Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại toà án tỉnh sơn la

Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI

QUYẾT TẠI TOÀ ÁN TỈNH SƠN LA

SÒI NGỌC CƯƠNG

Người hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI – 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan các kết quả nghiên cứu đưa ra trong luận văn này dựa trên các kết quả thu được trong quá trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép bất kỳ kết quả nghiên cứu nào của các tác giả khác Nội dung của luận văn có tham khảo và sử dụng một số thông tin, tài liệu từ các nguồn sách, tạp chí được liệt kê trong danh mục các tài liệu tham khảo

Xác nhận của người hướng dẫn Học viên ký tên

LỜI CẢM ƠN

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô giảng dạy Bộ môn Luật Đất Đai đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt Luận văn Thạc sĩ này Và em cũng xin chân thành cám ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã nhiệt tình hướng dẫn hướng dẫnem trong suốt thời gian qua

Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm luận văn, khó tránh khỏi sai sót, rất mong các Thầy, Cô bỏ qua

Học viên ký tên

Sòi Ngọc Cương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn 3

4 Đối tượng nghiên cứu của luận văn 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.1.3 Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

1.2.2.2 Pháp luật về nội dung 23

1.2.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án 38

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 41 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TỈNH SƠN LA 42 2.1 Thực trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Sơn La 42 2.1.1 Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La thời gian qua 42 2.1.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua một số dạng tranh chấp cụ thể 43 2.2 Một số nhận định, đánh giá về tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án tỉnh Sơn La 63

2.2.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân 63

2.2.2 Những vướng mắc và hạn chế phát sinh trong quá trình giải quyết và nguyên nhân 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 71

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72

3.1 Các yêu cầu cần đạt được nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án72 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 74

3.3 Giải pháp tổ chức thực thi pháp luật 78

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội Nguyên nhân của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình thức)

Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như

đi sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toà án trên địa bàn tỉnh Sơn La đối với các dạng tranh chấp này cũng ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tranh chấp đất đai Tổng kết đánh giá công tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác đã đạt được một số thành tựu nhất định, xong cũng còn nhiều những hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực thi công tác còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa bởi những nguyên nhân như quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ

2

nhiều vấn bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp; yếu kém trong công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức của người dân chưa cao

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Tranh

chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở

cả khía cạnh lí luận và thực tiễn Cụ thể: Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của

Toà án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”; “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án từ thực tiễn tại

Tp Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân – Kiến nghị và giải pháp” của TS Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng,

Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng

10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên khảo “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb Chính trị quốc gia xuất

bản năm 2008 và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009

Nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai

3

Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu độc lập và riêng về tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn thực thi tại toà án trên địa bàn tỉnh Sơn La thì đây

là công trình mang tính chuyên biệt và chưa được nghiên cứu trước đây Vì vậy,

đề tài nghiên cứu của tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn

Đề tài “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ

thực tiễn giải quyết tại Toà án tỉnh Sơn La” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề

lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa án

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn tại Sơn La

- Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

4 Đối tượng nghiên cứu của luận văn

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp; thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây

4

5 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:

- Phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử Mác – Lênin

- Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá

- Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La, tổng số vụ

án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế

- Phương pháp liệt kê: đưa ra các dạng tranh chấp, đưa ra tiêu chí phân loại hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án tỉnh Sơn La;

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

sử dụng đất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con

người Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ

6

những chủ thể khác có quyền sử dụng đất Bản chất QSDĐ chính là quyền khai

thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất cho NSDĐ

Như đã phân tích ở trên QSDĐ còn là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu (Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013), song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật

Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức Mặt khác, theo cách tiếp cận của Bộ luật dân

sự 2005 tại Điều 18 cũng như Điều 15 Bộ luật dân sự 2015, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và mang đặc tính của tài sản vô hình Quyền sở hữu quyền

sử dụng đất mang đặc tính của một loại vật quyền Vật quyền được hiểu là quyền của chủ thể tác động trực tiếp đến vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kì chủ thể nào Quyền sử dụng đất là quyền của những chủ thể không phải chủ sở hữu đối với đất đai, được pháp luật ghi nhận thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký[41] Theo đó, người sử dụng đất có các quyền năng trên đất như quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, thế chấp, để lại thừa kế

mà không phải phụ thuộc vào bất cứ hành vi hay ý chí của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật

Tóm lại, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi

từ đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, QSDĐ bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính …; người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật Song QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể

7

khác Và đến Luật đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội dung: quy định chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng

Quyền sử dụng đất được ghi nhận là quyền tài sản nên các giao dịch về quyền sử dụng đất chính là các giao dịch chuyển quyền[46] Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Do đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí nên đất đai không được đưa vào các lưu thông dân sự mà chỉ có quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới là đối tượng của các giao dịch dân sự Bởi vậy, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Như vậy, ở khía cạnh này chuyển quyền sử dụng đất được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

“trọn vẹn”, nghĩa là sau khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này người chuyển quyền sử dụng đất không còn có quyền và nghĩa vụ liên quan đối với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu hiểu theo hướng ghi nhận các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, chuyển quyền

sử dụng đất còn gồm cả các hình thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Như vậy, hiểu một cách đầy đủ nhất

sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với

đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền

sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ hai, chuyển quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền, nghĩa vụ

hoặc trao quyền cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định Điều này thấy rõ qua việc các bên thực hiện chuyển quyền để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân chủ thể Việc trao quyền này có thể là trao quyền trọn vẹn và cũng có thể là trao quyền không trọng vẹn

Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ các quy định pháp luật

riêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các vấn đề phát sinh liên quan như nghĩa vụ thuế đối với cơ quan Nhà nước Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định có ý nghĩa, nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay Quy định này tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp đồng nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, đáp ứng nhu cầu của người dân trong giai đoạn hiện nay

Vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Theo cách hiểu thông thường, hợp đồng là một giao dịch dân sự trong đó các bên trao đổi ý chí với nhau để đi đến một thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau

9

Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Theo từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, “contrat” - hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối vật[29] Quá trình này do các quy phạm pháp luật điều chỉnh đối với từng quan

hệ xã hội nhất định được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau

Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất của chủ thể được nhà nước trao quyền

sử dụng cho một chủ thể khác theo những cách thức mà pháp luật quy định Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được làm rõ qua một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trước hết phải là một thỏa

thuận, có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết nó phải có sự trùng hợp ý chí của các bên Việc giao kết phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội

Thứ hai, về chủ thể tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: chủ thể

giao kết, thực hiện hợp đồng phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì hợp đồng là một giao dịch pháp lý đơn phương, song phương hay đa phương Các chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Thứ ba, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một sự kiện pháp lý làm

phát sinh hậu quả pháp lý là phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự của các chủ thể tham gia Đó là quá trình dịch chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc trao quyền cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định trong quyền sử dụng đất

Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện

bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực Điều này xuất phát từ đặc thù của quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện quản lý là Nhà

10

nước Việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể

Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là các bên

giao kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng Cụ thể, bên chuyển quyền có thể là trao quyền trọn vẹn (hợp đồng chuyển nhượng) và cũng có thể là trao quyền không trọn vẹn (cho thuê, cho mượn) và nhận lại một khoản lợi ích vật chất nhất định, còn bên nhận chuyển quyền thì ngược lại

Dựa trên những phân tích về chuyển quyền sử dụng đất, có thể rút ra những đặc điểm pháp lí của chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo

đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị

Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về

thừa kế quyền sử dụng đất Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Hợp đồng

về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” Hay nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện

11

quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người

sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 và đến Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 nêu khái niệm Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Vậy, trong Bộ luật dân sự khái niệm này cũng được tiếp cận bằng cách nêu bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niệm nêu trên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như vậy, khái quát lại, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ

họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác

nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng

13

có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Thứ ba, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Đối với Việt Nam, trong giai đoạn trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác bao gồm: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai Khi đó những tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp

về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Đến khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980[33] thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý thì các tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất Kể từ khi Hiến pháp 1992

và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 Bởi vậy, trong giai đoạn hiện nay, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư

từ các giao dịch này lớn, bởi vậy các nhà đầu tư bất chấp các quy định của pháp

14

luật thực hiện các giao dịch hợp đồng trái luật Các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán song chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn

và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mà một cách chung nhất, theo từ điển tiếng Việt, tranh chấp là tranh dành nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi

có ý kiến bất đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên Theo từ điển pháp luật Việt Pháp: “Litige” - vụ tranh chấp được giải thích như sau: Người ta nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phân xử [43,46]

Dưới góc độ pháp lí, khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 lần đầu ghi nhận

khái niệm về tranh chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái niệm này cũng không có sự thay đổi

Vậy, từ những phân tích trên có thể hiểu: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,

không có quyền sở hữu đối với đất đai Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức Mặt khác, , như đã phân tích quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và mang đặc tính của tài sản vô hình[43,46] Như vậy, trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho, người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử

15

dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai

Thứ hai, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng

và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Đối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng vật quyền chứ không phải bản thân đất đai Tuy nhiên, xuất phát

từ quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Một là, về mặt đối tượng

Nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng là tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước

Hai là, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng

Nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, phải được công chứng, chứng thực và chỉ có hiệu lực đầy đủ thi hành sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

Ba là, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước

16

Nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp

lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp Đây cũng là yếu

tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước

Tóm lại, đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyền và lợi ích phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả khi vi phạm hợp đồng mà không hoàn toàn là một loại tài sản hữu hình cụ thể

Thứ ba, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của

các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây tác động xấu đến trật tự kinh

tế - xã hội và ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý trật tự hành chính của Nhà nước đối với đất đai Mà đất đai còn là một trong những lĩnh vực nhạy cảm của xã hội, bởi vậy những tranh chấp đất đai kéo theo nhiều hệ lụy đối với các bên trong tranh chấp, xã hội và Nhà nước

1.1.3 Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ như sau:

17

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng; + Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; + Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa

thuận);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên

chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ,

cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy

bỏ, bị vô hiệu

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc

hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng

không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

1.1.4 Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau

Kể từ khi nước ta chuyển đổi thành nền kinh tế thị trường, tranh chấp đất đai nói chung

và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra rộng khắp ở

18

hầu hết các địa phương Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội Từ thực tế của hiện tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do lịch sử để lại:

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai của nước ta qua các thời kì đã có những thay đổi về chế độ sở hữu về đất đai (từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân trước Hiến pháp năm 1980, đến đất đai thuộc sở hữu toàn dân - từ sau Hiến pháp năm 1980) đã khiến nhiều những tranh chấp về việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra Mặt khác, các chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã

đã gây ra không ít các tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn

Mặt khác, những yếu kém về hệ thống quản lí đất đai cũng chính là những nguyên nhân châm ngòi cho các tranh chấp đất dai diễn ra phổ biến Đồng thời,

hệ thống văn bản pháp luật đất đai thời kì trước đây cũng thiếu đồng bộ có khi có lúc là thiếu về số lượng: các quy định không được hướng dẫn thi hành, có khi có lúc là không thống nhất, đồng bộ về nội dung Bởi vậy, làm cho các quan hệ đất đai nảy sinh qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết phải áp dụng văn bản quy phạm pháp luật nào để giải quyết

Thứ hai, tác động của nền kinh tế thị trường

Đất đai là tài sản có giá trị lớn Chính bởi vậy, lợi nhuận mang lại cho các chủ thể đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là vô cùng hấp dẫn, nhất

là trong những thời điểm thị trường có những “cơn sốt” đất Sức hút đó của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đã khiến cho không ít người trong giới kinh doanh trong lĩnh vực này bất chấp pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai trá hình, gây lũng đoạn thị trường mà biểu hiện cụ thể nhất đó là việc ký thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp, không tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được “che đậy”, “biến tướng” bởi các hình thức trá

19

hình, những “tiểu xảo” tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp đồng vay vốn”;

“hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư”

Mặt khác, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã tác động mạnh mẽ đến những vùng nông thôn Theo đó, giá đất nơi có khu công nghiệp, khu chế xuất hay vùng lân cận, vùng đệm leo thang, “sốt đất” cục bộ diễn ra liên tục Chính bởi vậy những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng gia tăng mạnh liên quan đến nhóm đất nông nghiệp

Thứ ba, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai:

Trước đây việc quản lý đất đai không tập trung, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành có quyền quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, chồng chéo nhau, còn nhiều sơ hở Có thời kỳ, mỗi loại đất do một ngành quản

lý Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý Đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào ngành ấy quản lý dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng như với chủ sử dụng đất chuyên dùng Có loại đất do nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng

có loại không do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến động khai thác,

sử dụng Tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra

Thứ tư, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng

làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt

1.2 Những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án

1.2.1 Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, về mặt chính trị - xã hội:

Các tranh chấp phát sinh có thể gây ảnh hưởng xấu, gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giảm hiệu quả thực hiện các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước Hiện nay, các tranh chấp xảy ra nếu không được giải quyết kịp thời, triệt để thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta trong hoạt động quản lí đất đai Xong nếu giải quyết tốt các tranh chấp này sẽ đảm bảo trật tự chính trị - xã hội, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, tạo được lòng tin trong nhân dân với chính sách của Đảng và Nhà nước

Như vậy, rõ ràng việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự cần thiết khách quan

1.2.2 Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

21

1.2.2.1 Pháp luật về tố tụng

Pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Bộ luật tố tụng dân sự với các nội dung về: thẩm quyền; trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai

Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Theo đó, Khoản 7 Điều 25 Luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung

2011 nêu rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án Vấn đề phân chia thẩm quyền giữa Tòa án nhân dân các cấp và cùng cấp được quy định tại Điều 33, Điều 34, Điều 35, Điều 36

Bộ luật tố tụng dân sự và được hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/03/2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Trong đó,

bộ luật tố tụng dân sự nêu rõ những quy định về thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai làm rõ ở những khía cạnh sau: Phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án, phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp tuân thủ (1) Nguyên tắc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản; (2) Nguyên tắc thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn, (3) phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự theo sự thỏa thuận của các đương sự, (4) quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn Trong Bộ luật tố tụng dân sự cũng điều chỉnh chi tiết về trình tự, thủ tục sơ thẩm tranh chấp đất đai Nội dung này cũng được ghi nhận tương tự tại Khoản 9 Điều 26 và Điều 35, Điều 36 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 sẽ có hiệu lực vào 01/7/2016

Quy định của hệ thống Tòa án làm rõ thêm cơ chế thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án Theo đó việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực thi bởi các cấp Tòa án trong hệ thống bao gồm: (1) Toà án nhân dân tối cao; (2) Các Toà án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; (3) Các Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Thứ hai, về quy trình và thủ tục nộp đơn khởi kiện và thủ tục giải quyết

tranh chấp dân sự nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Cụ thể:

22

- Về thủ tục nhận đơn khởi kiện: Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền của tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền của tòa án (Điều 167 Bộ luật tố tụng dân sự 2004) Để bảo đảm điều kiện thuận lợi cho cơ quan, tổ chức, cá nhân nộp đơn khởi kiện; đồng thời tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động tố tụng, tiến

tới xây dựng “Tòa án điện tử”; vì vậy, ngoài phương thức nộp đơn khởi kiện trực tiếp gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính, BLTTDS 2015 đã bổ sung phương thức gửi đơn khởi kiện trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án Tòa án nhân dân tối cao sẽ hướng dẫn chi tiết thủ

tục gửi đơn qua cổng thông tin điện tử Bộ luật tố tụng dân sự 2015 cũng ghi nhận cụ thể hơn nội dung này tại Điều 191, trong đó còn quy định rõ kết quả xử

lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa

- Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp dân sự là 4 tháng

kể từ ngày thụ lý và 2 tháng đối với các yêu cầu việc dân sự nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được quyền gia hạn nhưng không được vượt quá 2 tháng đối với vụ án và 1 tháng đối với yêu cầu dân sự (Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự không quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử)

- Về hòa giải: Hòa giải được quy định thành một điều riêng biệt và trở thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại tòa án, trừ

23

những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được Việc hòa giải cũng phải tuân theo nội dung và trình tự do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định Nếu các bên thỏa thuận được với nhau về toàn bộ những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành và hết thời hạn bảy ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận đó Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung

1.2.2.2 Pháp luật về nội dung

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như vậy, để có thể nhận diện được những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước tiên luận văn sẽ đi vào khái quát, phân tích những nội dụng pháp lí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được quy định trong Bộ luật dân sự và Luật đất đai

Thứ nhất, các điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất chính là giao dịch dân sự, do vậy để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể bao gồm có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Xong, với tính chất đặc biệt của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên ngoài những điều kiện đó, khi giao kết hợp đồng còn phải đáp ứng những điều kiện đặc thù theo quy định của pháp luật Do giới hạn trong luận văn thạc sĩ, các điều kiện được phân tích dưới đây là những điều kiện đặc thù với chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cá nhân, tổ chức

có đầy đủ năng lực tham gia giao kết, xác lập hợp đồng theo quy định của pháp luật Đối với cá nhân, cá nhân đó phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân

sự, năng lực pháp luật dân sự và là chủ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất đem ra giao dịch Trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi không đầy đủ

24

thì phải có người đại diện hợp pháp khi giao kết hợp đồng Đối với tổ chức thì người đứng đầu tổ chức hoặc người được tổ chức ủy quyền hợp pháp thì mới được ký kết hợp đồng

Xong cần lưu ý điểm đặc biệt về chủ thể khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là bị ràng buộc bởi việc chứng minh, xác nhận tình trạng hôn nhân Xét dưới góc độ thực tế và quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho người sở hữu quyền sử dụng đất Tuy nhiên trong quá trình phát triển, tác động của những mỗi quan hệ xã hội, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này có thể được đem nhập thành khối tài sản chung trong quan hệ hôn nhân gia đình hoặc đất đai được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ có một bên vợ hoặc chồng là người được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó khi xác lập hợp đồng, cơ quan lập hợp đồng và Nhà nước dự liệu người chuyển nhượng bắt buộc là vợ chồng hoặc vợ hoặc chồng khi một trong các bên chứng minh được đây là tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Ngoài việc đáp ứng những điều kiện trên, để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất hay quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện sau:

Một là, có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai

25

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền đó khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp

lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy

ra tranh chấp hoặc bị xâm hại Như vậy, có thể nhận thấy đây là điều kiện tiên quyết để giao kết hợp đồng chuyển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng Điều kiện này nhằm đảm bảo chức năng quản lí nhà nước về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng chính là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp pháp lí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hai là, đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi của các bên, Luật đất quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên quy định về “Đất không có tranh chấp” hiện nay vẫn do chính quyền xã, phường là cơ quan có trách nhiệm xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp Như vậy, việc chứng minh hoàn toàn thực hiện theo cơ chế hành chính xin-cho Từ đó, chính quyền địa phương có cách tư duy như một tiền lệ để xác nhận là: khi có bất kỳ đơn thư hay khiếu nại, tố cáo nào của người dân được gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dù với bất kỳ lý do gì, bất kể đơn đó

26

có hợp lệ và cơ sở, căn cứ để khiếu kiện hay không…đều được quan niệm là “ đất đang có tranh chấp”; theo đó, mọi yêu cầu của người sử dụng đất về thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải dừng lại cho đến khi đơn thư hay những khiếu kiện đó được cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong theo quy định của pháp luật Như vậy, với quy định nêu trên cá nhân, hộ gia đình lại chính là người chịu thiệt thòi

Bên cạnh đó, do tiêu chí làm căn cứ xác nhận không rõ ràng có tình trạng một bộ phận không nhỏ cán bộ, chính quyền địa phương gây phiền hà, sách nhiễu dân, coi mỗi chữ ký xác nhận của họ như một thứ đặc quyền, đặc lợi, những “ ban phát” của cán bộ cho người dân khi xác nhận đất không có tranh chấp Nên thực tế quy định này đã buộc cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện các quy định của pháp luật để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp phải rơi vào tình thế “ xin xỏ” và “ cầu cạnh” cơ quan nhà nước, thậm chí không loại trừ họ phải chấp nhận những chi phí ngoài lề

Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện các quy định sau:

(Điều 191 Luật đất đai 2013)

27

(1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

(3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

(4) Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Hai là, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có điều kiện ( Điều 192 Luật đất đai 2013)

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

(2) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

(3) Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Ba là, điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để

thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ( Điều 193 Luật đất đai 2013)

28

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện

dự án;

(2) Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(3) Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai 2013 Nghĩa là phải có nghĩa vụ nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tang hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của pháp luật

Bốn là, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê ( Điều 194 Luật đất đai 2013)

(1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án khi đã có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt

(2) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng như đã nêu trên;

Một là, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ ( Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định này

Hai là, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê ( Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống

hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

30

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của

dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm

và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt

Quy định này được Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chi tiết

nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Điều

43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

(1) Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai nghĩa là có đủ điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(2) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

(3) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP,

Thứ hai, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Pháp luật dân sự quy định khá đầy đủ, chi tiết những nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trên phương diện lí luận và thực tế nội dung về quyền, nghĩa vụ của các bên và giá chuyển nhượng là hai nội dung thường xảy ra hành vi vi phạm hoặc những nội dung thường dẫn đến những tranh chấp khi thực hiện hợp đồng Cụ thể như sau:

Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc

do giá trị được xác định của đất đai mang lại Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ

32

nhất định Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền

và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng Song, do quyền sử dụng đất được xem

là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành

vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự Theo đó pháp luật dân sự ghi nhận như sau:

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau:

Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụn g đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);

Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

(1) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;

(2) Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng