Tìm hiểu các qui định về quyền lựa chọn hihnh thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt bởi nó hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội. Một nhà nước cho dù ở đâu và trong thời kỳ lịch sử nào cũng luôn xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Nhu cầu sử dụng đất luôn tăng lên trong khi diện tích đất đai lại chỉ có hạn. Thực tế hiện nay ở Việt Nam cũng như trên thế giới còn rất nhiều diện tích đất đai bị bỏ hoang chưa được khai thác để sử dụng, trong khi lại có hiện tượng khan hiếm đất đai ở các đô thị lớn, các khu dân cư. Giải quyết các mâu thuẫn này chính là vai trò của nhà nước. Bằng chính sách và pháp luật, nhà nước thực hiện việc phân phối quỹ đất đai quốc gia và giúp người sử dụng đất có các cơ sở pháp lý cần thiết để xác lập các quyền về đất đai của mình. Việt Nam hiện nay đã có một hệ thống pháp luật đất đai tương đối bao quát và toàn diện. Luật Đất đai 2003 ra đời đã sửa đổi rất nhiều điều luật cũ, bổ sung thêm một số điều luật mới góp phần giúp hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam cho phù hợp với tình hình kinh tế, chính trị mới của đất nước. Trong đó, lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 qui định về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc qui định trong một điều luật duy nhất lại chưa được hướng dẫn cụ thể chi tiết trong một văn bản dưới luật nào đã phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất cũng như cơ quan chấp hành pháp luật. Trước thực tế đó, việc nghiên cứu có hệ thống các qui định pháp lý về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất được đặt ra. Đã có rất nhiều đề tài khoa học, luận văn, luận án nghiên cứu về pháp luật đất đai nhưng chủ yếu xoay quanh các vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất, các giao dịch dân sự về đất đai, vi phạm pháp luật đất đai và giải quyết tranh chấp về đất đai… mà rất ít đề tài nghiên cứu về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất. Do nhiều nguyên nhân đó, em đã mạnh dạn chọn đề tài: “Tìm hiểu các qui định về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài” cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt bởi nó hiện diện ở hầu hếtcác hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội Một nhà nước cho dù ở đâu vàtrong thời kỳ lịch sử nào cũng luôn xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí

ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội Nhu cầu sử dụngđất luôn tăng lên trong khi diện tích đất đai lại chỉ có hạn Thực tế hiện nay ởViệt Nam cũng như trên thế giới còn rất nhiều diện tích đất đai bị bỏ hoang chưađược khai thác để sử dụng, trong khi lại có hiện tượng khan hiếm đất đai ở các

đô thị lớn, các khu dân cư Giải quyết các mâu thuẫn này chính là vai trò củanhà nước Bằng chính sách và pháp luật, nhà nước thực hiện việc phân phối quỹđất đai quốc gia và giúp người sử dụng đất có các cơ sở pháp lý cần thiết để xáclập các quyền về đất đai của mình

Việt Nam hiện nay đã có một hệ thống pháp luật đất đai tương đối baoquát và toàn diện Luật Đất đai 2003 ra đời đã sửa đổi rất nhiều điều luật cũ, bổsung thêm một số điều luật mới góp phần giúp hoàn thiện hơn hệ thống phápluật đất đai Việt Nam cho phù hợp với tình hình kinh tế, chính trị mới của đấtnước Trong đó, lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 qui định về quyền lựa chọn hìnhthức sử dụng đất của người sử dụng đất Tuy nhiên, việc qui định trong một điềuluật duy nhất lại chưa được hướng dẫn cụ thể chi tiết trong một văn bản dướiluật nào đã phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất cũng như cơ quanchấp hành pháp luật Trước thực tế đó, việc nghiên cứu có hệ thống các qui địnhpháp lý về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất được đặtra

Đã có rất nhiều đề tài khoa học, luận văn, luận án nghiên cứu về phápluật đất đai nhưng chủ yếu xoay quanh các vấn đề về thị trường quyền sử dụngđất, các giao dịch dân sự về đất đai, vi phạm pháp luật đất đai và giải quyết tranh

chấp về đất đai… mà rất ít đề tài nghiên cứu về quyền lựa chọn hình thức sửdụng đất của người sử dụng đất

Do nhiều nguyên nhân đó, em đã mạnh dạn chọn đề tài: “Tìm hiểu các qui định về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài” cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

2 Mục đích của khóa luận

Khóa luận đi sâu phân tích các qui định của pháp luật về quyền lựa chọnhình thức sử dụng đất của người sử dụng đất Đồng thời, bước đầu tổng kết thựctrạng áp dụng các qui định pháp luật trong vấn đề này, chỉ ra các điểm bất cập

Từ đó, đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Người sử dụng đất được pháp luật trao cho rất nhiều quyền cũng nhưnghĩa vụ Tuy nhiên, khóa luận chỉ nghiên cứu một quyền duy nhất của họ, đó làquyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Khóa luận sẽ đi sâu phân tích các quiđịnh của pháp luật về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất; từ đó chỉ ra cácđiểm vướng mắc và kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vềvấn đề này

Khóa luận cũng không nghiên cứu quyền lựa chọn hình thức sử dụng đấtcủa người sử dụng đất nói chung hay của tất cả các chủ thể sử dụng đất Giớihạn của luận văn là chỉ nghiên cứu quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổchức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức

cá nhân nước ngoài

4 Phương pháp nghiên cứu

Để nghiên cứu đề tài này, khóa luận sẽ sử dụng tổng hợp nhiều phươngpháp như: nghiên cứu văn bản tài liệu; trên cơ sở đó, phân tích tổng hợp, hệthống hóa, khái quát hóa những vấn đề có liên quan…

5 Bố cục của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thìkhóa luận gồm 3 chương:

CHƯƠNG 1: Một số vấn đề lí luận về quyền lựa chọn hình thức sử

dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

CHƯƠNG 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền lựa

chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN,

NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI,

TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có lợi của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [7, tr.92].

Bản chất của quyền sử dụng đất là không thay đổi, tuy nhiên với đặc trưng củachế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nghiên cứu về quyền sử dụng đất ở nước tacần thiết phải nghiên cứu dưới hai góc độ, đó là quyền sử dụng đất của Nhànước và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sửdụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dàinhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình.Quyền sử dụng đấtcủa Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đainên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn Dưới góc độ này, quyền sửdụng đất là một trong ba nội dung cơ bản, quan trọng nhất của quyền sở hữu đấtđai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Với tư cách là người “thực hiện quyền của chủ sở hữu đốivới tài sản thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền củachủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai.Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đấtđai Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữuđất đai về mặt kinh tế Tuy nhiên, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng

toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội- trong đó có cả các tổ chức củaNhà nước- sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền sử dụng đất lại đượctrích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụngđất của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụngđất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

Quyền sử dụng đất nếu xem xét dưới góc độ là quyền của người sử dụng

đất thì nó là một quyền tài sản và theo Điều 181 Bộ Luật Dân sự năm 2005 “là

quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”.

Xuất phát từ quan điểm đó, quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa đặc biệt và

có thể được chuyển giao trong giao lưu dân sự

Quyền sử dụng đất có thể được chuyển giao từ chủ thể này đến chủ thểkhác thông qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất “Chuyển quyền sửdụng đất” là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993

và các luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thànhcác quyền cụ thể; và đến Luật Đất đai 2003 thì đã được chi tiết hóa thành “9quyền” Chín quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất

có thể được hưởng, đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên không phải bất cứ người nào có quyền sửdụng đất hợp pháp cũng có đầy đủ chín quyền năng của chuyển quyền sử dụngđất mà chỉ các chủ thể trong những hình thức sử dụng đất cụ thể, với phươngthức trả tiền sử dụng đất nhất định theo quy định của pháp luật mới có đầy đủchín quyền năng này Việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa những người sửdụng đất với nhau trong khuôn khổ pháp luật, Nhà nước chỉ có vai trò địnhhướng, giúp đỡ cho các giao dịch này phù hợp với lợi ích của bản thân người sửdụng đất

Ngoài ra, quyền sử dụng đất còn được chuyển giao từ Nhà nước thôngqua các hình thức sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất làquyền phái sinh từ các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bởi nóchỉ xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; và do vậy, có thểkhẳng định quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất cũng là một trong cácquyền sử dụng đất của người sử dụng đất Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

là một trong các quyền năng của người sử dụng đất, được Nhà nước với tư cáchchủ sở hữu trao cho nhằm thực hiện quá trình khai thác các giá trị, các thuộc tínhkinh tế của đất đai vì lợi ích của chính mình, của Nhà nước và của toàn xã hội

1.1.2 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

1.1.2.1 Hình thức sử dụng đất

Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sởhữu, Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng cáchình thức và cách thức khác nhau.Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 trong phần giảithích thuật ngữ không có khái niệm hình thức sử dụng đất mà chỉ đưa ra sự giảithích cho các cụm từ “Nhà nước giao đất” và “Nhà nước cho thuê đất” Theo đó,việc Nhà nước giao đất và cho thuê đất phân biệt bởi việc “Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng các quyết định hành chính hay thôngqua hợp đồng” Việc giải thích này trong một chừng mực nhất định chưa xácđịnh đúng bản chất của việc Nhà nước giao đất và việc Nhà nước cho thuê đất.Bởi lẽ, việc cho thuê đất của Nhà nước trước hết phải bằng quyết đinh cho thuêđất của cơ qua hành chính nhà nước có thẩm quyền, sau đó cơ quan tài nguyênmôi trường trực thuộc mới triển khai quyết định cho thuê đất bằng hợp đồng cho

thuê đất Vì thế, TS.Trần Quang Huy đã khẳng định, “hình thức sử dụng đất là

cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho đối tượng sử dụng đất, có thể bằng quyết định hành chính hoặc từ quyết định hành chính sau

đó hiện thực hóa bằng các hợp đồng sử dụng đất” [17, tr.37]

Theo quy định tại điều 33, 34, 35 Luật đất đai 2003, hình thức sử dụngđất được chia thành: hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, hình thứcgiao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức thuê đất Đây là ba hình thức sửdụng đất do Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế, hộ

gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài

Việc giao đất được chia thành hai loại: giao đất không thu tiền sử dụngđất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Sự phân biệt này chủ yếu dựa vào cáctiêu chí: đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp; đất trong hạn mức hay ngoài hạnmức sử dụng; đất dùng vào mục đích lợi ích công cộng hay lợi ích cá nhân, kinhdoanh; người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động hay là tổchức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với các chủthể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất Tuy nhiên, khôngphải mọi tổ chức, cá nhân bất kì nào cũng được Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất Muốn được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, việc

sử dụng đất của họ phải đáp ứng một trong các dấu hiệu sau: (i) việc sử dụng đấtphải phục vụ cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh, quốcphòng; (ii) việc sử dụng đất không vì mục tiêu lợi nhuận mà đáp ứng nhu cầucủa Nhà nước và xã hội trong việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế-xãhội của đất nước; (iii) việc sử dụng đất nằm trong chính sách ưu tiên của Nhànước về nông nghiệp, nông dân và nông thôn, thực hiện chính sách tạo điều kiệncho người nông dân có đất để sản xuất, ổn định cuộc sống

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với các doanhnghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu ởcủa hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất khi được giao đất có nghĩa vụ nộpmột khoản tiền vào ngân sách nhà nước, đó là tiền sử dụng đất Riêng đối vớitrường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất làm nhà ở, trước đây trong một thời

kỳ dài, Nhà nước Việt Nam bao cấp hoàn toàn nhà ở, đất ở đối với người dân.Nhà nước quan tâm lo nhà ở cho người dân, người dân được cấp nhà ở, đất ởkhông mất tiền Tuy nhiên, ngân sách nhà nước chỉ có hạn nên khả năng bao cấpnhà ở cho toàn xã hội là nhiệm vụ bất khả thi Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải xóa

bỏ bao cấp về nhà ở, sau đó là đất ở Từ sau Luật đất đai 1993, hộ gia đình cánhân khi được giao đất làm nhà ở phải trả tiền sử dụng đất

Thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không chỉ thốngnhất quản lý toàn bộ đất đai mà còn có quyền định đoạt đất đai thông qua việcquyết định giao đất, cho thuê đất Hình thức giao đất đã gắn chặt và đóng vai tròchủ đạo trong suốt chế độ tập trung quan liêu bao cấp Tuy nhiên, trong cơ chếthị trường, hình thức giao đất không thể là duy nhất mà cần bổ sung thêm hìnhthức thuê đất với những ưu thế riêng của nó Không phải người sử dụng đất nàocũng có thể đáp ứng nhu được khả năng tài chính khi áp dụng hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất Vì thế, hình thức thuê đất ra đời chính là để giúp các chủthể sử dụng đất hạn chế về năng lực tài chính vẫn có đất để sản xuất kinh doanh

Hình thức thuê đất được chia thành hai loại: loại thu tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê và loại thu tiền thuê đất hàng năm Loại thu tiền thuêđất một lần chủ yếu áp dụng theo sự lựa chọn của người sử dụng đất là ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài dùng đất làm mặtbằng sản xuất kinh doanh; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất

để xây dựng trụ sở làm việc Loại thu tiền thuê đất hàng năm chủ yếu áp dụngcho người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để sản xuất nôngnghiệp, làm muối, hộ gia đình cá nhân dùng đất nông nghiệp vượt hạn mức; tổchức kinh tế trong nước; hộ gia đình cá nhân dùng đất để kinh doanh phi nôngnghiệp; tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức và cá nhân nước ngoài dùng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh Riêngđối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuêđất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì phải thực hiện trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước không ép người sử dụng đất phải sử dụng đất theo một hìnhthức duy nhất mà cho họ có quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất Vớimỗi hình thức sử dụng đất, các nhà làm luật sẽ thiết kế cho người sử dụng đấtđược hưởng các quyền khác nhau Người sử dụng đất sẽ cân nhắc theo nhu cầu,mục đích sử dụng đất và năng lực tài chính của bản thân để lựa chọn hình thức

sử dụng đất phù hợp, từ đó họ sẽ tự giác chấp hành các nghĩa vụ tài chính về đấtđai đối với Nhà nước

