Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Ngoài ra vấn đề này còn được đề cập tới trong cuốn “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự” của Bộ Tư Pháp và trong một số công trình nghiên cứu có liên quan như: đề tài khoa học cấp trường

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRẦN THỊ THU HÀ

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

VÀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số : 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Trần Thị Huệ

Hà Nội – 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ

và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Thị Thu Hà

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo TS Trần Thị Huệ- GVC trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trong thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về nguồn học liệu trong suốt quá trình làm luận văn

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng

hộ, giúp đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn này

Học viên

Trần Thị Thu Hà

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

UBND : Ủy ban nhân dân BLDS : Bộ luật dân sự

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 6

1.1 Khái niệm, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 6

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 6

1.1.2.Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 8

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 11

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 11

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 12

1.2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng một trong các điều kiện hợp pháp theo quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà 12

1.2.2.2 Các bên trong hợp đồng phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định 17

1.3 Khái lược quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu trong pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến nay 17

1.4.Ý nghĩa pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở và sự vô hiệu của hợp đồng mua bán nhà ở 22

CHƯƠNG II: XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH 25

2.1 Thực trạng các quy định pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 25

2.1.1 Các trường hợp phổ biến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 25 2.1.1.1 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể 25 2.1.1.2 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội 30 2.1.1.3 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do người tham gia hợp đồng không tự nguyện 31 2.1.1.4 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức 36 2.1.2 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 39 2.2 Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 43 CHƯƠNG III THỰC TIỄN ÁP DỤNG, KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

VÔ HIỆU VÀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU 51 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại Tòa án nhân dân 51 3.2 Nhận xét quy định và cách xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 61 3.3 Những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 63 3.3.1 Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 63 3.3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 67 KẾT LUẬN 69

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Việt Nam là một trong những quốc gia đang phát triển, cùng với sự biến động của tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và sự hội nhập quốc tế nên vấn đề nhà ở cũng như nhà dùng vào mục đích khác lại càng mang tính xã hội

và pháp lý sâu sắc Nhu cầu về nhà ở tăng cao khiến cho hoạt động tạo lập nhà ở diễn ra ngày một khẩn thiết, sôi động bằng nhiều phương thức khác nhau, trong đó mua bán nhà ở là căn cứ phổ biến nhất để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho cá nhân và các chủ thể khác.Nhà ở là tài sản có giá trị lớn của cá nhân, hộ gia đình, cho nên pháp luật quy định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt về hình thức của hợp đồng chặt chẽ hơn các loại hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác

Quá trình hội nhập cùng với việc từng bước định hình và phát triển nền kinh tế thị trường đã đem đến sự chuyển biến nhất định trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh những hiệu quả điều chỉnh mà pháp luật mang lại thì thực tế sống động của quá trình đổi mới cũng nảy sinh nhiều vấn đề liên quan đến đời sống dân

sự, trong đó có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng là nhà và quyền sử dụng đất Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự, Nhà nước

ta đã chú trọng ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc áp dụng giải quyết các tranh chấp, đó là các văn bản như: Pháp lệnh

về nhà ở năm 1991, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và những văn bản hướng dẫn thi hành Nhưng vì nhiều lý do khách quan và chủ quan như:

- Ý thức pháp luật của người dân chưa cao, các chủ thể thiếu thiện chí trong giao dịch về nhà ở;

- Việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản mua bán có giá trị lớn là một nhu cầu ngày càng trở nên sôi động và phức tạp trong tình hình hiện nay;

- Nội dung các quy phạm pháp luật có tính ổn định không cao do các quy định chưa bám sát với các quan hệ mua bán phát sinh trên thực tế, chính sách kinh tế của Nhà nước luôn có sự thay đổi; các quy phạm pháp luật chưa

cụ thể, chưa đầy đủ dẫn đến việc các chủ thể chưa hiểu hết được quyền, nghĩa

vụ của mình nên thường xảy ra tranh chấp;Tòa án thiếu cơ sơ pháp lý khi giải quyết vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài hoặc đưa ra các phán quyết không bảo đảm được một cách thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự

- Sự thiếu khách quan, công bằng của đội ngũ xét xử nên các án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu bị khiếu kiện nhiều lần, gây mất niềm tin cho nhân dân

Tất cả các nguyên nhân trên khiến cho các giao dịch về nhà ở bị ngừng trệ, số lượng các hợp đồng mua bán nhà ở bi tuyên bố vô hiệu ngày càng nhiều, mục đích của những người tham gia giao dịch nói chung không đạt được Do đó, việc phân tích, đánh giá các điều kiện để một hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, tìm hiểu thực tiễn việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu để tìm ra những thiếu sót nhằm hoàn thiện pháp

luật là một đòi hỏi bức thiết Đó là lý do tác giả chọn đề tài luận văn: “ Một số

vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở

vô hiệu”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu đã được đề cập tới trong Giáo trình trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình của Khoa Luật Đại học Quốc Gia, Giáo trình luật của trường Cao đẳng Kiểm sát

Ngoài ra vấn đề này còn được đề cập tới trong cuốn “Bình luận khoa

học Bộ luật Dân sự” của Bộ Tư Pháp và trong một số công trình nghiên cứu

có liên quan như: đề tài khoa học cấp trường năm 2007: “Hợp đồng mua bán

nhà ở thực tiễn tranh chấp, giải quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở” do TS Phạm Văn Tuyết chủ nhiệm; đề tài

nghiên cứu khoa học cấp trường năm 2010: “Hợp đồng mua bán tài sản-

những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu” do TS Trần Thị Huệ làm chủ nhiệm;

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Văn Cường: “Giao dịch dân sự vô hiệu và

việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” năm 2004;

Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Bùi Thị Thu Huyền: “Hợp đồng dân sự

vô hiệu do vi pham điều kiện ý chí chủ thể” năm 2010; Luận văn thạc sỹ luật

học của tác giả Đỗ Mạnh Tiến: “Hợp đồng mua bán nhà ở”, Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Văn Tùng: “Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa

bàn thành phố Hà Nội theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005,…

Bên cạnh đó, cũng có nhiều bài viết của một số tác giả khác như: TS

Bùi Đăng Hiếu “Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối và giao dịch dân sự vô

hiệu tuyệt đối”, tạp chí Luật học số 5/2001, TS Nguyễn Ngọc Điện “Hoàn thiện chế độ pháp lý về xác lập hợp đồng”,…

Tuy nhiên, những công trình khoa học nêu trên chỉ nghiên cứu một cách chung chung đối với các loại giao dịch, hoặc nghiên cứu về một, một số khía cạnh pháp lý nào đó của hợp đồng mua bán nhà ở Cho đến thời điểm này chưa có tác giả nào nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nhất là việc áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Do vậy, việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu có ý nghĩa quan trọng trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định của BLDS năm 2005 là đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới

3 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là trên cơ sở tìm hiểu, phân tích trên pháp luật hiện hành và thực tiễn xét xử tại Tòa án về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu để từ đó đề ra một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về việc tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả pháp

lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Để thực hiện mục đích trên, luận văn tập trung làm rõ những vấn đề sau:

- Phân tích các quy định của pháp luật nhằm làm rõ cơ sở lý luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, cách thức xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam

- Lược sử quá trình điều chỉnh của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu từ năm 1945 đến nay, để làm nổi bật sự phát triển của các quy định về vấn đề này

- Nghiên cứu một số vấn đề của pháp luật thực định Việt Nam quy định

về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

- Nghiên cứu thực tiễn xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và đánh giá về hiệu quả của những quy định hiện hành trên thực tế cũng như thực trạng áp dụng luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Đề xuất phương hướng nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật

về các điều kiện để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Để nghiên cứu đề tài này, tác giả đã sử dụng chủ yếu phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác- Lênin Ngoài ra, tác giả còn có sự kết hợp của các phương pháp khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo sát, duy vật lịch sử …

5 Kết cầu của luận văn

Ngoài lời mở đầu và kết luận, luận văn được kết cấu làm 3 chương:

Chương I: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

và hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam

Chương II: Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân

sự Việt Nam hiện hành

Chương III: Thực tiễn áp dụng, kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà

ở vô hiệu

CHƯƠNG I:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO

PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.1 Khái niệm, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhu cầu được có nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản bậc nhất của con người Trải qua thời gian dài, nhu cầu “trú ngụ” đã có sự thay đổi cả

về chất và lượng và hiện nay, nó càng trở nên bức thiết, các giao dịch về nhà

ở diễn ra càng sôi động Nhưng cũng chính vì vậy nên những vi phạm và tranh chấp về nhà ở cũng phổ biến, phức tạp hơn trước, đòi hỏi pháp luật phải

có sự điều chỉnh kịp thời, đầy đủ để thích nghi với thực tiễn xã hội, nhất là đối với các hợp đồng mua bán nhà ở

Để tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở thì trước hết cần hiểu về khái niệm của nó Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà Ví

dụ : Theo tác giả Nguyễn Văn Tùng trong Luận văn thạc sỹ luật học với đề

tài “ Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định

của Bộ luật dân sự năm 2005” đã đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà

ở như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên

mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua

có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức

do các bên đă thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở” Trong cách tiếp

cận thứ hai, tác giả Đặng Mạnh Tiến trong đề tài Luận văn thạc sỹ “ Hợp

đồng mua bán nhà ở”cho rằng : “Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện

pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở

đó theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định” Mỗi khái niệm đều

có ưu điểm và nhược điểm khác nhau Đối với khái niệm thứ nhất: Ưu điểm của khái niệm này là đã thể hiện được đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự nói chung, đó là sự thỏa thuận của các bên (dựa trên sự bình đẳng và tự nguyện), nêu được hình thức bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên, thể hiện được các đặc trưng cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở: tính song vụ, tính đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền ở hữu Tuy nhiên, hạn chế của khái niệm này ở chỗ khi hai bên đã thống nhất ý chí

trong hợp đồng mua bán nhà ở thì không có nghĩa là bên mua sẽ “là chủ sở

hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao” nếu hai bên không

thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết khác, nhất là tuân thủ hình thức bắt buộc của hợp đồng theo quy định của pháp luật Khái niệm thứ hai đã nêu được quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên, thể hiện được sự giám sát của Nhà nước đối với đối tượng đặc biệt là nhà ở, ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không nêu được đặc trưng của quan hệ hợp đồng mua bán

Theo nghĩa rộng, tác giả đồng ý với khái niệm hợp đồng mua bán nhà

ở của TS Phạm Công Lạc: “Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính

sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền

sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua” hay nói cách khác thì: Hợp

đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong việc dịch chuyển nhà ở từ người bán sang người mua Và hiểu theo

nghĩa hẹp: “Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán trong đó đối

tượng của hợp đồng là nhà ở, do đó nó mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nói chung còn có những đặc điểm riêng biệt do đối tượng là nhà ở”

Theo cách định nghĩa trên thì hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc điểm pháp lý chung như các hợp đồng mua bán tài sản khác bao gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ: Bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với nhau Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà và trả tiền, bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhận tiền và chuyển giao đúng nhà đã bán, theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù: Tính đền bù thể hiện ở khoản tiền mà bên mua có nghĩa vụ phải trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Tính đền bù trong hợp đồng mua bán chính là đặc điểm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc toàn bộ ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua

Ngoài những đặc điểm chung như các hợp đồng mua bán tài sản khác, hợp đồng mua bán nhà ở còn có đặc điểm riêng, đó là các bên trong hợp đồng phải có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các quy định về hình thức theo quy định của pháp luật Đối tượng của hợp đồng là nhà ở nên pháp luật luôn có những quy định chặt chẽ hơn so với các loại tài sản khác Đối với từng loại nhà ở, pháp luật quy định cần có điều kiện riêng biệt thì phải tuân theo các điều kiện đó Ví

dụ điều kiện để thuê, mua nhà ở xã hội tại Điều 54 Luật nhà ở năm 2005

1.1.2.Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao dịch dân sự Để đảm bảo sự ổn định của các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của

giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005: “1 Giao dịch

dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

2 Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”

Theo quy định trên, một hợp đồng mua bán nhà ở buộc phải tuân theo các điều kiện về năng lực chủ thể, về mục đích và nội dung, về tính tự nguyện

và hình thức của hợp đồng Mỗi cá nhân, tổ chức tham gia ký kết hợp đồng đều nhằm tới một lợi ích nhất định Để đảm bảo sự công bằng và tránh tình trạng lạm dụng xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác thì người tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân

sự của cá nhân theo quy định tại Điều 17 BLDS năm 2005 là “khả năng của

cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự”

Mỗi cá nhân khác nhau có năng lực hành vi dân sự khác nhau, phụ thuộc vào

độ tuổi và khả năng nhận thức của mỗi cá nhân Năng lực pháp luật của cá

nhân theo quy định tại Điều 14 BLDS là “khả năng của cá nhân có quyền và

nghĩa vụ dân sự” Năng lực pháp luật của mọi cá nhân là khách quan, mang

tính đồng đều Nếu thiếu một trong hai loại năng lực trên thì cá nhân không thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được Ví dụ: người nước ngoài muốn mua nhà ở tại Việt Nam nhưng thiếu một trong các điều kiện được quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12, tức là họ không đủ năng lực pháp luật, mặc dù họ có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì họ cũng không thể mua nhà Hoặc người giám hộ không được quyền mua nhà của người được giám

hộ Tuy nhiên, điều luật quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chỉ cần

đủ “năng lực hành vi” Rõ ràng, đây là một thiếu sót mà pháp luật cần bổ

sung thêm điều kiện về năng lực pháp luật cho đầy đủ Và câu từ nên được

sửa lại thành: “Người tham gia giao dịch có năng lực chủ thể” Từ “người”

mà điều luật quy định ở đây cần được hiểu là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,

tổ hợp tác, các tổ chức đoàn thể khác (gọi chung là tổ chức) Đối với pháp nhân hay tổ chức, năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự xuất hiện đồng thời, được xác định thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền Trên thực tế, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chủ yếu là cá nhân và các tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản

Hộ gia đình và tổ hợp tác hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực nông, lâm, ngư nghiệp hoặc dịch vụ khác nên việc họ tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thường ít hơn các chủ thể khác

Mỗi chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thì ngoài việc thỏa mãn nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của mình thì cần phải đảm bảo lợi ích, trật tự chung của xã hội và quyền lợi hợp pháp của người thứ ba Do vậy, một hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực phải là hợp đồng có mục đích và nội dung

“không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”

Bản chất của hợp đồng dân sự nói chung là sự tự do thỏa thuận và thống nhất ý chí trên cơ sở bình đẳng về địa vị pháp lý Nếu hợp đồng vi phạm bất kỳ sự tự nguyện nào thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu Do vậy, sự tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng cũng là một trong các điều kiện không thể thiếu để hợp đồng có hiệu lực pháp luật

Hợp đồng mua bán nhà là một loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản, bởi đối tượng của nó là nhà ở - một loai bất động sản có tầm quan trọng không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn ảnh hưởng tới chính sách kinh tế quốc gia Bởi vậy, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì ngoài việc tuân thủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung theo quy định

của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở còn phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về hình thức, đó là bằng văn bản, được sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ một số trường hợp luật quy định hợp đồng này không phải thông qua công chứng, chứng thực Hình thức văn bản sẽ đảm bảo được sự an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng, vừa thể hiện được sự giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan

Kể từ ngày 15/10/1993 ( ngày Luật đất đai có hiệu lực), đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm

cả quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sử dụng đất Tại khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng

quy định: Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử

dụng đất”.Và nội dung này được nhắc lại tại Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005

Tuy nhiên, giữa Luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 1993 được sửa đổi,

bổ sung năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 có nhiều điểm mâu thuẫn, bất cập trong quy định về hình thức nên tình trạng vi phạm vẫn xảy ra và gây lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết Vấn đề này sẽ được bàn kỹ hơn ở Chương II

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Pháp luật được Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm mục đích cuối cùng là ổn định trật tự xã hội theo ý chí Nhà nước, đảm bảo lợi ích của người dân Do vậy, các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện bắt buộc theo quy định của pháp luật thì sẽ vô hiệu “Vô hiệu” 1 có nghĩa là : “Không

có hiệu lực, không có hiệu quả” Một hợp đồng vô hiệu là một hợp đồng

1

không tồn tại theo luật và không có giá trị pháp lý do vi phạm các điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng được pháp luật quy định Hợp đồng vô hiệu không thể là căn cứ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia kể từ thời điểm giao kết Do vậy, dù các bên đã thực hiện những thỏa thuận trong hợp đồng thì khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, những hành vi đó cũng không được

xem là hành vi thực hiện hợp đồng Từ đó có thể hiểu:” Hợp đồng mua bán

nhà ở vô hiệu là hợp đồng có sự thể hiện ý chí của các bên nhưng vi phạm điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật”

Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, các bên tham gia giao kết hợp đồng phải gánh chịu những hậu quả bất lợi về tinh thần và vật chất như: mục đích ban đầu đặt ra không thực hiện được, nếu các bên chưa thực hiện những điều khoản cam kết trong hợp đồng thì không được thực hiện nữa, nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ những điều khoản đã cam kết thì phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không hoàn trả được bằng tiền thì hoàn trả bằng hiện vật, bên nào gây thiệt hại, có lỗi thì phải bồi thường ( Khoản 2 Điều 137 BLDS năm 2005)

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

1.2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng một trong các điều kiện hợp pháp theo quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

Vì bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí trên cơ

sở bình đẳng và tự nguyện nên điều kiện về năng lực chủ thể là điều kiện đầu

tiên cần phải được đảm bảo Khi người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện về năng lực chủ thể thì hợp đồng đó vô hiệu

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở cũng giống như chủ thể của các giao dịch dân sự khác, bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Các pháp nhân, tổ chức khác giao kết hợp đồng thông qua hành vi của người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền Đại diện theo pháp luật

là đại diện do pháp luật quy định hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Đại diện theo ủy quyền là đại diện có sự đồng ý của người ủy quyền và người được ủy quyền Đối với tổ chức, sự vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể chính là việc thực hiện những hành vi vượt quá thẩm quyền đại diện theo pháp luật hay theo sự ủy quyền, hoặc thực hiện giao kết hợp đồng mà người giao kết không có quyền giao kết Đối với cá nhân, nếu không

đủ năng lực hành vi thì họ bắt buộc phải có người đại diện theo quy định của pháp luật hoặc người giám hộ hợp pháp khi tham gia giao kết hợp đồng

*Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do có nội dung, mục đích vi phạm

điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội

Để bảo vệ trật tự xã hội và các giá trị đạo đức chung, Điều 122 BLDS năm 2005 quy định một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:

“Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,

không trái đạo đức xã hội” Theo Từ Điển Tiếng Việt- NXB Thanh Hóa

tr.774 thì “mục đích” là: “ Cái vạch ra làm đích nhằm đạt cho được” Điều

128 BLDS 2005 quy định: “Điều cấm của pháp luật là những quy định của

pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định” Ví dụ:

A bán nhà cho con trai mình là B Nhưng để trốn thuế, A đã lập hợp đồng tặng cho tài sản là nhà và quyền sử dụng đất cho B Hợp đồng tặng cho là hợp đồng giả tạo nhằm che dấu hợp đồng bán nhà Hợp đồng này đã vi phạm điều

cấm của pháp luật, cụ thể là Điều 129: giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Trái đạo đức xã hội là đi ngược lại những chuẩn mực ứng xử chung

giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng Tuy nhiên, khái niệm ” đạo đức” là một khái niệm có nội hàm rộng và trìu tượng, không thể đưa ra tiêu chí cụ thể nào cả cho cái đúng, sai, tốt, xấu, thuộc phạm trù đạo đức Quan niệm về đạo đức ở mỗi cộng đồng người khác nhau, vào những giai đoạn lịch sử khác nhau là khác nhau Chính vì vậy, việc xác định mục đích và nội dung như thế nào được xem là trái đạo đức không phải lúc nào cũng dễ dàng và đạt được sự đồng thuận từ các chủ thể

Mặc dù vậy, việc quy định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là cần thiết nhằm bảo vệ trật tự công cộng Theo đó, tất cả những hợp đồng được ký kết mà có căn cứ chứng minh có sự vi phạm điều cấm của pháp luật, hoặc trái đạo đức xã hội đều không được pháp luật công nhận và bảo vệ

* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do người tham gia giao kết hợp

đồng không thể hiện ý chí tự nguyện

Có hay không sự tự nguyện trong thỏa thuận của các bên là yếu tố có ảnh hưởng mang tính quyết định đến tính hợp pháp của hợp đồng Bởi vì đặc trưng cơ bản của hợp đồng dân sự là sự “tự do ý chí”, tức là phải có sự thống

nhất giữa ý chí đích thực và thể hiện ý chí đích thực: “Trong quan hệ dân sự,

các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng

ép, đe dọa, ngăn cản bên nào” (Điều 4 BLDS năm 2005) Các trường hợp

không bày tỏ ý chí đích thực, hợp pháp dẫn đến hợp đồng vô hiệu bao gồm: hợp đồng giả tạo nhằm che dấu hợp đồng khác, hợp đồng vô hiệu do chủ thể giao kết hợp đồng bị đe dọa, lừa dối hoặc bị nhầm lẫn Đối với hợp đồng mua bán nhà giả tạo thường là nhằm mục đích giảm thuế hoặc trốn thuế sang tên trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, hoặc một người muốn mua nhưng lại nhờ người khác đứng tên Tranh chấp phát sinh khi người đứng tên đó lại

có ý muốn chiếm đoạt tài sản Đối với hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, trên thực tế thường xảy ra trong trường hợp nhà đất thuộc diện quy hoạch, giải tỏa nhưng chủ sở hữu vẫn tiến hành bán nhà, hoặc nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng lại nói dối nhà thuộc sở hữu riêng và đem bán…

Tóm lại, các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm ý chí đích thực của các chủ thể trên thực tế rất đa dạng và ngày càng phức tạp Bên bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn hoặc một trong hai bên giao kết hợp đồng giả tạo đều có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức

Nhằm hạn chế tình trạng hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, so với BLDS năm 1995 thì BLDS năm 2005 đã bổ sung quy định về hình thức của giao

dịch dân sự tại Khoản 2 Điều 122 như sau: “Hình thức giao dịch dân sự là

điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”

Như vậy, hình thức của hợp đồng không được xem là điều kiện để hợp đồng

có hiệu lực, trừ những trường hợp do pháp luật quy định, cụ thể là: “Trong

trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” (Khoản 2 Điều 124) Nhà ở là một loại tài

sản có giá trị lớn và nhu cầu nhà ở ngày càng bức thiết nên hình thức của hợp

đồng mua bán nhà ở được pháp luật quy định chặt chẽ: “Hợp đồng mua bán

nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 450) Theo các quy định trên

thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực Điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được nhắc lại tại điểm d, mục 2.2 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày

16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “Hợp đồng mua

bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc

chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng” Vậy khi hợp

đồng mua bán nhà ở không được thể hiện dưới hình thức luật định thì có bị

tuyên bố vô hiệu hay không? Điều 134 BLDS năm 2005 quy định: “Trong

trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”.Thời hạn mà Tòa án

buộc các bên hoàn thiện hình thức của hợp đồng theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP là một tháng, kể từ ngày Tòa án ra quyết định Như vậy, nếu quá thời hạn mà Tòa án buộc các bên thực hiện quy định về hình thức mà các bên không thực hiện thì hợp đồng mới bị tuyên bố vô hiệu Trường hợp vi phạm về hình thức cũng giống như trường hợp hợp đồng vi phạm ý chí của chủ thể, thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hai năm (Khoản 1 Điều 136 BLDS năm 2005), quá hai năm đó mà một trong các bên không yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật

Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng phổ biến và có giá trị lớn nên pháp luật đã quy định khá đầy đủ và chi tiết về loại hợp đồng này Cũng giống như bất kỳ một loại giao dịch dân sự nào, hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải là sự thống nhất giữa ý chí đích thực và việc bày tỏ ý chí đích thực, được thể hiện ra ngoài dưới hình thức chặt chẽ theo quy định của pháp luật Các yếu tố về năng lực chủ thể, nội dung hợp đồng, ý chí của các bên và hình thức của hợp đồng đều quan trọng, giúp ngăn ngừa những hành vi xâm phạm đến quyền lợi của Nhà nước, của cộng đồng và của chính các bên tham gia hợp đồng Do vậy, các bên tham gia hợp đồng đều phải tuyệt đối chấp

hành nghiêm chỉnh và việc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cần thiết phải bị tuyên bố vô hiệu

1.2.2.2 Các bên trong hợp đồng phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định

Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu có thể hiểu là những hệ quả pháp lý phát sinh theo quy định của pháp luật trong trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu Khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, các bên đều hướng tới một mục đích nhất định Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

do vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của pháp luật thì trước hết, các bên không đạt được mục đích của mình Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết

Do đó, hợp đồng coi như chưa được xác lập và việc các bên thực hiện quyền

và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ không được pháp luật thừa nhận

Cũng giống như mọi giao dịch dân sự nói chung, hậu quả pháp lý do hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được quy định rõ tại Điều 137 BLDS năm

2005: “1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”

1.3 Khái lược quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

vô hiệu trong pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến nay

Năm 1945, mặc dù nước ta đã giành được độc lập nhưng hoàn cảnh lúc

đó chưa cho phép chúng ta ngay lập tức ban hành ra luật mới nên vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như tất cả các vấn đề xã hội khác đều được điều chỉnh bởi Dân luật giản yếu Nam kỳ 1883, Dân luật Bắc kỳ 1931 và Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật 1936 Tuy nhiên, các luật của chế độ cũ này được áp dụng dựa trên nguyên tắc không trái với quyền lợi của người dân

được thể hiện ở Sắc lệnh số 97/SL “Sửa đổi một số quy lệ và chế định trong

dân luật” do Chủ tịch Hồ Chí Minh ban hành ngày 22/5/1950 bao gồm:

+ Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành sự nó đúng với quyền lợi của nhân dân (Điều 1);

+ Người ta chỉ dược hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở hữu của mình một cách hợp pháp và không thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân ̣(Điều 12);

+ Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu (Điều 13)

Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà ở trái với các nguyên tắc trên thì sẽ

bị vô hiệu

Sau khi có Hiến pháp mới năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến Sau khi thống nhất đất nước, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy định về giao dịch dân sự, trong đó có hợp đồng Và trong báo cáo số 158/BC ngày 25/3/1985 của Tòa án nhân dân tối cao tổng kết công tác xét xử

về các tranh chấp về mua bán nhà ở và cho thuê nhà ở của tư nhân tại các thành phố, thị xã, thị trấn đã xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:

+ Hợp đồng phải có nội dung đúng chính sách pháp luật;

+ Người tham gia ký kết hợp đồng phải có đủ tư cách về mặt pháp lý;

+ Phải có sự thỏa thuận tự nguyện của bên mua và bên bán;

+ Hợp đồng phải làm theo đúng thủ tục luật định

Cũng theo văn bản hướng dẫn này, khi xem xét giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán thì phải căn cứ vào các yếu tố trên để xem xét hợp đồng có vô hiệu hay không Hiện nay, luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu đã có sự kế thừa từ các quy định trước đây và bổ sung cho phù hợp, rõ ràng hơn

Khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự ngày càng phát triển mạnh mẽ đòi hỏi pháp luật cũng phải thay đổi và hoàn thiện để đáp ứng với những thực tế mới nảy sinh Nhiều văn bản pháp luật quan trọng mới ra đời, trong đó có Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 Điều 15 của Pháp lệnh đã quy định rõ các trường hợp hợp đồng vô hiệu :

“1- Hợp đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hợp sau đây:

a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội;

b) Một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng

2- Hợp đồng do người dưới mười tám tuổi giao kết mà không có sự đồng ý của cha, mẹ hoặc người đỡ đầu theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của Pháp lệnh này, thì cha, mẹ hoặc người đỡ đầu có quyền yêu câu Toà án xác định hợp đồng vô hiệu

3- Khi một bên hợp đồng bị nhầm lẵn về nội dung chủ yếu của hợp đồng, bị đe doạ hoặc bị lừa dối, thì có quyền yêu cầu Toà án xác định hợp đồng vô hiệu

4- Hợp đồng vô hiệu từng phần, khi nội dung của phần đó vô hiệu, nhưng không ảnh hưởng đến nội dung các phần còn lại của hợp đồng”

Hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu nói riêng được xử lý theo nguyên tắc quy định tại Điều 16 như sau:

“1- Hợp đồng vô hiệu không có giá trị từ thời điểm giao kết

2- Nếu hợp đồng chưa được thực hiện hoặc đã được thực hiện một phần, thì các bên không được tiếp tục thực hiện

3- Trong trường hợp hợp đồng đã được thực hiện một phần hoặc toàn

bộ, thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu tài sản đó không bị tịch thu theo quy định của pháp luật; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền

4- Bên có lỗi trong việc giao kết hợp đồng vô hiệu mà gây ra thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường, trừ trường hợp bên bị thiệt hại biết rõ lý do làm cho hợp đồng vô hiệu mà vẫn giao kết

5- Khoản thu nhập không hợp pháp từ việc thực hiện hợp đồng vô hiệu phải bị tịch thu”

Năm 1995, Bộ luật dân sự được ban hành đánh dấu bước tiến quan trọng trong lĩnh vực lập pháp của nước ta, đồng thời chấm dứt hiệu lực của Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 Các nguyên tắc và quy định chung trong bộ luật đã trở thành cơ sở quan trọng cho việc ban hành các luật chuyên nghành khác sau đó Các vấn đề về giao dịch dân sự được quy định tại

Chương V: “ Giao dịch dân sự” Các quy định về giao dịch dân sự, hình

thức, điều kiện có hiệu lực, các trường hợp vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung được quy định khá đầy đủ, chi tiết Đó cũng là cơ sở cho việc xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà còn được quy định cụ thể, chi tiết từ Điều 443 đến Điều 451, bên

cạnh những nguyên tắc chung trong mục 7 về “Thực hiện hợp đồng dân sự”

Nếu các chủ thể làm trái với các quy định trong điều luật thì đó sẽ là một trong những căn cứ để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

BLDS năm 1995 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết tranh

chấp tại Tòa án còn nhiều phức tạp, đòi hỏi phải có sự bổ sung hoặc cụ thể hóa nội dung quy định pháp luật Để đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn đó, Nhà nước đã ban hành Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003: “Hướng

dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình”, trong đó đã quy định rõ ràng, chi tiết điều kiện để công

nhận hợp đồng mua bán nhà ở và giải quyết một số trường hợp cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Các yếu tố như “lỗi”, cách xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại và thiệt hại, thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu về hình thức và các trường hợp không tính vào thời hiệu đều được quy định chi tiết, đầy đủ và cụ thể Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

“Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình”, trong đó cũng hướng dẫn cụ thể về thời hiệu yêu cầu Tòa

án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu BLDS năm 1995 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở cũng như việc xác định và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Qua 10 năm áp dụng BLDS năm 1995 đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập như: một số quy định không phù hợp với sự chuyển đổi nhanh của nền kinh tế thị trường, không rõ ràng hay không ðầy ðủ hoặc còn mang tính hành chính

Do đó, BLDS năm 2005 đã ra đời để khắc phục những nhược điểm trên Để hạn chế tình trạng hợp đồng bị tuyên vô hiệu tràn lan một cách không cần thiết, BLDS năm 2005 về nguyên tắc đã không coi hình thức là một trong các

điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện

có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” (Khoản 2

Điều 122) Điều kiện về nội dung và mục đích của hợp đồng cũng có sự thay đổi Trong khi BLDS năm 1995 quy định hợp đồng có hiệu lực khi nội dung

và mục đích của hợp đồng không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội thì BLDS năm 2005 lại quy định nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội Điều này

đã thể hiện sự tôn trọng quyền của công dân được quy định trong hiến pháp: công dân được làm những gì mà pháp luật không cấm Mặc dù vậy, chế định hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong BLDS năm

2005 vẫn còn nhiều điểm chưa hợp lý, mâu thuẫn với các luật chuyên nghành khác, cần được xem xét và sửa đổi cho hợp lý hơn

1.4.Ý nghĩa pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở và sự

vô hiệu của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhìn chung, hệ thống quy định của pháp luật đã đáp ứng được nhu cầu thực tế về nhà ở cho người dân Việc mua bán nhà không chỉ là nhu cầu khách quan mà nó còn liên quan đến hoạt động quản lý Nhà nước về nhà ở, qua đó Nhà nước có thể điều tiết giá nhà, giúp bình ổn thị trường bất động sản, hoặc thực hiện các chính sách quốc gia khác về nhà ở (nhà ở xã hội, nhà tình thương, nhà đền ơn đáp nghĩa) Những chính sách này tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp, người nghèo hoặc người có công với cách mạng có nhà để ở Bởi vì nhà ở là một tài sản lớn và không phải ai cũng có đủ kinh phí để mua Các chính sách về nhà ở từ đó còn giúp ổn định xã hội

Mặt khác, thông qua hoạt động mua bán nhà, Nhà nước cũng thu được vào ngân sách một khoản không nhỏ từ lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản càng sôi động, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng cao thì các khoản lệ phí và thuế đóng góp vào ngân sách của Nhà nước càng lớn

Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở còn tạo ra cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp phát sinh cho các cơ quan có thẩm quyền

và cho chính những người tham gia hợp đồng Khi hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng đủ những yêu cầu của pháp luật thì một hoặc các chủ thể có nghĩa vụ phải khắc phục theo yêu cầu của bên kia hoặc cả hai bên Nếu không khắc phục thì theo yêu cầu của một hoặc các bên liên quan, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và những hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được xử lý theo đúng quy định của pháp luật Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đã tạo sự chủ động không chỉ cho cơ quan có thẩm quyền mà còn cho cả các chủ thể giao kết hợp đồng

Việc ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề về nhà ở còn tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể: sự tự do thỏa thuận của các chủ thể được đặt trong khuôn khổ pháp luật, nếu không sẽ bị vô hiệu và phải chịu hậu quả pháp lý nhất định Những quy định giới hạn quyền của các chủ thể tham gia hợp đồng đó đã góp phần bảo về trật tự công cộng (hợp đồng mua bán nhà không được trái pháp luật và đạo đức xã hội), tạo sự công bằng (thể hiện ở nguyên tắc thiện chí, trung thực ) và tạo hành lang pháp lý an toàn cho chính các chủ thể khi tham gia hợp đồng Thực tế, vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các điều kiện luật định Điều này gây bất lợi cho chính họ khi tranh chấp xảy ra, nhất là việc cung cấp chứng cứ Do đó, tuân thủ các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở chính là cách họ tự bảo vệ cho chính mình

Các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở còn giúp nâng cao ý thức và sự hiểu biết pháp luật từ phía người dân, hạn chế đến mức thấp nhất những sai phạm và tranh chấp xảy ra trên thực tế

Ngoài ra, các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở còn

là công cụ, phương tiện pháp lý để chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức Tóm lại, những quy định về giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng không chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với các cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền mà còn có tác dụng đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng

CHƯƠNG II:

XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT

DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH

2.1 Thực trạng các quy định pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

2.1.1 Các trường hợp phổ biến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là hợp đồng vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Việc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở để nhận diện hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

2.1.1.1 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

Khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể đều có mục đích riêng để thỏa mãn nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của mình thông qua hành vi

cụ thể, nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Các hành vi này được biểu hiện ra ngoài dưới hình thức nhất định, là hành vi

có ý thức và về cơ bản phản ánh được ý chí bên trong của họ Nhưng để sự thể hiện hành vi phù hợp với ý chí đích thực bên trong của chủ thể tham gia hợp đồng thì chủ thể đó phải đạt một độ tuổi nhất định và sự thể hiện ý chí

của họ không được xâm hại tới trật tự công Điều 127 BLDS quy định: “Giao

dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của

Bộ luật này thì vô hiệu” Theo quy định tại Điều 122 đã trích dẫn ở trên thì có

thể thấy điều kiện đầu tiên khiến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là “người

tham hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự” Tuy nhiên, không thể

hiểu một cách máy móc cụm từ” không có năng lực hành vi dân sự” tức là

người tham gia giao dịch hoàn toàn không có năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng mới bị tuyên vô hiệu, mà cần phải hiểu các trường hợp không đảm bảo

điều kiện về năng lực chủ thể bao gồm các trường hợp quy định tại Điều 53,

54 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về những đối tượng được mua nhà ở xã hội, Điều 130: giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện và Điều 133 BLDS năm 2005: Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Năng lực hành vi dân sự của con người được chia làm các mức độ khác nhau:

- Người dưới 6 tuổi thì không có năng lực hành vi dân sự ( Điều 21 BLDS) Như vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà ở mà không có người đại diện của người dưới 6 tuổi xác lập, thực hiện thì hợp đồng vô hiệu

- Người từ đủ sáu tuổi đến dưới 18 tuổi thuộc trường hợp có năng lực hành vi dân sự một phần (không đầy đủ) Những người này chỉ có thể xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong một giới hạn nhất định theo quy

định tại Điều 20 BLDS : “ 1.Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi

khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.” Có thể nhận thấy, giao

dịch về nhà ở không thể là loại giao dịch phục vụ cho” nhu cầu sinh hoạt

hàng ngày” và” phù hợp với lứa tuổi” của người dưới 15 tuổi, cho nên về

nguyên tắc, những người dưới 15 tuổi nếu tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở mà không có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật hoặc không phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện thì sẽ bị tuyên

bố vô hiệu Trường hợp loại trừ nằm ở Khoản 2 Điều này: “2 Trong trường

hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật,

trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Theo các quy định trong BLDS

năm 2005, Luật Công chứng năm 2006, Luật nhà ở năm 2005 đều không có quy định nào yêu cầu người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Điều 8 Luật công chứng năm 2006 quy định một cách chung chung là người tham gia giao dịch, người yêu cầu công

chứng cần “phải có năng lực hành vi dân sự”, chứ không buộc họ phải có

năng lực hành vi dân sự đầy đủ Do đó, nếu hiểu theo điều luật thì người từ đủ

15 tuổi đến dưới 18 tuổi mà thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 20 thì vẫn có quyền tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, và hợp đồng mua bán nhà ở không thuộc loại giao dịch mà chi người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mới được tham gia

Tuy nhiên trên thực tế, khi yêu cầu công chứng hoặc chứng thực, các công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực luôn yêu cầu sự tham gia của người đại diện đối với người từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi

BLDS hiện hành xác định năng lực hành vi dân sự của cá nhân thông qua điều kiện về độ tuổi và khả năng nhận thức Do đó, trên thực tế, những người bị mù, câm, điếc hoặc những khuyết tật khác dẫn đến không thể đọc, viết hoặc không nghe được nhưng nếu họ đáp ứng được các điều kiện về năng lực chủ thể thì họ vẫn có quyền tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Tuy nhiên, khi họ có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở do họ xác lập thì pháp luật đã có những quy định hỗ trợ

về cách thực thực hiện, đó là bắt buộc phải có người làm chứng (Điều 9 Luật công chứng)

- Người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên và có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ Họ có toàn quyền tham gia hợp đồng mua bán nhà ở và phải chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hành vi của mình Ở độ tuổi này, họ được pháp luật thừa nhận là đủ khả năng nhận thức và điều khiển hành vi Trường

hợp đặc biệt đối với người có đầy đủ năng lực chủ thể tham gia giao kết hợp

đồng nhưng hợp đồng vẫn bị tuyên vô hiệu nằm ở Điều 133: “Người có năng

lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu” Ví dụ: người bình thường giao kết,

công chứng, sang tên trước bạ hợp đồng mua bán nhà ở vào đúng lúc họ bị say rượu thì họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu

- Trường hợp cuối cùng là người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự “Mất” năng lực hành vi dân sự được hiểu là người đó trước đây có năng lực hành vi dân sự nhưng hiện tại thì không còn nữa Ví dụ: họ bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác và bị Tòa án ra quyết

định công nhận là mất năng lực hành vi dân sự “Bệnh khác” trong quy định

tại Điều 22 BLDS không được giải thích ở văn bản dưới luật nào, nhưng có thể hiểu bệnh khác ở đây là loại trừ các bệnh liên quan đến bệnh tâm thần và các bệnh này làm hạn chế khả năng nhận thức và điều khiển hành vi dân sự của người đó như bệnh lú lẫn ở người già, bệnh viêm màng não dẫn đến mất khả năng nhận thức Người bị “hạn chế năng lực hành vi dân sự” là người có năng lực hành vi dân sự nhưng năng lực đó bị hạn chế Trường hợp này khác với trường hợp năng lực hành vi dân sự một phần của người từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi ở chỗ: năng lực hành vi dân sự một phần của người đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi được xác định thông qua độ tuổi và khả năng nhận thức Họ sẽ đương nhiên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi họ đạt 18 tuổi và không mắc các bệnh dẫn đến hạn chế khả năng nhận thức, điều khiển hành vi Còn việc hạn chế năng lực hành vi dân sự được thực hiện thông qua quyết định

của Tòa án trong trường hợp người đó “nghiện ma túy, nghiện các chất kích

thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình”, theo yêu cầu của những

người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan thì Tòa án có thể

ra quyết định tuyên bố họ bị hạn chế năng lực hành vi dân sự Năng lực này của họ chỉ được khôi phục qua những thủ tục nhất định, khi không còn căn cứ tuyên bố họ bị hạn chế năng lực hành vi dân sự nữa, chứ không đương nhiên được công nhận như trên

Tuy nhiên, xung quanh quy định về năng lực hành vi dân sự của chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở còn tồn tại một số vấn đề, cụ thể: Việc công chứng, chứng thực vẫn không đủ loại trừ trường hợp người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nếu chưa có quyết định của Tòa án tuyên bố người đó mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự khi họ giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Người tiến hành công chứng hoặc chứng thực không thể biết được-nếu không có kết luận giám định- rằng một người đến yêu cầu công chứng có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hay không, và họ cũng không thể kiểm chứng đối với tất cả những người tới yêu cầu công chứng, chứng thực Từ đó dẫn đến trường hợp, trên thực tế, người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở không đảm bảo điều kiện về chủ thể để hợp đồng có hiệu lực, nhưng về mặt pháp lý thì không thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu Quyền lợi hợp pháp của các bên chủ thể sẽ không được bảo vệ Ngược lại, nếu các căn

cứ để tuyên bố một người bị mất năng lực hành vi dân sự không còn thì người

đó cũng khó có thể tự mình yêu cầu Tòa án hủy bỏ quyết định cũ Bởi vì, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 khi một người bị mất năng lực hành vi dân sự thì họ cũng bị mất năng lực hành vi tố tụng, Tòa án không có căn cứ để giải quyết yêu cầu của họ Do đó, nếu họ tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thì sẽ không được pháp luật thừa nhận

Một vấn đề nữa còn tồn tại nữa là BLDS chưa quy định rõ ràng về thời điểm bắt đầu mà giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải thực hiện qua người đại diện Tức là thời điểm bắt đầu cần đại diện

này là thời điểm một người mất năng lực hành vi dân sự thực sự hay là thời điểm Tòa án tuyên bố họ bị mất năng lực hành vi dân sự? Câu trả lời là rất quan trọng vì nó kéo theo các hệ quả pháp lý khác nhau Như trên đã phân tích, nếu tính từ thời điểm người đó bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự mới cần người đại diện thì sẽ dẫn tới trường hợp một người thực tế mất năng lực hành vi dân sự giao kết hợp đồng nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực, bởi họ vẫn được xem như có năng lực hành vi dân sự Thiết nghĩ, các nhà làm luật nên quy định rõ ngày cá nhân thực sự mất năng lực hành vi dân sự trên thực tế chính là ngày cá nhân đó phải có người đại diện Quy định như vậy sẽ bảo vệ được quyền lợi cho những người này Và thực tế trong vụ tranh chấp, Tòa án cũng theo hướng này Đây là giải pháp hợp lý, cần phát triển

Đối với pháp nhân và các tổ chức khác, sự vi phạm điều kiện về chủ thể chính là việc giao kết hợp đồng không đúng thẩm quyền, tức là vượt quá thẩm quyền đại diện hoặc không có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó, hoặc tổ chức tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không phải là tổ chức có quyền kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật

2.1.1.2 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do mục đích và nội dung

vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Các chủ thể tham gia hợp đồng không chỉ có nghĩa vụ thực hiện đúng những thỏa thuận để đảm bảo lợi ích cho phía bên kia mà còn có nghĩa vụ chung là đảm bảo trật tự công cộng và lợi ích xã hội Do vậy, nếu hợp đồng

mua bán nhà ở có “mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật,

trái đạo đức xã hội” thì sẽ bị vô hiệu Mục đích của hợp đồng mua bán nhà ở

là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng Nội dung của hợp đồng là toàn bộ các điều khoản do các bên cam kết, thỏa thuận nhằm đạt được mục đích đề ra Mục đích và nội dung của hợp đồng có

mối quan hệ biện chứng với nhau Các chủ thể xác lập nội dung của hợp đồng nhằm thỏa mãn mục đích nhất định và muốn đạt được mục đích đó thì họ phải thể hiện ra ngoài thông qua các điều khoản của hợp đồng đáp ứng được các yêu cầu của pháp luật Mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội

Tuy nhiên, tại Điểm b mục 2.1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn

áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình quy định điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở là :

“Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội” Vậy khái niệm “không vi phạm điều cấm của pháp luật” và

khái niệm “không trái pháp luật” có đồng nhất không? Theo tác giả, không

vi phạm điều cấm của pháp luật tức là không vi phạm đến những điều cấm cụ thể mà pháp luật đã quy định trong điều luật Còn không trái pháp luật tức là không làm trái với các nguyên tắc pháp luật Không vi phạm điều cấm của pháp luật thì đương nhiên sẽ không trái pháp luật, nhưng không trái pháp luật chưa hẳn đã không vi phạm điều cấm của pháp luật Bởi vì, kiến trúc thượng tầng luôn đi sau sự phát triển của cơ sở hạ tầng nên cùng với sự phát triển của

xã hội sẽ có những loại giao dịch mới phát sinh, tuy trái với các nguyên tắc của pháp luật nhưng lại chưa có quy định cấm chủ thể không được thực hiện

2.1.1.3 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do người tham gia hợp đồng không tự nguyện

Ngoài các yếu tố trên thì sự tự nguyện của người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở cũng rất quan trọng Sự tự nguyện trong việc giao kết hợp đồng bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí đích thực Nhưng để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà không chỉ tự nguyện trong giao kết mà còn phải tự nguyện trong

thực hiện hợp đồng Trong giao kết hợp đồng, nếu họ không thể hiện ý chí đích thực của mình (có thể họ bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn hoặc giao kết hợp đồng nhằm che giấu hợp đồng khác) thì việc giao kết hợp đồng không có ý nghĩa, không chỉ đối với bản thân họ mà còn có thể ảnh hưởng tới quyền lợi

của người thứ ba

Một trong các trường hợp người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở không tự nguyện là người tham gia hợp đồng bị nhầm lẫn Điều 131 BLDS

2005 quy định: “Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội

dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó ” Trong khi Điều 143

BLDS năm 1995 quy định về vấn đề này như sau: “Khi một bên do nhầm lẫn

về nội dung chủ yếu của giao dịch mà xác lập giao dịch, thì có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó ” Cả BLDS năm 1995 và BLDS

năm 2005 đều quy định sự nhầm lẫn từ một bên, nhưng thực tế nhiều trường hợp cả hai bên cùng nhầm lẫn So với cách quy định của BLDS năm 1995 thì BLDS năm 2005 nhấn mạnh đến yếu tố lỗi của người làm cho bên kia bị nhầm lẫn Nhưng trường hợp cả hai bên cùng có lỗi làm cho nhau nhầm lẫn hoàn toàn có thể xảy ra: Ví dụ bên mua nhầm lẫn về đối tượng được mua (nhà chung cư chỉ được sử dụng trong 50 năm nhưng họ nhầm là được sử dụng lâu dài mãi), còn bên bán nhầm lẫn rằng bên mua có đủ điều kiện về năng lực pháp luật để mua nhà (bên bán cho rằng bên mua là người nước ngoài đáp ứng được các điều kiện cần thiết để được pháp luật cho phép mua nhà ở Việt Nam) Nhưng trong trường hợp trên, lỗi của hai bên phải là lỗi vô ý Vấn đề này có hai quan điểm: quan điểm thứ nhất cho rằng giao dịch có thể bị tuyên

vô hiệu bất kể nhầm lẫn do lỗi của bên nào gây ra Cách quy định như BLDS năm 1995 chính là sự thể hiện quan điểm này Quan điểm thứ hai cho rằng hợp đồng chỉ bị tuyên vô hiệu nếu sự nhầm lẫn xảy ra là do lỗi vô ý của bên

kia, còn chính bên bị nhầm lẫn có lỗi thì hợp đồng không bị tuyên vô hiệu Tác giả đồng ý với quan điểm thứ nhất (theo cách quy định của BLDS năm 1995) bởi vì sự nhầm lẫn xảy ra, dù do lỗi của bên nào thì cũng vi phạm ý chí đích thực của họ, trường hợp này đã không có sự thống nhất giữa ý chí đích thực và sự thể hiện ý chí đích thực đó Và hợp đồng cần được tuyên vô hiệu

Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị

tuyên bố vô hiệu nếu một bên chủ thể “nhầm lẫn về nội dung chủ yếu” của hợp đồng Còn BLDS năm 2005 quy định chỉ cần “nhầm lẫn về nội dung”

của hợp đồng là hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu Tác giả đồng ý với cách quy định của BLDS năm 2005: có sự nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng là hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, bất kể nội dung bị nhầm lẫn có quan trọng hay mang tính chất quyết định hay không, bởi có sự nhầm lẫn tức là ý chí đích thực của chủ thể đã không được thể hiện, mặc dù cách quy định của BLDS năm 1995

có ưu điểm là giúp giảm tải các án bị tuyên vô hiệu, thậm chí bởi những nhầm lẫn nhỏ, không cơ bản trong nội dung của hợp đồng mà xét cho cùng thì sự

nhầm lẫn đó không gây phương hại đáng kể cho người bị nhầm lẫn

Để sự nhầm lẫn được coi là chính đáng và có cơ sở, khi xem xét, người

ta cần dựa vào những tiêu chuẩn chủ quan và khách quan nhất định như: về mặt chủ quan, cần đặt một người bình thường vào trong hoàn cảnh tương tự

để xét xem họ có bị nhầm lẫn như bên nhầm lẫn kia không Về mặt khách quan: cần xem xét hoàn cảnh cụ thể cùng các điều kiện liên quan khác của các bên vào thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi rơi vào các điều kiện sau:

- Một hoặc cả hai bên cùng nhầm lẫn và sự nhầm lẫn này chỉ liên quan đến nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hoặc nhầm lẫn về điều kiện chủ thể của hợp đồng Giả sử A ký hợp đồng mua bán nhà ở với B vì cho rằng B

là người có tư cách đạo đức tốt, đáng tin cậy Về nội dung và hình thức của