Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Các công trình khoa học này tập trung đánh giá, bình luận các quy định thực định về kinh doanh dịch vụ BĐS; tìm hiểu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý của một số nước về kinh doanh BĐS… Đặt

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN

THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Quang Tuyến

Khoa pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

MÃ SỐ: LH – 09 – 15/ĐHL-HN

Hà Nội, 2011

NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

THAM GIA

1 TS Nguyễn Quang Tuyến Đại học Luật Hà Nội Chủ nhiệm đề tài;

Tác giả CĐ 02 & 07

2 TS Nguyễn Thị Nga Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ 03

3 ThS Phạm Văn Bình Học viện Tài chính Tác giả CĐ 04

4 ThS Nguyễn Mạnh Khởi

Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Tác giả CĐ 05 & 06

5 ThS Nguyễn Ngọc Minh

Tổng Công ty Bảo hiểm dầu khí - Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam

Tác giả CĐ 01& 09

6 Phạm Thanh Hưng

Công ty Thẩm định giá Bất động sản -Tập đoàn CEN TURY

Tác giả CĐ 08

7 Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà N ội Thư ký đề tài

MỤC LỤC

Trang

DAN H MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

PHẦN I: Mở đầu 1 PHẦN II: Báo cáo tổng thuật 6 PHẦN III: Các chuyên đề nghiên cứu 93

Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

Tác giả: ThS Nguyễn Ngọc Minh 93

Chuyên đề 2: Kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về

thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt N am

Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 111

Chuyên đề 3: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động của môi giới BĐS

Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 125

Chuyên đề 4: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS

Tác giả: ThS Phạm Văn Bình 153

Chuyên đề 5: Thực trạng pháp luật về tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS

Tác giả: ThS N guyễn Mạnh Khởi 164

Chuyên đề 6: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động tư vấn BĐS, quảng cáo

BĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS

Tác giả: ThS N guyễn Mạnh Khởi 180

Chuyên đề 7: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động của các

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt N am

Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 199

Chuyên đề 8: Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ

BĐS – xem xét dưới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS

Tác giả: Phạm Thanh Hưng 227

Chuyên đề 9: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức

trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

Tác giả: ThS N guyễn N gọc Minh 239

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 256

: Hợp tác xã : Kinh tế - xã hội : Kinh tế

: Luật kinh doanh bất động sản : Quyền sử dụng đất

: Sử dụng đất : Sản xuất, kinh doanh : Sàn giao dịch

: Xã hội chủ nghĩa : Xã hội

: Jones Lang Laselle : Do Ủy ban nhân dân

PHẦN I

MỞ ĐẦU

PHẦN I

MỞ ĐẦU

I Tính cấp thiết của đề tài

1 Kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện là một ngành kinh doanh đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư Ở nước ta, trong một thời gian dài thị trường BĐS chậm phát triển do bị trói buộc bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ Chỉ khi nền kinh tế (KT) chuyển đổi sang nền KT thị trường, thị trường BĐS mới có điều kiện và cơ hội phát triển mạnh mẽ do đất đai được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó Do mức độ hấp dẫn của yếu tố lợi nhuận được tạo ra từ hoạt động kinh doanh BĐS mà các nhà đầu tư BĐS dường như chưa quan tâm đúng mức đến việc tuân thủ pháp luật trong mua bán, chuyển nhượng BĐS v.v Thị trường BĐS ở nước ta trong một thời gian dài hoạt động tự phát thiếu bàn tay

“chăm sóc”, quản lý của Nhà nước đã để lại nhiều hệ lụy tiêu cực về các khía cạnh

KT, xã hội Sự phát triển tự phát, kém minh bạch của thị trường BĐS đã gây trở ngại lớn cho quá trình hội nhập KT quốc tế của Việt Nam Một trong những nguyên nhân của thị trường BĐS Việt Nam kém minh bạch là do sự phát triển của các tổ chức trung gian, hỗ trợ chưa đồng bộ, chưa hiệu quả; mặc dù những quy định điều chỉnh hoạt động của các tổ chức này đã được ban hành

2 Luật kinh doanh BĐS đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS (sau đây gọi tắt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) và các văn bản pháp luật có liên quan đã từng bước xác lập khung pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và công khai, minh bạch Các quy định về thể chế

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy và nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS được ban hành Tuy nhiên các quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát mà thiếu những nội dung đề cập chi tiết, cụ thể về quy chế tổ chức thành lập, hoạt động của các tổ chức tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS v.v Hạn chế này làm cho các quy định của Luật kinh doanh BĐS nói chung và các quy định về thể chế tổ chức trung gian, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS chậm

đi vào cuộc sống và chưa đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước

Đây là những lý do chủ yếu thúc đẩy chúng tôi đi sâu nghiên cứu Đề tài

“Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam” nhằm nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật về

thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện góp phần giải quyết các yêu cầu của thực tiễn cuộc sống đặt ra

II Tình hình nghiên cứu

N ghiên cứu thị trường BĐS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnh chính sách, pháp luật, KT, thuế, đầu tư kinh doanh BĐS… trong thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học đã được công bố Có thể kể đến những công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: 1 Thị trường BĐS: N hững vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt

N am của Thái Bá CNn và Trần N guyên N am, N xb Tài chính, Hà N ội - 2003; 2 Một vài suy nghĩ nhân công bố của tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) về chỉ

số minh bạch của thị trường BĐS Việt N am của N guyễn Quang Tuyến - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), số 11 năm 2008; 3 Chuyên đề: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường BĐS - Thông tin Khoa học Pháp lý

số 5 năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp); 4 Việt N am được lên nhóm

02/07/2008; 5 Chuyên đề Thị trường BĐS - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), Hà N ội, năm 2006; 6 Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật và Chính sách về kinh doanh BĐS” do Trung tâm Thông tin thư viện và N ghiên cứu khoa học (Văn phòng Quốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, N xb Tư pháp, Hà

N ội - 2005; 7 Hoàn thiện chính sách đất đai để phát triển thị trường BĐS - Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Hà N ội, tháng 8 - 2008; 8 Đầu

tư kinh doanh BĐS của PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS N guyễn Văn Xa, N xb Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh -2009; 9 Kỷ yếu hội thảo khoa học “Thị trường BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp” của Viện N ghiên cứu địa chính

và Viện N ghiên cứu khoa học thị trường giá cả, năm 2006; 10 Tài liệu “Diễn đàn đầu tư kinh doanh BĐS trong điều kiện kiềm chế lạm phát” của Hội Khoa học KT Việt N am 2008; 11 Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS của

TS Đàm Văn Huệ, N xb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà N ội - 2006; 12 Kinh doanh BĐS: Thực trạng và giải pháp Việt N am của N hiều tác giả, N xb Thanh niên, TP Hồ Chí Minh - 2010; 13 N ghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất của Bộ Xây dựng, Hà N ội - 2006; 14 Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt N am của Lê Xuân Bá, N xb Khoa học kỹ thuật, Hà N ội - 2003;

15 Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM: Thực trạng và giải pháp của Trần Thị Thu Lương, N xb ĐHQG TPHCM -2008; 16 Chính sách phát triển thị trường BĐS

ở Việt N am do TS Đinh Văn Ân (chủ biên), N XB Chính trị Quốc gia, Hà N ội

-2011 v.v

Lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS thời gian qua cũng đã thu hút được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta, nhiều công trình nghiên cứu đã được xuất bản, công bố Chúng ta có thể kể ra một số công trình như: 1.TS Trần Quang Huy - TS N guyễn Quang Tuyến (chủ biên): Pháp luật

về kinh doanh BĐS, N xb Tư pháp, Hà N ội - 2009; 2 Đức Tùng: Minh bạch hóa thị trường BĐS vẫn còn là giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010; 3 Hà An: Môi giới BĐS - Cần chế tài đủ mạnh, Báo người đại biểu nhân dân, ngày 14/06/2010; 4 Văn Thị Anh: Sàn giao dịch BĐS - Một trong những nội dung quản

lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Công trình Dự thi giải thưởng sinh viên nghiên cứu khoa học), Đại học Luật Hà N ội-2009; 5 Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Kỹ năng môi giới BĐS; 6 Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Kỹ năng đàm phán trong giao dịch BĐS; 7 N guyễn Quang Hương Trà -Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp): Đăng ký BĐS và vấn đề minh bạch hóa thị trường BĐS tại Việt N am; 8 Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Tài liệu về định giá BĐS; 9 Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Tài liệu về tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS; 10 Lưu Đức Khải

& Hà Huy N gọc: Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt N am, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 24 (1+2/2009) v.v Các công trình khoa học này tập trung đánh giá, bình luận các quy định thực định về kinh doanh dịch vụ BĐS; tìm hiểu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý của một số nước

về kinh doanh BĐS… Đặt trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài: “Những vấn

đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam” một cách có hệ thống, toàn diện cả về lý luận và thực tiễn thì dường

như còn thiếu những công trình khoa học như vậy Kế thừa và phát triển những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, đề tài đi sâu tìm hiểu những vấn đề pháp lý về thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch trên các khía cạnh lý luận và thực tiễn đặt trong mối quan hệ so sánh với kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới

III Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, các phương pháp nghiên cứu được nhóm tác giả sử dụng, bao gồm:

1 Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin

2 Phương pháp so sánh luật học, đánh giá, phân tích

3 Phương pháp tổng hợp, quy nạp

4 Phương pháp bình luận, diễn giải

5 Phương pháp lịch sử v.v

IV Mục đích nghiên cứu của đề tài

1 Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

2 Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

V Phạm vi nghiên cứu đề tài

1 N ghiên cứu nội dung các quy định về thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch của Luật kinh doanh BĐS; N ghị định số 153/2007/N Đ-CP và các văn bản pháp luật có liên quan

2 N ghiên cứu các quy định và thực tiễn thi hành của một số nước về thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

3 Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006, các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS bao gồm: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức đấu giá BĐS, tổ chức quản lý BĐS, tổ chức quảng cáo BĐS, tổ chức

tư vấn BĐS, tổ chức quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên trong khuôn khổ có hạn, nội dung của đề tài chủ yếu đi sâu nghiên cứu những vấn đề pháp lý của 3 loại tổ chức trung gian quan trọng nhất là: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS và tổ chức quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS; đặc biệt đi sâu tìm hiểu các loại hình dịch vụ này do tổ chức, cá nhân trong nước thực hiện Đối với loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch BĐS do tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện tại Việt N am, nhóm tác giả xin được nghiên cứu, tìm hiểu ở một công trình nghiên cứu khoa học khác

N goài ra, đề tài cũng có chuyên đề đề cập đến những vấn đề pháp lý về các

tổ chức quảng cáo BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS v.v

VI Nội dung nghiên cứu

1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

2 Thực trạng pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

3 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thể chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

VII Các chuyên đề nghiên cứu cụ thể của đề tài

- Chuyên đề 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế

chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt

N am theo hướng công khai, minh bạch

- Chuyên đề 2 Kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện

pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt

quảng cáo BĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS

- Chuyên đề 7 Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động

của các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt

N am

- Chuyên đề 8 Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh

doanh dịch vụ BĐS – xem xét dưới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch

vụ BĐS

- Chuyên đề 9 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch

PHẦN II BÁO CÁO TỔNG THUẬT

PHẦN II

BÁO CÁO TỔNG THUẬT ĐỀ TÀI NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY

SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

A TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC XÂY DỰNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I KHÁI QUÁT VỀ N HỮN G TỔ CHỨC TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THƯC ĐẨY

Thứ nhất, sự ra đời của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của

thị trường BĐS dựa trên tính chất đặc thù của loại hình kinh doanh BĐS Theo Điều

174 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005), BĐS là tài sản cố định về vị trí địa

lý không di dời được Vì vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán BĐS hoặc cho thuê BĐS thì người bán, người cho thuê không thể mang BĐS là nhà, đất đến nơi giao dịch để bán, cho thuê N gười mua cũng không thể tìm mua hoặc thuê BĐS tại nơi giao dịch N gười bán/người cho thuê BĐS và người mua/người thuê BĐS trao đổi, tìm hiểu về BĐS dựa trên những thông tin về BĐS Tuy nhiên thông tin về BĐS lại

do người bán cung cấp hoặc hình thành trên thị trường Đối với thông tin hình thành trên thị trường thì độ tin cậy, chính xác không cao vì nó chứa đựng yếu tố ảo Yếu

tố này do tâm lý, thị hiếu, thói quen của người dân và do giới đầu cơ BĐS v.v tạo

ra Trong khi đó thì như một lẽ tự nhiên người bán/cho thuê BĐS thường chỉ cung cấp cho người có nhu cầu mua/thuê BĐS những thông tin có lợi cho họ và dấu đi những thông tin có thể gây rủi ro cho người bán/người cho thuê Để phòng ngừa rủi

ro do việc không nhận biết thông tin về BĐS xác thực gây ra thì người mua/người thuê BĐS có nhu cầu tham vấn ý kiến của những người hoạt động dịch vụ kinh doanh BĐS

Thứ hai, do BĐS là hàng hóa đặc biệt cố định về vị trí địa lý nên thị trường

BĐS mang đặc trưng là tồn tại một khoảng cách giữa nơi giao dịch BĐS với hàng hóa BĐS Hơn nữa, giao dịch BĐS phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định ở các văn bản pháp luật khác nhau, thương lượng giá cả, đàm phán về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS … Điều này không

phải bất cứ ai tham gia thị trường BĐS cũng hiểu biết và nắm được Do đó, người tham gia giao dịch BĐS thường gặp nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu BĐS, đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS v.v Họ rất cần đến loại hình

tư vấn chuyên nghiệp của các chuyên gia môi giới, tư vấn BĐS am hiểu về thị trường BĐS

Thứ ba, kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh phức tạp liên quan đến

nhiều lĩnh vực như pháp luật, quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, thị trường, tài chính, phong thủy, tâm lý xã hội v.v Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi người đầu tư, kinh doanh phải bỏ ra một lượng vốn rất lớn Lượng vốn này có thể do cá nhân tích góp cả đời hoặc nhiều đời mới có được hoặc họ phải vay mượn của ngân hàng, tổ chức dụng, bạn bè người quen Vì vậy để phòng tránh rủi ro, thua lỗ do hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS mang lại, nhà đầu tư, kinh doanh BĐS hoặc người mua/thuê BĐS phải am hiểu thị trường, nắm bắt chính xác thông tin về thị trường BĐS và có kinh nghiệm về hoạt động kinh doanh BĐS v.v Tuy nhiên, do không phải là chuyên gia về những lĩnh vực này nên người mua/người thuê BĐS hoặc người bán/người cho thuê BĐS không am tường cặn kẽ về thị trường BĐS Họ

có nhu cầu được sự giúp đỡ, trợ giúp của những người hoạt động chuyên môn về dịch vụ BĐS

Thứ tư, thực tế cho thấy tổ chức trung gian, môi giới BĐS hoạt động tự phát,

thiếu sự quản lý của N hà nước đã gây ra những thiệt hai rất lớn cho thị trường BĐS:

N ó làm méo mó sự phát triển của thị trường BĐS, gia tăng các hành vi lừa đảo, chụp giật, làm ăn thiếu đạo đức, văn hóa kinh doanh v.v gây thiệt hại đến quyền lợi của người dân và các chủ đầu tư kinh doanh BĐS Đây là điều kiện thuận lợi cho sự tồn tại của thị trường BĐS không chính thức gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta Để khắc phục tình trạng này, đồi hỏi phải ra đời các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiệp…

2 Khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Thuật ngữ tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS là thuật ngữ được sử dụng trong thực tiễn đời sống xã hội Tuy nhiên, thuật ngữ này lại không được sử dụng trong các văn bản pháp luật về kinh doanh BĐS Luật kinh doanh BĐS năm 2006 sử dụng thuật ngữ kinh doanh dịch vụ BĐS Thuật ngữ kinh doanh dịch vụ BĐS được giải thích như sau: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi

BĐS, quản lý BĐS” (khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006) Phải chăng

từ khái niệm này mà trong đời sống xã hội, con người sử dụng thuật ngữ các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS để chỉ các tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức sàn giao dịch BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức đấu giá BĐS, tổ chức quảng cáo BĐS, tổ chức quản lý BĐS Xét dưới góc độ khoa học pháp lý, chúng tôi chưa tìm thấy “chỗ đứng” của thuật ngữ tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS trong các thuật ngữ pháp lý được ghi nhận trong những cuốn từ điển luật học ở nước ta Thậm chí ngay trong lĩnh vực ngôn ngữ, thuật ngữ này cũng không được đề cập trong các cuốn từ điển tiếng Việt

Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tổ chức: Sắp xếp, bố trí thành các bộ phận để cùng thực hiện một nhiệm vụ hoặc một chức năng chung” Còn “Trung gian: Ở giữa làm môi giới quan hệ cho hai bên”

Từ những tìm hiểu trên đây về loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, về tổ chức trung gian, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS như sau: Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy

sự phát triển của thị trường BĐS là tổ chức có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS;

đó là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS có một

số đặc điểm cơ bản để nhận diện; cụ thể:

Thứ nhất, tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường

BĐS không phải là chủ thể đầu tư, kinh doanh BĐS Điều này có nghĩa là tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS không trực tiếp tham gia các giao dịch kinh doanh BĐS, bao gồm giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch cho thuê BĐS mà nó chỉ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoặc trợ giúp các chủ thể kinh doanh BĐS trong việc đàm phán, xác lập các giao dịch mua bán, cho thuê và thuê mua BĐS

Thứ hai, do kinh doanh dịch vụ BĐS nên đội ngũ nhân viên của tổ chức

trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS phải là các chuyên gia

am hiểu thị trường, có trình độ chuyên môn về các loại hình dịch vụ kinh doanh BĐS và phải có chứng chỉ hành nghề do cơ quan nhà nước có Thẩm quyền cấp

Thứ ba, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của

thị trường BĐS có ý nghĩa trên nhiều phương diện:

(i) Đối với chủ thể đầu tư, kinh doanh BĐS

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS góp phần trợ giúp nhà đầu tư, kinh doanh BĐS định vị hành vi kinh doanh, điều chỉnh phương án đầu tư, kinh doanh BĐS cho phù hợp với thị hiếu, tâm

lý, sở thích của người có nhu cầu về cầu BĐS

(ii) Đối với thị trường BĐS

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sự vận hành thông suốt, có hiệu quả của thị trường BĐS và nâng cao chỉ số công khai,minh bạch và năng lực cạnh tranh của thị trường BĐS

(iii) Đối với xã hội

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS góp phần cung cấp dịch vụ cho xã hội trong việc tiếp cận, tìm hiểu và thực hiện các giao dịch về BĐS trên thị trường BĐS

(iv) Đối với Nhà nước

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS góp phần góp phần giúp N hà nước nắm bắt được thông tin chính xác của thị trường BĐS Trên cơ sở đó, N hà nước kịp thời điều chỉnh chính sách, công

cụ quản lý thị trường BĐS cho phù hợp Hơn nữa, thông qua hoạt động của tổ chức này giúp N hà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS trên thị trường; góp phần từng bước loại bỏ các hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trường và loại bỏ các giao dịch

về BĐS “ngầm”

Thứ tư, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của

thị trường BĐS vừa là hoạt động dịch vụ vừa là hoạt động mang tính nghề nghiệp

Do đó, hoạt động của loại hình kinh doanh dịch vụ này phải kết hợp hài hòa giữa việc tuân thủ nguyên tắc nghề nghiệp vừa giải quyết mềm dẻo, linh hoạt các yêu cầu của khách hàng

Mặt khác, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mang bản chất vừa là loại hình kinh doanh dịch vụ, vừa là hoạt động tư vấn

Thứ năm, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của

thị trường BĐS được điều chỉnh bởi quy định của một số đạo luật có liên quan như Luật kinh doanh BĐS, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật thương mại, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật về nhà ở v.v

3 Những dấu hiệu cơ bản của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Tìm hiểu về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, chúng ta có thể rút ra một số dấu hiệu cơ bản để nhận diện loại hình tổ chức này như sau:

Thứ nhất, về tính chất của loại hình kinh doanh Tổ chức trung gian thúc đẩy

sự phát triển của thị trường BĐS kinh doanh dựa trên cơ sở cung cấp các dịch vụ (service) chất xám, thông tin, kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên, chuyên gia của mình Vì vậy, người tham gia loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS đòi hỏi phải có chứng chỉ hành nghề chuyên môn do cơ quan nhà nước có Thẩm quyền cấp

Thứ hai, về đối tượng kinh doanh N ếu như đối tượng của hoạt động kinh

doanh BĐS chính là BĐS Điều này có nghĩa là đối tượng của giao dịch mua bán, chuyên nhượng BĐS; giao dịch cho thuê BĐS hoặc giao dịch thuê mua BĐS chính

là BĐS; bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản khác gắn liền với đất v.v Trong khi đó, lĩnh vực kinh doanh của tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS là kinh doanh dịch vụ BĐS Điều này có nghĩa là các tổ chức này không phải là chủ thể kinh doanh BĐS, không trực tiếp tham gia các giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch thuê mua BĐS mà chỉ đóng vai trò là bên trung gian (Bên thứ 3) cung cấp các dịch vụ như thông tin về BĐS, kỹ năng đàm phán về giá cả, đàm phán về hợp đồng, thông tin về giá cả của BĐS v.v nhằm giúp cho các chủ thể kinh doanh BĐS xác lập thành công giao dịch về BĐS nhanh chóng, hiệu quả, an toàn về mặt pháp lý và đỡ tốn kém

Thứ ba, do tính chất là trung gian của hoạt động mua bán, chuyển nhượng

BĐS, cho thuê BĐS hoặc thuê mua BĐS nên tổ chức trung gian, hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS không được làm đại diện ủy quyền cho một bên (Bên bán Hoặc Bên mua; Bên cho thuê hoặc Bên thuê …) trong toàn bộ quá trình mua bán BĐS

N ó chỉ được thực hiện một số công việc mà khách hàng ủy quyền liên quan đến giao dịch BĐS như ủy quyền nộp tiền đặt cọc hoặc ủy quyền đi nộp hồ sơ xin đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …

Thứ tư, lợi nhuận của tổ chức trung gian, thúc đẩy sự phát triển của thị

trường BĐS gắn liền với sự chuyên nghiệp của các dịch vụ mà nó cung cấp cũng như hiệu quả mà các dịch vụ này mang lại cho khách hàng Điều này có nghĩa là tổ chức trung gian, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS được trả công dựa trên mức

độ thành công và hiệu quả của giao dịch BĐS mà khách hàng thực hiện N ếu giao

dịch mua bán BĐS thành công, nhà môi giới BĐS ngoài việc được hưởng thù lao môi giới BĐS (tiền công) còn được nhận hoa hồng mối giới (tiền thưởng) từ khách hàng N gược lại, nếu giao dịch mua bán BĐS không thành công, nhà môi giới chỉ được nhận thù lao môi giới (toàn bộ hoặc một phần) mà không được hưởng hoa hồng môi giới v.v

II.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC XÂY DỰN G PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜN G BĐS VIỆT

N AM THEO HƯỚN G CÔN G KHAI, MIN H BẠCH

Pháp luật về thị trường BĐS nói chung và pháp luật về các tổ chức trung gian, hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng ra đời như một kết quả tất yếu nhằm đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý, phát triển thị trường BĐS vận hành một cách công khai, minh bạch Lĩnh vực pháp luật này được xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, N hà nước tôn trọng và bảo hộ quyền

tự do kinh doanh của mọi công dân Điều này có nghĩa là nền kinh tế thị trường tạo những tiền đề cần thiết cho phép công dân tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực của đời sống, xã hội mà không trái với quy định của pháp luật Lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận cho con người; do tỷ suất đầu tư trên một đơn vị BĐS là rất lớn Muốn đạt được lợi nhuận tối đa từ hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả việc sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tin thất thiệt nhằm hạ thấp uy tín, danh dự của đối thủ kinh doanh v.v N hững hoạt động này gây lũng đoạn, thao túng thị trường BĐS và làm rối ren sự vận hành các giao dịch BĐS trên thị trường Để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, công khai

và minh bạch thì không thể thiếu được sự quản lý của N hà nước thông qua biện pháp pháp luật

Thứ hai, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác

không có được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng Do có những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất “N hà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không

(trong đó có các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS); bởi lẽ, thị trường BĐS là thị trường đặc biệt, hàng hóa là BĐS có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia

Thứ ba, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị

trường BĐS nói chung và quản lý hoạt động của các tổ chức trung gian môi giới, hỗ trợ thị trường BĐS nói riêng được xác lập và đi vào nề nếp

Thứ tư, thị trường BĐS mang các đặc điểm: (i) Thị trường mang tính địa

phương, tính khu vực, vùng, miền sâu sắc: (ii) Thị trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập; (iii) Thị trường BĐS là thị trường nơi mà ở đó yếu tố cung bao giờ cũng thấy hơn nhiều yếu tố cầu và giá cả biến động trên thị trường; (iv) Thị trường BĐS

là thị trường không hoàn hảo; (v) Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn; (vi) Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật của N hà nước; của thị hiếu, phong tục tập quán của người dân; (vi) Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp… Tuy nhiên trên thực tế không phải bất cứ nhà đầu

tư, kinh doanh BĐS nào cũng có thể am hiểu những đặc điểm của thị trường BĐS Hơn nữa, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp và liên quan đến việc bỏ ra một nguồn vốn rất lớn Để tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo

sự an toàn cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vấn những chuyên gia môi giới BĐS về hoạt động của thị trường BĐS trước khi quyết định có nên đầu tư hay không Điều này cho thấy rằng những tư vấn của các chuyên gia môi giới BĐS, tư vấn BĐS có ý nghĩa rất quan trọng tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư, làm ăn của nhà đầu tư, kinh doanh BĐS Để ngăn ngừa rủi ro do hoạt động môi giới BĐS gây ra thì cần phải có pháp luật điều chỉnh hoạt động của loại hình kinh doanh này

III CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VIỆC XÂY DỰN G PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜN G BĐS VIỆT

N AM THEO HƯỚN G CÔN G KHAI, MIN H BẠCH

Bên cạnh cơ sở lý luận chủ yếu được đề cập trên đây, pháp luật về các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch còn được xây dựng dựa trên những cơ sở thực tiễn cơ bản sau đây:

Thứ nhất, hiện nay hoạt động và quản lý thị trường BĐS ở nước ta còn bộc

lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội; cụ thể:

- BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân

- Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch về BĐS “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu

- N hiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ thị trường BĐS như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS… mới chỉ được Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định ở mức độ khái quát, còn thiếu những quy định cụ thể, rõ ràng và đồng bộ nên khó đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả

- Hoạt động quản lý về thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế

- Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh BĐS chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư vào kinh doanh BĐS; chưa tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh v.v

Thứ hai, theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là

các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” (khoản 3 Điều 4) Tuy nhiên, hiện nay các quy định hiện hành

về kinh doanh BĐS mới chỉ đề cập đến các loại hình dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch BĐS; còn các dịch vụ tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, quản

lý BĐS và đấu giá BĐS dường như chưa có các quy định cụ thể về cơ chế hoạt động

Thứ ba, thị trường BĐS muốn phát triển công khai, minh bạch và đúng pháp

luật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả không chỉ của các tổ chức trung gian như môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS, đấu giá BĐS và sàn giao dịch BĐS mà còn của những tổ chức trung gian hỗ trợ khác như dịch vụ bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh BĐS, dịch vụ phân tích thông tin về BĐS và cung cấp dịch vụ định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh trong thị trường BĐS, dịch vụ tài chính cho vay và bảo đảm vốn vay đầu tư BĐS v.v Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS lại chưa có các quy định đề cập đến những loại hình kinh doanh dịch vụ này

Ở một khía cạnh khác, thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh thì một trong những yêu cầu đặt ra là những thông tin về BĐS phải được công bố rộng rãi, công khai và mọi người có thể dễ dàng tiếp cận, truy cập tìm hiểu thông tin khi có

nhu cầu đầu tư, kinh doanh BĐS Thực tế hiện nay cho thấy tính công khai, minh bạch về thông tin về BĐS ở nước ta rất thấp

Thứ tư, khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Để phù hợp

với các yêu cầu của cơ chế thị trường, công tác quản lý đất đai đã có sự đổi mới

N hà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, đất đai được thừa nhận có giá v.v Dưới tác động của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, người dân ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai

và như một lẽ thường tình các dịch vụ về môi giới đất đai, “còn nhà đất” v.v bùng phát một cách tự phát Hàng trăm các văn phòng môi giới nhà đất, dịch vụ thông tin nhà đất… được thành lập trong phạm vi cả nước nhằm tìm kiếm khoản lợi nhuận hấp dẫn từ các dịch vụ về đất đai mang lại Trong khi đó, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và các quy định về kinh doanh dịch vụ lại phát triển không theo kịp với tình hình kinh doanh BĐS sôi động trên thực tế

Thứ năm, để hình thành đội ngũ chuyên gia môi giới BĐS, định giá BĐS và

quản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức trung gian, môi giới hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt N am theo hướng công khai, minh bạch, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có các quy định về đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dưỡng quản lý sàn giao dịch BĐS Thực tế áp dụng các quy định này thời gian qua cho thấy bên cạnh những mặt ưu điểm, hoạt động đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dưỡng quản lý sàn giao dịch BĐS còn bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết

Thứ sáu, theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động

môi giới có đăng ký hành nghề trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất

có đăng ký, còn tổ chức, cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống

kê được Vấn đề bất cập hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính phủ

IV KIN H N GHIỆM PHÁP LUẬT N ƯỚC N GOÀI VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUN G GIAN THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜN G BẤT ĐỘN G SẢN

1 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở Hoa Kỳ

Hoa Kỳ là một trong những nước ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS sớm nhất Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS được thành lập cách đây hơn 60 năm với tên gọi Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động trong lĩnh vực BĐS (N ational Association of Realtors) Tổ chức này là tập hợp của các nhà tư vấn, môi giới, quản trị và định giá BĐS chuyên nghiệp Tôn chỉ

và mục đích mà Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS theo đuổi là: (i) Gây ảnh hưởng, thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch; (ii) Thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức chuyên nghiệp của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; (iii) Xây dựng các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS, định giá BĐS

Về phía N hà nước, để quản lý loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; Chính phủ Hoa Kỳ đã ban hành các quy định về vấn đề này Lĩnh vực pháp luật về

quản lý môi giới BĐS có một số nội dung đáng chú ý sau đây: Một là, cá nhân

muốn hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề môi

giới BĐS do cơ quan quản lý nhà nước cấp Liên bang cấp (Cấp Bộ); Hai là, cá nhân

muốn được cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS do những cơ sở giáo dục được Chính quyền Bang cho phép tổ chức Sau đó, họ phải tham dự kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS (theo hình thức thi viết) N ội dung thi chủ yếu xoay quanh

những vấn đề về kỹ năng, nghiệp vụ tư vấn, môi giới BĐS; Ba là, pháp luật Hoa Kỳ

quy định khi hành nghề môi giới BĐS, Bên môi giới bao gồm: N hà môi giới

(Broker); N hân viên công tác; Bốn là, về phí dịch vụ môi giới BĐS (tiền thù lao

môi giới BĐS) Pháp luật Hoa Kỳ quy định khoản phí dịch vụ môi giới được khách hàng nộp cho văn phòng môi giới BĐS khi ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS Khoản tiền này không được hoàn trả lại khách hàng khi công việc môi giới BĐS

không thành công; Năm là, về tỷ lệ hoa hồng môi giới BĐS (tiền thưởng) Pháp luật

hoa Kỳ quy định khi thương vụ môi giới BĐS thành công, Bên môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng môi giới BĐS Khoản tiền hoa hồng này sẽ do hai bên thỏa thuận và được quy định rõ tỷ lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS

2 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở các nước Tây Âu

Ở các nước Tây Âu, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cũng được

N hà nước chú trọng quan tâm Để có một đội ngũ các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS được coi trọng

các trường đại học có chuyên ngành về kinh doanh BĐS thực hiện Theo số liệu thống kế, năm 2000, trong tổng số khoảng 350 triệu người dân của các nước thuộc Khối thị trường chung Châu Âu (EC) (bao gồm cả 12 nước Tây Âu) thì có khoảng 150.000 nhà môi giới BĐS và nhà quản trị trong lĩnh vực BĐS Tỷ lệ bình quân đạt 2.333 người dân/1 nhà chuyên môn về dịch vụ BĐS Trong tổng số 150.000 nhà chuyên môn về dịch vụ BĐS, có khoảng 2/3 số lượng hoạt động trong các tổ chức, hiệp hội môi giới BĐS, định giá BĐS… Số còn lại hoạt động với tư cách là các nhà môi giới BĐS, định giá BĐS độc lập Mặc dù hoạt động dưới các loại hình khác nhau song các nhà môi giới BĐS vẫn phải tuân theo những tiêu chuẩn nghề nghiệp chung của lĩnh vực dịch vụ BĐS và hoạt động của họ mang tính cạnh tranh cao Theo đánh giá của các nhà quản lý, có khoảng từ 30 - 60% tổng số các thương vụ môi giới có sự tham gia của những nhà môi giới BĐS Hoạt động môi giới BĐS tuân thủ những quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS do khoảng 40 Hiệp hội các nhà môi giới BĐS đề ra Khoảng 50% trong tổng số 150.000 nhà môi giới BĐS

là thành viên của các hiệp hội này

Một tổ chức nghề nghiệp BĐS điển hình không thể không nhắc đến ở các nước Tây Âu là Liên đoàn Bất động sản Châu Âu (CEI) Một trong những mục tiêu, tôn chỉ cơ bản mà Tổ chức này đưa ra là điều hòa những nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS ở các nước Châu Âu Mục tiêu này được xây dựng xuất phát từ thực trạng ở từng nước, các nhà môi giới BĐS tập hợp trong những tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp khác nhau Hơn nữa, ở từng nước vai trò và hoạt động của những tổ chức này lại không giống nhau Mặc dù vậy, các hiệp hội môi giới BĐS ở các nước Tây Âu đều có cùng một mục đích chung là thực hiện việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho các hội viên nhằm giúp hộ nâng cao hiệu quả hoạt động trong những thương vụ môi giới

BĐS Ví dụ: Ở Anh, pháp luật quy định nhà môi giới không được phép thành lập

văn phòng môi giới BĐS nếu hộ không phải là thành viên của Hiệp hội BĐS (N ational Association of Estate Agents hay Royal Institution of Chartered Surveyors) N hìn chung ở các nước phát triển ở Châu Âu như Anh, Pháp, đều tồn tại ít nhất hai hay nhiều tổ chức, hiệp hội các nhà môi giới BĐS Các tổ chức này thường xuyên cạnh tranh với nhau trong hoạt động nghề nghiệp Trong khi đó, ở Hy Lạp, số lượng các tổ chức, hiệp hội môi giới BĐS được thành lập nhiều hơn và phân chia phạm vi hoạt động theo địa giới khu vực địa lý

3 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở Thụy Điển

Thụy Điển là một trong những nước có thị trường BĐS phát triển công khai, minh bạch ở mức độ cao nhất thế giới Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS ở Thụy Điển cũng rất phát triển và được N hà nước quản lý chặt chẽ N ăm 1984, Thụy Điển, bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề cho các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp Mục đích của việc làm này là bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua việc sử dụng các dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Mặt khác, Chính phủ Thụy Điển mong muốn thông qua hoạt động đăng ký hành nghề này sẽ khơi thông, đẩy mạnh

sự vận hành của thị trường nhà, đất thông qua sự trợ giúp có hiệu quả của các dịch

vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp Theo quy định của pháp luật, các hoạt động môi giới BĐS phải được đăng ký hành nghề tại những Trung tâm đăng ký hành nghề của chính quyền cấp tỉnh Điều kiện đăng ký hành nghề môi giới BĐS được quy định cụ thể trong Luật về môi giới BĐS Để được đăng ký hành nghề môi giới BĐS,

cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện sau đây N hững điều kiện này bao gồm: (i) Có bằng tốt nghiệp từ phổ thông trung học trở lên; (ii) N ộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 đô la Mỹ); (iii) Có quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có Thẩm quyền (Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS)

Tính đến thời điểm hiện nay so với năm 1984 thì Luật về môi giới BĐS của Thụy Điển đã được sửa đổi căn bản Một trong những nội dung sửa đổi cơ bản nhất

là việc quy định nhà môi giới BĐS là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ môi giới BĐS có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn

là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất một thương vụ môi giới BĐS

N goài ra, những điểm thay đổi quan trọng không thể không đề cập đến là: Một là,

hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ môi giới BĐS) nhằm đảm bảo chất lượng của hoạt động môi giới BĐS và đảm bảo

sự quản lý chặt chẽ của N hà nước đối với hoạt động này; Hai là, loại trừ khả năng

nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng nhằm đảm bảo vai trò

trung gian của nhà môi giới trong một thương vụ môi giới BĐS; Ba là, cấm nhà môi

giới BĐS sử dụng tiền của mình để mua bán BĐS trong quá trình thực hiện một

thương vụ môi giới BĐS cho khách hàng; Bốn là, cấm nhà môi giới kinh doanh

BĐS và thực hiện những hoạt động khác làm ảnh hưởng đến uy tín và vai trò của

hoạt động môi giới BĐS; Năm là, quy định hoạt động môi giới BĐS mà không đăng

ký kinh doanh sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự; Sáu là, các vụ tranh chấp về

quyền và nghĩa vụ giữa nhà môi giới BĐS với khách hàng sẽ được giải quyết tại

4 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở Ba Lan

Ở Ba Lan, lĩnh vực kinh tế BĐS mới hình thành chỉ hơn 15 năm nay Tại Ba Lan những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cận thiết để thực hiện những cải cách về kinh tế, xã hội Song song với quá trình tư nhân hóa nền kinh tế, thị trường BĐS từng bước được hình thành và đi vào hoạt động với những đóng góp tích cực vào sự phát triển Để góp phần định hướng hoạt động của thị trường BĐS tuân thủ đúng pháp luật và dưới sự quản lý của N hà nước, Chính phủ

Ba Lan đã ban hành các quy định về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực có chất lượng cao trong lĩnh vực dịch vụ BĐS Trong những năm 1994, năm 1995, ở Ba Lan xuất hiện một lĩnh vực mới: Lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp Việc đào tạo các chức danh này bao gồm nhiều cấp trình độ: Trình độ đại học, trình độ thạc sĩ và trình độ tiến sĩ Để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, thí sinh phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Trải qua một thời gian 6 tháng thực tập về môi giới BĐS tại các công ty kinh doanh BĐS; (ii) Trong thời gian 6 tháng thực tập phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới BĐS (ít nhất là 15 thương vụ môi giới BĐS) Sau khi

đã đáp ứng các điều kiện này, thí sinh phải tham dự kỳ thi quốc gia cấp chứng chỉ môi giới BĐS Kỳ thi này do Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp tổ chức Trong kỳ thi này, thí sinh phải trải qua hai hình thức thi: Hình thức thi viết và hình thức thi vấn đáp Các thi sinh tham dự

kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải có trình độ văn hóa thích hợp (tối thiểu là trình độ đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp các khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở N hà đất

và Phát triển đô thị Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng và kết thúc bằng một kỳ thi

5 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở Thượng Hải (Trung Quốc)

Để thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS trong điều kiện kinh tế thị trường mang đặc sắc Trung Quốc, chính quyền thành phố Thượng Hải ban hành nhiều văn bản quy định về hoạt động môi giới BĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng Để quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS chuyên nghiệp, chính quyền thành phố Thượng Hải chú trọng đến công tác đào tạo nguồn nhân lực trong lĩnh vực này Các quy định về việc đào tạo, cấp giấy chứng nhận hành nghề môi

giới BĐS và quản lý hoạt động của các nhà môi giới BĐS được ban hành với những nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cá nhân đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố Thượng

Hải; có trình độ văn hóa tốt nghiệp phổ thông trung học và đã tốt nghiệp lớp đào tạo, bồi dưỡng về môi giới BĐS của Cục quản lý nhà, đất thành phố thì được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS N gười được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS mới được hoạt động môi giới BĐS;

Thứ hai, Cục quản lý nhà, đất thành phố Thượng Hải thực hiện việc biên

soạn tài liệu giảng dạy theo định kỳ, đề cương ôn tập thi sát hạch, đề thi thống nhất; đồng thời, Thẩm tra và cấp phép cho cơ sở đào tạo, tổ chức sát hạch và cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới cho những người thi đỗ;

Thứ ba, những người đã qua lớp đào tạo về môi giới BĐS hoặc đã thi đỗ kỳ

thi sát hạch nhưng vì nguyên nhân nào đó mà sau 2 năm không được nhận giấy chứng nhận tư cách hành nghề môi giới BĐS hoặc đã được cấp giấy đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS mà không tiến hành việc hành nghề thì phải tham dự kỳ thi sát hạch lại Trong trường hợp này giấy chứng nhận tốt nghiệp lớp đào tạo về môi giới BĐS hoặc giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS đã cấp mặc nhiên không còn giá trị;

Thứ tư, cứ 2 năm 1 lần, thành phố thực hiện việc kiểm chứng trình độ của

các nhà môi giới BĐS đã được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hàng nghề môi giới BĐS Việc kiểm chứng do cơ quan quản lý BĐS khu, huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo kế hoạch và sự chỉ đạo thống nhất của Cục quản lý nhà, đất thành phố Trong quá trình kiếm chứng phát hiện giấy chứng nhận tư cách hành nghề môi giới BĐS không hợp lệ hoặc người không tham gia kiểm chứng mà không có lý do chính đáng thì sẽ bị cấm hoạt động môi giới BĐS;

Thứ năm, bên cạnh đó, để quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS, chính

quyền thành phố Thượng Hải quy định:

- Đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS N gười xin cấp giấy chứng nhận

tư cách hành nghề môi giới BĐS phải có số vốn trên 20.000 nhân dân tệ (N DT) hoặc có người bảo lãnh có tài sản trị giá trên 20.000 N DT; (ii) Có địa điểm hoạt động môi giới BĐS cố định; (iii) Trong thời hạn 03 năm trước khi làm đơn xin cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS, người xin cấp giấy không có tiền án, tiền sự;

- Đối với việc thành lập tổ chức môi giới BĐS Tổ chức muốn hoạt động môi

hành nghề môi giới BĐS; (ii) Có giấy phép đăng ký kinh doanh môi giới BĐS; (iii)

Có vốn trên 100.000 N DT; (iv) Có điều lệ xác định rõ tôn chỉ, mục đích kinh doanh; (v) Có trụ sở kinh doanh cố định

6 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở Ốxtralia

Đối với thị trường đất đai và BĐS thì việc hình thành khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhưng chưa phải là điều kiện đủ Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư v.v được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai; đồng thời, BĐS được giao dịch theo đúng cách thức mà luật pháp quy định Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan của N hà nước như: đào tạo, phổ biến, giải thích pháp luật, đo đạc, bảo hiểm… Ở Ốxtralia, những

tổ chức như vậy được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao (Ví dụ: Công ty Luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques ) Ở các thành phố lớn như Sydney…, những công ty hỗ trợ thị trường lên tới con số hàng nghìn và

có chi nhánh khắp toàn quốc, thậm chí cả ở nước ngoài N hững công ty này thực hiện một lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trường với vai trò trung gian

giữa N hà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường; Ví

dụ: 25% lượng vốn cho vay thế chấp BĐS của N gân hàng Westpac được thực hiện

thông qua môi giới thế chấp; toàn bộ công việc đo đạc lên sơ đồ mảnh đất cụ thể khi cấp giấy chứng nhận quyền ở Bang N ew South Wales do các công ty trắc địa tư nhân thực hiện

7 Một vài gợi mở đối với Việt Nam

Qua nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật của một số nước trên thế giới về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch; chúng ta có thể rút ra một vài kinh nghiệm gợi mở đối với Việt N am; cụ thể:

- Kinh nghiệm của Ốxtralia về việc tạo lập một thị trường BĐS chính thức có

sự tham gia của các cá nhân, tổ chức với quy chế được xác định và một mạng lưới các tổ chức thực hiện các dịch vụ thị trường là rất cần thiết nhằm nâng cao tính hiệu quả và minh bạch của thị trường BĐS Hiện nay ở nước ta còn nhiều vướng mắc trong việc thực thi các dịch vụ công và thiếu quy chế cho việc thực hiện các dịch vụ

tư Kinh nghiệm của Ốxtralia cho thấy, tổ chức tốt hệ thống này sẽ cho phép các

bên tham gia giao dịch tiết kiệm được chi phí, nâng cao hiệu quả của các giao dịch; đặc biệt là thị trường không bị can thiệp quá mức bởi hệ thống hành chính và góp phần tạo điều kiện cho thị trường lao động phát triển bởi việc đào tạo và cung cấp một đội ngũ các chuyên gia về dịch vụ kinh doanh BĐS có chất lượng cao

- Ở những nước mà đề tài này nghiên cứu, tìm hiểu; N hà nước quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS (đặc biệt là hoạt động môi giới BĐS) Điều này thể hiện:

(i) Pháp luật của Thụy Điển, Ba Lan, Trung Quốc đều quy định hoạt động môi giới BĐS phải có giấy phép đăng ký kinh doanh Hoạt động môi giới BĐS nếu không đăng ký kinh doanh sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý với những chế tài rất nặng Ở Thụy Điển, hành vi vi phạm này bị truy cứu trách nhiệm hình sự Trong khi đó, ở nước ta vẫn tồn tại phổ biến tình trạng các văn phòng “cò” nhà, đất tư nhân hoạt động tự phát mà không bị xử lý theo pháp luật Hoạt động của loại hình này làm cho thị trường BĐS Việt N am phát triển thiếu minh bạch và lành mạnh;

(ii) Pháp luật của Thụy Điển và Trung Quốc quy định một trong những điều kiện hành nghề môi giới BĐS là cá nhân, tổ chức phải có một số vốn nhất định (Thụy Điển quy định ít nhất là 10.000 U SD; Trung Quốc quy định cá nhân có ít nhất là 20.000 N DT; tổ chức có ít nhất là 100.000 N DT) Việc quy định này nhằm đảm bảo cho nhà môi giới BĐS có khả năng tài chính bồi thường thiệt hại vật chất

do lỗi của họ gây ra cho khách hàng trong quá trình hành nghề Trong khi đó ở nước

ta, Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa có quy định về vấn đề này Thực trạng này tiềm Nn nguy cơ rủi ro đối với quyền và lợi ích của người dân khi sử dụng các dịch vụ do nhà môi giới BĐS cung cấp;

(iii) Ở Thụy Điển, vấn đề đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS rất được coi trọng Các quy định được ban hành nhằm đảm bảo cho nhà môi giới BĐS phải tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp trong quá trình hành nghề Trong khi đó ở Việt

N am vẫn chưa có bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS nên hoạt động này chưa hoàn toàn mang tính chuyên nghiệp Trên thực tế ý thức tuân thủ pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp của một bộ phận không nhỏ nhà môi giới BĐS rất thấp Hoạt động môi giới BĐS vẫn còn mang tính chất thiếu chuyên nghiệp, chụp giật… gây thiệt hại về quyền lợi cho khách hàng;

(iv) Các nước rất coi trọng đến việc quản lý công tác đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm hình thành một đội ngũ các chuyên gia

B THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN, HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I THỰC TRẠN G PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘN G CỦA MÔI GIỚI BĐS

1 Khái niệm dịch vụ môi giới bất động sản

Việt N am là một nước đang phát triển nên đẩy mạnh các loại hình dịch vụ trong các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương lớn của Đảng và N hà nước nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế Đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS lại càng trở nên cần thiết Đất đai, nhà ở - tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư và người dân Họ mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các giao dịch BĐS trên thị trường Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS

được phân thành hai loại hình dịch vụ rõ rệt: dịch vụ công và dịch vụ tư Dịch vụ

công trong lĩnh vực BĐS là loại hình dịch vụ được các cơ quan nhà nước có Thẩm quyền và các doanh nghiệp công ích cung cấp để phục vụ quyền và nghĩa vụ cơ bản của các chủ thể tham gia quan hệ có liên quan đến BĐS Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS còn được thực hiện bởi loại hình dịch vụ tư

Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) định nghĩa: “Kinh doanh

dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” Trong các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS

(dịch vụ tư) được ghi nhận trên đây thì hoạt động môi giới BĐS diễn ra sôi động, phổ biến, đa dạng và chiếm ưu thế hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác trong thị trường BĐS Đặc biệt, ở những giai đoạn mà thị trường BĐS có chiều hướng gia tăng cả về giá cả và lượng giao dịch trên thị trường thì hoạt động môi giới phát triển mạnh mẽ Theo PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS N guyễn Văn Xa:

“Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là

các quyền đối với BĐS” 2 Môi giới BĐS có những đặc trưng cơ bản sau đây: (i) Xuất hiện khi có từ hai chủ thể trở lên có nhu cầu thiết lập quan hệ giao tiếp, kinh doanh về một lĩnh vực, một sản phNm nào đó trên thị trường; (ii) Làm trung gian, cầu nối để các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập giao dịch; (iii) Thực hiện một hoặc một số các yêu cầu của khách hàng trên cơ sở thỏa thuận; (iv) Hoạt động mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy các bên trong giao tiếp, kinh doanh thuận lợi, dễ dàng trong quá trình tiếp xúc, đàm phán và thiết lập giao dịch chứ không thực hiện với tính chất là chủ thể trực tiếp kinh doanh; (v) Kết quả của hoạt động môi giới là được nhận thù lao và hoa hồng từ khách hàng cho việc thực hiện hành vi trung gian để kết nối các bên

2 Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động của môi giới bất động sản ở Việt Nam và một số kiến nghị

a Nội dung pháp luật về tổ chức và hoạt động môi giới BĐS

a.1 Các nguyên tắc hoạt động của môi giới

- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của LKDBĐS thì được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS

- Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS

a.2 Nội dung của hoạt động môi giới BĐS

N ội dung hoạt động môi giới BĐS bao gồm:

- Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia

đàm phán, ký kết hợp đồng

- Thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt

động kinh doanh BĐS

- Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp

đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

a.3 Quyền và nghĩa vụ của nhân viên môi giới

N hà môi giới trong quá trình hành nghề được pháp luật trao cho các quyền

cơ bản sau đây: (i) Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS); (ii) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin,

tài liệu liên quan đến BĐS; (iii) Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đã ký với khách hàng; (iv) Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới; (v) Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS; (vi) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; (vii) Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS; (viii) Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS; (ix) Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Bên cạnh các quyền trên đây, nhà môi giới BĐS phải thực hiện những nghĩa

vụ sau: (i) Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký; (ii) Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; (iii) Hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; (iv) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có Thẩm quyền; (v) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; (vi) Thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; (vii) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

a.4 Các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới BĐS

LKDBĐS và N Đ số 153/2007/N Đ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS (sau đây gọi tắt là N Đ số 153) đã quy định cụ thể điều kiện cấp chứng chỉ môi giới, điều kiện của cơ sở đào tạo nghề môi giới, quy trình đào tạo và quản lý nhà nước về hành nghề môi giới Theo đó, các nội dung cụ thể bao gồm:

- Thứ nhất, về cấp chứng chỉ môi giới BĐS

Chứng chỉ môi giới BĐS có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi người hành nghề môi giới, nó là tấm bằng chứng nhận trình độ của cá nhân làm dịch vụ môi giới LKDBĐS quy định về điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS Cụ thể: (a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; (b) Được đào tạo về môi giới BĐS; (c)

nguyên tắc chung này, N Đ số 153 đã hướng dẫn cụ thể, chi tiết điều kiện cá nhân

năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ

3 Xem cụ thể khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS 2006

4 Xem cụ thể tại khoản 1 Điều 14 N ghị định số 153/2007/N Đ – CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

quan nhà nước có Thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; (iii) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS; (iv) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS

- Thứ hai, về đào tạo môi giới BĐS

Không phải bất kỳ một tổ chức, một doanh nghiệp hay cá nhân nào cũng có thể tổ chức được cơ sở đào tạo các ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS mà chỉ có

tổ chức thỏa mãn các điều kiện dưới đây mới được thực hiện đào tạo môi giới BĐS:

Một là, có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức

năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác;

Hai là, có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung

do Bộ Xây dựng ban hành;

Ba là, giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng

yêu cầu của các môn học Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh

N goài ra, trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, các cơ sở đào tạo phải đưa lên Website của Bộ Xây dựng các thông tin về tên, địa chỉ liên hệ của cơ sở; lĩnh vực, chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức; đội ngũ giảng viên Khi tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS thì các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng phải thông báo bằng văn bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi tổ chức đào tạo Mặt khác, trong quá trình đào tạo, những cơ sở này chịu sự giám sát chặt chẽ của Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân (UBN D) các cấp Định kỳ 06 tháng một lần cơ sở đào tạo, bồi dưỡng có trách nhiệm báo cáo kết quả đào tạo, bồi dưỡng

- Thứ ba, về trình tự, thủ tục cấp mới, cấp lại và thu hồi chứng chỉ môi giới

BĐS

Sau khi hoàn thành khóa học về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS và người tham gia khóa đào tạo được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học thì họ có quyền nộp một bộ hồ sơ gửi lên cơ quan nhà nước có

sơ và xem xét để cấp chứng chỉ môi giới BĐS là Sở Xây dựng nơi có cơ sở đào tạo đặt trụ sở Chứng chỉ môi giới BĐS được cấp cho cá nhân đủ điều kiện sẽ có giá trị

5 Điều 12 N ghị định số 153/2007/N Đ – CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

sử dụng trong phạm vi cả nước Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành mẫu chứng chỉ môi giới BĐS để áp dụng thống nhất trong cả nước N gười đã được cấp chứng chỉ môi giới BĐS được đề nghị cấp lại chứng chỉ môi giới khi chứng chỉ cũ hoặc

chứng chỉ thì phải có xác nhận của cơ quan đã cấp chứng chỉ nếu xin cấp lại chứng chỉ ở cơ quan khác Trình tự, thủ tục xin cấp lại được thực hiện tương tự như trường hợp xin cấp mới đã nêu trên

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định khá chặt chẽ và nghiêm ngặt đối với những trường hợp bị N hà nước tước quyền hành nghề môi giới khi người môi giới

có hành vi vi phạm pháp luật thông qua việc thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS, bao gồm: (i) N gười được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự; (ii) N gười được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; (iii) Chứng chỉ bị tNy xóa, sửa chữa; (iv) N gười được cấp chứng chỉ cho người khác thuê, mượn chứng chỉ để hành nghề; (v) N gười được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Điều 44, Điều 51 LKDBĐS và nội dung ghi trong chứng chỉ; người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật Đặc biệt, N Đ số 153 quy định trong thời hạn 05 năm

kể từ ngày bị thu hồi chứng chỉ, người bị thu hồi không được cấp lại chứng chỉ

b.Thực trạng hoạt động môi giới ở Việt Nam trong thời gian qua

b.1.Những kết quả đạt được

Mặc dù pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nói riêng mới ra đời và đang trong quá trình hoàn thiện, song có thể khẳng định rằng, mảng pháp luật này đã đạt được những kết quả cơ bản sau đây:

- Thứ nhất, về các cơ sở đào tạo về BĐS và thị trường BĐS Mạng lưới các cơ

sở đào tạo về kinh doanh dịch vụ BĐS ngày càng được mở rộng một cách mạnh

mẽ, đặc biệt là trong năm 2008 (từ 22 cơ sở tính đến tháng 3/2008 tăng lên 61 cơ sở tính đến tháng 10/2008) Thực tế hiện nay với khoảng 4.000 văn phòng môi giới (TP.HCM có 3.000 văn phòng và Hà N ội 1.000 văn phòng), hơn 800 công ty BĐS tại TP.HCM, cùng với hàng nghìn người hoạt động tự do trong thị trường này đang tạo ra một nhu cầu rất lớn về đào tạo N ắm bắt trước được nhu cầu, hàng loạt các trung tâm với các lớp đào tạo ngắn hạn về môi giới, Thẩm định giá BĐS đã được mở

8 Bộ hồ sơ xin cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản xem chi tiết tại khoanr2 Điều 18 N Đ số 153/2007/ CP

9

http://atc.edu.vn/ShowArticle.aspx?ID=1657

và tăng cường tính minh bạch cho thị trường, vừa có tác dụng hỗ trợ cho việc quản

lý thị trường BĐS của các cơ quan chức năng

- Thứ hai, về số lượng các tổ chức, cá nhân được pháp luật chính thức thừa

nhận hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS N ăm 2009, Bộ Xây dựng đã cấp giấy phép cho 374 sàn giao dịch (SGD), 13 nghìn nhà môi giới được cấp chứng chỉ; đến tháng 4/2010, số lượng SGD BĐS đã lên tới con số 417 sàn Phần lớn các SGD này tại TP Hồ Chí Minh (123 sàn), Hà nội (82 sàn), Bình dương (9 sàn), Đà nẵng (6

chuyển nhượng, cho thuê sản phNm BĐS của công ty, doanh nghiệp mình hoặc các công ty khác ký gửi Hoạt động dịch vụ môi giới tại sàn đóng vai trò quan trọng Theo con số thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có 155 tổ chức hoạt động môi giới BĐS có đăng ký hành nghề, trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có

nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS

- Thứ ba, từng bước hình thành và phát triển một đội ngũ môi giới BĐS

chuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực, trình độ, kỹ năng và phNm chất tốt để cung ứng các dịch vụ có chất lượng cho các chủ thể kinh doanh BĐS trên thị trường

- Thứ tư, là kênh thông tin quan trọng giúp N hà nước kiểm soát và nắm bắt

được những diễn biến của thị trường BĐS một cách kịp thời, trên cơ sở đó có những nhận định, đánh giá chính xác về thị trường BĐS hiện tại và từ đó đưa ra những định hướng đúng đắn cho sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai

b.2 Những tồn tại và bất cập

Bên cạnh các kết quả nêu trên, hoạt động môi giới BĐS cũng bộc lộ một số hạn chế cơ bản sau đây:

- Thứ nhất, phần lớn hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh môi giới

BĐS còn mờ nhạt, nửa vời, thiếu tính chuyên nghiệp và quy mô Thực tế cho thấy,

số lượng các doanh nghiệp có quy mô lớn và chuyên nghiệp trong lĩnh vực môi giới còn rất ít Bởi vậy, khả năng đáp ứng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân và các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS còn ở mức độ rất hạn chế

- Thứ hai, sự tham gia của các cơ quan quản lý để kiểm định chất lượng hoạt

động của các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS chưa chặt chẽ và nghiêm ngặt

- Thứ ba, N hà nước chưa có cơ chế và biện pháp hợp lý để phân định và

kiểm soát giữa hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS

- Thứ tư, pháp luật về môi giới BĐS chưa có quy định cụ thể về việc thành

lập, cơ chế hoạt động cũng như chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Hiệp hội môi giới BĐS Việc chậm ra đời của Hiệp hội này là một “thiệt thòi” lớn đối với các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới hợp pháp, đánh đồng giữa những nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động theo quy chuẩn của N hà nước với những cò nhà đất hoạt động trôi nổi trên thị trường

- Thứ năm, chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý và giám sát hoạt động

cũng như kiểm định chất lượng của các cơ sở đào tạo môi giới BĐS

- Thứ sáu, chương trình và nội dung đào tạo mang tính chắp vá, “mạnh ai

nấy làm” Trong đó cũng không loại trừ hiện tượng góp nhặt những kiến thức về thị trường BĐS của các nước phát triển, chưa phù hợp với thực trạng của thị trường BĐS nước ta Bộ Xây dựng mới chỉ dừng lại ở việc xác định nhu cầu và sự cần thiết phải đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS vào sự quản lý của N hà nước Song quản lý như thế nào? Hoạt động của các cơ sở đào tạo đó ra sao? Làm thế nào để đảm bảo chất lượng đầu ra của quá trình đào tạo: từ nội dung, chương trình đào tạo, đến trình độ chuyên môn của đội ngũ giảng dạy, đến cơ chế học, thi và kiểm tra chất lượng đào tạo, học viên tham gia khóa học có được đảm bảo đầy đủ về thời gian trang bị lý thuyết và có được tham gia các hoạt động thực tiễn để hành nghề? yếu tố

cơ sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dạy và học tập của các cơ sở đào tạo… thì lại chưa có câu trả lời thỏa đáng

- Thứ bảy, việc cấp chứng chỉ môi giới của cơ quan nhà nước có Thẩm quyền

theo quy định của pháp luật lại hết sức lỏng lẻo và dễ dàng Chỉ cần có danh sách học viên tham gia khóa đào tạo môi giới và xác nhận của cơ sở đào tạo về việc đã hoàn thành khóa học (kèm theo đơn, lý lịch và ảnh của học viên) là Sở Xây dựng nơi cơ sở đào tạo đặt trụ sở sẽ thực hiện việc cấp chứng chỉ Điều đáng nói ở đây là chứng chỉ cấp có giá trị “vô thời hạn” Hiện các cơ sở đào tạo về môi giới BĐS trên

cả nước mới đảm bảo việc đào tạo ở khía cạnh lý thuyết (trên cơ sở chương trình khung mà Bộ Xây dựng đã quy định), song xét ở khía cạnh thực tiễn thì dường như rất ít các cơ sở đào tạo quan tâm vấn đề này

- Thứ tám, các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh

doanh BĐS được quy định tại N ghị định 23/2009/N Đ-CP ngày 27/02/2009, song các quy định này chưa được triển khai một cách có hiệu quả

II THỰC TRẠN G PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘN G ĐNN H GIÁ BẤT ĐỘN G SẢN

1 Về hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá (trong đó có thẩm định giá BĐS) quy định trong Pháp lệnh Giá

Hành lang pháp lý cho hoạt động Thẩm định giá tài sản đã được Chính phủ xây dựng từ những năm 1997 và bổ sung, hoàn chỉnh đến nay có thể đánh giá cơ bản như sau:

N gay từ những năm 1997-1998, hoạt động Thẩm định giá đã từng bước được thể chế hóa trong các văn bản của Chính phủ và Ban Vật giá Chính phủ (trước đây, nay là Bộ Tài chính) đã khẳng định vị trí, tầm quan trọng của Thẩm định giá ở Việt

N am “Thực hiện quy chế Thẩm định giá và đấu thầu trong việc dùng ngân sách mua sắm các thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn” (Báo cáo của Chính phủ tại Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 2) “Thiết bị máy móc nhập khẩu để thực hiện dự án đầu tư phải được giám định giá trị, chất lượng trước khi nhập khẩu hoặc trước khi liên doanh” (N ghị định số 12/CP, hướng dẫn thực hiện Luật đầu tư nước ngoài)

“Thực hiện cơ chế Thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách N hà nước mua sắm thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị, tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng” (Quyết định số 1179/1997/QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ tướng Chính phủ)

Được phép của Thủ tướng Chính phủ, Ban Vật giá Chính phủ là cơ quan đại diện cho Việt N am gia nhập Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA) N gày 12/6/1997, Việt N am là thành viên chính thức của AVA Đặc biệt, ngày 8/5/2002,

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp Lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động Thẩm định giá; Tiếp theo, ngày 03/08/2005, Chính phủ ban hành N ghị định số 101/2005/N Đ-CP về Thẩm định giá (sau đây gọi

là N ghị định số 101/2005/N Đ-CP) Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2006/TT-BTC, ngày 13/03/2006 về việc hướng dẫn thực hiện N ghị định số 101/2005/N Đ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá (sau đây gọi là Thông tư số 17/2006/TT-BTC), trong đó quy định về điều kiện thành lập công ty Thẩm định giá: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây được thành lập doanh nghiệp Thẩm định giá (1) Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp; (2) Có

từ 3 Thẩm định viên về giá trở lên Đối với công ty hợp danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là Thẩm định viên về giá Đối với các doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là Thẩm định viên về giá Đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là Thẩm định viên về giá

N ghị định số 101/2005/N Đ-CP và Thông tư số 17/2006/TT-BTC đề cập những vấn đề chủ yếu sau đây:

a Điều kiện cấp thẻ thẩm định viên về giá

a Có bằng tốt nghiệp đại học (trong nước hoặc nước ngoài) và đang làm việc theo đúng chuyên ngành đào tạo tại các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp trong thời gian liên tục 03 năm (đối với chuyên ngành: giá cả, Thẩm định giá, kế toán, kiểm toán, tài chính) hoặc 05 năm (đối với chuyên ngành khác)

b Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về Thẩm định giá do các trường đại học, cao đẳng hoặc các tổ chức có chức năng hợp pháp đào tạo chuyên ngành Thẩm định giá cấp (người có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành Thẩm định giá thì không cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành Thẩm định giá)

c Có chứng chỉ ngoại ngữ trình độ C và chứng chỉ tin học trình độ B trở lên được cấp trong thời gian 02 năm tính đến trước ngày đăng ký dự thi Thẩm định viên

b Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá

Công dân Việt N am có đủ các điều kiện sau đây thì được đăng ký hành nghề Thẩm định giá:

a Có Thẻ Thẩm định viên về giá;

b Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp Thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định không phải áp dụng hợp đồng lao động

Thẩm định viên về giá là người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề Thẩm định giá do tổ chức nước ngoài có Thẩm quyền cấp, có các điều kiện theo quy định tại điểm b ở trên được Bộ Tài chính Việt N am thừa nhận thì được đăng ký hành nghề Thẩm định giá tại Việt N am Tại một thời điểm nhất định, Thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp Thẩm định giá

N goài ra, Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến Thẩm định giá:

- Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC, ngày 24/02/2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ Thẩm định viên về giá;

- Quyết định số 32/2005/QĐ-BTC ngày 31/05/2005 về việc sửa đổi, bổ sung Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ Thẩm định viên về giá ban hành kèm theo Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC ngày 24/2/2004 và Quy chế thi tuyển và cấp Chứng chỉ kiểm toán viên và Chứng chỉ hành nghề kế toán ban hành kèm theo Quyết định số 59/2004/QĐ-BTC ngày 09/7/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính Trong các quyết định này đã đưa ra nội dung của các môn học và thi như sau:

Thứ nhất, Luật kinh tế; bao gồm các nội dung: (i) N hà nước và Pháp luật; (ii)

Quản lý nhà nước về kinh tế

Thứ hai, Luật Doanh nghiệp, bao gồm các nội dung: (i) Quy chế về thành lập

doanh nghiệp, giải thể doanh nghiệp, phá sản doanh nghiệp; (ii) Chủ thể kinh doanh, phân loại chủ thể kinh doanh (iii) Quy chế pháp lý về doanh nghiệp và địa vị pháp lý của doanh nghiệp

Thứ ba, hợp đồng kinh tế, bao gồm các nội dung: (i) Đặc điểm của hợp đồng

kinh tế; (ii) Ký kết hợp đồng kinh tế; (iii) Thực hiện, thay đổi, đình chỉ hợp đồng kinh tế; (iv) Trách nhiệm pháp lý trong hợp đồng kinh tế; (v) Tranh chấp và giải quyết hợp đồng kinh tế

T hứ tư, Luật Dân sự N hững nội dung cơ bản của Luật dân sự được trang bị

cho chuyên gia Thẩm định giá, bao gồm: (i) Ký kết và thực hiện hợp đồng dân sự; (ii) Quyền sở hữu; (iii) Trách nhiệm pháp lý về hợp đồng dân sự

Thứ năm, Luật Đất đai Chuyên gia Thẩm định giá sẽ được cung cấp các kiến

thức về Luật đất đai, bao gồm: (i) Một số vấn đề cơ bản về Luật Đất đai; (ii) Quản

lý nhà nước về đất đai (trong đó chú ý đối với vấn đề: chuyển đổi quyển sử dụng đất đai và những vấn đề về tài chính đất đai); (iii) Quá trình thực hiện Luật Đất đai

Thứ sáu, Luật Đầu tư N hững nội dung cơ bản của Luật đầu tư được giảng dạy

cho chuyên gia Thẩm định giá, bao gồm: (i) Tổng quan về Luật Đầu tư Việt N am; (ii) Quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt N am; (iii) Thẩm định dự án và cấp phép đầu tư

Thứ bảy, Luật Kế toán Các nội dung của Luật kế toán sẽ trang bị cho chuyên

gia Thẩm định giá, bao gồm: (i) N hững nội dung cơ bản của công tác kế toán; (ii) Tài khoản kế toán và sổ kế toán; (iii) Báo cáo tài chính; (iv) Kiểm tra kế toán; (v) Kiểm kê tài sản, bảo quản, lưu trữ tài liệu kế toán; (vi) Tổ chức bộ máy kế toán và người làm công tác kế toán; (vii) Hoạt động nghề nghiệp kế toán; (viii) Quản lý nhà nước về kế toán

Thứ tám, Luật Hình sự Chuyên gia Thẩm định giá được trang bị kiến thức pháp

luật về: (i) Tội phạm và hình phạt; (ii) Một số tội phạm liên quan đến quản lý kinh

tế và kinh doanh

Thứ chín, Pháp lệnh giá N ội dung của Pháp lệnh về giá được trang bị cho

chuyên gia Thẩm định về giá bao gồm: (ii) N hững nội dung cơ bản của Pháp lệnh giá; (ii) N ội dung quản lý nhà nước về giá trong Pháp lệnh giá; (iii) Điều hành giá của N hà nước - Thẩm định giá

c Cơ sở hình thành giá cả

Cơ sở hình thành giá cả bao gồm: a Phạm trù giá cả trong nền kinh tế thị trường; b Cơ chế vận động của giá cả; c Phân loại, cơ cấu giá, các phương pháp xác định giá cả; d Chi phí sản xuất kinh doanh; e Quản lý giá

d Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá

+ Một số phương pháp xác định giá đất ở Việt N am

g Thẩm định giá máy, thiết bị

+ Một số vấn đề cơ bản về Thẩm định giá máy, thiết bị

+ Yêu cầu Thẩm định giá máy, thiết bị và cơ sở Thẩm định giá máy, thiết bị + Tiêu chuẩn Thẩm định giá máy, thiết bị

+ Quy trình và phương pháp Thẩm định giá máy, thiết bị

h Thẩm định giá trị doanh nghiệp

+ Cơ sỏ lý luận về xác định giá trị doanh nghiệp

+ Thực trạng giá trị doanh nghiệp ở Việt N am

+ Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

i Tin học

- Hệ điều hành WIN DOWS và các ứng dụng cơ bản

- Hệ WIN WORD: (i) Các lệnh làm việc, làm việc theo khối; (ii) Tạo bảng biểu, đặt trang in

- Hệ EXCEL và các ứng dụng cơ bản

- Hệ quản trị cơ sở dữ liệu FOXBASE/FOXPRO: (i) Cấu trúc tệp FOXPRO; (ii) Các tệp lệnh, tìm kiếm, sửa đổi thông tin

- Máy tính, mạng máy tính, internet, trang điện tử

- Thực hành soạn thảo văn bản hoặc lập biểu chiết tính giá

k Ngoại ngữ

- Yêu cầu trình độ C trở lên

- Kỹ năng: nghe, nói, đọc, viết

Tiếp theo Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt N am (tiêu chuẩn 01, 03 và 04) và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm

2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt N am đợt 2 (tiêu chuẩn 02,

05 và 06); Quyết định số 129 /2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt N am đợt 3 (tiêu chuẩn 7, 8, 9, 10, 11, 12)

Chính hành lang pháp lý cơ bản này đã mang lại nhiều kết quả, cụ thể:

- Hoạt động Thẩm định giá tài sản đã được điều chỉnh bằng văn bản quy phạm pháp luật, giảm thiểu rủi ro cho Thẩm định viên trong quá trình hành nghề

- Tài sản được Thẩm định giá tài sản ngày càng tăng về giá trị và mở rộng về đối tượng Hoạt động này đã góp phần tích cực thúc đẩy mua bán, trao đổi hàng hóa, tài sản, thực hiện tiết kiệm chi cho ngân sách, phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng…

- Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế thành lập doanh nghiệp Thẩm định giá, đã xuất hiện yếu tố cạnh tranh về giá cả và chất lượng dịch vụ Thẩm định giá tài sản

- Tạo điều kiện cho mọi người có đủ điều kiện tham dự thi cấp thẻ Thẩm định viên về giá để thành lập doanh nghiệp Thẩm định giá hoặc hành nghề Thẩm định giá

- Tạo điều kiện cho hoạt động Thẩm định giá của Việt N am phát triển hội nhập với khu vực và thế giới

Đồng thời hành lang pháp lý cũng giúp triển khai có hiệu quả trong thực tiễn các hoạt động sau đây:

- Quản lý N hà nước về hoạt động Thẩm định giá tài sản

- Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành Thẩm định giá tài sản

- Thẩm định giá các tài sản, hàng hóa và dự án theo yêu cầu của các tổ chức,

cá nhân trong và ngoài nước