1.1.2.2 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

Với ba hình thức sử dụng đất nêu trên cho thấy, cơ sở, căn cứ để xác lậphình thức sử dụng đất cho mỗi chủ thể sử dụng đất là hoàn toàn khác nhau Mỗichủ thể sử dụng đất có thể khác nhau về mục đích sử dụng đất, khác nhau vềnăng lực tài chính, thậm chí có thể khác nhau về tư cách đầu tư; theo đó mà hìnhthức sử dụng đất xác lập đối với họ là khác nhau Tuy nhiên, với vai trò là ngườiđại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không phải thể hiện vai tròcủa mình bằng cách áp đặt các hình thức sử dụng đất theo ý chí chủ quan củamình, mà tạo ra các hình thức phong phú, đa dạng và tạo điều kiện cho các chủthể được quyền tự do lựa chọn, quyết định cách thức khai thác, sử dụng đất trên

cơ sở nhu cầu và khả năng thực tế của mình Đặc biệt, đối với các chủ thể sảnxuất kinh doanh, khi bắt đầu sự nghiệp, hoạt động kinh doanh có thể mang lạilợi nhuận nhưng cũng có thể gặp rủi ro bất kỳ lúc nào, nhất là trong điều kiệncạnh tranh khốc liệt và suy giảm kinh tế như hiện nay Vì vậy, họ phải có tínhtoán thật kỹ khi bỏ ra một khoản tiền để có được quyền sử dụng đất cho hoạtđộng kinh doanh Pháp luật cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức

sử dụng đất cũng là để giúp họ luôn có đất để sản xuất kinh doanh bất kể họ cónhiều vốn hay ít vốn Đây cũng là cách Nhà nước thu hút mọi nguồn lực đầu tưcho phát triển kinh tế xã hội vì sự phồn vinh, thịnh vượng của quốc gia

Đến đây có thể kết luận, quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất là quyền

của người sử dụng đất được lựa chọn một trong các hình thức sử dụng đất hợp pháp mà pháp luật đã quy định để sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình

Cùng với điều 105 và điều 107 quy định về những quyền chung và nghĩa

vụ chung của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên đã dành riêngđiều 108 để quy định về quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất mà thựcchất chính là quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

Phạm vi của quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất tại điều 108 là việclựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất Người sử

dụng đất hoàn toàn không có quyền lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền

sử dụng đất Điều này cũng dễ hiểu bởi vì nếu như phạm vi của quyền lựa chọnhình thức sử dụng đất gồm cả hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thutiền và thuê đất thì có lẽ không một người sử dụng đất nào lại muốn chọn hìnhthức giao đất có thu tiền hay thuê đất, không một người sử dụng đất nào lại tựmình chọn lựa việc sử dụng đất phải trả tiền trong khi pháp luật cho họ quyềnđược lựa chọn việc sử dụng đất không phải trả tiền Khi tất cả các chủ thể sửdụng đất đều có quyền sử dụng đất không phải trả tiền thì quyền lựa chọn hìnhthức sử dụng đất sẽ không còn vai trò của mình nữa và pháp luật đất đai sẽ quaylại thời kỳ bao cấp triệt để tiền sử dụng đất, một thời kỳ mà chúng ta đã cố công

và phải mất rất nhiều thời gian để “rũ bỏ” Trước đây, khi chúng ta không coiquyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng đất thông qua con đườngcấp phát “xin cho”, mọi việc giao đất sử dụng đều không mất tiền sử dụng đất.Mọi trường hợp sử dụng đất đều không phải trả tiền, và do đó không cần có sựphân biệt giữa giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền Chính vì thế,quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất chỉ có thể là việc lựa chọn giữa hình thứcgiao đất có thu tiền và hình thức thuê đất

Khi được nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyềnlựa chọn giữa việc mình sẽ được “nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợpđồng” hay “bằng các quyết định hành chính”, tức là họ được lựa chọn giữa hìnhthức được Nhà nước giao đất và được Nhà nước cho thuê đất; hoặc họ có quyềnlựa chọn các cách thức nộp tiền thuê đất cho nhà nước, tức là họ được lựa chọngiữa các hình thức thuê đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Như vậy, người sử dụng đất cóquyền lựa chọn hình thức sử dụng đất nhưng ẩn sâu bên trong, họ cũng có quyềnlựa chọn luôn cả phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đối tượng được hưởng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất đó là các

tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Nguyên nhân là do các cộng đồng dân

cư, cơ sở tôn giáo và các đối tượng sử dụng đất khác được Nhà nước giao đất

không thu tiền nhằm phục vụ cho mục đích chung của quốc gia, của cộng đồnghoặc công nhận quyền sử dụng đất mà không được Nhà nước cho thuê đất.

1.2 TÍNH TẤT YẾU KHÁCH QUAN CỦA VIỆC PHÁP LUẬT GHI NHẬNQUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT

Trong hơn hai mươi năm đổi mới vừa qua, cùng với nhiều lĩnh vực quantrọng khác của đời sống xã hội, các chính sách, pháp luật đất đai có những thayđổi cơ bản khi chúng ta chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trườngđịnh hướng xã hội chủ nghĩa Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lần đầu tiênđược quy định trong Luật Đất đai 2003 đã thể hiện sự thay đổi trong tư duy vàcách thức quản lý nhà nước về đất đai, từ hành chính mệnh lệnh sang điều tiếtbởi các công cụ kinh tế là chủ yếu, hạn chế dần sự can thiệp của nhà nước.Trước đây, phương thức hành chính mệnh lệnh để quản lý các quan hệ đất đaithể hiện ở chỗ pháp luật quy định bắt buộc những đối tượng thuộc diện giao đất

và những đối tượng thuộc diện cho thuê đất Người sử dụng đất hoàn toàn không

có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Thực tế cho thấy, có những đối tượngrất có nhu cầu được Nhà nước giao đất để có thể yên tâm sinh sống, làm ănnhưng lại thuộc diện chỉ được Nhà nước cho thuê đất Họ đã bỏ ra rất nhiều vốncũng như tâm sức để xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng sản xuất kinh doanh và lẽđương nhiên họ mong muốn được sử dụng ổn định, lâu dài trên mảnh đất mà họ

đã đầu tư, khai thác Trong khi đó, có những đối tượng lại chỉ muốn thuê đất để

sử dụng tạm thời vì họ không có nhu cầu về chuyển quyền sử dụng và cũngkhông có nhiều vốn thì pháp luật lại quy định họ thuộc diện được Nhà nước giaođất Chính quy định cứng nhắc này của pháp luật đã cản trở sự đầu tư, phát triểnkinh tế trong một thời gian dài Khắc phục những hạn chế này, luật đất đai hiệnhành quy định linh hoạt để người sử dụng đất được sử dụng đất theo hình thức

mà chính bản thân họ đã lựa chọn Tuy nhiên, sự lựa chọn hình thức sử dụng đấtcủa họ không thể tùy tiện mà phải trong khuôn khổ pháp luật và vẫn phải chịu

sự kiểm soát từ phía nhà nước để các quan hệ đất đai vận hành theo đúng bảnchất của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Ngoài ra, việc pháp luật lần đầu tiên quy định về quyền lựa chọn hìnhthức sử dụng đất còn phản ánh nhu cầu và nguyện vọng khách quan của người

sử dụng đất Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất luôn phải đứngtrước những biến động và thay đổi bởi những nguyên nhân khách quan và chủquan khác nhau như năng lực tài chính của họ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, mụcđích sử dụng đất có thể thay đổi theo khả năng và tiềm lực mới, người sử dụngđất có thể thay đổi phương thức sử dụng đất Và tất cả những biến động này sẽkéo theo nhu cầu thay đổi về hình thức sử dụng đất Vì vậy, cho phép lựa chọnhình thức sử dụng đất chính là phản ánh nhu cầu khách quan đó của người sửdụng đất

Nếu như Luật đất đai 1987 và các văn bản quy phạm pháp luật thực thiđạo luật này thể hiện tư tưởng bao cấp triệt để nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đấttrong mọi trường hợp được sử dụng đất, dù việc khai thác công năng đất đai chomục đích kinh doanh hay phi kinh doanh Được giao đất và không phải thựchiện nghĩa vụ tài chính nên đa phần người sử dụng đất không thể hiện khát vọngkhai thác đất đai có hiệu quả vì lợi ích của Nhà nước và của doanh nghiệp.Chính vì vậy, hàng triệu ha đất sử dụng không hiệu quả và chưa được đưa vào

sử dụng, gây hậu quả nghiêm trọng về môi trường sinh thái không chỉ là do tìnhtrạng buông lỏng quản lý đất đai, mà còn do luật pháp không nghiêm, khôngquan tâm đến lợi ích người sử dụng đất, không trao các quyền cụ thể cho người

sử dụng đất Luật đất đai 2003 trao cho người sử dụng đất quyền lựa chọn hìnhthức sử dụng đất cũng là nhằm mục đích giúp họ chủ động và có quyền tự chủtrong việc quyết định cách thức khai thác tiềm năng của đất Nếu người sử dụngđất có nhiều vốn và muốn yên tâm đối với mành đất của mình thì lựa chọn hìnhthức giao đất có thu tiền sử dụng đất để được sử dụng ổn định lâu dài và cóquyền chuyển quyền sử dụng đất Nếu do những điều kiện nào đó như ít vốn,chưa có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất thì có thể thuê đất Như vậy, việc ghinhận quyền lưa chọn hình thức sử dụng đất là một tất yếu khách quan nhằm đảm

bảo cho nguồn tài nguyên đất đai được khai thác, sử dụng có hiệu quả, tránh bị

sử dụng lãng phí và cũng là để tận thu cho ngân sách nhà nước các nghĩa vụ tàichính từ đất đai, chấm dứt thời kỳ bao cấp triệt để nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 1993 ghi nhận việc giao đất, cho thuê đất đốivới tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình cá nhân nhưng lại không ghi nhậnquyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất Và như vậy, quyết định giao đấthay cho thuê đất với những đối tượng này hoàn toàn do ý chí đơn phương củanhà nước; người sử dụng đất đành phải chấp nhận vô điều kiện những quyếtđịnh của nhà nước mà nhiều khi họ cho là vô lý và không có căn cứ Chính điềunày đã gây ra sự bất bình không ít cho một số người sử dụng đất Luật đất đai

2003 ra đời ghi nhận quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất là một tất yếukhách quan nhằm đảm bảo tính dân chủ

1.3 CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI ĐẾN SỰ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỀQUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở cho mọi quy định của phápluật đất đai và quy định về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất cũng khôngphải là một ngoại lệ

Ở nước ta, đất đai không thuộc sở hữu của bất kì tổ chức, cá nhân nào

mà thuộc sở hữu toàn dân, là của toàn dân tộc Việt Nam Chính vì thế, ở ViệtNam hoàn toàn không tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai như nhiều nướctrên thế giới; người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai cũng như không

có quyền mua bán đất đai mà chỉ được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sửdụng ổn định, lâu dài Với quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu”, lần đầu tiên vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nướcđược ghi nhận tại khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2003 Đối với hầu hết các quốcgia trên thế giới với hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, hình thức sử dụng đấtđược xác định là quan hệ thuê đất Quan hệ thuê đất tuân thủ các quy định của

pháp luật dân sự, không có sự tham gia của Nhà nước trong tư cách là một bêntrong quản lý nhà nước về đất đai Việc chuyển giao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất chính là sáng tạo của Trung Quốc và Việt Nam khi hai nướcđều thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Đất đai không thuộc sở hữu củangười được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Họ chỉ được giao quyền sử dụngđất trong thời hạn Nhà nước quy định và được thực hiện các quyền của mìnhtrong khuôn khổ các quy định của pháp luật dân sự và đất đai

Nếu không có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì không có sự lựachọn một cách toàn diện về hình thức giao đất và đương nhiên cũng không thể

có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Nói cách khác, hình thức giao đất dù

là không thu tiền hay có thu tiền sử dụng đất trước hết là sản phẩm của chế độ sởhữu toàn dân về đất đai Quá trình xã hội hóa đất đai đặt Nhà nước trong một vịthế mới, không chỉ thuần túy là người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai mà caohơn đó là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thay mặt cho toàn dânthực hiện chức năng chủ sở hữu đất đai trên thực tế

Thông qua hình thức sử dụng đất, chủ sở hữu đất đai quyết định tiêu chí

và phương thức khai thác đất đai của mình Với vai trò là người đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai, Nhà nước Việt Nam thông qua việc áp dụng các hìnhthức sử dụng đất khác nhau để thực thi các chính sách đất đai của mình Ápdụng các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc thuê đất chính là sự lựa chọn của người đại diện chủ sở hữu toàndân về đất đai Việc quy định các hình thức sử dụng đất chính là thực thi trênthực tế các chính sách đất đai của Nhà nước trong việc đưa ra phương thức hữuhiệu nhất để khai thác có hiệu quả đất đai vì mục tiêu kinh tế của đất nước và vì

sự phát triển

Là người quản lý toàn bộ vốn đất đai, Nhà nước vừa có thể thiết kế quan

hệ đất đai theo chiều dọc, tức là việc sử dụng đất trên cơ sở các quyết định giaođất của Nhà nước, đồng thời có thể trao quyền sử dụng đất cho người sử dụngđất bằng hợp đồng thuê đất Người sử dụng đất có được quyền sử dụng đất từphía nhà nước hoặc có quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch của mình,

người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn hàng hóa của mình nhiều hơn sovới hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Con đường để có được quyền sử dụngđất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai xem ra có thể can thiệp bằng nhiềuhướng khác nhau, có thể là một quan hệ hành chính hoặc cũng có thể là mộtquan hệ dân sự Chính chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mang đến sự đa dạngtrong cơ chế áp dụng hình thức sử dụng đất và do vậy có thể khẳng định, quyềnlựa chọn hình thức sử dụng đất chỉ được xuất hiện trong chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai Điều đó vừa có lợi cho Nhà nước xét về khía cạnh quản lý, vừa đápứng nhu cầu của người sử dụng đất một cách tối ưu nhất

Từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có thể áp dụng mộtcách linh hoạt các hình thức sử dụng đất khác nhau, đồng thời cho phép người

sử dụng đất trong trường hợp đầu tư kinh doanh trên đất có thể vận dụng phùhợp với năng lực tài chính và nhu cầu thụ hưởng quyền lợi từ quá trình đầu tư.Qua đó, người sử dụng đất không nhất thiết được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc thuê đất, họ có thể linh hoạt chuyển từ hình thức này sang hìnhthức khác Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không hề bắt buộcngười sử dụng đất chỉ có một lựa chọn duy nhất hoặc là thuê ngắn hạn hoặc làthuê dài hạn mà có thể áp dụng nhiều khả năng khác nhau theo đúng nhu cầu vàmong muốn của người sử dụng đất Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất

tự nguyện chuyển giao sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thay vìthuê đất từ Nhà nước

Như vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là yếu tố đầu tiên, không thểthiếu chi phối đến việc pháp luật ghi nhận quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

1.3.2 Các chính sách kinh tế - chính trị

Nghị quyết hội nghị lần thức Bảy Ban chấp hành Trung Ương Đảngkhóa IX về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước là những chỉ đạo rất quan trọng Nghị quyết đã khẳngđịnh: “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” và “bảo đảm quyền sử dụng đấtchuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành

nguồn vốn phát triển” Cho nên, phải biến đất đai thành tiềm năng lớn để xâydựng đất nước, quyền sử dụng đất khi giao cho người sử dụng đất phải biếnthành tư bản, nguồn vốn cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, nguồn đầu tưcủa Nhà nước cho người sử dụng đất Luật Đất đai trước đây chưa từng có quyđịnh về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất; người sử dụng đất chỉ được sửdụng đất theo hình thức mà pháp luật đã quy định bắt buộc cho họ Chính quyđịnh này của luật trong một thời gian dài đã kìm hãm sự phát triển kinh tế củađất nước Những nhà đầu tư có nhiều vốn và có nhu cầu cũng không muốn đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng vì họ lo ngại thời gian họ được nhà nước cho thuê đấtkhông đủ để họ kinh doanh sinh lời trên mảnh đất họ đã đầu tư quá nhiều LuậtĐất đai 2003 ra đời đã bổ sung thêm quy định về quyền lựa chọn hình thức sửdụng đất để cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân có thể lựa chọn linh hoạt hìnhthức sử dụng đất tùy theo nhu cầu và khả năng của họ

Nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ trong nước mà cả nước ngoài, LuậtĐất đai 2003 còn quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư

về xây dựng quê hương nếu có nhu cầu sẽ được nhà nước Việt Nam cho phépđược sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và được mua nhà ởtại Việt Nam Tất cả quy định này thực sự đã có những động thái tích cực,khuyến khích các nhà đầu tư trong và ngoài nước xây dựng cơ sở hạ tầng vì sựphát triển nền kinh tế của đất nước

Bên cạnh đó, thực hiện chính sách đại đoàn kết toàn dân của Đảng, Nhànước ta coi người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận của dân tộcViệt Nam và chính sách đối ngoại rộng mở “Việt Nam muốn chung sống hòabình và làm bạn với tất cả các nước trên thế giới”, Luật Đất đai 2003 đã quyđịnh đối tượng hưởng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất không chỉ bao gồmcác tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước mà còn bao gồm cả người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân nước ngoài Nếu chỉ thuần túy ápdụng hình thức thuê đất chắc rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không

có cơ hội đầu tư kinh doanh tại Việt Nam trong trường hợp giao đất có thu tiền

sử dụng đất Từ trước đến nay chúng ta vẫn coi người Việt Nam định cư ở nước

ngoài khi sử dụng đất ở Việt Nam có bổn phận như người nước ngoài với cácthông lệ quốc tế về thuê đất Giờ đây, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sửdụng đất ở Việt Nam có nhiều sự lựa chọn hơn, đặc biệt khi họ muốn hưởngquyền tương tự như doanh nghiệp Việt Nam sử dụng đất với hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất Qua đó, trong đầu tư kinh doanh tại Việt Nam các nhàđầu tư Việt kiều hoàn toàn bình đẳng với các doanh nghiệp trong nước sử dụngđất

Cùng với các chính sách trên, chính sách hội nhập kinh tế quốc tế cũng

là một trong các chính sách chi phối rất lớn đến các quy định của pháp luật vềquyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Tổ chức, cá nhân nước ngoài hoàn toàn

có quyền lựa chọn việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lầncho Nhà nước Việt Nam Việc mở rộng hình thức sử dụng đất cho các tổ chức,

cá nhân nước ngoài tạo cơ sở cho việc “mở rộng thị trường bất động sản chongười Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”,tiến tới hình thành một khung pháp lý bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước

và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm “không ngừng tăng năng lựccạnh tranh…nâng cao hiệu quả hợp tác với bên ngoài”, thực hiện các cam kếtquốc tế của nước ta khi gia nhập ASEAN, APEC và WTO

Kết luận chương 1.

1 Khóa luận khẳng định quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất là mộttrong các quyền sử dụng đất và việc lựa chọn hình thức sử dụng đất chỉ là lựachọn giữa hình thức giao đất có thu tiền và thuê đất mà không bao gồm việc lựachọn hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

2 Việc pháp luật ghi nhận quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất là mộttất yếu khách quan không những phản ánh nhu cầu và nguyện vọng khách quancủa người sử dụng đất mà còn nhằm đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát chặt chẽ,tránh để tình trạng nguồn tài nguyên đất đai bị sử dụng lãng phí, không có hiệuquả và cũng là để tận thu cho ngân sách nhà nước các nghĩa vụ tài chính về đấtđai

3 Pháp luật về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất chịu sự chi phốicủa hai yếu tố cơ bản, đó là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và các chính sáchkinh tế - chính trị như chính sách hội nhập kinh tế quốc tế, chính sách đại đoànkết toàn dân của Đảng, Nhà nước ta

Từ việc nghiên cứu các vấn đề lý luận về quyền lựa chọn hình thức sửdụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, khóa luận sẽ tiếp tục đi sâu phân tíchnội dung cũng như phạm vi hưởng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất củatừng đối tượng này theo quy định của pháp luật hiện hành trên cơ sở đối chiếu,

so sánh với pháp luật thời kỳ trước đây

CHƯƠNG 2.

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT

VỀ QUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC

KINH TẾ, HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI,

TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC SỬDỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ, HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN, NGƯỜIVIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚCNGOÀI

2.1.1 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003 có liệt kê các tổ chức trong nước sử

dụng đất Theo đó, tổ chức kinh tế là một trong các tổ chức sử dụng đất và có

thể được định nghĩa là tổ chức được thành lập theo qui định của pháp luật, có quyền sử dụng đất theo các hình thức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất và phải có hoạt động sản xuất, kinh doanh

Tổ chức kinh tế là một chủ thể chiếm số lượng đông đảo khi tham giaquan hệ đất đai, diện tích đất mà các chủ thể này sử dụng cũng khá lớn Theothống kê trong cuốn “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản”, năm 2005, cảnước có 130.000 tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao sử dụng 9.906.652

ha, chiếm 29,91% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước, chiếm 41,79% tổngdiện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; trong đó:

Tổ chức kinh tế trong nước được nhà nước giao sử dụng 4.777.002 ha,chiếm 14,41% tổng diện tích đất do các tổ chức đang sử dụng, trong đó: đất lâmnghiệp là chủ yếu với diện tích 3.542.419 ha, chiếm 24,14%; đất sản xuất nôngnghiệp các loại có 633.150 ha, chiếm 6.72%; đất ở có 10.579 ha, chiếm 1,76%;

đất chuyên dùng có 135.435 ha, chiếm 9,93%; đất mặt nước chuyên dùng có99.222 ha, chiếm 8,72%; đất nghĩa trang nghĩa địa có 409 ha, chiếm 0.42%; đấtphi nông nghiệp khác có 422 ha (so với tổng diện tích đất cùng loại của cảnước).

Năm 2005, các tổ chức kinh tế còn 290.235 ha đất đã được nhà nướcgiao nhưng quá thời hạn quy định của pháp luật đất đai vẫn chưa đưa vào sửdụng, chiếm 6,07% tổng diện tích đất các tổ chức kinh tế trong nước đang sửdụng (trong đó chủ yếu là đất đồi núi với 280.993 ha do các nông trường, lâmtrường quốc doanh đang nắm giữ và 5.615 ha đất bằng chưa sử dụng do cácdoanh nghiệp hoạt động trên mọi lĩnh vực đang nắm giữ)

Có 44.665 tổ chức kinh tế trong nước đang sử dụng đất gồm: 15.353 tổchức được nhà nước giao 3.906.694 ha đất không thu tiền; 8.241 tổ chức đượcgiao 107.686 ha đất có thu tiền; 22.208 tổ chức được nhà nước cho thuê 762.620

ha đất

Trong số đó 953 lâm trường và ban quản lý rừng đã sử dụng 65.72%diện tích đất do các tổ chức kinh tế sử dụng với 94% diện tích đất được nhànước giao không thu tiền Diện tích đất còn lại do các tổ chức kinh tế khác sửdụng, trong đó hơn nửa diện tích sử dụng là được nhà nước giao đất không thutiền [12, tr106] Như vậy, mặc dù pháp luật đã có quy định các tổ chức kinh tếchỉ được sử dụng đất theo một trong hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụnghoặc thuê đất, song hơn nửa diện tích đất mà các tổ chức kinh tế sử dụng vẫnđược giao không thu tiền sử dụng Nguyên nhân của tình trạng này là do tồn tạicủa pháp luật trước đây, tất cả các chủ thể sử dụng đất vào mục đích sản xuấtnông nghiệp đều được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất Điều này xuấtphát từ đặc trưng của đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thaythế được và xuất phát từ việc khuyến khích mọi chủ thể sử dụng đất tận dụngcác loại đất chưa sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nên nhà nước baocấp toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể sử dụng đất nông nghiệp bất

kể là có mục đích kinh doanh hay không Song theo tinh thần mới của pháp luậthiện hành, tất cả các tổ chức kinh tế không phân biệt tổ chức đó có sản xuất

nông lâm ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay không khi sử dụng đấtđều phải nộp tiền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc thuê đất Tuy nhiên, cho đến nay, các tổ chức kinh tế sản xuất nông lâmngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vẫn chưa thực hiện việc chuyển đổihình thức sử dụng đất theo tinh thần mới để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳnggiữa các tổ chức kinh tế

Trước ngày 15/10/1993, tất cả các trường hợp dù là giao đất ở, đất xâydựng công trình hay giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho mọi đối tượng sửdụng đất đều không thu tiền sử dụng đất Đây là thời kỳ chúng ta thực hiện việc

bao cấp triệt để đất đai cho người sử dụng đất trên nền tảng “đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Tại Điều 22 Luật Đất đai 1993,

tuy đã có sự phân biệt về việc giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử

dụng đất song vẫn không tránh khỏi tư tưởng bao cấp khi quy định “Tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền

sử dụng đất; nếu được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất, trừ các trường hợp được miễn, giảm theo quy định của Chính phủ” Theo quy định này, các chủ thể sử dụng đất trong nước bất kể là

doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh, bất kể là có mụcđích kinh doanh hay không kinh doanh, khi sử dụng đất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối đều không thu tiền sử dụng đất LuậtĐất đai sửa đổi bổ sung 1998, 2001 quy định có phần tiến bộ hơn khi ghi nhận

“tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo dự án được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được Nhà nước cho thuê đất, trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối do Nhà nước giao trước ngày Luật này

có hiệu lực thì không phải chuyển sang thuê đất” Có thể nói, pháp luật đã

quy định mang tính bắt buộc những đối tượng thuộc diện giao đất có thu tiền

sử dụng đất và những đối tượng thuộc diện thuê đất Chỉ các doanh ngiệp nhànước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mới

được sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; còn các

“tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tếđầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụngđất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó” được giao đất có thu tiền sử dụng đất; các

“tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh” thì lại chỉ được Nhà nướccho thuê đất Các tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh phảitrả tiền thuê đất cho Nhà nước mà không có sự lựa chọn nào khác Điều này

đã dẫn đến tình trạng cùng là những tổ chức làm kinh tế nhưng có những tổchức kinh tế được Nhà nước rất ưu ái giao đất không thu tiền sử dụng đất, cónhững tổ chức kinh tế lại chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, còn

có những tổ chức kinh tế lại bị Nhà nước “khắt khe” hơn chỉ cho thuê đất.Trong một thời gian dài, dường như quy định này của pháp luật đã tạo ra sựbất bình đẳng giữa các tổ chức kinh tế và vô tình đã kìm hãm sự phát triểnkinh tế Một số tổ chức kinh tế rất muốn được Nhà nước giao đất để yên tâmsản xuất kinh doanh vì họ không thể bỏ ra nhiều vốn xây dựng cơ sở hạ tầngtrên một diện tích đất thuê mà họ không được sử dụng ổn định, lâu dài và việcchuyển quyền sử dụng đất lại gặp rất nhiều khó khăn Họ ngần ngại đầu tư vàđiều này cũng đồng nghĩa với việc nền kinh tế của đất nước mất đi rất nhiều

cơ hội được phát triển Trong khi đó, có những tổ chức kinh tế thực sự chỉ cónhu cầu thuê đất thôi vì chưa có nhiều vốn và cũng không có nhu cầu chuyểnquyền sử dụng đất nhưng họ lại thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất

Để đáp ứng được nhu cầu của các tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003

ra đời đã quy định rất linh hoạt để tất cả các tổ chức kinh tế không phân biệt

là tổ chức xây dựng kinh doanh nhà đất hay tổ chức sử dụng đất làm mặt bằngsản xuất kinh doanh hay tổ chức nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làmmuối đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất tùy theo nhu cầu và nănglực tài chính của mình Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh

tế được quy định tại khoản 1 điều 108 Luật Đất đai 2003, theo đó, “tổ chức kinh

tế sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất

để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”

Cũng giống các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế sử dụng đất làmmặt bằng sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng cómục đích kinh doanh cũng sẽ có quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền

và thuê đất Ngoài ra, phạm vi quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chứckinh tế còn bao gồm cả việc sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Các hộ gia đình, cá nhân được nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối nhằm bảo đảm cho người nông dân có đất để sảnxuất, ổn định cuộc sống, thực hiện chính sách của Nhà nước về nông nghiệp,nông thôn và nông dân Trong khi đó, tất cả các tổ chức kinh tế không phân biệtthành phần kinh tế, bất kể là doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp ngoàiquốc doanh khi sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối đều phải nộp tiền sử dụng đất theo một trong hai hình thứcgiao đất có thu tiền hoặc thuê đất Quy định này chứng tỏ mong muốn của Nhànước tuyên chiến với chế độ bao cấp tiền sử dụng đất trong lĩnh vực nôngnghiệp đã tồn tại từ rất lâu Thêm vào đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất xây dựngkết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê cũng có quyền lựa chọn hìnhthức sử dụng đất Tuy xây dựng kết cấu hạ tầng là lĩnh vực giúp phát triển cơ sở

hạ tầng phục vụ cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, rất tốn kém, songkhông có nghĩa là đầu tư kém hiệu quả bởi nếu nhà đầu tư chuyển nhượng hoặccho thuê các công trình đó sẽ thu được lợi nhuận ổn định Vì thế, các tổ chứckinh tế hoạt động trong lĩnh vực này cũng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhànước theo một trong hai hình thức sử dụng đất do chính họ lựa chọn, đó là hìnhthức giao đất có thu tiền hoặc hình thức thuê đất

Quy định về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế

có ý nghĩa đảm bảo sự bình đẳng trong cư xử của Nhà nước với tổ chức kinh tếtrong nước, tạo ra một sân chơi bình đẳng cho mọi loại hình doanh nghiệp trongnước sử dụng đất, đồng thời tạo ra khuôn khổ pháp lý cho các doanh nghiệp lựachọn hình thức sử dụng đất phù hợp với lợi ích của doanh nghiệp

