Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản

Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, đã có khá nhiều đề tài nghiên cứu khoa học, chẳng hạn như Luận văn thạc sĩ Luật học: “Thực tiễn thi hành pháp luật thuế

LÊ THỊ THANH HƯỜNG

PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI NHỮNG KHOẢN THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

LÊ THỊ THANH HƯỜNG

PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI NHỮNG KHOẢN THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ ÁNH VÂN

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận trong Luận văn tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy

Tác giả Luận văn tốt nghiệp

Lê Thị Thanh Hường

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên cho tôi được gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến giáo viên hướng dẫn tôi thực hiện Luận văn này – PGS.TS Nguyễn Thị Ánh Vân – người đã cho tôi những hướng dẫn hết sức quý báu, giúp tôi hoàn thành được Luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa sau Đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế cùng các thầy cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho chúng tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại trường

Tôi xin được gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên cạnh, động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi có thời gian tham gia khóa học và thực hiện Luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng để hoàn thiện Luận văn, nhưng Luận văn vẫn không tránh khỏi những thiếu sót Tôi mong nhận được những nhận xét, ý kiến đóng góp để Luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Khái quát về bất động sản và các khoản thu nhập từ bất động sản 7

1.1.1 Khái niệm bất động sản 7

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 9

1.1.3 Vai trò của bất động sản 11

1.1.4 Khái quát về các khoản thu nhập từ bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân 12

1.2 Khái quát về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản 17

1.2.1 Vài nét về thuế thu nhập cá nhân 17

1.2.2 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản 19

1.2.3 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản 20

1.3 Khái quát pháp luật thuế thu nhập các nhân đối với thu nhập từ bất động sản 21

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 21

1.3.2 Vài nét về sự hình thành pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản ở Việt Nam 25

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 27

2.1 Thành công của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 27

2.1.1 Áp dụng một công thức tính thuế và một mức thuế suất đối với thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản 27 2.1.2 Quy định rõ ràng cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 thì không phải nộp thuế thu nhập thay cho người chuyển nhượng 30 2.1.3 Không tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh có thu nhập từ cho thuê nhà đạt dưới 100 triệu đồng trên một năm 32 2.1.4 Mở rộng đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ bất động sản 32 2.1.5 Quy định rõ về điều kiện cá nhân được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà

ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam 37

2.2 Một số bất cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 38

2.2.1 Pháp luật chưa có quy định phân biệt về nghĩa vụ nộp thuế giữa trường hợp thực sự ủy quyền chuyển nhượng bất động sản với trường hợp ủy quyền để che đậy giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế: 38 2.2.2 Quy định giá tính thuế đối với chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định còn chưa sát với giá thực tế 39 2.2.3 Quy định miễn thuế cho việc chuyển nhượng bất động sản giữa những người trong cùng gia đình còn tạo điều kiện để người chuyển nhượng tránh thuế 40 2.2.4 Chưa có quy định hoàn thuế đối với cá nhân đã nộp thuế thu nhập thay cho bên chuyển nhượng trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 40 2.2.5 Chưa quy định cách tính thuế đối với cá nhân cho thuê mua nhà 42 2.2.6 Thiếu cơ sở pháp lý trong Luật Thuế thu nhập cá nhân để đánh thuế vào

cá nhân có thu nhập từ hành vi chuyển đổi nhà đất 43

2.2.7 Thiếu công bằng trong áp dụng thuế suất và chưa tính đến giảm trừ gia cảnh đối với dịch vụ cho thuê bất động sản 44 2.2.8 Hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thuế đối với chuyển nhượng bất động sản duy nhất chưa đủ sức giúp nắm bắt được số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu và số lần chuyển nhượng đối với cùng một bất động sản 48 2.2.9 Cùng một vấn đề kê khai thuế lại quy định trùng lặp tại hai văn bản 49

CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN 51 3.1 Sự cần thiết và yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập

cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 51

3.1.1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 51 3.1.2 Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 52

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 55

3.2.1 Bổ sung quy định miễn thuế đối với trường hợp thực sự ủy quyền chuyển nhượng bất động sản và chỉ rõ các điều kiện để được miễn thuế trong trường hợp này 55 3.2.2 Khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cần được xây dựng phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản chuyển nhượng 56 3.2.3 Có biện pháp hạn chế tình trạng chuyển nhượng lòng vòng để tránh thuế 57 3.2.4 Quy định hoàn thuế cho cá nhân đã nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 58 3.2.5 Xác định cách tính thuế đối với cá nhân cho thuê mua nhà 60 3.2.6 Bổ sung quy định áp đặt nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển đổi bất động sản 62

3.2.7 Áp dụng quy định giảm trừ gia cảnh đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản mang tính chất thường xuyên 63 3.3.8 Quy định về kê khai thuế tại một văn bản để dễ dàng khi áp dụng pháp luật về

kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản 64 3.2.9 Ban hành quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch liên quan đến bất động sản và phát triển hệ thống thanh toán không dùng tiền mặt 64 3.2.10 Một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản 65

KẾT LUẬN 70 DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản đóng góp vai trò quan trọng không chỉ dừng lại ở việc tăng thu cho ngân sách Nhà nước, điều chỉnh sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà còn góp phần quan trọng trong việc quản lý bất động sản, quản lý thị trường giao dịch bất động sản Trải qua khoảng thời gian dài thực hiện trên thực tế, được bổ sung qua từng năm, chính sách Thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ bất động sản đã đạt được một số thành công, tuy nhiên cũng còn có nhiều hạn chế và thiếu sót nhất định khi thực thi Điều này xuất phát từ việc xây dựng pháp luật, triển khai pháp luật và cách thức tổ chức quản lý Nhà nước chưa tương xứng, chưa hợp lý, chưa cụ thể và còn nhiều điểm có những cách hiểu dẫn đến xung đột quyền, lợi ích cho các bên tham gia trong quan hệ thu thuế, nộp thuế Chẳng hạn: Thuế suất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không có sự trung thực và thông thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường hoặc khung giá theo quy định của Nhà nước; và còn nhiều hạn chế, thiếu sót khác trong pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản đang tồn tại Điều này dẫn tới quy định pháp luật chưa bao quát và áp dụng chưa đồng bộ, thống nhất, chưa có sự công bằng thực sự cho người nộp thuế Do đó đòi hỏi cơ chế quản

lý phải được cải cách kịp thời và hiệu quả

Chính bởi vậy, nghiên cứu một cách có hệ thống quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản giúp làm rõ lý luận cơ bản và những nguyên tắc chung nhất cho việc áp dụng vào thực tế Qua đó đưa ra đề xuất hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của các chủ thể tham gia trong quan hệ pháp luật về Thuế, cao và xa hơn nữa là lợi ích kinh tế, sự bình ổn xã hội Thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản tuy không làm hình thành một sắc thuế riêng và cũng không được ban hành thành một đạo luật riêng, nhưng do tầm quan trọng của các giao dịch bất động sản trong nền kinh tế những

năm qua nên Luận văn đã nghiên cứu riêng về những quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản

Vì các lẽ trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối

với những khoản thu nhập từ bất động sản" cho Luận văn tốt nghiệp cao học

Luật

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, đã có khá nhiều đề tài nghiên cứu khoa

học, chẳng hạn như Luận văn thạc sĩ Luật học: “Thực tiễn thi hành pháp luật thuế

thu nhập cá nhân ở Việt Nam”, của tác giả La Thị Tuyết Anh; Khóa luận tốt

nghiệp: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu

nhập chịu thuế Thu nhập cá nhân” của tác giả Nguyễn Văn Dũng, Khóa luận tốt

nghiệp: “Vấn đề giảm trừ gia cảnh trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 –

Thực trạng và kiến nghị từ kinh nghiệm Nhật Bản” của Trần Thúy Mai Lan…Tuy

nhiên các công trình nghiên cứu này chỉ dừng lại ở việc phân tích, đánh giá pháp luật về thuế thu nhập cá nhân ở phạm vi rộng, chưa đi sâu vào phân tích đầy đủ nội dung của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản – phạm vi hẹp và là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá

nhân được pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định Riêng đối với vấn đề thuế thu

nhập cá nhân liên quan tới các khoản thu nhập từ bất động sản thì mới có hai công

trình nghiên cứu, đó là: Khóa luận tốt nghiệp: “Tìm hiểu các quy định về thuế thu

nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản” của tác giả Ma Thị Vân Kiều và

Khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ bất động

sản” của tác giả Nguyễn Thị Kim Cúc Hai công trình nghiên cứu này có đưa ra một

số giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, nhưng chưa phân tích đầy đủ nội dung của thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản có sự biến động ra sao, việc áp dụng chưa thực sự bao quát hết được các nội dung pháp lý trong lĩnh vực này, quy định thuế này hiện nay còn phù hợp hay không và giá trị pháp lý mang lại ra sao, đặc biệt là chưa mang tính cập nhật và tổng hợp những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn cải cách thủ tục

hành chính thuế hiện nay Hơn thế nữa, trước yêu cầu của việc đổi mới pháp luật thuế, đổi mới quản lý thuế, cắt giảm giờ giao dịch về thuế, tăng cường hoàn thiện cơ

sở dữ liệu quản lý đất đai phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế trong nước và quốc tế, Nhà nước ta cũng đã ban hành nhiều chính sách, xây dựng nhiều chương trình cải cách, trong đó có chương trình cải cách về thủ tục hành chính thuế Từ đó đòi hỏi những nội dung pháp lý liên quan đến những vấn đề nói trên cần tiếp tục được nghiên cứu bổ sung để góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc thu nộp, quản lý thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, quản lý giao dịch bất động sản hiện nay Với việc nghiên cứu đề tài này, bên cạnh việc hệ thống lại những nội dung kiến thức lý luận và thực tiễn; cũng như phân tích và đánh giá các quy định pháp luật có liên quan, Luận văn sẽ xem xét trong một số phạm vi nhất định - đó là đi sâu tìm hiểu một số khoản thu nhập từ bất động sản trên thực tế còn có những điểm hạn chế - để hy vọng đóng góp một phần rất nhỏ trong định hướng cải cách chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh xã hội và nền kinh tế của đất nước Tác giả cũng mong muốn

đề tài có tính bước đệm sau này trong quá trình nghiên cứu và đề xuất hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân

Trong Luận văn này, tác giả phân tích thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập phát sinh từ các giao dịch liên quan đến bất động sản như: Thu nhập

cá nhân từ chuyển nhượng, chuyển đổi, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, thu nhập cá nhân từ việc cho thuê bất động sản và không đi vào xem xét vấn đề thuế thu

nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập có được từ hoa lợi thu được trên cơ sở trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản trên mặt nước, bởi thu nhập này phát sinh trong quá trình sử dụng bất động sản

Từ đây, tác giả đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật trong việc thực thi, áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài đã vận dụng phương pháp phân tích để chỉ ra những khía cạnh khác nhau của các quy định pháp luật, qua đó nêu bật được tinh thần của điều luật và góp phần giải thích luật trong thực tế quá trình áp dụng thực tiễn Chế định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản ra đời từ rất sớm và hiện diện với tên gọi khác nhau: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao Vì thế trong quá trình nghiên cứu, đề tài cũng sử dụng phương pháp hệ thống hóa nhằm mục đích tổng kết sơ bộ quá trình hình thành và phát triển của chế định làm tiền đề đánh giá tinh thần chung của các quy định liên quan

Một trong những phương pháp quan trọng không kém đó là phương pháp so sánh Luật học So sánh Luật học nhằm chỉ ra những điểm tương đồng giữa các quy định về cùng một vấn đề; những mặt còn tồn tại cần phải điều chỉnh, những điểm tích cực để phát huy, tiếp thu từ đó hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản phù hợp với thực tế quan

hệ pháp luật đang tồn tại trong xã hội

Ngoài một số phương pháp nghiên cứu nêu trên đề tài cũng sử dụng cách thức tiếp cận truyền thống là đi từ nghiên cứu lý thuyết cơ bản cho đến thực tiễn

áp dụng, chỉ ra thực trạng pháp luật và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật

5 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

5.1 Mục đích nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ các khía cạnh liên quan đến chế định thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản được quy định trong Luật Thuế thu nhập cá nhân đang có hiệu lực và văn bản pháp luật

hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, từ sự phát triển của chế định trên cho đến việc áp dụng vào thực tiễn Bên cạnh đó luận giải khái niệm, đặc điểm pháp

lý và ý nghĩa của mỗi quy định về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản Ngoài ra, Luận văn sẽ phân tích thực tiễn áp dụng quy định tương ứng với mỗi trường hợp về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản Từ những nội dung nêu trên và đặt cạnh các quy định của pháp luật thế giới để thấy ưu nhược điểm của các quy định hiện hành, nhằm có cách nhìn nhận đánh giá hiệu quả mà pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định Luận văn còn có những đề xuất phương hướng hoàn thiện, góp phần thúc đẩy, điều hòa quyền, nghĩa vụ và lợi ích giữa người nộp thuế, cơ quan thuế trong quản lý hành chính Nhà nước liên quan đến thu ngân sách và tính ổn định, phát triển, định hướng của nền kinh tế đất nước

5.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Để đạt được mục đích trên, Luận văn có nhiệm vụ:

- Phân tích và luận giải các khái niệm cơ bản liên quan đến thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản; phân loại chúng; đánh giá ý nghĩa của quy định này và sự tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập

từ bất động sản trên thực tế;

- Khái quát được các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản trong từng trường hợp cụ thể, cách áp dụng trong thực tế như thế nào và hiệu quả ra sao;

- Nghiên cứu thực tiễn quá trình áp dụng quy định này; những mặt tích cực

và hạn chế;

- Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản và phần nào định hướng cho nhà làm luật trong tương lai coi là nguồn tham khảo đầy ý nghĩa

6 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động

sản và pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ

bất động sản

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ

bất động sản

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP

TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát về bất động sản và các khoản thu nhập từ bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý xuất hiện từ rất sớm Luật cổ La Mã

đã phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và những tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của: Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức,… Bộ luật Dân sự của Nga lại quy định rất cụ thể

“mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung Điều này được lí giải

vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Đối tượng của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại những vị trí nhất định

Nếu đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản” Quan niệm như vậy cũng được thể hiện trong Khoản 4 Điều 449 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972 Ở một mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định bất động sản còn là: “Những vật gắn liền với đất đai” Sự trùng hợp này là do những quy định về bất động sản trong các bộ luật trên đều được soạn thảo dựa trên cơ sở Bộ luật Dân

sự của Pháp

Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao

gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Bộ luật Dân sự bang California (Mỹ) đưa ra khái niệm tương đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: Đất đai, tất cả những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc về đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định

Trong Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi rõ: Vật bất động bao gồm:

- Khoảng đất, lòng đất, công trình thủy lợi, những gì liên quan tới, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử dụng nó, trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác

- Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký Nhà nước

- Các bất động sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trên xuất phát từ hai cách tiếp cận cơ bản sau:

Cách thứ nhất, bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản;

Cách thứ hai, coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai là bất động sản

Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ hai Với phương thức này, quan niệm về bất động sản đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung.Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự của Việt Nam

là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Quy định về bất động sản của nuớc ta hiện nay là một khái niệm rất mở Trước hết, bất động sản là tài sản không di dời được Bất động sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản gắn liền với đất và những “tài sản khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định một cách cụ thể hơn

Hiện nay, Quốc hội đang tiến hành lấy ý kiến về Bộ luật Dân sự mới, trong

đó bất động sản được quy định là một loại tài sản Quy định này được xem là phù hợp trong hoàn cảnh hiện tại, khi bất động sản càng ngày càng có giá trị cao về mọi mặt Việc quy định bất động sản là một loại tài sản là nhằm cụ thể hóa quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là bất động sản

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Như chúng ta đã biết, bất động sản có giá trị vô cùng quan trọng và đặc điểm của bất động sản là một yếu tố góp phần quan trọng vào giá trị của bất động sản cũng như các khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản Vậy, những đặc điểm nào của bất động sản đã khiến cho bất động sản có giá trị cao đến vậy:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời được Đặc điểm

này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai lại là một loại tài sản mang tính tự nhiên và không di dời được Điều này thể hiện ở chỗ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với yếu tố cố định về mặt địa điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng Vì vậy mà giá trị của bất động sản luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể Cũng vì vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc

Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách

thông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là đất đai, cũng như các loại bất động sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân nó cũng đã mang tính lâu bền, sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại được hàng trăm năm Có hai thuật ngữ thường được nhắc tới khi đề cập tới tính lâu bền của bất động sản, đó là: “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trạng thái thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý thường dài hơn so với tuổi thọ kinh tế, nó chỉ chấm dứt khi công trình bị hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng Tính lâu bền của bất động sản là do đất đai không thể mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn Đặc điểm này gắn liền với tính vô hạn của đất đai, nếu biết sử dụng một cách đúng đắn

Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan hiếm Đặc điểm này cũng do

tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất Tính khan hiếm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và từng lãnh thổ…Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ thì hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố không hoàn toàn giống nhau do chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trúc cũng như hướng khác nhau Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả là chúng có cùng được xây theo một thiết kế Chẳng hạn, trong một tòa cao ốc, thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau Hơn nữa, người xây dựng bao giờ cũng quan tâm đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… Quan hệ cung – cầu cũng vì thế mà luôn

ngược nhau Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên về cả số lượng và chất lượng

Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý Do nhu

cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên bất động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau Đặc điểm này của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bất động sản

Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn Theo đó,

giá trị của bất động sản này có thể bị ảnh hưởng bởi một bất động sản khác hoặc ảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác Đặc biệt là trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực Thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp về sự hấp dẫn cho bất động sản khác là một hiện tượng phổ biến Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các công trình, các bất động sản lại làm tụt giá, hạ thấp giá trị của các bất động sản liền kề

Đó là trường hợp, xây dựng các công trình không theo chuẩn quy hoạch, gây ra khói bụi, ô nhiễm nước, ô nhiễm tiếng ồn…ảnh hưởng xấu tới các bất động sản xung quanh, thậm chí trong một số trường hợp, người dân không thể tiếp tục sống, khai thác giá trị từ bất động sản đó

Thứ sáu, bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi người dân… nên các

giao dịch về bất động sản thường ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế -

xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định, khai thác hiệu quả bất động sản, Nhà nước phải thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản bằng chủ trương, chính sách, bằng hệ thống các quy phạm pháp luật Thuế thu nhập cá nhân

là một trong những biện pháp như vậy

1.1.3 Vai trò của bất động sản

Như đã nói ở trên, bất động sản thường là tài sản có giá trị cao, vai trò của bất động sản cũng phụ thuộc vào giá trị của bất động sản, với đặc điểm này, bất động sản là loại tài sản có giá, được đem ra để giao dịch trên thị trường

Với bất động sản là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng thì bất động sản còn là nơi con người sinh sống và gắn bó lâu dài, là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của đời sống

Trong hoạt động kinh tế, bất động sản được coi là tài sản cố định của nhà sản xuất, đóng vai trò như một tư liệu sản xuất, ảnh hưởng tới sự hoạt động và phát triển của doanh nghiệp

Trong thị trường bất động sản, bất động sản còn là một loại hàng hóa đặc biệt, góp phần hình thành thị trường bất động sản

1.1.4 Khái quát về các khoản thu nhập từ bất động sản chịu thuế thu nhập

cá nhân

Thu nhập từ bất động sản là giá trị lợi ích mà cá nhân nhận được thông qua các giao dịch phát sinh với đối tượng của giao dịch là bất động sản, hoặc lợi ích khác có được gắn liền với giao dịch bất động sản thông qua việc giao kết hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương Thu nhập từ giao dịch bất động sản bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ cho thuê bất động sản, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản và các thu nhập khác từ bất động sản, không bao gồm thu nhập là hoa lợi có được từ việc sử dụng bất động sản vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản…

1.1.4.1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ bất động sản trước hết là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Đây được coi là nguồn thu nhập thể hiện nhiều và được mỗi chủ thể trong giao dịch liên quan đến bất động sản lựa chọn Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khá đa dạng ở đối tượng là bất động sản mà các bên hướng tới, bao gồm:

(a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,

vì thế mà đất đai không phải là tài sản thuộc sở hữu của mỗi cá nhân Cá nhân được Nhà nước trao quyền quản lý, sử dụng Song vì đặc điểm của nền kinh tế và cũng vì đất đai là một tài sản đặc biệt nên Nhà nước cũng tạo điều kiện để cá nhân được quyền dịch chuyển quyền quản lý, quyền sử dụng của mình đối với diện tích đất đai

mà cá nhân đang có Do vậy quyền sử dụng đất mang giá trị cung – cầu, giá trị hàng hóa nhất định

Nhưng không phải lúc nào quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân cũng có thể chuyển nhượng được Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền năng đó Tuy nhiên đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có quyết định giao đất, cho thuê đất Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng này còn bao gồm và không giới hạn bởi nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện xong trước khi thực hiện chuyển nhượng

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản thu nhập khi người

có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho một người khác Như thế có thể dễ dàng nhận thấy việc quyền sử dụng đất được chuyển nhượng thông qua giao dịch nhất định Giá trị vật chất (tiền) là lợi ích mà một bên chủ thể hướng tới và mong muốn có được, chủ thể còn lại thì nhận được đất đai (quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận) Do đó quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hình thành nên thu nhập cho một bên chủ thể mà bản chất là sự dịch chuyển dòng tiền từ chủ thể nhận chuyển nhượng sang chủ thể chuyển nhượng Vì thế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được

(b) Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất cũng được coi là bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Do đó, thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được coi là thu nhập từ bất động sản Thu nhập từ đối tượng này cũng khá đa dạng, chẳng hạn:

Thứ nhất, Thu nhập thừ chuyển nhượng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong

tương lai Phần này sẽ được phân tích chi tiết trong điểm c dưới đây

Thứ hai, Thu nhập từ chuyển nhượng kết cấu hạ tầng và các công trình xây

dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai Kết cấu

hạ tầng là tổng thể cơ sở vật chất kỹ thuật, kiến trúc đóng vai trò nền tảng cho nền kinh tế diễn ra một cách bình thường Tuy nhiên nếu xem xét ở khía cạnh này thì ở một số kết cấu hạ tầng sẽ không phát sinh thu nhập thỏa mãn là thu nhập từ bất động sản Chỉ những kết cấu hạ tầng công trình xây dựng gắn liền với đất như đường sá, cầu cống, hệ thống ngầm dưới đất của công trình xây dựng… mới là đối tượng mà thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu từ bất động sản hướng tới Việc pháp luật cho phép chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất và tính thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng này là phù hợp với điều kiện hiện nay, khi mà các giao dịch chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng đang dang dở diễn ra ngày một nhiều

Đây là sự ghi nhận có tính chất kế thừa và phát triển bởi quy định này không những giữ nguyên như tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, mà còn bổ sung thêm công trình xây dựng hình thành trong tương lai

(c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Nhà ở 2014 đã ghi nhận cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu

tư xây dựng, mua nhà ở và được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu (Điều 4, Khoản 1 Điều 5) Điều này có nghĩa là các chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở theo ý chí của chủ

sở hữu Vì nhà ở phải được xây dựng trên một diện tích đất nhất định, cho nên thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở cũng được coi là thu nhập từ bất động sản

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hiện hữu hay định hình cụ thể

và cũng chưa được công nhận quyền sở hữu mà chỉ được coi là nhà ở tại một thời điểm nào đó trong tương lai Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6

năm 2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vừa nêu thì nhà ở hình thành trong tương lai được coi là đối tượng của giao dịch dân sự và được phép chuyển nhượng Do đó thu nhập mà cá nhân có được từ việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là khoản thu nhập từ bất động sản Và việc quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế Thu nhập cá nhân được coi là kịp thời, khắc phục được sự thiếu sót mà tại Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm

2008 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP vừa nêu chưa quy định

(d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

Về nguyên tắc đất thuê, mặt nước đi thuê thì cá nhân thực hiện thuê không có quyền chuyển nhượng Tuy nhiên đối với việc thuê đất hay thuê mặt nước mà theo

đó cá nhân thuê đã thực hiện trả tiền thuê cho thời hạn thuê để xác lập quyền đối với đất thuê, mặt nước thuê thì về bản chất quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước cũng mang một giá trị nhất định và gắn liền với đất, đất có mặt nước Bởi vậy trong trường hợp đất thuê mà người thuê đất đã trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê thì cá nhân sử dụng đất thuê, mặt nước thuê có quyền chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 Và như thế rõ ràng hình thành nên khoản thu nhập có được từ chuyển nhượng quyền này theo quy định của pháp luật

(e) Thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức

Luật Thuế thu nhập cá nhân không quy định rõ thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức là khoản thu nhập nào Nhưng căn

cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một

số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Thông tư 111/2013/TT-BTC) thì có thể nhận thấy thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

Thứ nhất, thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp

hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Khoản thu nhập này khi góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh chưa phải chịu thuế tại thời điểm góp vốn hoặc tăng vốn, mà chỉ phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi cá nhân góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc để tăng vốn sản xuất kinh doanh thực hiện chuyển nhượng phần vốn này

Thứ hai, thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy

quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật Như vậy không phải thu nhập trong bất kỳ trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản đều phải chịu thuế, mà chỉ những khoản thu nhập phát sinh từ việc ủy quyền gắn liền với nội dung người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng, hay nói cách khác là nội dung ủy quyền có quyền định đoạt bất động sản cho người nhận ủy quyền

1.1.4.2 Thu nhập từ nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản

Thu nhập từ bất động sản không chỉ bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà bên cạnh đó còn là thu nhập phát sinh từ nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản Điều này được quy định khá rõ tại Điều 9, Điều 10 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung 2012, 2014 Theo đó thu nhập đối với nhận thừa kế là bất động sản là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng

và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê mặt nước, quyền thuê đất; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập

cá nhân theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC

1.1.4.3 Thu nhập từ cho thuê bất động sản

Ngoài ra đó còn là thu nhập từ việc cho thuê bất động sản dựa trên căn cứ quyền cho thuê hợp pháp của cá nhân theo quy định của pháp luật hoặc dịch quyền của cá nhân, tổ chức Thu nhập từ cho thuê bất động sản là thu nhập của cá nhân kinh doanh hoặc không kinh doanh có thu nhập từ cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước,…

1.2 Khái quát về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản

1.2.1 Vài nét về thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập là tên gọi để chỉ sắc thuế lấy thu nhập làm đối tuợng tính thuế Trong hệ thống thuế ở các quốc gia, thuế thu nhập là loại thuế áp dụng có tính phổ biến và rất đuợc coi trọng, đặc biệt là ở các nuớc có nền kinh tế thị trường phát triển

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của

cá nhân trong một khoảng thời gian tính thuế hoặc trong từng lần phát sinh

Thuế thu nhập cá nhân đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển, đối tượng nộp thuế này là mọi dân cư trong nước và người nước ngoài có thu nhập phát sinh ở nước sở tại, không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội Ðồng thời, tùy theo tính chất của các khoản thu nhập cá nhân, thu nhập cá nhân được chia thành hai loại: Thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để tính thuế cho phù hợp Lần đầu tiên ở Anh vào năm 1799 thuế thu nhập cá nhân được đưa vào thực hiện như một hình thức thu tạm thời nhằm mục đích trang trải cho cuộc chiến tranh chống Pháp và được chính thức áp dụng vào năm 1942 Sau đó nhiều nước tư bản phát triển khác cũng áp dụng thuế này như: ở Nhật năm 1887, Ðức năm 1899,

Mỹ năm 1903, Pháp năm 1916 và Liên Xô năm 1922

Hiện nay trên thế giới có hai phương pháp tính thuế: Có nước tính thuế vào từng khoản thu nhập thực tế của mỗi cá nhân, có nước tính thuế trên tổng thu nhập của cả hộ gia đình:

Cách thứ nhất được áp dụng phổ biến ở Anh, Nhật, Thụy Ðiển, các nước Châu Phi, Liên Xô, Hunggari, Tiệp Khắc Ưu điểm của cách này là đơn giản, dễ thực hiện, đảm bảo thu kịp thời vào ngân sách Nhà nước Nhưng có nhược điểm là chưa đảm bảo yêu cầu phân phối lại thu nhập quốc dân qua thuế sao cho có hiệu quả và đáp ứng được sự công bằng xã hội và nhất là đối với những cá nhân có nhiều khẩu ăn theo

Cách thứ hai được áp dụng ở Pháp, Hà Lan Các chuyên gia cho rằng cách này công bằng hơn về mặt đạo đức xã hội nhưng không kịp thời vì mỗi gia đình đều

có ít nhất hai người trở lên Ðã có nhiều người thì sẽ có nhiều khoản thu nhập khác nhau, do đó phải mở sổ sách kế toán, theo dõi từng nguồn thu nhập và phải đối chiếu với nơi phát sinh thu nhập, vì có nhiều phức tạp nên rất ít quốc gia áp dụng cách thứ hai

Không phải tự nhiên mà thuế thu nhập cá nhân lại là một trong những loại thuế ra đời từ rất sớm và ngày càng thể hiện tốt vai trò của mình trong nền kinh tế Thực tiễn đã chứng minh, các hiệu quả mà thuế thu nhập cá nhân mang lại đủ để thấy được tầm quan trọng của loại thuế này trong mọi mặt của đời sống xã hội Việc thực thi thuế thu nhập cá nhân là một trong những yếu tố để thể chế hóa đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực tài chính

Thuế thu nhập cá nhân đã được kỳ vọng sẽ mang lại hiệu quả trong hoạt động tài chính của Nhà nước Ngay tại Đại hội lần thứ IX, Đảng đã đề ra mục tiêu:

“Áp dụng thuế thu nhập cá nhân thống nhất và thuận lợi cho mọi đối tượng chịu thuế đảm bảo công bằng xã hội và tạo động lực pháp triển” Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng tiếp tục khẳng định: “Hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế theo nguyên tắc công bằng, thống nhất và đồng bộ… điều chỉnh chính sách thuế theo hướng giảm và ổn định thuế suất, mở rộng đối tượng thu, điều tiết hợp lý thu nhập”

Thuế thu nhập là một trong những công cụ để thực hiện công bằng xã hội, tăng cường kiểm tra, kiểm soát thu nhập và điều tiết, phân phối lại thu nhập, thu hẹp

sự chênh lệch về thu nhập giữa các tầng lớp dân cư, đảm bảo sự phát triển ổn định của nền kinh tế

Khác với thuế gián thu (thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt) động viên thu nhập xã hội thông qua tiêu dùng của các tổ chức và cá nhân; khác với thuế thu nhập doanh nghiệp, điều tiết thu nhập của doanh nghiệp; thuế thu nhập cá nhân động viên một phần thu nhập của cá nhân, thể hiện nghĩa vụ, trách nhiệm của cá nhân đối với Nhà nước Người dân được hưởng những thành quả của Nhà nước như

cơ sở hạ tầng, an ninh trật tự, phúc lợi xã hội… thì đồng thời có nghĩa vụ đóng góp một phần thu nhập của mình cho xã hội thông qua việc nộp thuế Thuế thu nhập cá nhân được xây dựng trên nguyên tắc công bằng và khả năng nộp thuế, được thể hiện

ở việc người có thu nhập thấp thì nộp thuế thấp, người thu nhập cao thì nộp thuế nhiều hơn, người có thu nhập cao như nhau nhưng điều kiện hoàn cảnh khác nhau thì mức thuế nộp cũng khác nhau Thực hiện tốt việc thu thuế thu nhập cá nhân giúp làm giảm khoảng cách chênh lệch giữa các cá nhân, các tầng lớp dân cư

Chính vì những lẽ trên mà thuế thu nhập cá nhân đã ra đời và được nhiều nước áp dụng từ rất sớm, ngay từ khi kinh tế chưa phát triển, thu nhập của dân cư cũng chưa cao, điều kiện kiểm soát thu nhập còn hạn chế Đến nay đã có trên 180 quốc gia áp dụng loại thuế này Việc ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân đã góp phần hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội

và hội nhập kinh tế quốc tế

1.2.2 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản

Thu nhập từ bất động sản được quy định là thu nhập chịu thuế của thuế thu nhập cá nhân Cá nhân khi phát sinh thu nhập từ bất động sản phải có nghĩa vụ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập

từ bất động sản không hình thành một sắc thuế riêng và cũng không được ban hành thành một đạo luật riêng Tuy nhiên, do các giao dịch bất động sản mà đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng bất động sản thường có giá trị lớn và đem lại nguồn thu

đáng kể cho ngân sách Nhà nước, vì vậy có thể nói, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản là một bộ phận quan trọng của thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập cá nhân từ bất động sản là một trong những thu nhập chịu thuế được pháp luật thuế thu nhập cá nhân điều chỉnh Và được coi là xu thế chung trong quy định về khoản thu nhập chịu thuế được pháp luật thuế thu nhập cá nhân của nhiều nước ghi nhận

Có thể hiểu thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản là một loại thuế trực thu, đánh vào những khoản thu nhập cá nhân có được từ giao dịch bất động sản hoặc từ hành vi pháp lý đơn phương theo quy định của pháp luật, như là thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, nhận tặng cho, nhận thừa kế là bất động sản

Hay ở một khía cạnh nhất định, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản là thuế đánh vào những khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân

và đánh trên từng lần phát sinh Khác với thuế đánh vào thu nhập từ tiền lương, tiền công – là những thu nhập mang tính thường xuyên, lặp đi lặp lại Cá nhân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản khi thực hiện hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận tài sản thừa kế

là bất động sản, hay có tài sản cho thuê là bất động sản

1.2.3 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản

Ngoài những vai trò của thuế thu nhập cá nhân nói chung, thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản còn có một số vai trò riêng như sau:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản không chỉ

góp phần huy động một phần thu nhập của các cá nhân có thu nhập từ bất động sản vào ngân sách Nhà nước, mà còn giúp Nhà nước quản lý hữu hiệu thị trường giao dịch bất động sản Chính quá trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân và giám sát thu thuế thu nhập cá nhân đối với những giao dịch liên quan đến bất động sản, Nhà nước có thể phát hiện những vấn đề mới nảy sinh Từ đó kịp thời sửa đổi, bổ

sung một số nội dung các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản để các quy định này thích ứng với những đòi hỏi của thực tiễn Đây là việc làm cần thiết nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên những bất cập trong quan hệ cung cầu trên thị trường giao dịch bất động sản nhất là giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở - một loại tài sản đặc biệt

Thứ hai, việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất

động sản còn giúp Nhà nước kiểm tra, giám sát được hoạt động sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, khuyến khích người dân đầu tư vào đất đai, xây dựng và khai thác các công trình trên đất, làm gia tăng giá trị của đất Thông qua quá trình quản lý việc chấp hành pháp luật thuế đối với thu nhập từ bất động sản, Nhà nước còn nắm bắt được những trường hợp sử dụng đất đai vào mục đích xây dựng nhà, công trình trái phép, phát hiện những trường hợp gian dối trong việc sử dụng quỹ đất

Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản

góp phần quan trọng vào việc tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, điều này xuất phát từ việc các giao dịch bất động sản có giá trị rất cao, nếu tính trên giá trị từng lần tính thuế thì thu thuế thu nhập cá nhân trên các giao dịch này có giá trị cao hơn nhiều so với thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công

1.3 Khái quát pháp luật thuế thu nhập các nhân đối với thu nhập từ bất động sản

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản

Như đã phân tích ở trên, thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế ra đời từ khá sớm và ngày càng thể hiện vai trò quan trọng của mình Để thực hiện được việc thu, nộp thuế giữa một bên là Nhà nước với một bên là cá nhân có thu nhập thuộc đối tượng chịu thuế cần phải có cơ sở pháp lý vững chắc, đó chính là pháp luật thuế thu nhập cá nhân

Pháp luật thuế thu nhập cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thu, nộp thuế giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người nộp thuế thu nhập cá nhân nhằm hình thành nguồn

thu ngân sách Nhà nước, đáp ứng một phần nhu cầu thực hiện các mục tiêu xác định trước của Nhà nước

Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản là một trong những nội dung của pháp luật thuế thu nhập cá nhân, là bộ phận không thể tách rời trong cấu trúc của pháp luật thuế thu nhập cá nhân Từ những phân tích trên, có thể hiểu pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình kê khai, thu, nộp thuế thu nhập cá nhân vào ngân sách Nhà nước khi cá nhân có thu nhập từ các giao dịch bất động sản

Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản mang những đặc điểm của pháp luật thuế nói chung Cụ thể là:

Thứ nhất, pháp luật thuế mang tính quyền uy Đặc điểm này xuất phát từ

việc, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ chuyển giao một khoản thu nhập (tiền) từ người nộp thuế sang ngân sách Nhà nước Việc nộp thuế không phải lựa chọn của người nộp thuế mà là nghĩa vụ của họ xuất phát từ nhu cầu về nguồn kinh phí sử dụng cho các hoạt động chức năng của Nhà nước Quyền và nghĩa vụ pháp lý trong quan hệ pháp luật thuế được đảm bảo thực hiện thông qua các biện pháp cưỡng chế Nhà nước

Thứ hai, pháp luật thuế thường xuyên có sự thay đổi để đáp ứng nhu cầu

thực tiễn Xuất phát từ việc quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia quan hệ pháp luật thuế, các quy tắc này mang tính chất là quy tắc xử sự mà không dự liệu được tất cả các điều kiện mà quan hệ pháp luật thuế diễn ra Do hạn chế về năng lực xây dựng pháp luật, không dự liệu được thực tiễn phát sinh mà nhóm pháp luật thuế thường hay thay đổi cho phù hợp với thực tiễn Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản cũng vậy Từ khi hình thành, pháp luật thuế đã được sửa đổi bổ sung rất nhiều lần, hầu như mỗi năm lại có thêm một văn bản pháp luật về thuế được ban hành

Thứ ba, có sự tham gia của cơ quan quản lý thuế trong quan hệ pháp luật

thuế Ngân sách Nhà nước là đối tượng trực tiếp thụ hưởng các khoản thuế, nên cơ

quan quản lý thuế là một bên không thể thiếu trong quan hệ pháp luật thuế, với tư cách là chủ thể quản lý Nếu không có sự quản lý của cơ quan quản lý thuế thì pháp luật thuế sẽ khó được thực thi một cách tự giác Thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản cũng vậy Người nộp thuế khi phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân phải có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế với cơ quan quản lý thuế

Ngoài những đặc điểm chung của pháp luật thuế thu nhập cá nhân, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản còn có một số đặc điểm khác:

Thứ nhất, đối tượng điều chỉnh của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với

những khoản thu nhập từ bất động sản là thu nhập từ những giao dịch liên quan đến bất động sản, như là giao dịch về chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê bất động sản…Giao dịch này hiện nay đang diễn ra rất bất thường, được phản ánh bởi thị trường giao dịch bất động sản diễn biến thăng trầm, khó kiểm soát, đặc biệt

là các giao dịch về chuyển nhượng, chuyển đổi Các khoản thu nhập khác (không phải thu nhập từ bất động sản) sẽ không được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản Thu nhập từ bất động sản là căn cứ làm phát sinh trách nhiệm, nghĩa vụ, cũng như quyền của người nộp thuế, cơ quan thuế trong quá trình thực hiện các quy định về thuế thu nhập cá nhân có liên quan

Thứ hai, chủ thể chịu sự điều chỉnh của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối

với những khoản thu nhập từ bất động sản là các cá nhân thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản có thu nhập Thu nhập từ bất động sản có thể thể hiện dưới một khoản tiền nhất định (như trong giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê bất động sản…) hoặc thông qua tài sản nhất định là bất động sản (biểu hiện trong quan

hệ về tặng cho, nhận thừa kế là bất động sản …) Tuy nhiên đối với thu nhập từ bất động sản không phải là tiền thì khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, thông thường phải quy đổi giá trị tài sản đối với tài sản mà người nộp thuế được nhận thành tiền để làm căn cứ kê khai, tính thuế, thu thuế Cá nhân không có thu

nhập phát sinh từ bất động sản không phải là chủ thể chịu sự điều chỉnh của pháp luật Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản

Ngoài ra trong quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản còn có sự tham gia của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai Đây là dấu hiệu tương đối khác biệt so với chủ thể mà pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với các thu nhập chịu thuế khác Điều này cũng dễ hiểu bởi đất đai là tài sản đặc biệt do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, cá nhân được Nhà nước trao quyền sử dụng và được định đoạt quyền này theo ý chí của chủ thể đó Các giao dịch về đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực hoặc theo quy định của pháp luật và phải được đăng ký Trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thiết lập nên cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thực hiện đăng ký biến động về quyền sử dụng đất Chỉ khi cá nhân thực hiện đăng ký biến động đất đai khi đó cá nhân nhận chuyển nhượng, tặng cho … mới thực sự được xác lập đầy đủ tư cách quyền sử dụng đất của mình; và phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC về “thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật” Rõ ràng mối quan hệ phối kết hợp giữa cơ quan quản

lý Nhà nước về đất đai và cơ quan quản lý thuế có sự ràng buộc và hỗ trợ thống nhất trong quá trình đăng ký, kê khai, thu nộp thuế đối với giao dịch bất động sản

Thứ ba, so với quy định pháp luật khác của thuế thu nhập cá nhân nói chung,

pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản có lịch

sử hình thành khác biệt, điều này tác giả sẽ trình bày rõ hơn trong mục 1.3.2 dưới đây

Thứ tư, quy phạm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất

động sản có tính độc lập nhưng không tách rời trong mối quan hệ với các quy định pháp luật khác có liên quan phát sinh từ giao dịch bất động sản Tính độc lập được thể hiện trên nhiều khía cạnh như việc kê khai, nộp thuế, các tính thuế, thuế suất làm căn cứ thu thuế và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản Nhưng tính độc lập chỉ là tương đối, bởi quá

trình xác định thời điểm thực hiện tính thuế, thu thuế được dẫn chiếu gián tiếp đến các quy định của pháp luật có liên quan như việc xác định khung giá đất – cơ sở tính thuế - được pháp luật đất đai quy định, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế: thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất …

Thứ năm, Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ

bất động sản có vai trò gián tiếp điều chỉnh thị trường bất động sản Bằng việc tạo

ra những thuận lợi, ưu đãi cho các cá nhân khi thực hiện giao dịch bất động sản, tạo

ra sự minh bạch khi thu nộp thuế, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản đã tạo ra những ưu đãi thúc đẩy các giao dịch bất động sản diễn ra mạnh mẽ Khi có những thuận lợi như miễn thuế, giảm thuế, cắt giảm thủ tục kê khai nộp thuế, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã giúp cho người

có thu nhập từ bất động sản có thêm những thuận lợi, làm tăng thu nhập, khuyến khích những người này thực hiện giao dịch, từ đó thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển Ngược lại, khi pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản đưa ra những quy định bất lợi cho người nộp thuế như tăng mức thuế suất, gây khó khăn cho người có thu nhập từ bất động sản khi họ thực hiện kê khai nộp thuế, sẽ gián tiếp làm họ e ngại thực hiện giao dịch bất động sản, gây ra việc thị trường bất động sản hoạt động kém sôi động, từ đó kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

1.3.2 Vài nét về sự hình thành pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản ở Việt Nam

Ở miền Nam Việt Nam trước năm 1975, chính quyền Sài Gòn đã áp dụng thuế thu nhập cá nhân nhưng với tên gọi là thuế lợi tức, lương bổng năm 1962 và sau đó được cải cách năm 1972

Ngày 27/12/1990, Hội đồng nhà nước đã thông qua pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, để cho phù hợp với tình hình thực tế của từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước, pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người

có thu nhập cao được sửa đổi bổ sung rất nhiều lần vào các năm 1994, 1997, 1999,

2001 và cuối cùng là pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao sửa

đổi, bổ sung số 14/2004/PL-UBTVQH11 ban hành năm 2004 và có hiệu lực từ 01/7/2004

Sau một thời gian thực thi, pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao đã bộc lộ một số điểm hạn chế, tại kỳ họp đại hội lần thứ XII, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12, luật này bắt đầu có hiệu lực từ 01/1/2009 Từ 2009 đến nay, sau hơn 5 năm thực thi, Luật Thuế thu nhập cá nhân đã tiếp tục được sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tiễn của nền kinh tế: Lần thứ nhất vào ngày 22/11/2012 Quốc hội thông qua Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2013 Và mới đây nhất, ngày 26/11/2014, tại kỳ họp lần thứ 8 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội tiếp tục thông qua sửa đổi một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân tại Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về Thuế và bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015

Là một phần của thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có lịch sử hình thành hơi khác biệt so với các nhóm đối tượng khác của thuế thu nhập cá nhân Trước khi được quy định là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định là đối tượng chịu thuế của thuế chuyển quyền sử dụng đất và được điều chỉnh bởi Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được thông qua lần đầu tiên vào ngày 22/6/1994 và tiếp sau đó được sửa đổi bổ sung năm 1999 Đến 01/01/2009, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 chính thức có hiệu lực thi hành thì Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất bị bãi bỏ, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức được điều chỉnh bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân Cũng từ 01/01/2009 khi Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 có hiệu lực, thu nhập phát sinh từ thừa kế, quà tặng là bất động sản, thu nhập từ cho thuê bất động sản bắt đầu được quy định là một khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI

Theo Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Nghị định 65/2013/NĐ-CP) thì cá nhân cư trú

là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:

(i) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

(ii) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế hoặc dưới 183 ngày trong năm tính thuế nhưng không chứng minh được là đối tượng cư trú của nước nào thì được coi là cư trú tại Việt Nam

Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan Cụ thể, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua; Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc

chuyển nhượng bất động sản Thuế suất áp dụng trong trường hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan là 25% trên thu nhập tính thuế Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản

và thuế suất áp dụng đối với trường hợp này là 2% trên giá chuyển nhượng

Cá nhân không cư trú là cá nhân không đáp ứng được điều kiện để trở thành

cá nhân cư trú quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân, đối với cá nhân không cư trú, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được quy định đơn giản hơn so với cá nhân cư trú Cụ thể thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%

Thực tiễn sau 8 năm áp dụng cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú như đã nói ở trên cho thấy nhiều kẽ hở như:

Thứ nhất, là kẽ hở để người chuyển nhượng trốn thuế, lách luật:

Tùy từng trường hợp cụ thể, cá nhân tổ chức sẽ lựa chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất Cụ thể, đối với các trường hợp mà người bán không thu được nhiều lãi từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn cách nộp 25% trên tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng Nhưng nếu hợp đồng có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai thấp hơn nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản để nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng

Thứ hai, quy định 2 cách tính thuế như vậy khiến cho cách tính thuế không

thống nhất giữa các cơ quan thuế, giữa các trường hợp phải nộp thuế

Quy định này gây ra khó khăn cho cả người nộp thuế và cán bộ thu thuế Các bên khi tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thường không xác định được các chi phí liên quan đến việc sử dụng đất và ngay

cả cán bộ thu thuế cũng khó xác định các chi phí này Nên mặc dù quy định như vậy, nhưng trong thực tiễn, quy định này không được thực thi đúng Người nộp thuế thì mong muốn phải nộp số thuế ít nên tìm mọi cách để khai chi phí đầu tư vào đất tăng, giá trị chuyển nhượng giảm Cán bộ thu thuế lại ngược lại, họ sợ làm thất thu ngân sách Nhà nước và với mong muốn thu được khoản thu cao nhất vào ngân sách

Nhà nước nên họ thường tính sao cho nghĩa vụ nộp thuế của người chuyển nhượng

là cao nhất Điều này gây khó khăn cho cả người nộp thuế và cán bộ thu thuế, tạo tâm lý trốn thuế đối với người nộp thuế và tâm lý “thà thu nhầm còn hơn bỏ sót” của cán bộ thu thuế

Hơn nữa, quy định cách tính không thống nhất giữa cá nhân cư trú với cá nhân không cư trú là một bất cập, gây khó khăn cho cán bộ tính thuế trong việc tính thuế thu nhập cá nhân cho người nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản Cán bộ thu thuế và người nộp thuế phải xác định người nộp thuế thuộc đối tượng cá nhân

cư trú hay cá nhân không cư trú, rồi áp dụng cách tính khác nhau cho hai đối tượng này Điều này gây mất thời gian không cần thiết cho việc thu nộp thuế

Do vậy, pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành, áp dụng từ 01/01/2015

đã khắc phục được bất cập này Bằng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về Thuế, tại khoản 6, Điều 2 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượn bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng

Quy định trên của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều các Luật về Thuế đã khắc phục được các bất cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân trước đó ở chỗ đơn giản hóa, nhanh gọn được thủ tục hành chính, giảm thời gian kê khai nộp thuế của người nộp thuế, thời gian tính thuế của cơ quan thuế; và là cơ sở pháp lý cho việc tạo nên tính thống nhất một cách tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, tránh những hiện tượng tiêu cực của người nộp thuế và cơ quan thuế như đã nói ở trên

Mặt khác, đối với thị trường chuyển nhượng bất động sản, quy định một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng được đánh giá là không tạo điều kiện cho các

cá nhân đầu tư kinh danh bất động sản và không được cá nhân kinh doanh bất động sản hưởng ứng Bởi cách tính thuế mới này không tính đến lỗ hay lãi khi chuyển nhượng đều phải nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng Tuy nhiên, xét trên phương diện quản lý thị trường bất động sản thì quy định này của Luật Thuế thu nhập cá nhân lại giúp hạn chế được tình trạng đầu cơ, lướt sóng, làm giá của các nhà kinh

doanh bất động sản, hạn chế được tình trạng sốt giả tạo của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để người có thu nhập thấp có khả năng mua được nhà ở

2.1.2 Quy định rõ ràng cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 thì không phải nộp thuế thu nhập thay cho người chuyển nhượng

Năm 1994, Quốc hội ban hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, theo

đó, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Tới ngày 01 tháng 01 năm 2009, Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, chấm dứt hiệu lực của Luật Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được quy định là thu nhập chịu thuế của thuế thu nhập cá nhân Từ đó, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, pháp luật thuế thu nhập cá nhân chỉ phát huy hiệu lực đối với các giao dịch diễn ra sau thời điểm Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực Ngân sách Nhà nước chỉ thu được thuế khi các bên chuyển nhượng tự giác tuân thủ quy định về thuế thu nhập cá nhân, thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai của tỉnh/thành phố hoặc tại các Chi nhánh của Văn phòng Đăng ký đất đai – cấp có thẩm quyền Còn đối với các trường hợp mà 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng chưa thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan thuế không có căn cứ đề thu thuế Do vậy, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã quy định trường hợp người sử dụng đất khi thực hiện việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2009, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng hay không có hợp đồng chỉ

có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng Quy định này của Thông tư 111/2013/TT-BTC mới chỉ phù hợp đối với trường hợp

cá nhân chuyển nhượng sau ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, còn quy định đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 01 năm 2009 – ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thì thực sự chưa hợp lý Cụ thể, trước ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực pháp luật thuế đối với cá nhân có thu nhập

từ bất động sản được điều chỉnh bởi Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhưng luật thuế này cũng chỉ mới có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 1994 Trước thời điểm này, cá nhân chuyển nhượng bất động sản thì không phải nộp thuế Nhưng bằng Thông tư 111/2013/TT-BTC thì Bộ tài chính lại quy định, người sử dụng đất

do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước năm 1999 bất kể thời điểm trước hay sau năm 1994 đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho việc nhận chuyển nhượng này Như vậy, người chuyển nhượng đất từ thời điểm thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân chưa có hiệu lực thì đều bị truy thu thuế thu nhập

cá nhân Quy định này của Thông tư 111/2013/TT-BTC rõ ràng là không hợp lý

Để khắc phục bất cập trên, ngày 10 tháng 10 năm 2014 Bộ Tài chính đã ra Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về Thuế Theo đó, quy định: “Đối với trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trong khoảng thời gian từ ngày 01 tháng

07 năm 1994 đến trước ngày 01 tháng 01 năm 2009, nếu từ ngày 01 tháng 01 năm

2009 nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ nộp một (01) lần thuế thu nhập cá nhân Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 07 năm 1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân” Quy định này phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 01 tháng 7 năm 1994 theo đúng quy định của pháp luật liên quan khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm này

2.1.3 Không tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh có thu nhập từ cho thuê nhà đạt dưới 100 triệu đồng trên một năm

Nếu như trước đây, mọi cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà khi có thu nhập chịu thuế đều bị tính thuế đối với thu nhập này thì hiện nay, pháp luật thuế thu nhập

cá nhân quy định cá nhân chỉ phải nộp thuế thu nhập từ cho thuê nhà khi thu nhập

từ cho thuê nhà đạt mức trên 100 triệu đồng một năm Quy định này tạo điều kiện cho người mà cuộc sống của người này chỉ trông chờ từ khoản thu nhập phát sinh trên dịch vụ cho thuê nhà, đồng thời tạo điều kiện “hỗ trợ” một phần nghĩa vụ nộp thuế cho người có thu nhập từ việc thuê nhà so với trước kia Và như thế phần nào thu nhập của người nộp thuế được ổn định hơn, gián tiếp tạo nên sự bình ổn trong

xã hội, cộng đồng dân cư Mặt khác thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu, tuy nhiên thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ cho thuê bất động sản thì khoản thu thuế này lại là khoản thuế gián thu Người nộp thuế, người chịu thuế là cá nhân cho thuê bất động sản, nhưng thực chất thì số tiền này thông thường

đã được tính vào chi phí cho thuê nhà Vậy nên, về bản chất thì người đi thuê mới là người thực trả, người bỏ tiền túi ra để đóng thuế vào ngân sách, người cho thuê là người gián tiếp nộp thay cho người thuê nhà Nên việc không thu thuế đối với cá nhân kinh doanh bất động sản có thu nhập dưới 100 triệu trên một năm đã góp phần nào hạ thấp giá cho thuê nhà, có ý nghĩa đối với cả người cho thuê nhà và người đi thuê nhà Gỡ bỏ được một khoản nghĩa vụ tài chính đối với họ là góp phần giúp họ

ổn định đời sống, có thêm thu nhập để trang trải cuộc sống

2.1.4 Mở rộng đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ bất động sản

Quy định cá nhân chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai cũng thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân:

Khi mới ban hành, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định 100/2008/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân mới chỉ quy định đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng