9 Bản án có sử dụng vi bằng Thừa phát lại

Vào ngày 31/12/2014 bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh có đơn thay đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện cụ thể bà yêu cầu những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị Hai phải có trách nhiệm

TÒA ÁN NHÂN DÂN

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TĐ – THÀNH PHỐ HCM

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phạm Thị T

Các hội thẩm nhân dân: 1/- Bà Nguyễn Thị Ánh M

Ngày 11 tháng 5 năm 2015 tại trụ sở, Toà án nhân dân quận TĐ xét xử sơ thẩm công

khai vụ án thụ lý số: 124/2013/TLST – DS ngày 28/3/2013 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 132/2015/QĐDS - ST ngày 20 tháng 4

năm 2015 giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

Bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh

Thường trú: 372/2 NTL, Phường 13, quận BT, Thành phố HCM (có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông TNT – Luật sư Văn phòng Luật sư TPQ (có mặt)

Bị đơn:

Ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo

Thường trú: 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM (có mặt)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông LQ_Bùi Văn Xíu

Thường trú: 480/56/69 đường BQ, Phường 28, quận BT, Thành phố HCM (vắng mặt)

5./ Ông LQ_Nguyễn Thanh Tài

Cư trú: 115/11/5 đường Y, khu phố 9, phường TT, quận TĐ, Thành phố HCM (vắng mặt)

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính), bà có yêu cầu ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo là con của bà Hai ký tên trong hợp đồng đặt cọc và đã giao cho bà Hai số tiền đặt cọc là 190.000.000 đ (một trăm chín mươi triệu đồng)

có bà LQ_Huỳnh Thị Lộc là em ruột của bà Hai là người làm chứng Trong hợp đồng đặt cọc

bà đồng ý cho chuộc lại nhà trong thời hạn là 06 tháng (tính từ ngày 28/12/2009 đến ngày 28/6/2010) với lãi suất là 5%/ tháng x với tiền cọc Sau 06 tháng bà không thấy gia đình bà Hai chuộc lại nhà và vào ngày 25/12/2010 bà Hai đã qua đời nên vào ngày 22/3/2011 bà có đưa thêm cho ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo 10.000.000 đ (mười triệu đồng) để tiếp tục thực hiện hợp đồng và bà cùng với ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo có ký hợp đồng mua bán nhà bằng giấy tay ngày 22/3/2011 (có bà LQ_Huỳnh Thị Lộc và bà Huỳnh Thị Mỹ Phương là người làm chứng) trong đó xác nhận bên bán đã nhận số tiền là 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng), hợp đồng mua bán nhà chỉ bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền Trong hợp đồng mua bán nhà bà đồng ý cho ông BĐ_ Bảo được chuộc lại nhà trong thời hạn là 06 tháng (kể từ ngày 22/3/2011 đến ngày 22/9/2011) với lãi suất là 3%/tháng và trả lãi hàng tháng, nếu ông BĐ_ Bảo không trả tiền lãi hàng tháng và không giao trả 100% số

hành các thủ tục mua bán theo luật định tại phòng công chứng, tuy nhiên do ông BĐ_ Bảo không thực hiện nên bà có đơn khởi kiện

Vào ngày 31/12/2014 bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh có đơn thay đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện cụ thể bà yêu cầu những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị Hai phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng căn nhà mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM qua cho bà theo quy định của pháp luật, bà sẽ giao tiếp cho ông BĐ_ Bảo số tiền là 100.000.000 đ (một trăm triệu đồng) Nếu những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị Hai không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng căn nhà mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường

LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM thì bà đồng ý huyû hợp đồng và yêu cầu những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị Hai phải có trách nhiệm trả cho bà số tiền cọc đã nhận là 190.000.000 đ (một trăm chín mươi triệu đồng) và phạt cọc gấp đôi, tổng cộng số tiền

bà yêu cầu là 380.000.000 đ (ba trăm tám mươi triệu đồng), số tiền trên bà yêu cầu được nhận một lần sau khi án có hiệu lực pháp luật Bà xác định số tiền trên là của cá nhân bà không liên quan gì đến ai

Riêng số tiền 10.000.000 đ (mười triệu đồng) bà đã giao cho ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo vào ngày 22/3/2011 do ông BĐ_ Bảo không thừa nhận, nay bà tự nguyện không yêu cầu ông BĐ_ Bảo phải Hoàn trả số tiền trên

* Theo bản tự khai, biên bản hòa giải, biên bản không tiến hành hòa giải được ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo là bị đơn trình bày: Ông xác định ông là con ruột của bà Nguyễn Thị Hai, căn nhà mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM là tài sản của cá nhân bà Hai đã được Ủy ban nhân dân quận TĐ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 Ngày 25/12/2010 bà Nguyễn Thị Hai chết, khi qua đời mẹ ông không để lại di chúc, ông xác định khi bà Hai còn sống bà Hai không có ký hợp đồng đặt cọc để bán căn nhà 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM với bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh, ông xác định chữ ký trong hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 và hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 do bà NĐ_Trinh cung cấp Hoàn toàn không phải là chữ ký của ông Theo ông được biết khi bà Hai còn sống bà Hai có cho bà LQ_Huỳnh Thị Lộc (là em ruột của bà Nguyễn Thị Hai) mượn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, để bà LQ_Lộc thế chấp cho bà NĐ_Trinh do bà LQ_Lộc có vay tiền của bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh Ông xác định chữ ký trong hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 đúng là chữ ký của bà Nguyễn Thị Hai, nhưng bà Hai ký với tư cách là để xác nhận cho bà LQ_Lộc vay tiền của bà NĐ_Trinh Do đó ông xác định bà Hai không có chuyển nhượng căn nhà mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM cho bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh, đây là việc vay mượn tiền giữa bà NĐ_Trinh và dì ông là bà LQ_Lộc, việc này không liên quan gì đến bà Hai nên ông không đồng ý theo yêu cầu của bà NĐ_Trinh và ông yêu cầu

bà NĐ_Trinh phải trả lại cho ông Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở, hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính) và bà LQ_Lộc sẽ có trách nhiệm trả tiền cho bà NĐ_Trinh

Ông xác định ba ruột của ông là ông LQ_Bùi Văn Xíu (chồng bà Nguyễn Thị Hai), tuy nhiên theo bà Hai nói lại là ba mẹ ông đã ly hôn, Quyết định ly hôn ông không cung cấp được vì không có, hiện nay cha ông đã già yếu, không đi lại được và hiện đang sinh sống ở

quận BT, Thành phố HCM Ba mẹ ơng cĩ 02 người con gồm cĩ: ơng LQ_Nguyễn Thanh Tài sinh năm 1972 đang sinh sống ở quận TĐ, và ơng là BĐ_Nguyễn Văn Bảo, ngồi ra ba mẹ ơng khơng cịn người con nào khác, đối với cha mẹ ruột của bà Hai thì đã qua đời lúc ơng cịn nhỏ, nên ơng khơng biết rõ họ tên Hiện nay tại căn nhà đang tranh chấp vợ chồng ơng sinh sống cùng với người em vợ tên LQ_Đinh Thị Nga sinh năm 1992 cùng hai người con tên Nguyễn Thanh Cường sinh ngày 19/01/2006 và Nguyễn Thị Kim Loan sinh năm 2003 ngồi

ra khơng cịn ai khác

* Theo bản tự khai, biên bản hịa giải, biên bản khơng tiến hành hịa giải được bà LQ_Đinh Thị Hai là người cĩ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Bà là vợ của ơng BĐ_Nguyễn Văn Bảo, bà xác định lúc cịn sống mẹ chồng bà (bà Hai) khơng cĩ giao dịch mua bán căn nhà mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM với bà NĐ_Trinh và ơng BĐ_ Bảo cũng khơng cĩ ký tên trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà Tất cả đều là do bà LQ_Huỳnh Thị Lộc vay tiền của bà NĐ_Trinh,

bà Hai chỉ là người cho bà LQ_Lộc mượn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản chính) để bà LQ_Lộc thế chấp vay tiền của bà NĐ_Trinh, bà Hai khơng liên quan gì đến việc vay tiền của bà NĐ_Trinh và bà LQ_Lộc Nay bà thống nhất với lời trình bày của ơng BĐ_ Bảo và khơng cĩ ý kiến gì thêm

* Theo bản tự khai, biên bản hịa giải, biên bản khơng tiến hành hịa giải được bà LQ_Huỳnh Thị Lộc là người cĩ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Bà xác định bà cĩ vay tiền của bà NĐ_Trinh tổng cộng là 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng), lãi suất là 06%/ tháng thời hạn vay là 01 tháng, vay làm 04 lần và bà cĩ giao cho bà NĐ_Trinh Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính) của bà Nguyễn Thị Hai do bà Hai cho bà mượn Bà xác định chữ ký của người làm chứng trong hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 và hợp đồng mua bán nhà 22/3/2011 đúng là chữ ký của bà nhưng khi bà NĐ_Trinh đọc bà tưởng đây là hợp đồng vay tiền nên do tin tưởng bà NĐ_Trinh và bà đã ký chứ khơng phải là người làm chứng để mua bán căn nhà của bà Hai và theo yêu cầu của bà NĐ_Trinh, bà NĐ_Trinh đã đọc cho bà viết giấy cam kết ngày 16/9/2012 để chuộc lại nhà Việc vay tiền của bà NĐ_Trinh được thể hiện bằng giấy tay ngày 27/8/2008 cĩ người làm chứng là bà Hà Thị Hồng Dung là người quen của bà, tuy nhiên hiện nay bà Dung đang cư trú và sinh sống tại đâu bà khơng rõ Nay bà xác định cá nhân bà cịn nợ bà NĐ_Trinh số tiền là 200.000.000 đ nhưng hiện nay do Hồn cảnh kinh tế khĩ khăn nên bà xin trả dần mỗi tháng 1.000.000 đ cho đến hết số tiền trên Bà xác định Hồn tồn khơng cĩ giao dịch mua bán nhà như bà NĐ_Trinh đã trình bày, bà Nguyễn Thị Hai chỉ là người cho bà mượn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính) để bà vay tiền của bà NĐ_Trinh, do đĩ nay bà sẽ chịu trách nhiệm trả tiền cho bà NĐ_Trinh Số tiền trên là do cá nhân bà vay nên cá nhân bà sẽ tự chịu trách nhiệm trả khơng liên quan gì đến ai

* Theo bản tự khai của bà LQ_Đinh Thị Nga là người cĩ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Bà là em gái của bà LQ_Đinh Thị Hai, hiện tại bà đang sinh sống tại căn nhà của ơng BĐ_Nguyễn Văn Bảo và bà LQ_Đinh Thị Hai, bà xác định chỉ là người ở nhờ nhà của ơng BĐ_ Bảo bà LQ_Hai để đi làm và khơng liên quan gì đến vụ kiện nêu trên, do đĩ bà

và Khoản 1 Điều 202 Bộ luật Tố tụng dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2011, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà LQ_Nga

* Theo bản tự khai và biên bản không tiến hành hòa giải được bà Huỳnh Thị Mỹ Phương là người làm chứng trình bày: Bà xác nhận vào năm 2009 bà có cho bà NĐ_Trinh mượn 01 lượng vàng SJC để đặt cọc mua bán căn nhà 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường

LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM của bà Nguyễn Thị Hai, đến năm 2011 vì bà Hai mất nên bà

và bà NĐ_Trinh có đến gặp ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo, bà LQ_Huỳnh Thị Lộc để xác nhận lại hợp đồng mua bán nhà trên, và bà có ký xác nhận vào hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 (với tư cách là người làm chứng) Sau đó 01 tháng bà và bà NĐ_Trinh có đến nhà ông BĐ_ Bảo hỏi thăm về vấn đề mua bán nhà thì ông BĐ_ Bảo hứa sẽ mượn tiền bà LQ_Lộc nhưng sau đó bà LQ_Lộc bán nhà không cho ông BĐ_ Bảo mượn tiền chuộc lại cũng như không tiến hành các thủ tục như thoả thuận trong hợp đồng, bà cam đoan khai hoàn toàn đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước lời khai của mình

Ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài đã được Tòa án tống đạt giấy triệu tập và Quyết định đưa vụ án ra xét xử, để giải quyết vụ kiện theo quy định của pháp luật, nhưng ông LQ_Xíu, ông LQ_Tài, vẫn vắng mặt không có lý do, theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 199 và Khoản 3 Điều 202 Bộ luật tố tụng dân sự được sửa đổi bổ sung năm

2011, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt ông LQ_Xíu, ông LQ_Tài

Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân quận TĐ, về tuân theo pháp luật: Tòa án nhân dân quận TĐ và thẩm phán được phân công giải quyết vụ án đã thực hiện đúng qui định của Bộ luật tố tụng dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2011, về thụ lý vụ án, ra thông báo thụ lý vụ

án, ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và tại phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự thủ tục của pháp luật qui định

vụ kiện bà NĐ_Trinh là một bên đương sự trong vụ án có đơn khởi kiện và còn trong thời hiệu, là thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận TĐ, theo quy định tại Điều

25, Điều 33, Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2011

Tại phiên Tòa ý kiến của Luật sư người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà NĐ_Trinh đối với những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị Hai cụ thể yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 và hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 và yêu cầu những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị Hai phải có trách nhiệm trả cho

bà NĐ_Trinh số tiền cọc đã nhận là 190.000.000 đ (một trăm chín mươi triệu đồng) về số tiền phạt cọc bà NĐ_Trinh chỉ yêu cầu 110.000.000 đ (một trăm mười triệu đồng), tổng số tiền

yêu cầu là 300.000.000 đ (ba trăm triệu đồng), số tiền trên bà NĐ_Trinh yêu cầu được nhận một lần sau khi án có hiệu lực pháp luật

Ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo là bị đơn xác định bà Nguyễn Thị Hai không có giao dịch mua bán nhà với bà NĐ_Trinh, do đó ông không đồng ý theo yêu cầu của bà NĐ_Trinh Ông yêu cầu bà NĐ_Trinh Hoàn trả lại cho ông Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính)

Bà LQ_Đinh Thị Hai là vợ của ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo, xác định lúc còn sống mẹ chồng bà (bà Hai) không có giao dịch mua bán căn nhà mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM với bà NĐ_Trinh, nên thống nhất với ý kiến trình bày của ông BĐ_ Bảo và không có ý kiến bổ sung gì thêm

Bà LQ_Huỳnh Thị Lộc xác định không có giao dịch mua bán nhà như lời trình bày của bà NĐ_Trinh, bà Nguyễn Thị Hai chỉ là người cho bà mượn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản chính) để bà vay tiền của bà NĐ_Trinh, do đó nay bà

sẽ chịu trách nhiệm trả tiền cho bà NĐ_Trinh số tiền còn nợ là 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng) và do Hoàn cảnh khó khăn nên bà xin trả dần mỗi tháng 1.000.000 đ (một triệu đồng)

Số tiền trên là do cá nhân bà vay nên cá nhân bà sẽ tự chịu trách nhiệm trả không liên quan gì đến ai

Tại Điều khoản 1”… Bà Hai (A) đồng ý nhận cọc bán căn nhà số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ do bên (A) làm chủ cho bên (B) là bà NĐ_Trinh với số tiền tổng cộng là ba trăm triệu đồng (300.000.000 đ)”

Điều khoản 2: “Bà NĐ_Trinh (B) có trách nhiệm chi tiền mua cọc căn nhà này (DT: 106,6 m2 ) theo HS CQN số 4387/2007/GCN lập Th/p HCM 15/10/2007 Số tiền cọc là: 190.000.000 đ ….”

Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 có nội dung:

“Ngày 27/12/09 Bà Nguyễn Thị Hai - 1944 - có nhận tiền cọc là 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng) bán căn nhà 39/5/3 đường X - kp 4 - LĐ - TĐ, với gía là 300.000.000 đ (theo giấy hợp đồng đặt cọc đã ký nhận tiền, có sự xác nhận của bà LQ_Lộc là em gái + con

bà Hai là ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo) Đến ngày 25/12/2010 bà Hai đã qua đời và hiện hộ khẩu do ông BĐ_ Bảo làm chủ hộ Nay bên bán nhà (ông BĐ_ Bảo làm đại diện) đồng ý nhận 100.000.000 đ còn lại theo hợp đồng đặt cọc mua bán 27/12/2009 ký giữa bà NĐ_Trinh (bên mua) và bà Hai (bên bán) Bên mua (NĐ_Trinh) đồng ý cho ông BĐ_ Bảo (bên bán) được quyền chuộc lại căn nhà này trong vòng 06 tháng (kể từ ngày 22/3/2011 – 22/9/2011) với lãi suất 3%/tháng và trả lãi hàng tháng… ” có chữ ký của bà NĐ_Trinh, bà LQ_Lộc

người làm chứng bà Huỳnh Thị Mỹ Phương và xác nhận (con trai) ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo

Vào ngày 25/12/2010 bà Nguyễn Thị Hai qua đời căn cứ vào Giấy chứng tử số 134 quyển số 01 ngày 25/12/2010 do Ủy ban nhân dân phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM cấp và theo lời trình bày của ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo thì ông LQ_Xíu và bà Hai đã ly hôn nhưng ông không cung cấp được quyết định ly hôn của ông LQ_Xíu và bà Hai, mặt khác ông LQ_Xíu đã được Tòa án tống đạt thông báo thụ lý vụ án và các văn bản tố tụng để tham gia

vụ kiện nhưng ông LQ_Xíu vẫn vắng mặt không lý do Căn cứ vào phiếu xác minh của Cơ quan công an phường LĐ, quận TĐ và lời trình bày của ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo có cơ sở xác định hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự của bà Nguyễn Thị Hai hiện còn có ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài và ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo Nhà đất mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận TĐ, Thành phố HCM là tài sản của cá nhân bà Hai đã được Ủy ban nhân dân quận TĐ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007, do vậy di sản của bà Nguyễn Thị Hai là nhà đất mang số 39/5/3 đường X, khu phố 7, phường LĐ, quận

TĐ, Thành phố HCM Do bà Hai đã chết nên không thể tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng mua bán tài sản theo quy định của pháp luật, trước khi qua đời bà Hai không để lại di chúc, nên những người được thừa kế theo pháp luật của bà Nguyễn Thị Hai được thừa hưởng

di sản của bà Hai để lại phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cả hai hợp đồng nêu trên chỉ xác lập bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Mặt khác hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 chỉ có bà NĐ_Trinh ký tên và ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo ký tên với tư cách là xác nhận không có ông LQ_Bùi Văn Xíu và ông LQ_Nguyễn Thanh Tài ký tên, tuy nhiên ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo cũng không thừa nhận chữ ký xác nhận của mình trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên Do vậy hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 bị vô hiệu về hình thức của hợp đồng

Căn cứ vào Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 Tòa án nhân dân quận TĐ đã ban hành Quyết định số 01/2015/QĐ-BTH-HTHĐ ngày 08/01/2015 về việc buộc thực hiện về hình thức của hợp đồng, Quyết định trên đã được tống đạt cho các bên đương sự có liên quan, tuy nhiên vào lúc 9 giờ ngày 10/02/2015 chỉ có bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh đến tại Văn phòng Công chứng Đông Thành phố, địa chỉ: 982 Kha Vạn Cân, phường Linh Chiểu, quận

TĐ để thực hiện việc ký hợp đồng mua bán nhà theo Quyết định số HTHĐ ngày 08/01/2015 của Tòa án nhân dân quận TĐ, còn những người thừa kế theo pháp luật của bà Nguyễn Thị Hai không đến, sự việc đã được Văn phòng thừa phát lại quận BT lập

01/2015/QĐ-BTH-vi bằng ghi nhận sự 01/2015/QĐ-BTH-việc

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 637 Bộ luật dân sự năm 2005 về việc thực hiện nghĩa

vụ tài sản do người chết để lại thì những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa

vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Như

vậy việc những người thừa kế theo pháp luật của bà Nguyễn Thị Hai đã khơng đến phịng Cơng chứng để thực hiện hình thức của hợp đồng là cĩ lỗi theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp cĩ thỏa thuận khác”

