Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cụ thể, được sử dụng để phân tích các quy phạm pháp luật, đi sâu vào tìm tòi, trình bày, phân tích các khái niệm, quan điểm, nhận xét các vấn đề lý luận về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, tran

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI ĐĂNG HIẾU

HÀ NỘI – 2014

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Khoa sau đại học và các thầy cô giáo trong trường Đại học Luật Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Luật Hà Nội

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các Thầy, Cô, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận văn để em có thể hoàn thành tốt luận văn này

Đặc biệt, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy giáo, PGS.TS Bùi Đăng Hiếu đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà nội, ngày 20 tháng 04 năm 2014

Học viên

Lương Ngọc Hoán

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

4 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài 4

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài 4

6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn 5

7 Bố cục của luận văn 5

Chương 1 6

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

VÀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 6

1.1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ 6

1.1.2 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ 11

1.1.3 Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 16

1.2 Những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai 18

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp đất đai 18

1.2.2 Phân loại tranh chấp đất đai 24

Chương 2 26

CÁC DẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CƠ BẢN Ở VIỆT NAM – THỰC TIỄN VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA NÓ ĐẾN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 26

2.1 Dạng tranh chấp đất đai về việc xác định quyền sử đụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 26

2.1.1 Tranh chấp về ranh giới 26

2.1.2 Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với QSDĐ 28

2.1.3 Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn 31

2.1.4 Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ 33

2.1.5 Tranh chấp có liên quan đến địa giới hành chính 35

2.2 Dạng tranh chấp đất đai trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hợp pháp 37

2.2.1 Tranh chấp về mục đích sử dụng đất 37

2.2.2 Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSDĐ 41

2.2.3 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 45

2.2.4 Tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ 49

2.2.5 Tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 52

2.2.6 Tranh chấp hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ 54

2.3 Dạng tranh chấp hành chính về đất đai 59

2.3.1 Tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành có liên quan đến giao đất, cho thuê đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất 59

2.3.2 Tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 61

2.3.3 Tranh chấp quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, h trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư 63

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 65

3.1 Giải pháp về xây dựng, hoàn thiện pháp luật 65

3.2 Giải pháp đối với dạng tranh chấp xác định QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 69

3.3 Giải pháp đối với dạng tranh chấp đất đai trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hợp pháp 71

3.4 Giải pháp đối với dạng tranh chấp hành chính về đất đai 74

KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt không

gì thay thế được của nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là nơi định cư của người dân, là nền tảng để phân bố các cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội và an ninh quốc phòng Đúng như Bemard Binns đã từng khẳng định:“…Đất là

nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại, nó là mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất…”[4]

Dưới sự tác động của cơ chế thị trường, tốc độ tăng dân số thì vấn đề về đất đai trở nên quan trọng, bức xúc hơn, hàng loạt các vụ tranh chấp gay gắt về quyền lợi, khiếu nại tố cáo có liên quan đến đất đai diễn ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ở hầu hết mọi nơi Thời gian gần đây có rất nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai diễn ra rất gay gắt, phức tạp mang tính bức xúc, có nhiều nơi trở thành điểm nóng, khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp Tranh chấp đất đai phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, phá vỡ các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”,

bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước Vì vậy, việc nghiên cứu bản chất pháp lý của các tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai để từ đó xác định những nguyên nhân và tìm ra các giải pháp để giải quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai, bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của NSDĐ là việc làm hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm

Trong khi tình hình tranh chấp đất đai có diễn biến tăng mạnh và ngày càng trở nên phức tạp thì một vấn đề rất quan trọng đặt ra: khi tranh chấp đất đai xảy ra thì tất cả các quyền của NSDĐ như: sử dụng QSDĐ để xây mới nhà cửa, công trình trên đất, gieo trồng trên đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ sẽ không thể thực hiện Mà trong nền kinh

tế thị trường quyền chuyển nhượng QSDĐ - Một trong những quyền quan trọng nhất của NSDĐ cũng sẽ không thể thực hiện được Bởi vì theo quy định của pháp luật hiện

hành “đất có tranh chấp” là vi phạm một trong những điều kiện chuyển nhượng

QSDĐ Theo đó, NSDĐ sẽ không được chuyển nhượng dưới bất cứ hình thức nào Cũng từ đây lại phát sinh câu hỏi, thế nào là tranh chấp đất đai? Vì thực tế hiện nay ở nhiều nơi, nhiều địa phương trong cả nước chưa có được cách hiểu thống nhất

và đúng đắn về nội dung cũng như bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai Dẫn tới tình trạng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã hiểu không đầy đủ, thậm chí hiểu sai nội dung và bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai Đặc biệt ở các cấp Ủy ban nhân dân – Cấp cơ quan có thẩm quyền quản lý trực tiếp, gần dân nhất trong hệ thống

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Có một thực tế phổ biến tồn tại là: cứ nhận được đơn khiếu kiện có liên quan đến đất đai gửi đến Ủy ban nhân dân thì mặc nhiên chính quyền Ủy ban nhân dân thừa nhận đất đó có tranh chấp Dẫn tới hậu quả các quyền của NSDĐ bị vi phạm nghiêm trọng Trong đó, có quyền chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy việc xác định đúng bản chất pháp lý của các loại tranh chấp đất đai là rất quan trọng và

có ý nghĩa lớn trong việc loại trừ các tranh chấp hình thức, mang tính giả tạo không đúng bản chất tranh chấp đất đai, gây ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp của NSDĐ

Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên, tác giả đã chọn việc nghiên

cứu đề tài: “Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp - Một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay đã có khá nhiều công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến

đề tài luận văn dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau, dựa trên các quan điểm trái ngược của các tác giả dẫn tới kết quả nghiên cứu không giống nhau tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề của m i người Liên quan đến đề tài luận văn, có thể kể đến một số công trình khoa học đã được công

bố như sau:

Tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài, thực trạng và

giải pháp”, diễn ra ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc,

các tác giả đã trình bày các báo cáo tham luận: Báo cáo tham luận“Những dạng tranh

chấp đất đai chủ yếu ở nước ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan” của TS

Doãn Hồng Nhung, tác giả nêu lên những dạng tranh chấp đất đai phổ biến ở nước ta hiện nay và khung pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai Báo

cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân có tính

lịch sử” của TS Nguyễn Quang Tuyến, tác giả phân tích như thế nào là tranh chấp đất

đai, những đặc trưng cơ bản của loại tranh chấp này, các dạng tranh chấp phổ biến hiện nay và những nguyên nhân có tính lịch sử của tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, đồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết triệt để các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài

Bài viết liên quan đến đề tài:“Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật đất

đai 2003” đăng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 năm 2006 của tác giả Lưu Quốc

Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trong bài viết này chủ yếu tác giả

đi sâu phân tích khái niệm tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 để góp phần xác định chính xác về thẩm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết đối với từng loại

tranh chấp đất đai Bài viết “Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án”

đăng trên trang web http://phapluatdansu.com ngày 12/12/2011 của TS Trần Anh

Tuấn, Khoa Luật dân sự, Đại học Luật Hà Nội Tác giả phân tích thuật ngữ “Tranh

chấp QSDĐ” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo pháp luật hiện hành để xác

định rõ hơn những tranh chấp nào thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và phân tích quy định của việc hòa giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai

Về sách chuyên khảo mà tác giả tham khảo liên quan đến đề tài gồm có đầu sách:

“Giao dịch về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử”của đồng tác giả TS Thẩm

phán Nguyễn Văn Cường và TS Nguyễn Minh Hằng (2011) NXB thông tin truyền thông Trong đó, các tác giả đi sâu phân tích các trường hợp giao dịch QSDĐ vô hiệu trên cơ sở các vụ việc được giải quyết ở hệ thống các cấp Tòa án Việt Nam Đầu sách:

“Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về QSDĐ” của tập thể tác giả Khoa luật

Dân sự - Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh do PGS.TS Đ Văn Đại chủ biên (2012) NXB Lao động Trong đó các tác giả nêu ra phân tích các loại tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai từ đó nêu lên các bất cập của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai

Ngoài ra, các công trình nghiên cứu pháp luật nước ngoài có liên quan đến luận văn không nhiều Chỉ có một số bài viết đề cập riêng lẻ những vấn đề, khía cạnh khác nhau có liên quan đến đề tài mà tác giả tham khảo như: Báo cáo của Đoàn công tác,

Ban kinh tế Trung ương "Nghi n c u khảo sát về ch nh sách pháp luật đất đai của

Trung Quốc 2002 , Báo cáo của Đoàn công tác, Ban Kinh tế trung ương "Nghi n

c u khảo sát ch nh sách pháp luật đất đai của Đài Loan" (2002) các báo cáo nói trên

cho ta thấy những tương đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số nước có chung chế độ công hữu đất đai như Trung Quốc

Các công trình nghiên cứu khoa học trên nhìn chung đề cập đến nhiều khía cạnh khác nhau của tranh chấp QSDĐ Tuy nhiên, chưa công trình khoa học nào đi sâu và

phân tích nội dung “QSDĐ không bị tranh chấp” thông qua những loại tranh chấp đất

đai cụ thể trong thực tế và ảnh hưởng của nó đến việc chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy,

đề tài luận văn thạc sĩ của tác giả là công trình mới nghiên cứu về vấn đề này

3 Đối tượng nghiên cứu đề tài

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung

có liên quan đến QSDĐ; tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau; thực tiễn tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai và

ảnh hưởng của nó đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong những năm gần đây

4 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Đề tài “Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp - Một trong các điều kiện chuyển

nhượng quyền sử dụng đất”có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về

QSDĐ, chuyển nhượng quyền sử đất; về tranh chấp đất đai nói chung và đi sâu tìm hiểu các dạng tranh chấp đất đai cụ thể trong thực tế và ảnh hưởng của nó đến việc chuyển nhượng QSDĐ Từ đó tìm ra bản chất pháp lý của các dạng tranh chấp đất đai hiện nay Trên cơ sở đó

đề xuất, kiến nghị những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Nghiên cứu làm rõ khái niệm QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ; tranh chấp đất đai cũng như các khái niệm khác có liên quan, từ đó phân tích đặc điểm của QSDĐ; của chuyển QSDĐ; điều kiện, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; của tranh chấp đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và khái quát những quy định của pháp luật Việt Nam về tranh chấp đất đai qua các thời kỳ

- Nêu và phân tích, đánh giá thực trạng của các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong đời sống pháp lý hiện nay, từ đó tìm ra bản chất pháp lý cũng như ảnh hưởng của các dạng tranh chấp đất đai cụ thể đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Nêu các phương hướng, kiến nghị và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp hệ thống hóa; phương pháp so sánh; phương pháp thống kê; theo đó:

- Phương pháp phân t ch và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong tất

cả các chương của luận văn Cụ thể, được sử dụng để phân tích các quy phạm pháp luật, đi sâu vào tìm tòi, trình bày, phân tích các khái niệm, quan điểm, nhận xét các vấn đề lý luận về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp đất đai Chương 1 ; giải quyết tranh chấp đất đai, các quy định và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai và ảnh hưởng của nó đến chuyển nhượng quyền QSDĐ Chương 2 Từ đó rút ra các đánh giá, kết luận và kiến nghị phù hợp nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta Chương 3

- Phương pháp hệ thống hóa: được sử dụng xuyên suốt luận văn nhằm trình bày

các vấn đề, các nội dung trong luận văn theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ,

có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội dung để đạt được mục đích, yêu cầu đã được xác định cho luận văn

- Phương pháp so sánh: Phương pháp này chủ yếu được sử dụng tại Chương 1 và

Chương 2 của luận văn Cụ thể là được vận dụng trong việc so sánh các quy định của pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau Ngoài ra, tác giả cũng sử dụng phương pháp này để tham khảo pháp luật về đất đai, tranh chấp đất đai ở các quốc gia khác; rút

ra những điểm chung, những khác biệt về quy định của pháp luật trong lĩnh vực này

- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu ở phần

Mở đầu và Chương 2 để đưa ra đánh giá về tình hình nghiên cứu của luận văn và thực tiễn tranh chấp đất đai ở nước ta trong thời gian qua

6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Th nhất, luận văn đã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm và

đặc điểm về: QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, điều kiện và thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; về tranh tranh chấp đất đai; qua đó làm rõ bản chất pháp lý của QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và tranh chấp đất đai

Th hai, luận văn đã nêu ra và phân tích thực tiễn tranh chấp đất đai ở nước ta

trong những năm qua, trên cơ sở đó phân loại tranh chấp đất đai thành các dạng, các loại cụ thể Phân tích và đánh giá một cách toàn diện và khách quan về thực trạng các quy định của pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

từ đó chỉ ra bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai là “QSDĐ bị tranh chấp” nhằm

nhận dạng các tranh chấp đất đai đúng nghĩa và loại trừ các tranh chấp đất đai giả tạo

Th ba, luận văn đã đề xuất được kiến nghị về phương hướng và các giải pháp

đồng bộ và cụ thể để khắc phục những hạn chế, khó khăn, bất cập của pháp luật trong thực tế nhận dạng và giải quyết tranh chấp đất đai góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam trong tình hình hiện nay

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Lý luận chung về chuyển nhượng QSDĐ và tranh chấp đất đai

Chương 2 Các dạng tranh chấp đất đai cơ bản ở Việt Nam - Thực tiễn và ảnh hưởng của nó đến việc chuyển nhượng QSDĐ

Chương 3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ

Đất đai đã tồn tại trước khi loài người xuất hiện Sự tồn tại của đất đai như một lẽ

tự nhiên, là cơ sở hình thành nên sự sống Vì vậy mà C.Mác trong bộ Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế đặc biệt của đất đai thông qua viện dẫn câu nói của W.petty (1622-

1687): “Lao động là cha đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất xã hội”[27] Trong

quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai, quan hệ đất đai thực sự trở thành vấn

đề đặc biệt quan trọng Thông qua quá trình lao động sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tiền đề cho việc tạo ra của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống con người, thúc đẩy sự phát triển của xã hội

Chính vì ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người, nên trong các thời kỳ lịch sử và trong mọi gia đoạn phát triển, các quốc gia trên thế giới đều đặc biệt quan tâm đến việc xác lập những hình thức pháp lý phù hợp để quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả phát huy tiềm năng, khai thác tốt hơn quỹ đất có hạn của mình Theo đó, QSDĐ luôn là chế định pháp luật quan trọng

Nói đến “quyền sử dụng” nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192 BLDS 2005) Song khác với các loại tài sản khác, đất

đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về không gian, diện tích nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận Ngược lại, nếu bị đối xử với thái

độ “vô chủ” theo kiểu “vắt kiệt” sức sản xuất, độ màu mỡ thì tài nguyên đất đai sẽ

ngày càng cạn kiệt dần Điều đó lý giải tại sao ở các nước dù là duy trì hình thức sở hữu đất đai nào đi nữa thì vẫn luôn có những chế định quan trọng nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo cho NSDĐ phát huy tối đa năng lực tự chủ thông qua việc mở rộng các QSDĐ cho người dân Tùy vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống mà pháp luật

m i quốc gia quy định khác nhau về QSDĐ Chẳng hạn ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho người dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai như sử dụng, mua, bán, sang nhượng, Tương tự như vậy ở Hồng Kông, trước năm 1997 thời kỳ trước khi được Anh trao trả cho Trung Quốc) là thuộc địa của Anh, đất đai cũng thuộc quyền sở hữu tối cao của Nữ hoàng Song nhà nước thực hiện

việc cho thuê đất dài hạn trong thời gian 75 năm theo hình thức “bán đất” thông qua

hoạt động đấu giá, đấu thầu công khai Trong 75 năm, các nhà đầu tư được quyền xây

dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê [1]

Ở Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ chính trị, kinh tế, xã hội cũng có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ thuộc

cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu Theo đó, có sự tách bạch quyền sở hữu đất đai và QSDĐ trong thời hạn quy định Để có QSDĐ thì các tổ chức, cá nhân phải mua và khi đã có QSDĐ trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì có thể mua,

bán, cho thuê, thế chấp, tặng cho, để lại thừa kế,….theo ý chí của mình.[1]

Ở Việt Nam, Hiến pháp 1992 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà

nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho tổ ch c, hộ gia đình cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài” Bên cạnh QSDĐ ổn định, lâu dài, NSDĐ còn được thực hiện các

giao dịch QSDĐ của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, để lại thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Những quy định trên tiếp tục được kế thừa và ghi nhận trong Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 mới nhất được Quốc hội thông qua năm 2013 và sẽ có hiệu lực thi hành trong năm 2014

Dù cách thức và nội dung biểu hiện có khác nhau, nhưng nhìn một cách khái quát, QSDĐ mà các quốc gia quy định luôn thể hiện điểm một điểm chung là: QSDĐ là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền lợi nhất định khi khai thác và sử dụng đất Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế Vì vậy, QSDĐ được hiểu là một phạm trù pháp lý luôn được nhìn nhận và xem xét dưới hai góc độ sau đây:

Th nhất, QSDĐ là quyền năng của chủ thể Theo nghĩa này thì QSDĐ là khả

năng của một tổ chức hay cá nhân được thực hiện các QSDĐ trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm

Th hai, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những đảm bảo pháp lý

do Nhà nước ban hành nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền chủ thể khi sử dụng đất

Nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ thực chất là một quyền dân sự, theo đó chủ

sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể để thỏa mãn lợi ích của mình Chẳng hạn NSDĐ được quyền kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông qua việc sử dụng mảnh đất đó vào những mục đích khác nhau như: Xây dựng nhà cửa, gieo trồng, cho thuê, chuyển nhượng, ….Bên cạnh đó, họ được quyền yêu cầu những người khác không thực hiện các hành vi xâm hại đến lợi ích hợp pháp của mình như: Không được lấn chiếm, hủy hoại đất, ngăn cản việc sử dụng đất,….Như vậy, về phương diện kinh tế, QSDĐ được thể hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ,

những quyền năng đó được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại những lợi ích cho NSDĐ

Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDĐ được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất Hay nói cụ thể hơn là các quyền năng của NSDĐ có được thực hiện trên thực tế hay không Lợi ích của họ có được đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ thực hiện QSDĐ Ở đây, vai trò của Nhà nước là thông qua công cụ pháp luật xác lập tiền đề và điều kiện để QSDĐ của m i chủ thể được thực hiện trên thực tế Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau, với các điều kiện kinh

tế - xã hội khác nhau và bản chất của m i nhà nước khác nhau thì khả năng đảm bảo

về mặt pháp lý QSDĐ cho NSDĐ là khác nhau

Để có được cách hiểu đúng đắn về QSDĐ, chúng ta phải xem xét QSDĐ trên cả

hai phương diện kinh tế và pháp lý Có thể định nghĩa: QSDĐ là một chế định pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện, trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất

Với mong muốn đưa QSDĐ vào giao lưu dân sự, trao đổi trong kinh tế thị trường

để khai thác có hiệu quả cao nhất đối với đất đai Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ và Nhà nước cũng đảm đảm bảo cho các chủ thể sử dụng đất có quyền chuyển nhượng diện tích đất của mình cho những người khác khi đáp ứng được những điều kiện cụ thể Theo giải thích từ ngữ Từ điển Luật học (2006) của Viện Khoa học Pháp lý – Bộ

Tư Pháp thì: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển

giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên [102] Giải thích này đã xác định chuyển

nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác đồng thời được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất chuyển giao

Còn theo quy định của pháp luật hiện hành chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng Điều 697 BLDS 2005 quy

