Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của luật đất đai hiện hành

Khái niệm tiền sử dụng đất Có thể hiểu tài chính trong lĩnh vực đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước trong các tr

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC QUY ĐỊNH

CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

NGUYỄN MẠNH DŨNG

HÀ NỘI - 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC QUY ĐỊNH CỦA

LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

LỜI CẢM ƠN

Trong hơn 2 năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế tại Viện Đại học Mở Hà Nội, chúng tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những kinh nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm

vụ của mình

Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Viện Đại học Mở, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Viện Đại học Mở đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin cảm ơn, TS Nguyễn Thị Dung – người đã hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Luận văn Thầy đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học, cách tiếp cận và nghiên cứu về Luật Đất đai cũng như giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên cứu khoa học

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn

bè đã luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập trong suốt thời gian qua

Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp

Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2016

Nguyễn Mạnh Dũng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét để tôi có thể bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2016

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Mạnh Dũng

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

1.1.3 Ý nghĩa của việc thu tiền sử dụng đất 7

1.2.1 Khái niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất 8

1.2.2 Vai trò của pháp luật thu tiền sử dụng đất 10

1.2.3 Cơ sở của pháp luật thu tiền sử dụng đất 10

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thu tiền sử dụng đất 11

1.2.5 Nội dung về pháp luật thu tiền sử dụng đất 15

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật thu tiền sử dụng đất ở Việt

2.1 Các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất 23 2.2 Các quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất 30 2.3 Các quy định về căn cứ xác định tiền sử dụng đất 33 2.4 Các quy định về thời điểm thu tiền sử dụng đất 49 2.5 Các quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất 49

2.6 Các quy định về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất 54

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới, cũng như tại Việt Nam, đất đai được coi là tài nguyên thiên nhiên,

là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất không thể thiếu của các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, nhưng trên thực tế nguồn tài nguyên này đang bị những tác động tiêu cực của con người như sử dụng đất không đúng mục đích, đất không được sử dụng

bị hoang hoá, đất bị khai thác quá mức, bị bạc màu, xói mòn, Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai của nhà nước đòi hỏi phải được thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu quả

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định

“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18)

Nghị quyết lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại

hoá đất nước đã khẳng định “Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất; đầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và môi trường sinh thái theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước”

Trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước được thực hiện bằng nhiều công cụ khác nhau như công cụ hành chính, công cụ kinh tế Trong đó, chính sách tài chính về đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng là công cụ không thể thiếu trong việc hoạch định và thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai Có như vậy mới ngăn ngừa được tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả Việt Nam

đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhằm thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng trong lĩnh vực này Sự đổi mới tư duy về quản lý đất đai trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã được ghi nhận trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa, bổ sung các quy định về thu tiền sử dụng đất Trải qua thực tiễn nhiều năm thi hành Luật Đất đai và mới đây là luật đất đai 2013 nói chung và các quy định về thu tiền sử dụng đất nói riêng cho thấy

những thành tựu đạt được là không thể phủ nhận Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, thực trạng tài chính về đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết, gây cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Trên cơ sở đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để khắc phục những hạn chế, khiếm khuyết trong chế định về thu tiền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 Để đi tìm lời giải cho việc khắc phục những hạn chế, tồn tại của chế định thu tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 bằng những quy định mới trong Luật Đất đai năm

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện, khách quan, khoa học Với mục đích đó, tác giả đã chọn đề tài:

“Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành” làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn như sau:

- Hệ thống hóa, bổ sung và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng pháp luật về thu tiền sử dụng đất

- So sánh, chỉ ra một số điểm mới nổi bật trong quy định về thu tiền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đất đai năm 2003

- Bước đầu đưa ra các kiến nghị, đề xuất hoàn thiện các quy định về thu tiền

sử dụng đất

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thu tiền sử dụng đất

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về thu tiền sử dụng đất

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện

hành, là một đề tài khó và có phạm vi nghiên cứu rộng Do vậy, trong khuôn khổ

của một luận văn tốt nghiệp cao học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu trong những vấn đề cụ thể sau đây:

1 Các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất;

2 Các căn cứ xác định tiền sử dụng đất và việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể;

3 Các quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất;

4 Các quy định về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất;

5 Các quy định về lệ phí địa chính;

6 Các quy định về thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Các quy định này được đề cập trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành từ năm 2003 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng một

số phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin;

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể khác gồm:

Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về thu tiền

sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp được

sử dụng khi nghiên cứu trong Chương 3 về một số điểm mới của pháp luật về thu tiền sử dụng đất và định hướng hoàn thiện pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất đai

5 Nội dung luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất và pháp luật về thu

tiền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất

Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử

dụng đất

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất

Có thể hiểu tài chính trong lĩnh vực đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước trong các trường hợp nhất định, phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất và mục đích sử dụng đất; hay nói cách khác, tài chính trong lĩnh vực đất đai là các khoản thu được pháp luật quy định theo từng loại đất mà người sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước Trong số các khoản thu này có khoản thu từ tiền sử dụng đất

Thu tiền sử dụng đất là khoản thu trên giá trị quyền sử dụng đất Hoạt động này phát sinh trong quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Ở Việt Nam, chính sách tài chính đất đai được đề cập lần đầu cụ thể tại Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên đã được ban hành đánh dấu

một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong công tác quản lý đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 chưa thể hiện đúng các quan hệ đất đai và chưa phù hợp với cơ chế mới Để khắc phục các hạn chế của Luật Đất đai năm 1987, tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX ngày 14/7/1993 đã ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 đã từng bước giải quyết được các quan

hệ đất đai mới phát sinh trong cơ chế thị trường, góp phần ổn định tình hình chính trị, xã hội, giúp Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả hơn Về chính sách thu tiền sử dụng đất, tại Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 cũng đã đề cập đến các trường hợp thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, đạo luật này chưa đưa ra được khái niệm thế nào là tiền

sử dụng đất Điều này đã được khắc phục trong Luật Đất đai năm 2003 Theo đó:

“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” (Khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) Như vậy, tiền sử dụng đất phải là một

khoản tiền do người sử dụng đất nộp cho Nhà nước, phụ thuộc vào hình thức giao đất và mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, đây chỉ là một cách hiểu khá chung chung

và không phân biệt được với các loại nghĩa vụ tài chính khác Cũng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, tiền sử dụng đất được nộp trong những trường hợp sau: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất, khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất Việc xác định nội hàm cho hoạt động thu tiền sử dụng đất còn phiến diện, chưa bao quát được hết các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, dễ gây cách hiểu sai trong việc áp dụng Với khái niệm tiền sử dụng đất như vậy thì có thể hiểu tiền sử dụng đất chỉ được nộp trong trường hợp duy nhất là giao đất có thu tiền sử dụng đất mà thôi Việc đưa ra một khái niệm về tiền sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm tạo cơ

sở pháp lý rõ ràng cho chính sách thu tiền sử dụng đất đồng thời cũng tạo ra sự nhất quán trong cách hiểu cũng như cách áp dụng giữa Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật

Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm tiền sử dụng đất một cách cụ thể, rõ ràng và đầy đủ tại khoản 21 Điều 3 về giải thích từ ngữ của Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải

trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Khái niệm này đã làm rõ bản chất pháp lý của “tiền sử dụng đât” Đó chính là cách thức đảm bảo cho Nhà nước thu được những lợi ích từ đất đai trên cương vị là chủ thể duy nhất đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai Đối với người sử dụng đất, “ tiền sử dụng đât” là trách nhiệm tài chính mà họ phải thực hiện đối với Nhà nước để được trao quyền sử dụng đất Các trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm: khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm

Được coi là một bộ phận cấu thành của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai, thu tiền sử dụng đất mang những đặc điểm cơ bản sau:

Một là, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai phản ánh mối quan hệ giữa

người sử dụng đất và Nhà nước thông qua khoản thu ngân sách từ đất đai trong những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất

Hai là, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai gắn liền với giá đất do Nhà

nước quy định; bởi đây được coi là căn cứ để thực hiện chính sách thu đối với đất đai Ở nước ta, để định giá (ước tính giá trị) đất, Nhà nước có chính sách quy định

về nguyên tắc và các phương pháp xác định giá đất Khác biệt với mối quan hệ nói trên, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau thì giá đất do các bên tự thỏa thuận Đương nhiên trường hợp này không xuất hiện quan hệ thu tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước

1.1.3 Ý nghĩa của việc thu tiền sử dụng đất

Trong nền kinh tế nói chung của đất nước và thị trường bất động sản nói riêng, chính sách tài chính đất đai có vai trò vừa là công cụ tài chính chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ quan trọng giúp Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản Trong đó, thông qua việc thu tiền sử dụng đất và định giá đất đai, Nhà nước thể chế các khoản thu, mức thu nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, cá nhân được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất khi tạo lập (đầu tư xây dựng) bất động sản,

khi sử dụng bất động sản hoặc khi bán hay tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản, từ đó thực hiện điều tiết công bằng xã hội trong phân phối và quản lý của Nhà nước đối với đất đai

Thông qua những chính sách cụ thể, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai tác động rất lớn đến thị trường bất động sản Cụ thể là:

Một là, với chủ trương chung là đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng

đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao, thu hẹp các đối tượng được giao đất và

mở rộng đối tượng được thuê đất, giảm diện các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì việc thu tiền sử dụng đất đã góp phần hình thành nên giá thị trường của bất động sản; góp phần vào việc thay đổi quan hệ giữa cung và cầu về bất động sản trên thị trường, hạn chế việc đầu cơ, nắm giữ trái phép bất động sản và bình ổn giá cả trên thị trường

Hai là, chính sách về thu tiền sử dụng đất góp phần kiểm soát, kiểm tra việc

quản lý, sử dụng và hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó phát hiện ra những sự chưa phù hợp, tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng hoặc những sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân để kịp thời thông báo, đề xuất với cơ quan

có thẩm quyền điều chỉnh, có biện pháp tháo gỡ hoặc xử phạt, xử lý theo quy định của pháp luật

Ba là, Thu tiền sử dụng đất thể hiện quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại

diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai và cũng là biện pháp tài chính quan trọng

để đảm bảo cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả, góp phần điều tiết thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản

1.2 Lý luận về pháp luật thu tiền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất

Để định nghĩa pháp luật về thu tiền sử dụng đất cần phải xác định phạm vi của nó gắn liền với khái niệm thu tiền sử dụng đất như đã trình bày ở trên Trong

đó, khái niệm tiền sử dụng đất, được xem xét dưới phương diện là một bộ phận cấu thành của chính sách tài chính về đất đai Khái niệm pháp lý về tiền sử dụng đất, chính thức được để cập một cách cụ thể, rõ ràng, và đầy đủ, đã bao quát được các trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3, Luật đất đai năm 2013)

Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất nhằm thực hiện chính sách tài chính của Nhà

nước trong một lĩnh vực cụ thể Chính sách này được giới hạn trong phạm vi của các mối quan hệ giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính trong việc giao đất, cho phép chuyền mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất đối với người sử dụng đất

Thứ hai, thu tiền sử dụng đất là quan hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng

đất đai, khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện tiến hành giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trên cơ

sở giá đất do Nhà nước quy định

Từ những phân tích nói trên, có thể đưa ra định nghĩa như sau: Pháp luật về thu tiền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất, nhằm bảo vệ quyền của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Như vậy, việc xác định các quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật

về thu tiền sử dụng đất, cần gắn với mục tiêu tăng cường hiệu quả trong hoạt động quản lý, đảm bảo công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở những nghĩa vụ taì chính mà họ đóng góp đối với Nhà nước; đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Trên cơ sở các quan hệ chứa đựng các yếu tố quản lý phát sinh từ hoạt động trao quyền sử dụng đất hoặc thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, có thể phân loại hoạt động thu tiền sử dụng đất thành hai nhóm sau:

- Nhóm quan hệ phát sinh từ các quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Nhóm quan hệ phát sinh trong quá trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu tiền sử dụng đất

Việc phân loại nói trên nhằm xác định đúng đối tượng chịu sự điều chỉnh của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, đảm bảo các quan hệ được thực hiện một cách minh

bạch, đúng pháp luật trong quá trình thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

1.2.2 Vai trò của pháp luật thu tiền sử dụng đất

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội:

Một là, điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông

qua việc thu ngân sách, góp phần hình thành nên giá thị trường của bất động sản; tác động vào mối quan hệ giữa cung và cầu về quyền sử dụng đất trên thị trường, hạn chế việc đầu cơ, nắm giữ trái phép bất động sản và bình ổn giá cả trên thị trường

Hai là, Pháp luật về thu tiền sử dụng đất có vai trò kiểm soát việc quản lý, sử

dụng đất, hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó phát hiện ra những sự chưa phù hợp, tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng hoặc những sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân để kịp thời thông báo, đề xuất với cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, có biện pháp tháo gỡ hoặc xử phạt, xử lý theo quy định của pháp luật

Ba là, Pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai có vai trò điều

tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch đất đai

1.2.3 Cơ sở của pháp luật thu tiền sử dụng đất

Các chế định về giá đất và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung cũng như thu tiền sử dụng đất nói riêng, quy định trong Luật đất đai được xây dựng dựa trên những luận cứ chủ yếu sau đây:

Một là, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, dưới tác động của

các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã tiến hành xóa bỏ

sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá thị trường để quản lý đất đai Điều đó có nghĩa là trong điều kiện nền kinh tế thị trường, Nhà nước muốn quản lý đất đai có hiệu quả thì không chỉ sử dụng các phương thức quản lý chính trị

- hành chính thuần túy mà phải áp dụng các biện pháp mang tính kinh tế thông qua các chế định liên quan tới giá đất, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng

Hai là, mặc dù về nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài nguyên do thiên nhiên

ban tặng, có trước khi loài người được sinh ra song khi đó đất đai không có giá trị vì chưa có lao động của con người và cũng để giữ gìn non sông, bờ cõi của đất nước, cha ông ta đã đổ bao mồ hôi, công sức lẫn xương máu Đất đai mà chúng ta có được ngày nay là cả một quá trình lao động lâu dài, bao gồm cả lao động vật thể và phi vật thể Như vậy, đất đai phải được xác định giá trị vì có lao động xã hội kết tinh Hơn thế nữa, giá trị của đất ngày nay không phải do lao động của một người hay của một thế hệ mà do nhiều thế hệ đi trước; vì thế những hàng hóa thông thì giá trị

có xu hướng giảm đi do tiến bộ kỹ thuật làm giảm lao động hao phí nhưng giá trị đất đai có xu hướng ngày càng tăng

Ba là, để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, cần phải hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh trong đó có thị trường bất động sản theo quan điểm của Đảng: “Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học – công nghệ”[10, tr.5] Muốn xác lập được thị trường bất động sản ở nước ta thì một trong

những điều kiện tiền đề cần thiết là phải xác định được vấn đề giá đất và các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung, trong đó có chế định thu tiền sử dụng đất

Bốn là, hiện nay, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vì mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn mình” thì

vai trò của đất đai phải được nhìn nhận với diện mạo mới, nó không chỉ là tài nguyên, tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất đai còn là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước [12, tr.3] Muốn biến vai trò này của đất đai thành hiện thực trong thực tiễn cuộc sống thì không thể không đặt ra yêu cầu thu tiền sử dụng đất

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thu tiền sử dụng đất

1.2.4.1 Quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất

Chính sách đất đai là chính sách lớn, hệ trọng, mang tính tổng hợp cả về kinh

tế và chính trị - xã hội, được Đảng, Nhà nước và nhân dân ta rất quan tâm Giải

quyết đúng đắn chính sách đất đai sẽ tạo thêm động lực, góp phần quan trọng để đạt được những thành tựu to lớn của sự nghiệp cách mạng nước ta

Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều ban hành những chính sách, pháp luật đất đai và thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của sự nghiệp phát triển đất nước Không nằm ngoài quy trình đó, vấn đề giá đất và tài chính về đất đai luôn chịu ảnh hưởng bởi các chủ trương, chính sách của Đảng

và Nhà nước

Trong thời kỳ tập trung, quan liêu, bao cấp, đặc biệt là kể từ khi Hiến pháp

năm 1980 ra đời với quy định: “Đất đai là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm việc mua, bán, chuyển nhượng đất đai: “nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh, thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5 Luật Đất đai 1987) Vì vậy, lúc này, giá

đất chưa được pháp luật đề cập

Thông qua các Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam khóa VI (1986), khóa VII (1991), khóa VIII (1996), khóa IX (2001), khóa X (2006), khóa XI (2011) đã đề ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chính sách tài chính đất đai nói chung, trong đó có việc thu tiền sử dụng đất qua các Đại hội có

nhiều nét thay đổi rõ rệt

Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa trong Hiến pháp 1992 với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) Trên cơ sở đó, Nhà nước phân bổ, điều hòa lại những lợi ích có được từ đất cho mọi người dân trong xã hội, tạo nên một thiết chế công bằng, bình đẳng

Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai của Đảng, trong đó các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất ngày càng được chú trọng và hoàn thiện hơn

Thể chế hóa các quy định của Hiến pháp 2013, cũng như những định hướng đưa ra trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020: “Hoàn chỉnh hệ

thống pháp luật, chính sách về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của

người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai” [12, tr.3], Luật Đất đai năm

2013 đã có những thay đổi quan trọng trong chính sách tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng

Qua đó, có thể thấy rằng, những đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng qua các thời kỳ lịch sử cụ thể đã có tác động tích cực đối với kinh tế - hội của đất nước trong đó phải kể đến những chính sách về thu tiền sử dụng đất

1.2.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân về đất đai Hình

thức sở hữu đất đai này vẫn được tiếp tục duy trì tại Hiến pháp 1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa , đều thuộc sở hữu toàn dân”

Hiến pháp 2013 và tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Cùng với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền năng

cụ thể cho người sử dụng đất Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã thực hiện quyền định đoạt giá trị đất đai thông qua khung giá đất và điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai Nhà nước có quyền quy định quyền sử dụng đất, đồng thời buộc họ phải gánh vác những nghĩa vụ pháp lý nhất định Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác và

sử dụng tốt nguồn lực từ đất đai, đối tượng sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước khi họ được sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất đai và Nhà nước dùng ngân sách để chi trả cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội Việc quy định như trên là phù hợp với định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nêu trong Nghị quyết số 19 – NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương khóa XI và quy định của Hiến pháp năm 2013 [12, tr.4]

1.2.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế

Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên

Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp Vì thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn

này mang tính chất hành chính, mệnh lệnh, vận hành theo cơ chế “xin – cho”, yếu

tố kinh tế của đất đai dường như không được chú ý Điều này thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được đề cập và quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn

có của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường Như vậy, có thể nói rằng, quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta

đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói chung và chính sách về giá đất và các vấn đề tài chính đất đai nói riêng Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp Vì thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn này mang tính chất hành

chính, mệnh lệnh, vận hành theo cơ chế “xin – cho”, yếu tố kinh tế của đất đai

dường như không được chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được đề cập

và quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường Như vậy, có thể nói rằng, quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói chung và chính sách về giá đất

và các vấn đề tài chính đất đai nói riêng

1.2.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai vì nó tác động trực tiếp đến mục đích và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Yêu cầu đặt ra là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai trong đó có thu tiền sử dụng đất nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa đảm bảo thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, ngân sách Nhà nước cũng

có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra

Chính vì vậy, quy hoạch, kế hoạch đất giữ vai trò quan trọng trong việc tăng cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần tích cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu

sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân

1.2.4.5 Mục đích, phương thức sử dụng đất

Khi xác định giá đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì không thể bỏ qua mục đích và phương thức sử dụng đất Bởi lý do mục đích và phương thức sử dụng đất chi phối trực tiếp đến khả năng sinh lợi của đất đai Ví dụ, nếu đất đai được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì việc xác định thu tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn so với đất đai được quy hoạch vào mục đích phi nông nghiệp

1.2.4.6 Các yếu tố khác

Bên cạnh những yếu tố cơ bản trên, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai còn chịu ảnh hưởng của một số yếu tố khác, chẳng hạn như vị trí của đất đai: Đối với đất ở các đô thị thì giá đất được xác định cao hơn đất ở khu vực nông thôn

do có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho hoạt động sinh hoạt, đời sống và thuận lợi lớn hơn so với đất ở nông thôn Hơn nữa, đất ở đô thị nằm ở nơi có kết cấu hạ tầng đồng bộ hơn so với đất ở tại khu vực nông thôn

1.2.5 Nội dung về pháp luật thu tiền sử dụng đất

* Nhóm các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất

Xác định đối tượng nộp tiềm sử dụng đất là căn cứ quan trọng để pháp luật quy định trách nhiệm tài chính chính người sử dụng đất đối với Nhà nước Đây là

khoản tiền được thu trên giá trị quyền sủ dụng đất khi phát sinh mối quan hệ diễn ra trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Đối tượng nộp tiền sử dụng đất là là những chủ thể được Nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất và diện tích đất được giao Loại giá này có thể do Nhà nước quyết định theo mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất hoặc thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất

Có ba nhóm đối tượng nộp tiến sử dụng đất:

- người được Nhà nước giao đất

- người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

*Nhóm các quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất

Quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước thể hiện trách nhiệm của loại chủ thể này trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đại Đồng thời bảo đảm cho hoạt động thu tiền sử dụng đất thực sự trở thành công cụ quan trọng để thực hiện quyền của Nhà nước với tu cách là đại diện cho chủ sở hữu trong mối quan hệ tài sản với các chủ thể khác Sự kết hợp giữa hệ thống cơ quan tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế, đã thể hiện sự chú trọng tới chức năng của các cơ quan này trong việc đảm bảo hiệu quả cho hoạt động xác định tiền sử dụng đất

*Nhóm các quy định về căn cứ xác định tiền sử dụng đất

Căn cứ xác định tiên sử dụng đất bao gồm diện tích đất, đơn giá đất, và mục đích sử dụng đất

- Diện tích đất được xác định làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất là những diện tích được Nhà nước giao, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Đơn giá đất: Trù trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đơn giá được xác định theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp còn lại, đơn giá đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất và giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh quyết định Loại giá này phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường, theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Những căn cứ nói trên đã hướng tới giá trị thực của đất đai khi xác định đơn giá để tính tiền sử dụng đất

* Nhóm các quy định về thời điểm thu tiền sử dụng đất

Về nguyên tắc, thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đât hoăạc quyết định công nhận quyền sử dụng đất Việc xác địn thời điểm thu tiền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong đối với trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất Thời điểm phát sinh trách nhiệm là thời điểm người sử dụng đất có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hoặc thay đổi nội dung của quyền sử dụng đất

* Nhóm các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất

Miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất là một biện pháp thể hiện sự ưu tiên của Nhà nước đối với các trường hợp cần thiết Nói cách khác, đó là sự lồng ghép giữa chính sách xã hội và yếu tố kinh tế trong quan hệ đất đai Trong trường hợp này, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được sử dụng như một công cụ kinh tế để thực hiện chủ trương, chính sách của Nhà nước Ví dụ như những người có công với cách mạng, những hộ nghèo, những hộ gia đình nông dân sinh sống ở những nơi có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc có điều kinh tế đặc biệt khó khăn Bên cạnh đó, quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất còn đảm bảo thực hiện chủ trương ưu đãi đầu tư đối với các nghành, nghề, các khu vực cần khuyến khích thực hiện các dự án đầu tư Vì thế, miễn, giảm tiền sử dụng đất cũng trở thành một trong những biệnpháp đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng và phát triển kinh tế

* Nhóm các quy định thủ tục nộp tiền sử dụng đất và ghi nợ tiền sử dụng đất

Các quy định về thủ tục nộp tiền sử dụng đất và ghi nợ tiền sử dụng đất đã trải qua một thời gian dài thay đổi, bổ sung và hoàn chỉnh cùng với sự thay đổi của những chế định khác trong Luật Đất đai Pháp luật về ghi nợ tiền sủ dụng đất cũng thể hiện sự linh hoạt cần thiết trong việc áp dụng cac quy phạm nhằm đảm bảo quyền thụ hưởng những lợi ích từ giá trị quyền sử dụng đất với tư cách là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai của Nhà nước vừa trợ giúp cho người sử dụng đất hoàn

thành nghĩa vụ tài chính của minh đối với Nhà nước trên cơ sở phù họp với khả năng tài chiính theo một lộ trình nhất định

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Ngay từ khi đất nước hoàn toàn độc lập năm 1975, ngoài việc khắc phục các hậu quả của chiến tranh, một trong những mối quan tâm lớn của Đảng và Nhà nước

là khôi phục và phát triển kinh tế Trong hầu hết các văn bản pháp luật liên quan đến chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian này không có một văn bản nào

đề cập đến vấn đề giá đất Nguyên nhân là do trong thời kỳ này, đất đai được quản

lý theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp

Thực hiện việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai năm

1993 Tiếp đó, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 được ban hành Trong đó, có đề cập vấn đề về giá đất và các vấn đề về tài chính đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng

Vấn đề tiền sử dụng đất: Việc thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định tại Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về thu tiền sử dụng đất

và lệ phí địa chính; Nghị định số 44/1996/NĐ-CP ngày 3/8/1996 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/1994/NĐ-CP và Điều 22a Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 Tuy nhiên, các quy định về thu tiền sử dụng đất theo các văn bản này còn tồn tại một số bất cập như chưa bao quát hết các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước còn hạn chế Chính vì vậy, sự ra đời của Nghị định số 38/2000/NĐ-CP và Thông tư số 115/2000 ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP

về thu tiền sử dụng đất đã khắc phục được những hạn chế trên

1.3.2 Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước khi Luật

Đất đai năm 2013 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001 đã tạo ra bước chuyển biến quan trọng trong công tác quản lý đất đai, từ quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang quản lý bằng cả biện pháp hành chính và kinh tế Tuy

nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ rõ những hạn chế như chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả Luật Đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản

lý hành chính và còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít., chưa có đủ các chế định cần thiết về giá đất, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất giữa các đối tượng sử dụng đất Để khắc phục những tồn tại của Luật này, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã có nhiều đổi mới, sửa đổi về chính sách tài chính đất đai, trong đó có việc thu tiền sử dụng đất tạo nên những hiệu quả rõ nét trong công tác quản lý đất đai

Để triển khai Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành các Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã ban hành về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thay thế Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Về chính sách thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP thay thế Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 đã giải quyết được cơ bản các vướng mắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thực hiện chính sách thu tiền

sử dụng đất có hiệu quả

1.3.3 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đóng một vai trò

vô cùng quan trọng trong việc tạo ra hành lang pháp lý thống nhất để quản lý vấn đề giá đất và các chính sách tài chính đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, trải qua hơn 10 năm thực hiện, trước sự thay đổi nhanh chóng của tình hình phát triển kinh tế - xã hội, nhiều quan hệ đất đai tỏ ra không còn phù hợp, trong đó có những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực thu tiền sử dụng đất Điều đó đòi hỏi phải có sự hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này Chính

vì thế, Quốc hội khóa XIII đã thông qua và ban hành Luật Đất đai năm 2013 với những đổi mới, bổ sung quan trọng trong lĩnh vực thu tiền sử dụng đất Đi kèm với

nó là việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số

45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Các văn bản này đều có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014

Đây đều là những văn bản mới ban hành, tính đến thời điểm hiện tại mới có hiệu lực được gấn 2 năm., do vậy, việc tổng kết, đánh giá thực tiễn chưa nhiều Tuy nhiên, đánh giá về tính mới thì có thể thấy những văn bản này đã tạo ra những chuyển biến quan trọng, góp phần đảm bảo công bằng xã hội trong việc thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, cũng như đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua kết quả nghiên cứu và thảo luận ở chương I; một số vấn đề về cơ sở lý

luận đã được làm rõ và rút ra một số kết luận như sau:

Một là, Về khái niệm tiền sử dụng đất được xem xét dưới phương diện là một

bộ phận cấu thành của chính sách tài chính về đất đai Chính sách tài chính đất đai được đề cập lần đầu cụ thể tại Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI năm

1987 Trải qua các thời kỳ Luật Đất đai năm (1993); đã đề đã đề cập đến các trường hợp thu tiền sử dụng đất; và khái niệm tiền sử dụng đất (2003), tuy nhiên, chưa đưa

ra quy định cụ thể về tiền sử dụng đất, khái niệm về tiền sử dụng đất chưa đầy đủ và được hiểu khá chung chung và không phân biệt được với các loại nghĩa vụ tài chính khác

Khái niệm pháp lý về tiền sử dụng đất, chính thức được để cập một cách cụ thể, rõ ràng, và đầy đủ, đã bao quát được các trường hợp người sử dụng đất phải

nộp tiền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3, Luật đất đai năm 2013) là: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

lĩnh vực đất đai, nên có các đặc điểm cơ bản; phản ảnh mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, trên cơ sở giâ đất do Nhà nước quy định Nghiên cứu các đặc điểm này để xác định được các vấn đề giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất và Nhà nước, đặc biệt giá đất được quy định tại Chương VIII – Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2013 (gồm 13 Điều, từ Điều 107 đến Điều 119)

Ba là, Các chế định về giá đất và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai

nói chung cũng như thu tiền sử dụng đất nói riêng, quy định trong Luật đất đai được xây dựng dựa trên sự phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế hành chính bao cấp sang cơ chế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan của nền kinh

tế thị trường Mặt khác, muốn xác lập được thị trường bất động sản ở nước ta thì một trong những điều kiện tiền đề cần thiết là phải xác định được vấn đề giá đất và các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung, trong đó có chế định thu

tiền sử dụng đất Và đất đai còn là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước Muốn biến vai trò này của đất đai thành hiện thực trong thực tiễn cuộc sống thì không thể không đặt ra yêu cầu thu tiền sử dụng đất, đặc biệt đối với thị trường bất động sản,

Bốn là, Quá trình hình thành và phát triển chế định thu tiền sử dụng đất trong

lĩnh vực đất đai ở Việt Nam trải qua câc thời kỳ lịch sử khác nhau, nghiên cứu quá trình náy làm tiền đề, để nghiên cứu Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; sẽ được trình bày tại các chương tiếp theo của luận văn

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Các quy định về đối tượng nộp tiền sử dụng đất

2.1.1 Các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất là một trong những hình thức thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai, thông qua hành vi giao đất, Nhà nước chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng Theo Luật Đất đai hiện hành, quy định 2 hình thức giao đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Đây là 2 hình thức giao đất

có đối tượng áp dụng riêng biệt, phạm vi hưởng quyền cũng như nghĩa vụ của các đối tượng này là khác nhau Một điểm khác biệt rõ nét của 2 hình thức này đó là nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chỉ được áp dụng đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đã quy định cụ thể đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng như sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở Trước đây, Nhà nước áp dụng

chính sách bao cấp về đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Theo đó Nhà nước giao đất ở cho nhóm đối tượng này và họ không phải nộp tiền sử dụng đất Hiện nay, trong khi quỹ đất ở là rất hạn hẹp mà nhu cầu sử dụng đất ở lại rất lớn, nếu áp dụng hình thức bao cấp đất ở là không hợp lý bởi sẽ không kiểm soát được hoạt động sử dụng đất ở cũng như không khai thác được một nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Do đó đối với việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện thu tiền sử dụng đất

Thứ hai, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà

ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Hiện nay, nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là rất bức xúc trong khi đó quỹ nhà ở của Nhà nước lại không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội dẫn đến việc người dân phải tự lo chỗ ở cho mình bằng mọi cách Việc cho phép các tổ chức kinh tế đứng ra xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu trên Với việc đầu tư vốn ban đầu để xây dựng nhà ở, các tổ chức này sẽ thu được lợi nhuận từ việc bán hoặc cho thuê nhà Vì vậy, có thể hiểu

việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức này cũng là một cách Nhà nước đầu tư cho

họ thực hiện hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận và việc thu tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Luật Đất đai năm 2013 lần đầu tiên áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về nước đầu tư sẽ được hưởng nhiều quyền và lợi ích hợp pháp hơn Họ được sử dụng đất lâu dài ổn định và có thể yên tâm đầu tư Pháp luật đất đai cũng đã tạo ra một mặt bằng pháp lý bình đẳng giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ với quê hương, đầu tư đóng góp công sức vào công cuộc phát triển đất nước

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài

Như vậy, pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực

sự

Thứ tư, tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa)

Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao Nếu như trong Luật Đất đai năm 2013, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính

về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa

để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên

Thứ năm, tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao

tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Việc xây dựng các kết cấu hạ tầng đã biến đất thô thành đất có sản phẩm mặt bằng, góp phần làm tăng giá trị của đất

Như vậy, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

đã thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngoài Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 Tức là, các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng

mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và

mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể

điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh

tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” [12, tr.6]

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với

quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử

dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp

năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để

thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung

“Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có

9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60) Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế thừa những nội dung của các quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền

sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Có thể thấy, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất nói chung được sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm 2003, của Hiến pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-

NQ/TW ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật

về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến

năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” [12,

tr7]

2.1.2 Các đối tượng được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Một trong những nguyên tắc cơ bản trong quá trình sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích Nhưng trong quá trình sử dụng, nếu người sử dụng đất có nguyện vọng chuyển mục đích sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai Khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất Chính phủ đã quy định cụ thể những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang

sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao

có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Các trường hợp người chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm thay đổi cơ cấu, quy hoạch sử dụng đất, thay đổi địa vị pháp lý của người sử dụng đất Từ trước đến nay, pháp luật đất đai cũng như các chính sách về nông nghiệp luôn dành sự ưu tiên đến việc phát triển nông nghiệp và đặc biệt quan tâm đến việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác như đất

ở, đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh đều phải thông qua cơ chế pháp lý chặt chẽ

và sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng đất ở thì địa vị pháp lý của người sử dụng đất có sự thay đổi đồng thời cùng với các quyền cũng như nghĩa vụ

Như vậy, so với các trường hợp được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể và chi tiết hơn về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lưu ý thêm về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa

2.1.3 Các đối tượng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Bên cạnh các đối tượng được quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai năm

2013 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất thì các trường hợp còn lại phải nộp tiền sử dụng đất Những trường hợp này gồm: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-

CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Đó là các trường hợp:

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản

1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận

Ngoài ra, còn có những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Có thể thấy, Nhà nước luôn tạo điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc

do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai năm 2003 không cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức

kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/07/2004

2.2 Các quy định về thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất

2.2.1 Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất

1 Thẩm quyền và trách nhiệm của Bộ Tài chính:

a) Hướng dẫn việc xác định và nộp tiền sử dụng đất; thủ tục, hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất; thủ tục, hồ sơ liên quan đến việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định

b) Quy định hồ sơ, tờ khai, chứng từ, mẫu sổ để quản lý việc thu nộp tiền sử dụng đất và phân cấp việc quản lý thu nộp tiền sử dụng đất phù hợp với phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và pháp luật đất đai

c) Kiểm tra, hướng dẫn việc thẩm định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về giá

d) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện thu tiền sử dụng đất

đ) Phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan thực hiện rà soát các quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng không thuộc Điều 11, Điều 12 Nghị định này, báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét, xử lý phù hợp với quy định của Luật Đất đai

e) Chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ, trình

tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan tài chính, cơ quan thuế với cơ quan tài nguyên và môi trường, Kho bạc Nhà nước để xác định và thu nộp tiền sử dụng đất

2 Thẩm quyền và trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Phối hợp với Bộ Tài chính để hướng dẫn hồ sơ, trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế, Kho bạc Nhà nước các cấp để xác định và thu nộp tiền sử dụng đất

3 Thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

a) Ban hành Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, quyết định giá đất cụ thể làm cơ sở xác định tiền sử dụng đất phải nộp

b) Chỉ đạo Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện các biện pháp kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của đối tượng được Nhà nước giao đất và việc thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định này

c) Chỉ đạo cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phối hợp với

cơ quan thuế tổ chức thực hiện việc quản lý đối tượng được Nhà nước giao đất theo quy định của Nghị định này

d) Kiểm tra và xử lý các trường hợp sai phạm về kê khai và thực hiện miễn, giảm không đúng đối tượng, chế độ gây thiệt hại cho Nhà nước cũng như người nộp tiền sử dụng đất

đ) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về việc thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo

2.2.2 Các quy định về khung giá đất và phươmg pháp định giá đất làm căn cứ cho việc thu tiền sử dụng đất

Linh hồn của hoạt động thu tiền sử dụng đất là thẩm quyền xác định giá đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Bởi căn cứ cho việc thu tiền sử dụng đất

là giá đất do Nhà nước quy định

*Về khung giá đất

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (điều 113 Nghị định 45 CP)

*Về bảng giá đất và giá đất cụ thể

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

* Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

* Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất

cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

* Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a)Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Như vậy, những thay đổi liên quan đến việc xác định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 đã phần nào đáp ứng được những yêu cầu trong quá trình vận động của các quan hệ đất đai Chính sách về giá đất trong thời gian qua đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận với cơ chế thị trường, đã góp phần tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý,

sử dụng đất Giá đất được sử dụng là căn cứ tính tiền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất cũng như nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, lành mạnh hóa các quan hệ đất đai, trong đó có quan hệ về thu tiền sử dụng đất

2.3 Các quy định về căn cứ xác định tiền sử dụng đất

2.3.1 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1 Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất

2 Mục đích sử dụng đất

3 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần vàtrong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế

b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30