Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20122016 (Luận văn thạc sĩ)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀI NAM

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH BA,

TỈNH PHÚ PHỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀI NAM

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH BA,

TỈNH PHÚ PHỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công

bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

NGUYỄN HOÀI NAM

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu

tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PSG.TS NGUYỄN THẾ HÙNG là

người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Thọ, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Ba, UBND Huyện Thanh Ba, đặc biệt là 30 tổ chức kinh

tế trên địa bàn huyện và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

NGUYỄN HOÀI NAM

MỤC LỤC

Trang

TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH VẼ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 3

1.1.1 Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

1.2 Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 11

1.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới 11

1.2.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam 14

1.3 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Phú Thọ 22

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Số liệu thứ cấp 27

2.4.2 Số liệu sơ cấp 28

2.4.3 Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp 29

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Ba có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức 30

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức [27] 30

3.1.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Ba 35

3.2 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba giai đoạn 2012-2016 39

3.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 39

3.2.2 Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong giai đoạn 2012 – 2016 49

3.2.3 Đánh giá tình hình vi phạm về pháp luật đất đai của các tổ chức 56

3.2.4 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được giao trong giai đoạn 2012 – 2016 59

3.3 Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 60

3.3.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế 60

3.3.2 Đánh giá hiệu quả xã hội 62

3.3.3 Đánh giá hiệu quả môi trường 64

3.3.4 Đánh giá công tác giao cho thuê đất theo ý kiến của tố chức 65

3.3.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất theo kết quả điều tra từ các tổ chức kinh tế 66

3.4 Khó khăn tồn tại và đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 68

3.4.1 Khó khăn và tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 68

3.4.2 Nguyên nhân biến động tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 70

3.4.3 Giải pháp về kinh tế 71

3.4.4 Giải pháp về khoa học công nghệ 72

3.4.5 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong thời gian tới 73

3.4.6 Các giải pháp khác 74

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Đề nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 1

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện thời kì 2005 - 2015 33

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 của huyện Thanh Ba 38

Bảng 3.3 Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba 42

Bảng 3.4: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2012 44

Bảng 3.5: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2013 45

Bảng 3.6: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2014 46

Bảng 3.7 Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2015 47

Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 - 2016 48

Bảng 3.9: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2012 50

Bảng 3.10: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2013 52

Bảng 3.11: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2014 53

Bảng 3.12: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2015 54

Bảng 3.13: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2016 55

Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất giai đoạn 2012 - 2015 55

Bảng 3.15 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế 59

Bảng 3.16: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 -2016 61

Bảng 3.17: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba 63

Bảng 3.18: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Thanh Ba 64

Bảng 3.19 Tổng hợp ý kiến của tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất 65

Bảng 3.20: Tổng hợp giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ 67

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Có thể nói, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm Công tác quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững Làm tốt công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư và đời sống người dân

Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào phát triển kinh tế -

xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có

ý nghĩa to lớn

Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn Kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm

2007 của Thủ tướng Chính phủ cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực Trong năm 2014, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm

kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên cả nước

Trong những năm gần đây, tại các xã thuộc huyện Thanh Ba có tốc độ đô thị hóa vẫn còn chậm; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của huyện Thanh Ba nói riêng và tỉnh Phú Thọ nói chung

Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép, diễn ra rất phổ biến

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực

trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016” được

đặt ra nhằm đánh giá thực trạng, tìm ra các giải pháp thiết thực, tích cực để tham mưu cho các ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả công tác quản

lý quỹ đất của Nhà nước nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản

lý sử dụng nói riêng; đặc biệt là diện tích đang giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa bàn huyện Thanh Ba, để góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

2 Mục tiêu của đề tài

+ Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Ba

có liên quan đến các tổ chức sử dụng đất

+ Đánh giá thực trạng của các tổ chức kinh tế được giao và cho thuê trên địa

bàn huyện trong giai đoạn 2012 - 2016

+ Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức khi được giao và cho thuê thông qua kết quả phiếu điều tra

+ Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản

lý, sử dụng đất trên phạm vi huyện Thanh Ba nói chung và đất của các tổ chức kinh

tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản

lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần

thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai

1.1.1 Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai

a) Đối với nhà nước

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người

sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20]

Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội

Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch

Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế

b) Đối với người sử dụng đất

Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp…

Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tư của

tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể khả thi Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một

dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn

từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án (Phương Hiếu, 2012) [10]

1.1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng

kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai

và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan

Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài:

- Luật Đất đai năm 2003

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 ;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý,

sử dụng đất lúa

1.1.2.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức

Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm [18]:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân

cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;

Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

1.1.2.2 Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [12] và Điều 125 Luật Đất đai 2013 [13] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu

có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn

sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất

1.1.2.3 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức

Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai

2003 [12], Điều 59, Luật Đất đai 2013 [13] Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư

1.1.2.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau [12],[ 13]:

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất

a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền

và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 [12] qui định:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003

Theo Luật Đất đai 2013[13] thì:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều 111 Luật Đất đai 2003 [12] như sau:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003;

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm

2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất

là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm

2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất

đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003 thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.1.2.5 Các văn bản của tỉnh Phú Thọ liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai

Quyết định 1222/QĐ-UBND ngày 8 tháng 6 năm 2005 về việc điều chỉnh cục

bộ Quy hoạch chung xây dựng thị xã Phú Thọ đến năm 2020 [19]

Kế hoạch số 1534/KH-UBND về việc thực hiện Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 22/01/2014 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại [11]

Chỉ thị số 30/ CT-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2013 về việc chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ [5]

1.2 Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước

1.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định

trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

a Nước Thụy Điển

Theo Lê Thái Bạt (2007) [2]: Ở Thụy Điển phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội

Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hang đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước

Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau

Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng

ký đất đai, bất động sản và thong tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội

Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký

b Nước Trung Quốc

Trung Quốc thực thi chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế

độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Mọi đơn vị, cá nhân không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai Vì lợi ích công cộng, nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử đụng đất

Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc Đất đai ở Trung Quốc được phân thành 3 loại:

Đất dùng cho nông nghiệp

Đất xây dựng

Đất chưa sử dụng

Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục đích

sử dụng đất trưng dụng Tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm liên tiếp trước đó khi bị trưng dụng Tiêu chuẩn

hỗ trợ tái định cư cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá trị sản lượng bình quân của đất canh tác/ đầu người thuộc đất bị trưng dụng, cao nhất không vượt quá 15 lần sản lượng bình quân của đất bị trưng dụng 3 năm trước đó Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm phạm, lạm dụng tiền để bù đất trưng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác Hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có

xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục

vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định

về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia (Trần Văn Lanh, 2011)[14]

c Đài Loan

Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu

tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan -Điều 18, Luật Đất đai) Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua

đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai).Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai)

Đối với các khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng các công trình hạ tầng, phân lô bán đầu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống, kể cả chủ sở hữu cũ Phần đất phục vụ cho phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo quy hoạch Nhờ có chính sách trên, chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của mình (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)[3]

Ở Đài Loan, phân biệt rõ 2 trường hợp, cụ thể: Thứ nhất, đối với các công trình của Nhà nước, thì Nhà nước đứng ra thoả thuận mua đất của dân Nếu người dân không đồng tình thì Nhà nước dùng quyền của mình trưng thu để lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất Thứ hai, những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận Nếu giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn mua đất của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự nên Nhà nước không can thiệp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)[3]

1.2.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam

Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 17/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [4]

Theo kết quả thực hiện Chỉ thị trên, có trên 90% các loại hình tổ chức sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả trong sử dụng 6 vùng có tỷ lệ đạt trên 90% là Tây Bắc, Đông Bắc, đồng bằng sông Hồng, duyên hải Nam Trung Bộ, Tây nguyên và đồng bằng sông Cửu Long 2 vùng đạt tỷ lệ thấp là Đông Nam Bộ và Bắc Trung Bộ (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Tình trạng sử dụng vào mục đích khác hay còn gọi là sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với 1.527 tổ chức trên diện tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02% Có 1.828 tổ chức sử dụng làm nhà ở với diện tích 4.088,24 ha, trong đó phần lớn là xây nhà cho cán bộ công nhân viên (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Có 1.205 tổ chức sử dụng đất cho thuê trái phép với diện tích 2.918,65 ha, tập trung lớn nhất ở vùng đồng bằng sông Cửu Long với 271 tổ chức trên diện tích 1.756,59 ha, sau đó tới vùng Đông Bắc, vùng Đông Nam Bộ Cho thuê trái phép xảy

ra ít nhất ở vùng Tây Bắc, Tây Nguyên (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Có 1.647 tổ chức sử dụng đất để cho mượn với diện tích cho mượn 6.740,76

ha, tập trung lớn nhất ở vùng Đông Bắc với 653 tổ chức, rồi tới vùng đồng bằng sông Cửu Long với 478 tổ chức, vùng Đông Nam Bộ 141 tổ chức 188 tổ chức sử dụng đất chuyển nhượng trái phép với 375,28 ha đất chuyển nhượng trái phép Trong đó tập trung chủ yếu tại vùng đồng bằng sông Cửu Long với 43 tổ chức và diện tích chuyển nhượng trái phép là 163,79 ha, tập trung nhiều nhất tại Long An với diện tích 97,72 ha, Kiên Giang với diện tích 55,7 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008)[3]

Tổng diện tích để bị lấn chiếm là 254.033,19 ha do 3.915 tổ chức đang quản

lý Trong đó 397 tổ chức là cơ quan Nhà nước, 34 tổ chức chính trị, 22 tổ chức xã hội, 25 tổ chức chính trị xã hội, 14 tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp Đông nhất phải kể tới 1.458 tổ chức sự nghiệp công, 965 tổ chức kinh tế, 712 UBND xã (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Theo Tổng cục Quản lý Đất đai, diện tích đất bị lấn chiếm có nguyên nhân chủ yếu là do tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao, quản lý lỏng lẻo ở hầu hết các loại hình tổ chức, trong đó tập trung chủ yếu ở

loại hình tổ chức sự nghiệp công, UBND xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng, an ninh, nông, lâm trường Thiếu kiểm tra thường xuyên, chưa quan tâm đến việc lập hồ sơ và lưu giữ đầy đủ các giấy tờ để theo dõi, quản lý nên không quản lý được mốc ranh khu đất đã được giao, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của dân, của các tổ chức khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Mặt khác, thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ, thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý , nên trong suốt quá trình sử dụng đất để cho người dân hoặc tổ chức lấn, chiếm

Cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Diện tích đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức được giao, thuê cũng lên tới trên 299.719 ha, trong đó diện tích còn để hoang hóa là trên 250.862 ha do 2.455

tổ chức quản lý Diện tích đầu tư, xây dựng chậm cũng lên tới trên 48.888 ha, tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Diện tích đất chưa sử dụng tập trung chủ yếu tại Bắc Trung Bộ chiếm 56,1% tổng diện tích đất chưa sử dụng (Nghệ An 73,23% diện tích của vùng); Tây Nguyên chiếm 16,9% (Gia Lai 90,17%), duyên hải Nam Trung Bộ chiếm 15,8% (Ninh Thuận chiếm 83,78%) (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)[3]

Cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để triển khai có hiệu quả việc cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước Thẩm quyền cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao

hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh

Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2012) của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên

cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp là 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn

ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn

ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%) Cộng đồng dân cư được giao

325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp

274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%)

Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền là phổ biến Tuy nhiên về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)[3] Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất của tổ chức ở Trung Quốc có thể rút ra một số bài học bổ ích mà Việt Nam có thể tham khảo trong việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai như sau:

- Trung Quốc thực hiện hình thức xuất nhượng đất trong phân phối đất đai cho người sử dụng Hình thức này tương tự như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà nước ta đang thực hiện Bên cạnh đó, khuyến khích và đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất từng bước thay thế cơ chế giao, cấp đất cho doanh nghiệp Việc áp dụng cơ chế đấu thầu, mời thầu sẽ tạo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, ngăn ngừa các tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động giao đất, đồng thời góp phần thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản phát triển

- Trung Quốc không có sự phân biệt đối xử về quyền trong sử dụng đất giữa các người sử dụng đất trong nước với người sử dụng nước ngoài Mọi tổ chức đều có quyền như nhau về chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, góp vốn liên doanh, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, đăng ký theo đúng pháp luật và được pháp luật bảo vệ

- Trong quá trình cải cách xí nghiệp quốc hữu, quyền sử dụng đất của các tổ chức được xác định giá trị và chuyển thành vốn cổ phần của Nhà nước trong các tổ chức

- Trong quá trình sử dụng, nếu gây thiệt hại về đất đai thì người sử dụng đất

có nghĩa vụ phải phục hồi theo công dụng của đất Mặt khác, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ đất và không được gây ô nhiễm đất trong quá trình sử dụng đất

Từ kinh nghiệm quản lý đất đai ở các tổ chức của Đài Loan có thể rút ra một

số kết luận sau đây: Thứ nhất, Đài Loan rất coi trọng và áp dụng triệt để các quy luật khách quan của kinh tế thị trường trong việc thực hiện chính sách đất đai đối với người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất, cụ thể:

- Nhà nước thực hiện việc bán đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình

- Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp thì phải mua lại đất của chủ sở hữu theo nguyên tắc thị trường Thứ hai, Nhà nước quy hoạch sử dụng đất vào mục đích công nghiệp thành các khu tập trung, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, kỹ thuật đồng bộ trong các khu này rồi bán hoặc cho người sử dụng đất có nhu cầu thuê lại, điều này vừa giúp Nhà nước

thống nhất quản lý được việc sử dụng đất của người sử dụng, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có thể nhanh chóng, dễ dàng trong việc tiếp cận đất đai sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh và giúp cho người sử dụng không phải đối mặt với những khó khăn, thách thức trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất Thứ ba, Đài Loan xác lập một môi trường pháp lý bình đẳng trong sử dụng đất giữa người sử dụng đất trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần khuyến khích thu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngoài.Thứ tư, Đài Loan thực hiện cơ chế đấu thầu, đấu giá đối với việc

sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất của người sử dụng đất, tạo cơ chế phân phối đất đai một cách công khai, minh bạch và bình đẳng phù hợp với cơ chế thị trường Xuất phát từ những nội dung trên, việc thay đổi Luật Đất đai của nước ta vừa qua đã có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất như: Thời gian giao đất, cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất nhất định; quy định rõ hơn về nội dung giao đất, cho thuê đất và quyền sử dụng đất đối với trường hợp là cá nhân,

tổ chức nước ngoài tại Việt Nam Tóm lại, đối với chính sách giao đất, cho thuê đất của các Quốc gia trên thế giới đều có mục tiêu chung là nắm chắc, quản chặt quỹ đất,

sử dụng có hiệu quả, bình ổn chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế Hình thức giao đất được căn cứ vào nhiều yếu tố, trong đó hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thế và sở hữu tư nhân cũng đóng một vai trò rất quan trọng Xu hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất bị thắt chặt chuyển dần sang cho thuê và quản chặt bằng quy hoạch và khống chế mục đích sử dụng

Những tồn tại và nguyên nhân

Bên cạnh những kết quả đạt được, cũng còn nhiều bất cập trong quản lý nhà nước về cho thuê đất:

+ Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ cho thuê đất vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài Việc lập, tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức Quá trình thực hiện phân cấp trong quản lý quy hoạch theo đơn vị hành chính còn bất cập, chưa đảm bảo tính tổng thể, kết nối liên vùng (Đến cuối năm

2011, đã có 11 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh được Thủ tướng Chính phủ phê

duyệt, 9 quy hoạch xây dựng vùng dọc theo các tuyến đường cao tốc đang lập) Việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, đường giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao để đấu giá tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công cộng

+ Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức do thiếu

cơ chế, điều kiện thực tế để thực hiện Do đó, chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí

+ Về hình thức cho thuê đất, định giá đất trên thực tế vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là cho thuê đất theo hình thức chỉ định Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể chưa theo kịp thị trường

và thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân sách, gia tăng khiếu kiện trong nhân dân

+ Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát thực hiện và chưa gắn với trách nhiệm của chủ thể được phân cấp Việc phân cấp mạnh thẩm quyền cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cùng với quy định phân cấp mạnh

về thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất cập Đặc biệt là trong việc quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận

+ Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu

tư xây dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, nhưng Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh

Theo Hà Tuấn Anh (2010) [1], toàn tỉnh Thái Bình có 144.485 tổ chức sử dụng đất với 7.057 khu đất đang sử dụng Trong tổng số các tổ chức được giao, cho thuê đất tại tỉnh Thái Bình có rất nhiều tổ chức mặc dù đã được sử dụng đất đúng mục đích nhưng tuy nhiên vẫn còn một phần diện tích sử dụng đất sai mục đích như cho thuê trái phép (20 tổ chức), cho mượn đất trái phép (10 tổ chức), chuyển nhượng đất trái phép (6 tổ chức) và sử dụng đất vào các mục đích khác (14 tổ chức) với tổng diện tích sử dụng sai mục đích là 402,58 ha Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng quản

lý và sử dụng đất của các tổ chức, đề tài đã đưa ra được một số giải pháp như giải pháp chính sách pháp luật, kinh tế, khoa học công nghệ,…giúp cho công tác quản lý

sử dụng đất của các tổ chức ngày càng hiệu quả hơn

Theo Phạm Đình Tứ (2012) [23] đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Tuyên Quang cho thấy tỉnh Tuyên Quang giao được 125 công trình cho 111 nhà đầu tư, có nhiều dự án đã phát huy hiệu quả sử dụng đất trên cả 3 mặt (kinh tế, xã hội, môi trường…) đóng góp rất lớn vào phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Tuy nhiên còn nhiều dự án chưa phát huy được hiệu quả sử dụng đất như: Không sử dụng hoặc sử dụng đất sai mục đích, thực hiện dự án chậm tiến độ, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, không thực hiện các đúng các quy định về bảo vệ môi trường… gây lãng phí đất và bức xúc trong nhân dân

Theo Phạm Minh Giáp (2013) [8], kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy việc

sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Mê Linh vẫn còn tồn tại một số tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao Đặc biệt vẫn còn tới 13/217 tổ chức chưa đưa hết diện tích đất được giao vào sử dụng (tương đương 84,5 ha) Điều này thể hiện sự lãng phí tài nguyên đất đai trong quản lý sử dụng và tính hiệu quả của

sử dụng đất chưa cao Để khác phục tình trạng này thì cần phải thực hiện đồng bộ các biện pháp được đưa ra như xây dựng khung giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất sát với giá thị trường bất động sản đang diễn ra, chuẩn hóa quy trình giao cấp đất từ khâu xét duyệt dự án nên đánh giá thẩm định về khả năng tài chính đủ điều kiện tiên quyết cho việc thực hiện dự án đúng tiến độ và quy hoạch được duyệt, song song với việc đào tạo đội ngũ cán bộ đủ năng lực chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai

Theo Hoàng Thị Phương Thảo (2015)[2] cho thấy trong tổng số 18 tổ chức quản lý sử dụng đất chỉ có 0,01711 ha sử dụng không đúng mục đích, chủ yếu rơi vào hai hình thức là lấn, chiếm đất và bị lấn, chiếm… Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng và đánh giá công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn huyện Đầm Hà, đề tài đưa ra 5 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý

sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn là giải pháp về chính sách pháp luật, giải pháp về kinh tế, giải pháp về khoa học công nghệ, giải pháp về tăng cường quản lý

sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian tới và các giải pháp khác Trong đó một

số giải pháp thuộc nhóm giải pháp về tăng cường quản lý sử dụng đất của tổ chức đã được áp dụng tại địa phương và có hiệu quả tích cực

1.3 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh từng bước đi vào nền nếp; việc khai thác, quản lý và sử dụng đất đai ngày càng chặt chẽ, có hiệu quả Trong những năm qua UBND tỉnh đã giao đất thực hiện các dự án, tạo điều kiện cho các tổ chức

có đất để phát triển sản xuất kinh doanh Các tổ chức được giao đất cơ bản đã chấp hành các quy định của pháp luật, sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích đóng góp vào sự tăng tưởng kinh tế của tỉnh, giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương

Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn một số mặt hạn chế, sự lãnh đạo, quản lý, điều hành của các cấp chính quyền địa phương chưa được quan tâm đúng mức Công tác kiểm tra, thanh tra phát hiện, xử lý những vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt đối với các tổ chức kinh tế chưa kịp thời Còn nhiều dự án sau khi được giao đất chưa nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chậm triển khai, sử dụng đất không hiệu quả, không đúng mục đích, chuyển mục đích trái phép gây lãng phí, bức xúc trong nhân dân

Việc hình thành Trung tâm giao dịch “một cửa” đã giảm thiểu được một số bất cập trong quá trình xử lý hồ sơ Tuy nhiên, Trung tâm chỉ tiếp nhận hồ sơ khi

đã có đầy đủ thủ tục theo quy định Để có được hồ sơ đầy đủ thủ tục nộp tại đây, trên thực tế, các tổ chức kinh tế xin giao đất, thuê đất còn phải trải qua một số giai

đoạn khá phức tạp Tổ chức kinh tế X xin được giao (thuê) mảnh đất A thì cần phải qua các bước và liên hệ với các ban ngành, cụ thể được thể hiện bằng tóm tắt sơ đồ mũi tên sau:

- Đối với dự án sử dụng vốn có nguồn gốc Ngân sách Nhà nước hoặc

UBND tỉnh

Sở xây dựng

Hồ sơ Sở TN-MT Sở KH-ĐT Sở Xây UBND

(chưa đầy đủ) dựng phường

Sở Xây Tư vấn UBND UBND

UBND phường UBND tỉnh UBND phường

UBND phường UBND tỉnh Sở TN-MT

Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, Trung tâm giao dịch “một cửa” gửi đến phòng Quy hoạch và Giao đất Tại đây, cán bộ phụ trách sẽ thẩm tra hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần), xác định giá đất và lập các thủ tục theo quy định trình Lãnh đạo Sở giải quyết, nộp hồ sơ trình UBND tỉnh ký quyết định giao đất hoặc cho thuê đất (Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày hồ sơ chuyển đến phòng) Nhân bản, đóng dấu Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất UBND tỉnh đã ký theo quy định,

dự thảo Công văn mời giao đất tại hiện trường và chuyển kết quả đến Trung tâm giao dịch “một cửa” (Thời gian không quá 2 ngày kể từ ngày nhận được Quyết định của UBND tỉnh đã ký) Tổ chức giao đất tại hiện trường cho các tổ chức được giao đất, thuê đất Dự thảo hợp đồng thuê đất (trường hợp thuê đất) trình Lãnh đạo

Sở ký theo quy định, chuyển kết quả đến Trung tâm giao dịch “một cửa” để Trung tâm trả cho tổ chức nộp hồ sơ xin thuê đất

Theo tính toán, trung bình, các tổ chức kinh tế làm hồ sơ để xin giao đất, thuê đất sẽ phải xin ít nhất 13 con dấu Với cải cách thủ tục hành chính như hiện nay, trung bình 1 con dấu sẽ đến cơ quan chuyên trách 2 lần Như vậy là người xin giao đất hoặc thuê đất sẽ phải đi lại giữa các cơ quan 26 lần để có được 1 bộ hồ sơ đầy đủ; đấy là chưa kể đến các tổ chức xin giao đất, thuê đất để khai thác khoáng sản vì thủ tục sẽ còn phức tạp hơn nữa Qua đó, có thể thấy việc xin giao đất, thuê đất của các tổ chức kinh tế từ lúc các tổ chức này làm hồ sơ, thủ tục cho tới lúc được giao đất trên thực địa là một khoảng thời gian khá dài mặc dù đã thực hiện cải cách thủ tục hành chính Người xin giao đất, xin thuê đất không những mất thời gian chờ đợi mà còn phải bỏ công sức để đến liên hệ trực tiếp tại các ban, ngành có liên quan trong quá trình làm hồ sơ nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế được giao và cho thuê trên địa bàn huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ trong giai đoạn 2012-2016

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu: huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ

- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 07 năm 2016 đến tháng 06 năm 2017

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh

Ba có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức

* Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế, xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

* Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Ba

- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 trên địa bàn huyện

- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện

Nội dung 2: Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba

- Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức

- Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức (tình hình giao, cho thuê, thu hồi)

- Nguyên nhân biến động tình hình sử dung đất của các tổ chức

Nội dung 3: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức thông qua kết quả của phiếu điều tra

Nội dung 4: Đề xuất một số giải pháp nhằm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng trên địa bàn huyện Thanh Ba

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Các nội dung của để tài được thực hiện trên cơ sở tổng hợp, phân tích, đánh giá từ các tài liệu và số liệu đã thu thập qua công tác điều tra sau đó tiến hành đối soát với các quy định trong hệ thống các văn bản pháp quy hiện hành của Nhà nước (Luật Đất đai 2003, 2013, các Nghị định, Quyết định hướng dẫn thi hành), của tỉnh Phú Thọ và huyện Thanh Ba (các Quyết định và Thông báo liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế) để đưa ra các kết luận Nguồn tài liệu bao gồm:

2.4.1 Số liệu thứ cấp

Là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu Nguồn gốc của các tài liệu này được thu thập từ các cơ quan điều tra, cụ thể như sau:

a, Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện tại phòng

TN &MT huyện Thanh Ba

b, Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Ba

Thu thập số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2016 trên địa bàn huyện Thanh Ba tại phòng TN&MT huyện Các tài liệu, số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện từ khi áp dụng Luật Đất đai 2003 và đến nay khi có Luật Đất đai 2013 được thu thập tại chi nhánh VP đăng ký đất đai, phòng TN&MT huyện

c, Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba

Đề tài tiến hành thu thập tài liệu thứ cấp về thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế cụ thể:

- Tình hình quản lý:

Là các số liệu về tình hình sử dụng đất theo các mục đích của các tổ chức kinh

tế, tình hình giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền

sử dụng đất, công tác cấp GCN QSD đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện được thu thập tại Sở TN&MT tỉnh Phú Thọ, VP đăng ký đất đai tỉnh Phú Thọ

- Tình hình sử dụng đất:

Là các số liệu thể hiện cụ thể sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba tiến hành sử dụng đất như thế nào, đạt hiệu quả ra sao bao gồm: các số liệu về tình hình sử dụng đất đúng mục đích và không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế, tình tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đất được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế; các số liệu về tình hình vi phạm pháp luật về đất đai của các tổ chức kinh tế ….tất cả đều được thu thập tại tại Sở TN&MT tỉnh Phú Thọ, VP đăng ký đất đai tỉnh Phú Thọ

2.4.2 Số liệu sơ cấp

- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp

Mục đích của điều tra: Nắm bắt một cách tương đối chi tiết về tình hình quản

lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba

Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn nghiên cứu: phỏng vấn các cán bộ để thu thập các tài liệu liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế như tình hình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các tổ chức… Đề tài không tiến hành lập phiếu điều tra chỉ tiến hành phỏng vấn trực tiếp các cán bộ chuyên môn trên địa bàn cụ thể là các chuyên viên của Sở TN&MT, chuyên viên của VP ĐK QSD đất tỉnh Phú Thọ

Để đánh giá được khách quan thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Thanh Ba đề tài tiến hành lập và phát phiếu điều tra đối với các tổ chức kinh tế về tình hình tranh chấp, thực trạng sử dụng đất vào các mục đích khác nhau Trong giai đoạn 2012-2016, có 35 tổ chức kinh tế được giao

và cho thuê trên địa bàn huyện Thanh Ba Theo kế hoạch của đề tài, đề tài tiến hành phỏng vấn, phát phiếu trên cả 35 tổ chức kinh tế Tuy nhiên sau khi đi điều tra thực tế cho thấy, có rất nhiều khó khăn trong việc thu thập câu hỏi và trả lời của các tổ chức Chỉ có 30/35 tổ chức đồng ý trả lời câu hỏi mà đề tài yêu cầu

Một số tổ chức do là hình thức thuê trả hàng năm nên đã hết hạn sử dụng đất (chủ yếu năm 2013, 2014) và một tổ chức chỉ thuê đất 1 năm mà không gia hạn nên đề tài không tiến hành phát phiếu được Đề tài phỏng vấn cụ thể 30 tổ chức kinh tế và được chia thành các loại sau:

Công ty Cổ phần: 10 phiếu điều tra

Doanh nghiệp tư nhân: 3 phiếu điều tra

Công ty trách nhiệm hữu hạn: 16 phiếu điều tra

Xí nghiệp thương mại: 1 phiếu

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Ba có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức [27]

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

* Vị trí địa lý

Thanh Ba là huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Phú Thọ, có tọa độ địa lý trong khoảng 21020’ - 21034’ độ vĩ Bắc và 105005’ - 105014’ độ kinh đông,

có diện tích tự nhiên 19.484,90 ha

- Phía Bắc giáp huyện Hạ Hòa

- Phía Bắc – Đông Bắc giáp huyện đoan Hùng

- Phía Đông giáp huyện Phù Ninh

- Phía Tây – Tây Nam giáp huyện Cẩm Khê

- Phía Nam giáp huyện Tam Nông

- Phía Đông – Đông Nam giáp thị xã Phú Thọ

Huyện có 26 xã và 1 thị trấn, trung tâm huyện lỵ là thị trấn Thanh Ba, cách thành phố Việt Trì khoảng 40 km về phía Tây Bắc Trên địa bàn huyện có các tuyến giao thông chính: Tỉnh lộ 314, 320C, 314B, 314C, 320, 314D với tổng chiều dài khoảng 77 km và 14 tuyến huyện lộ dài khoảng 88 km, tuyến đường thủy trên sông Thao chảy dọc trên địa bàn huyện dài 29,5 km [27]

* Khí hậu, thời tiết

Huyện Thanh Ba chịu ảnh hưởng của chế độ nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh và mùa hè nóng, ẩm Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau đặc điểm chính về khí hậu thời tiết của huyện như sau:

- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,20C, trong đó nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 29,40C, nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 14,90C Nền nhiệt độ