Pháp luật đăng ký bất động sản của việt nam và nhật bản một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật việt nam

Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM

VÀ NHẬT BẢN – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ

MÃ SỐ: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐINH TRUNG TỤNG

HÀ NỘI - 2010

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Khái niệm chung về đăng ký bất động sản 6 1.2 Vai trò của đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM VÀ NHẬT BẢN 19 2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản 19 2.2 Nhận xét, đánh giá chung về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam và Nhật Bản 58

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ THAM KHẢO PHÁP LUẬT NHẬT BẢN 63

3.1 Yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 63 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản 64 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản 67

KẾT LUẬN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản

a) Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có những cố gắng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản Tuy nhiên, pháp luật về đăng ký bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập như:

- Chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký bất động sản

- Nhiều quy định tại các văn bản luật nêu trên xung đột, chồng chéo với nhau dẫn đến những khó khăn, phiền toái không chỉ cho người dân mà còn cho cả các cơ quan thực thi pháp luật

- Pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đồng bộ, còn thiếu một số quy định cần thiết về quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất

là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận và một số quyền khác về bất động sản đã được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát triển rừng, BLDS 2005, nhưng chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký

b) Thực tiễn thời gian vừa qua, đăng ký bất động sản cũng là vấn đề được

dư luận quan tâm, là vấn đề mang tính thời sự bởi những khúc mắc trong quá trình áp dụng, thực thi pháp luật về đăng ký nhà, đất, cũng như yêu cầu xây dựng

và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch Trên các phương tiện thông tin đại chúng đã có rất nhiều bài viết, phỏng vấn, phóng sự liên quan

đến chuyện “giấy xanh, giấy đỏ, giấy hồng”, chuyện người dân gặp phải những

rắc rối khi đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; chuyện tranh chấp giữa những người thân trong cùng một gia đình khi đất sổ đỏ mang tên cha, nhà do con đầu tư xây nên giấy hồng mang tên con, cha và con mỗi người mang một sổ đi thế chấp ngân hàng Người dân chới với không biết sổ nào có giá trị hơn sổ nào Tất cả những vướng mắc

nêu trên đều bắt nguồn từ sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản

Từ thực tiễn như vậy, để giải quyết những vướng mắc như báo chí đã nêu, với quan điểm cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng

ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản, dự án Luật Đăng ký bất động sản được đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XI (2002-2007), Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XII (2007-2011) Tuy nhiên, trong hai năm 2005 và 2008, dự án Luật Đăng ký bất động sản mặc dù đã hai lần được Chính phủ thông qua và trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội nhưng cho đến thời điểm này, Quốc hội vẫn chưa cho ý kiến đối với

dự án luật này

Nguyên nhân của tình trạng này đó là do khi xây dựng luật, một mặt chúng ta thiếu một nền tảng lý luận vững chắc và thống nhất về đăng ký bất động sản, đặc biệt là trong pháp luật thực định nên có nhiều luồng ý kiến khác nhau liên quan đến việc xây dựng dự án luật Mặt khác, trong quá trình soạn thảo luật còn phát sinh không ít vấn đề gây tranh luận như đối tượng, phạm vi đăng ký, giá trị pháp lý của việc đăng ký, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, v.v… Do đó, đến thời điểm hiện nay, Luật này vẫn chưa được thông qua

c) Trên thế giới, đa số các quốc gia như Nhật Bản, Hà Quốc, Đức, Nga, Pháp đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài Nhật Bản ban hành Luật Đăng ký bất động sản năm 1899 (Luật số 24 ngày 24/2/1899); Hàn Quốc ban hành Luật Đăng ký bất động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày 1/1/1960) Hai văn bản này đều đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần Pháp ban hành Nghị định về cơ chế công bố các giao dịch về bất động sản năm 1955 (Nghị định ngày 4/1/1955) Cộng hòa Liên bang Đức ban hành Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày 24/03/1897) và sửa đổi, bổ sung năm 2004 (ngày 9/12/2004) Các quốc gia nêu trên đều đã ban hành một đạo luật thống nhất về đăng ký bất động sản đồng thời xây dựng được một hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, hiện đại và hiệu quả

Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam và quốc tế như vậy, việc nghiên cứu đưa ra bức tranh toàn cảnh về pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định của pháp luật hiện hành với

pháp luật đăng ký bất động sản của một quốc gia tiêu biểu là cần thiết Đây là

cơ sở để thấy được những nét tương đồng và khác biệt trong tư duy pháp lý cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và thế giới, tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, qua đó nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam Với suy

nghĩ nêu trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản của

Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam” làm

luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thời gian vừa qua, đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, đó là:

a- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” – luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học Việt- Pháp khoá I, 1998-2001)

b- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Tú (cao học Luật ĐHQG Hà Nội năm 2007)

c- “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự- Thực trạng và phương hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (cao hoc Luật Hà Nội năm 2008)

Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn của việc cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản

Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt Nam cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký Tuy nhiên đến nay, chưa có

đề tài nghiên cứu nào theo hướng phân tích, so sánh pháp luật của Việt Nam

và pháp luật quốc tế dưới góc độ so sánh

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Vấn đề đăng ký bất động sản chịu sự điều chỉnh của một hệ thống các quy định pháp luật, bao gồm các quy định về thủ tục hành chính, tổ chức bộ máy, thuế, tố tụng, … nhưng nền tảng là các quy định pháp luật dân sự Trong các quy

định pháp luật dân sự lại được chia thành những quy định của luật dân sự chung

và những quy định mang tính chuyên ngành Do vậy, trong khuôn khổ của Luận văn thạc sỹ, học viên tập trung nghiên cứu, phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản trong BLDS 2005 và các luật chuyên ngành của Việt Nam cũng như các quy định về đăng ký bất động sản trong Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản nhằm tìm ra những nét tương đồng cũng như điểm khác biệt, lý giải sự tương đồng, khác biệt đó Trên cơ sở đó, đề xuất những ý kiến tiếp thu, vận dụng kinh nghiệm xây dựng pháp luật Nhật Bản trong quá trình hoàn thiện quy định pháp luật dân sự về đăng ký bất động sản của Việt Nam, đảm bảo phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lê nin

Đề tài cũng được nghiên cứu dưới góc độ luật so sánh: tức là phương pháp phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của Việt Nam

và các quy định về đăng ký bất động sản của Nhật Bản để thấy những điểm tương đồng cũng như khác biệt giữa hai hệ thống pháp luật khi quy định về cùng một vấn đề

Việc sử dụng phương pháp so sánh luật trong việc nghiên cứu đề tài giúp cho người nghiên cứu có cái nhìn toàn diện cũng như qua đó đưa ra bức tranh toàn cảnh về đăng ký bất động sản của pháp luật nước mình và pháp luật trên thế giới; thông qua so sánh luật nhằm mục tiêu tìm giải pháp cải cách pháp luật quốc gia cũng như trên cơ sở tham khảo pháp luật nước ngoài nhằm hài hoà hoá pháp luật và nhất thể hoá pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm r cơ sở khoa học, l ý luận

và thực tiễn của những quy định về đăng ký bất động sản trong pháp luật Việt Nam, bao gồm các quy định trong luật dân sự chung và các quy định trong luật chuyên ngành, trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản trong luật dân sự và luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản

Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định như sau:

a) Thứ nhất, làm r cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản để

có căn cứ xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật

b) Thứ hai, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam trên cơ sở so sánh với các quy định về đăng ký bất động sản trong

pháp luật Nhật Bản nhằm làm r những ưu điểm và thành công, những nhược điểm và hạn chế của chế định hiện hành

c) Thứ ba, trên cơ sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng

và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta

6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Đây là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu tập trung, chuyên sâu các quy định pháp luật dân sự và luật chuyên ngành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên cơ sở phân tích, so sánh với pháp luật nước ngoài Luận văn đi sâu phân tích quy định hiện hành của cả hai hệ thống pháp luật theo từng chế định như: đối tượng bất động sản phải đăng ký, nội dung đăng ký bất động sản, giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản, mô hình cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản…, từ đó chỉ ra những điểm tương đồng, khác biệt, những bất cập, vướng mắc của pháp luật hiện hành cần phải sửa đổi, hoàn thiện Đây chính là đóng góp lớn nhất của Luận văn

7 Cơ cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn gồm: lời mở đầu, ba chương và kết luận

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản

Chương 2 Thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam

và Nhật Bản

Chương 3 Phương hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng

ký bất động sản của Việt Nam trên cơ sở tham khảo pháp luật Nhật Bản

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm chung về đăng ký bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản trong khoa học pháp lý mang một ý nghĩa thực tiễn hết sức to lớn Mặc dù cùng là tài sản nhưng do tính chất, đặc điểm và phương cách sử dụng khác nhau nên việc phân loại tạo ra một cơ chế điều chỉnh và quản lý thích hợp cho từng loại tài sản Từ đó, việc xác lập và thực hiện các quyền của các chủ thể đối với mỗi loại tài sản cũng khác nhau

Đối với tài sản, có thể tiếp cận theo hướng là một vật hoặc là một quyền Theo quan niệm truyền thống, nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là

“quyền”, thì có quyền đối vật và quyền đối nhân Quyền đối vật là quyền của chủ thể đối với một vật, bằng hành vi của mình trực tiếp tác động lên vật đó mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác Quyền đối nhân là quyền của một chủ thể đối với các chủ thể khác (quyền được thực hiện chống lại một người) Chủ thể có quyền đối nhân muốn thoả mãn quyền của mình phải thông qua hành vi của chủ thể khác Điều BLDS Nhật Bản quy định 10 loại vật quyền bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền thuê sử dụng mặt đất, quyền nuôi trồng, quyền địa dịch, quyền cộng đồng, quyền chiếm dụng (đất), quyền

ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp BLDS Cộng hoà Pháp quy định các quyền: quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền phụ thiêm đối với bất động sản, quyền thu hoa lợi, quyền sử dụng, quyền cư dụng, dịch quyền (quyền địa dịch) Tuy nhiên, quyền sở hữu vẫn là một quyền tài sản quan trọng nhất

và luôn được xem xét đến trước tiên Theo Điều 544 BLDS Cộng hoà Pháp, khái niệm quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, hưởng thụ và định đoạt tài sản Trong khi đó, pháp luật dân sự Nhật Bản quan niệm quyền sở hữu là

quyền kiểm soát đầy đủ nhất đối với vật Thuật ngữ “kiểm soát” mang tính

trừu tượng, được phân biệt với kiểm soát thực tế đối với vật Điều 206 BLDS Nhật Bản quy định nội dung quyền sở hữu bao gồm quyền tự do sử dụng, thu lợi nhuận và định đoạt với giới hạn do pháp luật quy định Tuy quyền sở hữu

là một quyền tài sản cơ bản và quan trọng nhất (Điều 29 Hiến pháp Nhật Bản)

nhưng nhằm bảo vệ sự ổn định chung cũng như lợi ích công cộng, quyền sở

hữu không hoàn toàn tuyệt đối và tự do mà phải “trong phạm vi luật định”

Nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là “vật”, thì có tài sản hữu hình và tài sản vô hình, phụ thuộc việc có thể nhận biết được tài sản đó bằng các giác quan hay không Trong tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân chia thành động sản và bất động sản Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là

sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất Cơ sở cho sự phân loại này chủ yếu dựa vào một số tiêu chí như tính chất không di, dời được của tài sản; mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản

Về phân loại tài sản, pháp luật Pháp coi sự phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cơ bản và chủ yếu Điều 516 BLDS Cộng hoà Pháp

quy định “Tất cả mọi tài sản đều là động sản hoặc bất động sản.” Theo

BLDS Pháp thì có ba cơ sở chính để phân loại tài sản Đó là tính chất, mục đích sử dụng và đối tƣợng gắn liền với tài sản (Đ517) Dựa vào ba cơ sở

này, pháp luật quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động

sản Điều 520 BLDS Cộng hoà Pháp năm 1804 quy định “mùa màng chưa

gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản, các loại hạt đã gặt và trái cây đã hái, dù chưa được đem đi, được coi là động sản” BLDS Nhật Bản cũng phân

chia tài sản thành động sản và bất động sản Căn cứ phân loại tài sản ở Nhật

Bản là tính chất không di dời và giá trị kinh tế của tài sản Pháp luật Nhật

Bản quan niệm rằng bất động sản có vị trí cố định (không di dời) và giá trị kinh tế nói chung cao hơn động sản Do đó, sự quản lý của nhà nước cũng như các quyền đối với bất động sản được quy định khá chặt chẽ Bất động sản được pháp luật bảo vệ như nền tảng của cuộc sống gia đình (Điều 86, khoản 1 Điều 12 BLDS Nhật Bản)

Điều 130 của BLDS Liên bang Nga đưa ra khái niệm về bất động sản theo kiểu liệt kê như khái niệm về bất động sản trong BLDS của nhiều nước,

đồng thời đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà

dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, theo quy

định trong BLDS của Liên bang Nga thì những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định r những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định “động sản là những tài

sản không phải là bất động sản” Phương pháp này tỏ r sự ưu việt của mình

vì tính bao quát và ngắn gọn Điều 174 BLDS 2005 quy định:"bất động sản là

các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" Pháp luật Việt

Nam không đưa ra một định nghĩa làm r đặc tính bất động sản mà quy định theo hướng liệt kê Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là

“gắn liền với đất đai” Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt

bất động sản với động sản Ngoài đất đai, thì “các tài sản khác gắn liền với

đất đai” cũng được coi là bất động sản, ví dụ như cây trồng trên đất đai Việc

quy định như vậy làm mở rộng hơn nữa phạm vi tài sản được coi là bất động sản, tránh việc liệt kê một cách quá tỉ mỉ, máy móc các tài sản là bất động sản Mặt khác, việc quy định mở như vậy giúp cho pháp luật luôn thích ứng được với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống xã hội, làm cho các quy định của pháp luật không phải là rào cản trong các quan hệ dân sự ngày càng đa dạng, phức tạp Hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất

đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự

Theo Điều 163 BLDS 2005 thì “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản” Bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu

chúng gắn liền với đất đai Bất động sản là vật bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, các vật gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các vật khác gắn liền với đất Trong pháp luật hiện hành chưa giải thích thuật ngữ

“gắn liền với đất đai”, do đó, còn có cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền

với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản Ví dụ như các căn nhà tạm, túp lều, cầu tạm, cối xay nước, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ, … tuy có gắn liền

với đất nhưng có được coi là bất động sản hay không Khái niệm “quyền tài

sản” được quy định tại Điều 181 BLDS 2005, đó là những quyền trị giá được

bằng tiền và có thể chuyển giao Đó có thể là quyền gắn liền với một tài sản hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu sẽ có được tài sản Trong hệ thống phân loại cơ bản về tài sản tại Điều 163 BLDS 2005, khái niệm “quyền tài sản” được xây dựng để đối lập, loại trừ khái niệm “vật” Do vậy, có thể hiểu khái niệm “vật” theo pháp luật dân sự Việt Nam phải là vật hữu hình Đối lập với vật hữu hình, quyền tài sản có thể được hiểu là các vật vô hình Như vậy, theo luật dân sự Việt Nam, quyền tài sản không bao gồm quyền sở hữu vật và các quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

kề mang tính chất bất động sản theo luật dân sự Việt Nam

1.1.2 Khái niệm về đăng ký bất động sản

Tại Việt Nam, do chưa có đạo luật riêng về đăng ký bất động sản nên chúng ta cũng chưa có một khái niệm riêng về “đăng ký bất động sản” Thuật ngữ “đăng ký bất động sản” hầu như không được sử dụng trong các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, nhưng nội dung của các đạo luật trên đều đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập, ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng trồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Khái niệm này được hiểu cụ thể trong từng văn pháp luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau Vậy đăng ký bất động sản là gì? Trước khi xây dựng khái niệm về đăng ký

bất động sản, chúng ta cần nghiên cứu khái niệm “đăng ký” Có rất nhiều định nghĩa về “đăng ký” trong các công trình nghiên cứu và sách tham khảo

như sau:

Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản

lý" 36, tr 286

Đại từ điển Tiếng Việt "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy

vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ" 28, tr 284

Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm

2002 có định nghĩa khác: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước

đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [27,

tr.232]

Theo các định nghĩa nêu trên, có thể thấy được những điểm chung của khái niệm “đăng ký”: (1) Trước hết, đó phải là hành vi ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Đó là sự công nhận của cơ quan nhà nước

về một quyền lợi, nghĩa vụ nào đó; (3) Thông tin ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước là một bằng chứng khách quan không thể chối cãi

Như vậy, đăng ký bất động sản có thể hiểu là việc ghi nhận vào Sổ của

cơ quan nhà nước các thông tin về bất động sản Thông tin đó có thể là thông

tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, thông tin về các quyền đối với bất động sản, trong đó có quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp…

1.1.2.1 Quan niệm về đăng ký của một số quốc gia trên thế giới

Xem xét quá trình lịch sử của đăng ký bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới cho thấy về cơ bản các nước đều có cách tiếp cận khái

niệm «đăng ký» theo hướng nêu trên

Trước kia, việc xác định quyền sở hữu đất trong các cộng đồng không phải là điều khó khăn Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính biểu tượng ( như trao một nắm đất…) Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an toàn Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể tồn tại mãi theo thời gian Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa phương bảo quản Loại Sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư- quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở

Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…

Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là đăng ký chứng thư Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản Sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại

cơ quan đăng ký Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ, Italia, Tây ban nha, Ấn độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các Bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland, các quận của Anh quốc Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lần người tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản

Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa

của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số Bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và

xứ Wales

Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau: (1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán đất, thế chấp, giải chấp … Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký torrens Nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký torrens có thể tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập;

có xác minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết), có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản

1.1.2.2 Mục đích đăng ký bất động sản

Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế Bên cạnh

đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia Do đó, yêu cầu quản lý về đất luôn được Nhà nước chú trọng Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản còn nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản, thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản

Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nước, hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hoá các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho họat động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản

Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua đất, người nhận thế chấp đất v.v…tra cứu thông tin nhằm xác định r được quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất Tra cứu thông tin là một họat động thông thường trước khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn liền với đất

Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn, như luật La Mã chẳng hạn Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm chứng, chuyển giao trước Toà án và chuyển giao theo truyền thống Tuy

nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế chuyển giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế Cơ chế này dẫn đến thực trạng là các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công khai và bất hợp pháp Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản không bao giờ chắc chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó Nhằm khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công bố công khai tình trạng pháp lý của tài sản

Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề cập từ khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà mới được thành lập Tuy nhiên, mục đích duy nhất của việc đăng ký là thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với bất động sản Quan điểm đó được tiếp tục thể hiện qua các đạo luật về đất đai Luật Đất đai năm 1993 quy định đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 và theo Điều 64 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), với việc xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất như là một hàng hoá trong thị trường bất động sản, pháp luật đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho công chúng một cách công khai Tuy nhiên, pháp luật vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký đất đai, dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ tục hành chính và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp

Khái quát hoá các định nghĩa về đăng ký, trên cơ sở nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành và tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia, xin đưa ra khái niệm bước đầu về đăng ký bất động sản như sau:

“Đăng ký bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào

Sổ đăng ký các thông tin về sự tồn tại của những quyền gắn với một bất động sản nhất định Các quyền đối với bất động sản đó có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về bất động sản vào Sổ đăng ký theo quy định của pháp luật”

1.1.3 Đặc điểm của đăng ký bất động sản

1.1.3.1 Đăng ký bất động sản là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Chủ thể có thẩm quyền thực hiện đăng ký chính là các cơ quan nhà nước Việc đăng ký do Nhà nước thực hiện thông qua hành vi của cán bộ

đăng ký (Đăng ký viên) Tuỳ thuộc điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước quy định khác nhau về cơ quan đăng ký Tại Việt Nam, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tài nguyên và Môi trường Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và trình Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đăng ký Các Văn phòng đó cũng trực tiếp thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động sản Trong khi đó, theo pháp luật Nhật Bản, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tư pháp, đó là Phòng Đăng ký bất động sản thuộc Cục Tư pháp hoặc Sở Tư pháp địa phương hoặc Chi Cục Tư pháp hoặc Chi nhánh của Cục nơi có bất động sản Pháp luật Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy

định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành

bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều 9) Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động

sản cũng được tổ chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp Cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở Trung ương

Pháp luật của mỗi quốc gia cũng quy định khác nhau về phạm vi thẩm quyền đăng ký: cơ quan đăng ký bất động sản của Việt Nam có thẩm quyền đang ký theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của chủ

sở hữu bất động sản Trong khi đó, cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Pháp, Nga có thẩm quyền đăng ký theo khu vực (địa hạt)

1.1.3.2 Đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản hoặc ghi nhận và công khai hoá thông tin về quyền của chủ

sở hữu đối với một bất động sản nhất định

Tuỳ vào quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước quy định đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản hoặc công khai hoá thông tin về quyền của chủ sở hữu đối Với hệ thống đăng ký xác lập quyền, chỉ khi đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và nội dung đăng ký được ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước thì mới xác lập quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản đó Tuy nhiên, dù theo hệ

thống đăng ký nào thì khi tổ chức, cá nhân đã tiến hành đăng ký, có nghĩa là các thông tin về quyền của chủ sở hữu được ghi vào trong Sổ do Nhà nước quản lý thì các quyền của chủ sở hữu đó đối với bất động sản phải được Nhà nước đứng ra bảo hộ Khi người dân tiếp cận với hệ thống đăng ký bất động sản với những thông tin minh bạch và một quy trình đăng ký đơn giản, thuận tiện với sẽ giúp họ giảm được nhiều chi phí khi tham gia giao dịch; đảm bảo

sự an toàn và tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

1.1.3.3 Đăng ký bất động sản có thế được thực hiện có thể là bắt buộc hoặc tự nguyện, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

Tại mỗi quốc gia, việc đăng ký bất động sản là bắt buộc hay tự nguyện

là do quan điểm lập pháp của mỗi nước Theo Luật về đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản của Liên bang Nga thì đăng ký bất động sản là bắt buộc Khoản 1 Điều 2 Luật này quy định

rõ «Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về

bất động sản là sự kiến pháp lý công nhận và chứng thực bởi Nhà nước sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền về bất động sản theo quy định cảu Bộ luật dân sự Liên bang Nga Đăng ký nhà nước là chứng

cứ duy nhất về sự tồn tại của các quyền đăng ký » Tại Nhật Bản, việc đăng

ký chỉ có giá trị công khai hóa thông tin về quyền, lợi ích liên quan đến bất động sản Do đó, các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả quyền sở hữu được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu Quyền sở hữu bất động sản được xác lập từ thời điểm tạo lập bất động sản hoặc theo thỏa thuận của các bên liên quan mà không phụ thuộc vào hành vi đăng ký

Theo pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, quyền sử dụng đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc

Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là

việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào

hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Điều 692 BLDS 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, đối với các bất động sản khác là nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác, việc đăng ký quyền sở hữu được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và các giao dịch

liên quan đến bất động sản là nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng (không phụ thuộc vào việc đăng ký)

Việc đăng ký phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Tuy nhiên, một hệ thống đăng ký bất động sản hiện đại là một hệ thống «thân thiện, gần gũi, dễ tiếp cận» đối với người dân Đây là mục tiêu xây dựng hệ thống đăng ký mà bất kỳ quốc gia nào cũng đều mong muốn hướng tới

1.1.3.4 Thông tin về bất động sản đã được đăng ký được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu

Cung cấp thông tin là mục tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống đăng

ký bất động sản trên thế giới Do vậy, thông tin về hiện trạng và tình trạng pháp lý của bất động sản đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều được lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu Pháp luật

về đăng ký của các nước khẳng định quyền được tiếp cận thông tin về bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong Sổ đăng ký và trong sơ sở dữ liệu được lưu giữ tại cơ quan đăng ký Việc cung cấp thông tin về bất động sản khi người dân xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trường là một yếu tố quan trọng, tiên quyết mà hệ thống đăng ký bất đọng sản của bất kỳ quốc gia nào hướng đến Việc cung cấp thông tin về bất động sản được nhìn nhận như một hoạt động dịch vụ công vì hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản được đánh giá thông qua khả năng đảm bảo sự vận hành an toàn, minh bạch của thị trường bất động sản Do vậy, việc công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản đặc biệt có ý nghĩa, góp phần lành mạnh thị trường tài chính - tiền tệ, ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực tín dụng, cũng như các tác động tiêu cực đối với sự ổn định, phát triển của môi trường đầu tư

1.2 Vai trò của đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường

1.2.1 Đối với người dân

Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi bật quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản

Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác tất cả các thông tin cơ bản về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản Thời điểm đăng

ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trong thị trường bất động sản

Trong các quan hệ dân sự, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa bảo vệ quyền sở hữu và các giao dịch tư về bất động sản (giao dịch dân sự, kinh doanh giữa người dân với nhau) Bởi về nguyên tắc, quyền sở hữu và các vật quyền đối với bất động sản được bảo đảm thực hiện bằng hai công cụ chính là quyền đeo đuổi và quyền ưu tiên

- Với quyền đeo đuổi, người có quyền đối vật được phép thực hiện quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai Do vậy, quyền đối vật có giá trị đối kháng với người thứ ba, chứ không phải là các hợp đồng, giao dịch là căn cứ phát sinh các quyền đó

- Với quyền ưu tiên, người có quyền đối vật được ưu tiên thực hiện quyền của mình trên vật trước tất cả những người khác Trong trường hợp nhiều người có cùng loại quyền đối vật trên cùng một tài sản, thì người xác lập quyền trước được ưu tiên so với những người xác lập quyền sau, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thứ tự ưu tiên các quyền đối vật

Do vậy, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản để thông tin cho người thứ ba về các quyền đối vật sẽ hỗ trợ người có quyền thực hiện quyền đeo đuổi

và quyền ưu tiên một cách có hiệu quả và an toàn

1.2.2 Đối với hoạt động quản lý nhà nước

Đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích

cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công khai hóa tình trạng pháp lý của tài sản Nói cách khác, đăng ký bất động sản không dừng lại ở việc ghi nhận quyền về bất động sản mà quan trọng hơn là cho mọi người biết được về những ghi nhận đó Tuy nhiên, ngoài ý nghĩa nêu trên thì đăng ký bất động sản còn là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với đất đai và thị trường bất động sản Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong muốn đạt được thông qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm: (1) Đảm bảo nguồn

thu thuế từ bất động sản; (2) Ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp, không chính đáng về bất động sản; (3) Thực hiện quy hoạch, quy chế xây dựng và bảo vệ môi trường

Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hiện trạng tài sản như vị trí, kết cấu, đặc điểm cũng như quản lý được các biến động về mặt pháp lý của tài sản đó Các nội dung đăng ký sẽ là cơ sở cần thiết

để việc xác lập và chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện yêu cầu quản lý đối với bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản

Đăng ký bất động sản phải phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Ngoài ra, thông qua đăng ký còn giúp Nhà nước theo d i đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất, cho thuê đất…

Đối với Việt Nam, xuất phát từ đặc điểm sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó đăng ký bất động sản còn có những mục đích riêng Đó là, tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về việc cấp quyền Đồng thời, bảo đảm duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước-với tư cách chủ sở hữu đất và người dân- với tư cách người sử dụng đất trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất Nội dung quản lý và điều tiết vĩ mô của Nhà nước thông qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm cả phần khuyến khích phát triển hoạt động tích cực và hạn chế mặt tiêu cực, tự phát, chống đầu cơ, chống gian lận trong giao dịch bất động sản cũng như các vi phạm khác các quyền của chủ sở hữu, quyền sử dụng và các quyền của người nắm giữ vật và các lợi ích khác

có trên bất động sản

1.2.3 Đối với thị trường bất động sản

Thực chất của vấn đề đăng ký bất động sản là vấn đề của nền kinh tế thị trường, phục vụ cho sự vận hành thông suốt của nền kinh tế thị trường Một trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký bất động sản đó là công khai hoá các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động sản Kết quả của hoạt động đăng ký bất động sản là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… có thể xác định r được quyền sở hữu của người chuyển

nhượng, người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất thông qua việc tra cứu thông tin

Để đáp ứng được mục tiêu trên, yêu cầu đặt ra là các quyền, các giao dịch liên quan đến bất động sản phải được công bố công khai thì mới có hiệu lực (tuỳ vào từng quốc gia, đó có thể là hiệu lực của giao dịch - hiệu lực giữa các bên, có thể là hiệu lực đối kháng - hiệu lực của quyền được đăng ký đối với người thứ ba) Lợi ích đem lại chính là sự minh bạch của các hoạt động trên thị trường bất động sản, qua đó hạn chế những tranh chấp, rủi ro trong việc xác lập các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình và tránh thất thu ngân sách nhà nước (do không thu được thuế, phí, lệ phí từ các giao dịch liên quan đến bất động sản) Một hệ thống đăng ký thống nhất bất động sản có thể giải quyết được các bất cập này

và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động một cách chính quy và an toàn Thị trường bất động sản chính quy, công khai sẽ có phép chủ sở hữu, những người có quyền sử dụng bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản một cách hợp lý, tạo điều kiện cho việc đưa ra các thiết chế quản lý thị trường bất động sản ổn định và hiệu quả

Để thiết thực góp phần phát huy vai trò quản lý và điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, cơ chế đăng ký bất động sản vừa phải khuyến khích mở rộng thị trường bất động sản, vừa phải công khai, minh bạch và cập nhật đầy

đủ các thông tin liên quan đến quá trình hình thành, vận động của bất động sản, đảmbảo cung cấp một bức tranh toàn cảnh, tổng thể về bất động sản nhằm bảo vệ, an toàn các giao dịch bất động sản nói chung và quyền, các lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bất động sản, quyền và lơi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người sử dụng và người giữ quyền đối với bất động sản, chống làm ăn phi pháp, bảo đảm sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, hướng dẫn và thu hút vốn đầu tư cả trong

nước và nước ngoài vào thị trường bất động sản

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA VIỆT NAM VÀ NHẬT BẢN

2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản

Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, cho đến nay, chúng ta chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký bất động sản mà các quy định về đăng ký bất động sản được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên Tuy nhiên, các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đăng ký bất động sản tách biệt và giới hạn theo loại tài sản (đất, nhà, rừng cây…) hoặc loại giao dịch (VD: giao dịch bảo đảm về bất động sản)

Ở Nhật Bản, có rất nhiều quy định pháp luật liên quan tới bất động sản nhưng những quy định đó không phải là luật tư mà là luật công, có nghĩa là luật hành chính Luật tư liên quan tới bất động sản không nhiều bởi vì đất đai thuộc sở hữu tư nhân, nó cũng giống như nhà cửa, các động sản… nên nó cũng được sở hữu, thừa kế, giao dịch bởi con người Vì vậy, đất đai cũng được điều chỉnh bởi BLDS (luật thông dụng) mà không có gì khác biệt so với các đối tượng khác

BLDS Nhật Bản quy định, trong phạm vi quy định của pháp luật, người sở hữu đất đai có thể tự do sử dụng, kinh doanh và định đoạt phần đất thuộc sở hữu của mình Để hạn chế tự do của người sở hữu đất đai, hay buộc

họ phải chịu một phần trách nhiệm và nghĩa vụ nhất định, có rất nhiều quy định pháp luật được ban hành Toàn bộ hệ thống pháp luật trong đó lấy BLDS làm nền tảng được hiểu là “pháp luật bất động sản”, trong đó có Luật Đăng ký bất động sản

Các nội dung về đăng ký bất động sản của Nhật Bản được quy định trong một số văn bản như: BLDS, Luật Đăng ký bất động sản, Nghị định về đăng ký bất động sản, Thông tư của Bộ Tư pháp và một số văn bản pháp luật

chuyên ngành khác Trong đó, BLDS được coi là luật gốc, chứa đựng những quy định mang tính nguyên tắc về đăng ký bất động sản

Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản được ban hành từ năm 1889 và được sửa đổi nhiều lần, trong đó lần sửa đổi năm 2004 (Luật số 123 năm 2004) có ý nghĩa rất quan trọng đã quy định về đăng ký bất động sản trực tuyến Luật Đăng ký bất động sản quy định những nội dung quan trọng về cơ chế và thiết chế đăng ký bất động sản như: Cơ quan đăng ký, đăng ký viên, cách thức ghi chép đăng ký, bản đồ; trường hợp bác đơn yêu cầu đăng ký; người có quyền yêu cầu đăng ký… Tuy nhiên, Luật Đăng ký bất động sản chỉ điều chỉnh việc đăng ký đối với 2 loại bất động sản quan trọng nhất, có giá trị lớn và chiếm tỷ lệ cao trong thị trường giao dịch bất động sản là đất và công trình xây dựng

Nghị định về đăng ký bất động sản (Nghị định số 379 năm 2004) quy định những nội dung cần thiết về thủ tục nộp đơn xin đăng ký như: nội dung của thông tin trong đơn, tài liệu kèm theo, phương thức cung cấp; các trường hợp bác đơn yêu cầu đăng ký

Thông tư về đăng ký bất động sản (Thông tư số 379 năm 2005 của Bộ

Tư pháp) quy định những nội dung cần thiết về nghiệp vụ đăng ký như: sổ đăng ký và phương pháp ghi chép vào sổ đăng ký; thông báo giữa các cơ quan đăng ký và những nội dung cần thiết khác về nghiệp vụ đăng ký

Chúng ta có thể tìm hiểu pháp luật đăng ký bất động sản hiên hành của Việt Nam và Nhật Bản qua nghiên cứu, phân tích một số chế định cụ thể như sau:

2.1.1 Về bất động sản là đối tượng đăng ký

2.1.1.1 Bất động sản là đối tượng đăng ký trong pháp luật Việt Nam

Theo Điều 174 BLDS 2005 thì bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định Đây là sự liệt kê các loại bất động sản với một đặc tính chung là

“gắn liền với đất” Ngoài ra, Điều 167 BLDS 2005 quy định “quyền sở hữu

đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật

về đăng ký bất động sản…” Tuy nhiên, do chúng ta chưa có một đạo luật

riêng quy định tổng thể các nội dung về đăng ký bất động sản trong đó nội dung về bất động sản là đối tượng phải đăng ký nên việc xác định bất động sản nào là đối tượng đăng ký phải dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật chuyên ngành

Qua nghiên cứu pháp luật hiện hành của Việt Nam trong lĩnh vực này cho thấy, hiện có các bất động sản sau đây thuộc diện đăng ký theo quy định của pháp luật:

Thứ nhất, đăng ký bất động sản đối với đất đai Ở một số nước trên thế

giới, đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, do ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên người dân chỉ được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đối với đất đai Như vậy, đất đai là đối tượng bất động sản đầu tiên phải đăng ký nhưng nội dung đăng ký chính là đăng ký quyền sử dụng đất Điều này đã được quy định rất cụ thể trong Luật Đất đai

2003 Khoản 19 Điều 4 Luật này đã quy định rõ “Đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Một trong những nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất được thể hiện qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trước đây, khi Quốc hội chưa ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản 2009, ngoài đất đai là

đối tượng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì pháp luật đất đai cũng quy định một số loại bất động sản khác cũng được ghi nhận trên

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất

thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản (Điều 48 Luật Đất đai) Theo đó, Nghị định số

181/2004/NĐ-CP liệt kê 4 loại tài sản gắn liền với đất được “ghi nhận” trên

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: nhà ở, công trình kiến trúc khác,

cây rừng, cây lâu năm và “việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” Sau khi Luật

sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ

bản 2009 được ban hành, pháp luật đã quy định “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu“

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất (sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) cũng quy định các

tài sản gắn liền với đất được đăng ký thông qua việc chứng nhận quyền sở hữu là: nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng

Thứ hai, đăng ký bất động sản đối với rừng Luật Bảo vệ phát triển

rừng 2004 quy định rừng là đối tượng đăng ký bất động sản Theo Điều 31

Luật này thì “Chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu

rừng sản xuất là rừng trồng” Như vậy đối với rừng nói chung thì chủ rừng

chỉ có quyền sử dụng, riêng đối với rừng sản xuất là rừng trồng thì chủ rừng phải đăng ký quyền sở hữu Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng

(sau đây gọi là Nghị định số 23/2006/NĐ-CP) quy định r “Công nhận quyền

sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của chủ rừng” và “Việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng

sản xuất là rừng trồng thực hiện theo pháp luật về đăng ký bất động sản

Thứ ba, đăng ký bất động sản đối với nhà ở, công trình xây dựng

Hiện nay, trong các văn bản pháp luật về nhà ở, công trình xây dựng,

kể cả pháp luật về đất đai đều không sử dụng thuật ngữ “đăng ký”, “đăng ký

quyền sở hữu nhà ở”, “đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng” hay

“đăng ký bất động sản” khi đề cập đến việc chứng nhận quyền sở hữu và

giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng Các văn bản này chỉ quy định các nội dung về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trong đó có công trình xây dựng), đồng thời điều chỉnh các nội dung khác dưới giác độ quản lý về hiện trạng vật lý, kỹ thuật của nhà ở, công trình xây dựng

Khoản 2 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên

quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản quy định: “Nhà nước cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì “Chủ sở hữu nhà ở được chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở…” (Điều 8) và “Hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng…” (Điều 9)

Việc chứng nhận quyền sở hữu được thực hiện đồng thời với việc ghi nhận hiện trạng nhà ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng khi thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhà ở đó được tạo lập hợp pháp (thông qua các căn cứ xác lập quyền sở hữu do BLDS 2005 quy định như: đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật) Việc đăng ký quyền sở hữu đối với hai loại bất động sản này (xin cấp Giấy chứng nhận ) khi phát sinh những căn cứ nêu trên không mang tính bắt buộc Nếu chủ sở hữu không đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền (không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận) thì vẫn được

sử dụng nhà ở đó; nhưng chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật khi có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp

Như vậy, qua nghiên cứu có thể thấy, bất động sản là đối tượng đăng ký theo pháp luật Việt Nam gồm có: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm Riêng bất động sản là “công trình xây dựng”, đây là một khái niệm rất rộng Nếu theo khái niệm nêu trên thì sân bay, bến cảng, nhà ga, hầm mỏ, xí nghiệp đều được coi là công trình xây dựng và là đối tượng đăng ký Tuy nhiên, trên thực tế hầu như chưa có trường hợp nào đăng

ký đối với các loại tài sản này mà chủ yếu chỉ đăng ký đối với nhà ở, khách sạn, nhà chung cư…(là những bất động sản được giao dịch nhiều trên thị trường)

2.1.1.2 Bất động sản là đối tượng đăng ký trong pháp luật Nhật Bản

Theo khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản thì “Đất đai và các vật gắn liền

với đất là bất động sản” Vật gắn liền với đất nói chung là một bộ phận thống

nhất của đất nơi các vật sản đó có vị trí xác định Tuy nhiên, theo Luật Đăng

ký bất động sản Nhật Bản thì bất động sản là đối tượng đăng ký bao gồm đất

và công trình xây dựng Pháp luật không quy định rõ thế nào hoặc ở giai đoạn nào của công trình được coi là “công trình xây dựng” Tuy nhiên, ở Nhật, án lệ

đã thừa nhận đó là khi công trình đã kết thúc việc xây tường và lợp mái (bản

án của Toà án tối cao ngày 14/4/1921) Có thể hiểu công trình ở đây phải là công trình xây dựng dạng nhà, có tường bao bọc và có mái che

Pháp luật Nhật Bản coi đất đai và công trình trên đất là hai bất động sản độc lập với nhau và là đối tượng đăng ký quyền sở hữu bất động sản Ngoài đất đai, chỉ có công trình xây dựng dạng nhà mới được coi là một vật tách biệt

có chế độ pháp lý riêng như đối với đất Những tài sản khác có trên đất (ví dụ như tường rào, cây trong vườn…) đều được coi là một phần của đất Do đó, đất và công trình xây dựng trên đất là hai đối tượng đăng ký được quy định trong Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản Với hai đối tượng đăng ký chủ yếu nêu trên, trước đó Nhật Bản thiết lập hai hệ thống Sổ riêng Điều 14 Luật

Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định “Sổ đăng ký gồm hai loại là Sổ đăng

ký đất đai và Sổ đăng ký công trình xây dựng” Tuy nhiên, do cơ chế hai Sổ có

những hạn chế như chưa tạo được mối liên hệ khi tra cứu thông tin về đất và công trình trên đất nên về sau Nhật Bản đã thống nhất thành Sổ đăng ký bất động sản

Hiện nay, do quá trình phát triển của nền kinh tế, Nhật Bản đã ban hành một số Luật riêng điều chỉnh những tài sản khác có giá trị trên đất như cây trồng (được ghi nhận trong Luật về cây trồng), hệ thống đường ray, ga xe, hệ thống mỏ, nhà máy, xí nghiệp Việc điều chỉnh riêng biệt đối với những tài sản nêu trên nhằm làm tăng giá trị tài sản khi thế chấp, bởi chủ nợ có sự an tâm, tin tưởng vào quyền lợi của mình khi tài sản thế chấp được đăng ký Các đạo luật nêu trên được coi là sự bổ sung về đối tượng đăng ký bất động sản cho Luật Đăng ký bất động sản chứ không phải là luật chuyên ngành

Như vậy, có thể thấy mặc dù Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản chỉ quy định hai loại bất động sản là đối tượng đăng ký, song do yêu cầu của thực tiễn đời sống xã hội, pháp luật liên quan đã bổ sung thêm các loại bất động sản là đối tượng đăng ký theo Luật Đăng ký bất động sản, bao gồm: cây lấy gỗ, hệ thống giao thông đường sắt, sản nghiệp của doanh nghiệp với ý nghĩa là một khối tài sản thống nhất gắn liền với đất (Điều 12 Luật Đăng ký gỗ

rừng, Điều 2 Luật thế nợ nhà xưởng, Điều 4 Luật thế nợ doanh nghiệp giao thông vận tải đường bộ…).

liền với đất đai” Ngoài ra, có thể thấy đối tượng bất động sản được đăng ký

theo hai hệ thống pháp luật nêu trên đều là những bất động sản có giá trị kinh

tế lớn, được giao dịch nhiều trên thị trường và có tính ổn định cao

Tuy nhiên, điểm khác nhau cơ bản giữa hai hệ thống pháp luật, đó là pháp luật của chúng ta chưa đưa ra một khái niệm r ràng về “đăng ký”, chưa quy định đối tượng nào được đăng ký trong cùng một văn bản pháp luật thống nhất Pháp luật hiện hành của Việt Nam chưa giải thích thuật ngữ“gắn liền với đất đai”, do đó, chưa có cách hiểu thống nhất về mức độ gắn liền với đất đai như

thế nào thì được coi là bất động sản Trong khi đó, Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định rất r hai loại bất động sản là đất và công trình xây dựng dạng nhà được đăng ký, đồng thời các luật riêng cũng quy định bổ sung các tài sản là bất động sản khác cũng được đăng ký theo Luật Đăng ký bất động sản Như vậy, mặc dù bất động sản là đối tượng đăng ký không quy định trong cùng một văn bản luật nhưng pháp luật Nhật Bản đã có sự bổ sung rất kịp thời, tạo ra đầy đủ cơ sở pháp lý cho việc đăng ký quyền đối với bất động sản Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu cũng như người có quyền lợi ích liên quan khi thực hiện đăng ký bất động sản

2.2.2 Về nội dung đăng ký bất động sản

2.2.2.1 Quy định về nội dung đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Nội dung đăng ký bất động sản được quy định chủ yếu trong BLDS

2005, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, công trình xây dựng, rừng, đầu

tư xây dựng cơ bản

Tại Việt Nam hiện nay, pháp luật về đăng ký bất động sản tập trung quy định những hai nội dung chủ yếu là đăng ký lần đầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký các giao dịch, hợp đồng về quyền sử dụng đất, nhà ở

và tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, pháp luật cũng có quy định nội dung đăng ký hiện trạng bất động sản

Về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản để cấp Giấy chứng nhận

BLDS 2005 quy định quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của BLDS 2005 và pháp luật đăng ký bất động sản (Điều 167) Như vậy, có thể hiểu về nguyên tắc, những tài sản được coi là bất động sản theo quy định tại Điều 174 BLDS 2005 thì phải đăng ký quyền sở hữu

Khoản 1 Điều 168 BLDS 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu

đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như vậy, việc đăng ký chỉ được đặt

trong mối quan hệ xác lập quyền sở hữu theo căn cứ chuyển giao, chứ không phải theo những căn cứ khác như thời hiệu, tạo lập mới Bên cạnh đó, BLDS

2005 cũng chấp thuận những ngoại lệ, khi pháp luật chuyên ngành có quy định

Căn cứ vào nguyên tắc nêu trên, pháp luật xác định việc chuyển quyền

sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Điều 692

BLDS 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời

điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Ngoài ra, theo Điều 173 BLDS 2005 thì quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật là các quyền của người không phải là chủ sở hữu cũng phải đăng ký

Đối với đăng ký quyền sử dụng đất: do đất đai là tài sản thuộc sở hữu

toàn dân, nên hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc (nếu không thực hiện thì bị xử lý hành chính) Đối tượng đăng ký trong giai đoạn này là sự kiện chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai từ Nhà nước- với tư cách người đại diện cho chủ sở hữu để quản lý đất đai- sang cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Sự chuyển giao đó có thể bao gồm chuyển giao đồng thời về mặt pháp lý và trên thực tế (như trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với người chưa có đất), nhưng cũng có khi chỉ

là sự chuyển giao về mặt pháp lý (trường hợp công nhận quyền sử dụng đất)

Sự kiện chuyển giao nêu trên là cơ sở làm phát sinh “quyền sử dụng đất" của người sử dụng đất Tuỳ theo ý chí của người đại diện cho chủ sở hữu đất đai (Nhà nước), quyền sử dụng đất đó có thể là có thời hạn hoặc ổn định, lâu dài (thực chất là vô thời hạn), có thể được đem ra giao dịch trên thị trường hoặc không được Cũng cần phải thấy rằng, đó không thể là ý chí tuỳ tiện, chủ quan của những cá nhân cụ thể đang nắm giữ vị trí trong bộ máy Nhà nước mà

quyết định của những cá nhân này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về trình

tự, thủ tục ra quyết định

Kết quả đăng ký của giai đoạn này chính là việc Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Khi có Giấy chứng nhận này thì tổ chức, cá nhân mới chính thức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

và mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất đó

Đối với đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quy định về

việc đăng ký bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng khác (không phải là nhà ở) được thể hiện tập trung trong chế định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình xây dựng Trước khi Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thì các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định

số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (sau đây gọi là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP) Hiện nay, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản quy định thống nhất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước Do đó, các quy định về cấp Giấy chứng nhận trong Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-

CP đã bị bãi bỏ

Việc chứng nhận quyền sở hữu được thực hiện đồng thời với việc ghi nhận hiện trạng nhà ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng khi (1) thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và (2) nhà ở, công trình xây dựng đó được tạo lập hợp pháp (thông qua các căn cứ xác lập quyền sở hữu do BLDS quy định như: đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế và các hình thức khác theo quy định của pháp luật) Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu) khi phát sinh những căn cứ nêu trên không mang tính bắt buộc Nếu chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền (không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu) thì vẫn được sử dụng nhà ở và

công trình xây dựng đó; nhưng chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản đó theo quy định của pháp luật khi có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp

Đối với đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định giao rừng, cho thuê rừng thì sự kiện nêu trên được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ

sơ quản lý rừng Như vậy, tuy pháp luật hiện hành không quy định cụ thể, nhưng sẽ có hai cơ quan thực hiện việc đăng ký đối với việc xác lập quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng Đó là cơ quan địa chính (cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ

sơ địa chính) và cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành về lâm nghiệp (cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ quản lý rừng) Theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 31 và Điều 36 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP, việc ghi nhận những sự kiện làm phát sinh, hạn chế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, xét về bản chất chính là thực hiện đăng ký bất động sản đối với quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Điểm mới đáng kể của pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành đó là quy định thống nhất cấp một mẫu Giấy chứng nhận cho các loại bất động sản

(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất), qua đó khắc phục tình trạng “nhiều cửa, nhiều giấy, nhiều thủ tục” và sự không thống nhất trong việc cấp giấy giữa các địa phương trước

đây mà Báo cáo khảo sát năm 2007 [33] và Báo cáo khảo sát năm 2009 [35]

đã phản ánh, đó là: tại tỉnh Thừa Thiên Huế, các cơ quan Nhà nước của tỉnh

Thừa Thiên - Huế cho phép người dân có thể lựa chọn hoặc yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 hoặc yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, nếu người dân có yêu cầu, cơ quan cấp giấy sẽ ghi nhận bất động sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận và việc ghi nhận này được các cơ quan Trong 6 tỉnh, thành phố tiến hành khảo sát thì chỉ duy nhất TP Hồ Chí Minh và ĐăcLăc là hai địa phương thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở kể từ khi luật này có hiệu lực Tại các địa phương khác vẫn chưa triển khai việc cấp giấy nêu trên Tuy nhiên, nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng lại

rất nhiều trong khi địa phương chưa triển khai thực hiện Để giải quyết vướng mắc này, Sở Xây dựng một số địa phương (Thái Bình) đã tiến hành cấp Bản xác nhận về công trình xây dựng cho các tổ chức, trong đó xác nhận một

số nội dung như: diện tích, kết cấu, hạng mục… nhưng chưa thể hiện được nội dung ai là chủ sở hữu đối với công trình xây dựng Kết quả khảo sát vào tháng 3/2009 tại TP Hồ Chí Minh cho thấy, Trung tâm thông tin Ttài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất thuộc Sở TNMT cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp nhà ở gắn liền với đất ở, còn Sở Xây dựng cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chỉ có nhà ở trên đất

Về đăng ký các giao dịch, hợp đồng về bất động sản

Đối với các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, BLDS 2005 đưa ra

nguyên tắc chung: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải

được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” (Khoản 2 Điều 401) Căn cứ vào

nguyên tắc đó, có những hợp đồng, giao dịch được BLDS quy định cụ thể phải thực hiện đăng ký, như hợp đồng cho thuê nhà (Điều 492), hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 705), hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 717) Song, cũng có những hợp đồng, giao dịch về bất động sản mà việc phải đăng ký hay không phụ thuộc vào quy định của pháp luật chuyên ngành, ví dụ như hợp đồng mua bán nhà (khoản 4 Điều 451), hợp đồng tặng cho bất động sản (Điều 467)

Đối với đăng ký các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất: Pháp

luật đất đai gọi đây là đăng ký những trường hợp thực hiện quyền của người

sử dụng đất, qua đó nhấn mạnh việc người sử dụng đất chỉ được định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà họ có được trong phạm vi Nhà nước cho phép Sự

“cho phép” của Nhà nước được thể hiện không phải dưới hình thức những quyết định hành chính cá biệt (đồng ý hay không đồng ý với sự định đoạt của người sử dụng đất) mà là dưới hình thức các đạo luật, với các quy phạm quy định r quyền và điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất Đối với các hợp đồng về quyền sử dụng đất, BLDS quy định nguyên tắc:

- Nếu hợp đồng, giao dịch làm chuyển giao quyền sử dụng đất cho một chủ thể mới, thì chủ thể đó phải đăng ký việc xác lập quyền sử dụng đất (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Khi đó, đối tượng đăng ký không phải là hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn quyền sử dụng đất, mà chính là đăng ký một quyền tài sản- quyền sử dụng đất

- Nếu hợp đồng, giao dịch không làm thay đổi người có quyền sử dụng đất, như hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất, thì đối tượng đăng ký là một quan hệ hợp đồng

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” Theo quy định trên, nếu không đăng ký thì

các hợp đồng nêu trên không có hiệu lực và do vậy, tất cả các hợp đồng này đều là đối tượng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký các hợp đồng, giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng Pháp

luật về nhà ở chỉ bắt buộc các hợp đồng phải được công chứng, chứng thực (trừ một số trường hợp cụ thể) mà không có bất kỳ quy định nào đề cập đến việc đăng ký Việc thực hiện thủ tục tiếp theo tuỳ thuộc vào tính chất, loại giao dịch

Cụ thể, theo khoản 5 và khoản 6 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 thì:

- Đối với giao dịch dẫn đến chuyển quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển quyền sở hữu (bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở) có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Về bản chất, đây là hoạt động đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, chứ không phải đăng ký một hợp đồng, giao dịch

- Đối với giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng Tuy nhiên, Luật không xác định r hậu quả pháp lý của việc không nộp hợp đồng, đồng thời, cũng không quy định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban nhân dân khi tiếp nhận, quản lý những hợp đồng đó Do vậy, không thể coi việc nộp hợp đồng là hành vi thông báo công khai về sự tồn tại của một giao dịch, như quan niệm của hệ thống đăng ký bất động sản để đối kháng với người thứ ba

- Đối với giao dịch thế chấp nhà ở, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân Tuy nhiên, theo Thông tư liên tịch 05/2002/TTLT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằn quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì thế chấp nhà ở phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới có giá trị pháp lý đối với người thứ ba

Xuất phát từ nguyên tắc của BLDS, với các quy định nêu trên của pháp luật nhà ở, có thể hiểu rằng hợp đồng, giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải thực hiện đăng ký

Tuy nhiên, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT) đã có hướng dẫn đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận, bao gồm: đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đòng thế chấp, góp vốn, kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất( từ Điều 23 đến Điều 28) Quy định về đăng

ký các giao dịch nêu trên đối với tài sản gắn liền với đất được hiểu bao gồm các bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm Mặc dù pháp luật quy định việc đăng ký như vậy, những qua nghiên cứu pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, có thể thấy, việc đăng ký các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là bắt buộc (là điều liện để hợp đồng có hiệu lực) Đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất, nếu không đăng ký thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực ty nhiên chủ sở hữu sẽ không thực hiện được các giao dịch tiếp theo liên quan đến tài sản đó do chưa đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận (Điều 91 Luật Nhà ở quy định một trong các điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật)

Về đăng ký hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng: Pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng quy định chủ rừng có quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với các loại rừng và trong các trường hợp pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng quy định Việc ghi nhận những sự kiện nêu trên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính, cấp mới giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai (do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện) Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành các thủ tục có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc phòng chức năng của cấp huyện, để phối hợp theo d i, quản lý và cập nhật hồ sơ quản lý rừng

Thủ tục đăng ký các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất là

rừng trồng được thực hiện theo hướng dẫn của Thông tư số BTNMT nêu trên

17/2009/TT-Về đăng ký hiện trạng bất động sản

Pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở đều không đưa ra khái niệm

“đăng ký hiện trạng đất đai” hay “đăng ký hiện trạng nhà ở” Khái niệm

“hiện trạng” đối với bất động sản được đề cập ở đây được hiểu là các thông tin

liên quan đến tình trạng vật lý và yếu tỗ kỹ thuật của bất động sản như diện tích, kết cấu, tầng cao, cấp hạng, tách thửa, hợp thửa của bất động sản Luật

Đất đai 2003 đưa ra khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất” trong trường hợp

“Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất» (khoản

4 Điều 46) Hay trước đó, khoản 1 Điều 14 Luật Nhà ở, khoản 1 Điều 47 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) đều có quy định việc xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở khi có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu, tách thửa, hợp thửa của nhà ở đó Tuy nhiên, hiện nay, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản và Nghị định số 88/2009/NĐ-

CP cũng đã bãi bỏ các quy định nêu trên Thay vào đó, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục đăng ký biến động

về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi tên, giảm diện tích do sát

lở tự nhiên, thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà và công trình, thông tin về quyền sở hữu rừng cây tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 29) Cụ thể là, sau khi nhận được hồ

sơ đăng ký, Văn phòng đăng ký sẽ «trích đo địa chính thửa đất đối với trường

hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất» và «xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận; cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu địa chính »

Việc pháp luật quy định ghi nhận hiện trạng và đăng ký biến động hiện trạng bất động sản là rất cần thiết, trước hết là để xác định, định danh, gọi tên

được một bất động sản nhất định, qua đó giúp nhà nước quản lý đối với bất động sản, theo d i và nắm được các thông tin cơ bản, chủ yếu của bất động sản

2.2.2.2 Nội dung đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản

Điều 1 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định:

“Phải đăng ký hiện trạng bất động sản hoặc việc hình thành, bảo lưu, chuyển nhượng, thay thế, hạn chế quyền định đoạt hoặc huỷ bỏ bất cứ quyền nào dưới đây đối với bất động sản: quyền

sở hữu; quyền sử dụng bề mặt; quyền thuê đất lâu dài để chăn nuôi, canh tác; quyền địa dịch;quyền ưu tiên;quyền cầm cố; quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền khai thác đá”

Theo quy định nêu trên, có thể thấy, đăng ký bất động sản theo hệ thống đăng ký của Nhật Bản gồm hai nội dung là đăng ký hiện trạng và đăng

ký quyền đối với bất động sản (bao gồm quyền sở hữu và các quyền không liên quan đến quyền sở hữu)

Về đăng ký hiện trạng bất động sản Pháp luật Nhật Bản quy định đây

là nội dung bắt buộc phải đăng ký Do pháp luật Nhật Bản coi đất và công trình trên đất là hai loại bất động sản tách biệt nên Luật Đăng ký bất động sản quy định tách biệt trình tự thủ tục đăng ký hiện trạng đất và công trình trên đất

Về đăng ký hiện trạng đất đai Khoản 1 Điều 80 Luật Đăng ký bất động

sản quy định “Trong vòng một tháng chủ sở hữu của mảnh đất mới được tạo

ra phải tiến hành đăng ký hiện trạng đất đai” Khoản 3 điều luật này cũng

quy định: “Trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu, chủ sở hữu mới sẽ phải

tiến hành đăng ký theo quy định tại khoản 1 nêu trên trong vòng một tháng kể

từ ngày có sự thay đổi chủ sở hữu đó” Hiện trạng đất đai phải đăng ký bao

gồm các thông tin sau đây: địa chỉ, số lô, hạng đất, diện tích đất, tên và địa chỉ của chủ sở hữu chưa đăng ký quyền sở hữu và phần sở hữu của chủ sở hữu nếu mảnh đất đó hai hay nhiều chủ sở hữu (Điều 78) Điều 81 Luật Đăng ký bất động sản cũng quy định phải đăng ký thay đổi hiện trạng đất đai nếu có sự thay đổi hạng đất, diện tích đất Ngoài ra, trong trường hợp có sự hợp nhất hoặc phân chia đất đai thì cũng phải đăng ký Tuy nhiên, Luật này quy định việc hợp nhất đất đai sẽ không được thực hiện đối với loại đất có đăng ký quyền sở hữu và đất có đăng ký các quyền khác ngoài quyền địa dịch đối với đất chịu địa dịch và không thực hiện hợp nhất đất không đăng ký quyền sở hữu và đất có đăng ký quyền sở hữu (Điều 81-3)

Về đăng ký hiện trạng công trình Điều 93 Luật Đăng ký bất động sản

quy định trong trường hợp toà nhà mới xây, chủ sở hữu toà nhà sẽ nộp đơn xin đăng ký hiện trạng toà nhà trong vòng một tháng, kèm theo đơn xin đăng

ký theo quy định tại khoản trên là bản thiết kế toà nhà từng tầng và văn bản chỉ ra sự sở hữu của người nộp đơn… Hiện trạng công trình phải đăng ký bao gồm các thông tin sau đây:địa chỉ, cấu trúc hoặc diện tích sàn của khối công trình, số toà nhà (nếu có)… Trong trường hợp có sự thay đổi hiện trạng toà nhà như chia, tách, hợp nhất toà nhà, sửa toà nhà, phá huỷ toà nhà, thay đổi hiện trạng toà nhà thành nhà chung cư, xây toà nhà phụ… thì phải đăng ký (Điều 93, 93-1, 93-2, 93-3, 93-4, 93-5, 93-6, 93-7…)

Về đăng ký quyền đối với bất động sản

Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định thủ tục đăng ký quyền sở hữu và thủ tục đăng ký các quyền không phải là quyền sở hữu

Về đăng ký quyền sở hữu: Khác với Việt Nam, ở Nhật Bản do đất đai

thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu đất đai cũng tương tự như sở hữu đối với tài sản khác nên người có quyền sở hữu không bắt buộc phải đăng ký mới được công nhận quyền Pháp luật quy định những người sau đây sẽ được uỷ quyền tiến hành đăng ký quyền sở hữu lần đầu tiên: người có tên hoặc người được hưởng thừa kế ghi trong phần thuyết minh; người chứng minh được quyền sở hữu của mình bằng một bản án của toà án; người có quyền sở hữu bằng sự chiếm đoạt (Điều 100) Việc đăng ký quyền sở hữu được thực hiện theo yêu cầu của người có quyền sở hữu chứ pháp luật không quy định bắt buộc như đăng ký hiện trạng bất động sản Việc đăng ký các quyền có thực và đang tồn tại đối với bất động sản được gọi là đăng ký chính thức Qua đó, để phân biệt với đăng

ký tạm thời (còn gọi là đăng ký trước) Đăng ký tạm thời là một trường hợp mang tính ngoại lệ của việc đăng ký quyền đối với bất động sản Điều 2 Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định:

“1 Đăng ký tạm thời được thực hiện trong những trường hợp sau đây: (1) Khi chưa có quy định chính thức về việc yêu cầu đăng ký

(2) Khi một người có nhu cầu bảo vệ một trái quyền liên quan đến việc hình thành, chuyển nhượng, thay thế hoặc huỷ bỏ một quyền quy định tại Điều 1

2 Cũng thực hiện đăng ký tạm thời trong trường hợp có quy định về thời gian bắt đầu hoặc quy định điều kiện liên quan đến trái quyền, hoặc trái quyền đó chỉ có đầy đủ hiệu lực trong tương lai

Đăng ký tạm thời được hiểu như sự cảnh báo về việc “sắp tồn tại một vật quyền được công bố chính thức”

Theo pháp luật Nhật Bản, hành vi đăng ký không liên quan đến quyền sở hữu của người đi đăng ký Trước khi đăng ký, người đăng ký đã có quyền sở hữu và việc đăng ký chỉ là để thông báo công khai quyền sở hữu của cá nhân

đó trước công chúng

Bên cạnh quyền sở hữu thì các quyền khác không phải là quyền sở hữu cũng được đăng ký theo yêu cầu Điều 111 quy định đăng ký quyền bề mặt, Điều 112 quy định đăng ký quyền thuê đất lâu dài Điều 112-2, 113, 114 quy định đăng ký quyền địa dịch Việc đăng ký các quyền khác như quyền ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền khai thác ngầm cũng được quy định tại các điều như 115 đến Điều 133 Luật Đăng ký bất động sản

Các thông tin liên quan đến nội dung đăng ký quyền đối với bất động sản được thể hiện trong Giấy chứng minh nội dung đăng ký bất động sản tại Phần về quyền lợi (Đăng ký quyền) bao gồm các thông tin: chủ sở hữu đối, số thứ tự của đăng ký, mục đích đăng ký, ngày tháng năm đăng ký và số thứ tự nhận đơn đăng ký, nguyên nhân đăng ký, nội dung của quyền sở hữu, thông tin về quyền lợi khác liên quan

Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản cũng có quy định về việc đăng

ký những thỏa thuận đặc biệt có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu hoặc vật quyền đối với bất động sản Ví dụ trong trường hợp xin đăng ký về thoả thuận đặc biệt đối với vật mua lại, thì phải được ghi vào đơn xin đăng ký giá mua lại và các chi phí theo thoả thuận, thời hạn mua lại, nếu có (Điều 37)

Nội dung đăng ký bất động sản nêu trên (bao gồm cả đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền) được thể hiện trong Giấy chứng minh nội dung đăng

ký bất động sản được chia làm hai loại là Giấy chứng minh nội dung đăng ký đất và Giấy chứng minh nội dung đăng ký công trình xây dựng, tương ứng với 2 loại bất động sản được đăng ký theo quy định của Luật Đăng ký bất động sản Giấy chứng minh nội dung đăng ký được thiết kế tương tự như Sổ Đăng ký bất động sản, bao gồm 2 phần là Phần đăng ký hiện trạng và Phần về quyền lợi

Bên cạnh đó, cơ quan đăng ký bất động sản còn cấp cho người yêu cầu đăng ký Giấy chứng minh đã đăng ký Bản chất của giấy này Đơn xin đăng ký bất động sản dưới dạng tóm tắt, gồm những nội dung cơ bản nhất của yêu cầu đăng ký như: tên, địa chỉ, mục đích sử dụng của bất động sản; số hiệu bất động sản; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến bất động sản; thời điểm nhận đơn, cơ quan nhận đơn… và có xác nhận của Cơ quan đăng ký về việc đã thực

hiện đăng ký Giấy chứng minh đã đăng ký được coi là văn bản của thủ tục xác nhận chính đương sự, có ý nghĩa thông báo cho người nộp đơn việc hoàn tất đăng ký, cũng như là tài liệu để phục hồi thông tin đăng ký trong trường hợp

sổ đăng ký bị tiêu hủy Đồng thời, cơ quan đăng ký còn cấp Giấy thông báo thông tin để nhận biết đăng ký, trong đó ghi nhận những thông tin như: tên, địa chỉ, mục đích đăng ký và mã số xác nhận của đăng ký để làm cơ sở cho việc đăng ký thay đổi, xóa đăng ký… tiếp theo

Một đặc điểm của pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản, là việc đăng ký hiện trạng về bất động sản có thể do Cơ quan đăng ký chủ động thực hiện, tách biệt với việc đăng ký quyền, trong trường hợp xét thấy cần thiết để thực hiện việc quản lý đối với bất động sản Còn việc đăng ký quyền theo quy định của Luật Đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đối với các bất động sản có thực và đã tồn tại; không thực hiện đăng ký đối với các các bất động sản chưa được hình thành, ví dụ: nhà chưa xây, v.v…

- Pháp luật Nhật Bản quy định các quyền đối với bất động sản được đăng ký theo yêu cầu của người đăng ký Quyền đối với bất động sản bao gồm quyền sở hữu và các quyền khác không phải là quyền sở hữu Quy định này xuất phát từ nguyên tắc của luật nội dung, đó là quy định về 10 loại vật quyền trong BLDS Các loại quyền được đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký được quy định theo hướng liệt kê đầy đủ, chi tiết và được sửa đổi, bổ sung nhiều lần tạo ra bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ đối với bất động sản.Trong khi đó, theo BLDS

2005 của Việt Nam, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các

“quyền khác” của người không phải là chủ sở hữu đối với bất động sản, tùy

thuộc đối tượng đăng ký nhưng pháp luật chưa quy định cụ thể việc thực hiện như thế nào Vì thực tế, ngoài các quyền đối vật, còn có những hạn chế về quyền sở hữu và quyền đối với bất động sản mang tính chất trái quyền hoặc mệnh lệnh bất động sản

Đăng ký quyền sử dụng đất, xét dưới góc độ luật tài sản, mang nhiều ý nghĩa của đăng ký sở hữu "một quyền tài sản" cho người dân bởi trong giao dịch dân sự, quyền sử dụng đất không tồn tại như một yếu tố của quyền sở hữu, mà tồn tại như một tài sản Và do gắn liền với đất đai, quyền sử dụng đất cũng có thể coi là một bất động sản, dù không được BLDS liệt kê trong danh mục các bất động sản

Để thực hiện đăng ký quyền sở hữu, pháp luật Việt Nam lại được xây dựng theo hướng đăng ký các giao dịch Trong mối quan hệ với quyền sở hữu, các giao dịch này không thể coi là một đối tượng đăng ký riêng biệt Bởi, với việc không thừa nhận khái niệm vật quyền trong luật thực định, r ràng việc đăng ký các giao dịch không thể tạo ra một quyền nào khác đối với bất động sản (trừ khi đó chính là quyền sở hữu) Việc đăng ký các giao dịch này, hoặc nhằm xác lập quyền sở hữu (đồng thời chấm dứt quyền sở hữu của chủ thể trước đó), hoặc nhằm hạn chế quyền của chủ sở hữu Tuy nhiên, quy định của pháp luật dân sự về các giao dịch phải đăng ký chưa làm r được tình trạng sở hữu bất động sản Ví dụ như các trường hợp hạn chế quyền sở hữu, pháp luật hiện hành không quy định về việc đăng ký các thoả thuận hoặc các quyết định hành chính sau đây: thỏa thuận chuộc lại trong hợp đồng mua bán bất động sản, hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản; thỏa thuận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch); thỏa thuận hoặc căn cứ về việc xác lập sở hữu chung đối với bất động sản; quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án đối với bất động sản; quyết định mở thủ tục phá sản doanh nghiệp có bất động sản

Điều này dẫn đến tình trạng bên thứ ba khó có thể biết được quyền sở hữu bất động sản sẽ phải chuyển giao khi đến thời hạn chuộc lại hoặc khi hết thời hạn thuê mua cũng như tình trạng pháp lý của bất động sản không được ghi nhận đầy đủ, r ràng, đặc biệt là thông tin về các quyền đối với bất động sản của người không phải là chủ sở hữu Từ đó dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp về quyền đối với bất động sản, làm ảnh hưởng đến cả lợi ích của người có quyền lẫn bên thứ ba

2.1.3 Về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản

Tùy thuộc hệ thống đăng ký bất động sản của từng nước, việc đăng ký

bất động sản có giá trị pháp lý khác nhau Hiện nay, trên thế giới tồn tại hai hệ

thống quy định khác nhau về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản Một là

hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba (tiêu biểu là Cộng hòa Pháp,

Nhật Bản); hai là hệ thống đăng ký để xác lập quyền (tiêu biểu là Liên bang

Nga, Trung Hoa )

2.1.3.1 Quy định về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam cũng

chưa có điều khoản nào quy định cụ thể về “giá trị pháp lý của đăng ký bất

động sản” Tuy nhiên, qua nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành, có

thể thấy rằng pháp luật Việt Nam quy định về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản không theo một hệ thống nào trên thế giới mà có sự đan xen của hai loại giá trị pháp lý Điều này, có nghĩa đăng ký bất động sản vừa có giá trị xác lập quyền, vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba

Khoản 1 Điều 168 BLDS 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu

đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì đăng ký bất động sản là cơ sở làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản

Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Khoản 7, 8 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định đăng ký

quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc “chủ

rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP quy định r “Công

nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc

cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”