Pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

Thời gian qua đã có nhiều công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về vấn đề này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác giả: Nguyễn Vinh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ TÂM

PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT MỐI

QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC - NHÀ ĐẦU TƯ

VÀ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2013

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả

Nguyễn Thị Tâm

Để hoàn thành Luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài luận văn

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy, cô, cán bộ, nhân viên trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế và cán bộ, nhân viên Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn thạc sỹ

Xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sỹ Trần Quang Huy, người đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình

Cuối cùng, xin gửi lời ảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã luôn ở cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn thạc sỹ này

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2013

Tác giả

Nguyễn Thị Tâm

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 4

LỜI MỞ ĐẦU 5

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI 9

1.1 Khái quát về thu hồi đất 9

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất 9

1.1.2 Các trường hợp thu hồi đất 12

1.1.3 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 13

1.1.3.1 Khái niệm bồi thường 13

1.1.3.2 Khái niệm hỗ trợ, tái định cư 15

1.2 Mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất khi thu hồi đất 16

1.3 Sơ lược hệ thống pháp luật Việt Nam về thu hồi đất 19

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1993 19

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 20

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 21

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI 23

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về thu hồi đất trong giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi 23

2.1.1 Cơ chế thu hồi đất 23

2.1.2 Thẩm quyền thu hồi đất 25

2.1.3 Trình tự, thủ tục thu hồi đất 26

2.1.3.1 Trình tự, thủ tục thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước thực hiện thu

hồi đất 26

2.1.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển dịch đất đai trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất 33

2.1.4 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 33

2.1.4.1 Đối tượng bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 33

2.1.4.2 Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 34

2.1.4.3 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư còn lại 36

2.1.4.4 Các chính sách hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 38

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi ở nước ta hiện nay 44

2.2.1 Kết quả đạt được 44

2.2.2 Những hạn chế, bất cập 47

2.2.2.1 Việc áp dụng cơ chế tự thỏa thuận trong thu hồi đất có nhiều vướng mắc 47

2.2.2.2 Việc áp dụng các quy định về giá đất bộc lộ nhiều hạn chế 48

2.2.2.3 Việc bồi thường, hỗ trợ bằng đất cũng nảy sinh nhiều vấn đề 52

2.2.2.4 Chính sách về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm không đạt được hiệu quả cao 53

2.2.2.5 Vấn đề tái định cư cũng có nhiều tồn tại 55

2.2.2.6 Một số vấn đề khác 55

Chương 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỂ GIẢI QUYẾT HÀI HÒA MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI 58

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất 58

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất nhằm giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi 59

3.2.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật về thu hồi đất 59

3.2.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về cơ chế thu hồi đất 59 3.2.1.2 Nghiên cứu và khuyến khích áp dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất 63

3.2.1.3 Hoàn thiện các quy định về giá đất để tính bồi thường 64

3.2.1.4 Cần có quy định đảm bảo tính hiệu quả của phương thức bồi thường bằng đất kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở khi thu hồi đất nông nghiệp 67 3.2.1.5 Bổ sung quy định về điều tiết một phần giá trị tăng thêm cho cá nhân,

tổ chức bị thu hồi đất nông nghiệp 68 3.2.1.6 Hoàn thiện các quy định về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm 68 3.2.1.7 Hoàn thiện các quy định về tái định cư 70 3.2.1.8 Sửa đổi quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo khi Nhà nước thu hồi đất 71

3.2.2 Giải pháp để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 71

3.2.2.1 Đẩy mạnh việc công khai hóa, minh bạch hóa quá trình thực thi pháp luật về thu hồi đất 72 3.2.2.2 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai trong công tác thu hồi đất 72 3.2.2.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 73

KẾT LUẬN 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được của sản xuất nông - lâm nghiệp, là môi trường sống và là nền tảng

để xây dựng các cơ sở kinh tế, khu dân cư, các công trình văn hóa - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia

Trước kia, cha ông ta đã đấu tranh và hy sinh biết bao xương máu để bảo vệ từng “tấc vàng” của Tổ quốc Ngày nay, để phục vụ nhu cầu phát triển và hội nhập, Nhà nước cần phải khai thác vốn quý này để phục vụ cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá Hàng vạn héc ta đất đã được thu hồi để sử dụng vào xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị, cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, giải quyết việc làm cho người dân, chuyển dịch cơ cấu dân số từ nông thôn ra thành thị, tăng nguồn thu cho đất nước Các dự án thu hồi đất (THĐ) để xây dựng các công trình an sinh xã hội cũng góp phần đảm bảo hơn nữa đời sống nhân dân Tuy nhiên, vấn đề THĐ là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp bởi nó động chạm đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể và gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng như: giảm sút đáng kể diện tích đất nông nghiệp, người dân mất đất, mất việc làm, cuộc sống gặp nhiều khó khăn Việc không giải quyết tốt mối quan hệ lợi ích giữa các chủ thể tham gia vào quá trình THĐ là nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện về đất đai ngày càng tăng nhanh và vô cùng phức tạp làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây mất

ổn định về chính trị và trật tự an toàn xã hội Vì vậy, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu

về cơ chế, chính sách pháp luật về THĐ nhằm hoàn hiện lĩnh vực pháp luật này Đó

là lý do tác giả chọn đề tài: “Pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối

quan hệ giữa Nhà nước - nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi” làm Luận văn

thạc sỹ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

THĐ và bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước THĐ là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích

của người bị thu hồi, lợi ích của Nhà nước và lợi ích của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý

Thời gian qua đã có nhiều công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về vấn đề này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của

các tác giả: Nguyễn Vinh Diện, “Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”, Luận văn thạc sỹ (2006); Đỗ Phương Linh, “Pháp luật về hỗ trợ, tái định

cư người có đất bị thu hồi trong giải phóng mặt bằng - thực trạng và giải pháp hoàn thiện”, Luận văn thạc sỹ (2012); Nguyễn Thị Phương Thảo, “Pháp luật về bồi thường về đất khi thực hiện các dự án kinh tế và thực tiễn áp dụng tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, Luận văn thạc sỹ (2012); Hoàng Thị Thu Trang, “Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An”, Luận văn thạc sỹ (2012); Ts Trần Quang Huy, “Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số 10/2010; Ts Nguyễn Thị

Nga, “Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng

và những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng”, Tạp chí Luật học, số

11/2010; “Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng các phương

thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số 5/2011, Ts Nguyễn

Quang Tuyến, “Công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất”,

Tạp chí Luật học, số 3/2012….Các công trình này đi sâu vào nghiên cứu từng khía

cạnh của vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất hoặc tập trung nghiên cứu về thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước ở từng địa phương cụ thể mà chưa tập trung tìm hiểu pháp luật về THĐ để giải quyết vấn đề chia sẻ lợi ích giữa các chủ thể tham gia vào quá trình THĐ Tiếp tục kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, Luận văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và tập trung về pháp luật về THĐ và vấn đề bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong việc giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài được nghiên cứu nhằm đạt các mục đích sau:

- Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định pháp luật về THĐ gắn với bồi thường, hỗ trợ, TĐC

- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về THĐ trong việc giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

- Đánh giá thực trạng pháp luật về vấn đề này để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về THĐ nhằm giải quyết tốt hơn nữa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

* Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Hệ thống quan điểm, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ;

- Các quy phạm pháp luật thực định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ;

- Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về công tác THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC

* Phạm vi nghiên cứu:

Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu các quy định pháp luật về THĐ gắn với bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất từ năm 1987 đến nay và tập trung đi sâu phân tích các quy định về THĐ trong pháp luật hiện hành

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài đặt ra, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác – Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa;

- Phương pháp phân tích, so sánh luật học, bình luận… được sử dụng để tìm hiểu các vấn đề lý luận về THĐ và mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người

có đất bị thu hồi trong quá trình THĐ;

- Phương pháp phân tích, diễn giải, bình luận, đối chiếu… được sử dụng khi tìm hiểu các quy định pháp luật về THĐ;

- Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá… được sử dụng khi tìm hiểu thực trạng pháp luật về THĐ;

- Phương pháp tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên cứu một

số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

6 Bố cục của luận văn

Luận văn được cơ cấu thành 3 chương như sau:

- Chương 1: Những vấn đề lý luận về thu hồi đất và mối quan hệ giữa Nhà

nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi;

- Chương 2: Thực trạng pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối

quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi;

- Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất để giải quyết hài hòa mối

quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI 1.1 Khái quát về thu hồi đất

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất quốc gia Nhà nước nắm giữ quyền quyết định

số phận pháp lý của đất đai Đây là quyền năng duy nhất và tuyệt đối của đại diện chủ sở hữu, nó bao trùm lên toàn bộ vốn đất trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, ngoài Nhà nước không ai được phép định đoạt THĐ là một trong những hành vi pháp lý thể hiện quyền định đoạt đó Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao đất cho hàng triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nếu giao đất, cho thuê đất làm phát sinh quan hệ đất đai thì THĐ để lại hậu quả làm chấm dứt quan hệ đất đai

Theo Từ điển Tiếng Việt định nghĩa thu hồi là việc “thu về lại, lấy lại cái trước

đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác”1 Từ đó, ta có thể hiểu THĐ thể hiện quyền lực của Nhà nước – người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Giáo trình Luật Đất đai năm 2008 của Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra

định nghĩa THĐ như sau: “Thu hồi đất là một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”.2 Luật Đất đai năm 2003 cũng đưa ra khái niệm THĐ tại khoản 5

Điều 4: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”

Theo khái niệm trên, THĐ, xét về mặt hình thức là văn bản hành chính; xét về nội dung, là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng đất đã được

giao cho cá nhân, tổ chức nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước và xã hội THĐ có những đặc điểm sau:

- THĐ là một trong những nội dung cơ bản của quản lý nhà nước về đất đai cùng với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất Việc THĐ do cơ quan quản lý hành chính nhà nước tiến hành theo một thủ tục, trình tự nhất định Thầm quyền THĐ được xác định theo thẩm quyền giao đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đối với loại đất đó

- THĐ được thực hiện bởi quyết định THĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong đó xác định rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu hồi, diện tích thu hồi, mục đích thu hồi Đây là căn cứ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất

- Phương pháp mệnh lệnh là phương pháp được dùng chính trong mọi trường hợp THĐ Vì đây là quan hệ giữa một bên là người sử dụng đất với một bên là Nhà nước, hai chủ thể này không có sự bình đẳng về mặt pháp lý Tuy nhiên, bên cạnh phương pháp mệnh lệnh hành chính là phương pháp giáo dục, thuyết phục, đặc biệt

là trong khi THĐ để phục vụ mục tiêu an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng

THĐ là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thể hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, đồng thời cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai

Cần phân biệt khái niệm “thu hồi đất” với khái niệm “trưng mua, trưng dụng đất” 3 Trưng dụng đất là việc Nhà nước điều chuyển sử dụng một diện tích đất trong một giai đoạn tạm thời từ người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính không do lỗi của người sử dụng đất Giữa hoạt động THĐ và hoạt động trưng mua, trưng dụng đất có những điểm khác biệt sau:

3

Xem thêm: Ts Phan Trung Hiền, “Pháp luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng

đất trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 3/2011, tr 18 -26

Về cơ sở pháp lý: hoạt động THĐ được điểu chỉnh bởi Luật Đất đai và các

văn bản pháp luật khác, trong khi đó hoạt động trưng mua, trưng dụng đất được điều chỉnh bởi Luật trưng mua, trưng dụng tài sản

Về mục đích: Nếu như THĐ được thực hiện vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng và một số lý do khác thì trưng dụng đất được đặt ra trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, thiên tai hoặc tình trạng khẩn cấp đe dọa nghiêm trọng đến tài sản của Nhà nước, của tổ chức, tài sản, tính mạng của nhân dân

Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục: THĐ là do sự cần thiết và được tiến hành

theo quy định hoặc xây dựng có trình tự lập, trình, thẩm định, xét duyệt quy hoạch và được thực hiện theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận nên được quy định “đóng” ở hai cấp có thẩm quyền chung ở địa phương là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh và UBND cấp huyện Ngược lại, trưng dụng đất là khẩn thiết, đột xuất không theo kế hoạch, quy hoạch nào cả Do vậy, thẩm quyền tiến hành trưng mua, trưng dụng được quy định đa dạng bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung ở địa phương (UBND cấp tỉnh) và khá nhiều cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyên môn ở Trung ương với các chức năng tương ứng (Bộ trưởng Bộ Tài chính, Bộ quốc phòng, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Y tế, Bộ Công thương)

Về phương thức đền bù: Hình thức đền bù trong trưng mua, trưng dụng đất

được quy định trong Hiến pháp 1992 chủ yếu là bồi thường bằng tiền và giá bồi thường là giá thị trường Trong khi đó đền bù trong THĐ được thực hiện dưới 3 hình thức: bồi thường bằng đất, bồi thường bằng tiền (theo cơ sở khung giá đất của Nhà nước) và các chính sách hỗ trợ

Về hậu quả pháp lý: Tuy cả hai hoạt động này đều có điểm chung là dẫn đến

hậu quả pháp lý là chấm dứt quan hệ đất đai của người sử dụng đất nhưng THĐ chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng tất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, còn trưng dụng đất không chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng đất của người sử dụng mà hết thời hạn trưng dụng đất hoặc khi đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất, Nhà nước

sẽ phải trả lại đất và bồi thường thiệt hại cho người bị trưng dụng đất

THĐ không chỉ hiểu một cách thuần túy là Nhà nước sẽ tước quyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp

với lợi ích của Nhà nước và xã hội Thực tế THĐ là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới Do vậy các quy định về THĐ cần kết nối được lợi ích của ba chủ thể quan trọng là Nhà nước – nhà đầu tư – người có đất bị thu hồi

1.1.2 Các trường hợp thu hồi đất

(i) Thu hồi vì mục đích, nhu cầu của nhà nước và xã hội gắn liền với chính

sách về bồi thường, hỗ trợ, TĐC Trong nền kinh tế ngày càng phát triển, đất nước

ngày càng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, việc nâng cấp cơ sở hạ tầng là điều tất yếu, nhiều dự án lớn được phê duyệt Vì lợi ích của xã hội mà những người đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định THĐ của cơ quan nhà nước Mục đích THĐ do nhu cầu của Nhà nước được xác định tại khoản 1 Điều 38 và được quy định chi tiết tại Điều 39 và khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai năm 2003, bao gồm hai nhóm sau đây:

- Nhóm thứ nhất: THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng Đây là trường hợp THĐ có tính truyền thống, ghi nhận trong luật gắn liền với khái niệm bồi thường, hỗ trợ, TĐC từ Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 90/CP của Chính phủ ban hành ngày 17/8/1994 quy định về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (sau đây là gọi là Nghị định số 90/CP), Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (sau đây gọi là Nghị định số 22/1998/NĐ-CP) … Hiện nay, trường hợp này được quy định tại Điều

39 Luật Đất đai năm 2003 và được hướng dẫn chi tiết tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

- Nhóm thứ hai: THĐ vì mục đích phát triển kinh tế Trường hợp này được

Việc THĐ vì mục đích, nhu cầu của Nhà nước và xã hội có nhiều điểm đặc thù: thu hồi trong trường hợp này phải gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và

có bồi thường, hỗ trợ, TĐC; việc THĐ này là không hoàn toàn tự nguyện, nằm ngoài mong muốn của người sử dụng đất; trong trường hợp này, người sử dụng đất hoàn toàn không có lỗi mà vì Nhà nước cần “huy động” một diện tích đất cho lợi ích chung vì nhu cầu phát triển

(ii) Thu hồi vì lý do đương nhiên như: tổ chức được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản; cá nhân sử dụng đất chết mà không

có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết hạn (khoản 2, 7, 8, 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003)

(iii) THĐ do vi phạm pháp luật về đất đai Những vi phạm này có thể do lỗi của

người sử dụng đất như: người sử dụng đất không đúng mục đích; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong hai bốn tháng liền; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa và không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép (khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 Điều

38 Luật Đất đai năm 2003) Trong trường hợp này, THĐ được xem như là một chế tài

áp dụng đối với những người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm tước đi quyền

sử dụng đất của họ như Việc THĐ do vi phạm pháp luật còn áp dụng đối với trường hợp người có quyền quản lý đất đai có hành vi vi phạm như giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền (khoản 5 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003)

Như vậy, trong phạm vi đề tài chỉ đề cập đến trường hợp THĐ thứ nhất – THĐ gắn liền với chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC Trong mối quan hệ này

có ba chủ thể có liên quan là Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

1.1.3 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

1.1.3.1 Khái niệm bồi thường

Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng thì “bồi thường” có nghĩa là “đền bù những tổn hại gây ra”.5 Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt

ra khi một chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong

xã hội Trong lĩnh vực pháp luật đất đai, thuật ngữ bồi thường hay đền bù khi Nhà nước THĐ xuất hiện từ rất sớm Tại Chương II của Nghị định 151/TTg ngày 14/10/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất đã đề cập đến việc “Bồi thường cho người dân có ruộng đất bị trưng dụng” Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một

số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố cũng đề cập đến vấn đề bồi thường khi nhà nước THĐ Đặc biệt, sau khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù” Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Đến khi Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 được ban hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện tại Luật Đất đai năm 2003 Theo

khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2003:“Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Như vậy, bồi thường khi Nhà nước THĐ có một số đặc điểm:

Thứ nhất, bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về

quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi THĐ của Nhà nước gây

ra Nhà nước THĐ xuất phát từ nhu cầu khách quan của xã hội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Do vậy, khi thực hiện bồi thường cho người bị sử dụng đất khi THĐ nghĩa là Nhà nước thay mặt xã hội thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất (trách nhiệm xã hội của Nhà nước trong việc bồi thường) Để thực hiện trách nhiệm xã hội, Nhà nước không chỉ bồi thường về đất và thiệt hại về tài sản trên đất mà còn thực hiện việc hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển chỗ ở; giải quyết vấn đề TĐC; đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí việc làm mới cho người sử dụng đất

5

Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.79

Thứ hai, bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi THĐ của Nhà nước

gây ra Điều này có nghĩa là bồi thường chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về THĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thứ ba, không giống như nguyên tắc tự thỏa thuận trong bồi thường thiệt hại trong

lĩnh vực dân sự, việc bồi thường thiệt hại khi nhà THĐ chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất khi bị Nhà nước THĐ thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định; căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại về tài sản trên đất và giá đất

do Nhà nước quy định tại thời điểm THĐ

Từ những phân tích trên có thể thấy, quan hệ bồi thường khi Nhà nước THĐ phải đặt trong mối quan hệ lợi ích Nhà nước, lợi ích của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và lợi ích của người bị THĐ Quan hệ này phải hài hoà thống nhất vì sự phát triển, không thuần túy là quan hệ ngang giá như trong đời sống dân sự Qua đó thấy được đặc trưng trong việc bồi thường khi Nhà nước THĐ

1.1.3.2 Khái niệm hỗ trợ, tái định cư

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong hoạt động THĐ còn đề cập đến khái niệm hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ Hỗ trợ, TĐC thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị THĐ và giúp họ trong việc tạo lập cuộc sống mới Cùng với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ, TĐC cấu thành nên chính sách Nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi

* Khái niệm hỗ trợ:

Các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước THĐ được ghi nhận khá sớm tại Nghị định

số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định về thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Tuy nhiên, phải đến Luật Đất đai năm 2003, định nghĩa về hỗ trợ khi Nhà

nước THĐ mới được quy định cụ thể Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”

Tuy nhiên, định nghĩa trên mới chỉ đề cập đến góc độ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo công ăn việc làm mới cho người lao động mà chưa phân biệt rõ từng loại hỗ trợ khác nhau trong trường hợp THĐ ở, THĐ nông nghiệp của người trực tiếp sản xuất, THĐ nông nghiệp trong khu dân cư, đất ao, vườn không được công nhận là đất ở và các loại hỗ trợ khác Do đó, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và

có hiệu lực đến nay, các quy định của Chính phủ và hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hỗ trợ khi Nhà nước THĐ đã có những nhận thức mới khi phân biệt các hỗ trợ khi thu hồi các loại đất khác nhau và quy định về hỗ trợ không chỉ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp mà còn bằng các hình thức đa dạng như hỗ trợ bằng tiền, hỗ trợ suất đất ở, nhà ở TĐC hoặc suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người bị THĐ

*Khái niệm tái định cư

TĐC là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong sách, báo pháp lý ở nước

ta hiện nay; đặc biệt là trong các quy định của pháp luật về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không đưa ra khái niệm TĐC Theo Điều 4 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước THĐ (sau đây gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) thì TĐC được giải

thích là: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở

2 Bồi thường bằng giao đất ở mới

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.”

Căn cứ vào quy định trên, khái niệm TĐC có thể hiểu là: “Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở”

Trên thực tế, người bị Nhà nước THĐ không còn nơi ăn chốn ở, phải di chuyển đến nơi khác để sinh sống, cuộc sống khó khăn thì Nhà nước phải thực hiện trách nhiệm xã hội của mình trong việc bố trí một trong các hình thức TĐC để người

bị THĐ tạo lập cuộc sống mới Do đó, TĐC chính là sự sắp xếp nơi ở mới cho người

bị THĐ không còn đất ở hoặc tạo điều kiện để người bị THĐ tự lo nơi ở mới của mình thông qua các hỗ trợ tài chính từ phía Nhà nước

1.2 Mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất khi thu hồi đất

Xuất phát từ lý do THĐ là một trong những nội dung của quản lý nhà nước về đất đai vì vậy cần có sự can thiệp của Nhà nước dựa trên những chính sách, quy định

cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng Hậu quả pháp lý của việc THĐ là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của ba chủ thể Nhà nước – nhà đầu tư – người bị THĐ

Thứ nhất, về phía Nhà nước: thông qua việc THĐ, Nhà nước có được một quỹ

đất cần thiết đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ; phát triển các khu kinh tế, công nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh, thực hiện việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý và hài hòa… qua đó làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kêu gọi sự đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tạo ra kiến trúc tổng thể thuận lợi để phát triển đất nước, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Sau nữa, nếu thực hiện tốt chính sách điều tiết, việc THĐ

sẽ mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước Để có được những lợi ích này, Nhà nước phải thực hiện nghĩa vụ xây dựng và thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC đối với người bị THĐ – những người bị thiệt hại, bị ảnh hưởng trực tiếp, đảm bảo bồi thường hợp lý những khoản thiệt hại của người sử dụng đất phải gánh chịu khi bị THĐ và có chính sách phù hợp để an dân, ổn định về kinh tế -

xã hội, chăm lo cho đời sống người lao động khi mất nơi ở, mất tư liệu sản xuất Đồng thời, Nhà nước cũng phải tạo ra và thực hiện cơ chế đảm bảo quyền đầu tư của các nhà đầu tư, hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc tiếp cận với nguồn đất sạch

Thứ hai, về phía nhà đầu tư: thông qua chính sách THĐ của Nhà nước, họ có

thể triển khai được các dự án đầu tư của mình và thu về khoản lợi tức từ các dự án đầu tư Chi phí phải bỏ ra chính là việc phải đáp ứng các tiêu chí của Nhà nước đối với việc lựa chọn các nhà đầu tư; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc bồi thường, GPMB để giải quyết phần nào hậu quả của việc THĐ đối với người bị THĐ

Thứ ba, về phía người sử dụng đất, khi bị THĐ họ là những người chịu thiệt

thòi nhất Đối với một quốc gia đi từ nền văn minh lúa nước như Việt Nam, đất đai là

tư liệu sản xuất quan trọng bậc nhất, là nguồn sống, nguồn việc làm, là "miếng cơm manh áo”, là điều kiện để kiếm kế sinh nhai và là sự tồn tại, duy trì và phát triển sự sống của mỗi người, của gia đình và cho cả thế hệ con cháu sau này Vì vậy, việc THĐ, đặc biệt là đất nông nghiệp có tác động một cách sâu sắc đến cuộc sống của người bị THĐ Trước khi bị THĐ phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì

họ có đất để xây dựng nhà ở sinh sống và có tư liệu sản xuất để tạo ra nguồn của cải vật chất để nuôi sống bản thân và gia đình Sau khi THĐ, cuộc sống của người dân

gặp nhiều khó khăn Lợi ích mà họ có được là giá trị khoản bồi thường của Nhà nước hoặc nhà đầu tư đối với phần đất bị thu hồi, ngoài ra thường có các chính sách hỗ trợ, TĐC để họ có thể tiếp tục sinh sống, sản xuất, có việc làm, ổn định cuộc sống Đồng thời, họ có trách nhiệm thực hiện các quyết định hành chính của Nhà nước về THĐ

và bàn giao mặt bằng cho Nhà nước Tuy nhiên, hầu như những sự bồi thường, hỗ trợ đa phần đều không đáp ứng được nhu cầu của người dân bị THĐ Việc THĐ và thực tiễn thực thi các dự án hiện nay đã và đang để lại cho người nông dân và xã hội nhiều hậu quả tiêu cực Do bị thu hồi tư liệu sản xuất nên một bộ phận lao động có

độ tuổi cao, trình độ lao động thấp không còn đất để sản xuất và không có khả năng tìm việc làm mới Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn: trong vòng năm năm, với diện tích hơn 366.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi, tác động đến gần 627.495 hộ gia đình với khoảng 950.000 lao động và ảnh hưởng tới đời sống của hơn 2,5 triệu người, trong đó có những hộ gia đình rơi vào tình trạng bị bần cùng

làm và với tốc độ 73,2 nghìn ha đất nông nghiệp bị thu hồi mỗi năm sẽ có 70 vạn nông dân không có công ăn việc làm Việc không có việc làm dẫn đến không có thu nhập, cùng với việc sử dụng số tiền bồi thường, hỗ trợ sai mục đích đã kéo theo hệ lụy là tệ nạn xã hội như cờ bạc, trộm cắp, phạm pháp hình sự xảy ra ảnh hưởng đến cộng đồng và xã hội Đúng như đánh giá của đại diện Ngân hàng thế giới tại Việt

Nam thì “Nông dân là những người nghèo nhất, nhưng cùng với quá trình hiện đại hóa đất nước, họ đã bị kéo vào vòng xoáy của sự nghèo đói”.7

Như vậy, trong mối quan hệ giữa Nhà nước – nhà đầu tư – người bị THĐ nêu trên là mối quan hệ xung đột về lợi ích Nhà nước, mà đại diện là lãnh đạo ở các địa phương luôn mong muốn sự phát triển kinh tế như là phương thức giúp địa phương

họ thoát khỏi đói nghèo và do đó thường đưa ra những ưu đãi cho các nhà đầu tư và các dự án đầu tư mà thiếu quan tâm đến người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi Phía các nhà đầu tư lại luôn mong muốn thực hiện dự án đầu tư thuận lợi, đạt được lợi

nhuận cao nhất có thể, vì vậy họ luôn tìm mọi biện pháp để hạ thấp chi phí đầu tư, trong đó có chi phí để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC cho người sử dụng đất Về phía người bị THĐ, như đã phân tích ở trên, họ là đối tượng chịu thiệt thòi nhất trong quan hệ THĐ, người dân luôn mong muốn được nhận được khoản tiền bồi thường,

hỗ trợ cao hơn để có thể đảm bảo cuộc sống sau khi bị THĐ Người bị THĐ không hài lòng với chính sách bồi thường, hỗ trợ không thỏa đáng của Nhà nước hoặc nhà đầu tư nên không chịu bàn giao đất để giải phóng mặt bằng (GPMB) Mỗi lợi ích đều

có xu hướng trở thành tuyệt đối, đòi được thoả mãn bất chấp những lợi ích khác, vì thế mà nảy sinh sự xung đột lợi ích Đó chính là chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện về đất đai ngày càng nhiều và phức tạp hiện nay Để bảo đảm cho xã hội có thể tồn tại và phát triển thì những xung đột lợi ích cần phải được giải quyết, các nhóm có lợi ích xung đột cần đạt được thoả thuận về cách giải quyết xung đột Tuy nhiên, các nhóm này rất khó đi đến một thỏa thuận thống nhất để giải quyết xung đột Cần có một tổ chức đứng ra làm trọng tài, giúp các bên giải quyết xung đột dựa trên những chuẩn mực, quy tắc thỏa mãn một cách tốt nhất lợi ích của các bên

Tổ chức đó là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai đồng thời là chủ thể quản lý đất đai, những chuẩn mực, quy tắc đó là pháp luật Vì vậy, việc hoàn thiện hệ pháp luật về THĐ, đặc biệt là pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, TĐC là một yêu cầu tất yếu Có như vậy, lợi ích của Nhà nước mới được đảm bảo, nhà đầu tư nhanh chóng có đất sạch thực hiện dự án, đời sống của người dân có đất bị thu hồi ổn định lâu dài, giảm thiểu khiếu kiện về bồi thường, GPMB khi THĐ

1.3 Sơ lược hệ thống pháp luật Việt Nam về thu hồi đất

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1993

Sau Cách mạng tháng Tám thành công, nước Việt Nam tiến hành cải cách ruộng đất thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng” Vấn đề THĐ được quy định tản mạn rải rác trong nhiều văn bản pháp lí và việc Nhà nước THĐ sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu của người bị thu hồi, Nhà nước THĐ trong rất nhiều trường hợp Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời

về trưng dụng ruộng đất dụng là văn bản đầu tiên quy định về vấn đề này, tại Chương II của Nghị định này đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị

trưng dụng Tiếp đó, Thông tư số 1972/TTG ngày 11/01/1970 quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân

ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” Thông tư này thể hiện sự nhận

thức mới trong vấn đề đền bù với nguyên tắc “phải đảm bảo thỏa đáng quyền lợi kinh tế hợp tác xã và của người dân” Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 được

coi là văn bản bao quát nhất về quản lý đất đai Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi, trưng dụng đất chưa có quy định hướng dẫn cụ thể, khi bị thu hồi, người sử dụng đất chỉ được đền bù khi người đó không có lỗi Việc bồi thường tài sản trên đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tạm thời quy định chưa có văn bản hướng dẫn chung

Nhìn chung, pháp luật về THĐ trong giai đoạn này còn chưa phát triển, chính sách đền bù thể hiện cơ chế quản lý tập trung bao cấp, thiên lệch về lợi ích tập thể,

do đó quyền lợi của người bị thiệt hại không được giải quyết thỏa đáng

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 6 đề ra chính sách đổi mới toàn diện tạo ra bước biến chuyển sâu sắc trong nhận thức của Đảng và Nhà nước Theo

đó, quan hệ đất đai được nhìn nhận ở một góc độ mới theo hướng: sửa đổi, bổ sung các chính sách ruộng đất và các loại đất khác để quản lý, “sử dụng có hiệu quả và triệt để tiết kiệm” Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai của nước ta được Quốc hội thông qua trong đó có quy định những trường hợp bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ

sử dụng cho nhu cầu của Nhà nước, xã hội Tuy nhiên, các quy định này, mới chỉ dừng lại ở mức khái quát mà chưa nêu cụ thể các trường hợp được bồi thường hay không được bồi thường, mức độ bồi thường như thế nào… Quyết định số 186/HĐBT đã cụ thể hóa Luật Đất đai năm 1987 quy định vấn đề bồi thường thiệt hại trong trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác Theo đó, người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước Nhà nước dùng khoản tiền này để khai hoang, mở rộng diện tích đất nông nghiệp bù đắp vào số diện tích phải chuyển mục đích sử dụng

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, quyền sở hữu của cá nhân về tài sản và tư liệu sản xuất Luật Đất đai

năm 1993 được ban hành nhằm thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992 Đây là văn bản quan trọng đánh dấu bước phát triển và đổi mới mạnh mẽ của pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai nói chung và pháp luật về THĐ nói riêng Tuy nhiên Luật vẫn còn thiếu các quy định về việc giải quyết vấn đề TĐC, vấn đề đào tạo chuyển đổi ngành, nghề, tìm kiếm việc làm mới cho người có đất bị thu hồi Nghị định

số 90/CP ngày 17/8/1994 quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã quy định chi tiết và toàn diện hơn vấn đề này: mở rộng phạm vi áp dụng chính sách bồi thường, người bị thiệt hại có thể được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản trên đất và ngoài ra họ còn được hỗ trợ các khoản khác, điều kiện bồi thường được xác định tương đối rõ ràng, thiệt hại về tài sản được đền bù bằng giá trị hiện có của công trình Mặc dù vậy, thực tiễn triển khai thực hiện Nghị định này cho thấy còn tồn tại nhiều bất cập Tiếp đó Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ban hành ngày 24/4/1998 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Thông tư số 145/TT-BTC của Bộ Tài chính được ban hành nhằm cụ thể hóa Nghị định 22/1998/NĐ-CP Hai văn bản này về cơ bản đã

cụ thể hóa được đường lối, chủ trương của Đảng về bồi thường, thiệt hại, hỗ trợ, TĐC

và giải quyết các vấn đề phát sinh do việc Nhà nước THĐ gây ra

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai các văn bản trên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt là những hạn chế trong việc xác định giá đất bồi thường gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Để khắc phục những hạn chế của những văn bản trước đó và sửa đổi một số quy định của pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của đất nước, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất đai

2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993; trong đó có các quy định sửa đổi, bổ sung về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ Cụ thể hóa các quy định này, ngày 03/12/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài nguyên và Môi trường ra Thông tư

số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng thực hiện Nghị định số

197/2004/NĐ-CP (sau đây gọi là Thông tư số 116/2004/TT-BTC) Các quy định về vấn đề này đã

có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau đây: Quy định rõ các trường hợp người bị

Nhà nước THĐ được bồi thường về đất và tài sản trên đất và các trường hợp người bị THĐ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất; Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc THĐ; Quy định chính sách TĐC, chính sách hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới cho người

bị THĐ nông nghiệp mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất

Tiếp đó, để xử lý những vấn để mới nảy sinh trong quá trình THĐ, GPMB, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) Mặc

dù thường xuyên được sửa đổi, bổ sung song những quy định trên đây cũng chỉ giải quyết một số vấn đề bức xúc nảy sinh từ công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước THĐ Do đây là công việc liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nếu các quy định được xây dựng không hợp lý và thường xuyên được sửa đổi, bổ sung thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây mất

ổn định về chính trị Nhận thức được vấn đề này, ngày 13/8/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) Nghị định này được coi là chính sách, giải pháp có tính đột phá lớn

và toàn diện đã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ Ngày 01/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất (sau đây gọi là Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT) nhằm xử lý các tình huống mới nảy sinh trong quá trình THĐ

Như vậy, song hành với sự phát triển của pháp luật đất đai, các quy định về THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC luôn được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm xử lý hài hòa mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị THĐ và chủ đầu tư Ở một chừng mực nhất định, các quy định này đã đạt được mục đích nêu trên và tạo ra quỹ đất sạch đáp ứng nhu cầu sử dụng của xã hội và góp phần vào việc thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ở từng thời kỳ lịch sử

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC, NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI

CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về thu hồi đất trong giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

2.1.1 Cơ chế thu hồi đất

Trong hoạt động THĐ, hiện nay có 2 cơ chế áp dụng, gồm:

* Cơ chế Nhà nước thu hồi áp dụng đối với các trường hợp sau:

Thứ nhất, Nhà nước thực hiện THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 39 Luật Đất đai 2003) Cụ thể trong các trường hợp THĐ để: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo; sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

Thứ hai, Nhà nước thực hiện THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao vào các dự

án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ theo khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai 2003 Khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cụ thể hóa quy định này, theo đó, các trường hợp Nhà nước tiến hành THĐ vào mục đích phát triển kinh tế bao gồm:

- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu kinh tế quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư

mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Trong những trường hợp này, Nhà nước thực hiện cơ chế hành chính triệt để

từ khâu ra quyết định thu hồi và triển khai việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC theo các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; người sử dụng đất phải chấp hành quyết định THĐ, được bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo quy định của Nhà nước Giá đất được áp dụng trên cơ sở giá đất do Nhà nước ban hành Trường hợp không tuân thủ quyết định thu hồi sẽ bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế nhà nước

* Cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp:

- Dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân theo khoản

2 Điều 40 Luật Đất đai Các dự án này không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

- Dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước THĐ nhưng nhà đầu tư đề nghị và được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 40 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

Có thể thấy, quy định của Luật Đất đai hiện hành về cơ chế THĐ đã góp phần giải quyết tốt hơn mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Luật Đất đai 1993 chỉ chấp nhận cơ chế THĐ đai bắt buộc Việc chuyển dịch đất đai được thực hiện dựa trên quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất

hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước cũng như tiền bồi thường cho những người sử dụng đất trước đó Các nhà đầu tư nhận thấy quy trình thu hồi quá phức tạp và khó khăn khi họ phải đàm phán về bồi thường với những người đang sử dụng đất, đồng thời phải đàm phán về đất đai với các cấp chính quyền tỉnh, huyện, xã Giá bồi thường do Nhà nước thu hồi được thực hiện theo khung giá đất của Chính phủ chỉ bằng 10-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trường Người bị THĐ không hài lòng về việc bồi thường không thỏa đáng về đất đai và nhà đầu tư cũng không hài lòng về quy trình thực hiện quá phức tạp làm cho tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài Việc Luật Đất đai

2003 cho phép thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã thể hiện những ưu điểm như: Nếu đạt được sự đồng thuận cao giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất thì cơ chế có thời gian thực hiện ngắn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian GPMB, hạn chế khiếu kiện; tăng thêm quyền lợi cho người dân khi phải nhường đất cho dự án kinh doanh Bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản Trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ ích, cơ chế này tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế Trong khi thực hiện cơ chế này, chỉ có nhà đầu tư và người đang sử dụng đất tham gia với văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, làm giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và khắc phục được tình trạng về quan liêu, tư lợi của bộ máy hành chính Đồng thời, cơ chế thỏa thuận cũng loại bỏ được các nhà đầu tư đưa ra dự án nhằm mục đích chiếm đất nhưng không có năng lực tài chính để đầu tư, chờ giá đất tăng lên cao để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác

2.1.2 Thẩm quyền thu hồi đất

Trên cơ sở qui định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tại Điều 37, Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 qui định thẩm quyền THĐ nói chung như sau:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương THĐ của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh THĐ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam

Trường hợp THĐ để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà trên khu đất

bị THĐ có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng cá nhân (khoản 2 Điều

31 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

Cũng như giao đất, cho thuê đất, các thẩm quyền về THĐ không được phép

uỷ quyền cho UBND cấp dưới Cơ quan nhà nước có thẩm quyền THĐ phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình Như vậy, các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thẩm quyền THĐ Sự phân định thẩm quyền rõ ràng giữa các cấp chính quyền vừa giúp tăng cường trách nhiệm của từng cơ quan trong hoạt động THĐ vừa tạo tiền đề thuận lợi cho các cơ quan thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình trên thực tế

Mặc dù THĐ gắn với bồi thường, hỗ trợ, TĐC được quy định từ Luật Đất đai năm 1993, song phải Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì

trình tự, thủ tục về THĐ mới được quy định chi tiết Ngoài khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 130 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định khái quát về trình

tự, thủ tục THĐ, phải đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP mới được quy định chi tiết với trình tự, thủ tục THĐ, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC được thực hiện thành

Tuy nhiên, qua một thời gian triển khai trên thực tế, trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có một số điểm bất cập, triển khai không phù hợp trên thực tế: thời gian để thực hiện các bước cụ thể không xác định rõ, gây nên tình trạng dây dưa, kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư và người bị THĐ Trước thực trạng đó, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ra đời, trên cơ sở kế thừa những quy định hợp lý trong Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đồng thời thay đổi những quy định không còn phù hợp và bổ sung những quy định mới để đáp ứng với yêu cầu thực tiễn Theo đó, trình tự, thủ tục THĐ, bồi thường và GPMB được quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được thực hiện thành 4 bước như sau:

Bước 1: Giới thiệu địa điểm và thông báo THĐ

Đây là công việc đầu tiên trong trình tự, thủ tục THĐ Theo quy định tại Điều

29 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, giai đoạn giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi được thực hiện như sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư

nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương Cơ quan tiếp nhận hồ

sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình UBND cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm

Thứ hai, UBND cấp tỉnh thông báo THĐ hoặc ủy quyền cho UBND cấp

huyện thông báo THĐ ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp THĐ theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố Việc thông báo THĐ được thực hiện trên phương tiện thông tin đại

8

Xem Chương V Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi Mục đích của việc thông báo THĐ là nhằm cho người dân biết trước chủ trương của Nhà nước về việc THĐ để sử dụng vào mục đích gì, phạm vi ranh giới THĐ và phương án di chuyển để ổn định cuộc sống đối với những người dân có đất bị thu hồi Trên cơ sở đó để người dân chủ động trong việc nắm bắt thông tin và có kế hoạch sử dụng đất hợp lý

Thứ ba, Chủ tịch UBND cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo

đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, THĐ và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, TĐC

Đồng thời, Chủ tịch UBND cấp tỉnh chỉ đạo Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc

tổ chức phát triển quỹ đất thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người

sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư

Quy định này tạo cơ hội cho cho chủ đầu tư nắm bắt ngay được hiện trạng của khu đất mà mình sẽ đầu tư trong thời gian tới không chỉ về vị trí, số lượng và chất lượng của thửa đất mà còn nắm bắt được mục đích, loại hạng đất cụ thể, tổng số

hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất cần phải di dời, giải tỏa….Trên cơ sở đó, giúp cho chủ đầu tư lập và trình duyệt phương án về bồi thường, hỗ trợ, TĐC được

cụ thể, chi tiết, sát với thực tế và mang tính khả thi cao

Tổng thời gian thực hiện đo đạc lập bản đồ khu đất, thông báo THĐ, thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC là không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ

sơ hợp lệ Việc xác định cụ thể thời gian để hoàn thành các thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư và thông báo THĐ có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với các chủ đầu

tư, giúp họ thực hiện các thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo cho dự án được thực hiện đúng tiến độ, không dây dưa, kéo dài sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, việc quy định thời hạn tối đa là 30 ngày còn có ý nghĩa quan trọng trong

việc xác định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi nhiệm vụ và quyền hạn của mình

Bước 2: Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC

Theo quy định trước đây tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, sau khi có chủ trương THĐ, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, TĐC lập phương án tổng thể; sau khi phương án tổng thể được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

hỗ trợ, TĐC thông báo lý do THĐ, sau đó cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện trình thủ tục THĐ; sau khi có quyết định THĐ của cơ quan có thẩm quyền, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, TĐC lập phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và TĐC Phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC được phân cấp thẩm định và phê duyệt trên cơ sở tổng số kinh phí của phương án bồi thường, hỗ trợ (có quy định chi tiết cho từng huyện)

Có thể thấy, việc quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập phương án tổng thể trong giai đoạn xác định chủ trương THĐ là không cần thiết, bởi phương án tổng thể này hoàn toàn không có tác động và ảnh hưởng gì đến tới các quyết định chấp thuận đầu tư, giới thiệu địa điểm và thông báo về chủ trương THĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mặt khác, phương án tổng thể này cũng không thể là phương án áp dụng chính thức sau này đối với người có đất khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định THĐ Điều đó là một trong những nguyên nhân làm kéo dài thời gian của tiến trình THĐ

Để khắc phục nhược điểm này, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định phương án tổng thể được lập và phê duyệt cùng với dự án đầu tư (Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, TĐC là một nội dung thể hiện trong dự án đầu tư) Tổ chức được giao làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ban bồi thường, hỗ trợ, TĐC) chỉ phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC ngay sau khi dự án đầu tư được chấp thuận hoặc xét duyệt

Sau khi dự án đầu tư được chấp thuận hoặc xét duyệt, Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC lập phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC Nếu như được lập theo đúng nội dung, yêu cầu và tuân thủ theo trình tự luật định với sự đóng góp ý kiến của các cơ quan có liên quan, chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi thì phương án này sẽ

là phương án áp dụng chính thức để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người dân sau khi có quyết định thu hồi chính thức

Để đảm bảo tính khả thi, phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải đảm bảo đầy đủ các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC chỉ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện trên thực tế sau khi được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã

và tại điểm công cộng của các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để tiếp nhận ý kiến của những người bị THĐ và những người có liên quan Phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC được niêm yết trong thời gian 20 ngày liên tục, được lập thành biên bản có

sự xác nhận của UBND cấp xã, Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã và đại diện của những người bị THĐ Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC lập báo cáo tiếp nhận ý kiến đóng góp và phân tích các ý kiến, hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC và gửi tới cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để thẩm định Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ THĐ trình UBND cấp tỉnh ra quyết định THĐ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ THĐ trình UBND cấp huyện ra quyết định THĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Có thể thấy rằng quy trình về công khai và tổ chức lấy ý kiến đóng góp về phương án bồi thường, GPMB được pháp luật quy định cụ thể, chi tiết và chặt chẽ Quy định này một mặt đảm bảo được quyền dân chủ của dân trong việc đề đạt nguyện vọng chính đáng, quyền được tham gia, được bàn, được giám sát công việc THĐ, bồi thường và GPMB nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng và kể cả sự phản đối của người dân về phương án mà mình lập ra Trên cơ sở đó, để có sự điều chỉnh cho

phù hợp Nếu quy định này được tổ chức thực thi nghiêm túc, có hiệu quả trên thực

Bước 3: Quyết định THĐ, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ

trợ và TĐC, giao đất, cho thuê đất

Sau Cơ quan tài nguyên và môi trường cùng với các cơ quan khác có liên quan tiến hành thẩm định phương án và chuẩn bị hồ sơ THĐ trình UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện quyết định THĐ theo thẩm quyền UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể

từ ngày ra quyết định thu hồi, Cơ quan tài nguyên môi trường trình phương án lên UBND cùng cấp để phê duyệt (UBND cấp huyện phê duyệt phương án THĐ khi thu hồi thuộc địa bàn một huyện, UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án thu hồi trong trường hợp THĐ liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên)

và công khai phương án đã được phê duyệt

Phương án bồi thường đã được phê duyệt thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phải có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC Đồng thời gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người có đất bị thu hồi Thời gian người có đất

bị thu hồi phải bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức thực hiện bồi thường trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày hộ nhận xong thanh toán tiền bồi thường Trường hợp việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ thì chủ đầu tư được nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ để triển khai dự án

Bước 4: Cưỡng chế THĐ

Cưỡng chế THĐ là biện pháp hành chính mang tính chất cứng rắn được áp dụng đối với người có đất bị thu hồi cho dù họ có muốn hay không Đây cũng không phải là biện pháp mà cơ quan nhà nước mong muốn phải thực hiện Tuy nhiên, để đảm bảo lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, trong những trường hợp người dân cố tình không thực hiện quyết định THĐ Nhà nước buộc phải thực thi việc cưỡng chế đối

9

TS Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng và những

vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng”, Tạp chí Luật học, Số 11/2010, tr 31

với người có đất bị thu hồi Việc cưỡng chế thi hành quyết định THĐ chỉ đặt khi có đầy đủ các điều kiện sau:

- Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC theo nội dung 3 bước đã nêu trên;

- Quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB;

- Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB, UBND và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người

có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;

- Có quyết định cưỡng chế của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;

- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế Trường hợp người

bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB phối hợp với UBND cấp xã niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi

Quyết định cưỡng chế được thi hành bởi lực lượng cưỡng chế do UBND cấp huyện chỉ đạo sau 15 ngày kể từ ngày người bị cưỡng chế nhận trực tiếp quyết định cưỡng chế hoặc ngày công khai quyết định cưỡng chế tại UBND xã mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất

Như vậy, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ TĐC khi Nhà nước THĐ theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã được đơn giản hóa nhằm giải quyết những khúc mắc trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và TĐC; giúp cho các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, TĐC đạt hiệu quả Tuy nhiên, Nghị định 69/2009/NĐ-CP vẫn còn một số bất cập cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung Cơ sở pháp lý về trình tự, thủ tục THĐ chưa được luật hóa chi tiết và dễ thay đổi (trung bình cứ 2-3 năm

là một nghị định ra đời) Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các chủ thể thừa hành trong quá trình THĐ, mà còn tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, đến người sử dụng đất vì bảng giá đất thay đổi hàng năm mà dự án thì có thể kéo dài qua các năm thực hiện

2.1.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển dịch đất đai trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất

Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

mà không phải thực hiện thủ tục THĐ

Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn vị trí đất đúng mục đích sử dụng đất của dự án đầu tư sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố UBND các cấp có trách nhiệm chỉ đạo việc cung cấp các văn bản về chính sách, pháp luật, các hồ sơ về thửa đất có liên quan đến việc thỏa thuận; chủ trì việc tiến hành thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất nếu có đề nghị của một trong các bên liên quan; chỉ đạo việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư và những người sử dụng đất được công chứng, nhà đầu tư tới văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký chuyển quyền sử dụng đất UBND các cấp và các cơ quan nhà nước không được ra quyết định THĐ hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất không thuộc diện thu hồi

Với việc pháp luật cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất

để tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện cho cả nhà đầu tư lẫn người có đất và Nhà nước Nhà đầu tư sẽ rút ngắn được khoảng thời gian GPMB và hoàn thành nhanh tiến độ của dự án, còn người có đất thì được quyền tự do thỏa thuận với nhà đầu tư

về giá bồi thường, hỗ trợ, TĐC…từ đó tạo cho họ tâm lý thoải mái, hài lòng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư trong việc thực hiện dự án của mình Mặt khác giúp giảm nhẹ các thủ tục hành chính cho các cơ quan nhà nước

2.1.4 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2.1.4.1 Đối tượng bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định

cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước THĐ

Như vậy, so với Luật Đất đai năm 1993, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ theo Luật Đất đai năm 2003 đã được mở rộng hơn, không chỉ có

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà còn bao gồm cả cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước THĐ cũng được bồi thường, hỗ trợ Việc mở rộng đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ là rất cần thiết nhằm phù hợp với thực tế

sử dụng đất ở nước ta hiện nay; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Hơn nữa, việc mở rộng đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm tính tương thích về pháp luật trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới; đồng thời xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về tổ quốc

2.1.4.2 Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường, hỗ trợ là vấn đề vô cùng phức tạp, động chạm trực tiếp đến quyền

và lợi ích hợp pháp của người bị THĐ Vì vậy, để tránh nảy sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ về đất kéo dài gây ảnh hưởng xấu về chính trị, kinh

tế, trật tự an toàn xã hội, thì công việc này phải tiến hành đúng pháp luật, công khai, minh bạch và dân chủ Chính vì vậy, pháp luật đã quy định rõ các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ để buộc các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân tham gia vào quan hệ bồi thường, hỗ trợ phải tuân thủ Các nguyên tắc bồi thường khi nhà nước THĐ được quy định tại Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 và quy định cụ thể tại Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Các nguyên tắc bồi thường này đã thể hiện tính nhân văn của chế độ và đảm bảo sự công bằng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước Các nguyên tắc bồi thường hiện nay gồm:

Thứ nhất, Nhà nước THĐ của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định

tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và

các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

Việc pháp luật quy định xem xét hỗ trợ cho người bị THĐ trong trường hợp không đủ điều kiện để được bồi thường là xuất phát từ tính ưu việt của chế độ xã hội chủ nghĩa và từ thực tế sử dụng đất ở nước ta Mặc dù không đủ điều kiện để được bồi thường về đất, nhưng khi Nhà nước THĐ để sử dụng mang lại lợi ích chung, Nhà nước vẫn thực hiện hỗ trợ để bù đắp một phần những thiệt hại, rủi ro mà người bị thu hồi phải gánh chịu và giúp họ nhanh chóng ổn định được cuộc sống sau khi bị THĐ

Thứ hai, Nhà nước THĐ của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được

bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định THĐ; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu TĐC thì người TĐC được nhận phần chênh lệch;

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở TĐC thì người TĐC phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

Việc bồi thường bằng đất trong điều kiện hiện nay đang ngày càng trở nên khó khăn vì diện tích đất ngày càng bị thu hẹp do quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Vì vậy, để đảm bảo lợi ích chính đáng của người bị THĐ, Nhà nước sẽ bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định THĐ

Thứ ba, trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước THĐ

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

Theo khoản 3 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật Nghĩa vụ tài

chính của người sử dụng đất bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền thu từ

xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai Trường hợp khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền được bồi thường thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường, Nhà nước không trừ vào bồi thường tài sản, tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm Quy định này của pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai dưới khía cạnh kinh tế Đồng thời đảm bảo

sự công bằng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, Nhà nước luôn luôn tôn trọng và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và người sử dụng đất cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước

Thứ tư, Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích

sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại Điều 17 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

Trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa hiện nay, vốn ngân sách nhà nước gặp rất nhiều khó khăn trong việc đảm bảo kinh phí để bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người bị THĐ Thực tiễn THĐ cho thấy, sau khi đầu tư vào các dự án, ngân sách nhà nước đã phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn để đầu tư, nhưng giá trị gia tăng từ đất mang lại vẫn chưa phân bổ hợp lý mà theo nhận định của nhiều người là thường thuộc về các nhà đầu tư Do đó, trong thời gian tới, Nhà nước cần có những quy định cụ thể hơn để điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người sử dụng đất

2.1.4.3 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư còn lại

Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước THĐ là căn cứ quan trọng để thực hiện việc bồi thường cho người bị THĐ; đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị THĐ Vấn đề giá đất cũng là một trong những vấn đề phức tạp, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất trong việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước THĐ

Trước khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, việc xác định giá đất của các địa phương dựa vào khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất Hệ số K được xác định theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định hệ số K quá phức tạp Khung giá các loại đất theo Nghị định số 87/CP lại chậm được sửa đổi, bổ sung nên luôn thấp hơn nhiều lần so với giá đất hình thành thực tế trên thị trường Để giải quyết căn bản tình trạng giá đất do Nhà nước quy định bị lạc hậu so với giá đất thực tế, Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các nguyên tắc định giá đất trong trường hợp giá đất được hình thành do Nhà nước quy định như sau:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Cụ thể hóa nguyên tắc này, khoản 1, Điều 9, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung theo khoản 2, Điều 4, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) quy

định như sau: “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”

Về chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế mà người người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được pháp luật cho phép, bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác