HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG

Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện hiện nay, hệ thống Ngân hàng thơng mạingày càng phát triển mạnh mẽ bởi Ngân hàng thơng mại là mộttrong những trung gian tài chính quan trọng, t

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện hiện nay, hệ thống Ngân hàng thơng mạingày càng phát triển mạnh mẽ bởi Ngân hàng thơng mại là mộttrong những trung gian tài chính quan trọng, thông qua cácchức năng nh cung cấp tín dụng, nhận tiền gửi và thực hiện cácdịch vụ để giúp cho bộ máy kinh tế hoạt động trôi chảy hơn.Trong các chức năng đó, vai trò quan trọng nhất của Ngânhàng thơng mại là cung cấp tín dụng cho các dự án đầu t, đặcbiệt là lĩnh vực kinh doanh Bất động sản, một lĩnh vực đã và

đang đợc nhiều nhà đầu t quan tâm Tuy nhiên, thời gian qua,

do ảnh hởng của cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng trên thếgiới, nền kinh tế Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực Bất

động sản nói riêng đã gặp không ít những rủi ro, trở ngại

Nh-ng nh một con đờNh-ng phát triển chuNh-ng của xã hội, các dự án đầu

t Bất động sản vẫn là vấn đề thu hút nhiều các doanh nghiệp,chủ đầu t nhằm phát triển cơ sở hạ tầng cho dân c và tạo ra lợinhuận cho các doanh nghiệp Để có thể lựa chọn đợc các dự án

đầu t Bất động sản vừa mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao,

đảm bảo an toàn vốn, nâng cao doanh lợi; đồng thời để hạnchế rủi ro cho khách hàng cũng nh ngân hàng và cho nền kinh

tế, các Ngân hàng thơng mại cần phải xem xét một cách toàn

diện, khách quan, khoa học các dự án đầu t Bất động sản,trong đó vấn đề thẩm định dự án luôn là một vấn đề quantrọng cần đợc lu tâm Với đặc trng cơ bản của dự án đầu t làcần vốn lớn, trong thời gian dài, vấn đề thẩm định tài chínhcác dự án để chắc chắc Ngân hàng thơng mại có thể thu hồilại đợc khoản cho vay đợc đặt lên hàng đầu.

Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng là một ngân hàng

đã hình thành và phát triển vững mạnh cùng đất nớc trong suốtthời kỳ đổi mới, nắm bắt đợc nhu cầu vốn trong nền kinh tế,ngân hàng luôn cố gắng nâng cao chất lợng tín dụng đầu tnói chung và hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính nóiriêng nhng vẫn gặp phải nhiều hạn chế, vớng mắc Thời giangần đây, đã có không ít ngân hàng thơng mại gia tăng rủi rotín dụng khi không thực hiện đầy đủ, đúng đắn quy trìnhthẩm định tài chính dự án đầu t, gây ra thất thoát vốn lớn chongân hàng Với mong muốn giảm thiểu rủi ro và đa ra một sốgiải pháp nâng cao chất lợng công tác thẩm định tài chính dự

án đầu t tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng, sau thời

gian thực tập tại ngân hàng em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sản tại Ngân hàng thơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh V- ợng”

2 Mục đích nghiên cứu

Luận văn đợc viết nhằm 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về dự án đầu t

Bất động sản, thẩm định khía cạnh tài chính dự án đầu t Bất

động sản

- Thứ hai: Đánh giá kết quả đạt đợc và hạn chế thông qua

thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất độngsản tại VPBank

- Thứ ba: Giải pháp nhằm nâng cao chất lợng thẩm định

tài chính dự án đầu t Bất động sản tại VPBank

3 Đối tợng nghiên cứu

Công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sảncả về lý luận và thực tiễn

4 Phơng pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duyvật lịch sử làm cơ sở phơng pháp luận Ngoài ra luận văn còn

sử dụng thêm phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quátrình nghiên cứu

5 Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, luận văn bao gồm 3chơng:

Chơng I: Lý luận chung về thẩm định dự án đầu t và

thẩm định tài chính dự án đầu t bất động sản

Chơng II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án

đầu t bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng(VPBank)

Chơng III: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm

định tài chính dự án đầu t bất động sản tại ngân hàng TMCPViệt Nam Thịnh Vợng

Do thời gian thực tập ngắn cùng với hạn chế về kiến thức lýluận nên bài viết không tránh khỏi những sai sót Em rất mongnhận đợc ý kiến đóng góp của các thầy cô và các anh/chị làmviệc tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo…, các thầy cô giáo cùngtoàn thể cán bộ công tác tại ngân hàng TMCP Việt Nam ThịnhVợng đã giúp đỡ em hoàn thành luận văn này

Chơng i

Lý luận chung về dự án đầu t và thẩm định tài chính

dự án đầu t bất động sản 1.1 Tổng quan về dự án đầu t bất động sản

1.1.1 Đầu t bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Đầu t là việc sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để trực tiếplàm tăng giá trị các tài sản( vật chất, nguồn nhân lực, trítuệ…) trong tơng lai hoặc thay thế, đổi mới, nâng cao chất l-ợng những tài sản hiện đang đợc sử dụng tại các lĩnh vực hoạt

động của nền kinh tế Nói một cách khác, đầu t là quá trình

sử dụng vốn đầu t nhằm tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất

mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung

và các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ nói riêng

Đầu t Bất động sản( BĐS) là quá trình bỏ vốn để pháttriển các loại BĐS nhằm thu đợc những lợi ích lớn hơn trong tơnglai dới dạng giá trị( thu nhập hoặc lợi nhuận)

1.1.1.2 Các loại hình đầu t Bất động sản

Đầu t BĐS là một trong những hớng đầu t lớn trong cơ cấuthị trờng đầu t Các loại hình đầu t BĐS rất đa dạng và có thểchia thành các loại hình chủ yếu sau đây:

- Đầu t cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại,trung tâm thơng mại…

- Văn phòng và địa điểm kinh doanh

- Nhà xởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh

- Cơ sở vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe

- Bất động sản trong nông nghiệp

- Nhà ở

- Đầu t bất động sản ở nớc ngoài

Cơ cấu các loại hình BĐS thay đổi theo thời gian và theotừng quốc gia.

1.1.1.3 Các nhà đầu t chủ yếu

Các nhà đầu t chủ yếu trong lĩnh vực BĐS bao gồm:

- Các tổ chức tài chính( các ngân hàng, các quỹ đầu t, cáccông ty bảo hiểm, quỹ hu trí…)

- Các công ty kinh doanh bất động sản

đầu t phục vụ cho đầu t BĐS Nguồn vốn chủ yếu vẫn là củacác ngân hàng với thời gian huy động trung và ngắn hạn, vìvậy mà rủi ro rất cao khi đầu t vào BĐS

1.1.2 Dự án đầu t Bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Mỗi hoạt động đầu t đợc tiến hành với nhiều công đoạn và

có những đặc điểm kinh tế đa dạng, thờng đợc thực hiện dớidạng một hay nhiều dự án đầu t Một số dự án đầu t đòi hỏinguồn lực huy động lớn, thời gian thực hiện dài, việc quản lý

vận hành phức tạp, một số dự án đầu t lại tập trung vốn vào mộtthời điểm nhất định…Có thể xem xét dự án đầu t dới nhiềugóc độ khác nhau:

- Về mặt hình thức: Dự án đầu t là một tập hồ sơ, tài liệutrình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chiphí theo một kế hoạch để đạt đợc những kết quả và thựchiện những mục tiêu nhất định trong tơng lai

- Về mặt quản lý: Dự án đầu t là một công cụ quản lý việc

sử dụng vốn, vật t, lao động để tạo ra các kết quả kinh tế tàichính trong một thời gian dài

- Về mặt kế hoạch hóa: Dự án đầu t là một công cụ thểhiện kế hoạch chi tiết của một quá trình đầu t sản xuất kinhdoanh phát triển kinh tế-xã hội, làm tiền đề cho các quyết

định đầu t và tài trợ

- Về mặt nội dung: Dự án đầu t là một tập hợp các hoạt

động có liên quan đến nhau đợc kế hoạch hóa nhằm đạt đợccác mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trongmột thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lựcxác định

Xét một cách tổng quát, dự án đầu t là một tập hợp những

đề xuất về việc sử dụng vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạonhững đối tợng nhất định nhằm đạt đợc sự tăng trởng về số l-ợng, cải tiến hoặc nâng cao chất lợng của sản phẩm, dịch vụtrong một khoảng thời gian xác định

Nh vậy, về mặt hình thức thì dự án đầu t BĐS là tập hồsơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống một ch-

ơng trình hành động và các chi phí tơng ứng để đạt đợcnhững mục tiêu nhất định trong tơng lai

1.1.2.2 Phân loại dự án đầu t Bất động sản

Trên thực tế, các dự án rất đa dạng về cấp độ, loại hình,quy mô và thời hạn và đợc phân loại theo các tiêu thức khácnhau Dự án đầu t BĐS đợc phân loại theo một số tiêu thức sau:

a Theo tầm quan trọng và quy mô của dự án

Theo Nghị định số 112/2006/NĐ - CP của Chính phủ vềquản lý dự án đầu t xây dựng công trình, dự án đầu t đợcphân thành 4 loại:

- Dự án quan trọng cấp quốc gia do Quốc hội thông qua vềchủ trơng và cho phép đầu t

- Các dự án nhóm A: Là những dự án thuộc thẩm quyền của

Bộ Kế hoạch đầu t quyết định

- Các dự án nhóm B: Là những dự án thuộc thẩm quyền của

Bộ, cơ quan ngang Bộ quyết định

- Các dự án nhóm C: Là những dự án thuộc thẩm quyền của

Sở kế hoạch và đầu t quyết định

b Theo hình thức thực hiện

- Dự án BOT: Là những dự án đợc đầu t theo hợp đồng Xâydựng – Kinh doanh – Chuyển giao

- Dự án BTO: Là những dự án đợc đầu t theo hợp đồng Xâydựng – Chuyển giao – Kinh doanh.

- Dự án BT: Là những dự án đợc đầu t theo hợp đồng Xâydựng – Chuyển giao

- Dự án đầu t cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh

- Dự án đầu t cho lĩnh vực dịch vụ

- Dự án đầu t cho lĩnh vực cơ sở hạ tầng

- Dự án đầu t cho lĩnh vực văn hóa xã hội

đ Theo mức độ đổi mới của đối tợng đầu t

Đầu t đổi mới và hiện đại hóa nhằm cải tạo, mở rộng, trang

bị máy móc mới hoặc dây chuyền sản xuất hiện đại hơn

1.1.2.3 Yêu cầu của một dự án đầu t Bất động sản

Một dự án đầu t nói chung và một dự án đầu t BĐS( DAĐTBĐS) nói riêng có tính thuyết phục cao đòi hỏi phải đảm bảo

đầy đủ các yêu cầu chủ yếu sau:

- Tính khoa học:

Tính khoa học của DAĐT thể hiện ở tính trung thực củathông tin, đảm bảo độ chính xác của các số liệu và phơngpháp tính toán; lý giải các nội dung dự án phải logic, chặt chẽ.

Về hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng

- Tính khả thi: DAĐT có khả năng ứng dụng vào thực tế

- Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theonhững quy định chung, không đợc vi phạm điều cấm về anninh, quốc phòng, môi trờng, thuần phong mỹ tục, không trái vớiluật pháp, chính sách của Nhà nớc

- Tính hiệu quả: Tính hiệu quả của DAĐT đợc phản ánhthông qua chỉ tiêu kinh tế – xã hội mà dự án mang lại

đầu t Kết quả của dự án đầu t BĐS là phải đa ra những kếtluận về tính khả thi hay không khả thi của dự án

Đứng trên giác độ ngân hàng, thẩm định dự án đầu t BĐS

là việc tổ chức xem xét, phân tích một cách khách quan, toàndiện, độc lập với những nội dung cơ bản của dự án đầu t đồngthời đánh giá chính xác những nhân tố ảnh hởng trực tiếp

đến tính khả thi của dự án nhằm đa ra quyết định cho vay

đảm bảo hiệu quả, an toàn

Việc thẩm định dự án đầu t BĐS nhằm đánh giá mục tiêu,

kế hoạch, hiệu quả của dự án để đảm bảo phù hợp với quyhoạch phát triển chung của ngành, địa phơng, quốc gia Cáckết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn

vị, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc ra quyết định đầu t,cho phép đầu t hoặc tài trợ cho dự án Là một bộ phận của thịtrờng tài chính, các Ngân hàng thơng mại cũng phải thờngxuyên thực hiện thẩm định dự án đầu t BĐS khi cho vay vốnnhằm đánh giá hiệu quả dự án đầu t để đảm bảo an toàn chohoạt động tín dụng của mình

1.2.1.2 ỳ nghĩa của việc thẩm định dự án đầu t Bất động sản

- Giúp cho chủ đầu t lựa chọn đợc dự án đầu t tốt nhất

- Giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nớc đánh giá đợc sự cầnthiết và thích hợp của dự án về các vấn đề phát triển kinh tế,xã hội, về công nghệ vốn, ô nhiễm môi trờng…

- Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác việc chovay hoặc trả nợ

1.2.2 Mục đích của việc thẩm định dự án đầu t Bất

động sản

Mục đích của thẩm định dự án đầu t BĐS là lựa chọn đợc

dự án có tính khả thi cao, bởi vậy mục đích cụ thể đợc đặt racho công tác thẩm định dự án đầu t BĐS là:

- Đánh giá tính hợp lý của dự án: Tính hợp lý đợc thể hiện ởtừng nội dung và cách thức tính toán của dự án

- Đánh giá tính hiệu quả của dự án: Hiệu quả của dự án đợcxem xét trên 2 phơng diện: hiệu quả tài chính và hiệu quảkinh tế xã hội của dự án

- Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: Một dự án hợp lý vàhiệu quả cần phải có khả năng thực hiện Đây là mục đích hếtsức quan trọng trong thẩm định dự án đầu t BĐS Ngoài hai

điều kiện quan trọng để dự án khả thi là tính hợp lý và hiệuquả, việc xem xét đến các kế hoạch tổ chức thực hiện, môi tr-ờng pháp lý…cũng là những yếu tố quan trọng

Ba mục đích trên là những yêu cầu chung đối với mọi dự

án đầu t BĐS Tuy nhiên, mục đích cuối cùng của việc thẩm

định dự án đầu t BĐS còn phụ thuộc vào từng chủ thể

- Đối với các cơ quan thẩm định Nhà nớc, mục đích củaviệc thẩm định dự án BĐS là nhằm xem xét lợi ích kinh tế – xãhội mà dự án mang lại, từ đó ra quyết định cho phép đầu thoặc cấp giấy phép đầu t

- Đối với các ngân hàng thơng mại, mục đích của việcthẩm định dự án đầu t BĐS là nhằm cho vay một cách an toàn,

đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi đầu t Việc thẩm định dự

án đầu t BĐS giúp đa ra kết luận chính xác về tính khả thi,hiệu quả của dự án, khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra

để đa đến quyết định cho vay hay không

1.2.3 Quan điểm thẩm định dự án đầu t Bất động sản

Khi tiến hành thẩm định dự án Bất động sản, cần:

- Cung cấp thông tin và sự phân tích về một loạt các vấn

đề có liên quan tới dự án sắp đợc thực hiện

- Nắm vững chủ trơng, chính sách phát triển kinh tế củaNhà nớc, ngành, địa phơng và các văn bản pháp luật có liênquan

- Nắm chắc tình hình sản xuất kinh doanh, tình hìnhtài chính của doanh nghiệp để có quyết định cho vay phù hợp

- Dự án phải đợc cấp giấy phép đầu t và đợc đánh giá trêngóc độ toàn bộ nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu pháttriển quốc gia và đáp ứng các lợi ích kinh tế, xã hội của đất nớc

- Thẩm định dự án BĐS phải đảm bảo sự hài hòa giữa lợiích kinh tế – xã hội của đất nớc và lợi ích của chủ đầu t

1.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu t Bất động sản

Thẩm định dự án đầu t đợc xem xét trên các phơng diệnkhác nhau nhằm đảm bảo dự án có đủ độ tin cậy và tínhthuyết phục

- Thẩm định sự cần thiết phải đầu t dự án Bất động sản:

Đối với bất kỳ dự án nào, việc phân tích, đánh giá nhằm làm rõ

sự cần thiết phải đầu t là xuất phát điểm cho việc hoạch

định các nội dung khác, thông qua đánh giá việc: lựa chọnhình thức đầu t, địa điểm, quy mô, thời điểm, lựa chọn dự

án, lĩnh vực, công nghệ, thiết bị…Đây là những cơ sở kháiquát để có thể thấy rõ những thuận lợi, khó khăn của dự án và

là cơ sở để ngân hàng quyết định việc đầu t dự án có hợp lýkhông

- Thẩm định phơng diện pháp lý của chủ đầu t và dự án

đầu t

Trớc khi đánh giá khía cạnh pháp lý của dự án, cán bộ thẩm

định cần đánh giá lịch sử hoạt động của khách hàng, t cách vànăng lực pháp lý của chủ đầu t nhằm đánh giá chung về khảnăng hiện tại, tính cạnh tranh của công ty trong tơng lai cũng

nh khả năng trả nợ của công ty

Khi thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án, cán bộ thẩm

định phải xem xét đến tính hợp lý, hợp lệ, đầy đủ thủ tụccủa hồ sơ trình duyệt theo đúng quy định của Nhà nớc, kiểmtra sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,quy hoạch phát triển của ngành vùng, quy hoạch xây dựng

- Thẩm định phơng diện kỹ thuật

Khâu thẩm định này nhằm xác định kết cấu kỹ thuật

định hình nên dự án cả về quy mô công suất, nguồn vốn dựkiến, địa điểm triển khai, làm cơ sở cho các bớc tiếp theo Nộidung thẩm định bao gồm: Địa điểm xây dựng; Quy mô sảnxuất và sản phẩm của dự án; Công nghệ, dây chuyền thiết

bị…; Quy mô, giải pháp xây dựng; Đền bù, di dân tái định c,môi trờng…

- Thẩm định khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào

Đây là yếu tố quan trọng nhất của dự án, quyết định đếnhiệu quả đầu t của dự án Trên cơ sở hồ sơ dự án, đánh giá khảnăng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án: Nguồn cungcấp, chi phí đầu t nguồn nguyên liệu đầu vào; Các nhà cungứng( khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm…); Chính sách củaNhà nớc đối với việc nhập khẩu các nguyên vật liệu đầu vào;Biến động giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, biến

động của thị trờng quốc tế, tỷ giá ngoại tệ…

- Thẩm định khía cạnh thị trờng và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ

Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ lỡng thị trờngtiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của dự án, thông qua các nội dung:

Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án; Đánh giá

về cung sản phẩm; Thị trờng mục tiêu và khả năng cạnh tranhcủa sản phẩm; Phơng thức tiêu thụ và mạng lới phân phối; Dựkiến khả năng tiêu thụ sản phẩm…

- Thẩm định phơng diện tài chính dự án đầu t BĐS

Nội dung này có tính chất quyết định đến tính khả thicủa dự án và xem xét ngân hàng có ra quyết định tài trợ vốncho dự án không, bao gồm: Thẩm định về nhu cầu vốn của dự

án; Thẩm định chỉ tiêu doanh thu, chi phí và lợi nhuận; Kiểmtra các chỉ tiêu tài chính nh: thời gian hoàn vốn, khả năng trả

nợ, tỷ suất doanh lợi nội bộ…

- Thẩm định về phơng diện tổ chức, quản lý thực hiện dự

án

Cán bộ thẩm định cần xem xét kinh nghiệm, trình độvận hành của chủ đầu t dự án, xem xét năng lực và uy tín củacác nhà thầu, đồng thời đánh giá về nguồn nhân lực của dự

án Đây cũng là một yếu tố quan trọng quyết định đến tínhhiệu quả, thành công của dự án

1.2.5 Trình tự thẩm định dự án đầu t Bất động sản

1.2.5.1 Thu thập hồ sơ đơn vị vay vốn

- Thu thập tài liệu chứng minh t cách pháp nhân vay vốn:quyết định thành lập, giấy phép thành lập, giấy phép kinhdoanh, quyết định bổ nhiệm Ban giám đốc, kế toán trởng,biên bản bầu Hội đồng quản trị, Điều lệ hoạt động…

- Thu thập tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanhcủa đơn vị nh: Bảng cân đối kế toán, Bảng báo cáo Kết quảkinh doanh, Báo cáo lu chuyển tiền tệ, Thuyết minh báo cáo tàichính, Giấy đề nghị vay vốn…

- Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấyphép xấy dựng…

- Hợp đồng xuất nhập khẩu, hợp đồng mua bán…

1.2.5.3 Các tài liệu thông tin tham khảo khác

- Các văn bản pháp luật liên quan đến dự án đầu t BĐS:Luật đầu t, Luật thuế, Luật đầu t nớc ngoài vào Việt Nam,Chính sách xuất nhập khẩu…

- Các tài liệu về chủ trơng, chính sách, phơng hớng pháttriển kinh tế xã hội

- Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê

- Các tài liệu thông tin và phân tích thị trờng trong vàngoài nớc; thông tin, tài liệu của các Bộ, vụ, ngành khác

- Các ý kiến tham gia của cơ quan chuyên môn, các chuyêngia trong lĩnh vực xây dựng, tài chính…

Tùy theo tính chất và quy mô của dự án, cán bộ thẩm định

sẽ viết tờ trình thẩm định dự án đầu t ở các mức độ chi tiết

cụ thể khác nhau Tờ trình thẩm định thể hiện một số vấn

đề:

- Về đơn vị vay vốn: Tính hợp lý, hợp pháp, tình hình sảnxuất kinh doanh và các vấn đề khác.

- Về dự án: Cần tóm tắt đợc dự án

- Kết quả thẩm định: Thẩm định đợc một số vấn đề về

đơn vị vay vốn nh: năng lực pháp lý, uy tín khách hàng, nănglực tài chính, phơng án vay vốn và khả năng trả nợ, đánh giácác đảm bảo tiền vay của khách hàng Mặt khác, cần thẩm

định đợc tính khả thi của dự án

- Kết luận: Nêu những ý kiến tổng quát và những đềxuất, phơng hớng giải quyết các vấn đề của dự án

1.2.6 Phơng pháp thẩm định dự án đầu t Bất động sản

1.2.6.1 Phơng pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

Đây là phơng pháp thờng đợc sử dụng trong thẩm định dự

án đầu t Nội dung của phơng pháp này là so sánh, đối chiếunội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêuchuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ cũng nhcác kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn ph-

ơng án tối u Phơng pháp này thờng đợc dùng khi thẩm địnhcác khía cạnh:

- Khía cạnh pháp lý: so sánh tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơpháp lý của dự án với các quy định về hồ sơ pháp lý chung và

so sánh với các dự án tơng tự

- Khía cạnh kỹ thuật: so sánh các chỉ tiêu kỹ thuật của dự

án với các tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng do Nhà nớc quy

định

- Khía cạnh tài chính: so sánh các chỉ tiêu tài chính của dự

án với các chỉ tiêu tổng hợp nh cơ cấu vốn đầu t, suất đầu t… Trong quá trình sử dụng phơng pháp này cần lu ý, các chỉtiêu dùng để so sánh phải đợc vận dụng phù hợp với điều kiện và

đặc điểm cụ thể của dự án và doanh nghiệp, tránh so sánhmáy móc, cứng nhắc

tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án.Nếu dự án vẫn đạt đợc hiệu quả cả trong trờng hợp có nhiềutình huống xấu thì đó là những dự án có độ an toàn cao Ng-

ợc lại, cần xem xét lại khả năng xảy ra các tình huống xấu đó

để có những biện pháp nhằm khắc phục, hạn chế chúng

1.2.6.3 Phơng pháp dự báo

Nội dung của phơng pháp này là sử dụng các số liệu điềutra thống kê và vận dụng các phơng pháp dự báo thích hợp đểkiểm tra cung cầu sản phẩm của dự án, giá cả sản phẩm,nguyên vật liệu, các đầu vào khác…ảnh hởng trực tiếp đếntính khả thi của dự án Do tính chất lâu dài của hoạt động

đầu t nên việc vận dụng phơng pháp dự báo để đánh giá tínhkhả thi của dự án là rất quan trọng

- Thẩm định chi tiết: đợc tiến hành sau thẩm định tổngquát Việc thẩm định này đợc tiến hành tỉ mỉ, chi tiết vớitừng nội dung của dự án Mỗi nội dung xem xét đều đa ranhững ý kiến đồng ý hay cần sửa đổi thêm hoặc không thểchấp nhận đợc Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác

bỏ thì có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm địnhtoàn bộ nội dung tiếp theo.

1.2.6.5 Phơng pháp triệt tiêu rủi ro

Dự án có tính chất lâu dài, tập hợp nhiều yếu tố dự kiếntrong tơng lai, do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quátrình thực hiện dự án Để đảm bảo tính an toàn về hiệu quả

dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biệnpháp thích hợp, hạn chế thấp nhất tác động của rủi ro Một sốbiện pháp xử lý cơ bản đang đợc áp dụng: đấu thầu, bảo hiểmxây dựng, bảo lãnh hợp đồng…

Việc lựa chọn phơng pháp nào tùy thuộc vào nội dung thẩm

định, tùy thuộc vào nguồn số liệu của dự án và những thông tinthu thập đợc

1.3 Thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sản

1.3.1 Khái niệm, mục đích, ý nghĩa của việc Thẩm

định tài chính dự án đầu t Bất động sản

1.3.1.1 Khái niệm

Thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS thực chất là việcxem xét các chỉ tiêu tài chính do chủ đầu t lập, từ đó kiểmtra các chỉ tiêu này bằng phơng pháp, nghiệp vụ thẩm địnhtrên cơ sở đã tính đủ các yếu tố tài chính của dự án Kết quảthẩm định, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án là căn cứquan trọng để quyết định việc chấp thuận hay không chấpthuận dự án Do đó, đây là khâu quan trọng, quyết định

đến tính khả thi của dự án và xem xét ngân hàng có ra quyết

định tài trợ vốn cho dự án hay không

1.3.1.2 Mục đích của việc thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS

Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợiích của dự án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánhgiá dự án Thông qua phân tích, xác định đợc quy mô đầu t,cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ, tính toán thu chi, lãi lỗ, nhữnglợi ích mang lại cho nhà đầu t và cho cộng đồng Nhà nớc cũngcăn cứ vào đây để xem xét dự án có đạt đợc lợi ích tài chínhhay không, có an toàn về mặt tài chính hay không?

Thẩm định tài chính dự án đầu t còn giúp bảo vệ dự ántốt khỏi bị bác bỏ, ngăn chặn những dự án không có hiệu quảcao, đảm bảo cho việc sử dụng hợp lý, tối u vốn đầu t

1.3.1.3 ỳ nghĩa của việc thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS

Thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS là nội dung quantrọng nhất và phức tạp nhất trong quá trình thẩm định dự ánBĐS vì nó đòi hỏi sự tổng hợp của tất cả biến số tài chính, kỹthuật, thị trờng Những biến số này đã đợc lợng hóa trong cácnội dung thẩm định trớc nhằm phân tích, tạo ra những chỉtiêu tài chính phù hợp và có ý nghĩa

Đối với ngân hàng, việc thẩm định tài chính dự án đầu tBĐS lại càng là yêu cầu cấp thiết, bởi lẽ ngân hàng thu lợi chủ

yếu nhờ hoạt động cho vay, trong đó chiếm một phần khôngnhỏ là cho vay đầu t vào BĐS( xây chung c, văn phòng chothuê, trung tâm thơng mại,…) Vì vậy mà mỗi khoản tín dụngcấp ra nhất thiết phải mang lại hiệu quả Điều ngân hàng quantâm nhất là khả năng hoàn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn.

Do đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án trênmọi phơng diện: kỹ thuật, thị trờng, quản lý, tài chính, kinh tếxã hội… là rất cần thiết

1.3.2 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu t Bất

động sản

Bớc 1: Khách hàng nộp hồ sơ vay vốn Cán bộ thẩm định

tiếp nhận hồ sơ

Bớc 2: Cán bộ thẩm định xem xét các dữ liệu ban đầu có

đáng tin cậy không, kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ

Bớc 3: Khi hồ sơ đã hợp lệ và đầy đủ, tiến hành thẩm

định Ngợc lại, cán bộ thẩm định( CBTĐ) yêu cầu khách hàng

bổ sung và hoàn thiện lại hồ sơ Khi thẩm định, cán bộ thẩm

định cần xem xét cách lập dự toán có hợp lý không, nếu không,cán bộ thẩm định phải lập lại dự toán với các độ nhạy một cách

có cơ sở Nếu hồ sơ thiếu, không hợp lệ, yêu cầu khách hàng

bổ sung hoặc làm lại hồ sơ

Bớc 4: Sau khi thẩm định, CBTĐ lập tờ trình, đa Trởng

phòng Thẩm định đánh giá, xem xét lại, cho ý kiến đề xuất

Bớc 5: Nếu tờ trình đạt yêu cầu, Ban tín dụng hoặc hội

đồng tín dụng sẽ ra quyết định cho vay Ngợc lại, CBTĐ phảitiến hành thẩm định lại dựa trên ý kiến của Trởng phòng

Bớc 6: Sau khi đã có quyết định cho vay, tiến hành hoàn

tất hồ sơ và giải ngân

Mỗi CBTĐ cần nắm vững quy trình thẩm định trên đểgiải quyết hồ sơ theo đúng trình tự, đảm bảo thời gian vàhiệu quả công việc

1.3.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu t Bất

động sản

Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS là việcxem xét, kiểm tra, đánh giá dự án qua các chỉ tiêu về: tổngmức vốn đầu t, kế hoạch sản xuất kinh doanh và dòng tiền của

dự án

1.3.3.1 Thẩm định tổng mức vốn đầu t

Tổng mức vốn đầu t là số vốn đầu t cần thiết để xâydựng mới, mở rộng, cải tạo cơ sở hiện có nhằm đạt đợc mục tiêucủa dự án Khi thẩm định về tổng mức đầu t, cần xem xétquy mô của dự án, hình thức cấp vốn, cơ cấu vốn đầu t đểxác định tính khả thi của dự án

Thẩm định tổng mức vốn đầu t là việc phân tích và xác

định nhu cầu vốn đầu t cần thiết dành cho một dự án Theo

Điều 4, Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 củaChính phủ, tổng mức đầu t bao gồm: chi phí xây dựng, chi

phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định c,chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phíkhác và chi phí dự phòng.

Vì đặc điểm của dự án là thờng xuyên yêu cầu một lợngvốn lớn và sử dụng trong thời gian dài nên trớc khi cho vay ngânhàng cần phải thẩm định lại để tránh trờng hợp trong quátrình thực hiện dự án, vốn đầu t tăng lên hoặc giảm xuống quálớn so với dự kiến ban đầu, làm ảnh hởng tới khả năng trả nợ của

dự án Khi thẩm định tổng vốn đầu t, cần xem xét các yếu tốlàm tăng chi phí do trợt giá, biến động tỷ giá…

Một yêu cầu quan trọng nữa là CBTĐ phải xem xét đợc tiến

độ thực hiện của dự án và nhu cầu cho từng giai đoạn, xem xéttính hợp lý và tỉ lệ từng nguồn vốn tham gia vào các giai đoạn.Việc xác định tiến độ thực hiện cũng nh nhu cầu vốn làm cơ

sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trongthời gian thi công, xác định thời gian vay và trả nợ

1.3.3.2 Thẩm định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo nguồn vốn của mỗi nguồn về số lợng và tiến độ

Các phơng án tài trợ cho dự án đầu t BĐS thông thờng baogồm các nguồn tài chính là: vốn tự có của chủ đầu t, vốn vayNHTM, vốn vay quỹ hỗ trợ phát triển, vốn do Ngân sách Nhà nớccấp, nguồn vốn khác Trên cơ sở tổng vốn đầu t cho dự án,ngân hàng tiến hành xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, trong

đó phải tìm hiểu khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về quy

mô và tiến độ, thời gian và tỷ trọng các nguồn vốn trong tổngvốn đầu t, cơ cấu vốn…

Việc xác định các tiêu thức cần dựa vào một số báo cáo tàichính nh: Báo cáo kết quả kinh doanh, Bảng cân đối kế toán,Báo cáo lu chuyển tiền tệ…

1.3.3.3 Thẩm định kế hoạch sản xuất kinh doanh và dòng tiền thuần của dự án đầu t Bất động sản

Kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án là những dự trù vềhoạt động của dự án nh: dự kiến mức tiêu hao nguyên vật liệu,giá bán hàng hóa, các chi phí hoạt động…Cụ thể nh sau:

- Thẩm định doanh thu của dự án:

Doanh thu từ hoạt động dự án bao gồm: doanh thu do bánsản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từdịch vụ cung cấp cho bên ngoài Trong quá trình thẩm định,

để đảm bảo tính hợp lý của doanh thu cần kiểm tra giá bánsản phẩm và số lợng sản phẩm bán ra hàng năm Giá bán phảidựa trên cơ sở chi phí thực tế, phù hợp với giá của các sản phẩmcùng loại trên thị trờng

Các thông số thờng dùng để dự báo tình hình thị trờng vàthị phần của doanh nghiệp, qua đó có thể ớc lợng đợc doanhthu của dự án bao gồm: dự báo nhu cầu thị trờng về loại sảnphẩm dự án sắp đầu t, ớc lợng thị phần của doanh nghiệp trênthị trờng trớc và sau khi đầu t dự án, dự báo tỷ lệ tăng trởng

của nền kinh tế, dự báo tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng giá, tỷ giáhối đoái…

- Thẩm định chi phí của dự án:

Chỉ tiêu này đợc dự tính cho từng năm trong suốt dòng

đời của dự án Việc dự tính chi phí sản xuất, dịch vụ dựa trên

kế hoạch sản xuất từng năm, kế hoạch khấu hao, kế hoạch trả nợcủa dự án Chi phí của dự án bao gồm:

+ Chi phí đầu t Tài sản cố định:

Đây là loại đầu t nhằm mua sắm, cải tạo, mở rộng TSCĐ,phục vụ cho quá trình hoạt động, bao gồm: chi phí đầu t xâylắp, đầu t máy móc thiết bị, chi phí vận chuyển, bảo hiểm,vận hành thử…

+ Chi phí đầu t Tài sản lu động ròng:

Vốn lu động ròng là phần vốn đầu t vào TSLĐ( các khoảnphải thu và hàng tồn kho) đòi hỏi nguồn tài trợ từ bên ngoài + Chi phí cơ hội:

Trong nhiều trờng hợp, doanh nghiệp đã sở hữu sẵn mộttài sản hữu dụng cho việc thực hiện dự án Tuy nhiên, khi sửdụng tài sản này vào dự án, doanh nghiệp đã từ bỏ cơ hội khác

sử dụng tài sản đó tạo ra thu nhập

- Thẩm định lợi nhuận của dự án đầu t BĐS

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từngnăm, tiến hành dự tính mức lãi, lỗ hàng năm của dự án

Tổng lợi nhuận trớc thuế = Doanh thu thuần - Tổng chi phí sản xuất

Doanh thu thuần = Tổng doanh thu cha có thuế VAT - Các khoản giảm trừ.

Lợi nhuận sau thuế = Tổng lợi nhuận thuần trớc thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Thẩm định dòng tiền thuần của dự án

Dòng tiền thuần của dự án đợc hiểu là chênh lệch giữadòng tiền thu vào và dòng tiền chi ra của dự án Trong công táclập và phân tích dự án đầu t, ngời ta thờng quy ớc ghi nhậndòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án đều ở thời điểm cuốinăm Do vậy dòng tiền sử dụng để phân tích hiệu quả của dự

án là dòng tiền cuối kì Dòng tiền này là dòng tiền dự báo chứkhông phải là dòng tiền đã xảy ra nên thờng đợc gọi là dòngtiền kỳ vọng

a Thẩm định cách thức xử lý các loại chi phí khi ớc lợng dòng tiền:

Đây là bớc quan trọng trong quá trình thẩm định dòngtiền thuần của dự án, bao gồm các bớc:

- Thẩm định chi phí cơ hội

- Thẩm định chi phí chìm: là những chi phí đã phát sinhtrớc khi có quyết định thực hiện dự án( chi phí nghiên cứu pháttriển sản phẩm, chi phí nghiên cứu tiếp thị…) Vì vậy, dù dự án

có đợc thực hiện hay không thi chi phí này cũng xảy ra rồi Chiphí chìm không đợc tính vào dòng tiền của dự án.

- Thẩm định chi phí lịch sử: là chi phí cho những tài sảnsẵn có của công ty đợc sử dụng vào dự án

- Nhu cầu vốn lu động

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: căn cứ tính thuế thu nhậpdoanh nghiệp là thu nhập tính thuế và thuế suất Thuế thunhập doanh nghiệp xác định dựa vào bảng dự báo kết quảkinh doanh và tính vào dòng tiền của dự án

b Thẩm định cách xử lý lạm phát

Nếu dự án có chi phí cơ hội thực của vốn đầu t là x%, lạmphát là y%, khi đó chi phí cơ hội của vốn có tính đến lạm pháthay còn gọi là lãi suất chiết khấu danh nghĩa đợc xác địnhtheo công thức:

Lãi suất chiết khấu danh nghĩa = Lãi suất chiết khấu thực + lạm phát + ( lãi suất chiết khấu thực * lạm phát)

= x% + y% + x% * y%

Khi thẩm định, CBTĐ cần xem xét khách hàng có xử lý lạmphát ảnh hởng đồng thời lên doanh thu và chi phí khi ớc lợngdòng tiền hay không

c Hai phơng pháp ớc lợng dòng tiền

Có 2 phơng pháp ớc lợng dòng tiền:

- Phơng pháp trực tiếp: Theo phơng pháp này, dòng tiền từhoạt động kinh doanh bao gồm: dòng tiền vào tạo ra từ hoạt

động của dự án trừ đi dòng tiền ra chi cho hoạt động của dự

án

- Phơng pháp gián tiếp: Theo phơng pháp này, dòng tiền từhoạt động kinh doanh bao gồm: lợi nhuận sau thuế cộng vớikhấu hao, trừ đi chi phí trực tiếp đầu t( nếu có) và cộng hoặctrừ thay đổi nhu cầu vốn lu động

1.3.3.4 Thẩm định chi phí sử dụng vốn

Chi phí sử dụng vốn là mức sinh lời đòi hỏi của thị trờng

đối với số vốn doanh nghiệp huy động để thực hiện dự án

đầu t nhất định

Xác định suất sinh lời yêu cầu của dự án cần chú ý:

- Chủ đầu t sử dụng những loại nguồn vốn nào để tài trợ

dự án, tỷ trọng của mỗi bộ phận nguồn vốn là bao nhiêu?

- Chi phí sử dụng vốn của mỗi bộ phận vốn là bao nhiêu? Mỗi nguồn vốn có chi phí sử dụng vốn khác nhau, do vậycần thiết phải tính chi phí sử dụng vốn bình quân WACC

Gọi WACC là chi phí sử dụng vốn bình quân

Thời gian hoàn vốn đầu t là thời gian để dòng tiền tạo ra

từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu t ban đầu Có 2 phơng pháptính thời gian hoàn vốn:

- Thời gian hoàn vốn đầu t giản đơn( không chiết khấu)

Nếu lợi nhuận và khấu hao hàng năm nh nhau thì thời gianthu hồi vốn đầu t đợc xác định theo công thức:

Tp =

Trong đó:

Tp: Thời gian hoàn vốn đầu t giản đơn

 V: Tổng vốn đầu t

P : Lợi nhuận ròng trong kỳ

KH: Khấu hao tài sản trong kỳ

Ưu điểm của phơng pháp này là đơn giản, dễ sử dụng Tuynhiên nó có hạn chế lớn là không xét đến yếu tố thời gian: giátrị thời gian của đồng tiền cũng nh thời gian của dự án, đặc

điểm của dòng thu trong tơng lai

- Thời gian hoàn vốn đầu t có chiết khấu

Để khắc phục nhợc điểm của phơng pháp thời gian hoànvốn đầu t giản đơn, ta có thể sử dụng phơng pháp thời gianhoàn vốn có chiết khấu và cách tính thời gian giống nh phơngpháp hoàn vốn giản đơn nhng khác là dựa trên dòng tiền cóchiết khấu theo một tỷ lệ chiết khấu nhất định

b Giá trị hiện tại thuần NPV

Theo chỉ tiêu này, tất cả các khoản thu nhập đạt đợc trongtơng lai và vốn đầu t bỏ ra để thực hiện dự án đều phải quy

về giá trị hiện tại theo một tỷ lệ chiết khấu nhất định Trên cơ

sở đó so sánh giá trị hiện tại của thu nhập và giá trị hiện tạicủa vốn đầu t để xác định giá trị hiện tại thuần của dự án.Công thức tính:

NPV = - CF0

Trong đó:

NPV: Giá trị hiện tại thuần của dự án đầu t

CFt : Dòng tiền thuần của dự án đầu t năm t

CF0 : Vốn đầu t ban đầu của dự án

n: Vòng đời của dự án

r: Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa( thờng

là chi phí sử dụng vốn, là tỷ suất sinh lời nhà đầu t đòi hỏi) Đánh giá và lựa chọn dự án trên cơ sở:

+ Nếu NPV < 0, dự án bị lỗ; ngợc lại, NPV > 0, dự án có lãi + Nếu NPV = 0, tùy thuộc tình hình cụ thể và sự cần thiếtcủa dự án mà có thể chấp nhận hoặc loại bỏ dự án

Ưu điểm của chỉ tiêu này là đánh giá hiệu quả kinh tế của

dự án có tính đến giá trị thời gian của tiền; xem xét toàn bộ

dòng tiền của dự án và đơn giản; có thể tính NPV của dự ánkết hợp bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dự án vớinhau.

Hạn chế của chỉ tiêu này là NPV không phản ánh mức sinhlời của đồng vốn đầu t và không cho thấy mối liên hệ giữamức sinh lời của vốn đầu t và chi phí sử dụng vốn

c Chỉ tiêu tỷ suất doanh lợi nội bộ( IRR)

Tỷ suất doanh lợi nội bộ( tỷ suất hoàn vốn nội bộ) là tỷ lệchiết khấu làm cho NPV = 0 Công thức tính:

+ Nếu IRR < r thì loại bỏ dự án, nếu IRR > r thì lựa chọn

Ưu điểm của IRR là có tính đến giá trị thời gian của tiền

tệ và có tính đến toàn bộ dòng tiền của dự án; có thể tínhIRR mà không cần biết tỷ suất chiết khấu Nhợc điểm của chỉtiêu này là: giả định thu nhập của dự án để tái đầu t với lãisuất bằng IRR của dự án, điều này không thật phù hợp với thựctế; áp dụng chỉ tiêu này gặp khó khăn khi đánh giá lựa chọn dự

án có nhiều IRR và có thể dẫn đến sai lầm trong lựa chọn

1.3.3.6 Thẩm định mức độ rủi ro của dự án đầu t

Một dự án thờng có tuổi thọ dài nhng các tính toán trong

dự án lại dựa trên giả định mà thực tế thờng không đúng với giả

định Do đó dự án không thể bền vững Khi một yếu tố đầuvào thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi của các yếu tố đầu ra

và ảnh hởng đến các chỉ tiêu tài chính của dự án( IRR, NPV).Phân tích độ nhạy của dự án chỉ ra chính xác sự thay đổicủa các chỉ tiêu tài chính khi có sự thay đổi của các yếu tố

đầu vào, đầu ra dự tính

Bớc 1: Xác định các yếu tố dễ bị thay đổi do ảnh hởng

của các nhân tố bên ngoài( giá cả sản phẩm, sản lợng, chi phí,

tỷ giá)

Bớc 2: Đo lờng % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính

do sự thay đổi của các yếu tố

Tính độ nhạy của dự án theo công thức:

= % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án/

% thay đổi của các yếu tố đầu vào gây ra sự thay đổi đó.

Chỉ số nhạy cảm thờng mang dấu âm, trị tuyệt đối củachỉ số càng lớn thì độ rủi ro càng lớn Phân tích độ nhạy giúpcho chủ đầu t và nhà cung cấp tín dụng khoanh đợc mức độ

an toàn cho hoạt động của dự án Ngoài ra, để đánh giá độ antoàn về mặt tài chính của dự án thì việc đánh giá kết quả dự

án trong các trờng hợp tốt nhất, xấu nhất và so sánh các trờnghợp dự tính cũng rất cần thiết

1.3.4 Các yếu tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sản

Chất lợng thẩm định tài chính dự án đầu t phụ thuộc vàonhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan Để nâng cao chất l-ợng thẩm định, chúng ta cần nghiên cứu, đánh giá các nhân tố

ảnh hởng đó Nhân tố chủ quan là nhân tố thuộc về nội bộngân hàng mà ngân hàng có thể kiểm soát, điều chỉnh.Nhân tố khách quan là nhân tố bên ngoài môi trờng tác động

đến dự án mà nó không thể kiểm soát mà chỉ có thể khắcphục để thích nghi

1.3.4.1 Nhân tố chủ quan

- Nhân tố con ngời

Là nhân tố quyết định trực tiếp tới chất lợng thẩm định

dự án đầu t Nếu cán bộ thẩm định có năng lực, có chuyên

môn tốt, thực hiện tốt quy trình thẩm định thì kết quả thẩm

định thờng đáng tin cậy Ngoài ra, do tính phức tạp và phạm viliên quan của dự án, CBTĐ phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất

đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc

- Nhân tố thông tin

Ngân hàng có thể thu thập thông tin của khách hàng từnhiều nguồn khác nhau: Từ khách hàng( hồ sơ dự án, báo cáo tàichính các năm, phỏng vấn trực tiếp, điều tra nơi hoạt độngkinh doanh của khách hàng…), từ trung tâm tín dụng củaNgân hàng Nhà nớc…Trong đó nguồn thông tin hồ sơ dự án làquan trọng nhất Chất lợng và sự đầy đủ của các thông tin nàymột phần phụ thuộc vào việc lập dự án của chủ đầu t và nguồncung cấp từ các chủ thể liên quan khác, một phần phụ thuộc vàokhả năng của Ngân hàng trong việc tiếp cận, thu thập thôngtin cho công tác thẩm định tài chính dự án Bên cạnh đó, ph-

ơng pháp xử lý, lu trữ và sử dụng thông tin của ngân hàngcũng rất quan trọng Nó ảnh hởng đến chất lợng thông tin vàkhả năng đảm bảo thông tin cho công tác thẩm định

- Nhân tố các phơng pháp thẩm định

Với nguồn thông tin có đợc, CBTĐ phải lựa chọn đợc phơngpháp thích hợp để thẩm định tài chính dự án Mỗi dự án cónhững đặc thù nhất định, không phải bất cứ dự án nào cũng

áp dụng đợc tất cả các chỉ tiêu trong hệ thống thẩm định, do

đó việc lựa chọn phơng pháp và các chỉ tiêu thích hợp là rất

quan trọng Việc sử dụng phơng pháp nào cho từng dự án phụthuộc vào độ nhanh nhạy của ngân hàng và CBTĐ.

- Nhân tố trang thiết bị và công nghệ

Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển, các thiết bị hiện

đại đã hỗ trợ rất nhiều cho công tác thẩm định tài chính dự

án.Việc ứng dụng các công nghệ tin học, sử dụng các phầnmềm tính toán các chỉ tiêu tài chính, phần mềm lu giữ dữliệu, hệ thống internet tốc độ cao… đã giúp cho việc thu thập,

xử lý thông tin tiến hành nhanh chóng, chính xác, góp phần

đẩy nhanh tiến độ thẩm định và nâng cao tính chính xáccủa các chỉ tiêu thẩm định

- Nhân tố tổ chức công tác thẩm định

Công tác thẩm định tài chính dự án gồm nhiều công đoạn,

đợc thực hiện bởi nhiều bộ phận khác nhau Do đó, nếu điềuhành, quản lý công tác thẩm định tài chính một cách khoa học

và hợp lý thì kết quả thẩm định tài chính dự án sẽ cao Để có

đợc điều đó, đòi hỏi ngời quản lý phải thực hiện việc phâncông nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể cho từng cá nhân, đồngthời phải tiến hành kiểm tra, giám sát chặt chẽ công việc thẩm

định

1.3.4.2 Các nhân tố khách quan

- Điều kiện kinh tế xã hội

Đây là nhân tố tác động không nhỏ tới chất lợng thẩm

định tài chính dự án đầu t Nếu nền kinh tế ổn định, tăng

trởng tốt thì nó sẽ không gây ra những biến động lớn trongtính toán của cán bộ thẩm định và dự án sẽ khả thi nh dự tính.Ngợc lại, nếu nền kinh tế không ổn định, suy thoái, lạm pháthay xảy ra khủng hoảng kinh tế…sẽ làm tăng độ rủi ro, làm sailệch các chỉ tiêu đã tính toán.

- Điều kiện tự nhiên

Nếu điều kiện tự nhiên không thuận lợi sẽ ảnh hởng đếnthời gian thực hiện dự án hoặc làm cho dự án không thực hiện

đợc…, làm cho những tính toán trớc khi thực hiện dự án bị sailệch

- Các quy định của Nhà nớc

Các chính sách của Nhà nớc là cơ sở cho việc đa ra các kếtluận thẩm định dự án Để các quyết định đầu t có hiệu quả,công tác thẩm định đạt kết quả cao thì các chính sách phápluật của Nhà nớc cần đảm bảo sự đồng bộ, đầy đủ, tránhchồng chéo và phù hợp với tình hình thực tế Khi thẩm định tàichính dự án, cán bộ thẩm định phải nắm vững các quy địnhhiện hành để áp dụng vào thẩm định cho từng dự án

Ngoài ra, các nhân tố nh sức ép cạnh tranh trong ngành,các văn bản điều chỉnh lãi suất, quy chế cho vay của ngânhàng trung ơng cũng tác động đến chất lợng thẩm định dự án Tất cả các nhân tố trên tác động tới công tác thẩm định tàichính dự án đều có tính hai chiều Nếu các nhân tố nàythuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt cho công tác thẩm định,

nhng ngợc lại, nếu những nhân tố này còn cha chính xác, rõràng, mâu thuẫn nhau thì nó sẽ tác động xấu tới chất lợng thẩm

định tài chính dự án, ảnh hởng nghiêm trọng đến việc thựchiện dự án đầu t

động sản cụ thể tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng

Chơng ii