Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận long biên thành phố hà nội

Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN QUẬN LONG BIÊN,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG

HÀ NỘI - 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC

TIỄN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN MINH HẰNG

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu,

ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi

đã hoàn thành tất cả các môn học chuyên ngành Luật Kinh tế theo quy định của Khoa sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội xem xét phê duyệt để tôi được bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Người viết cam đoan

Nguyễn Thị Quỳnh Trang

tế, khoa Sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội trong suốt thời gian học tập và hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn UBND quận Long Biên, văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Long Biên đã tạo điều kiện để tôi thu thập thông tin, tài liệu

Mặc dù đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo nhiệt tình của cô giáo - TS Nguyễn Minh Hằng cùng với sự giúp đỡ của các đơn vị, song do còn nhiều hạn chế

về kinh nghiệm, kiến thức của bản thân, nên chuyên đề của tôi không tránh khỏi những thiếu xót Rất mong nhận được sự góp ý của thầy, cô giáo để bài viết của tôi được hoàn chỉnh hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Học viên

Nguyễn Thị Quỳnh Trang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN 4

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 9

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Cấu trúc của đề tài 5

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 6

1.1 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 6

1.1.1 Khái niệm GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 6

1.1.2 Khái niệm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 8

1.1.3 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 9

1.1.4 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 15

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 15

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 18

1.2.2.1 Khái niệm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 18 1.2.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 19

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 23

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GCN QSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN TP HÀ NỘI 32 2.1 Thực trạng pháp luật về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 32

2.1.1 Nguyên tắc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 322.1.2 Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 362.1.3 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 372.1.3.1 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 372.1.3.2 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 442.1.3.3 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở 47

2.1.3.4 Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất 48

2.1.4 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 482.1.5 Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 50

2.1.5.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất 50

2.1.5.2 Nộp hồ sơ, trả kết quả, thời gian thực hiện 53

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 53

2.1.6 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 56

2.1.6.1 Tiền sử dụng đất 56

2.1.6.2 Lệ phí trước bạ 57

2.1.6.3 Lệ phí địa chính 58

2.1.7 Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 60

2.1.7.1 Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 60

2.1.7.2 Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 61

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội 61

2.2.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Long Biên 62

2.2.2 Thực hiện nghĩa vụ tài chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 64

2.2.3 Trình tự, thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 65

2.2.4 Những kết quả đã đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 68

2.2.5 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 71

2.2.5.1 Thuận lợi trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 71

2.2.5.2 Khó khăn, bất cập trong thực tiễn tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 73

Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GCN QSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, TP HÀ NỘI 78

3.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 78

3.2 Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên 81

KẾT LUẬN 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

PHỤ LỤC 93

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, người sở hữu

Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng về đất đai nhằm thể chế hóa đường lối chủ trương của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Luật đất đai 2013 ra đời nhằm giải quyết căn bản những vấn đề từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện đầy đủ Bên cạnh đó, việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm quyền tư pháp trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chính sách tài chính về đất đai, việc bồi thường giải tỏa khi thực hiện việc thu hồi đất luôn là vấn đề hệ trọng liên quan nhiều đến lợi ích của Nhà nước và nhân dân, rất cần có sự điều chỉnh phù hợp trong thời đại mới

Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong pháp luật đất đai,

2

pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, khiên cưỡng và thiếu tính khả thi Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế

Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã chọn đề tài : “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Long Biên, thành phố Hà Nội” nhằm đánh giá thực trạng

của các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân

2 Tình hình nghiên cứu

Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau

Có thể kể đến một số công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như:

- TS Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009

- Th.S Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí luật học, số 3/2005

- Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …

3

Những công trình đã công bố mà tác giả thu thập được chủ yếu vào thời điểm chưa thi hành Luật Đất đai 2013 và chưa nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu

Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước

về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo hơn Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế

4

Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên thực tế

Phạm vi nghiên cứu:

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không giống nhau Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không chỉ thuần tuý là xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà còn phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình và các tài sản trên đất hay không Từ đó để xác định cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện như thế nào Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân

Theo đó, luận văn sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các

xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi có đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; nêu những giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu và vận dụng Luật và các văn bản dưới luật; các vấn đề

5

nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ không tách rời với các yếu tố kinh tế, xã hội, hội nhập quốc tế Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp thống kê: Thu thập số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê diện tích đất đai trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội

- Phương pháp so sánh: Thông qua số liệu thu thập được, so sánh giữa các vùng, khu vực; so sánh giữa từng giai đoạn, thời điểm khác nhau; so sánh việc áp dụng, thực thi pháp luật về vấn đề nghiên cứu với các địa bàn khác, từ đó đưa ra nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Tổng hợp chi tiết biến động đất đai theo từng giai đoạn; dựa trên các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành phân tích vấn

đề, tổng hợp vấn đề nhằm đưa ra những khái quát, nhận xét, kết luận có độ tin cậy, thuyết phục

5 Cấu trúc của đề tài

Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Khái quát về Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội

6

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ

NHÂN

1.1 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý, theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước Là chủ

sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó

Theo khoản 16, Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” [40]

Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

7

“ 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này” [40]

Có thể nhận thấy rõ bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để

Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất,

8

nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để

xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng

1.1.2 Khái niệm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà chỉ ra biểu hiện cụ thể của một số hoạt động có liên quan và gắn bó mật thiết với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Cụ thể:

Theo khoản 09 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định” [40]

Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra,

đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản thực hiện; xem xét, quyết định và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện theo luật định Vì vậy, có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chính

là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ thể có liên quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận

9

quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản đó Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định

1.1.3 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Tại Điều 106 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” [34]

Điều 108 của Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ” [34]

Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình

sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” [40]

Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” (sau đây gọi tắt là

hộ gia đình) có 02 dấu hiệu nhận biết là:

Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Luật Đất đai 2013 không quy đinh cụ thể về khái niệm cá nhân sử dụng đất,

mà chỉ quy định về hộ gia đình sử dụng đất, Do vậy, qua khái niệm hộ gia đình sử

1.1.4 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và phải đăng ký quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất đóng vai trò quan trọng không những với sự quản lý của Nhà nước mà còn đối với chủ thể sử dụng đất

* Đối với Nhà nước:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra Đồng thời đưa

ra những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu quả, người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và các tài sản

11

trên đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và

sử dụng

Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ thống hồ sơ địa chính

Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai

Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh khác của quản lý Nhà nước về đất đai Cụ thể như: xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai, cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn, quản lí tình hình hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của quá trình khai thác và sử dụng đất,…

Thứ tư, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Theo đó, trên cơ

sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi, dễ dàng và giúp cho việc quản lí đất đai cùng các tài sản trên đất được chặt chẽ và thống nhất

12

Thứ năm, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai Trong thực tế, việc sử dụng đất xảy ra tranh chấp là điều không tránh khỏi Các tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và mất nhiều thời gian để giải quyết Nếu không có đủ giấy tờ thì việc chứng minh tư cách sử dụng đất và các tài sản trên đất sẽ gặp nhiều khó khăn Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng

và chính xác các tranh chấp đất đai; đảm bảo bảo vệ lợi ích chung của toàn xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc tòa án hay ủy ban nhân dân các cấp Theo quy định tại khoản 1, khoản 2, Điều 203, Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“ Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự” [40]

13

* Đối với chủ thể sử dụng đất:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất,

sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sảngắn liền với đất Theo đó, người sử dụng đất chỉ

có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp với mục đích

sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục đích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ giúp xác định

rõ người chủ đích thực đối với đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc về

ai Xác định rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai

dễ dàng hơn và sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền

sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên đều không có giá trị pháp lý Khẳng định như vậy bởi, tại Điều 693 Bộ luật dân sự

2005 quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:“Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất

14

và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của bộ luật này và pháp luật

về đất đai” Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển

quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gia thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cùng với tài sản gắn liền trên đất của người sở hữu và sử dụng khi có tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra Cụ thể: được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra; được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền

và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu

và sử dụng hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Bên cạnh đó, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đó là cơ sở để người được cấp giấy đưa các tài sản bất động sản hợp pháp của mình tham gia vào thị trường bất động sản, làm tăng giá trị và nâng cao hệ số và giá trị sử dụng của các tài sản của mình

Thứ năm, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất một mặt Nhà nước chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của những chủ thể có quyền sử dụng đất Khi đó, người sử dụng đất có thể yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất Mặt khác, đây cũng là cơ

sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục đích sử dụng khác nhau Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở tôn giáo, đất cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực

tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu trong sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các lí do sau đây:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội

dung mang tính Hiến định, theo đó, khoản 2,3 Điều 54 Hiến pháp 2013 chỉ rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” [29] Điều này cũng đã trở thành một trong năm nguyên tắc

chủ đạo của ngành Luật Đất đai Cùng với đó, tại Điều 22 Luật Đất đai hiện hành ghi nhận 15 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì trong đó hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất là một trong 15 nội dung đó Như vậy, với ý nghĩa là một

16

nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian qua

cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt động này Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống

xã hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những biến đổi thất thường của thị trường bất động sản Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua

cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của hàng hoá bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể

để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và cơ hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá

đó tham gia thị trường Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ

là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển chính quy, lành mạnh

và công khai hoá, từ đó có thểạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường

17

Thứ ba, tài sản bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất rất cần thiết phải

có công cụ hữu hiệu để quản lí một cách chặt chẽ và khoa học, điều này xuất phát từ đặc điểm của tài sản bất động sản, có nguồn gốc phát sinh hết sức phong phú, đa dạng và phức tạp, diễn biến của quá trình khai thác và sử dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, mục đích, loại hạng đất, đặc biệt là biến động về chủ thể sử dụng đất Cùng với đó, nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản tạo ra trên đất cũng có những tài sản hợp pháp, cónhững tài sản bất hợp pháp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, có tài sản thuộc sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước Hồ sơ, tài liệu phục vụ cho việc quản lí các bất động sản cũng hết sức phức tạp, được lưu giữ ở nhiều cơ quan khác nhau và do nhiều cơ quan chức năng thực hiện việc quản lí Chính vì vậy, để đảm bảo quản lí các bất động sản một cách tập trung thống nhất đối với tất cả các chủ thể sở hữu và sử dụng các bất động sản, tập trung vào một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính thức thì sự cần thiết phải có hành lang pháp lí (hệ thống pháp luật) quy định một cách đầy đủ, cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền của các cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, điều kiện và quy trình để xét và công nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho một chủ thể cụ thể thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Có như vậy mới giúp cho việc quản lí đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được chặt chẽ và chính xác

Thứ tư, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa

quan trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình Trong trường hợp

có sự sai phạm của cán bộ công chức khi thực hiện hoạt động cấp giấy thì bằng các chế tài cụ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sẽ có những hình thức trách nhiệm pháp lí tương ứng, phù hợp đối với mỗi hành vi sai phạm

Thứ năm, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ gia

đình, cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai

18

trò "chỉ dẫn" để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Qua đó, giúp người dân có điều kiện và cơ hội để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu rõ trách nhiệm phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.2.2.1 Khái niệm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi một thời kỳ, điều kiện kinh tế, khác nhau yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ khác nhau Song, điều không thể phủ nhận là ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dung quan trọng, không thể thiếu, được quy định khá

cụ thể, rõ ràng đó là hoạt động đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản

Mỗi văn bản ra đời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quy trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đồng thời cũng hướng tới việc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận

Các văn bản pháp luật quy định về những nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lí bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các chủ thể có tài sản bất động sản có nhu cầu được cấp giấy phải tuân

19

thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên thực tế Thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thực cho chủ thể có tài sản hợp pháp

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là: Tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

1.2.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản

lí và sử dụng đối với tài sản gắn liền với đất trong thời gian qua đã có nhiều văn bản

và chúng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn ngày càng sôi động Dù mỗi văn bản được ban hành quy định về cách thức tổ chức quản lí đối với mỗi loại bất động sản có khác nhau, theo đó, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản được quy định với những điều kiện, nội dung và hình thức không giống nhau song tựu chung lại, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng các bất động sản đều đề cập tới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt

động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chất hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí

20

nhà nước về đất đai và các bất động sản khác Khi thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để các hộ gia

đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản là rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, xuất phát

từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau tương ứng trên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch sử và với phương châm bảo vệ quyền và lợi ích cho người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp bất động sản Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là "kim chỉ nam" để các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan

Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sử dụng bất động sản cần phải đáp ứng Để trở thành chủ thể sử dụng đất hợp pháp, sở hữu nhà và các bất động sản khác và được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục, hồ sơ phải minh chứng

cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có Các điều kiện

đó có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, minh chứng về việc thực

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết sức lưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông số về tài sản, thông tin của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy Theo đó, những thông tin về chủ thể sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Những thông số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tài sản sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản Vì vậy, nội dung và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả Góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói riêng và hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở và các tài sản trên đất nói riêng

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục

thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được

22

thực hiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy Mặt khác, hoạt động cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này

Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng giúp cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng Đây cũng là cơ sở

để người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền công dân về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan

có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà

người được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Ngoài các nghĩa vụ mà bất

cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản thì mỗi chủ thể khác nhau, với mục đích sử dụng bất động sản khác nhau và nguồn gốc của các bất động sản khác nhau thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy định khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,

23

thuế nhà đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân mà trước thời điểm cấp giấy nhận chuyển quyền nhưng chưa thực hiện, thuế tài nguyên Đây là những nghĩa vụ mà các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nếu muốn có được cho mình chứng thư pháp lý về bất động sản mà mình đang sở hữu và sử dụng Điều này cũng nhằm đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể có bất động sản; mặt khác, nhà nước cũng cần phải kiểm soát và tận thu các nghĩa vụ tài chính này để làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nguồn thu đó cũng quay trở lại tái đầu

tư chi phí cho hoạt động quản lí nhà nước về bất động sản [28, tr 35]

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Có thể chia quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các giai đoạn sau đây:

* Dưới thời Pháp thuộc:

Do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ áp chế (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ, chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng

* Thời kỳ sau 1954 đến trước 1975:

Đất nước tạm thời chia cắt thành 2 miền theo Hiệp định Genever, ở miền Bắc tháng 12/1953 Quốc Hội thông qua luật “người cày có ruộng đất”, Tổ chức quản lý đất chưa được quan tâm (1959 có thành lập vụ địa chính thuộc - Bộ Tài chính), các địa phương tự mở sổ ghi theo dõi và thu thuế

24

Dưới thời Pháp thuộc, do chính cái trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác khau cho từng miền như: Chế độ quản thù địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ áp chế (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ, chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng

Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam bị chia cắt và từ phía Nam vĩ tuyến 17 bị đặt dưới ách cai trị của Chính quyền Sài Gòn; việc đăng ký đất chủ yếu kế thừa các

hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện theo ba chế độ quản thủ điền địa được thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925 Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Sài Gòn đã có sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925

* Thời kỳ từ 1975 đến nay:

- Giai đoạn trước khi có Luật đất đai (năm 1988):

Trong giai đoạn này không thực hiện công tác đăng ký đất đai, chỉ tổ chức các cuộc điều tra nhanh về ruộng đất để Nhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp , xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới

Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: Thước vải, thước thép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ Thông tin đất đai xác định trên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra và xác định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tích, loại đất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem xét

cơ sở pháp lý, lịch sử sử dụng đất như các chế độ trước vẫn làm

25

Năm 1980, Nhà nước ban hành Quyết định 201 -CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất; Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5 tháng 11 năm 1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký, thống kê ruộng đất trong

cả nước

- Giai đoạn 1988-1993:

Từ khi Luật đất đai 1988 được ban hành, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong bảy nội dung nhiệm vụ của nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp

- Giai đoạn 1993-2003:

Từ khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành các văn bản: Công văn số 434CV/ĐC tháng 7 năm 1993 hướng dẫn hệ thống sổ sách địa chính mới để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư 346/1998/TT-ĐC hướng dẫn thụ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 về thủ tục đăng ký đất

Cùng với đó, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 ra đời đã thay đổi về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, Tổng cục Địa chính đã sửa đổi quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư

26

này quy định rõ trình tự bắt buộc cho công việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất trong cả nước, tạo điều kiện cho các địa phương tùy vào nguồn nhân lực và công nghệ để vận dụng quy định pháp luật Thông tư này cũng sửa đổi căn bản về thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ đại chính theo hướng đơn giản, dễ thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có được giấy tờ hợp pháp cho mảnh đất của mình

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã ghi nhận thêm nhiều nội dung mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: bổ sung đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định hợp lý hơn về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính,…

- Giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay:

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai năm

2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều so với luật năm 2003

Các chương tăng mới là các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trước đây thuộc chương II Luật Đất đai năm 2003 tách ra (có 6 mục chuyển thành chương và

bổ sung thêm một chương có nội dung mới) Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

Luật có những nội dung đổi mới quan trọng sau đây:

- Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Bên cạnh đó, tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn theo hướng nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong

27

hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai; quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng nhằm đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường

- Luật đã hoàn thiện quy định về điều tra, đánh giá đất đai nhằm khắc phục bất cập hiện nay đó là chỉ mới quan tâm về điều tra số lượng đất, chưa quan tâm đến vấn đề chất lượng đất; làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của địa phương; quy định đầy đủ,

rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản

lý của từng cấp; quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

- Khác với những luật trước, luật đất đai 2013 tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai, khắc phục tình trạng “xin - cho” trong sử dụng đất thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thực hiện định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; quy định cụ thể về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất và tư vấn xác định giá đất

- Nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai thông qua quy định Nhà nước, Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện cơ chế chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất; lập Quỹ phát triển đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất; mở rộng các

28

đối tượng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nói chung, để thực hiện dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nói riêng nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất tràn lan, kém hiệu quả trong thời gian vừa qua; bổ sung và hoàn thiện quy định về chế độ sử dụng đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm để đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

- Luật Đất đai 2013 tăng cường hơn công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, góp phần phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và làm giảm các khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai thông qua các quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, thực hiện đăng ký đất đai trên mạng điện tử; khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ

sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai; quy định việc tham gia của người dân, trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong việc bố trí tái định cư, đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm; quy định cụ thể về việc giám sát đối với công tác quản lý, sử dụng đất của các cơ quan dân cử, của công dân; hình thành hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất trên phạm vi

cả nước và các địa phương

- Mặt khác, Luật Đất đai hiện hành thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền

29

một lần cho cả thời gian thuê Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở

- Nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số được quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất Luật quy định cụ thể trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định việc cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng; bổ sung quy định chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số

- Các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được quy định cụ thể, rõ ràng hơn [27],[28]

30

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và phải đăng ký quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất đóng vai trò quan trọng không những với sự quản lý của Nhà nước mà còn đối với chủ thể sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để Nhà nước đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ thể sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này và chủ thể khác

Bên cạnh đó, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bên cạnh đó, nhờ vào hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lý trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai; vừa

là điều kiện để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển kinh tế

xã hội, giữ vững trật tự - an ninh

Để hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện đúng quy định, trật tự theo ý chí của Nhà nước phải cần tới sự điệu chỉnh của pháp luật Có thể nói, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất là tất yếu và đóng vai trò hết sức quan trọng

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

31

Pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn lại có những văn bản pháp lý riêng Để phù hợp với tình hình phát triển của kinh tế - xã hội, các văn bản pháp luật ngày càng chặt chẽ, cụ thể hơn Luật Đất đai 2013 là đạo luật quan trọng, đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và đảm bảo giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước