Quy định pháp luật về định giá đất kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào việt nam

Có thể kể đến một số Khóa luận tốt nghiệp như: “Các vấn đề pháp lý về giá đất theo quy định của pháp luật đất đai”, Nguyễn Thu Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2003, Trường Đại học Luật

ĐOÀN THỊ HUYỀN

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT – KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60.38.05

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI -2013

Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như trogn thời gian nghiên cứu, hoàn thiện Luận văn

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy, cô, cán bộ, nhân viên trong phòng Đào tạo, Khoa sau Đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế và cán bộ, nhân viên Thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn thạc sỹ

Xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sỹ Trần Quang Huy, người đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện Luận văn của mình

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã luôn động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập vag thực hiện Luận văn thạc sỹ này

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2013

Tác giả

Đoàn Thị Huyền

Nội dung Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 6

1.1 Tổng quan về định giá đất 6

1.1.1 Sự cần thiết phải định giá đất 6

1.1.2 Các khái niệm liên quan đến định giá đất 6

1.1.3 Mục đích của định giá đất 9

1.1.4 Vai trò của định giá đất 10

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất 12

1.2 Tổng quan pháp luật về định giá đất 13

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động định giá đất bằng pháp luật 13

1.2.2 Đặc trưng của pháp luật về định giá đất 14

1.2.3 Điều chỉnh pháp luật về định giá đất 15

1.2.4 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về định giá đất ở Việt Nam 15

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 20

2.1 Nguồn hình thành giá đất 20

2.1.1 Quy định pháp luật 20

2.1.2 Thực trạng pháp luật về nguồn hình thành giá đất 22

2.2 Nguyên tắc xác định giá đất 26

2.2.1 Quy định pháp luật 26

2.2.2 Thực trạng pháp luật về nguyên tắc xác định giá đất 27

2.3 Thẩm quyền định giá đất 31

2.3.1 Quy định pháp luật 31

2.3.2 Thực trạng pháp luật về thẩm quyền định giá đất 33

2.4.2 Thực trạng pháp luật về phương pháp xác định giá đất 43

CHƯƠNG 3 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ VẬN DỤNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM 45

3.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá đất 45

3.1.1 Kinh nghiệm của Úc 45

3.1.2 Kinh nghiệm của Đài Loan 47

3.1.3 Kinh nghiệm của Thái Lan 48

3.1.4 Kinh nghiệm của các nước chuyển đổi Đông Âu 50

3.1.5 Kinh nghiệm của Hàn Quốc 52

3.2 Vận dụng kinh nghiệm của các nước trên thế giới hoàn thiện pháp luật Việt Nam về định giá đất 53

3.2.1 Sửa đổi nội dung liên quan đến khung giá đất do Nhà nước ban hành 54

3.2.2 Sửa đổi nguyên tắc định giá đất 55

3.2.3 Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất 57

3.2.4 Quy định rõ ràng về dịch vụ định giá và tổ chức định giá đất 58

3.2.5 Bổ sung cho người sử dụng đất quyền thỏa thuận về giá đất và thuê tổ chức định giá đất xác định giá đất 60

3.2.6 Hoàn thiện quy định về phương pháp định giá đất 61

KẾT LUẬN 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

PHỤ LỤC 68

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm

2003 và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 được xem

là một bước tiến lớn của hệ thống pháp luật đất đai nước ta Luật Đất đai năm

2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Sau gần 10 năm thi hành, nhìn chung các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ; chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, quỹ đất được phân bổ khá hợp lý cho các mục đích sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 ta thấy vẫn còn một số tồn tại, bất cập, nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất đai Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam của Ngân hàng thế giới mới đây chỉ ra điểm yếu nhất của hệ thống tài chính đất đai hiện nay là chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường [20, tr 68] Ngoài ra, Việt Nam cũng chưa có tiêu chuẩn khách quan để định giá đất mà cả cơ quan nhà nước lẫn người dân cùng chấp nhận được Chính vì vậy, tình trạng khiếu kiện về đất đai vẫn xảy ra hết sức phức tạp và kéo dài, nhất là trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Để

có thể đưa ra một cơ chế định giá đất phù hợp, việc tham khảo kinh nghiệm thế giới là điều cần thiết trong giai đoạn hiện nay

Để làm rõ những nội dung trên, người viết mạnh dạn chọn vấn đề “Quy

định pháp luật về định giá đất - Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

và vận dụng vào Việt Nam” làm đề tài Luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Định giá đất là vấn đề thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân cũng như sự quan tâm của giới nghiên cứu khoa học Năm 2005, trường Đại học Nông

nghiệp Hà Nội đã xuất bản “Giáo trình định giá đất” do TS Hồ Thị Lam Trà

(chủ biên) và Th.S GV Nguyễn Văn Quân biên soạn Giáo trình này đã trình bày, phân tích khá tổng hợp các vấn đề lý luận về định giá đất, nhưng không tập trung vào góc độ pháp lý của vấn đề

Dưới góc độ pháp lý, qua tìm hiểu và rà soát các nguồn tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu, người viết nhận thấy các công trình nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung phân tích, trình bày các quy định pháp luật về định giá bất động sản (BĐS) nói chung mà không nghiên cứu chuyên sâu về định giá đất Có

thể kể đến một số công trình như: “Những vấn đề pháp lý về định giá bất động

sản”, Nguyễn Thị Lan Anh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011, Đại học Luật Hà

Nội; “Tìm hiểu pháp luật về định giá bất động sản”, Nguyễn Thị Thương, Khóa

luận tốt nghiệp năm 2012, Đại học Luật Hà Nội Một số công trình nghiên cứu

có đề cập đến định giá đất nhưng chỉ trình bày như một phần nội dung trong đề

tài về giá đất nói chung Có thể kể đến một số Khóa luận tốt nghiệp như: “Các

vấn đề pháp lý về giá đất theo quy định của pháp luật đất đai”, Nguyễn Thu

Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2003, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Giá đất

và các vấn đề tài chính về đất đai theo quy định pháp luật đất đai 2003”, Hoàng

Thị Nương, Khóa luận tốt nghiệp năm 2005, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Giá

đất và thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử đụng đất”, Phan Thanh Minh, Khóa luận tốt nghiệp năm

2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu các bất cập hiện nay trong quy

định về giá đất áp dụng cho các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và bồi

thường khi thu hồi đất”, Lê Xuân Quỳnh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2008,

Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”,

Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp năm 2012, Trường Đại học Luật

Hà Nội

Bên cạnh đó, liên quan đến đề tài nghiên cứu cũng có một số bài viết đáng

chú ý như: “Bàn về giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2003” của tác giả

Phạm Xuân Hoàng đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Số 7/2004 (tr.21-27),

“Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành” của tác giả

Lưu Quốc Thái đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý Số 3/2011 (tr 39 - 44) và nổi bật nhất là bài viết của tác giả Phạm Văn Bằng đăng trên Tạp chí Dân chủ và

pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012 với tiêu đề: “Hoàn thiện pháp luật về

xác định giá đất trong cơ chế thị trường” (tr 22 -27)

Có thể nói, các công trình nêu trên đã đề cập đến một số khía cạnh liên quan đến định giá đất nhưng chưa nghiên cứu về định giá đất dưới góc độ pháp lý một cách chuyên sâu và tổng hợp Trên cơ sở tiếp tục kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình này, Luận văn sẽ tập trung tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện về pháp luật định giá đất, góp thêm một số ý kiến thiết thực trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu

Với đề tài này, Luận văn hướng đến một số mục đích sau:

- Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về định giá đất; sự hình thành

và phát triển của pháp luật về định giá đất

- Đánh giá thực trạng pháp luật về định giá đất ở nước ta hiện nay

- Trình bày các quy định về định giá đất của một số nước trên thế giới để có

cơ sở đề xuất những giải pháp thích hợp cho việc xây dựng pháp luật định giá đất ở nước ta hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Trong khuôn khổ của Luận văn này, người viết giới hạn đối tượng nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:

- Các vấn đề lý luận về định giá đất;

- Các quy phạm pháp luật thực định về định giá đất;

- Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về định giá đất;

- Quy định của một số nước trên thế giới về định giá đất để vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam

* Phạm vi nghiên cứu:

Với đề tài này, Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu chủ yếu trong các vấn đề lý luận về định giá đất và những nét khái quát pháp luật Việt Nam về định giá đất, đồng thời phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về vấn đề này Đặc biệt, Luận văn sẽ trình bày quy định pháp luật về định giá đất của một số nước trên thế giới làm cơ sở để đưa ra những đề xuất hoàn thiện pháp luật Việt Nam

về định giá đất

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;

- Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử được sử dụng trong Chương I khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về định giá đất và khái quát về pháp luật định giá đất ở Việt Nam;

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận, đối chiếu… được sử dụng trong Chương II khi nghiên cứu thực trạng pháp luật

về định giá đất ở Việt Nam;

- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng trong Chương III khi nghiên cứu quy định của một số nước trên thế giới về định giá đất và vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam

6 Đóng góp của Luận văn

Luận văn là một trong những công trình nghiên cứu mang tính chuyên sâu

về định giá đất dưới góc độ pháp lý Đặc biệt, với việc viện dẫn quy định của pháp luật nước ngoài, Luận văn sẽ đưa ra những phân tích, đề xuất có tính thực tiễn và ứng dụng cao để hoàn thiện pháp luật về định giá đất ở Việt Nam

Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, giảng dạy ở bậc Đại học và là tư liệu tốt để các nhà làm luật nghiên cứu tham khảo trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai ở nước ta mà trước mắt là hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

7 Kết cấu của Luận văn

Với đề tài này, người viết triển khai Luận văn với ba phần chính như sau:

Chương I: Những vấn đề lý luận về định giá đất và khái quát về pháp luật

định giá đất

Chương II: Thực trạng pháp luật Việt Nam về định giá đất

Chương III: Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá đất và

vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHÁI

QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Tổng quan về định giá đất

1.1.1 Sự cần thiết phải định giá đất

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Với tầm quan trọng như vậy, đất đai được xem là tài sản của quốc gia Vì vậy, định giá đất là điều cần thiết để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (NSDĐ) đối với Nhà nước

Thêm nữa, mặc dù đất đai không do con người tạo ra mà do thiên nhiên tạo

ra song trong quá trình sử dụng, con người đã đầu tư vào đất như quy hoạch phân định mục đích sử dụng cụ thể của từng loại đất, xây dựng hệ thống hạ tầng

cơ sở kỹ thuật (làm đường sá, cầu cống, vỉa hè, cây xanh, cấp, thoát nước…), hệ thống hạ tầng xã hội (khu dân cư, trường học, nơi vui chơi, giải trí công cộng…) làm tăng giá trị của đất đai Phần giá trị tăng thêm này do con người tạo ra là kết quả của quá trình lao động Với ý nghĩa này, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trở thành hàng hóa để trao đổi trên thị trường và được trị giá bằng tiền Để có thể trao đổi ngang giá trên thị trường người ta phải xác định được giá đất

1.1.2 Các khái niệm liên quan đến định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Hiểu một cách chung nhất, định giá BĐS là việc ước tính giá trị của quyền

sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Theo quy định tại khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006,

“định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản

cụ thể tại một thời điểm xác định”

Theo đó, việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất,

vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

1.1.2 2 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Khoản 5 Điều 4 Luật Giá năm 2012 quy định: “Định giá là việc cơ quan nhà

nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”

Về định giá đất, “Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đưa ra khái niệm: “Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.” [25, tr.29]

Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại khoản 23 Điều 4 của Luật

Đất đai năm 2003:“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính

trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”

Từ sự trình bày trên đây, ta có thể đưa ra khái niệm về định giá đất một

cách khái quát như sau: “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”

Như vậy, nội dung của định giá đất bao gồm:

+ Định giá đất là việc ước tính số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

cụ thể;

+ Tại một địa điểm nhất định;

+ Tại một thời điểm nhất định;

+ Cho mục đích xác định;

+ Theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định

1.1.2.3 Phân biệt định giá đất và định giá bất động sản

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, đất đai là một loại BĐS Như vậy, về nguyên tắc, định giá đất cũng nằm trong nội dung định giá BĐS nói chung Tuy nhiên, do đất đai có tính chất đặc biệt hơn các loại BĐS khác nên định giá đất được tách riêng ra trở thành một hoạt động độc lập Có thể thấy sự khác biệt giữa định giá BĐS và định giá đất trên những khía cạnh sau:

- Về đối tượng định giá:

+ Định giá BĐS có đối tượng rộng hơn bao gồm: đất đai; những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định

+ Đối tượng của định giá đất chỉ là đất đai

- Về chủ thể định giá: Trong khi định giá BĐS thường do các tổ chức dịch

vụ chuyên nghiệp thực hiện thì do đặc thù của đất đai (vừa là tài nguyên, vừa là tài sản) nên việc định giá đất lại chủ yếu do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện

- Phương pháp định giá:

+ Định giá BĐS sử dụng 5 phương pháp chủ yếu là: phương pháp so sánh/

so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hóa), phương pháp chi phí (phương pháp giá thành), phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán), phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định)

+ Định giá đất sử dụng 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

- Mục đích định giá:

+ Định giá BĐS chủ yếu phục vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS + Định giá đất chủ yếu phục vụ mục đích quản lý đất đai của Nhà nước

- Pháp luật điều chỉnh:

+ Định giá BĐS chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006, Pháp lệnh giá năm 2002 (hiện nay được thay thế bằng Luật Giá năm 2012)

và các văn bản hướng dẫn thi hành

+ Định giá đất chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

1.1.3 Mục đích của định giá đất

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: Mục đích xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ; tính giá bồi thường giải toả; chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ; thế chấp; công tác kế toán, kiểm toán, …

- Định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ: Do đất đai là tài sản có tính chất đặc biệt nên các chủ thể chỉ có quyền sử dụng mà không có

quyền sở hữu Vì thế, việc định giá đất sẽ là cơ sở xác định được nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nước

- Định giá đất làm cơ sở cho việc bồi thường trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng…

- Định giá cho mục đích chuyển nhượng QSDĐ: Định giá đất làm cơ sở để người có QSDĐ đặt mức giá bán khi đưa QSDĐ vào thị trường Người nhận chuyển nhượng QSDĐ cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá đất làm cơ sở cho việc quyết định nhận chuyển nhượng QSDĐ đó với giá như thế nào là phù hợp

- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi QSDĐ trong các trường hợp sau: + Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh;

- Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản trong đó có giá trị QSDĐ

1.1.4 Vai trò của định giá đất

1.1.4.1 Vai trò của định giá đất đối với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của QSDĐ nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan,

và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại đất ở một thời điểm, nhưng

ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại đất, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các mảnh đất ở những vị trí khác nhau nên giá thị trường cũng rất khác nhau Trong khi đó, giá đất phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Cá nhân người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết nên không đánh giá đúng giá trị thị trường của đất đai Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường BĐS, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị QSDĐ

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch chuyển nhượng hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐS

1.1.4.2 Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước

Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá đất không đúng

Có thể nói, xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất

đai của Nhà nước “Bởi quản lý hành chính vể thửa đất chỉ là quản lý “phần

xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai” [39] Việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác

dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo

động lực cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp

lý và hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất

Ngoài ra, Nhà nước thường phát sinh nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội nên việc thu hồi đất thường diễn ra Trong trường hợp này, việc định giá đất là vô cùng cần thiết để xác định tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất Định giá đất chính xác, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân và ngược lại, nếu thiếu chính xác sẽ dẫn đến tình trạng phản đối, khiếu kiện kéo dài của người dân Vì thế có thể nói, định giá đất ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định chính trị, xã hội của quốc gia

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất

Đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo được, không chỉ là nguồn đầu vào của quá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ mà còn là nơi cư trú, sinh hoạt

văn hóa, xã hội của con người Đất đai có hai đặc tính rất cơ bản Một là tính độc

nhất vô nhị thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai được chia thành lô, thửa hay các lô, khu đất, tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc

cơ bản tạo nên địa tô chênh lệch, là yếu tố quan trọng quyết định tới giá đất Hai

là tính chất không di dời của đất đai chính là đặc điểm để phân biệt sự khác biệt

cơ bản với các tài sản thông thường khác Do đó, để có thể định giá đất chính xác, cần phải thấy hết và phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng giá đất (bao gồm các yếu tố kinh tế và phi kinh tế [38], cụ thể như sau:

- Môi trường pháp lý và chính sách của Nhà nước: Các chính sách liên quan bao gồm chính sách về đất đai, chính sách về thị trường BĐS, các chính sách về tiền tệ, chính sách tiền lương, chính sách phát triển thị trường Các chính sách này hoặc là trực tiếp, hoặc là gián tiếp tác động đến cung và cầu BĐS trên thị trường, làm ảnh hưởng đến giá cả BĐS nói chung và giá QSDĐ nói riêng

- Môi trường tự nhiên bao gồm các yếu tố như: địa điểm, vị trí địa lý (như gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình) Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là

có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất không

- Môi trường xã hội (dân số, xu hướng dân cư, tình hình trật tự và an ninh

xã hội, trình độ dân trí ): Cùng một diện tích, một môi trường pháp lý như nhau nhưng ở những khu vực đông dân cư, trình độ dân trí cao, giá đất thường có xu hướng cao hơn ở những vùng dân cư thưa thớt, trình độ dân trí thấp

- Các yếu tố kinh tế (quan hệ cung cầu, khả năng kinh tế, sức mua ): khi nền kinh tế phát triển sẽ tăng khả năng thanh khoản của thị trường Vì thế, thị trường BĐS sẽ phát triển hơn làm cho giá BĐS (trong đó có giá đất) cũng cao hơn khi nền kinh tế “ảm đạm”

- Hiện trạng sử dụng đất bao gồm các yếu tố như: loại đất, qui mô diện tích

và kích thước các cạnh, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch…

- Các yếu tố thuộc về đất đai (tình trạng pháp lý của đất, đặc tính vật lý, quan hệ lịch sử ): Mảnh đất có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần xem xét về giấy tờ, quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng đất…

1.2 Tổng quan pháp luật về định giá đất

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động định giá đất bằng pháp luật

Đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, đặc biệt ở nước

ta, khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật Đất đai năm 2003) Việc xác định giá đất ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định chính trị xã hội và tâm lý, đời sống nhân dân Vì vậy, việc định giá đất phải được quy định chặt chẽ, cụ thể và chi tiết để tránh việc thực hiện định giá đất một cách

tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch của các cơ quan nhà nước, gây thiệt hại cho người dân

Thêm nữa, so với thị trường BĐS trên thế giới, Việt Nam là quốc gia có thị trường BĐS hình thành muộn hơn song lại có sự phát triển “thăng trầm” và phức tạp Chỉ trong vòng 10 năm trở lại đây, Việt Nam đã chứng kiến tới 3 lần “sốt” đất, làm “điêu đứng” biết bao doanh nghiệp và các nhà đầu tư Chưa kịp “trở tay” để đối phó với tình trạng “sốt” đất, thị trường đã nhanh chóng chuyển sang trạng thái “lạnh”, trạng thái mà giới kinh doanh BĐS thường gọi là “đóng băng” hay “suy giảm sức mua” Thực trạng này không những khiến các chủ thể kinh doanh mất đi cơ hội trong việc tiếp cận thông tin về BĐS trước khi tham gia giao dịch, mà còn làm cho thị trường BĐS phi chính quy phát triển ồ ạt và chiếm ưu thế Theo đó, đòi hỏi hoạt động định giá đất phải được quy định cụ thể trong pháp luật nước ta dường như là tất yếu, nhằm tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể khi tham gia thị trường Hoạt động định giá đất được điều chỉnh bởi pháp luật sẽ góp phần làm cho cho thị trường BĐS hoạt động ngày càng lành mạnh, công khai và minh bạch

1.2.2 Đặc trưng của pháp luật về định giá đất

Pháp luật về định giá đất mang những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về định giá đất chịu sự tác động mạnh mẽ của tính đặc

thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai là của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Luật Đất đai năm

2003 ra đời đã cụ thể hóa quy định này tại Điều 5: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Do đó, các quy định về định giá đất

hướng tới mục đích trước hết và quan trọng nhất là đảm bảo sự quản lý của Nhà nước về đất đai

Thứ hai, pháp luật về định giá đất bao gồm các quy định về giá đất do Nhà

nước xác định và các quy định về giá đất do NSDĐ thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ Bởi lẽ, thị trường BĐS Việt Nam bao gồm: thị trường sơ cấp: là thị trường xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là

đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm phát sinh QSDĐ và thị trường thứ cấp là thị trường xác lập mối quan hệ giữa những NSDĐ với nhau hoặc giữa NSDĐ với người khác khi thực hiện các giao dịch

về QSDĐ

Thứ ba, do đất đai chịu sự quản lý nhà nước của nhiều bộ, ngành khác nhau

nên các quy định về định giá đất được ban hành bởi nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều này không tránh khỏi một số quy định về định giá đất có sự mâu thuẫn hoặc chồng chéo

1.2.3 Điều chỉnh pháp luật về định giá đất

Giá đất là yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tố quan trọng của thị trường QSDĐ Vì vậy, định giá đất là một vấn đề phức tạp và ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội và tình hình chính trị của một quốc gia Do đó, hoạt động này được pháp luật điều chỉnh một cách cụ thể Theo

quy định pháp luật hiện hành, liên quan đến định giá đất phải xác định rõ:

1.2.4 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về định giá đất

ở Việt Nam

Sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động định giá đất có thể chia thành các giai đoạn sau đây:

1.2.4.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Trong thời gian này, thị trường BĐS bắt đầu nhen nhóm ra đời trên cơ sở là Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (1986) về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Tuy nhiên, các văn bản của Nhà nước ta liên quan đến đất đai thời

kỳ này như: Luật Đất đai năm 1987 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/1988), Nghị định 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của

cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Các quan hệ nhà, đất nặng về cơ chế cấp phát, xin cho Luật Đất đai năm 1987 không thừa nhận giá trị của QSDĐ, không cho phép tự do chuyển QSDĐ theo nhu cầu thị trường Việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong trường hợp khi: (i) hộ gia đình tham gia hoặc rút khỏi hợp tác xã nông nghiệp; (ii) chuyển đổi đất đai để tổ chức lại sản xuất; (iii) người sử dụng chuyển đi nơi khác hoặc bị chết và phải được phép của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã tại nông thôn và UBND cấp quận tại

đô thị (Điều 16); (iv) Nhà nước quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp có nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước hoặc của xã hội (Điều 14)

Chính vì thế, trong 57 điều của Luật Đất đai năm 1987 không có điều luật nào quy định cụ thể về việc định giá đất Thực trạng pháp luật trong giai đoạn này cho thấy sự thiếu vắng rất nhiều các nền tảng pháp lý cần thiết cho việc về định giá đất tạo môi trường và hành lang pháp lý để thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng được hoạt động Vì vậy có thể nói, pháp luật về định giá

đất trong giai đoạn này kém phát triển

1.2.4.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Trong giai đoạn này thị trường BĐS thực sự có bước chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời Trên

cơ sở Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 17) và thừa nhận QSDĐ là tài sản được phép chuyển dịch (Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy

định: “Các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu

dài và được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”) Theo đó,

Luật Đất đai năm 1993 ra đời (có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993) cũng

quy định tại khoản 2 Điều 3: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Với quy định này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá

và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về chuyển QSDĐ Đây chính là

cơ sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường BĐS nói chung vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước

Theo Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi bổ sung vào các năm

1998, 2001), Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng lãnh thổ, từng thời kỳ Tuy nhiên, quy định mới này chỉ dừng lại một cách khái quát, chưa

đề cập đến các mục đích sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, chưa quy định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc xác định giá đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80-CP ngày 6 tháng 11 năm 1993 của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi mà không áp dụng cho các giao dịch về QSDĐ

Do không phù hợp với thực tiễn nên Nghị định này đã nhanh chóng bị thay thế bằng Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất (được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ) Tuy nhiên, phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ chưa rõ ràng, cụ thể; việc phân loại đất để xác định khung giá còn

ít, không phù hợp với thực tế sử dụng đất cả về không gian (thành thị, nông thôn)

và mục đích sử dụng; nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố chưa được quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phương quy định ở các vùng giáp ranh có sự chênh lệch lớn Nghị định số 87/CP cũng chưa nêu rõ quyền, thời gian, các điều kiện phải điều chỉnh khung giá đất Do đó, khung giá đất theo Nghị định số 87/CP ngày càng trở nên không còn phù hợp,

không phản ánh được giá trị của đất đai sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực

tế trên thị trường

Như vậy, có thể nói pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này tuy đã được hình thành và có sự tiến bộ nhất định nhưng còn chậm được sửa đổi bổ sung sát phù hợp với yêu cầu thực tế

1.2.4.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là bước tiến vượt bậc trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai ở nước ta Với 146 điều và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai Lần đầu tiên, các quy định về định giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết bằng nhiều Nghị định, Thông tư dưới luật Hệ thống hóa quy định của pháp luật

về định giá đất được thể hiện trong các văn bản sau:

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định,

ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Một số văn bản có liên quan khác

Đây thực sự là những cơ sở pháp lý quan trọng, có tác động trực tiếp đến hoạt động định giá đất, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu cơ đất đai diễn ra sôi động trong thời gian qua Ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai

(Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhận định: “Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy

phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại”[40]

Nhờ đó, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…

Tuy nhiên, quy định về định giá đất vẫn còn nhiều bất cập, mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với thực tế, quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị trường Do đó, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về định giá đất đang đặt ra một cách cấp thiết

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;

- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do NSDĐ thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ

- Giá đất hình thành do các tổ chức định giá chuyên nghiệp tư vấn

Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng Quy định này là hợp lý bởi giá đất không chỉ chịu sự quản lý của Nhà nước, mà còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế Tuy vậy, do xuất phát từ mục đích quản lý Nhà nước đối với đất đai nên pháp luật quy định giá đất cơ bản xuất phát

từ việc công bố bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được thực hiện vào ngày 01/01 hàng năm và được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,

lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước (khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003) Điều này được cụ thể hóa tại Điều 16,

17 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 hướng dẫn về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đã hướng dẫn xây dựng, thẩm định

và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương một cách chi tiết làm căn cứ thực hiện

Như vậy, trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phù hợp với thực tế quỹ đất và tình hình sử dụng đất ở địa phương mình Nếu có sự thay đổi về quy hoạch, kế hoạch, sự biến động lớn của thị trường thì giá đất cũng nhanh chóng được điều chỉnh cho phù hợp Quy định như vậy đã góp phần bình ổn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

- Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất Việc tổ chức đấu giá là nhằm kéo giá đất về với giá trị thực của từng thửa đất, với từng lợi thế của những vị trí nhất định và thể hiện tập trung trong các văn bản về đấu giá, đấu thầu QSDĐ

Theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003, việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định

Ngoài ra, đấu giá QSDĐ còn được thực hiện trong trường hợp để thi hành

án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ

Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

Đây là một quy định mới trong Luật Đất đai năm 2003 so với Luật Đất đai năm 1993 Việc thí điểm đấu giá QSDĐ vừa qua ở Hà Nội là một trong những minh chứng cho sự ưu việt của quy định này, theo đó QSDĐ sẽ thuộc về chủ đầu

tư đủ năng lực tài chính, có khả năng sử dụng hiệu quả diện tích đất đã được trúng đấu giá, đấu thầu đó Mặt khác, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa đất nước, thể hiện tính hiệu quả trong chính sách pháp luật của Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay

- Giá đất hình thành do NSDĐ thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ

Việc pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận về giá khi thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ là một sự tiến bộ, đảm bảo quyền tự chủ và tính chủ động cho NSDĐ trong quá trình sử dụng đất Quy định này rất phù hợp với nền kinh tế thì trường hiện nay khi những giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ diễn ra ngày càng phổ biến Việc các bên xác định giá đất trên cơ sở cân nhắc những lợi ích mà mình thu được là một cách thức xác định giá trị rất đặc trưng của nền sản xuất hàng hóa “giá thị trường quyết định giá đất”, Nhà nước chỉ quản lý thông qua việc thực hiện các thủ tục hành chính mà không can thiệp quá sâu

- Giá đất do các tổ chức định giá tư vấn

Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất Các tổ chức này phải tuân thủ những nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về QSDĐ (Điều 57 Luật Đất đai năm 2003)

2.1.2 Thực trạng pháp luật về nguồn hình thành giá đất

 Giá đất do Nhà nước quy định

- Khung giá đất tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP có quy định cho 03 vùng đồng bằng, trung du, miền núi và có

), chậm được điều chỉnh

Theo quy định pháp luật, khung giá đất của Nhà nước chỉ được điều chỉnh

khi "giá chuyển nhượng QSDĐ phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các

loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn

60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá"[12] Điểm bất cập ở đây là, pháp luật không quy định rõ bao nhiêu tỉnh, thành phố là "phạm vi rộng" cần thiết để điều chỉnh giá đất Hơn nữa, thực tế giá đất có thể tăng hoặc giảm cục bộ theo từng địa phương do tác động của việc phát triển kinh tế xã hội Vì vậy, việc điều chỉnh khung giá phải chờ vào

sự biến động giá của nhiều địa phương là điều rất bất hợp lý Tính từ 01 tháng 7 năm 2004 đến nay chỉ có 01 lần điều chỉnh Khung giá các loại đất vào năm 2007 [18, tr.25] Có thể nói, khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường, không những không phát huy được vai trò điều tiết đối với giá thị trường ở tầm vĩ mô, mà còn hạn chế tính linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh kịp thời giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Do đó, khi sử dụng để làm căn cứ cho các địa phương ban hành Bảng giá đất thì chưa sát thị trường và có sự chênh lệch giá đất của từng loại đất giữa các vùng, giữa các địa phương trong cùng một vùng

- Việc quy định thời hạn sử dụng giá đất là quá ngắn và chưa hợp lý

Theo quy định tại khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm Trên thực tế, đây không phải là một việc dễ thực hiện Bởi lẽ, xuất phát từ

1

Xem Phụ lục trang 68

thực tế Nhà nước vừa muốn định giá đất vừa muốn điều tiết đất đai theo cơ chế thị trường, việc công bố giá đất ngày 01/01 sẽ không khả thi nếu chính quyền các tỉnh, thành phố không linh hoạt và chủ động nắm bắt giá đất thị trường chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương, không lường hết được yếu tố “ảo” trong quá trình chuyển nhượng trên thị trường Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thông tin

về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không có các số liệu lưu trữ từ các năm trước để có thể xử lý thông tin một cách hệ thống Trong khi đó, nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy

Thêm nữa, theo quy định tại khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, thời hạn sử dụng bảng giá đất chỉ trong vòng một năm, như vậy là quá ngắn và chưa hợp lý, gây khó khăn, lãng phí cho công tác xây dựng giá đất Bởi lẽ đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị bồi thường gây khó khăn cho chủ đầu tư Mặt khác, việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá bồi thường vào cuối năm Vì vậy, cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi QSDĐ và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi

- Phạm vi áp dụng giá đất do Nhà nước quy định là quá rộng

Việc quy định giá đất do Nhà nước xác định được áp dụng với phạm vi rộng (được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước), trong đó có các quan hệ mang bản chất của quan hệ dân sự như quan hệ giao, cho thuê

đất…đã ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích của các chủ thể khi giá do Nhà nước xác định thấp hơn giá thị trường, đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai trong thời gian vừa qua

 Các nguồn hình thành giá đất khác

- Giá đất hình thành do đấu giá, đấu thầu QSDĐ:

Việc tổ chức đấu thầu, đấu giá QSDĐ trong thời gian qua đã phát huy tác dụng, làm tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và góp phần đưa giá đất gần hơn với giá thị trường Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc tổ chức bán đấu giá QSDĐ ở nước ta diễn ra thiếu sôi động, quỹ đất đưa ra đấu giá ít, nhiều lô đất không có người tham gia đấu giá và đấu giá không thành Bên cạnh đó, do các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chủ yếu mới được thành lập trong những năm gần đây nên số lượng đấu giá viên còn hạn chế, biên chế còn hạn hẹp và còn thiếu kinh nghiệm trong điều hành phiên đấu giá Đặc biệt, vẫn còn xảy ra tình trạng “cò mồi” tại các phiên đấu giá; vẫn có hiện tượng đối tượng tham gia đấu giá để trục lợi cá nhân làm cho một số lô đất tăng giá đột biến hoặc đấu giá không thành Vì vậy có thể nói, giá đất hình thành do đấu thầu, đấu giá QSDĐ vẫn chưa trở thành nguồn hình thành giá đất minh bạch và đáng tin cậy

- Pháp luật cũng đã thừa nhận giá đất có thể được hình thành do các bên tự thỏa thuận Tuy nhiên, trên thực tế, khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ, các bên thường thỏa thuận hai giá đất giao dịch khác nhau ở hai hợp đồng khác nhau

để trốn thuế (giá thực nằm ở hợp đồng không chính thức, trong khi giá chính thức thì không thực) Vì vậy, trên thực tế không một cuộc chuyển nhượng đất đai nào trên giấy tờ đúng với giá trị chuyển nhượng thực tế [34] Khi cán bộ khảo sát đến hỏi cũng không bao giờ có được con số chính xác Như vậy, đây cũng không phải là nguồn hình thành giá đất một cách tin cậy và sát với giá thị trường

- Giá đất hình thành do các tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp đưa ra

Pháp luật quy định những tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất Tuy nhiên, trên thực tế số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít (theo Thông báo số 58/TB-BTC ngày 20 tháng

01 năm 2012 của Bộ Tài chính có 79 doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2012 [18, tr.26]), năng lực định giá còn hạn chế; khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập chưa đầy đủ và còn thiếu thống nhất giữa Pháp lệnh Giá (trước đây và nay là Luật Giá), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai Vì vậy, có thể nói hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất phát triển chưa mạnh, chưa đáp ứng yêu cầu hỗ trợ các địa phương trong việc xây dựng Bảng giá đất và định giá cụ thể

Như vậy, tuy pháp luật quy định có nhiều nguồn để hình thành giá đất nhưng thực tế vẫn chỉ tồn tại một nguồn hình thành giá đất chủ yếu là bảng giá đất của UBND tỉnh công bố hàng năm, làm giảm tính linh hoạt và sáng tạo trong việc hình thành giá đất một cách hợp lý

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường Với quy định này, giá đất Nhà nước quy định sẽ được kéo gần hơn với giá đất thực tế trên thị trường

Quy định trên cũng thể hiện sự hợp lý khi xác định những thửa đất có vị trí, điều kiện, mục đích sử dụng như nhau thì có mức giá như nhau Điều này mang

ý nghĩa đảm bảo công bằng xã hội

Tính đến thời điểm này, giá đất do Nhà nước quy định về cơ bản đã từng bước phù hợp với cơ chế thị trường Chính phủ quy định mức giá tối đa duy nhất bằng 75% giá tối đa chuyển nhượng QSDĐ thực tế, phổ biến trên thị trường Cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương được phép quy định cao hơn 20% mức giá tối đa của khung giá, do Chính phủ quy định [12] Về mặt lý thuyết, có thể nói, giá đất do các địa phương ban hành bằng khoảng 95% giá thị trường [21, tr.22-27]

Với việc quy định cụ thể các nguyên tắc xác định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003 đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc định giá đất trong thực tế; góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

2.2.2 Thực trạng pháp luật về nguyên tắc xác định giá đất

Một trong những ưu điểm của Luật Đất đai hiện hành so với trước đây là

quy định giá đất phải “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong

điều kiện bình thường,…khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cần phải có điều chỉnh phù hợp” Tuy nhiên, quy định này còn

mang tính trừu tượng bởi không thể xác định như thế nào là “sát giá thị trường”

vì “sát” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất khó xác định nội hàm cụ

thể Trong khi đó, việc xác định giá đất đòi hỏi phải quy định rất cụ thể với nội

dung định lượng rõ ràng, chuẩn xác về tỉ lệ % Các quốc gia như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc đều dùng từ “sát giá thị trường”, nhưng họ có cơ chế đó

là nếu cảm thấy chưa sát giá thị trường thì có một cơ quan khác để xử lý đó là Tòa án Cho nên Nhà nước vẫn khẳng định là Nhà nước bồi thường cho người dân là sát với giá thị trường [41] Ở Việt Nam không có cơ chế này nên việc quy định “giá đất sát với giá thị trường” là thiếu tính thực tiễn và rất khó áp dụng

Vì vậy, trên thực tế ở nước ta vẫn còn tồn tại song song hai loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường Hai loại giá đất này có biên độ dao động rất lớn, gây khó khăn cho quản lý và sử dụng đất trên thực tế Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, giá đất chỉ được xác định bằng 30 – 60% giá thị trường Mức giá cao nhất trong bảng giá đất của Hà

Khung giá đất của Chính phủ), trong khi giá đất chuyển nhượng cao nhất thực tế

[18, tr.25] Điều này cũng có nghĩa, nguyên tắc “sát giá thị trường” mà Luật

quy định đã không được thực thi trong thực tế

Do đó, trong trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ thì người dân ủng hộ việc căn cứ vào giá đất do Nhà nước xác định Điều này sẽ giúp họ không phải nộp một khoản tiền thuế lớn vào Ngân sách nhà nước Tuy nhiên, khi

áp dụng giá đất do Nhà nước xác định để tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì NSDĐ không đồng thuận; vì người bị thu hồi đất cho rằng nếu Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo mức giá này thì họ bị thiệt hại về lợi ích vật chất Theo nghiên cứu trong thời gian từ tháng 3 tới tháng 5 năm 2010 của Viện

Xã hội học (thuộc Viện Hàn lâm khoa học Xã hội Việt Nam) về hiệu quả kinh tế,

xã hội của việc bồi thường theo giá đất thị trường đã cho thấy trong trường hợp NSDĐ ở bị Nhà nước thu hồi đất mà không có khu tái định cư, họ phải mua nhà

ở mới thì với mức giá Nhà nước bồi thường họ không thể mua được do giá nhà trên thị trường cao hơn rất nhiều giá bồi thường của Nhà nước Tiền bồi thường

đất nông nghiệp cũng không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Kết quả nghiên cứu được ghi nhận trong các bảng sau [20, tr.71]:

Bảng 1: Về khả năng sử dụng số tiền bồi thường, hỗ trợ để mua một thửa

đất tương tự tại cùng thời điểm

(%)

nhiều

Thiếu một chút

Không hài lòng

Chấp nhận được

Hài lòng

Rất hài lòng

Không biết

Bảng 3: Ý kiến đánh giá mức độ phù hợp của giá đất tính bồi thường so với

giá đất trên thị trường

Đất nông

nghiệp

Sát giá thị trường

Chấp nhận được

Thấp hơn giá thị trường một chút

Thấp hơn giá thị trường rất nhiều

Tổng số

ý kiến trả lời

Trả lời không biết

Việc bồi thường theo giá đất không phù hợp thị trường là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu hồi đất Khối lượng khiếu kiện nhiều làm tăng chi phí của Nhà nước cho việc giải quyết khiếu nại, tố cáo Theo kết quả khảo sát ý kiến của người dân (của Viện Xã hội học), rất nhiều người bị thu hồi đất cho biết họ mất lòng tin với lãnh đạo địa phương các cấp Tình trạng người khiếu nại đứng chờ đợi trước các cơ quan giải quyết khiếu nại luôn tạo ra hình ảnh không hay về mối quan hệ giữa người dân với chính quyền Vấn đề tồn tại khác là Chính phủ vẫn chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường Nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cho thấy tại các địa phương cấp tỉnh, chỉ có thành phố Hồ Chí Minh có quy định sử dụng các tổ chức định giá đất của Nhà nước để định giá

đất phục vụ cho việc tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, còn các địa phương khác đều chưa có

Thêm nữa, mặc dù pháp luật đã quy định đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau nhưng thực tế còn có sự chênh lệch lớn về giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương Giá đất tại khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội với các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc,… chênh lệch từ 100 - 716% [18, tr.25] Trong khi đó, pháp luật về đất đai hiện hành lại chưa có cơ chế hữu hiệu để giải quyết tình trạng này Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên sự bất bình trong nhân dân dẫn đến khiếu kiện kéo dài về đất đai

2.3 Thẩm quyền định giá đất

2.3.1 Quy định pháp luật

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền định giá đất thuộc về Nhà nước và các tổ chức tư vấn giá đất chuyên nghiệp Cụ thể như sau:

- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số

188/2004/NĐ-CP, Chính phủ quyết định khung giá đất làm cơ sở để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất ở địa phương Khung giá các loại đất được cụ thể hóa tại Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và các phục lục kèm theo Khi giá chuyển nhượng QSDĐ phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp (Điều 7 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)

Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất ở địa phương Điều 55, 56 Luật Đất đai năm 2003, Điều 16, 17 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định giá đất do UBND tỉnh quy định phải được công bố vào ngày 01/01 hàng năm Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp (Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 1 Nghị định số

123/2007/NĐ-CP)

- Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định về tổ chức tư vấn giá đất là chủ thể tiến hành định giá đất Theo đó, tổ chức có “đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất” (khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2003) Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về QSDĐ (khoản 2,3 Điều 57 Luật Đất đai năm 2003) Việc trao thẩm quyền xác định giá đất cho các tổ chức tư vấn là một điểm tiến bộ vượt bậc của Luật Đất đai năm 2003, đáp ứng được nhu cầu của thị trường QSDĐ và góp phần hình thành giá đất một cách khách quan, minh bạch