Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn, thực hiện tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN, THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC

TIỄN, THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ : NGUYỄN THỊ BÍCH THỦY

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT

HÀ NỘI – 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng:

Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bất cứ công trình nào khác Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được trân trọng cảm ơn Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc

Xác nhận của giáo viên hướng dẫn

PGS.TS Nguyễn Như Phát

Tác giả luận văn tốt nghiệp

Nguyễn Thị Bích Thủy

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Viện Đại học Mở Hà Nội Có được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc

tới đến Viện Đại học Mở Hà Nội, khoa đào tạo sau đại học, đặc biệt là PGS.TS

Nguyễn Như Phátviện Nhà nước và Pháp luật đã trực tiếp hướng dẫntác giả với những

chỉ dẫn khoa học quý giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề

tài "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ

thực tiễn, thực hiện tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh"

Xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô giáo,các Nhà khoa học trường Đại học Luật

Hà Nội, Viện đại học Mở Hà Nội đã trực tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Luật kinh tế cho học viên trong khóa học 2014 – 2016 vừa

qua Tác giả trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga trường Đại học Luật Hà Nội

đã có rất nhiều ý kiến quý báu trong quá trình tác giả thực hiện đề tài

Xin gửi tới đồng chí Đinh Ngọc Chiến – Chánh Văn phòng UBND Thành phố

Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh lời cảm ơn chân thành đã giúp tác giả trong việc thu thập số liệu cơ bản, cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề tài tốt

nghiệp; Trân trọng cảm ơn đồng chí Trần Hoàng Hải, Phó Chủ tịch HĐND Thành phố Cẩm Phả; Trân trọng cảm ơn Thường trực Đảng ủy, HĐND Phường Cẩm Thịnh,

thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện về thời gian, cổ vũ, động viên để tôi hoàn thành xuất sắc việc học tập, nâng cao trình độ trong thời gian vừa qua

Tác giả rất mong nhận được sự bổ sung, đóng góp, phê bình của quý Thầy Cô, các nhà khoa học của Viện Đại học Mở Hà Nội và các bạn trong lớp cao học Luật K3 khóa học 2014 - 2016.Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn tốt nghiệp

Nguyễn Thị Bích Thủy

6 Dự kiến nhứng đóng góp mới của đề tài nghiên cứu 5

Chương 1: LÝ LUẬN VÈ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

1 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.1.2 Khái niệm quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.1.2 Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân

11

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:

15

1.1.4.Vai trò và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân

16

1.1.4.1 Đối với nhà nước: 16

1.1.4.2 Đối với người sử dụng đất: 18

1.2 Lý luận vê pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình, cá nhân

20

1.2.1 Tính tất yếu khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân:

1.2.2.1.Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993 22

1.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 24

1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013 25

1.2.2.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay 28

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

2.1.3.1 Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân 37

2.1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân 40

2.1.2.3 Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở 43

2.1.2.4 Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng 45

2.1.2.5 Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm 46

2.1.4 Thủ tục và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

47

2.1.5 Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

50

2.2 Thực trạng thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá

nhân trên đại bàn Thành phố Cẩm Phả, tỉnh quảng Ninh

54

2.2.1 Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh thời gian qua và những kết quả

đạt được

54

2.2.2 Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh thời gian qua và nguyên nhân

66

3.1 Định hướng và yêu cầu đặt ra của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

66

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất co hộ gia đình và cá

nhân

3.2 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

70

3.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường và nâng cao hiệu quả, tổ chức thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

BẢNG VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử đất LĐĐ Luật đất đai

QSDĐ Quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

2

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông - lâm nghiêp, đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội Điều

54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,

nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử

dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy

định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Khoản 7 Điều

22 Luật Đất đai năm 2013 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN) có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia; đồng thời giúp cho người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình Bên cạnh đó giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất còn là tài sản để người sử dụng thực hiện các giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,… bằng quyền sử dụng đất Từ những vấn đề trên cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa là một công cụ rất quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, vừa là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và của Luật Đất đai năm 2013

Cho đến nay, trên thực tế bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

3

khác gắn liền với đất vẫn còn gặp khó khăn, bất cập, vướng mắc Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong quá trình triển khai thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất kể

từ khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cho đến nay cũng gặp rất nhiều trở ngại do sự thay đổi mới của pháp luật Để khắc phục những khó khăn, bất cập, vướng mắc này, cần tiếp tục có những tổng kết thực tiễn từ thực tiễn của cả nước nói chung và của các địa phương nói riêng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật hiện hành

Do vậy, tác giả đã chọn đề tài: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ của Luận văn thạc sỹ luật kinh tế nhằm nhận diện những mặt đạt được, những điểm còn hạn chế và bước đầu kiến nghị những biện pháp khắc phục những điểm bất cập, đề xuất những giải pháp cho việc tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả cao hơn trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,

tỉnh Quảng Ninh

2 Tình hình nghiên cứu

Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những chủ đề được giới nghiên cứu khoa học pháp lí quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau

Có thể nêu ra ở đây một số công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm

2004; “Bàn về khái niệm đăng kí đất đai” của tác giả Đặng Anh Quân trên Tạp chí

Khoa học pháp lí số 2/2011; bài viết: Một số yếu tố của hệ thống đăng kí đất đai đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3/2011; Ths Phạm Thu Thủy: “Một số

4

vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”; Báocáo số 93/BC-CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010); “Một số vấn đề pháp lý về

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” ;Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thu

Hằng (2006); “Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai”, Luận văn tốt nghiệp, Trường

ĐH Luật, Hà Nội; “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Trà Mi, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2012);

Trong các công trình hiện có, chưa có công trình nào nghiên cứu, tổng kết, đánh giá pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

Do vậy, việc nghiên cứu đề tài này của tác giả, trên cơ sở kế thừa các các kết quả nghiên cứu của các công trình hiện có, đồng thời làm hoàn thiện hơn những vấn

đề lý luận về cấp giấy và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phân tích các quy định của pháp luật thực định, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính Phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cần thiết và có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, nhằm góp phần đảm bảo thực thi pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới tại thành phố Cẩm Phả nói riêng và Tỉnh Quảng Ninh nói chung

3 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản

5

gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất được thực hiện tốt hơn, đảm bảo cho hệ thống hồ sơ nhà đất được minh bạch, rõ ràng và hiện đại hơn Đánh giá các số liệu cụ thể thu thập tại một số địa phương khảo nghiệm Qua

sự phân tích, đánh giá tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, những vướng mắc nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế

Dù tên gọi của đề tài luận văn là "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân" song trong quá trình triển khai, luận văn nghiên cứu không chỉ thuần túy về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn nghiên cứu các chế định khác có liên quan đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tại thời điểm cấp giấy có cả đất và tài sản trên đất là nhà, tài sản khác bởi nhà ở, tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất không thể tách rời, chúng chỉ có ý nghĩa và giá trị đích thực khi tồn tại trên đất và gắn liền với đất

6

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh…

6 Dự kiến những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu

Tác giả nhận thấy, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải là vấn đề mới nhưng lúc nào cũng là vấn đề nóng, được quan tâm và tìm hiểu không chỉ ở khía cạnh pháp lý Đã

có rất nhiều đề tài nghiên cứu nhưng cùng với sự thay đổi của Luật Đất đai 2013, các văn bản pháp luật có liên quan và đặc biệt là sự phát triển nhanh chóng của xã hội, đề tài luận văn cập nhật những vấn đề mới nhất, bất cập nhất để từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp cần thiết, những tồn tại, bất cập và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận được tác giả làm rõ qua việc phân tích các quy định của pháp luật thực định, đặt trong mối liên hệ với các văn bản pháp luật khác có liên quan Lồng ghép trong quá trình phân tích là những nhận định, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này qua các tổng kết, đánh giá từ các cơ quan chuyên môn, từ thực tiễn tại địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất mang tính thời

sự và phù hợp với thực tiễn cuộc sống

7 Cơ cấu luận văn

Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan chung về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Cẩm

7

Phả, tỉnh Quảng Ninh

Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

8

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con

người Kể từ Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài

nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,

nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm Những tập thể và cá nhân

đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20) Trên cơ sở hiến định này, quyền sử dụng đất của các chủ thể được ghi nhận chính thức lần đầu tiên trong Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 2, thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 và từ đó đến nay trở thành một thuật ngữ pháp lý

Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác

công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền

sử dụng đất" Bản chất quyền sử dụng đất chính là quyền khai thác những thuộc tính

có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất cho

người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện

nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Điều 167 LĐĐ 2013)

Như vậy, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, QSDĐ bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai thác

sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính …; NSDĐ được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật Song QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác Trong Luật đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội dung: quy định chung; quyền

và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền của NSDĐ

Tóm lại,quyền sử dụng đất là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được

pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được

10

bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước và được thực hiện trên thực

tế

1.1.1.2 Khái niệm quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

Khác với khái niệm quyền sử dụng đất đã nêu ở trên Nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất lại được nhà nước ta cho phép người sử dụng xác lập quyền sở hữu

Sở dĩ có sự khác biệt này là xuất phát từ sự khác nhau về đặc điểm của các lại tài sản này

Trước đây Luật Nhà ở năm 2005 và sau này là Luật Nhà ở 2014 đã có những

quy định rất cụ thể khái niệm cũng như đặc điểm của nhà ở Theo đó “Nhà ở là công

trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,

cá nhân” Pháp luật quy định khái niệm nhà ở nhà như vậy, nhưng lại không quy định làm rõ công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình là những hạng mục công trình nào Theo quan điểm của nhóm nghiên cứu thì công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình là những hạng mục công trình được xây dựng trên đất

ở (đất thổ cư), được các cá nhân, hộ gia đình xây dựng và không gian bên trong có

tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng với mục đích để sinh sống, bảo vệ các cá nhân và hộ gia đình trước tác động của thiên nhiên Nhà bếp, nhà thờ

họ, nhà thờ tổ, nhà kho, nhà chứa các công cụ phục vụ cho lao động, sản xuất cũng được gọi là nhà ở vì tuy nó không phục vụ mục đích để ở nhưng nó phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của các cá nhân, hộ gia đình Theo nhóm tác giá, pháp luật nên xây dựng một khái niệm cụ thể, chính xác vì điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng để đảm bảo cho việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người dân được chính xác, chống gian lận Đây cũng là cơ sở vô cùng quan trọng trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là

cơ sở để xác định giữa ranh giới của đất ở, đất vườn ao liền thửa với đất ở khi cấp giấy

Với tài sản gắn liền với đất thì pháp luật nước ta không có khái niệm cụ thể song thường được hiểu theo tập quán có từ lâu đời Tài sản gắn liền với đất có thể

11

hiểu là tài sản tự nhiên có sẵn hoặc do con người sử dụng sức lao động tạo thành nhưng không phải nhà ở Các loại tài sản khác nhà ở gắn liền với đất được pháp luật liệt kê gồm: công trình xây dựng khác (ao, hồ, giếng, bờ rào, tường bao,…), rừng sản xuất, rừng trồng, vườn cây lâu năm Việc không có khái niệm rõ ràng, pháp luật chỉ định nghĩa bằng phương pháp liệt kê khiến cho người dân thậm chí là những cán

bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý đất đai lúng túng trong việc xác định tài sản nào là tài sản gắn liền với đất, tài sản nào không là tài sản gắn liền với đất Nhà nước ta thừa nhận công dân Việt Nam, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, bất cứ người dân nào có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu Việc pháp luật quy định cho các chủ thể quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng quy định quyền sử dụng đất cho họ xuất phát từ điểm khác biệt lớn giữa nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và đất đai là về nguồn gốc hình thành Sở dĩ người dân chỉ có quyền sử dụng đất vì đất đai là tài sản được hình thành trong tự nhiên, không sinh sôi phát triển và mở rộng cũng như không thể tái tạo trong thời gian ngắn được, con người chỉ có thể cải tạo lại đất đai, để đất đai trở nên màu mỡ, có giá trị kinh tế cao hơn Do đất đai được xem là tài sản vô giá và cần được nhà nước quản

lý để tránh lãng phí và hao mòn tài nguyên đất

Nhưng ngược lại với nguồn gốc của đất đai thì nhà ở, tài sản gắn liền với đất có thể do con người tạo ra hoặc nếu được hình thành trong tự nhiên thì vẫn có khả năng sinh sôi, phát triển, hoặc có thể được tái tạo lại bởi con người

Từ những đặc điểm của nhà ở và tài sản gắn liền với đất nêu trên, luận văn xin đưa ra khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau: Quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong điều kiện nhất định, nhằm khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân

12

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng và khai thác mà chủ yếu giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Do vậy, Nhà nước xây dựng các quy phạm pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể sử dụng đất phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của mình Trong đó, Nhà nước đã rất quan tâm tới vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng và vấn đề này đã được đề cập trong những văn bản pháp lý đầu tiên hướng dẫn thi hành các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đi kèm theo Luật đất đai 1987 Theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ban hành kèm theo Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày

14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất" Khái niệm này được ghi nhận một lần nữa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993 Theo đó, Nhà nước chính thức thừa nhận giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà nước Tuy nhiên, xét về giá trị thực tế cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chúng không chỉ cho thấy một chủ thể sử dụng đất là hợp pháp trước Nhà nước, mà chúng còn minh chứng về sự hợp pháp về quyền sử dụng đất của chủ thể đó với các chủ thể sử dụng đất khác Nghĩa là giá trị pháp lý của của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phạm vi rộng hơn rất nhiều trên thực tế so với sự ghi nhận trong các văn bản pháp luật Vì vậy, khắc phục thực tế nêu trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 4 lại

có sự sửa đổi, bổ sung như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”

So với khái niệm được đề cập trong các văn bản trước đó thì khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai 2003 có nội dung đề cập rộng hơn Theo đó, khái niệm xác định rõ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng chỉ hợp pháp khi chúng được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chúng mới là cơ sở pháp lý để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể trước Nhà nước Bên cạnh đó, khái niệm trên cũng xác định rõ giá trị

13

pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là căn cứ pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Tuy nhiên quy định này mới chỉ dừng lại ở việc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể trước Nhà nước, còn trong quá trình khai thác và sử dụng đất, những công sức, vật tư, tiền vốn, những thành quả lao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất như: nhà ở, vật kiến trúc, các công trình xây dựng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất có được Nhà nước công nhận đồng thời với quyền sử dụng đất hay không thì chưa được đề cập, do đó quyền lợi của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa được xác lập rõ ràng, thậm chí chưa được ghi nhận thỏa đáng Cùng với đó, với sự

ra đời của Luật Nhà ở 2005 về việc ghi nhận và xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở đã tạo nên những sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất Thực tế đó cũng là nguyên nhân của nhiều tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng mà việc giải quyết chúng rất thiếu những cơ sở pháp lý để điều chỉnh Trước thực trạng đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP để khắc phục những mâu thuẫn và không thống nhất nêu trên, theo

đó, thống nhất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá trị của giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất, quy về một đầu mối đối với đất và tài sản trên đất, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn Theo đó:“Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất, trước hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối

quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất Giấy chứng nhận này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những đặc trưng cơ bản sau:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn

lý nhà nước về đất đai (quản lý được hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc; tình hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược quản lý và sử dụng đất đai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai …)

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ thể có liên quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản

đó Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định

Mặt khác, thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, các chủ thể sẽ an tâm khai thác tốt hơn mọi tiềm năng của đất và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:

Một trong những vấn đế quan trọng nhất của một nhà nước chính là việc quản lý chặt chẽ các nguồn tài nguyên thiện nhiên, trong đó đất đai được xem là nguồn tài nguyên quan trọng hàng đầu Theo quy định của pháp luật về đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời là quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng

Nội dung của pháp luật đã quy định rõ ràng rằng, người sử dụng chỉ được cấp GCNQSDĐ khi QSDĐ của họ là hợp pháp Trong mọi trường hợp, cho dù đất được

sử dụng bắt nguồn từ bất cứ nguồn gốc nào, trong thời gian bao lâu nhưng nếu mảnh đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ thì việc thực hiện các quyền, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ rất khó khăn Khi được cấp GCNQSDĐ có nghĩa các quyền của người sử dụng đất đã được xác lập sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ

Do vậy, GCNQSDĐ được xem như cơ chế bảo vệ hữu hiệu từ phía Nhà nước, là quyền quan trọng và được ghi nhận trong nhóm quyền đầu tiên của người sử dụng đất

Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xem xét và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ được hiểu là việc Nhà Nước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó

17

Cấp GCNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai, hoạt động này được tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan hành chính Nhà nước; kết thúc quy trình này là việc triển khai cấp GCNQSDĐ đến người có đủ điều kiện cấp theo quy định

Hoạt động cấp GCNQSDĐ được xem là hoạt động rất quan trọng, thể hiện rõ vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai Hoạt động này được Nhà nước thiết lập nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của người sử dụng đất; đưa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam chính quy, lành mạnh

1.1.4.Vai trò và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Cấp GCNQSDĐ có vai trò vô cùng quan trọng xét ở cả khía cạnh quản lý nhà nước và ở cả khía cạnh quyền lợi của người dân Vai trò đó được biểu hiện ở những nội dung cụ thể như sau:

1.1.4.1.Đối với nhà nước:

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước thực hiện chức năng quản lý với đất Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai để bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của cộng đồng Ý nghĩa quan trọng này được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau

Cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai Qua hoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước được cung cấp thông tin

về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vị toàn quốc, từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất có hiệu quả

18

Và hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi, giảm chi phí và thời gian Chưa làm tốt công tác cấp GCNQSDĐ thì không thể phân biệt được diện tích đất nào là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, phần diện tích nào là do lấn chiếm Chưa xác định được một cách

cụ thể trường hợp nào là sử dụng hợp pháp, trường hợp nào thuộc diện không hợp pháp để có cơ chế xử lý thích hợp Chính điều này gây không ít khó khăn cho Nhà nước khi phải đền bù thiệt hại cho người sử dụng trong công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng

Việc cấp giấy GCNQSDĐ chậm hoặc không đúng sẽ làm cho Nhà nước khó thực hiện được việc quản lý đất đai và không thể nắm chắc được những biến động

về sử dụng đất trong nước Điều đó dẫn thới hậu quả tất yếu là sự quản lý của Nhà

nước về đất đai kém hiệu quả

Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương

Hoạt động cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại một phần nguồn ngân sách nhà nước Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế nông nghiệp, thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ Đó là một khoản thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong khi hằng năm Nhà nước phải chỉ ra một khoản tài chính khá lớn để đầu

tư cho công tác quản lý đất đai Quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ rõ ràng sẽ góp phần khắc phục được tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư cho đất, thể hiện rõ định

hướng “lấy đất nuôi đất” của Nhà nước

Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp nhà nước theo dõi và kiểm soát các giao dịch đất đai của người sử dụng đất nhằm minh bạch và công khai hóa thị trường bất động sản

Nhà nước thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất Hiện nay các giao dịch đất đai diễn ra một cách sôi động, đặc biệt ở các thành phố lớn Thực tế có sự tồn tại hai loại giao dịch:

19

giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp, ví dụ như: chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục, trốn thuế; chuyển QSDĐ không đủ điều kiện; buôn bán QSDĐ kiếm lời Các giao dịch ngầm đó đã tạo nên những cơn sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội Chính

vì vậy cần phải có sự quản lý, điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai trái pháp luật vào sự kiểm soát của pháp luật Và cấp GCNQSDĐ được xem như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho

cả hai phía: Nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với

nhau

1.1.4.2 Đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ là đảm bảo pháp lý quan trọng, an toàn nhất để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất

Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có LĐĐ năm 1993 đất đai mới trở nên có giá Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng “xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Không

có giấy GCNQSDĐ thì mảnh đất đấy gần như không có giá trị với chủ sở hữu, bất

cứ lúc nào chủ sở hữu cũng có thể bị tranh chấp, thu hồi, mất quyền sử dụng

Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Là một chứng thư pháp lí của nhà nước để xác nhận QSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đó chủ sở hữu Điều

mà các chủ thể sử dụng đất khi không có GCNQSDĐ không có được Việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu tạo được sự an tâm cho người dử dụng đất khi đầu tư, khai thác trên mảnh đất của mình

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật cho mình

Điều 188 LĐĐ 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

sử dụng sẽ có toàn quyền theo quy định của pháp luật với mảnh đất mà họ được

công nhận Đồng thời được nhà nước bảo vệ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng

Để thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật thì bắt buộc chủ sử dụng đất phải có GCNQSDĐ.Khi chưa được cấp GCNQSDĐ thì mọi giao dịch về chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp sẽ không có giá trị pháp lý.GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất được nhà nước tạo điều kiện giúp họ

thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật

Thứ ba, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

Tranh chấp ở đất đai nhiều cũng xuất phát một phần từ việc người dân không chịu làm GCNQSDĐ, hoặc muốn làm nhưng không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận Trong đó số vụ việc tranh chấp về QSDĐ chiếm tỉ lệ lớn nhất trong các tranh chấp liên quan đên lĩnh vực đất đai

Cấp GCNQSDĐ cũng góp phần làm giảm các tranh chấp về đất đai Quyền của người sử dụng đất luôn được nhà nước đẩm bảo thông qua GCNQSDĐ Và khi có tranh chấp xay ra thì nó trở thành cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ sở dụng đất bởi pháp luật dựa trên những chứng cứ rõ ràng và có giá trị pháp lý để giải quyết chứ không chỉ dựa trên chứng cứ thực tế để quyết định Mặt khác, đây cũng là cơ sở

để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án hay UBND GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp về đất đai và thẩm quyền

giải quyết này được xác định rõ tại Điều 203 LĐĐ 2013

Thứ tư, cấp GCNQSDĐ giúp cho hoạt động của thị trường bất động sản được công khai và minh bạch

21

Cấp GCNQSDĐcó vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm

an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản

Thông qua cấp GCNQSDĐ, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền

sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính

Thứ nhất,Nhà nước cần quản lý chặt chẽ đất đai theo đúng pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ giúp Nhà nước thực hiện nhiệm vụ này

Trong những năm qua, cùng với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác này có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà

22

nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền để hình thành và phát triển thị trường bất động sản công khai, lành mạnh Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của toàn thể nhân dân

và là của cả dân tộc

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ

để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình “sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

Như vậy, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước

có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn

Thứ ba, thực tế, việc chứng minh cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể đối với một diện tích đất nhất định phải dựa vào nhiều yếu tố khác nhau như: nguồn gốc sử dụng; căn cứ pháp lý để người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó; các thông tin kỹ thuật như diện tích, hình thể, mục đích sử dụng Những thông tin này được thể hiện qua nhiều hồ sơ, tài liệu cũng như tại nhiều cơ quan khác nhau nên sẽ rất khó khăn cho quá trình xác nhận tính hợp pháp cho một chủ thể khi cần thiết Vì vậy, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định đầy

đủ, cụ thể với những căn cứ, điều kiện, nguyên tắc…cùng với những quy trình, các bước tiến hành cụ thể để đi đến đích cuối cùng là người sử dụng đất trong đó có chủ thể là hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.2.1.Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993

Từ khi Nhà nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời trong suốt 30 năm đầu (những năm 1945 đến 1979) do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức địa chính các cấp thường xuyên không ổn định, bên cạnh đó trình độ người dân lúc bây giờ còn thấp, chưa nhận thức rõ được thầm quan trong của GCNQSDĐ Cho nên Nhà nước vẫn chưa có văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho công tác cấp GCNQSDĐ và đến năm 1987 việc cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được thực hiện

Sau 10 năm đất nước hoàn toàn thông nhất, nước ta bước vào giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội theo kiểu kinh tế kế hoạch, đến năm 1986, dưới sự lãnh đạo của Đảng, đất nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, xoá bỏ bao cấp, chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh Trước tình hình đó, ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua LĐĐ đầu tiên - LĐĐ

1987 Từ khi có LĐĐ 1987, việc cấp GCNQSDĐ được quy định trong luật LĐĐ, trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp LĐĐ được ban hành nhằm đưa công tác quản

lý đất đai vào nề nếp Giai đoạn này thì công tác cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của công tác quản lý, là

cơ sở cho việc tổ chức thực hiện LĐĐ Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng

24

dẫn thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện Trong quá trình triển khai theo LĐĐ

1988, Nhà nước đã ban hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả Chính vì những lý

do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các hộ nông dân tại khoảng 1.500 xã tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%) Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các xã tự kê khai Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp

1.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ chương của Đảng là hoàn toàn đúng Nó đã tạo điều kiện cho LĐĐ 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi người dân là chủ thực sự của đất đai Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi

nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này

25

Năm 1994 chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có một số điểm mới: ngưới ử dụng đất và người sử dụng nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị

Năm 1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vụ trang, tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng kí đất đai, nhà và công trình khác gắn liền với đất đai Việc đăng ký được thực hiện ở các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lí, sử dụng nhà đất, trụ

sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/01/1999 Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1999 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vị đối tượng gồm: đất có nhà tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị

Cũng trong năm 1998 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ Thông tư này cũng quy định nội dung sửa đổi việc viết GCNQSDĐ theo Thông tư

364/1998/TT-số 302/ĐKTK ngày 28/10/1981 Luật sửa đổi bổ xung một 364/1998/TT-số điều của LĐĐ được ban hành ngày 29/6/2001 đã thay đổi về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Theo tinh thần đó Tổng cục Địa chính một lần nữa sử đổi quy định về thủ tục đăng ký đất đai theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Thông tư này quy định những trình tự công việc có tính chất bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm (như Thông tư 346/1988/TT-TCĐC) để các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình vận dụng cho phù hợp Đặc biệt thông tư này sử đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đảy mạnh việc cấp GCNQSDĐ ở các địa phương

1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013

26

Trước yêu cầu đổi mới mạnh mẽ từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường, xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy, Nghị quyết lần thứ 7 của Ban chấp hành trung ương khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đã xác định rõ khi chuyển sang cơ chế thị

trường “phải xây dựng chính sách pháp luật đất đai… kiên quyết lập lại trật tự trong

quản lý, sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật… đảm bảo nhà nước là đại diện

sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý đất đai trong cả nước ”

Để thể chế hóa quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành LĐĐ 1993, Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 4 đã thông qua LĐĐ 2003 thay thế cho LĐĐ 1993 Ngày 16/11/2003, LĐĐ 2003 được ban hành và có hiệu lực

từ ngày 01/07/2004 LĐĐ 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà LĐĐ giai đoạn trước chưa giải quyết được Sau khi LĐĐ 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:

- Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005

- Nghị định số 181/2004/NĐ–CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành LĐĐ

- Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ

27

tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một

số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007

- Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân

Sau hơn một năm thi hành luật đất đai chính phủ đã ban Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhờ ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở, trong

đó có quy định thiết lập một hệ thống đăng kí và giấy chứng nhận riêng cho đất ở có nhà ở Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu giấy chứng nhận do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin trong nhân dân Cụ thể:

- Luật Đất đai 2003 quy định cấp GCNQSDĐ đối với tất cả các loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ

Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực ngày 01/1/2006 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với hai trường hợp: Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng hận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sở hữu đất ở thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ của các bộ, ngành; ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mấu giấy

28

chứng nhận thành 1 mẫu lấy tên là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, đơn giản hóa hồ sơ thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận Ngày 19/10/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư sô 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền theo từng thửa đất Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định trên đã khắc phục được tình trạng cùng tồn tại nhiều mẫu giấy chứng nhận khác nhau

1.2.2.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 gắn liền với sự ra đời của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là Hiến pháp 2013 Thị trường bất động sản giai đoạn này cũng có nhiều biến động Nhằm thể chế hóa đúng

và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TW tại Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảnh, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai

2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29/11/2013, chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh

tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

1.2.3 Phân tích làm rõ sự khác biệt giữa pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân với pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác

Như phần trên tác giả đã phân tích Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện tại Điều 100 Luật Đất đai năm

2013

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là những quy định

về cấp GCNQSDĐ Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng

ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013

đã có những tiến bộ nhất định và có cái nhìn thoáng hơn về vấn đề cấp GCNQSDĐ, điều này nhằm tăng cường công tác GCNQSDĐ, giúp cho nhiều người dân, hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua nghiên cứu ở Chương I, tác giả đã nêu đầy đủ các khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời đã đưa ra các cơ sở pháp luật để hiểu cụ thể hơn về giấy chứng nhận, quá trình hình thành và phát triển của nó Qua đó, giúp tác giả hiểu hơn vai trò cũng như tính cấp thiết phải cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Bên cạnh đó, tác giả còn đề cập đến tính tất yếu của việc ban hành và cơ cấu pháp luật điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Để đi sâu nghiên cứu rõ ràng hơn về thủ tục cũng như thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay tác giả nghiên cứu xin được đưa sang Chương II

30

Chương2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,

áp dụng phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, UBND tỉnh Quảng Ninh đã phối hợp với một số cơ quan, ban, ngành xây dựng và ban hành một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 nói chung và lĩnh vực về cấp GCNQSDĐ nói

riêng Cụ thể, sau ngày 01/7/2014 (thời điểm của hiệu lực của LĐĐ 2013), một số

văn bản của tỉnh Quảng Ninh được ban hành như: Quyết định số UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định 4234/2015/QĐ-UBND ngày 28/12/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc: Ban hành bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định 3238/2014/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; Quyết định

1766/2014/QĐ-31

số 1768/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 về hạn mức đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được công nhận khi tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;Quyết định số 2778/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 về các bước, thủ tục

và thời gian về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Đây là những cơ sở pháp lý trực tiếp để các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Theo đó, nội dung cụ thể của pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm những vấn đề cơ bản sau đây:

2.1.1.Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho người sử dụng đất trong quá trình

sử dụng, Nhà nước tiến hành thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc mà pháp luật quy định Cụ thể:

Nguyên tắc thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Đây

là quy định cần thiết bởi trên thực tế trước đây việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó khăn khi cần thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất Điều này giúp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng của mình, miễn sao không vi phạm vào quy hoạch của Nhà nước Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì

32

được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó Ngược lại với trường hợp nêu trên, xuất phát từ tính chất, đặc điểm của các loại đất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có nhiều điểm tương đồng về chế độ quản lí và sử dụng, quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng cũng không có sự khác biệt nên pháp luật cho phép việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại đất này có thể được gộp chung trên một giấy từ nhiều ô thửa đất khác nhau

Đây là quy định hợp lí, vừa giản tiện các thủ tục không cần thiết, vừa đỡ tốn kém do việc phải xem xét cấp nhiều giấy đối với nhiều ô thửa đất mà giữa chúng có

sự tương đồng về chế độ sử dụng Qua đó, cũng giúp Nhà nước dễ dàng quản lí và kiểm soát hơn

Nguyên tắc thứ hai: thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, qua đó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể độc lập đối với cùng một thửa đất Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 về quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Đây là sự thay đổi cần thiết và hợp lý nhằm hướng tới quyền bình đẳng và công bằng cho các chủ thể cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất như nhau thì phải được đảm bảo quyền lợi như nhau - và giấy chứng nhận cấp riêng cho mỗi người cũng là một trong những biểu hiện của sự tôn trong quyền lợi đó cho các chủ thể sử dụng đất Quy định này cũng góp phần vào việc giải quyết tình trạng bất cập và vướng mắc trong thực tế thời gian qua khi Luật Đất đai 2003 quy định chỉ cấp một giấy chứng nhận trong trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung nên trong thực tế người chịu trách nhiệm giữ giấy chứng nhận