3.1 Hiệu quả kinh tế 61

3.3.2 Hiệu quả xã hội 63

3.3.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai 65

3.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người tham gia về đấu giá quyền sử dụng đất 66

3.4.1 Đối với cán bộ 67

3.4.2 Đối với người dân tham gia đấu giá 68

3.5 Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 70

3.5.1 Khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Vinh 70

3.5.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

1 Kết luận 74

2 Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 78

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Khái quát đặc điểm các dự án 44

Bảng 3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch đất ở khối 8, phường Trung Đô 48

Bảng 3.3 Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng vùng quy hoạch đất ở khối 8, phường Trung Đô 49

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên 54

Bảng 3.5 Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên 57

Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 59

Bảng 3.7 Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 60

Bảng 3.8 Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 62

Bảng 3.9 Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất 67

Bảng 3.10 Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất 68

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại Khối 8,

Phường Trung Đô 46 Hình 3.2 Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại tại khu

quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên 52 Hình 3.3 Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở ở khu quy hoạch

Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay [3]

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng [3]

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở

hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa [3]

Với vị trí là trung tâm khu vực Bắc miền trung nên thành phố Vinh có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với

quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất Các dự án quy hoạch khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp nhằm đáp ứng hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu

tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của thành phố theo hướng ngày càng văn minh, hiện đại Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

Vì vậy, cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố để

từ đó đề xuất, bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả nhất Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, nên việc thực hiện

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” là cần thiết

- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số

dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về đấu giá quyền sử dụng đất

- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn tới

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức

và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn

- Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả

công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất

có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vinh Tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở cho nhân dân, đảm bảo tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản

* Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,

kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta Tại Điều 5 Luật Đất đai 2014 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [3]

* Bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản" Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn

liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định"[2]

* Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS [3]

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS [3]

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn

thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

* Thị trường quyền sử dụng đất

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp [3]

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở [3]

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và

công trình công cộng Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản [3]

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay

"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn

có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa

hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới

- Ðịnh giá đất: Ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa nguời mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hon giá trị thị trường của tài sản [3]

1.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật tổ chức HÐND, UBND các cấp năm 2005 và năm 2013;

- Luật Đất Đai năm 2013;

- Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản

- Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về bán đấu giá tài sản về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007

về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản

lý lâm sản;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QÐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tuớng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất dể giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ngày 13/1/2017 của UBND tỉnh Nghệ An về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ An về việc Ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

b Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

* Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự gồm:

- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất

Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước Theo quy định của Bộ

Luật Dân sự năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và

điều 106), những chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông

qua hình thức bán đấu giá Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp QSDĐ nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá QSDĐ không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối

quan hệ giữa những người đó với nhau (ví dụ như người nhận thế chấp QSDĐ

có quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)

Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá QSDĐ Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có

thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên Ở nước ta hiện nay, người bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản

(Thuộc Sở Tư pháp) hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử

dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND Trong một số trường hợp người BĐG quyền sử dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ

Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản Họ có thể là một trong những người mua QSDĐ trong tương lai

Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Trong phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được QSDĐ

Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ

- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất: + Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng

+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên hướng tới trong quá trình giao dịch Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSDĐ bao gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp đồng) như đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải có trong hợp đồng như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp…

- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối

- Hình thức của hợp đồng mua bán QSDĐ bán đấu giá bắt buộc phải được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có QSDĐ

* Bộ Luật Dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Điều 456 về “Bán đấu giá tài sản” Điều luật này không quy định thế nào là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình thức vốn “sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản chung: là phải có

sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

và pháp luật có quy định khác

- Điều 457 về “Thông báo bất động sản, tài sản” Trong Điều luật này quy định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá Việc thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy ngày đối với động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải

có sự thông báo công khai về tài sản bán đấu giá

1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Giá đất

Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ

sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai

(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa

người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất [3]

1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá [21]

- Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất

tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của

loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [21]

- Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) [21]

- Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản [21]

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất [21]

1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 [3] như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; + Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,

kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận

lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai

trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi

trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ:

các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)) Tóm lại, vị trí của khu đất

có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất [23]

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục

đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục

đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của

vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó [23]

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ

tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang

bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch

vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại,

văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên [23]

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố

có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn

1.2.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản

với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá [22]

Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất

do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá

1.2.6 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai (2013) [3] nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện

trong bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước

thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu

đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất

và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có

dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so

bì dẫn tới khiếu kiện

Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường

công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về

quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng

sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất

bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị

bỏ hoang

1.2.7 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Ðất đai dùng vào các mục dích khác nhau thì khả nang sinh lợi khác nhau, khả nang sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất;

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng;

- Ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ;

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

1.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế Các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc [24]

1.3.1.2 Trung Quốc

Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu

tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 8 ngày 5 tháng 7 năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995 Theo quy định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử dụng trong một số năm nhất định Việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của

người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ” Việc xuất nhượng quyền

sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch

và bước đi của UBND cấp huyện Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của

mình [24]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định

cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể [24]

Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất

nhượng quyền sử dụng đất; nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không đưa bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc

do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm

Tư vấn và Định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC), đây là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: định giá bất động sản; định giá tài sản; Tư vấn về đất xây dựng; Văn phòng thương mại về bất động sản; Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản; Nghiên cứu thị trường bất động sản [24]

nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối

ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” là kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký, được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này Cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân

Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị đã làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần [24]

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy

hạ tầng" còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 41%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2) và (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích

tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5) và (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất

đô thị tăng lên [22] [24]

1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

Là thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là

700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng Để

sử dụng nguồn thu đó, thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất [13]

Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TPHCM trong năm 2012 Tổng số thu ngân sách 148.909 tỉ đồng chỉ có thu từ nguồn tiền sử dụng đất đạt 218,08%

Để các quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 23/2010/TT-BTP của Bộ Tư pháp được thực hiện một cách thống nhất, nâng cao hiệu quả hoạt động, đồng thời tăng cường công tác quản

lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố chỉ thị Số: 18/2011/CT-UBND về việc triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

làm cơ sở cho các địa phương xây dựng quy chế phù hợp và đạt hiệu quả cao

nhất [24]

1.3.2.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Cũng là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất [12]

Đây cũng là địa phương sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhất trong cả nước, qua kết quả thu được từ dự án Trung tâm Thương mại

- Dịch vụ, UBND thành phố Đà Nẵng đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mô hình đấu giá

Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố

Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp,và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND TP Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do

Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố

Đà Nẵng triển khai bên cạnh những thuận lợi còn gặp nhiều khó khăn, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, tỉ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường

bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách nhà nước có hiệu quả

Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số Nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi Trách nhiệm thuộc UBND thành phố, Văn phòng UBND thành phố, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Trung tâm giao dịch bất động sản thành phố [12]

1.3.2.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, năm 2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UB ngày 14/09/2011 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền

tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất [22]

Dự án được thực hiện theo chủ trương của Chính phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất, hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng Kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung

Năm 2003, thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với 6 dự án đến hết năm 2005 Năm 2010, Hà Nội đã tổ

chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng

Vì vậy đã giải quyết được một nguồn ngân sách lớn cho thành phố trong quá trình thực hiện các công trình trọng điểm như Cầu Thanh Trì, dự án đường 5 kéo dài Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cho lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương đồng thời có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai Vì vậy, tìm hiểu giá đất giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết và quan trọng [22]

Theo kế hoạch, năm 2013 trên địa bàn Hà Nội có 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đất nghiên cứu lập dự án là 238,5ha, dự kiến thu về khoảng 2.000 tỷ đồng cho ngân sách Song đến nay, theo thống kê của Sở KH-ĐT, 9 tháng năm 2013, công tác đấu giá QSD đất toàn thành phố mới đạt 38,6% kế hoạch với số tiền thu về là 772,4 tỷ đồng

Theo thống kê, đến hết tháng 3/2014, Hà Nội mới có 6/19 quận, huyện, thị xã có dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 2,85 ha, thu

543 tỷ đồng Trong khi quỹ đất có thể tổ chức đấu giá tới 42,6 ha, tại 34 dự án với tổng số tiền thu từ đấu giá đất năm 2014 dự kiến vào khoảng 1.500 tỷ đồng [24]

1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Nghệ An

Trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng trên địa bàn tỉnh Nghệ An luôn được sự quan tâm chỉ đạo của HĐND và UBND tỉnh Để triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

và các văn bản có liên quan, HĐND và UBND tỉnh đã ban hành kịp thời các văn bản để triển khai thực hiện Trên cơ sở các văn bản quy định UBND tỉnh

đã chỉ đạo các cấp, các ngành tổ chức quán triệt văn bản và tổ chức thực hiện nghiêm túc các quy định tạo sự thống nhất trong quản lý của Nhà nước đối

với các hoạt động bán đấu giá tài sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của

cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh [19]

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 08 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (trong đó 01 Trung tâm bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp và 07 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản), 19 đấu giá viên (trong đó có 11 đấu giá viên đang hoạt động tại các tổ chức bán đấu giá tài sản) Trong giai đoạn 2014-2016, các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất và UBND thực hiện việc giao đất, thu vào ngân sách của tỉnh 6.409.373.000.000 đồng [19]

Nhìn chung, các tổ chức bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đã thực hiện các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan, cơ bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, đảm bảo thực hiện tốt công tác xã hội hóa hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh, góp phần tích cực trong thực hiện tốt các giao dịch của tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh

tế của tỉnh Hoạt động bán đấu giá tài sản trong những năm qua đã có chuyển biến tích cực và đạt được một số kết quả nhất định, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương, đóng góp vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Việc triển khai thi hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ của các ngành, các cấp ở địa phương Chủ trương xã hội hóa tiếp tục được đẩy mạnh và vai trò quản lý của nhà nước đối với tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản tiếp tục được tăng cường [19]

Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động bán đấu giá tài sản vẫn còn một số tồn tại, hạn chế do công tác tuyên truyền thực hiện chưa thường xuyên dẫn tới số người nắm thông tin để tham gia đấu giá ít Trong khi đó, quá trình chuyển nhượng, mua bán đấu giá đất liên quan đến chính quyền cơ sở nên khi

chuyển đấu giá đất cho các doanh nghiệp thực hiện, tâm lý người dân chưa thực sự tin tưởng cho nên không tham gia đấu giá

Sự phân bổ đấu giá viên, tổ chức bán đấu giá tài sản không đồng đều giữa các vùng, miền Trên địa bàn tỉnh, đội ngũ đấu giá viên và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đang tập trung trên địa bàn thành phố Vinh, trên địa bàn tỉnh vẫn còn một số địa phương chưa thực hiện việc ký kết hợp đồng bán đấu giá với các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để bán tài sản (như Quế Phong, Quỳ Châu, Tương Dương, Kỳ Sơn, Con Cuông) [19]

Trong khi đó pháp luật về bán đấu giá tài sản hiện hành chưa đồng bộ, chưa thống nhất, còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản Hiện nay hoạt động bán đấu giá tài sản đang được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau Ngày 04/04/2015 Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC về hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất dẫn tới việc một số nội dung của Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh về ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ

An không còn phù hợp do một số quy định mới như:

Quỹ đất được sử dụng để đấu giá theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP được bổ sung thêm; Việc thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt, ngoài các trường hợp được quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, theo quy định mới thì được thành lập tại các xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60

km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức

có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật [19]

Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất còn có sự chồng chéo: Thực hiện theo quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTC thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm tại điều 5 Thông tư 48/2012/TT-BTC do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định; căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm tới Sở Tài chính (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài chính quyết định) hoặc Phòng Tài chính - Kế hoạch (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định) Với quy định trên thì cơ quan tài chính sẽ có trách nhiệm xác định giá khởi điểm trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định

Theo quy định của Điều 9 Thông tư liên tịch BTP thì: “Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt…Căn cứ hồ

14/2015/TTLT-BTNMT-sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá”

Với quy định chồng chéo này thì việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương Mặt khác, ngày 08/6/2015, Bộ Tài chính vừa ban hành Văn bản số 7519/BTC-QLCS về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đã nêu rõ: Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền

sử dụng đất khi Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thực hiện thống nhất theo Thông tư số 02/2015/TT-BTC

Như vậy, có thể nói đến thời điểm này, các hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất chưa đồng bộ nên việc áp dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó thực hiện

Hiện nay, thể chế pháp lý chưa tạo nên chính sách thống nhất, đồng bộ

để phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên nghiệp Các quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP mới thể hiện một bước chuyên nghiệp hóa đội ngũ đấu giá viên, hiệu lực còn thấp vì chỉ ở tầm Nghị định trong khi các quy định khác liên quan đều được điều chỉnh bởi các Luật, Pháp lệnh Thiếu văn bản có hiệu lực pháp lý cao ở tầm luật để điều chỉnh thống nhất hoạt động bán đấu giá Vì vậy, hiện tại chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ để phát triển đội ngũ đấu giá viên theo yêu cầu của xã hội [20]

1.4 Quy trình đấu giá đất ở Nghệ An

Quy trình đấu giá đất ở Nghệ An hiện nay tuân theo Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ An về về ban hành quy chế bán đấu giá tài sản và Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ngày 13/1/2017 của UBND tỉnh Nghệ An về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Quy trình đấu giá trên địa bàn tỉnh Nghệ An được tiến hành như sau:

Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá QSDĐ

Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá đất quy định của UBND tỉnh Bước 3: Công bố công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá QSDĐ

trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 3 lần)

Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ (thời gian đăng ký là

30 ngày)

Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai

Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ

Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người

trúng đấu giá