Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)

Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội (Luận án tiến sĩ)

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

VƯƠNG MINH PHƯƠNG

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

VƯƠNG MINH PHƯƠNG

HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản Luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận án

Vương Minh Phương

MỤC LỤC

Lời cam đoan……… i

Mục lục……… ii

Danh mục các chữ viết tắt……… viii

Danh mục các bảng……… ix

Danh mục các sơ đồ, biểu đồ……… x

Danh mục các hình……… xi

Mở đầu……… 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……… 14

1.1 Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản……… 14

1.1.1 Nội dung cơ bản về bất động sản……… 14

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản……… 14

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản……… 14

1.1.1.3 Phân loại bất động sản……… 15

1.1.2 Nội dung cơ bản về thị trường bất động sản……… 16

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản……… 16

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản……… 17

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu và giá bất động sản ……… 19

1.1.3 Phát triển thị trường bất động sản……… 25

1.1.3.1 Khái niệm phát triển thị trường bất động sản……… 25

1.1.3.2 Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trường bất động sản………… 26

1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản…… 28

1.2 Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản……… 28

1.2.1 Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản……… 28

1.2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản …… ……… 29

1.2.1.2 Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản……… 30

1.2.1.3 Chủ thể và đối tượng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản……… 32

1.2.2 Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản………… 32

1.2.2.1 Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản……… 32

1.2.2.1.1 Chính sách thuế bất động sản……… 32

1.2.2.1.3 Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất 37 1.2.2.2 Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính 38 1.2.2.2.1 Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng

1.2.2.2.2 Chính sách tài chính ưu đãi hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản 39

1.2.2.2.3 Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản 40

1.3 Kinh nghiệm của một số nước sử dụng chính sách tài chính phát

triển thị trường bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam, thành phố Hà Nội……… 51

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước sử dụng chính sách tài chính phát

triển thị trường bất động sản ……… 51 1.3.1.1 Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất

1.3.1.2 Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất

Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA………… 69

2.1 Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trường bất động

2.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay 69

2.1.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản Hà Nội…… 75

2.2 Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động

2.2.1 Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác

nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 77 2.2.1.1 Thực trạng chính sách thuế bất động sản ……… 77

2.2.1.1.2 Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp……… 79

2.2.1.1.3 Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 82 2.2.1.2 Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất……… 88

2.2.1.3 Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhượng bất động sản……… 91

2.2.1.3.1 Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nước……… 91

2.2.1.3.2 Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu Nhà nước……… 96

2.2.2 Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng các nguồn lực tài chính……… 99

2.2.2.1 Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất…… 99

2.2.2.2 Thực trạng chính sách tài chính ưu đãi hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 102

2.2.2.3 Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội………… 104

2.2.2.3.1 Thực trạng kênh tài chính thế chấp……… 106

2.2.2.3.2 Thực trạng trái phiếu bất động sản……… 108

2.2.2.3.3 Thực trạng quỹ đầu tư bất động sản REIT……… 109

2.2.2.3.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở……… 111

2.2.2.3.5 Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở……… 113

2.2.3 Thực trạng chính sách giá bất động sản……… 114

2.2.3.1 Thực trạng về giá đất……… 114

2.2.3.2 Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trường……… 116

2.3 Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua ……… 118

2.3.1 Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 118

2.3.1.1 Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trường bất động sản Hà Nội……… 118

2.3.1.2 Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trường bất động sản Hà Nội……… 121

2.3.1.3 Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nước quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trường bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh… 122 2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 126

2.3.2.1 Những hạn chế……… 126

2.3.2.1.1 Về hệ thống thuế bất động sản……… 126

2.3.2.1.2 Chính sách tài chính trong quá trình giao đất……… 130

2.3.2.1.4 Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất…… 132

2.3.2.1.5 Về chính sách ưu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản……… 134

2.3.2.1.6 Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 135

2.3.2.1.7 Chính sách giá bất động sản……… 138

2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế……… 138

2.3.2.2.1 Yếu tố pháp lý……… 138

2.3.2.2.2 Yếu tố thị trường bất động sản……… 141

Kết luận chương 2……… 142

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ……… 144

3.1 Dự báo và định hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo ……… 144

3.1.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội…… 144

3.1.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hà Nội……… 144

3.1.1.2 Dự báo thay đổi về cung trên thị trường bất động sản Hà Nội…… 145

3.1.1.3 Dự báo thay đổi về cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội……… 146

3.1.1.4 Dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội… 147

3.1.2 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo……… 148

3.1.3 Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 149

3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo …… 151

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… ……… 151

3.2.1.1 Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội………

3.2.1.1.1 Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp ……… 151

3.2.1.1.2 Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ……… 151

3.2.1.1.3 Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản………… 153

3.2.1.1.4 Hoàn thiện khoản thu lệ phí trước bạ thành Luật đăng kí tài sản…… 155

3.2.1.1.5 Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà……… 158

3.2.1.2 Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 162 3.2.1.3 Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển

3.2.1.3.1 Tiền thuê mặt đất, mặt nước……… 164

3.2.1.3.2 Chính sách về quản lý và chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước……… 165

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 166

3.2 2.1 Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 166

3.2.2.2 Hoàn thiện chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 168

3.2.2.3 Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 170

3.2.2.3.1 Kênh tài chính thế chấp……… 171

3.2.2.3.2 Trái phiếu bất động sản……… 172

3.2.2.3.3 Quỹ đầu tư bất động sản……… 173

3.2.2.3.4 Quĩ phát triển nhà ở……… 174

3.2.2.3.5 Quỹ tiết kiệm nhà ở……… 175

3.2.3 Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 177

3.2.4 Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 179

3.2.4.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trường bất động sản Hà Nội…… 179

3.2.4.2 Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Hà Nội …… 182

3.2.4.3 Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội ……… 182

3.2.4.4 Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 183

3.2.4.5 Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 184

3.2.4.6 Giải pháp tăng cường năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội……… 186

3.3 Điều kiện để thực hiện các giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2015 và những năm tiếp theo……… 186

3.3.1 Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính……… 186

3.3.2 Tháo gỡ vướng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất……… 187

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất CBRE : CB Richard Ellis công ty BĐS đa quốc gia

DNNN : Doanh nghiệp Nhà nước FDI : Đầu tư nước ngoài GPMB : Giải phóng mặt bằng GTGT : Giá trị gia tăng

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT : Kinh tế thị trường

KT-XH : Kinh tế xã hội NSNN : Ngân sách nhà nước NƠXH : Nhà ở xã hội

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TTBĐS : Thị trường bất động sản Thuế SDĐNN : Thuế sử dụng đất nông nghiệp

UBND : Ủy ban nhân dân UBCKNN : Ủy ban Chứng khoán Nhà nước XHCN : Xã hội chủ nghĩa

Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 – 2016…… 80

Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 – 2016……… 83

Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất

Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trung bình của REIT từ 2003 – 2014………… 60

Biểu đồ 2.1: Lƣợng giao dịch nhà ở tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh

Biểu đồ 2.2: Lƣợng giao dịch chung cƣ tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí

Biểu đồ 2.3: Chỉ số giá nhà ở theo quý thành phố Hà Nội 2017…… 74

Biểu đồ 2.4: Chỉ số văn phòng theo quý thành phố Hà Nội và Hồ Chí

Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản… 22

Hình 1.5: Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trường bất động sản 23

Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng 24

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

TTBĐS là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54] TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Việt Nam Mặt khác, thị trường này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trường nguồn lực đầu vào khác (như thị trường sức lao động, thị trường tài chính…) Phát triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trường khác

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nước Hoạt động của TTBĐS Hà Nội ngoài những điểm chung, còn có những điểm riêng đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước Đây cũng là một trong những thị trường lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời gian qua đã đạt được những thành tựu nhất định nhưng vẫn còn nhiều hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan như: hệ thống văn bản pháp lý chưa hoàn chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chưa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý nhà nước đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân Là một bộ phận quan trọng và là một trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhưng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn còn sơ khai, chưa hoàn thiện, thiếu tính chuyên nghiệp, có những diễn biến phức tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính mà Nhà nước đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý như: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; hệ thống các định chế ngân hàng chưa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết Đặc biệt

là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng

Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn

Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng như: tạo

ra các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí, trái phiếu BĐS Đây vốn không phải là vấn đề quá mới, đã được đề cập trước đó nhưng đến nay vẫn còn nhiều vướng mắc Sự vướng mắc này chủ yếu đến

từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước Đồng thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nước Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó

có một số hạn chế lớn như: một số vấn đề lý luận còn chưa được làm rõ và mang tính hệ thống, chưa đưa ra được các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với TTBĐS Vì vậy, trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để

từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà Nội phát triển ổn định và bền vững đang được đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận

cũng như thực tiễn Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án

tiến sỹ

2 Tổng quan nghiên cứu

Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát

triển TTBDS là đề tài được nhiều tác giả trong và ngoài nước nghiên cứu thực hiện

Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS như tác giả

W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu

tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề

cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ, cũng như đề cấp khái quát tới thị trường vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS Để thống nhất chính sách

và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính

nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for

countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích

hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình

chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình [1]…

Bài báo của tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market

into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình TTBĐS vào hệ thống dự báo giá nhà) [3], Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp 183-213, (2012); Terry Boyd, “Phân tích TTBĐS - Chìa khóa để tìm kiếm về phía trước”, (2014), các bài báo phân tích bản chất của TTBĐS, nhà ở, sự biến động của

giá nhà ở trong sự thay đổi và phát triển của kinh tế thị trường hiện tại [16] Các tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến BĐS và TTBĐS, giá nhà ở, dự báo sự biến động của chúng thông qua khảo sát về BĐS, TTBĐS, đồng thời đưa ra kiến nghị và gợi ý hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai

Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), tác giả phân tích thực nghiệm theo mô hình

SVAR [17] Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trưởng kinh

tế và lạm phát được xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tương tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc

Pirounakis, “Bất động sản Kinh tế”, Routledge, Oxford, Vương quốc Anh,

(2013), Sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS Tác giả nghiên cứu các vấn đề như: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trường, bong bóng giá

cả, và dự toán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 [14] Cuốn sách này đưa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay

Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and

Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014), Cung cấp một

nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tư BĐS thương mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thương mại từ góc độ đầu tư [11] Tác

giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ

sở của Mô hình Tài chính BĐS), (2009), MikeE.Miles (Author), Laurence M Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển BĐS), (2015), nghiên cứu các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS, các giai đoạn phát

triển thị trường, đàm phán hợp đồng, xây dựng, tiếp thị và quản lý BĐS, đặc biệt để cung cấp tổng quan về mô hình cho các dự án BĐS [15] Cuốn sách giới thiệu những

điều cơ bản của lý thuyết tài chính BĐS trước khi cung cấp một hướng dẫn từng bước cho việc xây dựng mô hình tài chính bằng Excel

Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy

in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014), nghiên cứu về nhà ở,

thiết kế các chính sách tài chính về nhà ở cho chính phủ, các qui định, mô hình, quản lý rủi ro về chính sách tài chính nhà ở [9]

Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and

Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015), Cuộc khủng hoảng

kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trước đó bằng cách (i) khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và (ii) bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia các tác giả đưa

ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng BĐS [10]

Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, TTBĐS và một số khái quát về các mảng hoạt động của TTBĐS, chưa đi vào phân tích cụ thể về các chính sách tài chính, hoặc nghiên cứu chính sách này trên một góc độ nhất định như: Thuế BĐS, chính sách tài chính nhà ở, các vấn đề tài chính về đầu tư BĐS Các tác giả trên đã bước đầu nghiên cứu các giải pháp tài chính trong việc phát triển TTBĐS, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống

và mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, hơn nữa lại chưa xem xét đến mối quan hệ với nhau, hoặc nếu có thì cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên TTBĐS, ngoài ra việc nghiên cứu hướng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc phát triển ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trường này Do có sự khác biệt về trình

độ phát triển kinh tế, về văn hoá - xã hội cho nên hiện có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng của TTBĐS giữa Việt Nam và một số nước phát triển trên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng như về các yếu tố nền tảng cho một TTBĐS phát triển Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm trong quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam

Đối với Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, phát triển tốt TTBĐS luôn là một yêu cầu cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế Trong những năm vừa qua, Chính phủ, cũng như các Bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển TTBĐS và trên thực tế cũng đã thu được nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là kinh tế Tuy nhiên, các nghiên cứu về việc sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS trong điều kiện nền kinh tế hội nhập sâu, rộng như

hiện nay còn chưa mang tính hệ thống và toàn diện

Trong thời gian qua ở Việt Nam đã có không ít các cuộc hội thảo khoa học

cũng như các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này như: Hội thảo “TTBĐS

ở Việt Nam hiện nay” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã phối hợp với Hiệp

Hội BĐS Việt Nam tổ chức (2014); Bộ Xây dựng và Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao

thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) đã phối hợp tổ chức "Hội thảo Việt - Nhật về nhà ở và TTBĐS" (2014); Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho TTBĐS năm 2016”

do Báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo

“Triển vọng TTBĐS 2017 - tác động chính sách” (2016) do Hiệp hội BĐS Việt

Nam phối hợp với Báo Đầu tư, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Các bài tham luận tại

các cuộc hội thảo đã tập trung nghiên cứu những nguyên nhân, hạn chế của thị trường qua các năm, nguyên nhân và đồng thời cũng đưa ra định hướng phát triển,

đề xuất những giải pháp để khắc phục hạn chế và phát triển lành mạnh TTBĐS

Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý

công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nước trên thế giới [129] Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể

TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản Nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá

thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS nhà nước và định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và BĐS nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước (DNNN) [130] Như vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển TTBĐS

Đề tài khoa học cấp nhà nước do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề

tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (2005) [134]; đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do

TS Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” (2005) [135] Các nghiên cứu trên đã một lần

nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, và các nghiên cứu cũng đã có những phân tích bước đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và đất đai nói riêng trong một nền kinh tế thị trường hội nhập ở Việt Nam hiện nay Tuy nhiên về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thống nhất như: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhất

là trong điều kiện hội nhập như hiện nay

Đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam” (2011)

của TS Đinh Văn Ân, nội dung chủ yếu của đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận

về sự hình thành và phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trưng của TTBĐS trong nền kinh

tế thị trường hiện đại, đánh giá thực trạng và những vấn đề bức xúc của TTBĐS Việt Nam và đề xuất phương hướng và giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 [2] Đề tài chưa đưa nghiên cứu và đưa ra các giải pháp cụ thể từng chính sách tài chính tác động đến TTBĐS như: chính sách thuế BĐS, chính sách tài chính trong giao đất, thu hồi đất, chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhượng BĐS mà chỉ phân tích khái quát chung

Các chính sách tài chính liên quan đến giá cả với đề tài nghiên cứu cấp Bộ:

“Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất” Bộ xây

dựng thực hiện năm 2006 Đề tài này chủ yếu tập trung nghiên cứu về các yếu tố cấu thành, sự biến động của các yếu tố này trên TTBĐS như: giá cả, cung – cầu, hàng hóa BĐS , từ đó đưa ra các giải pháp chính sách để quản lý TTBĐS [39]

Các luận án gần đây đã tiếp tục nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS như: quản lý nhà nước trên TTBĐS, hiện tượng bong bóng BĐS, xây dựng các chỉ

số nghiên cứu thị trường, phát triển các sản phẩm tài chính cho TTBĐS Việt Nam Cụ thể như sau:

Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Dung, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn” (2011) Luận án đã

nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong TTBĐS ở Việt Nam [49] Trên cở sở phân tích thực trạng, luận án đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, phù hợp với điều kiện lý luận và thực tiễn ở Việt Nam và phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế

“Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh” (2011) của nghiên cứu sinh Nguyễn Văn Điển, [50] Luận án tiến sĩ

“Bong bóng bất động sản nhà đất để ở” của Lê Thanh Ngọc (Đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh), (2014) [53]; “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ứng dụng tại thành phố Hồ Chí Minh” của NCS Lê Văn Cư (Viện nghiên

cứu quản lý trung ương), (2015) [10] các luận án đã nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm phân loại thị trường nhà đất, hiện tượng bong bóng nhà đất, cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số TTBĐS như: vai trò, ý nghĩa, phân loại các chỉ số TTBĐS, chỉ ra các nguyên nhân từ đó đề xuất những nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế đầu

cơ phát triển TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hải Yến “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” (Đại học Kinh tế quốc dân 2015) đã làm sáng tỏ lý thuyết

BĐS về tâm lý đầu tư trên TTBĐS Thành phố Hà Nội, từ đó đưa ra các kiến nghị nâng cao sự minh bạch của thị trường, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ nhà đầu tư [140]

Luận án tiến sĩ của Lê Hải “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản Việt Nam” (Học viện hậu cần 2016) đã hệ thống hóa các vấn đề cơ

bản về BĐS và TTBĐS trên cơ sở nghiên cứu các kinh nghiệm quốc tế, luận án trình bày các mô hình phát triển các sản phẩm tài chính mới cho TTBĐS Việt Nam [56] Luận án đã hệ thống các chỉ tiêu đánh giá, đo lường mức độ phát triển sản phẩm tài chính, từ việc nghiên cứu thực trạng của các sản phẩm trên thị trường tác giả đã đề ra các giải pháp tài chính như: mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp BĐS cho TTBĐS Việt Nam

Luận án tiến sỹ kinh tế của nghiên cứu sinh Lê Văn Huy: “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” (Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2015) trên cơ

sở làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường nhà đất, luận án phân tích, đánh giá thực trạng trên thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm, và giải pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả, lành mạnh TTBĐS [52] Luận án chưa chỉ ra được những sự thay đổi rõ nét của thị trường dưới tác động của các chính sách và một số giải pháp chưa có tính khái quát cao

Bên cạnh những nghiên cứu chung về TTBĐS và quản lý TTBĐS như đã đề cập tới ở trên, hiện nay cũng đã có không ít các công trình nghiên cứu sâu về các mặt tài chính của thị trường, trong đó có các chính sách tài chính

Nghiên cứu sinh Đỗ Thanh Tùng với luận án “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” (Đại học kinh tế quốc dân 2010) đã góp phần làm rõ và

thống nhất quan niệm về tài chính nhà ở cũng như chính sách tài chính nhà ở để tăng cường sự tham gia của các trung gian tài chính trong việc tăng nguồn vốn tiết kiệm dài hạn phục vụ cho công cuộc phát triển nhà ở của người dân [132] Từ kinh nghiệm thế giới và các quốc gia trong khu vực ASEAN trong việc giải quyết mối quan hệ giữa tài chính nhà ở và thị trường vốn, luận án nhận định để hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở Hà Nội cần phải xây dựng và hoàn chỉnh môi trường pháp lý và các văn bản liên quan đến thế chấp, phát triển thị trường thế chấp sơ cấp,

hoàn thiện hệ thống định giá tài sản Luận án đã phân tích các điều kiện cần thiết

để phát triển thị trường tài chính nhà ở tại Hà Nội Từ đó, luận án đề xuất các giải pháp để phát triển và hoàn thiện chính sách này Đề tài này chú trọng nghiên cứu chính sách tài chính trong lĩnh vực nhà ở nói riêng, chưa nghiên cứu một cách tổng quát về TTBĐS

Luận án tiến sỹ của Nguyễn Hồ Phi Hà với đề tài:“Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” (Học viện tài chính

2012), tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của TTBĐS Việt Nam trong phát triển kinh tế, và vai trò nhà nước trong chính sách phát triển TTBĐS ở nước ta; nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước: Singapore, Nhật Bản, Thái Lan , thực trạng huy động các nguồn lực tài chính như: nguồn vốn vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thu hút vốn đầu tư nước ngoài từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao khả năng huy động các nguồn vốn cho TTBĐS Việt Nam [55]

Luận án của tiến sỹ Lê Văn Bình: “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” đã nghiên cứu các chính sách tài chính đối với TTBĐS

Việt Nam [7] Nhưng nghiên cứu này trong khoảng thời gian trước khi Luật đất đai

2013, Luật kinh doanh 2014 ra đời và sửa đổi Nên các nghiên cứu và giải pháp

về chính sách tài chính như: chính sách thuế BĐS, chính sách giao đất thu hồi đất, chính sách cho thuê và chuyển nhượng BĐS không còn phù hợp với tình hình thực tế biến động như hiện nay Đồng thơi, chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu không nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội, là một trong nhưng TTBĐS lớn nhất, có những nét đặc thù riêng, tác động mạnh mẽ đến TTBĐS cả nước

Đề cập đến vấn đề thuế BĐS tiêu biểu có tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn

sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản” (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2006), nghiên cứu đã đề cập đến những vấn

đề cơ bản về BĐS và TTBĐS, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với việc quản lí và điều tiết TTBĐS, chính sách thuế và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế trong lĩnh vực điều tiết TTBĐS ở Việt Nam trong thời gian qua [58]

Gần đây, có một số đề tài đề cập chính sách thuế BĐS Luận án tiến sỹ của

Lê Xuân Trường với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam ” (Học viện tài chính 2006) [133]; luận án tiến sĩ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam” (Học viện Tài chính 2008) [8]; luận án: “ Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” của NCS

Nguyễn Thị Mỹ Linh (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2012) [59]; NCS Phạm Văn

Bình với đề tài: “Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam” (Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2013) [6]; luận án tiến sỹ của Nguyễn Thủy Chung với đề tài: “Hoàn thiện

chính sách thu ở Việt Nam” (Học viện Tài chính 2009) [13]; “Phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế thu về đất đai ở Việt Nam” của Hồ Đông (Học viện tài

chính 2001) [51] Có thể thấy các nghiên cứu đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung Đây là những nghiên cứu tương đối công phu, nhưng lại chưa đầy đủ toàn diện về chính sách thuế BĐS, chưa làm rõ nguyên nhân ảnh hưởng đến chính sách, chưa có cơ sở vững chắc

để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào BĐS, cũng như căn cứ nào để xác định căn

cứ tính thuế, các sắc thuế BĐS thay đổi, bổ sung ra sao trong tình hình TTBĐS biến động như hiện nay Ngoài những mảng nghiên cứu trên, một số nhà khoa học còn

có những công trình đi vào một vấn đề nhỏ của đề tài nghiên cứu, như: các vấn đề liên quan đến thu hút vốn, phát triển thị trường tài chính, chính sách liên quan đến ngân sách nhà nước Bản thân NCS cũng đã bước đầu nghiên cứu các vấn đề của

chính sách tài chính như “Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường bất động sản Hà Nội” đăng Tạp chí Tài chính kế toán,

số 1 (162) 2017, trang 32; “Quản lý, cho thuê và chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ở thành phố Hà Nội” đăng Tạp chí Con số và sự kiện – Tạp chí của Tổng cục thống kê, số 11 năm 2016, trang 36; “Hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản - Những vấn đề đặt ra” đăng Tạp chí Thanh tra tài chính số 175 + 176 ( 1 + 2 –

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài nước liên quan tới việc phát triển TTBĐS bằng các chính sách tài chính đã phần nào giúp hoàn thiện hơn hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn TTBĐS ở Việt Nam Các công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong hoạt động chưa hiệu quả TTBĐS bằng các chính sách tài chính Trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS là xu thế tất yếu

Như vậy có thể thấy rằng, khoảng trống nghiên cứu hiện nay là chưa có đề tài hoặc luận án nào nghiên cứu một cách khái quát, toàn diện và đầy đủ về chính sách tài chính trên TTBĐS thành phố Hà Nội Đây là thị trường có nhiều nét đặc

trưng riêng biệt, có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến TTBĐS Việt Nam Đặc biệt là nghiên cứu các chính sách tài chính trong tình hình TTBĐS đã có nhiều sự thay đổi về sự phát triển kinh tế trong điều kiện hội nhập, các đạo luật cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến TTBĐS đã có hiệu lực như: Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản

2014, Luật Nhà ở 2014 Đồng thời, ở nước ta, TTBĐS là một bộ phận của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đây là một đặc trưng riêng có ở Việt Nam Vì vậy hệ thống chính sách phát triển TTBĐS cũng có những đặc thù riêng Về lâu dài TTBĐS sẽ còn phát triển cùng với sự hoàn thiện các thể chế thị trường Việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển tốt TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng sẽ tạo thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có kết quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội của thủ đô và đất nước

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án là: Xây dựng khung lý luận và

cơ sở thực tiễn cho việc hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến 2025 và những năm tiếp theo Để thực hiện mục đích nghiên cứu này luận án

có 3 nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách tài chính phát triển TTBĐS

- Phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội trong thời gian qua, từ đó đánh giá những thành công cũng như những tồn tại và nguyên nhân của nó

- Căn cứ vào định hướng phát triển TTBĐS, luận án đề xuất hệ thống giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS

Hà Nội

Do đề tài hoàn thiện chính sách tài chính là một đề tài rất rộng và phức tạp nên luận án chỉ nghiên cứu dưới góc độ Nhà nước sử dụng các chính sách tài chính tác động đến TTBĐS Hà Nội Hệ thống các chính sách tài chính cũng rất đa dạng

và phong phú, tác động đến nhiều lĩnh vực khác nhau trên TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung Luận án tập trung nghiên cứu và đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính tác động trực tiếp lên TTBĐS Hà Nội bao gồm:

- Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính:

+ Chính sách thuế BĐS

+ Chính sách tài chính trong quá trình giao đất

+ Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhượng BĐS

- Chính sách tài chính trong phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính

+ Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

+ Chính sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển TTBĐS

+ Chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ

ở, Luật kinh doanh BĐS được quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành ) Từ đó

đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo

- Phương pháp nghiên cứu

Luận án vận dụng lý luận và phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh Luận án sử dụng nguồn số liệu thứ cấp, chủ yếu khai thác từ các báo cáo và các thông tin qua các nguồn chính thức của các cơ quan quản lý Nhà nước (Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tư…), các công trình nghiên cứu khoa học, sách, giáo trình, các tạp chí, các trang thông tin điện

tử, các công ty uy tín như: CBRE, Savil…

+ Phương pháp trừu tượng hoá khoa học và phương pháp phân tích hệ thống: việc nghiên cứu TTBĐS và chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS được thực hiện một cách đồng bộ, gắn với từng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể của thành phố Hà Nội

+ Phương pháp thống kê, thu thập thông tin định lượng: luận án đã sử dụng các số liệu, tài liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn diện nội dung nhiệm vụ và kết quả của sử dụng chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS ở thành phố Hà Nội Các số liệu, tài liệu sử dụng trong luận án khai thác chủ yếu từ các nguồn chính thức của Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tư… Ngoài ra, một số nguồn số liệu được cập nhật từ nguồn chính thức của các công ty

BĐS và các phương tiện thông tin đại chúng Các số liệu sơ cấp và thứ cấp đều được kiểm tra, so sánh đối chiếu kĩ lưỡng để đảm bảo độ chuẩn xác tin cậy

+ Phương pháp chuyên khảo, đối chiếu so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề chuyên sâu về các chính sách tài chính trong việc phát triển TTBĐS, được xem xét đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu với một số nước trên thế giới nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng

+ Phương pháp suy luận, diễn giải: dựa trên cơ sở xử lý những số liệu và tài liệu thực tế thu thập được, tác giả đã tiến hành phân tích kỹ ưu nhược điểm của từng chính sách tài chính chủ yếu, từ đó rút ra thành công cũng như hạn chế đồng thời chỉ ra vai trò cũng như tác động của từng chính sách tài chính đến sự phát triển của TTBĐS trong thời gian qua Trên cơ sở những kết luận đã rút ra từ phương pháp suy luận diễn giải luận án sẽ đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính để phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo, góp phần tích cực vào thực hiện thành công các mục tiêu của Chiến lược phát triển kinh

tế - xã hội đến năm 2025 và những năm tiếp theo

4 Những đóng góp mới của luận án

Từ kết quả nghiên cứu, luận án đã có các kết quả đạt được và đóng góp mới như sau:

Về mặt lý luận: Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận về BĐS và TTBĐS,

chính sách tài chính nói chung và các chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội Phân tích kinh nghiệm sử dụng của một số nước như: Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đức, Mỹ…về việc sử dụng các chính sách tài chính phát triển TTBĐS, đặc biệt qua đây NCS tổng hợp để rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và TTBĐS Hà Nội nói riêng Từ đó làm căn cứ để phân tích và đánh giá thực tiễn về việc sử dụng các chính sách tài chính trên TTBĐS Hà Nội

Về mặt thực tiễn: Luận án phân tích, chi tiết, đầy đủ thực trạng TTBĐS thành

phố Hà Nội, tác động của chính sách tài chính với thị trường này từ 1993 đến nay

và đánh giá tổng kết những thành công, hạn chế và nguyên nhân hạn chế Từ đó, luận án đề xuất và kiến nghị về định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội, giúp TTBĐS phát triển lành mạnh, tương xứng với vị trí vốn có của nó trong nền kinh tế thị trường hội nhập hiện nay

5 Kết cấu của luận án

Ngoài Phần mở đầu, Danh mục chữ viết tắt, Danh mục bảng biểu, Kết luận, Danh mục Tài liệu tham khảo, nội dung chính Luận án có kết cấu gồm ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính phát triển thị trường bất

động sản

Chương 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động

sản Hà Nội

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường

bất động sản Hà Nội

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Nội dung cơ bản về bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Thuật ngữ BĐS và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới Việc phân loại tài sản thành “động sản” và “BĐS” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã và được hầu hết các quốc gia sử dụng Tuy pháp luật của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bât động sản gồm “đẩt đai và những tài sản gắn liền với đất đai” Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về BĐS Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được Khái niệm về BĐS có thể hiểu như sau:

“ BĐS là những tài sản bao gồm:

a Đất đai

b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c Các tài sản khác gắn liền với đất;

d Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là BĐS Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS là không di dời Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với với đất đai Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, hàng hoá BĐS còn những đặc điểm riêng sau:

- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với

đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn

về không gian Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển)

Do đó, các BĐS khác như nhà cửa, công trình và các vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến TTBĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS, tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,

văn hóa- xã hội và đến môi trường, cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS

- Tính lâu bền: Đất đai được xem như không bị hủy hoại, trừ trường hợp có

thiên tai như xói lở, vùi lấp Vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi bị hư hỏng, không thể tiếp tục đảm bảo cho việc an toàn sử dụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý

- Tính khác biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do tính cá biệt và tính khan

hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn

và không thể phát triển được, trong khi dân số mỗi ngày một tăng và các nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích đất của mỗi quốc gia Tính cá biệt của BĐS còn thể hiện rõ trong cùng một khu vực nhỏ

kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều cũng có thể có những yếu tố không giống nhau và giá trị của chúng có thể cũng rất khác nhau

-Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau vì chúng

khác nhau về vị trí không gian về kết cấu kiến trúc về quyền đối với BĐS, về hướng và các vật ngoại cảnh Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính khác biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân Do vậy trên TTBĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác

- Tính có giá trị lớn: BĐS thường có giá trị rất cao, điều này xuất phát từ giá

trị của đất đai cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất đai là rất lớn

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị

của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

1.1.1.3 Phân loại bất động sản

BĐS rất đa dạng và phong phú nên có nhiều cách phân loại theo các tiêu chí

khác nhau, trong đó có hai cách phân loại BĐS phổ biến là:

 Theo tính chất vật chất

a Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

b Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

+ Nhà cửa xây dựng cố định về vị trí không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai như hệ thống cầu cống, dây cáp ngầm, đường ống cung cấp khí đốt,

+ Các tài sản khác không thể tách rời với công trình xây dựng như thang máy, điều hòa, hệ thống bảo vệ,

c Các tài sản gắn liền với đất đai:

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, thể thao, giải trí

là trụ sở làm việc Đây là nguồn hàng hóa chủ yếu trên thị trường

b BĐS chưa đầu tư xây dựng thuộc loại này chủ yếu là BĐS ở dạng ban đầu

ít có giá trị đầu tư của con người như đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản,

c BĐS đặc biệt là các công trình có tính chất đặc biệt như các khu bảo tồn quốc gia; các di tích lịch sử, văn hóa, danh lam, thắng cảnh; nhà thờ, đình, chùa, Trong các loại BĐS trên thì nhà ở là loại BĐS quan trọng nhất vì gắn liền với một trong những quyền cơ bản của con người dưới bất kỳ chế độ chính trị xã hội nào là quyền có nhà ở và sự phát triển của BĐS nhà ở là biểu hiện rõ nét nhất của trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia

1.1.2 Nội dung cơ bản về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

TTBĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hoá Như vậy, ở đâu và lúc nào, BĐS chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có TTBĐS Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để bán Tuy nhiên, không hẳn là

cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường Như vậy, TTBĐS là sự mua, bán

và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường, nên có một

số quan điểm khác nhau về TTBĐS:

Có ý kiến cho rằng TTBĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó, đất đai bản thân nó là BĐS, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của TTBĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hoá BĐS

Trên thực tế, có một số người cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nước; nhà, đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng và giá trị Cũng giống như quan niệm trên, BĐS nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ

Một quan niệm khác cho rằng, TTBĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo qui luật của thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của TTBĐS hơn là một khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng TTBĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo qui luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của TTBĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu

sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng, TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định Nhưng khái niệm này lại mang tính trừu

tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường

Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quan

về TTBĐS, như sau: TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Thông qua giao dịch, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được giao dịch

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

TTBĐS có những đặc điểm sau:

Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), qua mạng internet… Quan hệ giao dịch BĐS thường trải qua ba khâu cơ bản

+ Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau thông tin về BĐS giao dịch + Kiểm tra thực địa để xác tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS

+ Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài và dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường, )

Thứ hai: TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc

BĐS là một loại hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau, trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS chỉ thường diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến TTBĐS của các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu TTBĐS phải gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị,

xã hội của vùng, của khu vực

Thứ ba: TTBĐS là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù TTBĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐS không đầy đủ

và phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không giống nhau như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa

lý, đều được đo lường một cách tương đối) BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để

so sánh, cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu

về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh, trong nhiều trường hợp là sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao

Thứ tư: Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu hơn so với giá cả

Để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả Đối với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không

co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian

Từ đấy, khi xem xét TTqBĐS cần chú ý: cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS

Thứ năm: TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Sự tham gia

của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp

lý cho các hàng hóa BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên TTBĐS…

Thứ sáu: TTBĐS sẵn có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài

chính Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua

đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… Dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu và giá bât động sản

- Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về bất động sản

Đường cầu về BĐS là đường dốc xuống từ trái sang phải, khi giá BĐS tăng,

số lượng BĐS được yêu cầu sẽ giảm xuống và ngược lại

Ngoài việc chịu tác động của giá cả BĐS, số lượng yêu cầu của BĐS còn phụ thuộc vào các nhân tố khác trên thị trường, khi các nhân tố này thay đổi lượng cầu về BĐS cũng sẽ thay đổi theo

* Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về BĐS

- Thu nhập của người tiêu dùng (I)

Giữa thu nhập của người tiêu dùng và cầu về BĐS, đặc biệt là cầu về nhà đất

có mối quan hệ rất chặt chẽ với nhau Thu nhập chịu ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua BĐS của người tiêu dùng Do đó ảnh hưởng đến số lượng BĐS tiêu thụ trên thị trường Thu nhập càng tăng thì cầu về BĐS, đặc biệt là cầu về nhà đất càng tăng lên và ngược lại

- Giá cả của BĐS thay thế (Py)

BĐS thay thế là những BĐS có thể sử dụng thay thế cho các BĐS khác Cầu

về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỷ lệ thuận với giá của BĐS thay thế Nếu giá của BĐS tăng lên thì nhu cầu của BĐS thay thế sẽ tăng lên và ngược lại Cầu về BĐS vận động cùng chiều với giá cả BĐS thay thế

- Thị hiếu đối với BĐS (T)

Thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng của nhà ở và các công trình xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến cung, cầu và giá của các loại BĐS nói chung và của từng loại BĐS nói riêng.Tâm lý, tập quán của người dân ở từng nước, từng vùng cũng có tác động rất lớn đến cung, cầu và giá cả của các loại BĐS nói chung và của từng loại BĐS nói riêng

- Sự thay đổi của dân số (N)

Dân số tăng lên làm tăng tất cả các loại nhu cầu về BĐS như cầu về yếu tố sản xuất, cầu về tiêu dùng, cầu về các công trình xây dựng cho vui chơi, giải trí và cầu về đầu cơ BĐS Khi dân số tăng, đường cầu về BĐS sẽ dịch chuyển sang bên phải Dân số thay đổi không chỉ làm thay đổi quy mô của cầu mà còn làm thay đổi

cả cơ cấu của cầu về BĐS, nhất là cầu về nhà ở Sự thay đổi của dân số có thể được xem xét trên cơ sở một địa phương hay một quốc gia

- Các chính sách và quy định của Chính phủ (G)

TTBĐS là thị trường rất nhạy cảm với các chính sách và quy định của Chính phủ (chính sách quy hoạch đất đai, chính sách đầu tư, chính sách đô thị hoá, các quy định về quyền sở hữu và sử dụng nhà đất…) có tác động trực tiếp mạnh mẽ đến cầu về BĐS

- Các kỳ vọng (E)

Kỳ vọng là sự mong đợi của người tiêu dùng Kỳ vọng có thể là thu nhập, thị hiếu, giá cả, số lượng người tiêu dùng… Nếu người tiêu dùng hy vọng rằng trong tương lai, giá cả của một loại BĐS nào đó sẽ giảm xuống thì cầu hiện tại đối với BĐS đó sẽ giảm xuống và ngược lại

- Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung về bất động sản

Số lượng cung có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường Quan

hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểu diễn trong hình sau:

Hình 1.2: Đường biểu diễn cung bất động sản theo giá

Với điều kiện các nhân tố khác không thay đổi, nếu giá BĐS tăng lên thì khả năng cung ứng BĐS cũng tăng lên và ngược lại Do vậy, số lượng cung về BĐS tỷ

lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thị trường Đường cung về BĐS tương đối dốc, phản ánh khả năng thay đổi số lượng BĐS không dễ dàng Đất đai là hàng hoá đặc biệt, tổng số lượng cung ứng trong một phạm vi nhất định là cố định

Q

Q 0 S

Hình 1.3: Đường cung về đất đai tự nhiên

* Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS

- Giá cả các yếu tố đầu vào (Pi)

Giá của các yếu tố sản xuất như đất đai, lao động, vật liệu xây dựng… có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Nếu giá các đầu vào giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tăng lên, đường cung sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại

- Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G)

Chính sách của Chính phủ về quyền sở hữu BĐS, chính sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định cung ứng BĐS Nếu Chính phủ tăng thuế đối với chuyển đổi quyền sở hữu thì thu nhập của người chủ sở hữu BĐS giảm xuống làm giảm khả năng cung ứng của họ và đường cung sẽ dịch chuyển sang trái

- Các kỳ vọng (E)

Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của BĐS, giá của các yếu tố đầu vào, quyền

sở hữu BĐS, chính sách thuế… đều có ảnh hưởng đến cung BĐS Nếu dự đoán thuận lợi cho nhà kinh doanh BĐS thì cung tăng lên và ngược lại

- Quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản

* Sự hình thành giá BĐS trên thị trường

Giá cả của BĐS được hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung và cầu về BĐS trên thị trường

Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản

Cân bằng cung cầu trên TTBĐS được xác định tại điểm cắt nhau (điểm

E0) của đường cung và đường cầu về BĐS (hình 1.4) Tại điểm cân bằng E0chúng ta xác định được giá cân bằng P0 và sản lượng cân bằng Q0

* Sự vận động của giá cả bất động sản trên thị trường

Giá BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS Các nhân tố làm thay đổi cầu như thu nhập của người tiêu dùng, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng, chính sách của Chính phủ… Các nhân tố làm thay đổi cũng như giá các yếu tố đầu vào, Chính sách của Chính phủ, sự kỳ vọng… Sự biến động mạnh của yếu tố cung, cầu trong sự tác động tiêu cực các nhân tố liên quan của nền kinh tế sẽ gây nên hiện tượng cơn sốt hay đóng băng trên thị trường cụ thể như sau:

- Cơ chế hình thành cơn sốt

BĐS cũng giống như một hàng hóa thông thường trên thị trường Giá trị của một BĐS được hình thành trong sự tương tác giữa hai lực lượng cung và cầu Đối với TTBĐS, cả cung và cầu hàng hóa BĐS đều ít co giãn so với giá cả Do vậy đường biểu diễn cung (S0) và cầu (D0) đều dốc hơn so với các hàng hóa khác Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa đường cung S0 và cầu D0 ta có điểm cân bằng thị trường tại E0 tương ứng với khối lượng BĐS giao dịch là Q0 với mức giá là P0

Bắt đầu cơn sốt thường do một nhân tố khách quan làm gia tăng thêm một lượng cầu một cách đột ngột từ Q0 lên Q1 làm đường cầu D0 dịch chuyển về bên phải thành đường D1, gặp đường cung ban đầu S0 tại E0‟ Người cầu mới chấp nhận mua với mức giá mới P0‟ Tại mức giá P0‟, nếu cầu co giãn so với giá cả thì đường cầu cũ D0 phải dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Q02 (do giá tăng) Nhưng do cầu BĐS là cầu không co giãn so với giá cả do vậy cầu cũ vẫn giữ nguyên là đường D0

Bên cạnh đó, nếu duy trì thị trường cân bằng thì khi giá tăng từ P0 lên P0‟ tài cung phải tăng thêm một lượng từ Q0 lên Q2 tức là đường cung S0 phải dịch chuyển

về bên phải thành đường cung S1 Trên thực tế đối với BĐS, tại điểm giá P0‟ do cung không phản ứng kịp so với thay đổi của cầu nên một số người cung bán thêm một lượng hàng tương đương với mức giá P0‟ cao hơn giá P0 và tất nhiên không còn người cung nào chấp nhận cung ở mức giá cũ P0 Mức giá chấp nhận bán ra thấp nhất cũng phải bằng mức giá P0‟ mới hình thành Không chấp nhận bán với mức giá

P0 để nâng giá bán lên P0‟ cũng có nghĩa là những người cung cũ đó giảm đi một lượng cung trên thị trường tương đương với đoạn từ Q0 đến Q2, khi đó đường cung

cũ S0 dịch chuyển về bên trái thành đường S2

Như vậy tham gia và thị trường lúc này có lượng cầu tiêu dùng (gồm cả cầu

cũ và cầu mới) được biểu diễn bằng đường D1 và đường cung mới biểu diễn bằng đường S2 Giao nhau giữa đường cung S2 và đường cầu D1 là điểm E0” làm cho giá thị trường tăng lên P0” Như vậy, chỉ với sự gia tăng của cầu từ D0 lên D1 đó làm cho giá thị trường liên tục tăng từ P0 lên P0‟ rồi P0” Giá BĐS tăng nhanh đó mở ra một cơ hội mới cho những người không có nhu cầu tiêu dùng nhưng có vốn và có nhu cầu đầu từ bước vào kinh doanh BĐS không chuyên nghiệp Khi đó trên thị trường xuất hiện một lực lượng cầu mới là cầu đầu cơ, đồng thời những người kinh doanh nóng nhảy vào thị trường thực hiện việc mua bán trao tay kiếm lời trong bối cảnh nhà đất đang tăng giá Khi đó đường tổng cầu mới trên thị trường là đường D2gặp đường cung S2 tại điểm E2 và hình thành nên mức giá rất cao P2 Mức giá P2phản ánh rất rõ ràng cơn sốt trên TTBĐS thời điểm những năm 2001 - 2003

- Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng trên thị trường

Khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, người cầu đất đai đầu cơ không mua vào bán ra, trở thành người cung trên thị trường nhưng cung với hi vọng bán được với giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào chờ thị trường lên cơn sốt làm đường cung dịch chuyển về bên phải nhưng gần như dốc thẳng đứng

Q

Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng

Trong khi người đầu cơ trở thành người cung, người cầu tiêu dùng tạm dừng hành vi mua bán chờ giá giảm làm cho đường cầu dịch chuyển nhanh chóng về bên trái cũng với trạng thái dốc gần như thẳng đứng Khi đó rõ ràng đường cung và đường cầu không giao nhau Tức là không có giao dịch tạo ra tình trạng đóng băng trên TTBĐS

 Giá bất động sản

Sự vận động của giá BĐS trên thị trường: Giá BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS Khi có sự tác động của một trong các nhân tố đó, đường cung hoặc đường cầu hoặc cả đường cung và cầu về BĐS dịch chuyển, làm cho giá BĐS trên thị trường thay đổi Theo qui luật cung cầu, giá BĐS vận động ngược chiều và số lượng BĐS tham gia TTBĐS vận động cùng chiều với sự thay đổi của cung Nếu cả cung và cầu đều thay đổi thì giá và số lượng BĐS giao dịch trên thị trường sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào chiều hướng vả mức độ thay đổi của cung và cầu về BĐS Tóm lại, giá cả và số lượng BĐS tham gia TTBĐS tuỳ thuộc vào chiều hướng và mức độ thay đổi của cung và cầu về BĐS giao dịch trên thị trường

1.1.3 Phát triển thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm phát triển thị trường bất động sản

Thuật ngữ “phát triển” ban đầu được nhiều người hiểu với nghĩa như thuật ngữ “tăng trưởng”, tức được hiểu là sự lớn lên về mặt số lượng Tuy nhiên, qua thời gian nội hàm của thuật ngữ “phát triển” đã vượt khỏi phạm vi này, được nâng cấp sâu sắc hơn và chính xác hơn Theo Từ điển Tiếng Việt “phát triển” được hiểu là quá trình vận động, tiến triển theo hướng tăng lên Theo Từ điển Bách khoa Việt

Nam thì “phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của những biến đổi đang diễn ra trong thế giới Phát triển là một thuộc tính của vật chất Mọi sự vật và hiện tượng của hiện thực không tồn tại trong trạng thái khác nhau từ khi xuất hiện đến lúc tiêu vong,… nguồn gốc của phát triển là sự thống nhất và đấu tranh giữa các mặt đối lập”

Phát triển thị trường bất động sản là phạm trù kinh tế xã hội rộng lớn và nội hàm của khái niệm cần phải phản ánh được các nội dung cơ bản sau:

– Sự tăng lên về quy mô thị trường; sự tăng thêm về giá trị vật chất của thị trường, về sự biến đổi tích cực của các dịch vụ của thị trường, tạo ra một cơ cấu thị trường bất động sản hợp lý, có khả năng khai thác nguồn lực trong nước

và ngoài nước

– Sự tác động của tăng trưởng của thị trường bất động sản làm thay đổi cơ cấu xã hội, cải thiện đời sống dân cư

– Sự phát triển là quy luật tiến hoá, song thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố, trong đó nhân tố nội lực của nền kinh tế có ý nghĩa quyết định, còn nhân tố bên ngoài có vai trò quan trọng

Từ đó, chúng ta có thể hiểu khái quát như sau: “Phát triển thị trường bất động sản là tiến trình vận động theo hướng tăng lên cả về quy mô, cũng như chất lượng của thị trường trong điều kiện biến động của môi trường nhằm đạt được các mục tiêu chung của đất nước”

1.1.3.2 Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trường bất động sản

a Theo chiều rộng

Mở rộng qui mô thị trường bất động sản:

Quy mô TTBĐS có thể được tính trên cơ sở tổng sản phẩm (BĐS) được tiêu

thụ hay giá trị BĐS tiêu thụ Quy mô thị trường được đo lường thường xuyên để

đánh giá mức độ tăng trưởng hay suy giảm của thị trường

Trong số các yếu tố cấu thành quy mô TTBĐS thì cung – cầu BĐS là các nhân tố quan trọng nhất Cung – cầu tạo nên “bộ khung xương” của thị trường, quyết định trình độ, quy mô và khuynh hướng vận động của TTBĐS Từ đây có thể khẳng định rằng sự tác động của nhà nước vào cung cầu là tác động mạnh nhất Khi các quyết định trực tiếp tác động vào cung cầu thì ngay lập tức tác động vào quy

mô và khuynh hướng của thị trường

Sự phát triển qui mô của TTBĐS trươc hết thể hiện ở số lượng các doanh nghiệp BĐS, các chủ thể tham gia thị trường ngày càng tăng, cơ cấu sản phẩm ngày càng da dạng phong phú đáp ứng nhu cầu nhà ở, cơ sở vật chất của nền kinh tế xã hội và dân cư Số lượng vốn đầu tư kinh doanh vào TTBĐS tăng Theo đó, các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu

và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý , các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công ngày càng phát triển

Sự đa dạng của hàng hóa trên TTBĐS: Cơ cấu hàng hóa BĐS phát triển

ngày càng đa dạng về chủng loại, phân khúc BĐS nhà ở, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng; văn phòng, các công trình dịch vụ, thương mại; hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp với các diện tích khác nhau đáp ứng nhu cầu về nhà ở, cơ sở vật chất của

xã hội Các dự án phát triển BĐS có mục đích sử dụng hỗn hợp, có nhà ở, văn phòng, thương mại, tạo thuận lợi cho người dân trong sử dụng và sinh hoạt Các công trình văn phòng, thương mại, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị được phát triển ngày một quy mô, hiện đại tại các đô thị, góp phần tạo lập cơ sở vật chất cho xã hội đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng về dịch vụ đô thị

Sự đa dạng của các chủ thể tham gia trên thị trường: Các chủ thể tham gia

TTBĐS ngày càng mở rộng và phát triển theo hướng chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa Doanh nghiệp kinh doanh BĐS định hình và từng bước khẳng định uy tín, thương hiệu trong từng lĩnh vực hoạt động, loại hình, phân khúc nhà ở thương mại trung cấp và bình dân, BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng trong đó có cả phát triển các

dự án nhà ở xã hội

b Theo chiều sâu

- Sự ổn định và tính bền vững của TTBĐS: Đánh giá TTBĐS phát triển ổn

định thường dựa trên các yếu tố: Nền kinh tế đang tăng trưởng, các chính sách pháp luật liên quan đến BĐS ngày càng hoàn thiện, môi trường đầu tư ổn định, thị trường đang thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư…

TTBĐS phát triển bền vững, lâu dài là thị trường luôn tuân thủ pháp luật, hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách đặc biệt là chính sách tài chính, tăng cường mối quan hệ, đoàn kết, thống nhất, hợp tác chặt chẽ giữa các doanh nghiệp BĐS cùng với Nhà nước điều chỉnh TTBĐS phát triển hợp lý, hiệu quả nhất, không để xảy ra tình trạng lệch pha cung, cầu, tình trạng giá ảo… là những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng TTBĐS

- Sự minh bạch của TTBĐS: được hiểu là là một thị trường mở cửa và

được tổ chức một cách rõ ràng và hoạt động theo khuôn khổ pháp luật nhất định, việc thực thi các luật lệ, quy định và coi trọng quyền sở hữu tư nhân được tiến hành nhất quán

Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành một cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận, giá cả BĐS trên thị trường phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu Sàn giao dịch giúp Nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp Nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu tư, buôn lậu BĐS trốn thuế Với tư cách là cơ quan quản

lý vĩ mô, Nhà nước có trách nhiệm tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp lý, chính sách đặc biệt là chính sách tài chính liên quan đến TTBĐS, cung cấp thông tin đầy đủ một cách công khai, minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể

có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin Đồng thời, Nhà nước dự báo, nắm bắt tình hình diễn biến, kịp thời có các biện pháp ổn định thị trường, phòng ngừa, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng BĐS trái pháp luật

- Tính chuyên nghiệp của TTBĐS: phát triển một cách chuyên nghiệp là thị

trường có một hệ thống pháp luật, chính sách về BĐS đồng bộ, hợp lý hạn chế được rủi ro, các dịch vụ trên TTBĐS chuyên nghiệp, tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia đầu tư kinh doanh thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh Các yếu tố thường