Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)

NGUYỄN HUY CHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN BẢO TỒN, TÔN TẠO KHU

DI TÍCH LỊCH SỬ TRUÔNG BỒN XÃ MỸ SƠN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY CHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN BẢO TỒN, TÔN TẠO KHU

DI TÍCH LỊCH SỬ TRUÔNG BỒN XÃ MỸ SƠN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG TỈNH NGHỆ AN

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Chương

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đô Lương, BQL dự án huyện Đô Lương, UBND xã Mỹ Sơn và Ban Bồi thường, GPMB khu di tích lịch sử Truông Bồn, cùng các ban, ngành có liên quan đã giúp

đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 18 tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Chương

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 Bồi thường & Giải phóng mặt bằng BT&GPMB

2 Công nghiệp hoá - hiện đại hoá - đô thị hoá CNH - HĐH - ĐTH

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 6

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.1.4 Đối tượng và điều kiện được bồi thường 10

1.1.5 Các bước thực hiện công tác thu hồi đất, BT&GPMB 12

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 22

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước 22

1.2.2 Các văn bản của tỉnh Nghệ An 23

1.3 Cơ sở thực tiễn 24

1.3.1 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 24

1.3.2 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay 28

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 33

2.3 Nội dung nghiên cứu: 33

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đô Lương 33

2.3.2 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án “Bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An” 33

2.3.3 Đánh giá tác động và sự ảnh hưởng của dự án “Bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An” đến đời

sống và việc làm của người dân 34

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng, cũng như góp phần ổn định và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện Đô Lương 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 34

2.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu 35

2.4.3 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện Đô Lương 37

3.1.1 Về điều kiện tự nhiên: 37

3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 40

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 48

3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đô Lương 49

3.1.6 Đánh giá công tác thu hồi đất, BT&GPMB trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010-2015 51

3.2 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án Bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An 53

3.2.1 Đánh giá hiện trạng mặt bằng của dự án 53

3.2.2 Thực trạng công tác triển khai thống kê đất đai, tài sản trên đất và các phương án bồi thường của dự án 55

3.3 Đánh giá tác động và sự ảnh hưởng của dự án đến đời sống và việc làm của người dân trên địa bàn 62

3.3.1 Ý kiến của các hộ gia đình về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 62

3.3.2 Kết quả điều tra cán bộ trong ban bồi thường và GPMB 65

3.3.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn đối với công tác BT&GPMB, hỗ trợ,

tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án 66

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng, cũng như góp phần ổn định và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện Đô Lương 68

3.4.1 Giải pháp về chính sách 68

3.4.2 Giải pháp tổ chức thực hiện 68

3.4.3 Giải pháp về công tác tuyên truyền 68

3.4.4 Các giải pháp khác 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai đoạn 2010-2015 43

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đô Lương năm 2016 50

Bảng 3.3 Diện tích các loại đất bị thu hồi để thực hiện các dự án trên địa bàn huyện Đô Lương, giai đoạn 2010 - 2015 51

Bảng 3.4 Cơ cấu các loại đất và giá trị bồi thường đất trên địa bàn huyệnĐô Lương giai đoạn 2010 - 2015 52

Bảng 3.5 Quy mô dự án đầu Bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An 55

Bảng 3.6 Tổng hợp diện tích các loại đất bị thu hồi tại dự án 56

Bảng 3.7 Số hộ bị ảnh hưởng theo từng loại đất 57

Bảng 3.8 Tỷ lệ Diện tích đất bị thu hồi của các hộ 57

Bảng 3.9 Kết quả thống kê phương án bồi thường của dự án 58

Bảng 3.10 Kết quả bồi thường, hỗ trợ của dự án 59

Bảng 3.11 Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 60

Bảng 3.12 Ý kiến của các hộ gia đình 62

Bảng 3.13 Tình trạng việc làm trước và sau khi thu hồi đất 63

Bảng 3.14 Tình hình sử dụng tiền đền bù của các hộ gia đình điều tra 64

Bảng 3.15 Kết quả điều tra cán bộ trong ban bồi thường và GPMBcủa dự án 65

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Khu di tích lịch sử Truông Bồn 53

Hình 3.2 Tổng thể khu di tích lịch sử Truông Bồn 54

Hình 3.3 Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích các loại đất đã thu hồi của dự án 56

Hình 3.4 Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích các loại đất đã thu hồi của dự án 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho mỗi quốc gia và mỗi dân tộc Đất đai không chỉ là giá đỡ cho mọi hoạt động sống mà còn là tư liệu đặc biệt của tất cả các ngành sản xuất vật chất của toàn

xã hội Đất đai và các sản phẩm tài nguyên từ đất tham gia vào mọi hoạt động sản xuất của con người, không chỉ là nơi tồn tại, sinh sống và phát triển của các loài sinh vật… Cung cấp lương thực thực phẩm cho con người, đất đai còn là nơi chúng

ta xây dựng các công trình nhằm phục vụ cho nhu cầu của xã hội như nhà ở, đường

xá, trường học, bệnh viện…Nó có một vai trò và vị trí vô cùng quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của loài người

Tuy nhiên, tài nguyên đất đai là hữu hạn và chúng ta phải tìm ra phương hướng sử dụng đất sao cho tiết kiệm nhất, hiệu quả nhất, đảm bảo hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong xu thế công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước cùng với sự bùng nổ dân

số đã dẫn đến các nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội Các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô ngày càng lớn và diện tích đất nông - lâm nghiệp ngày càng thu hẹp lại

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng được quan tâm Vì vậy công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách

Ở Nghệ An hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển kinh tế - xã hội Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh Đặc biệt huyện Đô Lương là một trong những huyện đi đầu của tỉnh, là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội Trong vòng vài năm trở lại đây huyện

Đô Lương đã thực hiện bồi thường, GPMB và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ

đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập: công tác tính toán đền bù giải phóng mặt bằng đang được tính toán thủ công, một bộ phận người dân bị mất đất chưa thỏa mãn với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay

Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội, và hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với người dân bị thu hồi đất nói chung và ở huyện Đô Lương nói riêng trong triển khai các dự án thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc từ chính việc triển khai các dự án, mới có thể có giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu của thực tế đặt ra

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Thị Lợi tôi đã tiến hành

nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án

bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An”

2 Mục tiêu của đề tài

Đánh giá công tác GPMB dự án “Bảo tồn, tôn tạo khu di tích lịch sử Truông Bồn xã Mỹ Sơn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An”, cũng như tác động của dự án đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi; Từ đó đề xuất những giải pháp góp phần ổn định và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thực hiện việc thu hồi

đất, bồi thường, GPMB tại các dự án

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung vào cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống, việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

- Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong việc học tập và nghiên cứu khoa học

Nó giúp củng cố những kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tiếp và gián tiếp vào điều kiện thực tiễn của địa phương

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện; Kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương, các dự án đang triển khai và sẽ triển khai trong tương lai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có vai trò không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế, đẩy nhanh tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng, đưa đất nước lên tầm cao mới GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội Công tác GPMB kéo dài sẽ làm chậm tiến độ của các dự án, làm ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân trong khu vực dự án cũng như đánh mất niềm tin của các nhà đầu tư

Bồi thường, GPMB là khâu quan trọng mang tính chất đột phá trong quy hoạch sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư phát triển và triển khai thực hiện công tác xây dựng cơ sở hạ tầng Quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân bị thu hồi, lợi ích của chủ đầu tư dự án và lợi ích của Nhà nước, được thực hiện theo tiêu chí giữ vững

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

Giải phóng mặt bằng:

GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến

lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội [16]

Thu hồi đất:

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất

của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử

dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.[21]

Bồi thường:

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [21]

Bồi thường trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án

Có 2 loại bồi thường: bồi thường: thiệt hại về đất và thiệt hại về tài sản

+ Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi

Hỗ trợ:

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ, tạo điều kiện cho

người có đất bị thu hồi ổn định đời sống sản xuất, vượt qua khó khăn khi bị nhà nước thu hồi đất

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất,

hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được

công nhận là đất ở ; hỗ trợ khác [14]

Tái định cư:

Tái định cư là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan Ngoài ra còn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra nhằm khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa - xã hội

Hiện nay nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng đất ở mới, bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới

Một số khái niệm liên quan khác

- Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành

chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là

việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là giá tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [21]

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Mỗi dự án liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội Bồi thường, giải phóng mặt bằng là cả một quá trình đa dạng và phức tạp, bao gồm các công việc khó khăn, phức tạp, nhạy cảm và mang tính xã hội

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực nông thôn, trình độ dân trí khác nhau mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực thành thị, đất đai

có giá trị cực lớn Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại là tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để

sản xuất Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính Dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Tính xã hội: Việc thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư liên quan và tác động trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến hàng triệu lao động của địa phương nơi có đất thu hồi Hơn nữa, khi làm việc này luôn phải giải quyết đồng thời mối quan hệ 3 bên: “Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi”

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường, giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức nhạy cảm và phức tạp

do tác động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội Chính vì vậy, tiến độ cũng như kết quả của quá trình BT&GPMB phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố [7]:

- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính và GCN có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đây là điều kiện đầu tiên để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế trong tương lai Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối quan hệ đất đai để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại

Công tác bồi thường, GPMB có liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất vì để ra được quyết định thu hồi đất, để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Từ đó mới lập được phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

- Giá đất, định giá đất

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện bồi thường, GPMB

- Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản, theo các quy định của nhà nước

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư Người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách tái định cư của Nhà nước

Tuy nhiên, giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác động bởi giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường, đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác GPMB trong thời gian qua bị kéo dài và cũng là

nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện của người dân

- Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư

Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư quy định về trình tự, thủ tục tiến hành GPMB; Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan; Đồng thời cũng quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư Do đó, chính sách có ảnh hưởng trực tiếp và xuyên suốt trong quá trình BT&GPMB

- Điều kiện Tự nhiên - Kinh tế - Xã hội của địa bàn

Điều kiện tự nhiên - Kinh tế - Xã hội là những yếu tố đặc thù của từng địa phương ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô của các công trình, cũng như tính chất, đặc điểm, độ phức tạp và thời gian trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Khi thực hiện công tác BT&GPMB, hỗ trợ và tái định cư thì việc lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu Việc xác lập hồ sơ không chỉ dựa vào đo vẽ, khảo sát thực tế mà còn dựa vào các loại hồ sơ lưu như: GCN QSDĐ, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản thống kê, kiểm kê đất đai Do vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện đúng, đầy đủ, thường xuyên sẽ giúp cho việc xác lập hồ sơ đơn giản, nhanh gọn, tránh sự tranh chấp giữa các bên và ngược lại

Nơi nào công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt như đã hoàn chỉnh, bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn Trái lại, những

nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh

- Công tác tổ chức, thực hiện

Đây là yếu tố quyết định đối với công tác BT&GPMB Trên cơ sở các chính sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của từng địa phương và từng dự án, việc tổ chức thực hiện (Trình tự, thủ tục, cơ cấu nhân sự, phương pháp làm việc, cách thức làm việc ) được tiến hành một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả cao, đảm bảo lợi ích các bên

Khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hợp lý sẽ đảm bảo công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi, đảm bảo tính công bằng, khách quan

- Ngoài các yếu tố trên, còn có nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng như:

+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất

+ Công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) [7]

1.1.4 Đối tượng và điều kiện được bồi thường

1.1.4.1 Đối tượng được bồi thường theo quy định của pháp luật

Theo khoảnĐiều 5 của Luật Đất đai [21] quy định về người sử dụng đất, bao gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

1.1.4.2 Điều kiện được bồi thường thiệt hại

Theo điều 75 luật đất đai 2013 [21] quy định: Điều kiện được bồi thường về

đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -

xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng…

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

2 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

6 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

1.1.5 Các bước thực hiện công tác thu hồi đất, BT&GPMB

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân sự nơi có đất thu hồi

Bước 2: Ra quyết định thu hồi đất

Thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về các chủ thể sau đây:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả các đối tượng trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc Ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc

và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật đất đai

Bước 4: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai, nhà, vật kiến trúc, công trình, cây trồng, vật nuôi

a) Phát và hướng dẫn ghi tờ khai

Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với chính quyền địa phương phát tờ tự kê khai, hướng dẫn kê khai và đề nghị người sử dụng đất chuẩn bị các giấy tờ có liên quan về nhà, đất, hộ khẩu, giấy phép kinh doanh và các loại giấy tờ khác (bản sao); thu tờ khai từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án

b) Tổ chức kiểm kê, kiểm tra hiện trạng, xác định nội dung kê khai:

- Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng Kế hoạch kiểm kê và dự thảo Thông báo kiểm kê trình Chủ tịch Hội đồng bồi thường

- Phát thông báo kiểm kê các thiệt hại đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án (có ký nhận)

- Thực hiện công tác đo đạc, kiểm kê về nhà, vật kiến trúc, công trình, cây trồng, vật nuôi của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án Đồng thời, tiếp tục thu thập bổ sung các giấy tờ liên quan đến nhà, đất, hộ khẩu và các loại giấy

tờ khác phục vụ cho việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất cố tình không hợp tác kiểm kê, xác minh, ký biên bản thì Tổ kiểm kê lập biên bản có đầy

đủ chữ ký của các thành viên tham gia và xác nhận của Ủy ban nhân dân phường,

xã, thị trấn đồng thời căn cứ vào hồ sơ quản lý nhà, đất hiện có để lập, phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khi cưỡng chế thu hồi đất, trước khi tháo dỡ nhà, công trình, Hội đồng bồi thường tổ chức xác định cụ thể về diện tích đất, tài sản có trên đất, nếu có biến động so với hồ sơ quản lý thì xem xét điều chỉnh, bổ sung hồ sơ bồi thường, hỗ trợ theo quy định

Những hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có phần diện tích đất theo đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có tờ tường trình về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất được Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất xác nhận

Trường hợp kết quả đo đạc thực tế có diện tích nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả giấy hoặc từng thửa), Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng thông báo cho người sử dụng đất biết và ghi nhận ý kiến của người

sử dụng đất về tình trạng thiếu đất (có biên bản)

Hồ sơ kỹ thuật đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được gửi đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để kiểm tra kết quả đo đạc; khi phát hiện kết quả đo đạc chưa đúng (về diện tích, hình thể…) thì hướng dẫn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đơn khiếu nại để đơn vị đo đạc kiểm tra, kết luận

Nếu bản đồ, hồ sơ kỹ thuật đất có sai sót thì Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng báo cho đơn vị đo đạc để yêu cầu đo đạc, chỉnh sửa, bổ sung

Trường hợp không rõ chủ sử dụng đất, không rõ địa chỉ… thì thông báo trên báo, đài liên tục 03 số Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thực hiện dự án mà người sử dụng đất không liên hệ thì lập hồ sơ đất đai diện vắng chủ

2 Xét tính pháp lý về đất, nhà, cây trồng, vật nuôi; xem xét chính sách tái định cư

a) Tổ chức họp xét, xác định tính pháp lý về đất, nhà, vật kiến trúc, công trình, cây trồng, vật nuôi của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án

để xác định bồi thường, hỗ trợ hay không bồi thường, hỗ trợ cho từng nội dung bị thiệt hại

Xem xét, đề nghị hộ gia đình, cá nhân đủ tiêu chuẩn tái định cư, hộ mua nền

và hộ không đủ tiêu chuẩn

b) Những trường hợp cần xác minh bổ sung thì Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần dự kiến thành phần, thời gian, nội dung cần xác minh để tổ chức thực hiện

3 Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổng hợp hồ sơ xét tính pháp lý ở cơ

sở và đề nghị Chủ tịch Hội đồng bồi thường họp Hội đồng để xem xét tính pháp lý đất, nhà, vật kiến trúc, công trình, cây trồng, vật nuôi của từng tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân; kết luận bồi thường, không bồi thường hay hỗ trợ cho từng hộ về từng nội dung bị thiệt hại Kết luận những hộ đủ tiêu chuẩn tái định cư, những hộ được mua nền, hộ không đủ tiêu chuẩn Những trường hợp và nội dung được Chủ tịch Hội

đồng kết luận hỗ trợ nhưng chưa có quy định định mức hỗ trợ cụ thể thì Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng dự thảo Tờ trình theo kết luận do Chủ tịch Hội đồng

ký để trình Ủy ban nhân dân Tỉnh xem xét mức hỗ trợ trước khi thực hiện áp giá

4 Lấy ý kiến về phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: a) Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức áp giá bồi thường, hỗ trợ đất, nhà, vật kiến trúc, công trình, cây trồng, vật nuôi và các chính sách hỗ trợ khác theo phương án tổng thể; lập danh sách đã xét tái định cư

b) Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và danh sách xét tái định cư

c) Niêm yết công khai phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn và các điểm sinh hoạt khu dân cư để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến Đồng thời, gửi đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bảng áp giá bồi thường, hỗ trợ để kiểm tra, đối chiếu và có ý kiến trực tiếp vào bảng áp giá; danh sách tái định cư và gửi lại cho

Tổ chuyên viên của Hội đồng bồi thường dự án Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

Việc niêm yết và kết thúc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc phường, xã, thị trấn và đại diện nhân dân tham gia thành viên Hội đồng bồi thường dự án

Bước 5: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

a) Hết thời hạn niêm yết, Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổng hợp các ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng đồng ý, số lượng không ý, số lượng có

ý kiến khác về từng nội dung, những ý kiến khác với phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư; hoàn chỉnh và trình phương án cho Chủ tịch Hội đồng bồi thư

ờng ký, kèm theo bảng tổng hợp ý kiến đóng góp để gửi cơ quan Tài nguyên

và Môi trường thẩm định

b) Sở Tài nguyên và Môi trường trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân Tỉnh phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan từ 02 huyện trở lên hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân Tỉnh ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư theo phương án tổng thể đã được phê duyệt

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự

án thực hiện trong phạm vi quận, huyện hoặc được ủy quyền

Bước 6: Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng Cụ thể:

1 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt, Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi thực hiện dự án và Chủ đầu tư tổ chức phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn và các điểm sinh hoạt ở khu dân cư (có biên bản) Đồng thời, có văn bản yêu cầu Chủ đầu tư chuyển kinh phí bồi thường, hỗ trợ theo quyết định phê duyệt (nếu Chủ đầu tư ủy quyền cho Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng chi trả) Đồng thời, gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng

2 Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt, Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập thủ tục và hồ sơ gửi Chi cục thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp trước khi nhận tiền chi trả

Trên cơ sở Thông báo của Chi cục Thuế, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự nộp tiền thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo thông báo

3 Các khiếu nại liên quan đến áp dụng đơn giá bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại, kết quả tính toán, về tái định cư sẽ do Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng kiểm tra hồ sơ, báo cáo cho Hội đồng bồi thường dự án để xem xét, giải quyết khiếu nại hoặc Ủy ban nhân dân huyện giao cho Phòng, ban có chức năng quản lý nhà nước theo nội dung khiếu nại tổ chức xác minh, báo cáo, đề xuất cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện xem xét, giải quyết theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo

Trường hợp thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân Tỉnh thì Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn kiểm tra, báo cáo Chủ tịch Hội đồng bồi thường xem xét và có văn bản trả lời theo nội dung khiếu nại, tố cáo đồng thời hướng dẫn người khiếu nại, tố cáo nếu chưa đồng ý với nội dung trả lời thì có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân Tỉnh để được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền

Bước 7: Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,

hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả

Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường

để hoàn trả ngân sách nhà nước

Trình tự, thủ tục thu hồi đất, quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư được pháp luật đất đai quy định rất cụ thể Do vậy, đảm bảo được quy trình thu hồi đất được tiến hành một cách hiệu quả

1 Sau năm (05) ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Các giấy tờ cần thiết khi lập thủ tục và nhận tiền bồi thường, hỗ trợ: Giấy chứng minh nhân dân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (bản gốc), nếu người được nhận bồi thường,

hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật… và giấy nộp tiền vào Kho bạc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Thông báo của Chi cục Thuế quận, huyện

Trường hợp người bị thu hồi đất không đồng ý nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, các trường hợp đang có khiếu nại, tranh chấp, phân chia di sản thừa kế… thì Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển tiền chi trả gửi vào ngân hàng theo quy định

và thông báo cho người bị thu hồi đất, chủ sở hữu tài sản và Chủ đầu tư biết

2 Lập danh sách đã thu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện để trình cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ, chỉnh lý hoặc cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất không bị thu hồi

Bước 8: Bàn giao mặt bằng

1 Trong thời hạn không quá hai mươi (20) ngày, kể từ ngày được thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

2 Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp Chủ đầu tư, đại diện Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn, khu vực (ấp) kiểm tra hiện trạng và lập biên bản bàn giao mặt bằng, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi; lập thủ tục chi trả tiền thưởng cho người bị thu hồi đất bàn giao đúng kế hoạch và ghi nhận những hộ di dời nhà nhưng chưa nhận được đất tái định cư để trình Hội đồng bồi thường xem xét, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kinh phí

hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư theo quy định

3 Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư:

Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức bàn giao đất cho Chủ đầu tư, có mời Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn tham dự; đồng thời, báo cáo kết quả cho Chủ tịch Hội đồng bồi thường dự án biết

Bước 9: Thực hiện chính sách tái định cư đã được phê duyệt

1 Tái định cư bằng hình thức giao đất:

a) Chủ đầu tư phối hợp Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất tái định cư

tổ chức bốc thăm xác định vị trí nền tái định cư của từng hộ (có biên bản)

b) Sau đó, với thành phần như trên tổ chức đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới, diện tích nền tái định cư và bàn giao cho từng hộ

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoàn thành hồ sơ kỹ thuật đất, lập Tờ trình trình Ủy ban nhân dân huyện ban hành quyết định giao đất

d) Ủy ban nhân dân huyện ban hành quyết định giao đất; tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp và tiền Chủ đầu tư hỗ trợ (nếu có)

đ) Sau khi nhận và triển khai quyết định giao đất của Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo cho người được giao đất, Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước Thủ tục, thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của ngành Tài nguyên và Môi trường

2 Trường hợp hộ đủ tiêu chuẩn tái định cư, có nguyện vọng tự lo chỗ ở mới

và yêu cầu được hỗ trợ chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của khu tái định cư bằng tiền (tái định cư phân tán) thì hộ có đơn yêu cầu, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi cư trú, Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập hồ sơ trình Chủ tịch Hội đồng bồi thường ký để trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định và trình Ủy ban nhân dân Tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt chuyển từ tái định cư tập trung sang tái định cư phân tán và phê duyệt giá trị tiền hỗ trợ theo quy định

3 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư nhưng số tiền được bồi thường, hỗ trợ về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu và

có nguyện vọng xin nhận Khoản tiền chênh lệch thì có đơn được chính quyền địa phương xác nhận và gửi cho Tổ chức Phát triển quỹ đất để lập hồ sơ trình Chủ tịch Hội đồng bồi thường ký và gửi cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức chi trả cho

hộ gia đình, cá nhân Kinh phí hỗ trợ được tính vào vốn đầu tư của dự án

Bước 10: Cưỡng chế thu hồi đất

1 Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy ban nhân dân phường,

xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi kiểm tra và lập danh sách những hộ gia đình, cá nhân chưa bàn giao mặt bằng theo Thông báo

2 Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch Hội đồng bồi thường để chỉ đạo các ngành chức năng huyện phối hợp kiểm tra, rà soát lại trình tự, thủ tục đã thực hiện đối với những hộ gia đình, cá nhân chưa bàn giao mặt bằng theo kế hoạch

3 Chủ tịch Hội đồng bồi thường tổ chức cuộc họp để kiểm tra lại trình tự, thủ tục, đồng thời phân công Tổ công tác gồm đại diện Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý đô thị, Đội quản lý trật

tự đô thị quận, Ủy ban nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc phường, xã, thị trấn tổ chức vận động, thuyết phục người bị thu hồi đất bàn giao mặt bằng và báo cáo kết quả cho Chủ tịch Hội đồng bồi thường và Ủy ban nhân dân huyện

4 Ủy ban nhân dân huyện giao cho các ngành chức năng huyện lập thủ tục

và chỉ đạo thực hiện việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật đối với những hộ gia đình, cá nhân không chấp hành Kinh phí tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất được tính vào vốn đầu tư của dự án trên cơ sở dự toán được cấp thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với các ngành chức năng được Ủy ban nhân dân quận, huyện giao nhiệm vụ và Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại Trụ sở Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn, khu vực (ấp) và địa điểm sinh hoạt cộng đồng nơi có đất thu hồi, thời gian niêm yết là 07 ngày làm việc (có biên bản niêm yết và kết thúc niêm yết) Sau 15 ngày giao quyết định cưỡng chế hoặc kết thúc niêm yết mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhân dân quận, huyện chỉ đạo, tổ chức thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Bước 11: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và quyết định cưỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định của pháp luật [23]

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/DH13 ngày 29/11/2003

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định giá đất

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai…

Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Thông tư số 69/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình

tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

1.2.2 Các văn bản của tỉnh Nghệ An

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được các cấp ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện; UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành các văn bản:

Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2015, quy định ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 8 tháng 9 năm 2014, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 23 tháng 9 năm 2014, quy định về ban hành Bảng đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản và di chuyển mồ

mả trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Quyết định số 40/2013/QĐ-UBND ngày 12 tháng 8 năm 2013, quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2010, quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện

tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các

cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp, công trình giao thông, năng lượng, kết cấu hạ tầng công cộng, công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật

Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước:

Bước 1: Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất

Bước 2: Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất;

Bước 3: Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình

kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt;

Bước 4: Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công

bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là:

Đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp tái định

cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong

trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, Tuy nhiên,, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường

Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên

khu đất giải tỏa) [18]

1.3.1.2 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường

hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đã là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,

cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đã mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho

ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đã, mức bồi thường sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đã sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng

thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp [18]

1.3.1.3 Singapore

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu

nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị

Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

Mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ

có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di

chuyển chỗ ở [19]

1.3.1.4 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên,, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường

Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù

với mức cao hơn giá thị trường [18]

1.3.1.5 Australia

Australia, mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá

Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường

Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản

đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận

về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai

bắt buộc vào giai đoạn hai [19]

1.3.1.6 Ấn Độ

Ở Ấn Độ, Nhà nước dựa trên giá thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời

điểm thông báo để cân nhắc quyết định bồi thường Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đền bù việc thu hồi bắt buộc Nguyên tắc định giá dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa giá trị tối thiểu của khu đất; giá bán trung bình của ít nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với mảnh đất tương tự của khu vực đó, hoặc giá bán

trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá trị cao hơn cho dự án [19]

1.3.2 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay

1.3.2.1 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Tam Dương - Vĩnh Phúc

Tam Dương có lợi thế nằm ở khu vực trung tâm của tỉnh, diện tích đất tự nhiên rộng hơn 10 ngàn ha; nằm trên trục phát triển quan trọng, kết nối Sơn Dương

- Tam Đảo - Việt Trì - Vĩnh Yên - Phúc Yên và Thủ đô Hà Nội, giáp ranh thành phố Vĩnh Yên - trung tâm chính trị KT- XH của tỉnh Công tác GPMB các dự án trên địa bàn huyện cơ bản được thực hiện đảm bảo tiến độ và bàn giao mặt bằng thi công các công trình, dự án và đưa vào khai thác sử dụng Điển hình như Dự án đường điện 500Kv Hiệp Hòa - Sơn La đã hoàn thành công tác GPMB, bàn giao cho

đơn vị thi công đường điện xong trước thời hạn 3 năm so với kế hoạch của Chính phủ, làm lợi cho Nhà nước hàng tỉ đồng Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai là dự án lớn, tổng chiều dài tuyến đi qua địa bàn huyện là 11,027km, gồm 7 xã, thị trấn (Kim Long, Hướng Đạo, Đạo Tú, Hợp Hòa, An Hòa, Duy Phiên và Hoàng Đan); số hộ gia đình bị thu hồi đất là 1.136 hộ; diện tích đất thu hồi 88,9 ha (trong đã: Đất nông nghiệp 67,68 ha, đất phi nông nghiệp 21,07 ha và đất chưa sử dụng là 0,15 ha)

Để làm tốt công tác bồi thường, GPMB và tái định cư, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - XH trên địa bàn, kinh nghiệm cụ thể của huyện Tam Dương cho thấy: Các cấp ủy Đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức đoàn thể phải luôn đẩy mạnh công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho cán bộ, đảng viên và nhân dân về vai trò, ý nghĩa và tầm quan trọng của các dự án triển khai trên địa bàn đối với sự nghiệp phát triển của quê hương, đất nước Từ đã, xác định việc hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bàn giao cho chủ đầu tư và đơn vị thi công đúng kế hoạch là nhiệm vụ quan trọng và cấp bách hàng đầu Các địa phương có dự án triển khai cần chủ động phân công cán bộ thường xuyên bám sát các địa bàn để triển khai thực hiện nhiệm vụ một cách chủ động, quyết liệt, với trách nhiệm cao nhất Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh các vướng mắc, lãnh đạo các cấp chính quyền phải trực tiếp đến từng hộ dân, từng

vị trí còn vướng mắc để kiểm tra cụ thể, xác định nguyên nhân và có giải pháp xử lý kịp thời, phù hợp, kiên quyết, dứt điểm, không để xảy ra các vấn đề phức tạp Tổ chức đo đạc địa chính, kiểm đếm tài sản, công trình kiến trúc, cây cối và áp giá bồi thường chính xác, công bằng, phân minh; thực hiện chi trả kịp thời cho nhân dân Quan tâm bố trí nơi tái định cư cho các hộ dân phải di dời tuân thủ đúng các điều kiện theo quy định Nghiên cứu xây dựng giá đất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp sát với giá thị trường hoặc kịp thời điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm thực hiện Việc lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu giải phóng mặt bằng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đảm bảo tiêu chuẩn, tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi Thậm chí, ứng trước từ ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các khu tái định cư có vị trí địa lý thuận lợi, gần trung tâm, có khả năng sinh lợi cao để giành bố trí tái định cư cho các

hộ có đất ở mặt các trục đường Xét, bố trí tái định cư đúng đối tượng, đúng thành phần, tạo niềm tin cho người dân có đất bị thu hồi; thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo công khai minh bạch, đúng quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết, kết quả kiểm kê, phương án, chính sách, đơn giá áp dụng Tiếp và giải quyết các kiến nghị, khiếu nại của công dân ngay khi phát sinh từ cơ sở, không đùn đẩy, né tránh Xác định rừ trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu chính quyền địa phương, các cơ quan Nhà nước, các tổ

chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [20]

1.3.2.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ CNH, HĐH, khối lượng các

dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp Đến hết tháng 10 năm 2015, trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 450 dự án liên quan đến công tác GPMB, với diện tích đất thu hồi là 3.150 ha liên quan đến 62.894

hộ gia đình, trong đó 408 dự án đủ điều kiện tổ chức GPMB với 2.196 ha và khoảng 43.696 hộ Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà Thành phố Hà Nội đang phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của dự án, các mục tiêu đề ra và

ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả di dời Tuy nhiên, để hoàn thành công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội không phải là một việc

dễ dàng Bởi nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công bố, cắm mốc nhưng việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố mới được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - Ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường

Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn Nhờ vậy công tác GPMB đã góp phần quan trọng vào quá trình CNH, HĐH Thủ đô Hà Nội, nâng cao văn minh đô thị