định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,

theo đó b n chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, trường Đại học Luật Hà Nội thì phân định chuyển nhượng QSDĐ rõ ràng hơn trên hai phương diện: Chuyển nhượng QSDĐ về mặt pháp

lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhất định và

chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác; về phương diện kinh tế, đó là sự chuyển

nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường [67]

Từ những quan điểm trên chúng ta có thể thấy rằng: Nếu xem xét về bản chất kinh

tế thì chuyển nhượng QSDĐ là hành vi của chủ sử dụng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định Đây là giao dịch thuận mua vừa bán, mang đầy đủ đặc trưng của quan hệ thị trường Còn nếu xem xét về bản chất pháp lý thì chuyển nhượng QSDĐ thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất thông qua hợp đồng Nhà nước cho phép NSDĐ được quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, NSDĐ phải tuân thủ trình tự, thủ tục khi chuyển nhượng đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai khi chuyển nhượng QSDĐ Theo đó, chuyển nhượng QSDĐ là người có QSDĐ có thể chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, để lại thừa kế QSDĐ Việc chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các quy định của pháp luật mới có giá trị pháp lý M i quyền năng trong các quyền chuyển nhượng QSDĐ đều có ý nghĩa khác nhau Quy định quyền được góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh đã mở ra khả năng cho NSDĐ có thêm nguồn vốn đầu tư cho sản xuất làm tăng giá trị của đất đai, làm tăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho NSDĐ, đồng thời mở rộng thị trường vốn Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại có ý nghĩa lớn đối với việc xây dựng thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát huy tối đa giá trị của QSDĐ trong nền kinh tế thị trường hiện nay

Căn cứ vào hình thức sở hữu đối với đất đai, QSDĐ ở m i quốc gia được xác định khác nhau Tuy nhiên, nếu nghiên cứu QSDĐ với ý nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, những thuộc tính có ích từ đất thì có thể rút ra những đặc

điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ và chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Th nhất, QSDĐ là quyền được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai

Cũng giống như bất kỳ tài sản thông thường nào khác, quyền của chủ sở hữu tài sản bao gồm ba quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Đối với đất đai, chủ sở hữu cũng có đầy đủ ba quyền năng đó và QSDĐ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu đất Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay tài sản là đất đai nói riêng trước hết phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó Người không phải

chủ sở hữu chỉ được quyền sử dụng trong những điều kiện cụ thể như: được chủ sở hữu cho phép sử dụng hoặc được ủy quyền QSDĐ ở các nước có chế chế độ sở hữu khác nhau về đất đai thì nội dung được biểu hiện của QSDĐ cũng khác nhau Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của chủ sở hữu và không tách rời quyền sở hữu Người có QSDĐ cũng đồng thời là người có quyền sở hữu mảnh đất đó.Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ họ đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc sở hữu của mình giống như đối với các loại tài sản khác

Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở các nước duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như Trung Quốc, Cu Ba, Việt Nam… QSDĐ

được quy định rất khác Trên cơ sở chế độ “sở hữu toàn dân” về đất đai và được xây

dựng thành một chế định riêng cho NSDĐ chứ không với ý nghĩa là một quyền năng của chủ sở hữu Ở Trung Quốc, duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng

mới là “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật”[1]

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận trong Hiến pháp Theo đó, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện đứng

ra thống nhất quản lý đất đai trong cả nước Trên cơ sở đó, Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân thông qua các hình thức như: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, hoặc cho thuê đất và họ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là người

có quyền sở hữu đất đai Và để NSDĐ có điều kiện khai thác tốt tiềm năng của đất đai, Nhà nước đảm bảo cho họ được quyền thực hiện các quyền năng mở rộng trong quá trình sử dụng đất, trong đó có các quyền giao dịch dân sự về đất đai như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế, góp vốn, thế chấp QSDĐ

Th hai, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất đai

(vật mà là QSDĐ quyền sử dụng vật Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là NSDĐ NSDĐ chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng; được thực hiện giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai và nhìn chung quyền này bị hạn chế hơn so với mua bán đất đai như một

số quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai

Th ba, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ luôn bị chi phối bởi Nhà nước với những

điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng khác biệt so với chuyển nhượng các loại tài sản khác Quy định này rất khác so với các quốc gia duy trì sở hữu tư nhân về đất đai

Ở đó, các chủ thể sử dụng đất có toàn quyền định đoạt với mảnh đất của mình mà không bị chi phối bởi chủ thể thứ ba nào,việc mua bán đất đai cũng giống như việc

mua bán các loại tài sản có giá trị khác Có sự khác nhau đó vì ở Việt Nam NSDĐ

không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai

Th tư đất đai không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn (có tính lâu

bền) Do vậy, giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh giá trị thực của hàng hóa

QSDĐ, mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả của vốn đầu tư

Do đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối Giá chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, thị trường, sự độc đáo của ô đất, tâm lý, lịch sử,… Khác với quy luật cung cầu thông thường, giá chuyển nhượng QSDĐ nhìn chung ngày càng tăng vì gia tăng đầu tư và nhu cầu đối với đất ngày càng lớn mà quỹ đất lại có hạn

Th năm việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống

các hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến mảnh đất gọi là hồ sơ địa chính Vì đất đai có vị trí

cố định, không di dời được, do vậy khác với các loại hàng hóa khác, cần được đo đạc lập hồ sơ cho từng thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho NSDĐ hợp pháp

Hồ sơ giấy tờ đó càng ổn định và càng đáng tin cậy thì việc chuyển nhượng mới minh bạch rõ ràng Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác lập, lưu giữ và cung cấp đầy

đủ các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và làm thủ tục công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ, đây là cơ sở quan trọng đảm bảo cho việc chuyển nhượng QSDĐ hiệu quả, đúng luật và ngăn ngừa các tranh chấp phát sinh

1.1.2 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

Pháp luật các quốc gia trên thế giới đều có những quy định cụ thể về chuyển nhượng đất đai Ở phần lớn các quốc gia trên thế giới nơi người dân có quyền sở hữu

đất đai như những loại tài sản khác thì việc “mua bán” đất đai cũng không khác nhiều

so với việc mua bán các loại tài sản khác, thường ít bị ràng buộc bởi những điều kiện pháp lý

Còn ở Việt Nam do đặc thù của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, người dân chỉ có quyền sử dụng, quyền sử dụng cũng có giá trị của nó, khi không có nhu cầu sử dụng nữa thì NSDĐ cũng có quyền chuyển nhượng lại quyền đó

cho người khác, ngoài đời thường dùng từ “mua bán đất” hoặc “mua bán bất động sản”

QSDĐ cũng có giá trị nên nó không chỉ là một một loại hàng hóa, mà là một loại hàng hóa đặc biệt, tùy theo địa điểm, vị trí mà có giá trị khác nhau và gọi là giá trị QSDĐ Đó

là thực tế của kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Vấn đề đặt ra là để quản lý và sử dụng đất có hiệu quả thì một mặt, Nhà nước cần tạo ra một cơ chế để đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai Mặt khác, Nhà nước cần có những biện pháp nhằm kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ

nhằm quản lý và sử dụng đất sao cho đạt hiệu quả cao nhất Trên cơ sở đó Nhà nước đặt ra những điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, được quy định cụ thể như sau:

Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều đã có những quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nhưng đều

là những quy định còn chung chung chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến thực tế khó áp dụng Đến Luật đất đai 2003 những quy định này đã được cụ thể hóa rõ ràng hơn ngay trong Luật Theo đó, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định về điều kiện chuyển nhượng

QSDĐ như sau: “NSDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: Có giấy ch ng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị k bi n để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”

Về điều kiện NSDĐ phải có giấy ch ng nhận QSDĐ thì Điều 66 Nghị định

84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, h trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã có quy định về thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về QSDĐ bằng giấy chứng nhận QSDĐ như sau:

Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, NSDĐ phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, trừ trường hợp quy định dưới đây:

Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 NSDĐ đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và NSDĐ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy

tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho NSDĐ

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên

mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSDĐ

có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Về điều kiện QSDĐ không bị k bi n để bảo đảm thi hành án thì căn cứ vào quyết

định của tòa án, cơ quan thi hành án là có thể xác định được

Về điều kiện trong thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua việc căn

cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy chứng nhận QSDĐ Trong trường hợp mất mát hoặc không có giấy tờ trên có thể tra cứu trong sổ mục kê, hồ sơ địa chính được lưu tại UBND các địa phương

Ri ng đối với điều kiện đất không có tranh chấp do Luật đất đai 2003 mới chỉ mới

đưa ra khái niệm: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”(Khoản 26 Điều 4 Luật

đất đai 2003 , mà chưa có những quy định cụ thể, chi tiết, chưa có những căn cứ pháp

lý rõ ràng cho việc xác định bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai nên còn khá nhiều những cách hiểu và quan điểm khác nhau liên quan đến tranh chấp đất đai tập trung ở các câu hỏi: Như thế nào là đất không có tranh chấp? Đối tượng tranh chấp đất đai ở đây là gì? Nội dung, phạm vi của tranh chấp là gì? Pháp luật nên quy định điều kiện là đất không có tranh chấp hay quy định là QSDĐ không bị tranh chấp? Những câu hỏi

đó sẽ được phân tích sâu hơn trong những phần sau của bài

Đó là các quy định chung nhất về điều kiện chuyển nhượng đất đai theo quy định của Luật đất đai 2003 hiện hành Tuy nhiên, do đặc thù riêng của từng loại đất và QSDĐ của các chủ thể khác nhau cũng có những điểm khác nhau nên đối với m i loại đất khác nhau, của các chủ sở hữu khác nhau còn kèm theo những điều kiện khác được Chính phủ quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003

Những điều kiện đó tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai sửa đổi 2013 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/07/2014 Theo đó, ngoài những quy định chung về chuyển

nhượng QSDĐ quy định tại Điều 188 thì NSDĐ còn bị ràng buộc bởi các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đối với những trường hợp đặc biệt đã được cụ thể hóa ngay trong luật như:

Điều 189 quy định Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Còn đối với người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

Điều 190 quy định điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp Theo đó, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ

Không chỉ quy định và ràng buộc thêm các điều kiện được chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng Luật đất đai 2013 còn rất tiến bộ khi quy định rõ các trường

hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191 Theo đó, tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ; Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa;

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Cùng với đó Điều 192 cũng ghi nhận các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen

kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng

hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó; Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách h trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Với yêu cầu của kinh tế thị trường cần tích tụ đất đai trên quy mô lớn để sản xuất nông nghiệp tập trung, chuyên môn hóa cao Luật đất đai 2013 cũng quy định cụ thể điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện

dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Theo đó, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện: Thứ nhất, có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án; Thứ hai, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Thứ ba,đối với đất chuyên trồng lúa nước thì Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy

định của Chính phủ.(Điều 193)

Cùng với việc đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng là rất cấp thiết đặc biệt là tại các thành phố lớn Mà dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì chỉ có thể xây trên đất Nên rất cần có những quy định cụ thể để tạo điều kiện cho chủ đầu tư các dự án đó có nhận chuyển nhượng, tích lũy được quỹ đất đủ để triển khai xây dựng Đáp ứng yêu cầu đó

Điều 194 Luật đất đai 2013 cũng đã quy định cụ thể về các điều kiện chuyển nhượng

QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê Theo đó, việc chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị

để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án khi đã có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện

dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt Cùng với đó việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật; Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng

kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

Trên đây là những quy định tuy không mới vì đã được ghi nhận trong rất nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Tuy nhiên lại quy định rải rác trong rất nhiều văn bản hướng dẫn luật của Chính phủ và các Bộ, Ban ngành nhiều ch còn mập

mờ, thiếu chi tiết dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, lại liên tục thay đổi đã tạo khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận những quy định đó Vì vậy, việc quy định tập trung và ghi nhận ngay trong Luật đất đai 2013 là một tiến bộ lớn, sẽ không còn tình trạng m i địa phương, m i người dân hiểu theo những cách khác nhau nữa Từ đó ngăn ngừa được rất nhiều các nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai có liên quan đến tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng, ngăn ngừa được sự lạm quyền, sách nhiễu của bộ máy công quyền các địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để việc thực chuyển nhượng QSDĐ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

họ nhận chuyển nhượng; đồng thời chấm dứt quyền và nghĩa vụ với NSDĐ cũ Cơ chế

này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong quá trình nhà nước quản lý đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điều 692 BLDS 2005 quy định: “Việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực từ thời

điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai”Cụ thể hơn, tại khoản 3

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi chuyển nhượng cho thu cho

thu lại thừa kế tặng cho thế chấp QSDĐ góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa ch nh”

Điều 2 Luật công chứng năm 2006 quy định: “công ch ng là việc công ch ng

vi n ch ng nhận t nh xác thực t nh hợp pháp của hợp đồng giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công

ch ng hoặc cá nhân tổ ch c tự nguyện y u cầu công ch ng”

Cũng do tính đặc thù của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nên theo quy định của pháp luật hợp đồng phải được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Việc đăng ký hợp đồng tại cơ quan quản lý về đất đai vừa là quyền vừa là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng Đăng ký hợp đồng sẽ là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cấp các giấy tờ liên quan đến đất đai, đồng thời cũng là phương thức để bảo vệ quyền sở hữu tài sản khi bị xâm phạm Đồng thời thông qua quá trình đăng ký Nhà nước muốn kiểm tra, soát lại việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể về tính hợp pháp cũng như buộc các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp đồng; qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Khi nghiên cứu về vấn đề thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ có quan điểm của TS Đ Văn Đại cho rằng: “Đối với hợp đồng li n

quan đến chuyển nhượng bất động sản phải đăng ký chúng ta chỉ thấy nói chung chung là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký hay được đăng ký mà không biết có hiệu lực với ai”[15].Nếu cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có hiệu lực với Nhà

nước, mà không có hiệu lực với các bên chuyển nhượng thì trái với nguyên tắc có hiệu lực của của hợp đồng dân sự nói chung

Có quan điểm lại cho rằng “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động sản

được t nh từ từ khi đăng ký quyền sở hữu như trong BLDS 2005 là giải pháp tối ưu nhất hiện nay Vì giữa thời điểm công ch ng hợp đồng và thời điểm đăng ký sang t n quyền

sở hữu có một khoảng thời gian nhất định trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận chuyển quyền sở hữu”[36] Quan điểm này rất phù hợp với thực tế chuyển nhượng đất đai, khi mà thông

thường việc đăng ký này cũng diễn ra trong khoảng thời gian khá dài để cơ quan đăng

ký xem xét lại hồ sơ, và chờ cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới Thực tế không ít trường

trường hợp các bên nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cho đăng ký với lý do về giá đất biến động, hay điểu chỉnh quy hoạch,… Không đăng ký được cũng là một trong những nguyên nhân làm phát sinh rất nhiều các

tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong thực tế

Từ những quy định của pháp luật chúng ta thấy rằng việc đăng ký hợp đồng là bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực, nếu các bên không tuân theo thì

không được pháp luật công nhận Song pháp luật chỉ quy định “việc chuyển nhượng

QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng lý vào sổ địa ch nh” là chưa hợp lý so với trình

tự, thủ tục đăng ký QSDĐ; thực tế hợp đồng sẽ có hiệu lực tại thời điểm hoàn tất việc đăng ký và bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới

1.2 Những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp đất đai

Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại có nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối với các tranh chấp đất đai

Theo giải thích của Từ điển Tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc

“Giành nhau một cách giằng co cái không r thuộc về b n nào”[100]

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1 Giành giật, giằng co nhau

cái không rõ thuộc về bên nào 2 Bất đồng, trái ngược nhau” [101]

Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh chấp

mà có các khái niệm khác nhau như: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hoà về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh doanh… Tiếp cận ở góc

độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp

đồng [116]

Vậy, tranh chấp đất đai là gì? Có thể khẳng định rằng, trước khi Luật Đất đai 2003

ra đời, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chưa được chính thức giải thích, mà chủ yếu là

chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến QSDĐ Lần đầu tiên khái

niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 26 Điều 4 của Luật Đất đai 2003

đã định nghĩa “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ giữa

hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Tuy nhiên, quy định trên đã lấy một thuật

ngữ đang cần làm rõ nội hàm là cụm từ “tranh chấp” để định nghĩa cho một khái niệm

có nội hàm tương tự “tranh chấp đất đai” Việc định nghĩa như vậy chưa thể hiện

được tính bao quát và khoa học

Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa

vụ của NSDĐ Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của NSDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà NSDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác định Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng: chỉ bao gồm NSDĐ hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong quan hệ tranh chấp đất đai? Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể

Các nhà khoa học pháp lý đã đưa ra định nghĩa về tranh chấp đất đai như sau:

“tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”[116] Theo

quan điểm này thì tranh chấp đất đai là một khái niệm có nội hàm tương đối rộng, trong đó: các chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp là các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai bao gồm Nhà nước và NSDĐ; đối tượng của tranh chấp đất đai là tất cả những xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể là Nhà nước và NSDĐ Dẫn chiếu tới quy định của Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta có thể thấy, các chủ thể tham gia tranh chấp đất đai chỉ bao gồm những NSDĐ Mặc dù, Điều 135 và Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003 sử dụng cả hai khái

niệm “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp QSDĐ” nhưng chúng ta phải khẳng định rằng khái niệm “tranh chấp đất đai” rộng hơn khái niệm “tranh chấp QSDĐ” Chính

do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam nên nội dung chính của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ bó hẹp lại là tranh chấp về QSDĐ Theo đó, nếu NSDĐ thấy quyền lợi của mình bị ảnh hưởng bởi các quyết định của cơ quan Nhà nước, hành vi hành chính của cán bộ công chức thì có quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại, tố cáo

Ở một khía cạnh khác, khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003còn được hiểu ở phạm

vi khác Cụ thể, tranh chấp đất đai là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp về “nghĩa vụ” liên quan đến đất đai của người hiện đang quản lý, sử dụng đất với những người có

liên quan trong quan hệ đất đai Theo đó, tất cả các giao dịch dân sự giữa các chủ thể

mà đối tượng của giao dịch đó là đất đai, quyền và nghĩa vụ về đất đều được hiểu là quan hệ đất đai Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện các hợp đồng về đất đai sẽ được hiểu là tranh chấp đất đai, chẳng hạn tranh chấp về nghĩa

vụ nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng - nhận chuyển nhượng QSDĐ, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp đồng

ủy quyền quản lý, sử dụng đất… Rõ ràng, các tranh chấp dạng này là những tranh chấp dân sự thuần túy, và thực tiễn các vụ việc này đều không được các cơ quan hành chính thụ lý mà được Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự

Tiếp đó, “quan hệ đất đai” được hiểu là quan hệ giữa người với người trong việc

sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai [116], trong đó có cả các chủ thể là cơ quan quản lý

Nhà nước về đất đai Nếu hiểu một cách thuần túy tranh chấp đất đai là tranh chấp

“giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” thì có nghĩa là sẽ có loại tranh chấp

đất đai giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với NSDĐ Điều này là hoàn toàn mâu thuẫn với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu Trong quá trình quản

lý đó, Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất, giao một phần diện tích đất cho các cơ quan, trong đó có Ủy ban nhân dân các cấp để làm trụ sở phục vụ hoạt động quản lý xã hội NSDĐ, nếu không nhất trí với cơ quan Ủy ban nhân dân về việc quản lý, sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể nào đó, chỉ có quyền đề nghị Nhà nước xem xét lại việc giao đất đó đã thực sự công bằng, hợp lý hay chưa, chứ không có quyền tranh chấp diện tích đất đó với cơ quan Ủy ban nhân dân

Như vậy, định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003

do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác Nhiều quan điểm

đã đồng tình với cách hiểu rằng: tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các

chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản

lý và sử dụng đất [114] Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ

cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến

QSDĐ chứ không phải tranh chấp đất đai một cách chung chung [64] Vì vậy, có thể

thấy rằng tranh chấp đất đai cần được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản lý, sử dụng đất Các dạng tranh chấp khác đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về đất đai theo thủ tục hành chính hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng

Như vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ hay bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, vì làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, tránh được trường hợp quy định của luật này chồng chéo lên quy định của luật kia Hiện nay, ngành tòa án ở nước ta vẫn thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục tranh chấp đất đai nói chung Vì vậy theo tác giả luận văn, tranh chấp đất đai là bao gồm tranh chấp QSDĐ và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ và trong điều kiện của nước ta hiện nay, cũng nên hiểu tranh chấp đất đai chính là tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ thì phù hợp

hơn Như vậy, có thể hiểu: tranh chấp đất đai là sự bất đồng, m u thu n hay ung đột về mặt lợi ch, về quyền và nghĩa vụ gi a các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá tr nh quản l và sử dụng đất đai

Việc nhận thức như vậy là hoàn toàn phù hợp với xu hướng Nhà nước đang ngày càng mở rộng quyền cho NSDĐ và các cơ quan Nhà nước được giao quản lý đất đai nếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ích hợp pháp của NSDĐ cũng có thể bị NSDĐ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại chứ không còn đơn thuần là mệnh lệnh hành chính đơn phương một chiều

Khách quan cũng cần phải thừa nhận rằng, cũng chính định nghĩa tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành còn chưa rõ ràng, chưa cụ thể nên trên thực

tế chúng cũng là nguyên nhân dẫn đến tình tràng "mù mờ", thiếu đi sự phân định rạch

ròi và thậm chí trong nhiều trường hợp người ta đồng nhất giữa tranh chấp với khiếu nại, tố cáo về đất đai, trong khi chúng hoàn toàn có đối tượng, tính chất, đặc điểm và

phạm vi khác nhau [112] Vì vậy, để đảm bảo cho hoạt động giải quyết tranh chấp đất

đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án nói riêng đúng pháp luật, đúng thẩm quyền thì sự cần thiết phải làm rõ nội hàm của vấn đề này

Trước tiên cần phân biệt tranh chấp đất đai và khiếu nại liên quan đến đất đai: Trong quá trình giải quyết khiếu kiện, nếu không hiểu đúng các vấn đề mang tính nguyên tắc pháp luật thì không thể đánh giá đúng bản chất sự việc và như vậy không thể vận dụng những quy định pháp luật phù hợp với vấn đề cần giải quyết Tuỳ thuộc vào bản chất các sự kiện pháp lý xảy ra liên quan đến việc khai thác, quản lý, sử dụng đất đai, nên có nhiều ngành luật cùng điều chỉnh quan hệ pháp luật này Đến nay, thực tiễn vẫn còn tình trạng không phân biệt được thế nào là khiếu nại, thế nào là khởi kiện hành chính về đất đai, thế nào là khởi kiện về tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật dân sự Chính sự nhầm lẫn không đáng có này, từ phía cơ quan công quyền,

và cả từ phía cá nhân, pháp nhân đã gây ra những rắc rối, bất ổn trong đời sống pháp luật, có lúc đã xâm hại đến quyền, lợi ích chính đáng của NSDĐ

“Khiếu nại” được quy định và điều chỉnh tại Luật Khiếu nại tố cáo, còn “tranh chấp đất đai” lại được quy định và điều chỉnh tại Luật đất đai Mặc dù Luật đất đai

cũng có quy định về khiếu nại nhưng ở phạm vi hẹp là “khiếu nại quyết định hành

chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai” Điều 138, Luật Đất đai 2003

Rõ ràng đây là 2 vấn đề do 2 Luật khác nhau điều chỉnh, nhưng những năm vừa qua việc nhầm lẫn 2 vấn đề này trong quá trình giải quyết tại địa phương là khá phổ biến Có rất nhiều vụ việc tranh chấp đất đai được người giải quyết cho là “khiếu nại” nhưng sau đó người ta thêm từ “đòi đất” hay “tranh chấp đất đai” để thành cụm từ không rõ ràng và chưa hề có một văn bản pháp luật nào của Nhà nước ta quy định như: “khiếu nại đòi đất”, “khiếu nại tranh chấp đất đai”, “khiếu nại đòi đất cũ”, “khiếu nại đòi đất tập đoàn” Theo đó, vì coi “tranh chấp” là “khiếu nại” nên trong quá trình giải quyết, nhiều nơi không tuân theo quy định của Luật Đất đai Điều 135 và 136) mà lại vận dụng Luật Khiếu nại, tố cáo để giải quyết Điều đó là sai vì trình tự, thẩm quyền giải quyết khác nhau, thời hạn, thời hiệu cũng khác nhau và đặc biệt là quyết định giải quyết tranh chấp không được quyền khiếu nại (khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2003 , mặc dù đây cũng là quyết định hành chính

Trong nhiều năm gần đây, khiếu kiện về đất đai luôn chiếm tỷ lệ lớn và cũng là những vụ việc gay gắt, phức tạp, khó giải quyết Chính vì lẽ đó, việc xác định đúng bản chất pháp lý của các vụ khiếu kiện từ đó định ra một cơ chế giải quyết có hiệu quả là vấn đề chúng ta cần cố gắng đạt được Để làm được như vậy, trước hết không thể không

đề cập đến sự phân định tương đối về mặt lý thuyết giữa tranh chấp và khiếu nại

Khiếu nại thông thường xuất phát từ một mối quan hệ không bình đẳng giữa người khiếu nại và người bị khiếu nại mà người bị khiếu nại có quyền quyết định một vấn đề nào đó theo thẩm quyền được pháp luật quy định Trong quan hệ giữa cơ quan hành chính Nhà nước và công dân thì công dân là người bị quản lý còn cơ quan hành chính Nhà nước là cơ quan quản lý Cơ quan Nhà nước có quyền ban hành các quyết định hành chính có hiệu lực bắt buộc mọi cá nhân, tổ chức phải thi hành Cá nhân, tổ chức

có nhiệm vụ chấp hành quyết định hành chính đó nhưng đồng thời cũng có quyền khiếu nại với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Ngược lại, tranh chấp giữa hai cá nhân hoặc cá nhân với tổ chức là sự tranh chấp giữa hai chủ thể bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ trước pháp luật Khi tranh chấp xảy ra thì người bị phía bên kia vi phạm có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đề nghị người có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm đó, khôi phục lợi ích cho mình, hoặc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm đó gây ra

Sự nhầm lẫn giữa tranh chấp đất đai và khiếu nại đã dẫn tới một thực trạng, thủ tục giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Ủy ban nhân dân các địa phương nhiều khi giải quyết giống như quy trình giải quyết khiếu nại hành chính nói chung, từ đó làm hạn chế việc bảo vệ quyền lợi của người liên quan Thậm chí, nhiều nơi vẫn còn nhầm lẫn giữa quyết định giải quyết khiếu nại về đất đai với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cả về nội dung và hình thức, cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai Có những nơi vẫn xác định quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là quyết định hành chính và giải quyết theo trình tự giải quyết khiếu nại

Như vậy, có thể thấy sự khác biệt về bản chất giữa tranh chấp và khiếu nại, trong

đó những tranh chấp mang tính dân sự và cần phải được giải quyết theo các quy định của pháp luật về dân sự, ngược lại khiếu nại là “tranh chấp” có tính chất hành chính và cần được giải quyết theo pháp luật về hành chính

Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi Ở các vùng, miền khác nhau thì tranh chấp đất đai có thể có những nét riêng Theo khoản 26,

Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ của NSDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Hay nói cách khác,

tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ giữa các đương sự trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi

họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm Trong thực tế, đôi khi người ta không phân biệt được tranh chấp đất đai và khiếu nại trong lĩnh vực đất đai Tranh chấp đất đai có những đặc điểm chung của các tranh chấp kinh tế, dân sự, đồng thời nó có những đặc điểm riêng có để phân biệt với các loại tranh chấp khác, các đặc điểm đó bao gồm:

Th nhất về đối tượng tranh chấp: đối tượng tranh chấp đất đai không phải là

quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 1980, bản Hiến pháp 1992, cũng như Hiến pháp 2013 mới nhất chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

[44], nên đối tượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là QSDĐ

“Dưới góc độ pháp lý thì đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; dưới góc độ kinh tế thì đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa

các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai” [67]

Th hai chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất đai Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai Họ chỉ

có quyền quản lý, sử dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận

chuyển nhượng, thuê lại, được thừa kế quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Th ba, tranh chấp đất đai thường có tính chất ph c tạp, ảnh hưởng li n đới đến nhiều chủ thể Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã

hội nên tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư, nhà nước, chủ đầu tư dự án v.v… Tranh chấp đất đai còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng

xử không giống nhau của từng nhóm người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau Do đó, tính chất của tranh chấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội như: Tác động không tốt đến tâm

lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội

bộ nhân dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

Th tư tranh chấp đất đai rất đa dạng bởi trong điều kiện nền kinh tế thị trường

như hiện nay, đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế mà nó đã trở thành một thứ hàng hoá đặc biệt Do sự tác động của quy luật thị trường nên giá đất thường xuyên biến động, vì vậy việc quản lý và sử dụng đất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó

Th năm đất đai ở nước ta không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa

về mặt chính trị và xã hội Chính vì vậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng Những vụ việc điển hình như vụ tranh chấp đất đai của Giáo sứ Thái Hà quận Đống

Đa, Vụ tranh chấp đất công giáo tại số 42 phố Nhà Chung, Hà Nội; hay vụ tranh chấp đất đai của bà con nông dân huyện Văn Giang với chủ đầu tư khu đô thị Ecopack ở Văn Giang, Hưng Yên đã trở thành điểm nóng trong một thời gian dài, cho đến nay vẫn chưa thể giải quyết triệt để

1.2.2 Phân loại tranh chấp đất đai

Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai Việc phân loại

có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau như:

Nếu căn cứ phân loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự thì cũng có những dạng tranh chấp đất đai tương ứng với những lĩnh vực đó

Nếu căn cứ theo tính chất vụ việc có thể chia thành tranh chấp QSDĐ; tranh chấp

về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp đất đai dựa trên tiêu chí bản chất pháp lý và nội dung của tranh chấp đất đai Xuất phát

từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; căn cứ vào bản chất pháp lý và nội dung của tranh chấp đất đai, chúng ta

có thể chia tranh chấp đất đai thành ba dạng lớn đó là:

- Dạng tranh chấp đất đai về việc xác định QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Dạng lớn này có thể chia thành các loại tranh chấp nhỏ như: Tranh chấp về

ranh giới; Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với QSDĐ; Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn; Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ; Tranh chấp về địa giới hành chính; Tranh chấp giữa đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới với đồng bào dân tộc sở tại; Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác với người dân địa phương

- Dạng tranh chấp đất đai trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của NSDĐ hợp pháp Dạng lớn này có thể chia thành các loại tranh chấp nhỏ như: Tranh chấp về

mục đích sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng cầm cố QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng cầm cố QSDĐ; Tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ

- Dạng tranh chấp hành chính về đất đai Dạng tranh chấp này bao gồm các loại:

Tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành có liên quan đến giao đất, cho thuê đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; Tranh chấp quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, h trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Nội dung, bản chất pháp lý, thực trạng cũng như các bất cập của từng loại tranh chấp cụ thể cũng như ảnh hưởng của nó đến việc chuyển nhượng QSDĐ tác giả luận văn xin trình bày chi tiết và cụ thể ở phần sau của bài

Chương 2 CÁC DẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CƠ BẢN Ở VIỆT NAM – THỰC TIỄN VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA NÓ ĐẾN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Dạng tranh chấp đất đai về việc xác định quyền sử đụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2.1.1 Tranh chấp về ranh giới

Đây là một trong những dạng tranh chấp phổ biến của tranh chấp đất đai mà ở bất

cứ địa phương nào cũng tồn tại Theo số liệu thống kê của ngành Tòa án [Phụ lục I] thì số lượng vụ việc giải quyết liên quan đến tranh chấp ranh giới là rất lớn: “.…Tòa

án đã thụ lý tranh chấp về QSDĐ là 99059 vụ đã giải quyết 80180 vụ trong đó có rất nhiều vụ tranh chấp về ranh giới,…” Tranh chấp loại này chủ yếu diễn ra giữa những

NSDĐ đất liền kề với nhau về ranh giới được xác định trên thực địa; tranh chấp ranh giới giữa những NSDĐ với phần đất vẫn thuộc sự quản lý của nhà nước như: mốc giới đường giao thông, mốc giới các công trình xây dựng công cộng,….và tranh chấp ranh giới giữa NSDĐ với phần đất của cơ sở tôn giáo, đất của cộng đồng dân cư

Việc xác định ranh giới đất đai được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều

265 BLDS 2005: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả

thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ

ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp” Tranh chấp phát sinh do ranh giới đất

giữa những NSDĐ liền kề không rõ ràng, một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc nhiều bên không xác định được với nhau về ranh giới thực địa, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác, một số trường hợp do đất đã được sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng trên thực tế

Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do l i của các cơ quan nhà nước, đó là khi cấp đất cơ quan cấp đất chỉ căn cứ vào hồ sơ cấp đất, trích lục bản đồ địa chính và đơn kê khai diện tích của NSDĐ mà không đo đạc cụ thể, chính xác ranh giới đất trên thực địa Sau này khi NSDĐ đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng như ghi giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau Do đó, gây nên tranh chấp ranh giới giữa các

hộ liền kề nhau Khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền phải xác định đường ranh giới phân chia các thửa đất trên thực địa từ đó quyết định phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai

Thực tiễn giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp ranh giới thời gian qua

cũng cho thấy rất nhiều những lúng túng, vướng mắc Thông qua 03 Vụ việc thực tế về

tranh chấp ranh giới [Phụ lục II] cho chúng ta thấy rằng việc xác định thời điểm tranh

chấp và bản chất pháp lý của tranh chấp ranh giới là hết sức quan trọng Bởi tranh chấp phát sinh sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng QSDĐ

Qua Vụ việc 1[Phụ lục II] cho thấy mặc dù đương sự là bà Chiêu có đầy đủ

“nhân chứng” cũng như “vật chứng” nhưng vẫn bị giải quyết thiếu khách quan, bất lợi

Đó cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn tới tranh chấp kéo dài, NSDĐ hợp pháp khi cần cũng không thể chuyển nhượng QSDĐ của mình

Vụ việc 2 [Phụ lục II] lại cho thấy một thực tế rất phổ biến hiện nay ở các địa

phương Đó là rất nhiều “mảnh đất” chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, muốn chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành thì phải có giấy chứng nhận, mà một trong những điều kiện để được cấp giấy là có biên bản xác nhận của những hộ dân liền kề là “đất không có tranh chấp” Trường hợp đó, ông Thái vì không muốn ông Hoành bán đất cho người khác nên đã cố ý tạo nên “tranh chấp giả tạo” cũng vì vậy

mà ông Hoành không thể xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ để chuyển nhượng đất cho người khác Thậm chí thực tế, không ít các trường hợp những NSDĐ liền kề với nhau

đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và sinh sống ổn định lâu dài Sống bình thường thì không sao nhưng khi biết hàng xóm có ý định hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho người khác, vì không muốn đất bị chuyển cho người khác đến xây nhà ảnh hưởng đến mình như bị che chắn, bị chiếm khoảng không, hẹp lối đi, hay thù ghét cá nhân… mà đã “kiếm cớ” để gửi đơn tranh chấp tới UBND Để rồi UBND nhận đơn và mặc nhiên thừa nhận QSDĐ đó đang bị tranh chấp dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ của ông Hoành không thể thực hiện được

Về vấn đề này, pháp luật cũng có một số quy định để điều chỉnh, cụ thể là theo khoản 6.6 mục I Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính có quy định về Ranh giới thửa đất được xác định khi đo vẽ bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận

như sau: “Đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc tr ch đo địa chính có trách nhiệm

xem xét cụ thể về hiện trạng sử dụng đất, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề

để xác định và lập bản mô tả về ranh giới thửa đất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất và người nhận bản mô

tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc đã nhận bản mô tả này; Sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó.” Tuy nhiên,

trong thực tế người sử dụng thửa đất liền kề không nắm được thời hạn trên nên thường khiếu nại quá thời hạn quy định, dẫn đến sự lúng túng trong quá trình giải quyết của

UBND cấp xã cũng như ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có yêu cầu

Vụ việc 3 [Phụ lục II] thì cho thấy trong thực tế, không ít các trường hợp những

NSDĐ không thể chuyển nhượng phần đất hoàn toàn không có liên quan đến tranh chấp với người khác Bà Ban đã không thể chuyển nhượng đất cho anh Hải mặc dù phần đất đó không liên quan đến ranh giới liền kề đang bị tranh chấp giữa bà Ban và anh Sơn Đây cũng là bất cập của pháp luật rất cần những hướng dẫn để giải quyết

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này chính là sự mâu thuẫn, bất đồng, xung đột của những NSDĐ về việc xác lập quyền được hay không được sử dụng một phần diện tích đất của một, hai hay nhiều bên sử dụng đất liền kề nhau nhằm xác định chính xác đường ranh giới phân chia các thửa đất trên thực địa

Về thời điểm phát sinh tranh chấp, hiện nay chính quyền hầu khắp các địa phương đều xác định là thời điểm nhận được đơn khiếu kiện mà không cần xem xét xem việc khởi kiện đó có căn cứ khởi kiện hay không Chính điều đó đã tạo điều kiện cho việc thừa nhận các tranh chấp “giả tạo” gây bất lợi cho những NSDĐ hợp pháp

Thời điểm phát sinh tranh chấp loại ở đây cần được hiểu là thời điểm cơ quan có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện của NSDĐ khi họ phát hiện QSDĐ hợp pháp của mình

có liên quan đến ranh giới đất họ đang quản lý, sử dụng bị xâm hại và gửi đơn khiếu khiện cùng căn cứ, bằng chứng chứng minh cho sự xâm hại đó

Tranh chấp ranh giới phát sinh có nghĩa là quyền sử dụng đất bị tranh chấp và hệ quả là việc chuyển nhượng QSDĐ của NSDĐ không thực hiện được Từ những thực tế trên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét bản chất của tranh chấp ranh giới

và có văn bản hướng dẫn cụ thể theo hướng như thế nào được coi là tranh chấp ranh giới, ai là người có quyền tranh chấp về ranh giới Điều kiện để gửi đơn tranh chấp về ranh giới Tránh tình trạng tranh chấp ranh giới “giả tạo” gây ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng của NSDĐ hợp pháp

2.1.2 Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với QSDĐ

Đây cũng là loại tranh chấp rất phổ biến hiện nay Theo số liệu thống kê [Phụ lục

I] thì số lượng vụ việc giải quyết liên quan đến tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản

gắn liền với đất hàng năm là rất lớn, lên tới hàng nghìn vụ:“…Tòa án đã thụ lý tranh

chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất 8808 vụ đã giải quyết 7026 vụ…” Thực chất

đây là loại tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của NSDĐ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa Bây giờ những người này đòi lại người

đang quản lý, sử dụng đất trên thực tế dẫn đến tranh chấp Trong loại tranh chấp này

- Tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn với đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện được mua nhà đất ở Việt Nam nhưng đã mua và nhờ người khác đứng tên hộ Nay họ có căn cứ kiện đòi lại nhà đất đã mua trước đây từ những người đang đứng tên hộ

- Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ: Đây là loại tranh chấp phổ biến nhất trong các loại tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất Loại tranh chấp này phát sinh do một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ Có vụ cho mượn, thuê gần đây, có vụ cho mượn, thuê cách đây vài chục năm Trong nhiều trường hợp không làm hợp đồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn đến khi bên cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ hoặc là hết hạn hợp đồng, hoặc đòi lại, bên mượn, thuê, ở nhờ đã xây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong sổ địa chính hoặc được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì việc tranh chấp này càng trở nên phức tạp, dẫn đến việc NSDĐ khiếu kiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Trước đây, trong một thời gian dài các tranh chấp kiện đòi thường trở nên bế tắc khi chưa có những quy định cụ thể về thời hiệu khởi kiện cho loại tranh chấp này nên nhiều tòa án từ chối thụ lý vụ việc, các đương sự khiếu nại, khiếu kiện triền miên vượt cấp Hiện nay, Với quy định hướng dẫn tại điểm a, điểm b khoản 3 điều 23 của Nghị

quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì tòa án đã có thể thụ lý và giải quyết tất cả các trường hợp kiện đòi mà không cần quan

tâm đến thời hiệu khởi kiện: “Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại

tài sản đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện T c là không bị hạn chế thời hạn khởi kiện”

Qua một số vụ việc thực tế (Vụ việc 4; Vụ việc 5; Vụ việc 6 [Phụ lục II]) đã cho

thấy thực tế giải quyết các vụ việc có liên quan đến loại tranh chấp này rất phức tạp có nhiều mâu thuẫn, chưa phù hợp với yêu cầu thực tế, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của các bên đương sự

Thực tế các Vụ việc 4,5,6 cho thấy thực tế các loại tranh chấp đòi lại đất, tài sản

gắn liền với QSDĐ cũng ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng QSDĐ Phức tạp chủ yếu là nằm ở ch đối với loại tranh chấp này, các quyền và nghĩa vụ thường

đan xen có liên quan đến nhiều chủ thể, các chủ thể đôi khi đã chết (Vụ việc 5) Có

nhiều trường hợp vào thời điểm phát sinh tranh chấp đòi lại đất hợp đồng chuyển

nhượng đã được ký kết giữa bên bị đòi và bên thứ ba (Vụ việc 4) Vụ việc càng khó

giải quyết hơn QSDĐ đã bị chuyển nhượng nhiều lần cho nhiều NSDĐ khác Nhiều trường hợp khác, các bên đã tiến hành giao kết hợp đồng mà chưa tiến hành thủ tục đăng ký Những trường hợp này diễn ra rất phổ biến đặc biệt là ở các vùng nôn thôn, vùng núi trước đây giá trị QSDĐ không cao Người dân “ngại thủ tục” nên thực tế

“làm hợp đồng tay” với nhau nhưng vẫn bàn giao đất, nhận tiền rồi sử dụng đất ổn định trên thực tế qua nhiều năm

Trong những trường hợp đó, nếu NSDĐ đầu tiên đòi lại được đất, thì những hợp đồng của người “bị đòi” với NSDĐ khác có vô hiệu hay không Căn cứ để tuyên các loại hợp đồng này vô hiệu là gì? Thiệt hại xảy ra với các bên trong các trường hợp là rất lớn Ai sẽ là người bồi thường thiệt hại đó, nếu tất cả đều ngay tình Việc xác định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sai đất “bị đòi lại” cho người khác đến đâu Nếu NSDĐ đầu tiên đòi lại được đất, thì những hợp đồng của người “bị đòi” với NSDĐ khác sẽ vô hiệu, xử lý các quan hệ hợp đồng chông chéo đó như thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho các bên liên quan là không hề dễ dàng

Khi tranh chấp kiện đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất xảy ra thì quyền chuyển nhượng QSDĐ cũng không thể thực hiện được vì QSDĐ trong trường hợp này đang bị tranh chấp Thời gian giải quyết các tranh chấp kiện đòi này thường kéo dài, trong khi

đó trong nền kinh tế thị trường giá đất biến động từng ngày sẽ gây ảnh hưởng nặng nề đến quyền lợi của NSDĐ

Về bản chất pháp lý, đây chính là sự bất đồng, mẫu thuẫn của những NSDĐ về việc xác lập quyền được phép sử dụng một phần hoặc toàn bộ QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ đó của những người trước đây có QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ nhưng

vì một lý do nào đó có thể là: cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, bị trưng dụng, thu hồi, hay từ bỏ QSDĐ,… đã không còn quản lý, sử dụng đất và tài sản trên đất đất trong thực tế nay họ trở về có căn cứ để đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ đang do NSDĐ khác quản lý, sử dụng

Về thời điểm phát sinh tranh chấp,trong trường hợp này phải được hiểu chính là thời điểm mà cơ quan quản lý đất đai, tòa án thụ lý đơn khiếu kiện và những bằng chứng chứng minh việc kiện đòi đó là có căn cứ pháp luật

Để giải quyết được loại tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất pháp luật rất cần có những quy định, hướng dẫn cụ thể về thời hạn được đòi lại đất và tài sản trên đất, đồng thời quy định rõ điều kiện, căn cứ để được phát sinh tranh chấp kiện đòi lại đất và tài sản trên đất và thời hạn giải quyết các tranh chấp này theo hướng tôn trọng sự ngay tình, trung thực của các bên cũng như tình hình sử dụng đất trong thực tế

2.1.3 Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn

Theo quy định tại Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì: “…Quyền sử

dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy ch ng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng; Trong trường hợp không có ch ng c

ch ng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung” Có thể thấy, những quy định của pháp luật về tài sản chung,

tài sản riêng là QSDĐ của vợ chồng trong hôn nhân là tương đối rõ ràng, nhưng trong thực tế quản lý đất đai việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa làm hết trách nhiệm cũng như ý thức chưa tốt của các cặp vợ chồng trong việc đăng ký tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ đã làm phát sinh rất nhiều các tranh chấp có liên quan

Theo thống kê tại [Phụ lục I] thì số lượng án thuộc loại tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn cũng nên tới con số hàng nghìn “…Tòa án

đã thụ lý các vụ việc về hôn nhân gia đình có li n quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất là 2597 vụ đã giải quyết 1903 vụ” Loại đất các bên tranh chấp có thể là đất nông

nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để ở; hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc

có thể xảy ra khi bố mẹ hai bên vợ chồng cho con đất, đến khi con ly hôn thì đòi lại

Cùng với việc số lượng án ly hôn liên tục tăng trong những năm gần đây thì số lượng

vụ việc tranh chấp liên quan đến loại tranh chấp này cũng liên tục tăng

Vụ việc 7 [Phụ lục II] đã minh chứng cho sự phức tạp của loại tranh chấp này

Vấn đề quan trọng ở đây là xác định “phần quyền” của chủ sử dụng đất là vợ hoặc chồng trước và sau ly hôn.Tuy nhiên đó không phải là vấn đề dễ dàng vì pháp luật hiện hành chưa có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết về vấn đề này Vì vậy đã xảy ra những thực tế như trường hợp mảnh đất 56m2 gắn liền căn nhà 40m2 của anh Hải được hình thành trước hôn nhân nhưng sau hôn nhân lại được cấp giấy chứng nhận chung với chị Bình thì khi tòa án giải quyết lại được coi là tài sản chung vì đứng tên cả hai vợ chồng, nhưng mảnh đất nông nghiệp 720m2 của chị Bình cũng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân do được bố mẹ đẻ cho lại được tòa án xác định là tài sản riêng vì chỉ đứng tên chị Bình Cùng với đó, việc chứng minh công sức đóng góp của các bên trong việc tạo lập và hình thành tài sản là đất đai, nhà cửa trong hôn nhân cũng không hề dễ dàng Thêm nữa, có nhiều trường hợp QSDĐ là của riêng vợ hoặc riêng chồng nhưng sau khi kết hôn họ cùng nhau tạo lập ngôi nhà hoặc tài sản trên đất mà nhà trên đất, cây trên đất, công trình trên đất,… là không thể tách rời với QSDĐ để chia tài sản khi ly hôn

Vụ việc 7 [Phụ lục 2] còn minh chứng cho thực tế rất phổ biến hiện nay là nhiều

trường hợp bố mẹ hai bên đã cho vợ chồng tài sản là QSDĐ, nhà cửa trên đất trong thời kỳ hôn nhân trước sự làm chứng của nhiều người nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng sang tên, vợ chồng đã nhận đất, tài sản gắn liền với đất trong thực tế

sử dụng ổn định, xây mới công trình trên đất được cha mẹ cho, nhưng khi ly hôn cha

mẹ đòi lại đã gây ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của NSDĐ: Cha mẹ anh Hải đòi lại 200m2 đất mà vợ chồng đã xây 20 phòng trọ, cha mẹ chị Bình đòi lại 100m2 mà vợ chồng đã xây ngôi nhà 80m2

Liên quan đến loại tranh chấp này, trong thực tế còn tồn tại một bất cập là việc ghi tên hộ gia đình, hay cá nhân vợ chồng trong giấy chứng nhận QSDĐ cũng gây ra những khó khăn trong việc xác định bản chất tranh chấp và giải quyết các tranh chấp dạng này Vấn đề nằm ở ch việc quản lý nhân khẩu, hộ khẩu của chúng ta chưa thật tốt nên nhiều trường hợp khó có thể xác định xem “người con dâu”, “người con rể” đó

có phải là thành viên của hộ, có quyền đối với QSDĐ chung của hộ gia đình hay không Vì vậy mà đối với những QSDĐ chỉ ghi chung chung cấp cho hộ gia đình, ở đây có thể cả gia đình bên vợ hoặc cả gia đình bên chồng) thì việc xác định phần quyền của vợ chồng đối với QSDĐ và tài sản gắn liền với QSDĐ đó là rất khó khăn

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này là sự xung đột, bất đồng về việc xác lập phần quyền của vợ hoặc chồng đối với QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng được tòa án xử cho ly hôn

Về thời điểm phát sinh tranh chấp, đối với loại tranh chấp này thì thời điểm chính

là thời điểm tòa án tuyên cho các bên ly hôn mà hai bên có tài sản chung, tài sản riêng không thống nhất được về việc phân chia tài sản Đã gửi đơn khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu giải quyết

Loại tranh chấp này khi xảy ra thường kéo dài, khó giải quyết dẫn đến quyền

chuyển nhượng cũng đương nhiên không thể thực hiện được Như trong Vụ việc 7

[Phụ lục II] cho đến nay vẫn chưa được giải quyết triệt để dẫn tới 4 mảnh đất gồm

56m2 của anh Hải chị Bình, 720m2 đất ruộng mang tên chị Bình, 200m2 đất ở mang tên bố mẹ anh Hải, 100m2 mang tên bố mẹ chị Bình cũng không thể chuyển nhượng được mà nguyên nhân là do “quyền sử dụng đất đó đang bị tranh chấp”

Đối với loại tranh chấp này, rất cần những hướng dẫn cụ thể hơn phương thức xác định tài sản riêng, tài sản chung là QSDĐ và tài sản gắn liền với QSDĐ trong quan hệ

vợ chồng Đồng thời đối với tài sản vợ chồng được tặng cho chung là QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ mà vợ chồng đã nhận, đã sử dụng ổn định, lâu dài trong thực tế thì pháp luật nên có những quy định theo hướng công nhận đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nhằm bảo vệ tốt hơn quyền của NSDĐ hợp pháp trên thực địa

2.1.4 Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ

Đây là dạng tranh chấp do người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp Việc phân chia di sản phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và văn bản

hướng dẫn Theo đó, khi làm thủ tục đăng ký thừa kế thì nhất thiết phải có di chúc

hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật Điểm b,

Khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai 2003 Tranh chấp phát sinh khi các bên không thể thống nhất được biên bản phân chia di sản để có thể đăng ký lại đất đai nên đã gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết Thực tế các tranh chấp loại này khá phổ biến, phát sinh nhiều ở các địa phương vùng nông thôn những nơi dân trí còn hạn chế, thói quen lập di chúc chưa được hình thành, đặc biệt ở những địa phương còn chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân thì các tranh chấp dạng này càng diễn ra phổ biến, phức tạp và gay gắt hơn

Vụ việc việc 8 [Phụ lục II] là minh chứng cụ thể cho thực tiễn loại tranh chấp

này Tranh chấp bắt nguồn từ tập quán và thói quen khi cha mẹ còn sống cho con cái đất đai đôi khi là cho bằng miệng không có giấy tờ, cũng không làm thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, trước khi chết lại không lập di chúc (ông Thìn bà Mai cho anh

Hoa đất và nhà nhưng không làm giấy tờ) Nên sau khi cha mẹ chết các anh chị em trong gia đình không thỏa thuận được với nhau về quyền thừa kế của từng thành viên dẫn tới tranh chấp Khi tranh chấp xảy ra thì quyền chuyển nhượng của các thành viên

có QSDĐ không thể thực hiện được

Cùng với đó Vụ việc 8 cũng chỉ ra những trường hợp tranh chấp khá phổ biến là

khi NSDĐ là cha mẹ còn sống vì nhiều nguyên nhân đã “bán” mảnh đất, hoặc một phần mảnh đất của mình cho người khác và nhận đủ số tiền Người “mua đất” cũng đã giao tiền, nhận đất xây dựng nhà cửa và sinh sống ổn định nhưng vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định ông Thìn bà Mai đã bán đất cho cháu ruột là anh Kiên,

đã nhận đủ tiền Anh kiên đã nhận đất xây nhà và sinh sống ổn định trên đất mua nhưng chưa làm thủ tục sang tên) Sau khi cha mẹ qua đời những người được thừa kế gửi đơn tranh chấp QSDĐ với người đã “mua đất thực tế” mà chưa “chuyển nhượng đất pháp lý” Thực tế này diễn ra rất nhiều tại các huyện vùng ven đô thị lớn đặc biệt là

Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng “mua đất thực tế” đó sẽ vô hiệu, các bên sẽ trao trả cho nhau tài sản Nhưng thực

tế không dễ giải quyết như vậy khi mà “chủ đất” thì đã chết, những người thừa kế không chịu hoàn thành thủ tục chuyển nhượng cho người đã mua Trong khi người mua đất đã tạo dựng nhà cửa, tài sản trên đất Hơn nữa giá đất lại tăng lên nhiều lần thì việc yêu cầu người mua trả lại là vô cùng khó khăn

Cùng với đó có một thực tế khác, QSDĐ trong nhiều trường hợp không thể chia

tách nhỏ hơn (ví dụ: không thể tách diện tích đất nhỏ hơn 30m2 Vụ việc 8 cho thấy đa

số những người được nhận thừa kế đã đồng ý chuyển nhượng cho NSDĐ khác để lấy tiền phân chia thừa kế Nhưng chỉ cần một trong những người có quyền nhận thừa kế không đồng ý thì hợp đồng cũng không thể thực hiện được (anh Thắng không đồng ý bán 50m2 đất dịch vụ của ông Thìn bà Mai để lấy tiền chia di sản chung dù cho đa số các thành viên khác đồng ý (3/4) nên mảnh đất đó không thể chuyển nhượng Hay đối với những mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận thì chỉ cần một người trong số đó không đồng ý mà tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng không thể thực hiện được Không được cấp giấy chứng nhận thì những người có phần quyền đối với QSDĐ được nhận từ thừa kế cũng không thể chuyển nhượng được

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này là sự mẫu thuẫn, bất đồng trong việc xác lập phần quyền mà các chủ thể có thể được hưởng đối với di sản thừa kế của người chết là QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ đó Phần quyền này được quyết định theo trình tự và thủ tục phân chia di sản của pháp luật về thừa kế

Về thời điểm phát sinh, chính là thời điểm sau khi mở thừa kế mà các bên được nhận thừa kế mâu thuẫn với nhau về phần quyền được nhận di sản thừa kế là QSDĐ, tài

sản gắn liền với QSDĐ và có đơn tranh chấp gửi tới cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết Thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý đơn tranh chấp cùng những bằng chứng giấy tờ có liên quan sẽ được coi là thời điểm phát sinh tranh chấp

Khi loại tranh chấp này phát sinh đương nhiên QSDĐ bị tranh chấp kéo theo quyền chuyển nhượng sẽ không thể thực hiện được Thực tiễn loại tranh chấp này cho chúng ta thấy rằng rất cần bổ sung những quy định cụ thể của pháp luật theo hướng cho phép những người đã nhận chuyển nhượng đất thực tế của những người để lại thừa

kế mà đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mà họ có đầy đủ giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng là trung thực, tự nguyện được công nhận hợp đồng và đăng ký lại đất đai Còn đối với những trường hợp tranh chấp không thể thỏa thuận được về phương thức “bán” di sản thừa kế chung là QSDĐ và tài sản trên đất khi QSDĐ đó không thể chia tách nhỏ hơn của những người cùng nhận được thừa kế thì pháp luật nên quy định hình thức biểu quyết theo đa số ý chí của những người cùng được nhận thừa kế Có như vậy mới giải quyết được những tồn tại của dạng tranh chấp này

2.1.5 Tranh chấp có liên quan đến địa giới hành ch nh

Loại tranh chấp này thường xảy ra ở vùng giáp ranh ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị trí quan trọng, ở những nơi có nguồn lâm, thổ sản quý Hiện nay, sau nhiều năm thực hiện Chỉ thị 364/CT-HĐBT ngày 06/11/1991 về việc giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã loại tranh chấp này hiện vẫn còn rất phổ biến Tính đến tháng 5 năm 2012 cả nước còn tới 27 điểm tranh chấp địa giới giữa các tỉnh, tranh chấp trong các tỉnh giữa các, huyện, các xã thì tỉnh nào cũng còn tồn tại và

chưa thể giải quyết dứt điểm [Xem Phụ lục I]

Tuy loại tranh chấp này không thuộc sự điều chỉnh của Luật dân sự nhưng trong thực tế nó lại có ảnh hưởng đến chuyển nhượng QSDĐ Khi loại tranh chấp này phát sinh cơ quan công quyền nhiề nới mặc nhiên thừa nhận “đất bị tranh chấp” kéo theo quyền chuyển nhượng của NSDĐ trong trường hợp này không thể thực hiện Thông

qua vụ việc thực tế [Vụ việc 9, Phụ lục 2] quyền chuyển nhượng của cụ Nguyễn Văn

Bờ đã không thể thực hiện được do hợp đồng không được đăng ký Vụ việc đã cho thấy một thực tế khá phổ biến đất tại khu vực đang có tranh chấp về địa giới hành chính dù đã được giao cho những NSDĐ cụ thể thì đất đó vẫn sẽ bị coi là đang có tranh chấp Câu hỏi đặt ra ở đây là tranh chấp địa giới hành chính là việc của chính quyền, của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau còn NSDĐ vẫn có QSDĐ hợp pháp, họ không hề có l i vậy tại sao không thể thực hiện quyền chuyển nhượng chính đáng với mảnh đất của mình? Phải chăng, chúng ta nên nhìn nhận về bản chất