Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở việt nam

Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua, đã có nhiều bài nghiên cứu, công trình khoa học liên quan đến đề tài được công bố mà tiểu biểu là các công trình cụ thể sau: i Luận án Tiến sĩ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN VIỆT DŨNG

PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - NĂM 2016

những người đã động viên, giúp đỡ tôi rất nhiều về mặt vật chất và tinh thần trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn này

Đặc biệt, với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn

chân thành nhất đến PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – người thầy đáng kính

đã hết lòng hướng dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu Luận văn của mình

Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy

cô, cán bộ Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế và cán

bộ Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sĩ

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận văn đã cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này

Tác giả

Nguyễn Việt Dũng

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự giúp

đỡ, hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn là PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần chú thích và phần tài liệu tham khảo Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng cũng như kết quả luận văn của mình

Xác nhận của Giáo viên hướng dẫn

Hà nội, ngày…tháng…năm 2016

Tác giả

Nguyễn Việt Dũng

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ

ĐẤT ĐAI 7

1.1 LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 7

1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 7

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của đăng ký đất đai 10

1.1.3 Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai 13

1.1.4 Các hình thức đăng ký đất đai 16

1.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 16

1.2.1 Khái niệm pháp luật về đăng ký đất đai 16

1.2.2 Yêu cầu của việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai 18

1.2.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký đất đai ở Việt Nam 20

1.2.4 Pháp luật đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 30

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 31

2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 31

2.1.1 Quy định về các trường hợp đăng ký đất đai 31

2.1.2 Quy định về cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai 36

2.1.3 Quy định về quy trình đăng ký đất đai 38

2.1.4 Quy định về thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký đất đai 52

2.2.1 Những kết quả đạt được 53 2.2.2 Những hạn chế, khó khăn 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 77 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 77 3.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ KHẮC PHỤC BẤT CẬP, KHÓ KHĂN TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 81 3.2.1 Nhóm kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng

ký đất đai 81 3.2.2 Nhóm kiến nghị khắc phục bất cập, khó khăn trong quá trình

áp dụng pháp luật về đăng ký đất đai 84

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 90 KẾT LUẬN 91

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo quy định của pháp Luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất Điều này có nghĩa là, bất kỳ tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân nào có quyền sử dụng đất đều phải thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động với Nhà nước Nhờ vào đăng ký đất đai, các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… được ghi nhận và thực thi trên thực tế Đồng thời, dựa vào kết quả đăng ký, các thông tin về hồ sơ địa chính được cập nhật một cách đầy đủ và liên tục, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước

về đất đai, là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, truy thu thuế và các nghĩa vụ tài chính từ đất Việc thực hiện đăng ký đất đai có hiệu quả còn góp phần minh bạch, công khai nguồn gốc về tài sản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, góp phần phân tách rạch ròi phần vốn Nhà nước và phần vốn tư nhân… Chính vì vậy, hoạt động này không chỉ tác động trực tiếp đến người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng mà còn tác động đến các cơ quan quản lý đất đai và có ảnh hưởng rất lớn trong xã hội

Trong những năm gần đây, Nhà nước ta đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm cải thiện thủ tục hành chính về đăng ký đất đai và hiện đại hóa hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin quốc gia về đất đai Điều này góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ); đồng thời, góp phần cải thiện chỉ số công khai, minh bạch của thị trường bất động sản (BĐS) và từng bước đưa công tác đăng ký đất đai

đi vào nề nếp v.v Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, công tác đăng ký đất đai còn bộc lộ nhiều hạn chế như: việc đo đạc, lập bản đồ địa chính đáp ứng nhu cầu đăng ký đất đai; việc lập và cập nhật hồ sơ địa chính còn chưa đầy đủ, thống nhất; việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính còn chậm, phân tán và thiếu đồng bộ Việc thực thi pháp luật còn bất cập do thiếu cơ sở vật chất, nhân sự; một số quy định về thuế, phí, lệ phí đăng ký đất đai còn chưa phù hợp với mặt bằng thu nhập chung của

người sử dụng đất

Những hạn chế này có nguyên nhân từ pháp luật về đăng ký đất đai còn chưa hoàn thiện như chưa quy định rõ tính bắt buộc phải đăng ký bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý nên nhiều trường hợp chây ỳ, không kê khai đăng ký theo quy định, dẫn đến Nhà nước không lập được hồ

sơ để quản lý

Để khắc phục những hạn chế này và góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về đăng ký đất đai, Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 với những sửa đổi, bổ sung về đăng ký đất đai Hiện nay, các cấp, các ngành và các địa phương đang triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Để góp phần thực thi có hiệu quả đạo Luật này và những quy định mới về đăng ký đất đai thì việc tìm hiểu pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn ở nước ta Nhận thức được tầm quan trọng

của vấn đề, em lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam”

làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thời gian qua, đã có nhiều bài nghiên cứu, công trình khoa học liên quan đến

đề tài được công bố mà tiểu biểu là các công trình cụ thể sau: i) Luận án Tiến sĩ

Luật học của Nguyễn Quang Tuyến về “Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân

sự và thương mại” năm 2003; ii) Luận án Tiến sĩ Luật học của Đăng Anh Quân về

“Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp Luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển” năm 2011; iii) Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga về “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất” năm 2008; iv) Luận án thạc sĩ Luật học của Trần Thị Dung về

“Quản lý Nhà nước về đất đai - Thực trạng và giải pháp” năm 1998; v) Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Mạnh Khởi về “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà

ở tại Việt Nam”, năm 2005; vi) Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Hương Trà về “Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm” năm 2010; vii) TS Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên): Pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà

Nội - 2011, … Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết được một số vấn đề lý

luận và thực tiễn cụ thể sau đây: Một là, phân tích khái niệm và đặc điểm của đăng

ký đất đai; Hai là, tìm hiểu mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc và các hình thức đăng ký đất đai; Ba là, tiếp cận nghiên cứu kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số

nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hoàn thiện pháp

luật về đăng ký đất đai; Bốn là, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai

nhằm nhận diện những kết quả; hạn chế, khiếm khuyết và chỉ ra nguyên nhân của

những hạn chế, khiếm khuyết; Năm là, đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện

pháp luật về đăng ký đất đai, BĐS Tuy nhiên, xét trong bối cảnh để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế, các quy định mới

về đăng ký đất đai ra đời thì dường như vẫn còn thiếu một công trình nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn pháp luật về đăng ký đất đai đặt trong sự tham chiếu với Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Phát hiện được điều này và trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu của những công trình khoa học đã công bố liên quan đến đề tài, luận văn tiếp tục đi sâu nghiên cứu pháp luật về đăng ký đất đai ở nước ta hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu lý luận pháp luật về đăng ký đất đai, bao gồm: i) Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về đăng ký đất đai; ii) Sự cần thiết của việc ra đời pháp luật

về đăng ký đất đai; iii) Các yếu tố tác động đến pháp luật về đăng ký đất đai; iv) Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký đất đai; v) Kinh nghiệm pháp luật của các nước về đăng ký đất đai và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

- Đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai và thực tiễn thi hành nhằm chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế, khiếm khuyết và nguyên nhân của những hạn chế, khiếm khuyết

- Đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và nâng cao hiệu quả thực thi

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:

- Quy định pháp luật về đăng ký đất đai thông qua hệ thống các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành;

- Thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký đất đai trên thực tế thông qua các báo cáo của Bộ, ngành có liên quan hay những vụ việc cụ thể mà báo đài hay các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh

- Kinh nghiệm và thực tiễn pháp luật về đăng ký đất đai của một số nước

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn được giới hạn bởi các quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành và thực tiễn

áp dụng tại Việt Nam

5 Các câu hỏi định hướng nghiên cứu của luận văn

Các câu hỏi định hướng nghiên cứu của luận văn bao gồm:

- Định nghĩa đăng ký đất đai? Đặc điểm, ý nghĩa và vai trò của việc đăng ký đất đai?

- Nội dung quy định pháp luật về đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2013? Những ưu điểm và hạn chế so với Luật đất đai 2003?

- Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký đất đai? Những thành tựu và tồn tại cần khắc phục?

6 Cơ sở chính trị và phương pháp nghiên cứu

6.1 Cơ sở chính trị

Cơ sở chính trị của luận văn là quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp Luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước và pháp quyền xã hội chủ nghĩa

6.2 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của Chủ nghĩa Mác - Lê nin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận logic v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1 những vấn đề lý luận pháp luật về đăng

ký đất đai

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp đối chiếu v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2 thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai và thực tiễn thi hành

iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

- Về ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận

về đăng ký đất đai và pháp luật về đăng ký đất đai thông qua việc nghiên cứu những

vấn đề lý luận về chế định pháp luật này

- Về mặt thực tiễn: Thông qua việc phân tích thực trạng áp dụng pháp luật,

chỉ ra những thành tựu và hạn chế, bất cập; luận văn đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ cho các nhà hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, các nhà quản lý đất đai mà còn là nguồn thông tin có giá trị phục vụ cho việc nghiên cứu, giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật

ở nước ta Bên cạnh đó, luận văn còn bổ sung vào hệ thống học liệu, tài liệu tham khảo phong phú cho Thư viện của Trường Đại học Luật Hà Nội

8 Bố cục của Luận văn

Ngoài phần mục lục, danh mục các từ viết tắt sử dụng trong luận văn, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được bố cục gồm 03 chương:

- Chương 1 Những vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký đất đai

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai và thực tiễn thi hành ở

Việt Nam

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và nâng cao

hiệu quả thi hành ở Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

1.1.1.1 Định nghĩa đăng ký đất đai

Trong thực tế đời sống, có nhiều sự kiện đòi hỏi phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi phát sinh, ví dụ như: đăng ký khai sinh, đăng ký kết hôn, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký tạm trú, tạm vắng, đăng ký thi đại học, đăng ký đi xuất khẩu lao động hay phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản gồm đăng ký quyền sở hữu ô tô, xe máy; đăng ký tàu thủy… Đăng ký theo nghĩa thông thường được hiểu là việc một cá nhân, tổ chức hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận hay xác nhận một sự việc hay một tài sản nào đó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người đăng ký và tổ chức, cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó”1

Do vị trí và tầm quan trọng đặc biệt của đất đai - vừa là tài sản công vừa là tài sản tư; hay nói cách khác, đất đai là tài sản có giá trị rất lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân, mỗi tổ chức mà còn đối với Nhà nước và cộng đồng xã hội nên pháp luật dân sự của các nước đều quy định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với Nhà nước Việt Nam cũng không phải

là một ngoại lệ Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định các bất động sản (BĐS); trong đó có đất đai đều phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013 quy định đăng

ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

ổn định lâu dài hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người sử dụng đất khác) Vậy đăng ký đất đai là gì?

Trong sách, báo pháp lý và trong các văn bản pháp luật ở nước ta có nhiều

1

Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr 251

cách giải thích khác nhau về khái niệm đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng

Theo Từ điển Luật học: “Đăng ký quyền sử dụng đất: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê đất đai”2

Theo Luật đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”3 v.v

Như vậy, theo pháp Luật đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất … Trên thực tế, tồn tại hai loại đăng ký gồm đăng ký đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất Sự khác nhau giữa hai loại đăng ký này thể hiện:

Đăng ký đất đai Đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền

sử dụng đất (QSDĐ)

1 Cơ sở pháp lý Đăng ký đất đai được

điều chỉnh bởi Luật đất đai và các văn

bản hướng dẫn thi hành

2 Về bản chất Đăng ký đất đai là đăng

ký xác lập quyền sử dụng đất Điều này

có nghĩa là người sử dụng đất (SDĐ)

đăng ký đất đai với Nhà nước để được

1 Cơ sở pháp lý Đăng ký giao dịch bảo

đảm về QSDĐ được điều chỉnh bởi nghị định của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

2 Về bản chất Đăng ký giao dịch về

QSDĐ là đăng ký đối kháng với người thứ 3 Điều này có nghĩa là đăng ký giao dịch bảo đảm chứng minh người thực

bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của

mình trong SDĐ

3 Cơ quan có thẩm quyền đăng ký Cơ

quan có thẩm quyền đăng ký là Văn

phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp

huyện

4 Nghĩa vụ đăng ký Người được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, công nhận

QSDĐ; người nhận chuyển QSDĐ hoặc

người đang SDĐ nhưng chưa đăng ký

3 Cơ quan có thẩm quyền đăng ký Cơ

quan có thẩm quyền đăng ký là Cục đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc Chi nhánh Đăng ký giao dịch bảo đảm ở khu vực miền Bắc, miền Trung và miền Nam

4 Nghĩa vụ đăng ký Người SDĐ thực

hiện giao dịch về thế chấp QSDĐ vay vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng

5 Hình thức đăng ký Hình thức đăng ký

thực hiện khi xác lập giao dịch về thế chấp QSDĐ vay vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng

1.1.1.2 Đặc điểm của đăng ký đất đai

Thứ nhất, việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất Từ đó, tạo tiền đề cho việc ghi nhận quyền của chủ thể sử dụng đất, đưa đất đai vào thị trường giao dịch bất động sản

Thứ hai, việc đăng ký đất đai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa

chính của Nhà nước Hiện nay, nếu như việc tra cứu các thông tin cá nhân được thực hiện trên cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư; thông tin về doanh nghiệp tra cứu trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đăng ký doanh nghiệp thì việc kiểm tra hiện trạng hay lý lịch pháp lý của đất đai được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính, giúp việc quản lý được chặt chẽ, thuận lợi và dễ dàng hơn

Thứ ba, hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ

sử dụng đối với đất đai Thật vậy, các quyền năng của chủ sử dụng đất (ví dụ: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp…) chỉ có thể được thực hiện trên thực

tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động

Thứ tư, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên hoạt động đăng ký đất đai của người sử dụng đất chỉ được tiến hành sau khi được Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài

Hơn nữa, đăng ký đất đai không chỉ là một nội dung quản lý đất đai của Nhà nước mà còn là một phương thức để Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của đăng ký đất đai

Thứ nhất, đối với chủ sử dụng đất và các chủ thể liên quan

Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất

Sự kết hợp giữa các dữ liệu về đặc điểm hình học của đất đai và chủ quyền trên đất đem lại một sự mô tả chính xác và đúng đắn nhất về tình trạng của thửa đất, là căn

cứ để người sử dụng xác định rõ ranh giới phần quyền của mình khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản

Ngoài ra, đăng ký đất đai còn bảo vệ cho những người khác liên quan đến thửa đất, ví dụ như: quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của các chủ thể khác; thậm chí quyền của chủ sử dụng đất bị hạn chế do quyền lợi của cộng đồng thông qua quy hoạch sử dụng đất (hạn chế mục đích sử dụng, hạn chế xây dựng công trình trên đất…)

Việc phân định rõ ràng diện tích, ranh giới và chủ quyền đối với đất là lợi ích quan trọng mà việc đăng ký đất đai đem lại Khi những quyền lợi của mình được xác định một cách rõ ràng, chủ sử dụng đất hoàn toàn yên tâm trong hoạt động đầu

tư và khai thác, sử dụng đất đai; đồng thời đảm bảo sự tôn trọng của họ đối với các quyền của chủ thể khác có liên quan

Thứ hai, đối với quản lý nhà nước

Những thông tin đáng tin cậy về đất đai cần được cập nhật một cách liên tục

vì mục đích quản lý Nhà nước Trước là để bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia, sau

là bảo vệ quyền sở hữu toàn dân của Nhà nước

Dữ liệu thông tin về địa chính mà việc đăng ký đất đai đem lại như địa lý, đặc điểm hình học, tình trạng pháp lý của đất có ảnh hưởng quan trọng đến các dịch

vụ công như: cung cấp điện, nước, y tế, giáo dục… Ngoài ra, sự minh bạch, công khai về thông tin cũng như sự đảm bảo về quyền sử dụng mà đăng ký đất đai đem lại sẽ là nguồn lực thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, kích thích sự phát triển kinh tế của địa phương và trung ương

Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả nông thôn và đô thị Ở các nước đang phát triển, cùng với tốc độ đô thị hóa diễn ra không ngừng là những áp lực về cơ sở hạ tầng, trong bối cảnh đó, những thông tin về cụ thể, chính xác về giá trị đất đai, các quyền trên đất có giá trị trong việc thực hiện quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng, sát nhập, chia, tách, phân phối lại diện tích đất sao cho phù hợp Thông tin thiếu chính xác hoặc không đầy đủ dễ dẫn đến quy hoạch lập ra bị thất bại và không thể triển khai được trên thực tế Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai theo quy hoạch và định hướng cho hoạt động sử dụng đất, nhất thiết phải nắm chắc được các thông tin về nó do việc đăng ký đất đai đem lại

Không chỉ có ý nghĩa về mặt quy hoạch và quản lý Nhà nước, hệ thống đăng

ký đất đai còn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuế liên quan đến đất đai Các thông tin về mục đích sử dụng đất, quyền sử dụng đất hay giá trị đất đai sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Thứ ba, đối với thị trường BĐS

Như chúng ta đã biết, đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và ý nghĩa quan trọng nên các giao dịch trên thị trường BĐS thường diễn ra rất phức tạp và không minh bạch, đòi hỏi sự công khai hóa các thông tin liên quan đến BĐS Chính vì vậy,

việc đăng ký đất đai đóng vai trò rất quan trọng, bởi lẽ, bản chất của hoạt động này

là việc Nhà nước ghi nhận tình trạng vật lý và pháp lý của đất; thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) - các tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất Nhờ đó, các cá nhân, tổ chức liên quan có thể tra cứu và kiểm tra thông tin cần thiết khi phát sinh các giao dịch trên thị trường BĐS

Đăng ký đất đai tạo niềm tin và sự yên tâm cho các chủ thể trong thị trường thông qua sự đảm bảo về quyền sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giao dịch, vừa giảm nhẹ được các chi phí lẫn thời gian, khiến giao dịch trên thị trường diễn ra nhanh chóng Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp thông tin kịp thời cho các

tổ chức, cá nhân có nhu cầu để họ cân nhắc, quyết định đầu tư một cách chính xác hơn Sự đảm bảo về quyền sử dụng còn có tác dụng kích thích sự phát triển của thị trường vốn tín dụng khi người cấp vốn tín dụng hoàn toàn yên tâm khi quyền sử dụng đất đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn đã được đăng ký và đảm bảo bới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Rộng hơn nữa, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường lao động và xây dựng, giải quyết tình trạng thất nghiệp, thúc đấy phát triển kinh tế, xóa đói, giảm nghèo

Hay nói cách khác, mỗi một thửa đất đều có “đời sống riêng” của nó; đó là

việc xác lập hồ sơ, lý lịch pháp lý về nguồn gốc đất, tình trạng giấy tờ pháp lý, chủ

sử dụng đất v.v Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai mà còn bảo vệ quyền về tài sản của mỗi cá nhân đối với đất đai - cơ sở, nền

tảng để thúc đẩy xã hội phát triển; đồng thời, đăng ký đất đai là sự “đóng gói” các

thông số, thông tin cần thiết, đầy đủ và rõ ràng, minh bạch về từng thửa đất trước khi đem ra phân phối, giao dịch trên thị trường góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch của thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta

Thứ tư, đối với xã hội

Các thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai góp phần bình ổn đời sống xã hội Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá nhất, mang lại nhiều lợi ích cho con người nên khi chủ quyền và những quyền lợi khác đối với đất chưa được xác định

rõ ràng thì những tranh chấp rất dễ nảy sinh Việc giải quyết tranh chấp, dù kết quả thế nào, cũng gây sự tốn kém thời gian và tiền bạc cho Nhà nước và các chủ thể liên quan Nếu mâu thuẫn không được giải quyết triệt để, rất dễ gây ra những xáo trộn

về xã hội với hiện tượng khiếu nại, tố cáo triền miên, gây nên rạn nứt mối quan hệ của các bên Những thông tin cụ thể và chính xác về đất đai, ranh giới rõ ràng là cơ

sở để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Quan trọng hơn, sự minh bạch

về thông tin giúp các chủ thể nhận thức được chủ quyền của mình, khai thác trong

sự tôn trọng quyền của người khác

Ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai góp phần đảm bảo sự phát triển kinh tế bền vững trong mối liên hệ với bảo vệ môi trường Các thông tin về đất đai có thể được sử dụng như một công cụ để đánh giá tác động của sự phát triển đối với môi trường và theo dõi những biến đổi của môi trường Từ đó, Nhà nước có cơ sở để hoạch định những chính sách phù hợp (như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) để tác động đến việc sử dụng đất, hạn chế tác động xấu đến môi trường

1.1.3 Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai

Trong lịch sử phát triển của loài người cho thấy ở đâu mà quyền về tài sản của cá nhân được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ thì ở đó mỗi người yên tâm làm giàu cho mình, cho cộng đồng và cống hiến tối đa cho xã hội Sự ghi nhận và bảo

hộ quyền về tài sản của cá nhân được thể hiện mạnh mẽ và đậm nét trong pháp luật dân sự của các nước Chính vì vậy, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký BĐS nói riêng là công đoạn đầu tiên và quan trọng trong việc ghi nhận và bảo hộ của Nhà nước đối với quyền tài sản của mỗi cá nhân Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào của cá nhân cũng đều phải đăng ký để nhận được sự bảo hộ của Nhà nước mà chỉ những tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, cộng đồng và xã hội mới thực hiện việc đăng ký Đất đai là một trong những BĐS có giá trị lớn nhất không chỉ đối với mỗi con người mà còn đối với Nhà nước nên pháp luật các nước đều quy định chủ

sở hữu, chủ sử dụng đất phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng Không giống với nhiều nước trên thế giới, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều này có nghĩa là các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ là chủ sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Song khi người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thì phải đăng ký đất đai

Cơ sở của việc làm này; đó là:

Thứ nhất, lý thuyết về vật quyền “Vật quyền được hiểu là quyền được thực hiện trực tiếp trên vật Người có vật quyền thực hiện quyền của mình mà không cần

sự hợp tác, hỗ trợ của người khác, kể cả người đang nắm giữ tài sản Tất cả mọi người, kể cả người đang nắm giữ tài sản với tư cách là chủ sở hữu, phải tôn trọng quyền của người có vật quyền đối với tài sản” 4 Theo PGS.TS Dương Đăng Huệ

thì vật quyền được hiểu theo hai nghĩa khác nhau: i) Theo nghĩa chủ quan; ii) Theo nghĩa khách quan Theo nghĩa chủ quan thì vật quyền là quyền của một chủ thể nhất định đối với một tài sản nhất định, cho phép chủ thể này trực tiếp thực hiện các quyền năng được pháp luật thừa nhận đối với tài sản đó Theo nghĩa này thì vật quyền là quyền đối với vật, khác với trái quyền là quyền của một người yêu cầu một người khác thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi nhất định (quyền đối nhân) Theo nghĩa khách quan thì vật quyền là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyền, về các loại vật quyền, về căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, về nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, về các hạn chế mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình Nói cách khác, hiểu theo nghĩa khách quan thì vật quyền chính là pháp luật

về quyền của chủ sở hữu và quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với vật5

Áp dụng lý thuyết vật quyền vào lĩnh vực pháp Luật đất đai cho thấy ở nước ta mặc

dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê hoặc công nhận quyền

sử dụng đất ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) Họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Như vậy, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn

dân về đất đai song nó từng bước tách khỏi quyền sở hữu toàn dân về đất đai và trở thành một loại quyền năng tương đối độc lập Trong một phạm vi và chừng mực nhất định, người sử dụng đất có một số quyền năng đối với đất đai như quyền chiếm giữ, quyền quản lý, quyền sử dụng đất và quyền chuyển quyền sử dụng đất v.v Chính vì vậy, các vật quyền này được gọi chung là vật quyền hạn chế Để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì Nhà nước phải bảo hộ quyền tài sản của họ đối với đất đai thông qua việc đăng ký đất đai

Thứ hai, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Quyền sử dụng đất được pháp luật

bảo hộ” Mặc dù, Hiến pháp năm 2013 chưa quy định rõ quyền sử dụng đất là tài sản song Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005) và BLDS năm 2015 đều thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt Hơn nữa, pháp luật đất đai ghi nhận giá đất (hay giá quyền sử dụng đất) và cho phép người sử dụng đất ổn định lâu dài được chuyển quyền sử dụng đất thì dường như pháp luật nước ta đã công nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất Vì vậy, việc đăng

ký đất đai ra đời là một nhu cầu khách quan của xã hội nhằm bảo hộ quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai của người sử dụng đất

Thứ ba, đất đai là BĐS tạo tiền đề cho sự hình thành các BĐS khác như nhà

ở, công trình xây dựng v.v Các BĐS này hình thành trên cơ sở đất đai và gắn liền với đất đai không thể tách dời Nhà ở, công trình xây dựng do tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng Nó là tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là một phương thức để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng của công dân Tuy nhiên, như đã đề cập, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trên cơ sở đất đai và gắn liền với đất đai không thể tách dời Vì vậy, tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân chỉ đăng ký quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng mà không đăng ký đất đai sẽ gây cản trở cho việc xác lập các giao dịch về BĐS nhà, đất và làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở nước ta

1.1.4 Các hình thức đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai bao gồm:

Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu

Đây là hình thức đăng ký đất đai được thực hiện đối với tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất); người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; người đang sử dụng đất

mà chưa đăng ký lần nào Mục đích của hình thức đăng ký đất đai này nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp trước Nhà nước và được Nhà nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp đối với đất đai của người sử dụng đất

Thứ hai, đăng ký biến động

Đây là hình thức đăng ký đất đai được thực hiện khi có các biến động về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất v.v trong quá trình sử dụng đất Mục đích của hình thức đăng ký đất đai này nhằm giúp Nhà nước cập nhật kịp thời

và đầy đủ những biến động về đất đai trong quá trình sử dụng của một thửa đất, của một chủ sử dụng đất nhất định vào hồ sơ địa chính

1.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

1.2.1 Khái niệm pháp luật về đăng ký đất đai

Pháp luật về đăng ký đất đai là một bộ phận (hay một lĩnh vực) của pháp luật đất đai Thuật ngữ đăng ký đất đai được Luật đất đai năm 2013 giải thích tại Điều 3; trong khi đó, thuật ngữ pháp luật về đăng ký đất đai không được đạo Luật này giải thích Tuy nhiên tìm hiểu nội dung các quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, chúng ta có thể hiểu khái niệm pháp luật về đăng ký đất đai như sau:

Pháp luật về đăng ký đất đai là một lĩnh vực của pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình đăng ký đất đai giữa

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau

Pháp luật về đăng ký đất đai có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, do đất đai là BĐS tạo cơ sở, tiền đề vật chất cho các BĐS khác

như nhà ở, công trình xây dựng v.v hình thành Các BĐS này gắn liền với đất đai và không thể tách dời Vì vậy, pháp luật về đăng ký đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với pháp luật về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất Không chỉ có mối quan hệ chặt chẽ mà các lĩnh vực pháp luật này còn có tác động tương hỗ qua lại với nhau góp phần xác lập khung pháp lý về đăng ký tài sản

là BĐS ở nước ta

Thứ hai, pháp luật về đăng ký đất đai có các quy phạm pháp luật vừa mang

tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ chuyên môn

Tính pháp lý thể hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo đúng trình tự, thủ tục, thể thực thời gian và thẩm quyền… do Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2014 ban hành và được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước Hay nói cách khác, tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật về đăng ký đất đai sẽ bị xử lý bởi chế tài do pháp luật quy định

Tính kỹ thuật, nghiệp vụ chuyên môn thể hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đất đai do cơ quan quản lý nhà nước về chuyên ngành đất đai ban hành theo những tiêu chuẩn định mức kỹ thuật Việc thực hiện các quy định về đăng ký đất đai do cơ quan chuyên môn và đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng và kinh nghiệm đảm nhận

Thứ ba, pháp luật về đăng ký đất đai liên quan trực tiếp đến các quy định về

thống kê đất đai, đo đạc đất đai; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ)

Đăng ký đất đai cùng với các hoạt động thống kê đất đai, đo đạc đất đai; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ nhằm xác lập lý lịch, hồ sơ địa chính của từng thửa đất hay còn được gọi là “đóng gói” đất đai - BĐS hàng hóa trước khi đem ra trao đổi, lưu thông trên

thị trường để đến tay người tiêu dùng Do đó, pháp luật về đăng ký đất đai có liên quan, ảnh hưởng trực tiếp đến các quy định của các hoạt động này

Thứ tư, pháp luật về đăng ký đất đai là một lĩnh vực thuộc pháp luật công

Nó điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động đăng ký đất đai giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên kia là tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau Đặc điểm của nhóm quan hệ xã hội này là luôn có sự tham gia của một bên là cơ quan nhà nước dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước (quyền lực công hay còn gọi là công quyền); thể hiện mối quan hệ bất bình đẳng giữa các bên (cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện việc đăng ký đất đai mang tính quyền lực nhà nước với bên kia là người sử dụng đất) Vì vậy, phương pháp mệnh lệnh - hành chính được

sử dụng để điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội về đăng ký đất đai

1.2.2 Yêu cầu của việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai

Thứ nhất, việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai phải đáp ứng yêu cầu

bình đẳng, công khai, minh bạch và tạo sự thuận tiện cho người sử dụng đất

Tính bình đẳng thể hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đất đai không có

sự phân biệt, đối xử, kỳ thị giữa các chủ thể sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Mọi chủ thể sử dụng đất khi thực hiện việc đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được đối xử như nhau về quyền và nghĩa vụ pháp lý; không có bất kỳ một quy định ưu đãi hoặc dành cho bất cứ tổ chức, cá nhân sử dụng đất nào được hưởng đặc quyền trong quá trình đăng ký đất đai

Tính công khai, minh bạch thể hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đất đai có nội dung cụ thể, rõ ràng, rành mạch và dễ hiểu; đồng thời giữa chúng có sự tương thích, đồng bộ, thống nhất về nội dung và có thể dự liệu trước được các tình huống có thể xảy ra trong quá trình đăng ký đất đai Hơn nữa, các quy định này được công bố rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng; trên internet, các

trang mạng xã hội, cổng thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước … và công chúng có thể dễ dàng truy cập, tra cứu, tìm hiểu

Tính thuận tiện cho người sử dụng đất thể hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đất đai (đặc biệt là các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai) được quy định đơn giản, tạo sự thông thoáng, thuận tiện tối đa cho người sử dụng đất khi đăng ký đất đai

Thứ hai, việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai phải đảm bảo sự thống

nhất, tương thích và đồng bộ với pháp luật về đăng ký các BĐS khác có liên quan gồm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất

Như phần trên đã đề cập, các BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất là một khối thống nhất không thể tách dời Đất đai là BĐS tạo điều kiện, tiền đề vật chất cho các BĐS khác nhà ở, công trình xây dựng… Vì vậy, pháp luật về đăng ký đất đai có mối quan hệ khăng khít với pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ ba, việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai góp phần, thúc đẩy sự

phát triển của thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta

Đăng ký đất đai là một phương thức để Nhà nước nắm được các thông tin về đất đai Hơn nữa, đăng ký đất đai còn là điều kiện để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; bởi lẽ, chỉ khi một mảnh đất có đầy đủ thông tin, xác định rõ ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng đất và giấy tờ sử dụng đất v.v thì mới được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Hàng hóa đất đai được xác lập thông qua các giao dịch trên thị trường khi đã hoàn thành khâu “đóng gói” (đăng ký đất đai) Giao dịch về đất đai được thực hiện sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta

1.2.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975

Trong thời kỳ phong kiến và thực dân xâm lược, nguồn tài nguyên đất đai chủ yếu thuộc quyền sở hữu của địa chủ phong kiến; thực dân Pháp và các thế lực tay sai, người nông dân phải đi làm thuê, không có đất để sản xuất nuôi sống bản thân mình

Dưới sự lãnh đạo sáng suốt của Đảng Cộng Sản Việt Nam (sau đây gọi là Đảng ta), Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công đánh dấu sự ra đời của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng Hòa non trẻ Trong những năm tháng đầu tiên đầy

gian khổ với “thù trong, giặc ngoài”, chính quyền cách mạng coi “cải cách ruộng đất” là một trong những biện pháp hữu hiệu nhất để thủ tiêu chế độ thực dân, xóa

bỏ phong kiến địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Ngày 04/12/1953, Quốc Hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa đã thông qua Luật cải cách ruộng đất với nội dung tịch thu, trưng thu hoặc trưng dụng ruộng đất của thực dân Pháp, địa chủ việt gian… để chia cho người nông dân không có ruộng hoặc thiếu ruộng đất

Luật cải cách ruộng đất năm 1953 không đề cập đến việc đăng ký đất đai mà chỉ có Điều 31 quy định về quyền của người được chia ruộng đất Theo đó thì: “

Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ Người được chia

có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, v.v ruộng đất được chia” Như vậy, trong

thời kỳ này, người nông dân được chia ruộng có quyền sở hữu ruộng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu có giá trị như GCNQSDĐ tại thời điểm hiện tại Pháp luật thời kỳ này đã ghi nhận quyền của người được chia ruộng đất như: chia gia tài, cầm cố, bán và cho Việc thẩm tra lý lịch hay hiện trạng đất không được đặt ra do đất đai vừa tịch thu từ địa chủ, phong kiến, thực dân Pháp và chia cho nông dân Mặt khác trong giai đoạn này, miền Bắc

tập trung chủ yếu vào công cuộc trường kỳ kháng chiến chống Thực dân Pháp; nên việc đăng ký đất đai chưa được chú trọng Hoạt động chủ yếu là điều tra, thu thập thông tin về đất đai phục vụ sản xuất, nông nghiệp và phát triển hợp tác xã Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng sử dụng đất chứ không thể hiện được lý lịch đất đai

Sau 09 năm trường kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp giành được thắng lợi; nước ta bị chia làm hai miền, lấy Vĩ tuyến 17 làm ranh giới Miền Bắc xã hội chủ nghĩa thực hiện phòng trào hợp tác hóa vận động nông dân tự nguyên góp ruộng đất, trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp Ở miền Nam, các thành quả cách mạng về ruộng đất bị xóa bỏ bằng chế độ cải cách điền địa (thời Đệ nhất Cộng hòa) của Ngô Đình Diệm Tiếp đó, Luật người cày có ruộng (thời Đệ nhị Cộng hòa) do Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu đặt bút ký ngày 26/3/1970 Theo đó, Luật này quy định ruộng đất không do địa chủ trực tiếp canh tác sẽ bị truất hữu và được bồi thường theo thời giá và phát miễn phí cho tá điền Địa chủ chỉ được sở hữu 15 ha đất ở Nam Phần và

50 ha ở Trung Phần Nông dân kê khai ruộng đất và được cấp giấy chứng khoán chứng nhận quyền sở hữu đất đai Sự ra đời và tồn tại của giấy chứng khoán chứng nhận quyền sở hữu đất đai là một sự tiến bộ của hoạt động đăng ký đất đai thời kỳ này.6

Tóm lại, do hoàn cảnh lịch sử nên các quy định về đăng ký đất đai tại Việt

Nam trong giai đoạn còn chưa hoàn chỉnh, đầy đủ và đồng bộ Điểm đáng lưu ý là việc ghi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cũng như Bằng khoán điền thổ trong việc thực hiện đăng ký đất đai

1.2.3.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986

Sau ngày 30/04/1975, đất nước thống nhất cùng đi lên chủ nghĩa xã hội Sau một thời gian củng cố và xây dựng lại bộ máy, đến năm 1980, việc đăng ký đất đai được quan tâm trở lại Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến việc quản lý đất đai, trong đó phải kể đến Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính Phủ (nay là

6

Đăng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án

Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh

Chính phủ) ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Theo đó, toàn bộ ruộng đất trong cả nước

sẽ do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch để đảm bảo đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đảm bảo tiến lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký đất đai lần đầu tiên được quy định một cách khá cụ thể như sau: “Để

thực hiện thống nhất quản lý ruộng đất, tất cả các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sử dụng vào sổ địa chính của Nhà nước, Ủy ban nhân dân xã phải kiểm tra việc khai báo này Sau khi

kê khai và đăng ký, các tổ chức hay cá nhân nào được xác nhận là người quản lý,

sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Như vậy, tổ

chức, cá nhân sử dụng đất phải khai báo và đăng ký đất đai của mình dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Sau khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ Khi có thay đổi về hình thể hay mục đích sử dụng đất thị người sử

dụng đất cũng đều phải khai báo theo quy định: “Sau khi kê khai, đăng ký, thống kê ruộng đất, tất cả các cơ quan nhà nước và nhân dân, mỗi khi cần thay đổi về hình thể ruộng đất, về mục đích sử dụng ruộng đất hoặc quyền sử dụng ruộng đất, đều phải làm đúng thủ tục khai báo theo quy định của Nhà nước”

Để hướng dẫn các địa phương thực hiện việc kê khai, đăng ký đất đai, ngày 05/11/1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK Theo đó, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất, mỗi xã lập một Hội đồng đăng ký thống kê đất đai, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định chi tiết gồm 14 loại mẫu khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện (UBND cấp huyện) xét duyệt và cấp Giấy chứng nhận Như vậy, trong thời kỳ này, do đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nên đã có nhiều văn bản quy định chi tiết và cụ thể về việc đăng ký và thống kê đất đai Việc đăng ký được nâng lên thành nghĩa vụ của người dân, bao gồm cả đăng ký lần đầu và khai báo khi có thay đổi, biến động trong quá trình sử

dụng đất Quy trình quản lý chặt chẽ và đầy đủ, hoàn chỉnh hơn, việc cấp GCNQSDĐ thuộc thầm quyền của UBND cấp huyện

1.2.3.3 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2003

Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời với 6 chương và 57 điều khoản Theo đó, việc đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai

và cấp GCNQSDĐ là một trong 07 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 09 Luật đất đai năm 1987 Hơn nữa, Điều 18 của đạo Luật này đã ghi nhận:

“ 1 Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển

quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp

mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước nói ở khoản 2 của Điều này

2 Uỷ ban nhân dân quận huyện, thị xã,, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính

3 Sau khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy, việc đăng ký đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng hợp pháp mà chưa đăng ký Cơ quan

có thẩm quyền đăng ký đất đai là UBND cấp quận (ở đô thị) và UBND cấp xã (ở nông thôn) Kết quả của quá trình đăng ký đất đai là việc cấp GCNQSDĐ - một chứng thư pháp lý thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với quyền của người sử

dụng đất đối với một mảnh đất nhất định

Tiếp đó, ngày 14/07/1993, Luật đất đai năm 1993 được ban hành thay thế Luật đất đai năm 1987 với 07 chương và 89 điều khoản Việc đăng ký đất đai được xác định là nghĩa vụ của người sử dụng đất và được quy định tại Điều 33 của đạo Luật này Một điểm khác biệt duy nhất so với Luật đất đai năm 1987 là ở thẩm quyền của cơ quan nhà nước thực hiện việc đăng ký đất đai Nếu Luật đất đai năm

1987 trao quyền thực hiện việc đăng ký đất đai cho UBND cấp quận (ở đô thị) và UBND cấp xã (ở nông thôn) thì đến Luật đất đai năm 1993 đã trao toàn quyền thực hiện đăng ký đất đai cho UBND cấp xã Có lẽ do UBND cấp xã là cấp chính quyền gần dân nhất nên có nhiều điều kiện để xác minh và hiểu rõ về tình hình sử dụng đất

ở địa phương mình

1.2.3.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai năm 1993, ngày 01/07/2004, Luật đất đai năm 2003 ra đời đã quy định cụ thể và chi tiết, hoàn chỉnh

về việc đăng ký đất đai Theo đó, việc đăng ký đất đai là nghĩa vụ chung của người

sử dụng đất; những nội dung khác như: các trường hợp phải đăng ký; thủ tục, trình

tự đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, xóa thế chấp quyền sử dụng đất… được ghi nhận So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 đã

cụ thể hóa việc đăng ký quyền sử dụng đất, các quy định đã hoàn chỉnh hơn khi phân chia rõ ràng đăng ký đất đai thành nhiều loại: đăng ký chuyển nhượng; tặng - cho; thừa kế; cho thuê; thế chấp quyền sử dụng đất… chứ không đề cập chung chung như trước Các điều khoản về đăng ký đất đai cũng chiếm số lượng lớn hơn, cho thấy sự quan tâm và chú trọng của Nhà nước đối với lĩnh vực này Để thể chế hóa các quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới Luật liên quan đến việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm triển khai thực hiện trên thực tế được thống nhất, hiệu quả

Ví dụ như, Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai v.v

Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai năm 2003 cho thấy bên cạnh những thành tựu, đạo Luật này còn bộc lộ nhiều điểm bất cấp không phù hợp với yêu cầu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước và hội nhập quốc tế Ngày 29/11/2013, Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (nước CHXHCN Việt Nam) khóa XIII kỳ họp thứ 06 đã thông qua Luật đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014 Đạo Luật này có 212 Điều và 13 Chương Trong đó các quy định

về đăng ký đất đai được đề cập tại Điều 95 và Điều 96 với một số nội dung đáng chú ý: i) Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất; trong khi đó, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; ii) Quy định cụ thể các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động; iii) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính; iv) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau v.v Để thể chế hóa nội dung này của Luật đất đai năm 2013, Nhà nước ta đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành; trong đó,

có một số văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến đăng ký đất đai như Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTN&MT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính…

1.2.4 Pháp luật đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai

1.2.4.1 Pháp luật đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới

Các nước trên thế giới, cho dù xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hay chế độ sở hữu tư nhân về đất đai đều xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phục vụ cho công tác quản lý đất đai và công khai hóa thông tin, minh bạch thị trường BĐS

Việc nghiên cứu các quy định về đăng ký đất đai của một số nước phát triển mang ý nghĩa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại Việt Nam, giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng đất

i) Pháp luật về đăng ký đất đai tại Úc 7

Ở Úc, quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang

7

Bộ Tài nguyên môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai, Hà Nội, tr

35-37

giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của Chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến với tên gọi là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh…

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng Giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra Giấy chứng nhận của BĐS mà mình đang

có nhu cầu mua Thông tin về đăng ký đất đai được xây dựng thành hệ thống đầy

đủ, toàn diện và được lưu giữ tại Văn phòng đăng ký đất đai Người dân hoặc tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu thông tin của bất kỳ mảnh đất nào có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai của Bang để xem, truy cứu, tìm hiểu một cách dễ dàng và thuận tiện

ii) Pháp luật về đăng ký đất đai ở Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của nước Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân

bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký thực hiện hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật cơ sở dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký đất đai được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt

Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, kể từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký đất đai nào trên lãnh thổ nước Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ nước Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền

sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký đất đai

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký đất đai từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, sử dụng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký đất đai và Luật đất đai

iii) Pháp luật đăng ký đất đai tại Pháp

Quyền sở hữu tư nhân về đất đai và những cải cách về đăng ký đất đai đã được ghi nhận trong Bộ luật dân sự của Pháp, bắt đầu từ thời Hoàng đế Na -pô - lê - ông Luật quy định về vai trò của công chứng viên trong hoạt động công bố các giao dịch liên quan đến BĐS

Ở Pháp chia việc quản lý về đăng ký đất đai ra thành hai bộ phận riêng: Một

là, quản lý về vật lý đất đai (vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích của đất); Hai là, quản

lý về hiện trạng pháp lý của đất đai (tình trạng sử dụng đất, các biến động về quyền: chuyển nhượng, tặng - cho…) Chính vì vậy, ở Pháp tồn tại hai hệ thống riêng biệt, thực hiện hai nhiệm vụ khác nhau đó là công tác địa chính và hoạt động công bố quyền đối với đất đai Cụ thể: Phòng F1 thuộc Vụ Đất đai thực hiện quản lý về tổ chức và hoạt động địa chính, còn Phòng F2 quản lý về tổ chức và hoạt động công

bố các quyền về đất đai Hệ thống cơ quan đăng ký của Pháp tổ chức theo mô hình tập trung, trực thuộc Tổng cục Thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp

iv) Pháp luật đăng ký đất đai ở Nhật Bản

Việc đăng ký quyền sử dụng đất tại Nhật Bản được quy định tại Luật đăng

ký BĐS năm 1899 và được sửa đổi, bổ sung nhiều lần Mục tiêu của việc đăng ký là công khai thông tin, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhân dân, tạo điều kiện để các giao dịch diễn ra một cách an toàn và thuận lợi

Việc đăng ký được thực hiện bằng tờ đăng ký, trong đó có mô tả rõ hiện trạng đất đai và ghi nhận các quyền liên quan như: chuyển nhượng, tặng - cho, để thừa kế, cầm - cố, cho thuê, thế chấp…

Tại Nhật Bản, đăng ký đất đai là không bắt buộc, tuy nhiên, nếu người sử dụng đất không thực hiện đăng ký thì không được hưởng quyền đối kháng đối với người thứ ba Cơ quan có thẩm quyền đăng ký là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương Mọi hoạt động đăng ký được thực hiện thông qua mạng máy tính nên việc đăng ký đất đai rất thuận tiện và nhanh chóng

1.2.4.2 Những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai

Tìm hiểu pháp luật và thực tiễn pháp lý về đăng ký đất đai của một số nước, bao gồm Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản, tác giả rút ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai; cụ thể như sau:

Thứ nhất, do vị trí và tầm quan trọng đặc biệt của đất đai Nó không chỉ liên

quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân mà còn liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội Vì vậy, cho dù các nước này xác lập chế độ sở hữu tư nhân

về đất đai thì Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà một trong những phương thức quản lý, đó là thực hiện việc đăng ký đất đai Để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện đăng ký đất đai, các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều ban hành Luật về đăng ký đất đai

Thứ hai, đăng ký đất đai không chỉ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai

mà còn nâng cao chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS và đảm bảo sự an toàn về pháp lý cho các giao dịch về đất đai Do đó, các nước Úc, Anh và Pháp đều quy định đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của chủ sở hữu đất đai Mặc dù, pháp

luật của Nhật Bản không quy định đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của chủ sở hữu đất đai song chủ đất muốn được hưởng sự bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với đất đai thì họ phải thực hiện đăng ký đất đai với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

Thứ ba, bên cạnh các quy định cụ thể, rõ ràng và tường minh về đăng ký đất

đai; các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại chuyển từ việc đăng ký đất đai bằng hình thức giấy sang hình thức đăng ký đất đai bằng điện tử nhằm không chỉ số hóa cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai phục

vụ cho việc truy cập, tra cứu một cách thuận lợi mà còn tạo điều kiện thuận tiện, đơn giản và nhanh chóng cho người sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất khi đăng

ký đất đai

Thứ tư, các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều thành lập hệ thống cơ quan

đăng ký đất đai và hệ thống chi nhánh của các cơ quan này ở các địa phương để đáp ứng nhu cầu đăng ký đất đai một cách nhanh chóng, chính xác, kịp thời và thuận lợi nhất cho người dân

Thứ năm, pháp luật về đăng ký đất đai có tầm quan trọng trong việc cập nhật

thông tin, số liệu về đất đai một cách chính xác, tin cậy và khách quan Trên cơ sở

đó, Nhà nước thực hiện việc cấp GCNQSDĐ - chứng thư pháp lý để công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đất đai hoặc quyền sử dụng đất đai hợp pháp của tổ chức, cá nhân đối với một mảnh đất nhất định

Thứ sáu, các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều thực thi có hiệu quả pháp

luật về đăng ký đất đai góp phần đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vào nền nếp; đồng thời, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS có tổ chức vận hành lành mạnh và minh bạch v.v

-

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nói tóm lại, đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất như diện

tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất… với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đăng ký đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất, nó không chỉ góp phần bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất

mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý Nhà nước về đất đai, cũng như minh bạch hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật về đăng ký đất đai là những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình đăng ký đất đai giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau Pháp luật về đăng

ký đất đai là lĩnh vực pháp luật công, vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ chuyên môn; có liên quan trực tiếp đến các quy định về đăng ký bất động sản, thống kê, đo đạc đất đai, bản đồ địa chính… Chính vì vậy, việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai cần đáp ứng các yêu cầu như công khai, minh bạch; đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật về đăng ký bất động sản khác và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam

Hiện nay, trong xu hướng hội nhập và toàn cầu hóa, Việt Nam cần tích cực nghiên cứu và học tập kinh nghiệm của các nước phát triển để xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký đất đai theo hướng giảm thiểu các thủ tục hành chính và tăng tính thuận tiện cho người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ đăng ký đất đai, góp phần rút ngắn khoảng cách về lập pháp giữa các nước trên thế giới

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.1.1 Quy định về các trường hợp đăng ký đất đai

Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Đăng ký đất đai bao gồm: đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Quy định về các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu

Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào

hồ sơ địa chính Đăng ký lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ Tìm hiểu nội dung của pháp luật về đăng ký đất đai lần đầu, tác giả rút ra một số vấn đề đáng lưu ý sau đây:

Thứ nhất, việc đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp

sau đây: i) Thửa đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để sử dụng; ii) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; iii) Thửa đất được Nhà nước giao để quản lý mà chưa đăng ký; iv) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký

Hằng năm, Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của người dân mà quyết định việc giao đất hoặc cho thuê đất nhằm giải quyết nhu cầu chính đáng về chỗ ở, đất sản xuất - kinh doanh, dịch vụ cho các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê có nghĩa vụ đăng ký lần đầu để được cấp GCNQSDĐ Cùng với quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện và UBND cấp xã cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn cho

hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp và hợp đồng cho thuê đất, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Ngoài việc giao đất, cho thuê đất để sử dụng; Luật đất đai năm 2013 còn quy định hình thức Nhà nước giao đất để quản lý trong các trường hợp: i) Đất thực hiện

dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; ii) Đất có mặt nước ở các sông và đất có mặt nước chuyên dùng; iii) Quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; iv) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chưa giao, chưa cho thuê tại các địa phương và đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở Việc đăng ký lần đầu đối với đất được giao để quản lý nhằm mục đích đảm bảo việc quản lý quỹ đất, hoặc để sử dụng khi cần thiết; không mang ý nghĩa công nhận quyền sử dụng đất như hai trường hợp trên

Nếu người sử dụng đất không chấp hành nghiêm chỉnh những quy định trên đây thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính với mức phạt từ 500.000 đồng đến

1.000.000 đồng cho hành vi “không đăng ký đất đai” theo quy định tại Điều 12

Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Điều 12)

Thứ hai, so sánh với quy định về đăng ký đất đai lần đầu của Luật đất đai

năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) với quy định của Luật đất đai năm 2013 cho thấy các quy định trước đây chỉ đề cập đến việc đăng ký đất đai lần đầu trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đất đang sử dụng mà chưa đăng ký quyền sử dụng đất Đối với đất được Nhà nước giao quản lý, mặc dù đã có điều luật quy định nhưng nghĩa vụ đăng ký lại không được đặt ra Điều này tạo ra “lỗ hổng” trong việc quản lý nhà nước về đất đai Khắc phục thiếu xót này, Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định về đăng ký đất đai đối với các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý Quy trình, thủ tục được cụ thể hóa tại các văn bản hướng dẫn thi hành Điểm bổ sung này đã góp phần hoàn thiện hơn các quy định của Luật đất đai hiện hành và khắc phục kẽ hở trong quản lý và sử dụng đất đai

2.1.1.2 Quy định về các trường hợp đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi

về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào

hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Tìm hiểu quy định của pháp Luật đất đai hiện hành về đăng ký biến động, tác giả nhận thấy:

Thứ nhất, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp

Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo

về đất đai; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Tóm lại, những thay đổi trên được phân làm 02 nhóm: nhóm thông tin về địa

lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước…); nhóm thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…)

Thứ hai, so sánh với quy định về đăng ký biến động đất đai giữa Luật đất đai

năm 2013 với Luật đất đai năm 2003, tác giả nhận thấy một số nội dung đáng chú ý sau đây:

Một là, Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về trường hợp đăng ký

xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng thửa đất liền kề

Đây là một sự bổ sung cần thiết của Luật đất đai năm 2013 so với các quy định cũ Theo pháp luật dân sự, quyền đối với BĐS là quyền được thực hiện trên một BĐS (gọi là BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một BĐS khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là BĐS hưởng quyền) Vì vậy, quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là quyền của người sử dụng đất được thực hiện trên một thửa đất nằm liền kề (thửa đất chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác thửa đất của mình (thửa đất hưởng quyền) Các quyền này bao gồm: Quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề Việc này phù hợp với pháp luật và nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề do địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận hoặc theo di chúc Các trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kế bao gồm: i) Thửa đất chịu hưởng quyền và thửa đất hưởng quyền thuộc cùng một người sử dụng; ii) Việc

sử dụng đất không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; iii) Do các bên thỏa thuận hoặc iv) Do pháp luật quy định

Trong quá trình sử dụng, việc phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề như trên là không tránh khỏi, đặc biệt đối với các thửa đất trong ngõ, bị bao quanh bởi các thửa đất khác, không có lối ra ngoài đường đi công cộng Chính vì vậy, việc quy định đăng ký biến động trong trường hợp này là cần thiết, vừa hạn chế tranh chấp, vừa đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình sử dụng đất

Hai là, Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định về việc chuyển hình thức từ

thuê đất sang giao đất và ngược lại

Nếu Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định trường hợp đăng ký biến động khi chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang giao đất có thu tiền thì Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất nhằm phù hợp với thực tiễn sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động về đất đai trong quá trình sử dụng

Ba là, Luật đất đai năm 2013 bãi bỏ quy định về đăng ký biến động khi Nhà

nước thu hồi đất

Thực chất, đây là trường hợp đăng ký biến động do Nhà nước thu hồi một phần đất đang sử dụng dẫn đến sự thay đổi về diện tích của thửa đất Việc này đã được Luật đất đai 2013 gộp chung vào quy định về tách thửa, hợp thửa nên đã bãi

bỏ trường hợp này

Bốn là, Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định đăng ký thay đổi quyền sử

dụng đất theo kết quả hòa giải thành; theo quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án, kết quả bán đấu giá; đăng ký chuyển quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng thành của quyền sử dụng đất chung hoặc chia tách quyền sử dụng đất chung

Thực tế, Luật đất đai năm 2003 có quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành, giải quyết