Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng , huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

L I C M N

c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr ng, Ban ch nhi m khoa

Qu n Lý Tài Nguyên, em ã v th c t p t i Phòng Tài Nguyên & Môi Tr ng huy n Ph Yên n nay em ã hoàn thành quá trình th c t p t t nghi p và khoá lu n t t nghi p c a mình

L i u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i:

Ban giám hi u tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên

Ban ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n Lý Tài Nguyên ã t n tình gi ng d y và giúp em trong su t quá trình h c t p

Ban lãnh o và toàn th các cán b công nhân viên c a Phòng Tài Nguyên & Môi Tr ng huy n Ph Yên ã ti p nh n và t o i u ki n giúp

em trong th i gian th c t p t i c s

c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch o t n tình c a

th y giáo h ng d n: TS Phan ình Binh ã giúp em trong su t quá trình

th c hi n tài và hoàn thành khoá lu n t t nghi p

Nhân d p này em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè

ã ng h , ng viên giúp em trong su t quá trình h c t p

Em xin chân thành c m n!

Thái Nguyên, ngày tháng n m 2015

Sinh viên

Nguy n V n Minh

B ng 4.5: Các y u t liên quan n th a t nh h ng n giá t thông

qua phi u i u tra 31

B ng 4.6: ánh giá hi u bi t c a ng i dân v giá t và qu n lý giá t 32

B ng 4.7: Y u t pháp lý c a th a t 33

DANH M C CÁC HÌNH

Hình 2.1: Cung và c u t ai 9 Hình 2.2: Cung c u v t ai - th i gian ng n 11 Hình 4.1: Bi u hi n tr ng s d ng t c a th tr n Ba Hàng n m 2014 14 Hình 4.2: M c nh h ng gi a các v trí trên 5 tuy n ng, ph t

(I) n (V) 22 Hình 4.3: So sánh giá t trên th tr ng c a 5 tuy n ng t (I) n (V) 24 Hình 4.4: So sánh giá t trung bình trên th tr ng theo VT c a hai tuy n

ng t T Qu c l 3 n b kênh Núi C c + 100m (I) và T r

tr ng Ti u h c Ba Hàng n ng r vào tr ng C n (Km 42+845-Km 43+45) (II) 25 Hình 4.5: So sánh giá t trung bình trên th tr ng c a 5 tuy n ng

theo v trí 26 Hình 4.6 So sánh giá t trên th tr ngc a 2 lô t trên tuy n ng T

Qu c l 3 n b kênh Núi C c + 100m 28 Hình 4.7: So sánh giá t trung bình trên th tr ng theo VT c a hai tr c

ng T qu c l 3 n h t ng s t (IV) và ng T Qu c l

3 n ngã 3 xe trâu (V) 30

M C L C

Ph n 1: M U 1

1.1 t v n 1

1.2 M c ích c a tài 2

1.3 M c tiêu c a tài 3

1.4 Yêu c u c a tài 3

1.5 Ý ngh a c a tài 3

Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U 5

2.1 Khái quát v giá t 5

2.1.1 Khái ni m giá t 5

2.1.2 Các c tr ng c a giá t 5

2.1.3 C s khoa h c c a vi c hình thành giá t 7

2.1.4 C s pháp lý 11

2.1.5 C s th c ti n 12

2.2 Khái quát v công tác nh giá t 12

2.2.1 Khái ni m nh giá t 12

2.2.2 S c n thi t c a ho t ng nh giá t 13

2.2.3 Công tác nh giá t trên th gi i và Vi t Nam 13

PH N 3: N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U 22

3.1 i t ng và ph m vi nghiên c u 22

3.1.1 i t ng nghiên c u 22

3.1.2 Ph m vi nghiên c u 22

3.2 N i dung nghiên c u 22

3.2.1 i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t c a th tr n Ba Hàng n m 2014 22

3.2.2 ánh giá th c tr ng giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 23

3.2.3 Các y u t nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m

2014 23

3.2.4 ánh giá m t s y u t nh h ng n giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 thông qua phi u i u tra 25

3.2.5 xu t m t s gi i pháp 25

3.3 Ph ng pháp nghiên c u 25

3.3.1 Ph ng pháp ch n i m nghiên c u 25

3.3.2 Ph ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p 25

3.3.3 Ph ng pháp i u tra, ph ng v n 25

3.3.4 Ph ng pháp x lý thông tin, s li u 26

3.3.5 Ph ng pháp chuyên gia 26

PH N 4: K T QU NGHIÊN C U 27

4.1 i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 27

4.1.1 i u ki n t nhiên tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 27

4.1.2 i u ki n phát tri n kinh t - xã h i tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 3

4.1.3 Tình hình qu n lý và s d ng t tác ng n công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 7

4.1.4 Nh n xét chung v i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và qu n lý s d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 15

4.2 ánh giá th c tr ng giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 16

4.2.1 Giá t quy nh trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 16

4.2.2 Th c tr ng giá t c a th tr n Ba Hàng n m 2014 18

4.3 Các y u t nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 21

4.3.1 Y u t t nhiên nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng

n m 2014 21

4.3.2.Các y u t kinh t - xã h i nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 24

4.3.3 Y u t pháp lý nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 28

4.3.4 Các y u t khác nh h ng n giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014 29

4.4 ánh giá m t s y u t nh h ng n giá t th tr n Ba Hàng n m 2014 qua phi u i u tra 31

4.4.1 Các y u t liên quan n th a t nh h ng n giá t thông qua phi u i u tra 31

4.4.2 ánh giá hi u bi t c a ng i dân v giá t và qu n lý giá t 31

4.4.3 Y u t pháp lý c a th a t nh h ng n giá t thông qua phi u i u tra 33

4.5 xu t m t s gi i pháp 34

PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH 35

5.1 K t lu n 35

5.2 Ki n ngh 35

TÀI LI U THAM KH O 37

nh t phát tri n kinh t - xã h i Có th nói không có t thì không có s t n

t i c a xã h i loài ng i Và khi con ng i tác ng vào t ai, u t c

s h t ng - k thu t s làm cho giá tr c a t t ng lên và khi s d ng smang l i ngu n l i to l n cho con ng i Khi nhu c u c a con ng i trong

s d ng t ai ngày càng t ng thì giá tr t ngày c nâng cao Tuy nhiên, t ai l i không th c s n xu t i trà nh các lo i hàng hóa khác

b i nh ng c tr ng c a nó vì th t ai càng ngày càng tr nên khan hi m

mà t càng khan hi m thì giá t l i càng cao

Giá t chính là c u n i gi a quan h t ai - th tr ng - s qu n lý

c a Nhà n c Nhà n c i u ti t qu n lý t ai thông qua giá, hay nói cách khác, giá t là m t công c kinh t ng i qu n lý và ng i s d ng ti p

c n v i c ch th tr ng, ng th i c ng là c n c ánh giá s công b ng trong phân ph i t ai, ng i s d ng t th c hi n theo quy n c a mình

và Nhà n c i u ch nh các quan h t ai theo quy ho ch, kinh t và pháp

lu t Trên th c t , giá t ch u tác ng ng th i và t ng h p c a nhi u y u

t làm cho giá t luôn có s dao ng và chênh l ch l n so v i m c giá mà Nhà n c ban hành i u này d n n r t nhi u v n b t c p trong công tác

s d ng t c a các cá nhân, t ch c c ng nh c h i u t phát tri n kinh t

- xã h i c a các nhà u t Tuy nhiên, vi c xây d ng m t b ng giá t phù h p

v i th c t òi h i r t nhi u các v n , trong ó vi c xác nh y các y u

t nh h ng n giá t là vi c làm quan tr ng và c n thi t

Trong s nghi p i m i c a t n c hi n nay thì công tác qu n lý Nhà n c v t ai là r t quan tr ng Huy n Ph Yên nói chung và th tr n

Ba Hàng nói riêng ang t ng b c thay i v i nhi u d án u t , t c ô

th hoá di n ra nhanh và m nh m t o i u ki n phát huy các ngu n l c, phát tri n kinh t , v n hoá, xã h i Tuy nhiên trong giai o n hi n nay công tác qu n lý s d ng t ai v n còn nhi u m t h n ch và b t c p

Vì v y góp ph n giúp c quan Nhà n c n m ch c, qu n lý ch t qu t,

ng th i t o i u ki n khuy n khích ng i dân s d ng t hi u qu h n, m t yêu c u c p thi t t ra là c n ti n hành tìm hi u v giá t và xác nh các y u t

nh h ng t i giá t trên a bàn th tr n Xu t phát t nh ng v n trên v i

s h ng d n c a Th y giáo TS Phan ình Binh, em ã ti n hành l a ch n

tài: “Nghiên c u giá t và m t s y u t nh h ng n giá t t i th tr n

Ba Hàng - Huy n Ph Yên – T nh Thái Nguyên n m 2014”.

1.2 M c ích c a tài

- Tìm hi u giá t và xác nh các y u t nh h ng n giá t trên

a bàn th tr n Ba Hàng, huy n Ph Yên, t nh Thái Nguyên

- Xác nh thu n l i, khó kh n c a công tác nh giá t trên a bàn th

tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên

- a ra m t s bi n pháp nh m nâng cao hi u qu công tác nh giá t

và qu n lý th tr ng quy n s d ng t t i th tr n Ba Hàng huy n Ph Yên –

t nh Thái Nguyên

1.3 M c tiêu c a tài

- Tìm hi u giá t th c t và giá t do Nhà n c quy nh trên a bàn th tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên

- Xác nh các y u t nh h ng n giá t trên a bàn th tr n

Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên

- Phân tích m t s y u t nh h ng rõ r t, sâu s c t i giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên

- xu t các gi i pháp giúp nâng cao hi u qu công tác nh giá t

và a giá t do Nhà n c quy nh sát v i giá t trên th tr ng

- S li u i u tra m b o khách quan, trung th c, chính xác

- C p nh t y các v n b n có liên quan n quy nh v giá t nh :

Lu t t ai; Ngh nh c a Chính ph ; Thông t h ng d n c a B Tài nguyên và Môi tr ng, B Tài chính h ng d n v vi c áp d ng các chính sách thu c a c quan thu ,… Quy t nh c a UBND t nh Thái Nguyên

- xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao, ng th i ph i phù h p tình hình th c t t a a ph ng

1.5 Ý ngh a c a tài

- Ý ngh a khoa h c:

+ S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n, chi u sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân

+ Nghiên c u v n còn t n t i trong th c ti n tìm ra cái m i cho lý thuy t t ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n

+ K t qu nghiên c u c a tài s làm rõ các y u t nh h ng n giá

t t i ô th , giúp hoàn thi n c s lý lu n v nh giá t

- Ý ngh a th c ti n:

+ Giúp a ph ng n m c giá t th c t chênh l ch so v i giá t Nhà n c ban hành

+ Xác nh các y u t nh h ng n giá t t i th tr n Ba Hàng - huy n Ph Yên – t nh Thái Nguyên

+ Nêu b t công tác xác nh giá t t ó có nh ng nh h ng

qu n lí t ai c ng nh ban hành b ng giá t h p lý mang tính hi u qutrong th c t

Ph n 2

T NG QUAN TÀI LI U

2.1 Khái quát v giá t

2.1.1 Khái ni m giá t

t ai là s n ph m phi lao ng, b n thân nó không có giá tr Giá c

t ai ph n ánh tác d ng c a t ai trong ho t ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình trao i mua bán, có ý ngh a là t b n hoá a tô Nói cách khác giá c t ai cao hay th p quy t nh b i kh n ng thu l i t t cao hay th p m t kho ng th i gian nào ó

H u h t nh ng n c có n n kinh t th tr ng, giá t c hi u là bi u

hi n m t giá tr c a quy n s h u t ai n c ta t ai thu c s h u toàn dân, giá c t ai là d a trên giá chuy n nh ng quy n s d ng t, là t ng hoà giá tr hi n hành c a a tô nhi u n m c chi tr m t l n, là hình th c

th c hi n quy n s h u t ai trong kinh t

T i i u 4 Lu t t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng t (giá t) là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng t i v i m t di n tích t xác nh trong th i h n s d ng t xác nh” Giá t n c ta c hình thành trong nh ng tr ng h p sau ây ( i u 55, Lu t t ai 2003) [12]:

1 Do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung ng quy nh giá theo quy nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này

t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y, giá t c bi u th nhi u ph ng

th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê

- Không gi ng nhau v th i gian hình thành:

c p và thoát n c… có th tính toán c và phân b m t ph n vào giá t

Nh ng các chi phí khác có th k n là xây d ng h th ng c s h t ng xã

h i (tr ng h c, b nh viên, ch …), góp ph n làm cho khu dân c ó thu n

l i h n trong cu c s ng, ph n nào y giá t c a khu v c ó lên nh ng khó tính toán a vào giá t ó c

- Giá t ch y u là do nhu c u v t ai quy t nh và có xu th

t ng cao rõ ràng, t c t ng giá t cao h n so v i t c t ng giá hàng hóa thông th ng:

t ai.

- Giá t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t:

tr

, giá (Nguy n Th

c a con ng i vào ngu n tài nguyên thiên nhiên, còn c s hình thành giá

t là do các y u t chính nh : a tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u

2.1.3.1 a tô

a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng i s n xu t trong nông nghi p t o ra và n p cho ng i ch s h u ru ng t Trong ch chi m

h u nô l , a tô là do lao ng c a nô l và nh ng ng i chi m h u ru ng

t nh t do t o ra Trong ch phong ki n, a tô là s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m o t Trong ch ngh a t b n, do còn ch t h u v ru ng t trong nông nghi p nên v n t n t i a tô Chngh a t b n có các lo i a tô: a tô chênh l ch, a tô tuy t i và a tô c quy n Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng t thu c s h u toàn dân, không

còn là t h u c a a ch hay nhà t b n thì nh ng c s kinh t hình thành a tô tuy t i và a tô c quy n b xoá b , nh ng v n t n t i a tô chênh l ch, xong nó thu c s h u c a nhà n c và khác v b n ch t v i a tô chênh l ch d i ch ngh a t b n

a tô chênh l ch là lo i a tô mà ch t thu c do có s h u

nh ng m nh ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n

n i tiêu th h n …) làm cho t b n u t có hi u su t cao h n Có hai lo i

a tô chênh l ch, g m: a tô chênh l ch I và a tô chênh l ch II

- a tô chênh l ch I là l i nhu n thu c khi s d ng hai l ng t b n

và lao ng ngang nhau trên cùng m t di n tích t nh ng k t qu thu c khác nhau

- a tô chênh l ch II là l i nhu n thu c do kh n ng u t thâm canh

em l i S xu t hi n c a lo i a tô này chính là s u t c a nhà t b n không

b ng nhau trên cùng m t m nh t nên k t qu thu c khác nhau (V Th Tùng Hoa, 2010) [17]

a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng

t có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên

Bên c nh a tô chênh l ch còn có a tô tuy t i, ó là ph n l i nhu n dôi ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m cao h n giá c s n xu t

a tô trong t xây d ng c hình thành t vi c nhà t b n u t kinh doanh trên t thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê t

c a a ch xây d ng c i m c a lo i a tô này là y u t v trí có nh

h ng r t l n a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng lên mà còn là s phát tri n c a t b n sát nh p vào t không ng ng t ng lên

2.1.3.2 Lãi su t ngân hàng

Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá

t có th thay i, vì a tô v n ng c l p v i giá t cho nên có th tách

s nh h ng c a a tô v i giá t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua t

gi m i và ng c l i n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua t t ng lên Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h ng gi m, do

ó giá t ngày càng t ng, vi c kinh doanh t ai luôn có lãi Ng i bán t

c n c vào lãi su t ngân hàng làm c s xác nh giá t Trong ph m vi

n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau, không phân bi t thành th hay nông thôn Nh v y lãi su t ngân hàng chquy t nh giá t ai nói chung, ch không quy t nh giá t ô th cao h n giá t nông nghi p (Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng, 2005) [9]

2.1.3.3 Quan h cung c u

Gi a cung - c u luôn có tác ng l n nhau, nh h ng tr c ti p n giá

t và làm cho giá t luôn bi n ng

Theo hình 2.1, ng cung và c u t ai c t nhau t i i m E là i m cân

b ng Khi các n u t khác thay i, d n n s chuy n d ch c a ng cung và

ng c u, i m cân b ng c ng thay i theo Ch ng h n lãi su t cho vay mua nhà t ng lên, thì ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân b ng d ch chuy n t E sang E’, n u cung không i thì giá gi m xu ng t P0 xu ng P1

(Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng, 2005) [9]

Quan h cung - c u trong th tr ng t ai trong th i gian ng n di n

bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr ng hàng hoá thông

th ng V n này có ý ngh a c bi t trong nh giá t b i vì kh n ng cung v t ai trên th tr ng luôn c nh v không gian, vì t ai không

th di chuy n c t n i này sang n i khác L ng c u c ng có th gia t ng không u gi a các a ph ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí a

lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút u t …

phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr ng, chúng ta c n

ph i s d ng công c tài chính nh t là giá c i u ti t quan h cung c u

c ng nh vi c có th i u ti t giá t thông qua vi c i u ti t quan h cung

c u vì cung c u c xem nh hàm s c a giá Theo Lu t t ai n m 2003,

hi n n c ta có hai lo i giá t c xác nh c n c vào c ch hình thành là: giá do Nhà n c qui nh và giá th tr ng do các bên tho thu n Vnguyên t c, giá t do Nhà n c qui nh ph i bám sát giá th tr ng Trong

m i quan h gi a Nhà n c v i ng i s d ng t, c ng có nh ng tr ng h p

áp d ng giá th tr ng tính giá c a th a t (công tác u giá QSD )

Giá S

D1 G1

l ng t là c nh, b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra t Do

v y, giá c a nó thay i theo nhu c u c a t ng a ph ng Khi th c u

t ng lên t i m D lên D1, thì giá t ng t i m G lên G1

- Thông t 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 c a B Tài nguyên Môi Tr ng và B Tài chính h ng d n xây d ng, th m nh, ban hành b ng giá t thu c th m quy n c a UBND c p t nh, thành ph tr c thu c Trung ng

- Thông t s 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 v vi c

h ng d n ch c n ng, nhi m v , quy n h n và c c u t ch c c a c quan chuyên môn Tài nguyên và Môi tr ng thu c UBND các c p

2.1.5 C s th c ti n

t ai là tài nguyên vô cùng quý giá t là giá cho toàn b s

s ng c a con ng i và là t li u s n xu t ch y u c a ngành nông nghi p

c i m c a t ai nh h ng l n n quy mô, c c u và phân b c a ngành nông nghi p Vai trò c a t ai càng l n h n khi dân s ngày càng ông, nhu c u dùng t làm n i c trú, làm t li u s n xu t… ngày càng t ng Hàng n m nhà n c ã thu c r t nhi u ngân sách nhà n c t t ai t o

ra ngu n l c tài chính quan tr ng u t phát tri n c s h t ng, n n kinh

t , c ng nh các ho t ng phúc l i ph c v nhân dân

V i giá tr l n nh v y thì giá t luôn bi n ng không ng ng Giá t

ph thu c vào r t nhi u y u t nh : v trí, thu nh p, dân s …Vì th vi c i u

ch nh khung giá t g p r t nhi u khó kh n

Hàng n m nhà n c ã a ra b ng giá t chung, c g ng bám sát v i giá

th tr ng Tuy nhiên v n ch a gi i quy t c do giá t có s bi n ng liên t c

“Giá t” là i l ng quan tr ng ph n ánh tr ng thái c a th tr ng và

có vai trò thi t y u trong vi c qu n lý c a Nhà n c Nhà n c i u ti t qu n

lý t ai qua giá Giá t là công c kinh t ng i qu n lý và ng i s

d ng t ti p c n v i c ch th tr ng ng th i c ng là c n c ánh giá

s công b ng trong phân ph i t ai D a vào giá t, các kho n thu liên quan t i t ai và các B S nói chung c tính toán m t cách công b ng,

h p lý Không nh ng th giá t mà Nhà n c s d ng còn là c s tính

ti n n bù cho di n tích t thu h i xây d ng các công trình công c ng Vì

v y có th nói giá t là ph ng ti n th hi n n i dung kinh t c a các quan

h quy n s d ng t trong chuy n i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê

l i, th a k , t ng cho, th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng t; là

c n c tính toán giá tr thu ti n khi giao t, b i th ng thi t h i v t khi thu

h i và khi tính thu t nh giá t là xác nh giá c c ng i bán và

ng i mua ch p nh n

2.2.3 Công tác nh giá t trên th gi i và Vi t Nam

2.2.3.1 Công tác nh giá t trên th gi i

hành t n m 2003 nay ã hoàn thành vi c s a i, t i th i i m oàn công tác

t i Trung Qu c thì d th o s a i này ang c trình Qu c v vi n Trung

Qu c xem xét N i dung c b n c a Lu t t ai s a i l n này g m 7

n i dung sau:

(1) Duy trì vi c b o v t nông nghi p

(2) Quy nh v s d ng t công trình ng m

(3) Công khai quy ho ch

(4) Vi c c i t o l i t ã khai thác khoáng s n xong

và giao Chính ph quy nh các a ph ng th c hi n ho c chính quy n

t nh, thành ph quy nh c th

- Trong lu t và quy nh c a chính ph v qu n lý t ai có quy nh rõ

và tách b ch n i dung giám sát qu n lý t ai và ki m tra vi c s d ng t,

qu s d ng t, nh ng ch a t o i u ki n thu n l i và i u ki n v ch cho các h gia ình có m c thu nh p th p ho c gia ình có nhi u th h sinh s ng, chính sách, c ch thu ti n s d ng t, ti n thuê t ch a c quy nh rõ

và y gi a các a ph ng th c hi n còn có s khác nhau

- Quy nh thu h i t và c ch b i th ng, h tr và tái nh c có u

i m là c Chính ph ki m soát (phê duy t) và giám sát ch t vi c thu h i

t ã b o m vi c s d ng t theo quy ho ch; c ch b i th ng, h tr và tái nh c ã th c hi n công khai, minh b ch và cho ng i b thu h i t, bthi t h i v tài s n c trao i tr c ti p (th a thu n) v giá, m c b i th ng

v i c quan, n v l p ph ng án th c hi n b i th ng Tuy nhiên còn có

nh c i m là ch a phân c p c th m quy n và trách nhi m cho UBND

c p t nh; t ng th t c hành chính và th i gian gi i quy t; vi c th a thu n giá

tr b i th ng gi a ng i dân v i c quan nhà n c là không khách quan;

m c giá tr b i th ng và các kho n h tr cho ng i b thu h i t, thi t h i tài s n ch a b o m quy n l i, n nh i s ng và s n xu t

- Quy nh giá t c a Chính ph ch kh ng ch m c giá t i thi u và cách xác nh giá t chu n c a t ng vùng n gi n, trong vi c th c hi n xác

nh giá thu n ti n, nh ng còn h n ch là giá Nhà n c quy nh có kho n chênh l ch l n so v i giá th c t trên th tr ng, ch a b o m làm c squy t nh giá t khi giao t ho c th a thu n m c b i th ng hay xác

nh giá tr t th ch p, góp v n

- Quy nh c a Chính ph và các a ph ng v m t s gi i pháp nâng cao hi u qu s d ng và khai thác ngu n l c t t xây d ng, ã có u

- Công tác giám sát c a Trung Qu c i v i vi c qu n lý t ai c a cquan nhà n c c th c hi n khá toàn di n và có hi u qu Giúp cho công tác

qu n lý nhà n c v t ai c th c hi n t t và t c nhi u thành t u

- Công tác thanh tra có nh ng n i dung g n gi ng v i pháp lu t Vi t Nam Tuy nhiên, quy nh v vi c x lý vi ph m phát hi n qua thanh tra c

th và nghiêm kh c h n Lu t t ai c a Vi t Nam

- Công tác gi i quy t tranh ch p t ai c a Trung Qu c luôn luôn nh n

m nh vai trò c a công tác th ng l ng và hòa gi i, c bi t là s tham gia

c a các c quan qu n lý nhà n c ã làm cho công tác gi i quy t tranh ch p

t ai c a Trung Qu c c gi i quy t nhanh chóng, k p th i tránh tiêu t n

th i gian và ti n b c c a nhân dân

- Công tác gi i quy t tranh ch p t ai luôn có s tham gia c a c quan

qu n lý t ai tr c khi v vi c c a ra Tòa án

b nh giá t t i Úc

Úc là qu c gia có ho t ng nh giá r t khoa h c và bao trùm trên toàn

b lãnh th C quan nh giá t Úc c thành l p n m 1979 v i nhi m

v cung c p giá tr khách quan v n có c a t nh m ph c v cho Nhà n c và khách hàng theo lu t nh; ch u trách nhi m thi hành nh ng i u kho n c a

lu t t ai a ra nh ng ánh giá t cho thu thu và các d ch v khác

C quan nh giá c a Úc c chia làm 2 b ph n: b ph n nh giá t

- Nhóm 2: D ch v nh giá bao g m d ch v nh giá ph c v thu tr c b ,

d ch v nh giá s n ph m và t v n các d ch v nh giá khác

2.2.3.2 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam

T kinh nghi m c a các n c trong vi c nh giá t nêu trên, có

th th y:

Th nh t, thông tin v nh giá: y ban nhân dân các t nh, thành ph

tr c thu c trung ng ã có quy nh v giá các lo i t t ng a ph ng

Tuy nhiên, trên th c t Vi t Nam hi n nay thì vi c mua bán, trao i t ai

di n ra trên th tr ng mà Nhà n c không th ki m soát c, ch y u là mua bán trao tay Chính vì v y, công tác nh giá còn th c s m i m vì vi c thu th p thông tin th tr ng th ng có chính xác không cao vì th tr ng thông tin v t ai ch a ph i là th tr ng m Do v y, t kinh nghi m c a

n c trong vi c xây d ng c s d li u v giá t, Vi t Nam h c t p u

t , xây d ng, hoàn thi n h th ng c s d li u v giá t áp ng nhu c u thông tin v giá t c a Nhà n c, các t ch c và ng i dân

s gi m thi u nh ng khi u ki n, h n ch nh ng tiêu c c trong qu n lý và s

d ng t, ch ng th t thoát ngân sách, gi m thi u b c xúc trong dân chúng và bình n xã h i Vi c s d ng các thông tin giúp c quan qu n lý nhà n c có các bi n pháp t ch c, qu n lý h u hi u ngu n tài s n h u h n - t ai

Th hai, v giá t n bù: Vi t Nam nên áp d ng theo kinh nghi m c a

m t s n c nh Thái Lan, Hàn Qu c và nhi u n c khác khu v c châu Á trong

vi c tính giá n bù C th , v i nh ng d án do Chính ph qu n lý, vi c n bù

c ti n hành theo trình t : t ch c nghe ý ki n ng i dân; nh giá n bù Giá

n bù ph thu c vào t ng khu v c, t ng d án N u m t d án mang tính chi n

l c qu c gia thì nhà n c n bù v i giá cao so v i giá th tr ng

Th ba, V c quan th m nh giá, ki m soát giá t, vi c th c hi n các giao d ch dân s v t ai và gi i quy t khi u ki n v giá t c th c hi n

m t cách bài b n qua các b c c th m b o giá c a c quan th m nh giá a ra là khách quan, c l p Nhà n c c n nghiên c u thành l p c quan

nh giá chuyên nghi p, c l p v i a v pháp lý rõ ràng và ch u trách nhi m

tr c pháp lu t v ho t ng nh giá

Th t , v các lo i giá t và m c ích s d ng c a các lo i giá t, tkinh nghi m các n c cho th y, a s các n c có nhi u lo i giá t, h u h t

có 2 lo i c b n sau:

- Giá t Nhà n c làm c n c tính ngh a v n p thu s d ng t hàng n m, tr c b sang tên: không ph i là giá th tr ng mà do Nhà n c n

nh n nh trong m t th i gian (t 3 - 5 n m) th p h n r t nhi u so v i giá

th tr ng, do các c quan nhà n c xây d ng thành b ng giá

- Giá t Nhà n c thu thu i v i ng i th c hi n giao d ch t

ai, b t ng s n (mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, th a k , t ng cho, th

ch p… gi i quy t tranh ch p phát sinh t các giao d ch): giá này do th tr ng quy t nh, có vai trò ch y u c a t ch c, cá nhân hành ngh nh giá t

Do v y, Vi t Nam, c n làm rõ c các lo i giá và m c ích s d ng

c a t ng lo i giá t, làm rõ Khung giá, B ng giá, giá c th có ph i là t t c

là giá th tr ng không? Hay giá do Nhà n c n nh? Hay giá th a thu n?

Th n m, v th tr ng quy n s d ng t, giá t hình thành và phát tri n trong các n c có n n kinh t th tr ng và theo các quy lu t kinh t th

tr ng nh quy lu t giá tr , quy lu t c nh tranh

2.2.3.3 Công tác nh giá t Vi t Nam

Lu t t ai 2003 ã t o nên nhi u i t ng m i quan tr ng, trong ó

tr ng tâm là hoàn ch nh 4 công c qu n lý t ai g m pháp lu t, quy ho ch, tài chính và hành chính cho phù h p v i c ch th tr ng trong hoàn c nh

h i nh p kinh t qu c t Công c tài chính t ai c xây d ng l i bao g m các n i dung chính nh : h th ng tài chính t ai c xác nh bao g m giá

t và thu t nh m i u ch nh các m i quan h liên quan n t ai trong

c ch th tr ng ( i u 54 và i u 55); giá t do Nhà n c qui nh ph i phù h p v i giá t trên th tr ng ( i u 56)

Trên th c t tri n khai h th ng tài chính t ai, m c dù pháp lu t ã qui

nh giá t c a Nhà n c ph i xác nh phù h p v i giá t trên th tr ng

nh ng qui nh này không c th c hi n y các a ph ng M t khác, các a ph ng c ng mu n gi m t b ng giá t th p t ng tính h p

d n c a môi tr ng u t cho a ph ng mình Trong hoàn c nh này, Chính

ph ã ra Ngh nh s 17/2006/N -CP ngày 27/01/2006 v s a i, b sung

m t s i u c a các Ngh nh h ng d n thi hành Lu t t ai và Ngh nh

s 187/2004/N -CP v vi c chuy n công ty nhà n c thành công ty c ph n, trong ó quy nh UBND c p t nh ph i xác nh giá t phù h p v i giá t trên th tr ng trong tr ng h p giao t có thu ti n s d ng t, b i th ng cho ng i b thu h i t và tính giá tr quy n s d ng t trong c ph n hoá doanh nghi p nhà n c (Kho n 2 i u 4, Kho n 1 i u 5 và i u 6) Quy

nh này l i c th hi n m t l n n a trong n i dung c a Ngh nh s123/2007/N -CP v s a i b sung m t s i u c a Ngh nh s188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t do Chính ph ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính ph ã ban hành Ngh nh s 101/2005/N -CP ngày 03/8/2005 v th m nh giá mà n i dung ch y u có liên quan n th m nh giá t

tri n khai các quy nh c a pháp lu t khung v nh giá t B Tài chính ã ban hành ho c ph i h p v i B Tài nguyên và Môi tr ng ban hành nhi u thông t h ng d n bao g m:

1 Thông t s 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 h ng d n th c hi n Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t

2 Thông t s 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 h ng d n t ch c

m ng l i th ng kê và i u tra, kh o sát giá t, th ng kê báo cáo giá các lo i

t theo qui nh t i Ngh nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính

ph v ph ng pháp xác inh giá t và khung giá các lo i t

3 Thông t s 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 h ng d n th c hi n Ngh

nh s 101/2005/N -CP ngày 03/8/2005 c a Chính ph v th m nh giá

4 Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 h ng d n th c hi n Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t và Ngh nh 123/2007/N -

CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s a i, b sung m t s i u c a Ngh

nh 188/2004/N -CP

5 Thông t liên t ch s 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010

h ng d n xây d ng, th m nh, ban hành b ng giá t và i u ch nh b ng giá

t thu c th m quy n c a UBND t nh, thành ph tr c thu c trung ng

Bên c nh vi c xây d ng khung pháp lý v giá t và nh giá t trên c

s Lu t t ai Qu c h i khoá 11 ã thông qua Lu t Kinh doanh b t ng

s n ngày 29/6/2006, trong ó qui nh v ho t ng cung c p d ch v nh giá

b t ng s n Chính ph ã ban hành sau ó Ngh nh s 153/2007/N -CP ngày 15/10/2007 qui nh chi ti t và h ng d n thi hành Lu t Kinh doanh b t

ng s n B Tài chính và B Xây d ng ã c l p h ng d n th c hi n ho t

ng cung c p d ch v nh giá và d ch v nh giá t và d ch v nh giá b t

ng s n, c th g m:

1 Thông t s 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 h ng d n v i u ki n

th t c c p phép ho t ng ng ký ho t ng t c n v giá t (h ng d n theo Lu t t ai)

2 Quy t nh s 29/2007/Q -BXD ngày 31/12/2007 v vi c ban hành

ch ng trình khung ào t o, b i d ng ki n th c v môi gi i b t ng s n,

nh giá b t ng s n và qu n lý, i u hành sàn giao d ch b t ng s n và

c ính chính m t s i m b ng quy t nh s 1048/Q -BXD ngày 04/12/2008 (h ng d n theo Lu t Kinh doanh b t ng s n)

Ngày 29/11/2013, Qu c h i ã thông qua Lu t t ai n m 2013, Lu t này s có hi u l c k t 01/7/2014 So v i Lu t t ai n m 2003, Lu t t

th i ã s a i, b sung m t s quy nh nh m i nh m tháo g nh ng h n

ch , b t c p c a Lu t t ai n m 2003

- Các tuy n ng c ch n i u tra:

+ T Qu c l 3 n b kênh Núi C c + 100m (tr c QL3 i vi n 91) + T r tr ng Ti u h c Ba Hàng n ng r vào tr ng C n (Km 42+845-Km 43+45)

3.2.1.1 i u ki n t nhiên tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá

t th tr n Ba Hàng n m 2014

- V trí a lý và ranh gi i hành chính

- Th c tr ng c s h t ng k thu t: Giao thông, th y l i, giáo d c và ào

t o, y t , v n hóa xã h i, n ng l ng b u chính vi n thông, qu c phòng an ninh

3.2.1.3 Tình hình qu n lý, s d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t

và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014

- Tình hình qu n lý t ai

- Tình hình s d ng t ai

3.2.1.4 Nh n xét chung v i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và qu n lý s

d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng 2014

- Thu n l i

- Khó kh n

3.2.2 ánh giá th c tr ng giá t trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014

3.2.2.1 Giá t qui nh trên a bàn th tr n Ba Hàng n m 2014

* Y u t tâm lý - phong th y

* M c ích s d ng t

* Y u t môi tr ng

3.2.4 ánh giá m t s y u t nh h ng n giá t th tr n Ba Hàng

n m 2014 thông qua phi u i u tra

3.2.4.1 ánh giá hi u bi t c a ng i dân v giá t và qu n lý giá t 3.2.4.2 Các y u t liên quan n th a t tác ng n giá t thông qua phi u i u tra

3.2.4.3 Y u t pháp lý c a th a t tác ng n giá t thông qua phi u

ng i n hình nh t c a giá t, i di n c cho nhi u các tuy n ng

- Ph ng v n ng u nhiên 53 h dân nh m xác nh các y u t nh h ng

t i giá t trên th tr ng t do

- Ph ng pháp i u tra có s tham gia c a ng i dân (PRA)

3.3.4 Ph ng pháp x lý thông tin, s li u

Ph ng pháp th ng kê c s d ng x lý s li u i u tra, thu th p

c trong quá trình nghiên c u

- Ph ng pháp so sánh

- Ph ng pháp phân tích: phân tích nh h ng c a các y u t t i giá t

- S d ng ph n m m Excel x lý, t ng h p, phân tích s li u và ánh giá

3.3.5 Ph ng pháp chuyên gia

L y ý ki n tham kh o t nh ng nhà khoa h c, các chuyên gia trong l nh

v c có liên quan

PH N 4

K T QU NGHIÊN C U

4.1 i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng t tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá t th tr n Ba Hàng n m 2014

4.1.1 i u ki n t nhiên tác ng t i công tác qu n lý giá t và nh giá

- Phía Tây giáp xã ng Ti n

- Phía Nam giáp xã Nam Ti n

- Phía ông giáp xã ng

Ti n

Th tr n có 6 ti u khu và 4 xóm v i t ng di n tích t nhiên theo ki m

kê t ai n m 2014 là 183,15 ha v i v trí a lý nh trên th tr n r t thu n l i cho vi c l u thông hàng hoá v i các khu v c lân c n

4.1.1.2 a hình, a m o

Th tr n Ba Hàng n m trong vùng 2 thu c vùng ng b ng c a huy n

Ph Yên, d c th ng d i 80, c i m i hình th tr n mang c i m

c a vùng ng b ng B c b

ít m a t tháng 12 n tháng 4 n m sau

- Nhi t :

Theo s li u quan tr c cho th y: Nhi t bình quân n m là 23.30C, chênh l ch nhi t gi a các tháng trong n m t ng i cao (tháng có nhi t cao nh t chênh v i tháng có nhi t th p nh t là 140C)

L ng m a trung bình t 2020mm/n m Tuy nhiên l ng m a phân

b không u trong n m Mùa m a chi m t i 85% l ng m a c n m

+ Gió ông Nam xu t hi n t tháng 5 n tháng 10 trong n m khí h u mát m kèm theo m a nhi u

+Gió ông B c xu t hi n t tháng 11 n tháng 4 n m sau kèm theo khí h u l nh khô

4.1.1.4 Th y v n

Th tr n có h th ng m ng c p I h núi C c ch y qua, v i 2 kênh là kênh Tây và kênh Gi a ã c bê tông 100% n nay, toàn th tr n có 60% các tuy n m ng n i ng ã c xây g ch nên khá thu n l i cho s n

xu t Ngu n n c sinh ho t c a nhân dân l y t các ngu n chính nh : n c t

gi ng kh i, gi ng khoan nên ã ph n nào m b o v sinh

4.1.2 i u ki n phát tri n kinh t - xã h i tác ng t i công tác qu n lý giá