Pháp luật không cho phép tổ chức kinh tế được quyền lựa chọn hìnhthức giao đất không thu tiền vì: Mục đích của nhà nước khi giao đất không thutiền sử dụng đất là phát triển cơ sở hạ tầng những ngành những lĩnh vực thenchốt của đất nước vì lợi ích quốc gia quốc phòng an ninh hoặc để ưu đãi khuyếnkhích sản xuất nông nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lương thực quốc gia, bảo vệmôi trường Còn các tổ chức kinh tế khi sản xuất kinh doanh cho dù họ sản xuấtnông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay đầu tư vào những ngànhnhững lĩnh vực quan trọng, thiết yếu cho đời sống xã hội thì mục tiêu cuối cùngcủa họ cũng là hướng đến mục đích lợi nhuận, trước hết là cho chính tổ chứcmình Chính vì vậy, họ phải trả tiền cho nhà nước theo các cách thức, mức độkhác nhau tùy theo hình thức mà họ lựa chọn

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định tất cả các tổ chức kinh tế,không phân biệt thành phần kinh tế đều ngang nhau về quyền và nghĩa vụ khi sửdụng đất; được tiếp cận với đất đai làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất; đượclựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất Tất cả cácquyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế đều được quy định cụ thể, rõ ràng, minhbạch theo tinh thần thông thoáng Các doanh nghiệp tùy thuộc vào nhu cầu, mụcđích và năng lực tài chính của mình để lựa chọn một hình thức sử dụng đất cụthể

2.1.2 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Gia đình theo cách hiểu thông thường là một hình thức tổ chức đời sốngcộng đồng của con người, một thiết chế văn hoá - xã hội đặc thù, được hìnhthành, tồn tại và phát triển trên cơ sở quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống,

quan hệ nuôi dưỡng và giáo dục giữa các thành viên Tuy nhiên, Luật Đất đai

1993 lại coi hộ gia đình là một đơn vị kinh tế độc lập, tự chủ Theo đó, hộ giađình là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, gồm những thành viên gắn

bó với nhau do quan hệ huyết thống hoặc quan hệ hôn nhân, cùng có tên trong

hộ khẩu, có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung Khái niệm hộ gia đìnhtheo pháp luật đất đai được phân biệt với khái niệm gia đình thông thường ở đặcđiểm là phải có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung Luật Đất đai 1993 đãđặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình nhằm thể chế hóachính sách của Đảng và Nhà nước ta giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâudài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

Cá nhân sử dụng đất là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhậnchuyển quyền sử dụng đất Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trựctiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất định, tự chịu tráchnhiệm về hành vi của mình khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai

Năm 2005, cả nước có khoảng 16 triệu hộ gia đình cá nhân đã được nhànước giao sử dụng 13.553.343 ha, chiếm 57,19% diện tích đất đã giao cho cácđối tượng sử dụng và 40,93% tổng diện tích đất tự nhiên, bao gồm các loại đấtnhư sau:

Nhóm đất nông nghiệp: các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng12.430.336 ha, chiếm 50,07% tổng diện tích đất nông nghiệp toàn quốc; trong

đó có: 8.374.154 ha đất sản xuất nông nghiệp; 3.473.219 ha đất lâm nghiệp;566.801 ha đất nuôi trồng thủy sản; 9.407 ha đất làm muối; 6.755 ha đất nôngnghiệp khác

Nhóm đất phi nông nghiệp: các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng592.782 ha, chiếm 18,34% tổng diện tích đất phi nông nghiệp cả nước; trong đócó: 579.875 ha đất ở; 5.997 ha đất chuyên dùng; 1.258 ha đất phi nông nghiệpkhác; 1.003 ha đất mặt nước chuyên dùng

Nhóm đất chưa sử dụng: các hộ gia đình cá nhân đang nắm giữ 532.225

ha đất chưa sử dụng (chưa đưa vào sử dụng), chiếm 10,50% tổng diện tích đất

chưa sử dụng của cả nước và 3,92% tổng diện tích đất đã giao cho hộ gia đình

cá nhân; trong đó có: 10.810 ha đất bằng chưa sử dụng; 514.951 ha đất đồi núichưa sử dụng [12, tr105]

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 1998, 2001 quy định tại điều 22: “Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trong hạn mức đất được Nhà nước giao; hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực, thì được tiếp tục sử dụng diện tích đất vượt hạn mức theo thời hạn bằng một phần hai thời hạn giao đất sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất” Luật Đất đai 2003 vẫn giữ nguyên tinh thần

của pháp luật cũ về vấn đề giao đất không thu tiền sử dụng đất, theo đó: “Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này” nhằm thực hiện

các chính sách đất đai của nhà nước đối với người nông dân Tuy nhiên, chínhbản thân các hộ gia đình, cá nhân này cũng không được lựa chọn hình thức giaođất không thu tiền sử dụng đất vì xuất phát từ thực tiễn sử dụng đất ở nước tahiện nay là quỹ đất công để giao đã không còn hoặc còn rất ít nên Nhà nướcphải xem xét rất kĩ lưỡng và khi thấy thật hợp lý mới giao đất không thu tiền sửdụng cho các hộ gia đình cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điều 33 Luật đấtđai 2003

Nếu như trước đây, Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất cho

hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở thì hiện nay, pháp luậtđất đai đã mở rộng phạm vi đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất; theo đó: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; hộ giađình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh”thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân khimuốn được sử dụng đất để ở thì sẽ luôn được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất mà không bao giờ phải thuê đất Nguyên nhân là do việc sử dụng đất

để ở là nhu cầu chính đáng về nơi cư trú của mỗi con người và bất kì Nhà nướcnào cũng phải có trách nhiệm đáp ứng nguyện vọng này cho công dân của mình.Chính vì vậy, pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở sẽ đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng chứ không phải thuê đất mục đích là để

họ yên tâm sinh sống ổn định, lâu dài

Về vấn đề thuê đất, trước đây Luật Đất đai quy định Nhà nước cho thuêđất trong các trường hợp: hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sảnxuất, kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thuộc quỹ đấtcông ích 5% ở xã, phường, thị trấn Thời kỳ này đất nước ta vừa chuyển sang cơchế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nên vẫn còn tàn dư của chế độ baocấp, cụ thể là trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, tất cả các tổ chức, hộ gia đình

cá nhân khi sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muốibất kể là sử dụng đất trong hạn mức hay ngoài hạn mức thì đều được Nhà nướcgiao đất không thu tiền sử dụng đất với mục đích là muốn bảo đảm vấn đề anninh lương thực Trong khi đó, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu làmkinh tế, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp thì đều “bị” Nhà nước cho thuê đất.Hiện nay, nhằm phù hợp với xu hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chuyểncác quan hệ đất đai từ quan hệ hiện vật, bao cấp sang quan hệ kinh tế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước kinh

tế hóa, dân sự hóa các quan hệ đất đai, tránh tình trạng ỷ lại, dựa dẫm vào Nhànước, Luật Đất đai 2003 ra đời đã quy định tại Điều 35 về các trường hợp Nhànước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm theo hướng dân chủ, bình đẳnghơn giữa các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh trong tất cả các lĩnh vực, khôngphân biệt họ kinh doanh nông nghiệp hay phi nông nghiệp

Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đượcquy định ngay tại khoản 1 điều 108 cùng với quyền lựa chọn hình thức sử dụng

đất của tổ chức kinh tế: “Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng

có mục đích kinh doanh thì có quyền lựa chọn giữa hai hình thức sử dụng đất là

giao đất có thu tiền sử dụng và thuê đất”, mà cụ thể ở đây là hình thức thuê đất

trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 108 Luật đất đai 2003)

So với tổ chức kinh tế, phạm vi quyền lựa chọn hình thức sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân có phần ít hơn bởi hộ gia đình cá nhân không thể cónhiều hoạt động kinh doanh bằng các tổ chức kinh tế; ví dụ như các hoạt động

sử dụng đất để xây dựng nhà ở nhằm mục đích kinh doanh nhà đất; để xây dựngkết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì các hộ gia đình cá nhânkhông thể có đủ vốn, tiềm lực để thực hiện Phạm vi quyền lựa chọn hình thức

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chỉ có hai hoạt động, đó là sử dụng đất đểxây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh và sử dụng đất làm mặtbằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Sử dụng đất làm mặt bằng sản xuấtkinh doanh là mong muốn chung của rất nhiều hộ gia đình, cá nhân trong thời kỳkinh tế thị trường Họ không kinh doanh mặt bằng hay kinh doanh kết cấu hạtầng mà chỉ muốn dùng đất đai làm mặt bằng, địa điểm để tổ chức sản xuất kinhdoanh, làm giàu chính đáng cho bản thân, gia đình và xã hội Tuy nhiên, khôngphải hộ gia đình, cá nhân nào cũng có đủ vốn để lựa chọn sử dụng đất theo hìnhthức giao đất có thu tiền ngay từ đầu Vì thế, pháp luật cho phép họ có quyền lựachọn giữa thuê đất trả tiền hàng năm và giao đất có thu tiền nhằm mở ra các khảnăng lựa chọn hình thức sử dụng đất khác nhau phù hợp với nguồn vốn đầu tưcủa họ Để nhanh chóng xã hội hóa các lĩnh vực du lịch, thể thao, y tế, giáo dục,nhà nước đã cho phép các hộ gia đình cá nhân cũng như tổ chức kinh tế được sửdụng các công trình công cộng phục vụ các nhu cầu về văn hóa, du lịch, thươngmại, dịch vụ, vui chơi, giải trí vào mục đích kinh doanh

Trước đây, theo Luật Đất đai 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung,hình thức thuê đất được chia thành ba nhóm, trong đó, người sử dụng đất có thểtrả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần Thực tếcho thấy, trong quá trình thực thi Luật Đất đai 1993, rất nhiều người sử dụng đất

cả trong nước cũng như nước ngoài, thậm chí ngay cả một số ít cán bộ côngchức nhà nước cũng không hiểu về hình thức thuê đất trả tiền thuê đất cho nhiềunăm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Hơn nữa, qua

thực tế khảo sát tại một số địa phương, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, tìnhtrạng ép các doanh nghiệp khi vào khu công nghiệp phải trả tiền một lần chotoàn bộ quá trình thuê là khá phổ biến Cho nên, để tránh tình trạng này, LuậtĐất đai 2003 thống nhất quy định hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămcho tất cả các đối tượng sử dụng đất trong nước bất kể tổ chức, hộ gia đình, cánhân.

Hộ gia đình, cá nhân cũng như tổ chức kinh tế trong nước không đượcquyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.Điều này được lý giải dựa vào thực tiễn sử dụng đất của người sử dụng đất Hiệnnay, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giữahình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất Hiển nhiên họ rất muốnlựa chọn hình thức giao đất để được yên tâm sử dụng đất ổn định, dài lâu Tuynhiên, không phải tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nào cũng có nhiều tiền

để nộp khi đề nghị được giao đất có thu tiền sử dụng; vì vậy, họ đã lựa chọnhình thức thuê đất để chỉ phải trả tiền thuê đất hàng năm Các hộ gia đình có ítvốn nhưng vẫn có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh thì có thể lựachọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Theo tính toán đầy đủ trênmột đơn vị diện tích như nhau giữa người được Nhà nước giao đất với ngườiđược Nhà nước cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính ngay từ ban đầu của ngườiđược Nhà nước giao đất có thể cao gấp hai trăm lần so với nghĩa vụ tài chínhcủa người thuê đất Do vậy, việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm có thể giải quyết bài toán về vốn của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân

2.1.3 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

So sánh với các quy định trước đây, khái niệm người nước ngoài sửdụng đất được Luật Đất đai năm 2003 đề cập có nội hàm rộng hơn không chỉbao hàm các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các tổ chức quốc tế,

tổ chức liên chính phủ; các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, mà còn cả những người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc vềsống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất,được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là một chủthể sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP cho phùhợp với chính sách đại đoàn kết dân tộc và chính sách khuyến khích, thu hút đầu

tư nước ngoài của Đảng, Nhà nước ta Người Việt Nam định cư ở nước ngoài làcông dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ởnước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyênhoặc về sống ổn định tại Việt Nam

Năm 2005 người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư đang sửdụng 826 ha đất; trong đó đất nuôi trồng thủy sản có 364 ha, đất sản xuất nôngnghiệp có 141 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có 37 ha còn 277 hađất, chiếm tới 33,4% tổng diện tích đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđang nắm giữ vẫn chưa đưa vào sử dụng [12, tr108] Như vậy là sau hai năm thihành Luật Đất đai 2003, với việc mở rộng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đấtthì người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn chỉ đang sử dụng một lượng đấtrất nhỏ, chiếm 0,003% tổng diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng

Luật Đất đai 2003 đã mở rộng các hình thức sử dụng đất của người ViệtNam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng đất Trước đây,theo Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cánhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994 thì người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài hay nói rộng hơn là tất cả các chủ thể sử dụng đất có yếu

tố nước ngoài chỉ có một hình thức sử dụng đất duy nhất là được Nhà nước chothuê đất, trong khi đó, pháp luật đất đai lại cho phép người sử dụng đất trongnước được sử dụng đất bằng nhiều hình thức khác nhau: Hình thức giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thứcthuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hình thức thuê đất đã trả trướctiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất

là 5 năm và hình thức thuê đất trả tiền hàng năm Tương ứng với mỗi hình thức

sử dụng đất này, người sử dụng đất trong nước được Nhà nước cho hưởng cácquyền sử dụng đất khác nhau Như vậy, đã tồn tại sự không bình đẳng trong cácquy định về quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất trong nước với ngườinước ngoài nói chung và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng Cũngtheo Pháp lệnh ngày 14/10/1994 thì quy chế pháp lý của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài không khác gì tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất, giữa họkhông có sự phân biệt đáng kể nào Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cómọi quyền về sử dụng đất như tổ chức, cá nhân nước ngoài và được đối xử nhưngười nước ngoài Quan điểm này không những không phù hợp với chủ trươngcủa Đảng, Nhà nước ta coi đồng bào định cư ở nước ngoài là một bộ phận khôngthể tách rời của dân tộc Việt Nam, mà còn tạo ra một rào cản tâm lý đối vớinhững người Việt Nam định cư ở nước ngoài có ý định đầu tư về nước Khắcphục tồn tại này, Luật Đất đai năm 2003 cho phép người Việt Nam định cư ởnước ngoài được sử dụng đất bằng một trong các hình thức: Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; Nhànước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, qua đó gópphần xây dựng một "khung pháp lý" bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ởnước ta

Nhằm tạo môi trường pháp lý thống nhất về đầu tư, giúp cho các nhàđầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể linh hoạt trong việc lựachọn hình thức và cơ hội đầu tư phù hợp với khả năng và điều kiện của mình,Luật Đất đai 2003 đã quy định tại Khoản 2 Điều 108 về quyền của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức sử dụng đất: “Người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Nếu so sánh các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuêđất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Điều 34, 35 Luật Đất đai

2003, có thể thấy phạm vi các hoạt động người Việt nam định cư ở nước ngoài