Như vậy việc những người thừa kế theo pháp luật của bà Nguyễn Thị Hai gồm ơng LQ_Bùi Văn Xíu, ơng LQ_Nguyễn Thanh Tài và ơng BĐ_Nguyễn Văn Bảo khơng đến phịng cơng chứng để thực hiện giao kết hợp đồng là cĩ lỗi, nên yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là cĩ căn cứ nên được chấp nhận

Xét việc nguyên đơn chỉ yêu cầu ơng LQ_Bùi Văn Xíu, ơng LQ_Nguyễn Thanh Tài

và ơng BĐ_Nguyễn Văn Bảo chỉ trả lại số tiền đặt cọc là 190.000.000 đ và phạt cọc với số tiền 110.000.000 đ tổng cộng là 300.000.000 đ (ba trăm triệu đồng) là cĩ lợi cho ơng LQ_Bùi Văn Xíu, ơng LQ_Nguyễn Thanh Tài và ơng BĐ_Nguyễn Văn Bảo và khơng trái với quy định của pháp luật nên được ghi nhận

Xét việc ơng BĐ_Nguyễn Văn Bảo cho rằng bà Hai (mẹ ơng) ký tên trong hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 nhưng với tư cách là người làm chứng và khơng cĩ nhận tiền là khơng cĩ căn cứ, bởi lẽ điều này khơng được bà NĐ_Trinh thừa nhận và trong hợp đồng đặt cọc cĩ ghi rõ việc giao dịch mua bán căn nhà trong đĩ nêu rõ số tiền mua bán nhà, số tiền đặt cọc, bên bán là bà Hai và bên mua là bà NĐ_Trinh cùng ký tên, ơng BĐ_ Bảo khơng cĩ văn bản chứng cứ nào khác để chứng minh cho việc đây chỉ là hợp đồng giả cách và người nhận tiền khơng phải là bà Hai nên khơng được chấp nhận

Xét việc bà LQ_Huỳnh Thị Lộc cho rằng số tiền trên do bà vay của bà NĐ_Trinh và

bà mượn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản chính) của bà Hai để giao cho bà NĐ_Trinh làm tin và tại phiên tịa bà cung cấp cho Tịa án bản chính giấy vay tiền do bà vay của bà NĐ_Trinh vào ngày 24/01/2008 cĩ chữ ký của bà NĐ_Trinh và phía sau cĩ ghi thêm “Ngày 28/3 em cĩ mượn thêm 100.000.000 đ nữa, tổng cộng là 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng)…” , nhưng khơng cĩ chữ ký của bà NĐ_Trinh, điều này

bà NĐ_Trinh chỉ thừa nhận việc cĩ cho bà LQ_Lộc vay 100.000.000 đ nhưng bà LQ_Lộc đã trả xong cịn số tiền 100.000.000 đ (một trăm triệu đồng), ghi phía sau khơng được bà NĐ_Trinh thừa nhận và số tiền cho bà LQ_Lộc vay khơng liên quan đến việc mua bán nhà của bà Hai, do đĩ việc bà yêu cầu được trả số tiền 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng) cho bà NĐ_Trinh khơng được bà NĐ_Trinh đồng ý và bà khơng cĩ văn bản chứng cứ nào khác để chứng minh cho việc bà là người trực tiếp vay tiền của bà NĐ_Trinh, nên ý kiến của bà LQ_Lộc khơng được chấp nhận

Xét việc ơng BĐ_ Bảo yêu cầu bà NĐ_Trinh phải trả lại cho ơng bản chính Giấy

15/10/2007; Hội đồng xét xử nhận thấy việc bà NĐ_Trinh hiện đang giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của bà Nguyễn Thị Hai (bản chính), tuy nhiên việc giữ Giấy chứng nhận của bà NĐ_Trinh đã không tuân thủ quy định của pháp luật theo Điều 323 Bộ luật dân sự về Đăng ký giao dịch đảm bảo do đó yêu cầu của ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo là có căn cứ nên được chấp nhận

Từ những căn cứ nêu trên Hội đồng xét xử nhận thấy có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 và Hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011 buộc những người thừa kế theo pháp luật của bà Nguyễn Thị Hai gồm ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài và ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo phải có trách nhiệm trả cho bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh số tiền 300.000.000 đ (ba trăm triệu đồng)

Buộc bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh phải có trách nhiệm trả lại cho ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính)

Việc thực hiện giao tiền và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính) ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

Về án phí: Ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài, ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 15.000.000 đ (mười lăm triệu đồng); Bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 200.000 đ (hai trăm ngàn đồng) nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 7.500.000 đ (bảy triệu năm trăm ngàn đồng), theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 09355 ngày 28/3/2013 của Chi cục thi hành án dân sự quận TĐ, bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh được nhận lại số tiền chênh lệch là 7.300.000 đ (bảy triệu ba trăm ngàn đồng) Hoàn lại số tiền tạm ứng án phí 200.000 đ (hai trăm ngàn đồng) cho ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 07148 ngày 11/5/2015 của Chi cục thi hành án dân sự quận TĐ

Căn cứ vào các Điều 134; Điều 323; Điều 358; Điều 450; Điều 637; Điều 676; Khoản

2 Điều 305 Bộ Luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ Pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án

Căn cứ Nghị quyết 01/1012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2012 Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án

1-/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh:

Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2009 và Hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 22/3/2011

Buộc ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài và ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo phải có trách nhiệm trả cho bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh số tiền 300.000.000 đ (ba trăm triệu đồng)

2-/ Chấp nhận một phần yêu cầu của bị đơn ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo

Buộc bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh phải có trách nhiệm trả lại cho ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính)

Việc thực hiện giao tiền và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 4387/2007/GCN ngày 15/10/2007 (bản chính) ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

Kể từ khi bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh có đơn yêu cầu thi hành án về số tiền nêu trên, nếu ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài, ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo chưa thi hành, thì hàng tháng ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài, ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo còn phải chịu thêm tiền lãi, theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án

3/- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông LQ_Bùi Văn Xíu, ông LQ_Nguyễn Thanh Tài, ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo phải chịu án phí là 15.000.000 đ (mười lăm triệu đồng); Bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh phải chịu án phí là 200.000 đ (hai trăm ngàn đồng) nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 7.500.000 đ (bảy triệu năm trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 09355 ngày 28/3/2013 của Chi cục thi hành án dân sự quận TĐ, bà NĐ_Nguyễn Thị Kim Trinh được nhận lại số tiền chênh lệch là 7.300.000 đ (bảy triệu ba trăm ngàn đồng) Hoàn lại số tiền tạm ứng án phí 200.000 đ (hai trăm ngàn đồng) cho ông BĐ_Nguyễn Văn Bảo theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 07148 ngày 11/5/2015 của Chi cục thi hành án dân sự quận TĐ

4-/ Quyền kháng cáo: Án sơ thẩm xét xử công khai đương sự có mặt tại phiên Tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết hợp lệ

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành

án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự

HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG TÀI LIỆU

CASELAW VIỆT NAM (http://www.caselaw.vn) là 1 website cơ sở dữ liệu trực tuyến

về bản án được đăng tải “như nguyên gốc” từ các nguồn mà chúng tôi cho rằng đáng tin cậy

và dựa trên cơ sở “thực tế và sẵn có” Các thông tin về tên và địa chỉ của một số cá nhân, tổ chức được đề cập và/hoặc xuất hiện trong bản án này đã được thay đổi Tài liệu này chỉ được sử dụng vào mục đích học tập và nghiên cứu, nghiêm cấm sử dụng vào mục đích nào khác nhằm xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân

Bằng những nỗ lực của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM, chúng tôi cam kết thực hiện mọi biện pháp theo quy định của pháp luật cùng với sự cẩn trọng cao nhất để đảm bảo tính xác thực và chính xác của nội dung bản

án mà Quý khách hàng đang theo dõi

Mặc dù vậy, nội dung trong bản án này chỉ có giá trị tham khảo đối với tất cả mọi người CASELAW VIỆT NAM không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khiếu nại, thiệt hại, rủi

ro, tổn thất hay nghĩa vụ phát sinh trực tiếp, gián tiếp hoặc phái sinh do việc sử dụng nội dung bản án này cho bất kỳ mục đích nào CASELAW VIỆT NAM khuyến nghị tất cả mọi người, bao gồm cả Quý khách hàng nên tham vấn luật sư để nhận được sự tư vấn cụ thể và chính xác nhất

Chúng tôi chân thành cảm ơn sự ủng hộ và những đóng góp quý báu của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM đã giúp chúng tôi Hoàn thành việc thu thập, nghiên cứu và biên tập nội dung bản án này

TÒA ÁN NHÂN DÂN

QUẬN TĐ THÀNH PHỐ HCM

-

Bản án số: 210/2015/DS-ST

Ngày: 29/06/2015

V/v: “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc -

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN TĐ- THÀNH PHỐ HCM

Với thành phần hội đồng xét xử sơ thẩm gồm:

Thẩm phán, chủ tọa phiên tòa: 1 Ông Nguyễn Quang H

Các Hội thẩm nhân dân 2 Bà Nguyễn Thị L -

3 Ông Chu Mạnh T

Thư ký ghi biên bản phiên toà: Bà Trần Thị Ánh N – Thư Ký Toà án nhân dân quận

TĐ, thành phố HCM

Kiểm sát việc chấp hành thủ tục tố tụng và xét xử tại phiên toà, Bà Nguyễn Thị Như

K – Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân quận TĐ, thành phố HCM

Ngày 29 tháng 06 năm 2015 tại trụ sở Toà án nhân dân quận TĐ, thành phố HCM xét

xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 26/2015/TLST ngày 02/02/2015 về “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 191/2015/QĐXX-ST ngày 13 tháng

05 năm 2015 và quyết định hoãn phiên tòa số 125/2015/QĐDS-ST ngày 04/06/2015 giữa:

Nguyên đơn,

Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm (Pháp danh – Thích Hoằng Phong) – sinh năm 1983

Cư trú số 502, đường Tỉnh lộ 43, khu phố 5, phường TP, quận TĐ, thành phố HCM Người đại diện theo uỷ quyền ông Phan Thúc Định – sinh năm 1988

Cư trú số 328/19/18, đường TTH 07, phường TTH, quận Y, thành phố HCM (có mặt)

Bị đơn,

Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng – sinh năm 1976

Cư trú số 181, đường ĐVB, khu phố 4, phường TT, quận TĐ, thành phố HCM (vắng mặt)

NHẬN THẤY

1 Trong đơn khởi kiện và tại phiên toà ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm trình bày:

- Ngày 15/10/2011 Ông có cho Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng vay 70.000.000 đồng để Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng có vốn làm ăn, được lập thành văn bản và Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng đã nhận đủ số tiền vay Từ khi vay tiền cho đến nay Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng chưa trả tiền cho Ông, dù rằng Ông đã yêu cầu nhiều lần Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng trả tiền, nhưng Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng vẫn cố tình trốn tránh, không trả tiền Hiện nay, Ông đang phải điều trị bệnh hiểm nghèo, nên Ông làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng trả cho Ông số tiền vay là 70.000.000 đồng, yêu cầu trả một lần sau khi quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật và không yêu cầu tính lãi

2 Theo kết quả xác minh của Công an phường TT, quận TĐ, thành phố HCM ngày 05/03/2015 thì Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng - sinh năm 1976 hiện thực tế đang cư trú tại số

181, đường ĐVB, khu phố 4, phường TT, quận TĐ, thành phố HCM

- Tòa án nhân dân quận TĐ, thành phố HCM đã tiến hành tống đạt hợp lệ cho Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng từ thông báo thụ lý vụ án, làm bản tự khai, hòa giải, quyết định đưa

vụ án ra xét xử nhưng Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng vẫn không có mặt, từ bỏ các quyền của mình được pháp luật quy định, bảo vệ

- Vụ án này đã được xét xử sơ thẩm ngày 27/06/2014, người đại diện theo uỷ quyền của Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng có thừa nhận Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng có vay Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm số tiền là 70.000.000 đồng Tuy nhiên, không đồng ý trả nợ do giấy vay không ghi thời gian trả nợ, cho nên để Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng trả nợ thì Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm phải thông báo cho Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng một thời gian hợp lý Sau phiên tòa xét xử sơ thẩm ngày 27/06/2014, Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng kháng cáo Ngày 02/12/2014 vụ án được xét xử phúc thẩm, tuyên huỷ bản án sơ thẩm ngày 27/06/2014 và đình chỉ giải quyết vụ án với lý do giấy vay tiền không xác định thời hạn trả nợ và các đương sự đều xác nhận không có thoả thuận thời hạn trả nợ, nên đây là hợp đồng vay tiền không kỳ hạn Căn cứ điều 477 Bộ luật dân sự năm 2005, thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý, cho nên Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm chưa đủ điều kiện khởi kiện Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng

3 Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân quận TĐ, thành phố HCM tham gia phiên toà phát biểu quan điểm Việc Toà án thụ lý vụ án, tiến hành các thủ tục tố tụng, quyết định đưa vụ án ra xét xử và diễn biến tại phiên toà đã được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, các quyền và nghĩa vụ của đương sự được tôn trọng và bảo đảm thực hiện đầy đủ

XÉT THẤY

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà Hội đồng xét xử nhận định

1 Về điều kiện khởi kiện

1.1 Ngày 25 tháng 12 năm 2014, văn phòng thừa phát lại quận TĐ, thành phố HCM

có lập Vi bằng số 196/2014/VB-TPLQ.TĐ ghi nhận sự kiện, hành vi “ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm giao văn bản thông báo về việc đòi trả nợ lập ngày 25/12/2014 cho người nhận là Ông

BĐ_Nguyễn Tiến Đồng tại địa chỉ số 181, đường ĐVB, tổ 16, khu phố 3, phường TT, quận

TĐ, thành phố HCM”

Căn cứ Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại tại điều 28 quy định “Vi bằng có giá trị chứng cứ để Toà án xem xét khi giải quyết vụ án” được sửa đổi ngày 18/10/2013 tại Nghị định số 135/2013/NĐ-CP quy định “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hnh vi được dng làm chứng cứ trong xét xử”

Như vậy, Vi bằng số 196/2014/VB-TPLQ.TĐ được coi là chứng cứ Ông NĐ_Nguyễn

Bé Lâm đã thông báo về việc đòi nợ cho Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng vào ngày 25 tháng 12 năm 2014

1.2 Mặt khác, vụ án này đã được xét xử sơ thẩm ngày 27/06/2014, sau phiên tòa xét

xử sơ thẩm ngày 27/06/2014, Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng kháng cáo Ngày 02/12/2014 vụ án được xét xử phúc thẩm, tuyên huỷ bản án sơ thẩm ngày 27/06/2014 Như vậy, một điều tất yếu là Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng đã được biết là Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm đòi nợ Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng

2 Về sự vắng mặt của Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng:

- Theo kết quả xác minh của Công an phường TT, quận TĐ, thành phố HCM ngày 05/03/2015 thì Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng - sinh năm 1976 hiện thực tế đang cư trú tại số

181, đường ĐVB, khu phố 4, phường TT, quận TĐ, thành phố HCM

- Tòa án nhân dân quận TĐ, thành phố HCM đã tiến hành tống đạt hợp lệ cho Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng từ thông báo thụ lý vụ án, làm bản tự khai, hòa giải, quyết định đưa

vụ án ra xét xử nhưng Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng vẫn không có mặt từ bỏ các quyền của mình được php luật quy định, bảo vệ

Cho nên Hội đồng xét xử áp dụng điều 199 khoản 2 điểm b để xét xử vắng mặt Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp php của Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm

3 Về số tiền vay 70.000.000 đồng:

Căn cứ vo giấy nhận nợ của Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng ngày 15/10/2011 và sự trình bày của người đại diện theo uỷ quyền Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng có thừa nhận Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng có vay Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm số tiền là 70.000.000 đồng, cho nên

có đủ cơ sở kết luận Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng có vay Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm số tiền là 70.000.000 đồng

Do Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng theo thỏa thuận, nên đã phát sinh tranh chấp, yêu cầu đòi nợ của Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm đối với Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng là có căn cứ Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm buộc Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng phải trả cho Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm số tiền là 70.000.000 đồng, việc thực hiện sau khi bản án có hiện lực pháp luật là phù hợp

Án phí dân sự sơ thẩm Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng phải nộp

Hoàn tiền tạm ứng án phí cho Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử:

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ các Điều 471, Điều 474, Điều 477 Bộ luật dân sự năm 2005

- Căn cứ vào các Điều 25, Điều 33, Điều 35, Điều 199 khoản 2 điểm b Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004 được sửa đổi, bổ sung năm 2011

- Căn cứ Luật thi hành án dn sự năm 2008

- Căn cứ Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009

1 Chấp nhận yêu cầu của Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm, buộc Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng phải trả cho Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm số tiền là 70.000.000 (bảy mươi triệu) đồng, việc thực hiện sau khi bản án có hiện lực pháp luật

Kể từ khi Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm có đơn yêu cầu thi hành án, Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng chưa thực hiện hết số tiền trên thì còn phải chịu thêm tiền lãi theo lãi suất cơ bản

do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án

2 Ông BĐ_Nguyễn Tiến Đồng phải nộp 3.500.000 (ba triệu năm trăm ngn) đồng án phí dân sự sơ thẩm

Hoàn tiền tạm ứng án phí cho Ông NĐ_Nguyễn Bé Lâm đã nộp 1.750.000 (một triệu bảy trăm năm mươi ngàn) đồng theo biên lai thu tiền số AE/2011/06706 ngày 30/01/2015 của Chi cục thi hành án dân sự quận TĐ, thành phố HCM

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành

án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự

Đương sự có mặt tại phiên toà xét xử được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể

từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên toà xét xử được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc ngày niêm yết bản án

HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG TÀI LIỆU

CASELAW VIỆT NAM (http://www.caselaw.vn) là 1 website cơ sở dữ liệu trực tuyến

về bản án được đăng tải “như nguyên gốc” từ các nguồn mà chúng tôi cho rằng đáng tin cậy

và dựa trên cơ sở “thực tế và sẵn có” Các thông tin của một số cá nhân, tổ chức được đề cập và/hoặc xuất hiện trong bản án này có thể đã được thay đổi và/hoặc lược bỏ Tài liệu này chỉ được sử dụng vào mục đích học tập và nghiên cứu, nghiêm cấm sử dụng vào mục đích nào khác nhằm xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân

Bằng những nỗ lực của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM, chúng tôi cam kết thực hiện mọi biện pháp theo quy định của pháp luật cùng với sự cẩn trọng cao nhất để đảm bảo tính xác thực và chính xác của nội dung bản

án mà Quý khách hàng đang theo dõi

Mặc dù vậy, nội dung trong bản án này chỉ có giá trị tham khảo đối với tất cả mọi người CASELAW VIỆT NAM không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khiếu nại, thiệt hại, rủi

ro, tổn thất hay nghĩa vụ phát sinh trực tiếp, gián tiếp hoặc phái sinh do việc sử dụng nội dung bản án này cho bất kỳ mục đích nào CASELAW VIỆT NAM khuyến nghị tất cả mọi người, bao gồm cả Quý khách hàng nên tham vấn luật sư để nhận được sự tư vấn cụ thể và chính xác nhất

Chúng tôi chân thành cảm ơn sự ủng hộ và những đóng góp quý báu của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM đã giúp chúng tôi hoàn thành việc thu thập, nghiên cứu và biên tập nội dung bản án này

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN X - THÀNH PHỐ HCM

Với Hội đồ gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: 1 Bà Nguyễn Thị Kim O

Các Hội thẩm nhân dân: 2 Bà Cao Thị L

3 Ông Nguyễn Hữu P

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Trịnh Thị H - Cán bộ Tòa án nhân dân Quận

X Tp.HCM

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận X tham gia phiên tòa: Bà Lê Mộng Đ– Kiểm sát

viên

Ngày 10 tháng 9 năm 2013 tại phòng xử án của Tòa án nhân dân Quận X TP.HCM, xét

xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 90/2011/TLST-KDTM ngày 07/12/2011 về việc “Tranh chấp đòi tiền đặt cọc thuê quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số 122/2013/QĐ-XX ngày 13/8/2013 và Quyết định hoãn phiên tòa số 94/2013/QĐST-HPT ngày 27/8/2013; Giữa các đương sự:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn:

Có ông LVN – Luật sư thuộc Đoàn luật sư tỉnh BP

Bị đơn:

BĐ_Công ty TNHH Điện tử Thanh Danh

TÒA ÁN NHÂN DÂN

QUẬN X THÀNH PHỐ HCM

Trụ sở: 405 ĐBP, Phường 4, Quận X, Tp HCM

Có bà Dương Trung Phước - Đại diện theo pháp luật (Vắng mặt)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

LQ_Công ty C phần Hoa Lệ

Trụ sở: 234 NTT, Phường 22, quận BT, Tp HCM

Có ông Nguyễn Hữu Tiệp - Đại diện theo ủy quyền

Văn bản ủy quyền lập ngày 20/5/2013 (Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

BĐ_Công ty Thanh Danh cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê quyền sử dụng lô đất 3.902m2 thuộc thửa đất số 98-23, tờ bản đồ số 72 toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7,

Tp HCM Mục đích thuê là để đầu tư xây dựng kinh doanh theo giấy phép của NĐ_Công ty Minh Quân Giá thuê được các bên thoả thuận trả bằng tiền USD và qui định cụ thể tại Điều 2 của hợp đồng

Ngay khi ký hợp đồng NĐ_Công ty Minh Quân đã đặt cọc cho BĐ_Công ty Thanh Danh

số tiền 2.040.000.000 đồng (còn nợ 75.000.000 đồng) số tiền còn lại là 75.000.000 đồng sẽ được NĐ_Công ty Minh Quân giao khi công chứng

Hai bên cam kết trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày ký hai bên tiến hành hoàn thiện thủ tục pháp lý ra công chứng hợp đồng Hai bên đã làm thủ tục bàn giao mặt bằng để hoàn thiện về thủ tục, tuy nhiên trong thời hạn 06 tháng nhiều lần yêu cầu nhưng phía BĐ_Công ty Thanh Danh vẫn không công chứng hợp đồng

Vì không công chứng được hợp đồng nên NĐ_Công ty Minh Quân không thể thực hiện được việc xây dựng để kinh doanh BĐ_Công ty Thanh Danh đã bỏ mặc thiệt hại cho NĐ_Công

ty Minh Quân

Nay NĐ_Công ty Minh Quân yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mà hai bên đã ký kết và buộc BĐ_Công ty Thanh Danh phải trả lại 2.040.000.000 đồng tiền đặt cọc

Cơ sở pháp lý cho yêu cầu của nguyên đơn là:

1/- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có thời hạn trên 06 tháng mà phía BĐ_Công ty Thanh Danh không tiến hành Công chứng hợp đồng như thoả thuận

2/- Tại thời điểm cho thuê BĐ_Công ty Thanh Danh chưa phải là chủ sử dụng hợp pháp của lô đất vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đề tên BĐ_Công ty Thanh Danh

3/- Trong phần diện tích cho thuê có 500m2 đang tranh chấp

Lô đất có diện tích 3.902 m2 thuộc thửa 98-23, tờ bản đồ số 72 tại ngã tư đường Nguyễn Hữu Thọ và đường số 17, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp HCM (gọi tắt là lô Z) thuộc dự án khu dân cư của chủ đầu tư là LQ_Công ty Hoa Lệ

Ngày 29/5/2010, LQ_Công ty Hoa Lệ ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất này cho BĐ_Công ty Thanh Danh và ngày 01/6/2010 LQ_Công ty Hoa Lệ ký Biên bản thanh lý giao toàn quyền sử dụng lô Z cho BĐ_Công ty Thanh Danh, hai bên không còn ràng buộc quyền lợi và trách nhiệm gì với nhau

Ngày 20/11/2010, BĐ_Công ty Thanh Danh có ký Hợp đồng thuê mặt bằng để cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê toàn bộ phần diện tích lô đất này xây nhà kinh doanh theo đúng giấy phép đăng ký kinh doanh của NĐ_Công ty Minh Quân Ngay sau khi ký kết hợp đồng, BĐ_Công ty Thanh Danh đã ký Biên bản bàn giao mặt bằng cho NĐ_Công ty Minh Quân

Theo hợp đồng thì BĐ_Công ty Thanh Danh là bên đứng tên trên giấy phép xây dựng nhưng NĐ_Công ty Minh Quân là bên chịu trách nhiệm lập các thủ tục hồ sơ để xin cấp phép xây dựng đúng quy hoạch nhà nước (khoản 2 điều 4.2 của Hợp đồng), lập bản vẽ chi tiết và gọi nhà thầu để được khởi công xây dựng (Việc các bên có qui định như vậy vì NĐ_Công ty Minh Quân là bên phải bỏ ra chi phí xây dựng để xây dựng công trình theo đúng công năng sử dụng của NĐ_Công ty Minh Quân BĐ_Công ty Thanh Danh chỉ đứng tên trên giấy phép)

Theo thỏa thuận thì sau khi BĐ_Công ty Thanh Danh được cấp phép xây dựng và NĐ_Công ty Minh Quân đã xây xong công trình thì NĐ_Công ty Minh Quân phải giao lại giấy

tờ, hồ sơ, hoá đơn chứng từ để BĐ_Công ty Thanh Danh đăng ký quyền sở hữu công trình này cho BĐ_Công ty Thanh Danh

Hai bên đã thoả thuận sẽ ra Công chứng (theo biên nhận cho thiếu nợ đặt cọc) sau khi NĐ_Công ty Minh Quân đã xây xong nhà và BĐ_Công ty Thanh Danh đăng ký xong quyền sở hữu nhà Bên BĐ_Công ty Thanh Danh cho NĐ_Công ty Minh Quân thời hạn là 3 tháng 10 ngày

kể từ ngày ký hợp đồng mới tính tiền thuê nhưng bên NĐ_Công ty Minh Quân đã không trả tiền thuê đất như đã cam kết

Mặc dù BĐ_Công ty Thanh Danh liên tục gửi thư thông báo nhắc nhở đến NĐ_Công ty Minh Quân (văn bản thông báo số 64/CV-TĐ ngày 30/3/2011 có chữ ký xác nhận của Giám đốc Nguyễn Quốc Thanh và văn bản số 89/89TB-TĐ ngày 16/8/2011 có chữ ký nhận chuyển cho giám đốc của kế toán viên Nguyễn Thị Hồng Ngọc – đồng thời chúng tôi cũng đã nhờ Văn phòng thừa phát lại Quận 5 lập vi bằng số 210/2011/VB-TPLQ5 ngày 16/8/2011 cho việc này) nhưng NĐ_Công ty Minh Quân vẫn không có văn bản trả lời và cũng không trả tiền thuê

Do NĐ_Công ty Minh Quân vi phạm nghiêm trọng trong việc thanh toán tiền thuê nên BĐ_Công ty Thanh Danh quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đã ký kết và đã thu hồi mặt bằng vào ngày 26/8/2011

Đối với việc nguyên đơn đưa ra các cơ sở để yêu cầu hủy hợp đồng và buộc bị đơn trả lại

số tiền cọc là 2.040.000.000 đồng phía bị đơn không chấp nhận bởi các cơ sở sau:

1/- Việc nguyên đơn cho rằng BĐ_Công ty Thanh Danh khi ký hợp đồng chưa đứng tên chủ sử dụng lô đất là không đúng Bởi nguồn gốc lô đất có diện tích 3.902 m2 toạ lạc tại thửa đất 98-23, tờ bản đồ số 72 tại ngã tư đường Nguyễn Hữu Thọ và đường số 17, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.HCM (gọi tắt là lô Z): Trước đây BĐ_Công ty Thanh Danh bàn giao phần lớn đất có

chủ quyền của mình cho LQ_Công ty C phần Hoa Lệ để lập dự án và sau đó LQ_Công ty Hoa

Lệ giao lại cho BĐ_Công ty Thanh Danh lô Z – là đất dự án từ hợp đồng góp vốn đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với LQ_Công ty Hoa Lệ Ngày 29/5/2010 LQ_Công ty Hoa

Lệ ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho BĐ_Công ty Thanh Danh và ngày 01/6/2010 LQ_Công ty Hoa Lệ ký Biên Bản thanh lý giao toàn quyền sử dụng lô Z cho BĐ_Công ty Thanh Danh, hai bên không còn ràng buộc quyền lợi & trách nhiệm gì với nhau nữa

và cụ thể đến nay BĐ_Công ty Thanh Danh đã đứng tên

2/- Trong hợp đồng hai bên ký kết phía BĐ_Công ty Thanh Danh có đã nêu rõ là đất có 500m2 chưa làm xong về thủ tục giải phóng mặt bằng (có tranh chấp) và phía NĐ_Công ty Minh Quân biết rõ nhưng vẫn đồng ý thuê

3/- Hợp đồng mà BĐ_Công ty Thanh Danh ký với NĐ_Công ty Minh Quân thực chất là hợp đồng thuê nhà Cụ thể là hai bên có thỏa thuận sau khi NĐ_Công ty Minh Quân xây dựng xong, hoàn công công trình xong thì hai bên sẽ ký hợp đồng cho thuê nhà tại phòng Công chứng

Từ những trình bày như trên, bị đơn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Theo bị đơn thì hợp đồng các bên ký kết có giá trị pháp lý vì vậy các bên phải thực hiện theo hợp đồng Quá trình thực hiện nguyên đơn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán nên nguyên đơn phải mất số tiền 2.040.000.000 đồng đã đặt cọc đúng như thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Ngoài ra bị đơn không có yêu cầu nào khác

Tại bản tự khai ngày 22/5/2013 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là LQ_Công ty C phần Hoa Lệ có ông Nguyễn Hữu Tiệp đại diện trình bày:

LQ_Công ty C phần Hoa Lệ (sau đây gọi tắt là LQ_Công ty Hoa Lệ) là chủ đầu tư dự án khu dân cư phường Tân Hưng, Quận 7, Tp HCM theo quyết định giao đất số 420/QĐ-UBND ngày 26/01/2006 và được duyệt qui hoạch chi tiết 1/500 theo quyết định số 55/QĐ-UBND ngày 01/08/2007 của Ủy ban nhân dân Quận 7 trong đó có bao gồm phần diện tích 3.902m2 mà các bên tranh chấp trong vụ án này

Ngày 27/6/2006 LQ_Công ty Hoa Lệ có ký kết hợp đồng số 59-9/HĐHTKD và phụ lục hợp đồng số 704/2008/HĐHTKD ngày 22/12/2008 với BĐ_Công ty Thanh Danh có nội dung chuyển nhượng lô đất thuộc thửa 98-23, tờ bản đồ số 72, diện tích 3.902m2 tọa lạc tại phường Tân Hưng, Quận 7, Tp HCM cho BĐ_Công ty Thanh Danh

Đối với vụ kiện giữa NĐ_Công ty Minh Quân với BĐ_Công ty Thanh Danh LQ_Công ty Hoa Lệ có ý kiến như sau:

Tại thời điểm BĐ_Công ty Thanh Danh ký kết hợp đồng cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê 3.902m2 đất (20/11/2010) thì BĐ_Công ty Thanh Danh đã hoàn tất đầy đủ thủ tục tài chính với LQ_Công ty Hoa Lệ để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất này LQ_Công ty Hoa Lệ đã tiến hành bàn giao mặt bằng cho BĐ_Công ty Thanh Danh đưa vào khai thác theo biên bản bàn giao số 25/09/BBBG ngày 02/7/2009

Tuy nhiên thời điểm bàn giao mặt bằng thì BĐ_Công ty Thanh Danh chưa được đứng tên

đang tiến hành các thủ tục cần thiết để đề nghị cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất thuộc thửa 98-23, tờ bản đồ số 72, diện tích 3.902m2 tọa lạc tại phường Tân Hưng, Quận 7, Tp HCM cho BĐ_Công ty Thanh Danh

Đến ngày 25/5/2012, LQ_Công ty Hoa Lệ mới hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho BĐ_Công ty Thanh Danh theo đúng hợp đồng và BĐ_Công ty Thanh Danh được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất này

Tại phiên tòa hôm nay:

- Nguyên đơn yêu cầu:

1/- Hủy bỏ “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” được các bên ký kết ngày ngày 20/11/2010 vì hợp đồng vô hiệu

2/- Buộc BĐ_Công ty Thanh Danh phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 2.040.000.000 đồng

- Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Phân tích các chứng cứ cho thấy yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn

- Bị đơn BĐ_Công ty Thanh Danh có bà Dương Trung Phước đại diện vắng mặt nên không ghi nhận được ý kiến tại phiên tòa

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan LQ_Công ty Hoa Lệ vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận X phát biểu: Việc Tòa án nhân dân Quận X thụ

lý và tiến hành giải quyết vụ án là đúng theo quy định của Bộ Luật Tố tụng dân sự Tại phiên tòa những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đều tuân thủ đúng quy định của

Bộ luật Tố tụng dân sự

XÉT THẤY:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn

cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1/- Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Xét yêu cầu của nguyên đơn thuộc loại tranh chấp kinh doanh thương mại về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất mà cụ thể là yêu cầu đòi lại số tiền đặt cọc thuê đất nên việc tranh chấp của các bên không phải là tranh chấp về bất động sản, vì vậy việc nguyên đơn lựa chọn tòa

án nơi bị đơn đặt trụ sở để yêu cầu giải quyết là phù hợp

Xét bị đơn hiện đặt trụ sở hoạt động tại Quận X Tp.HCM

Xét vụ kiện vẫn còn thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 319 Bộ luật thương mại

2005

Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 29, điểm b khoản 1 Điều 33, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự (đã được sửa đ i b sung năm 2011) Xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận X, Tp HCM

2/- Về thủ tục tố tụng:

Xét Tòa án đã thực hiện việc triệu tập hợp lệ bị đơn là BĐ_Công ty Thanh Danh lần thứ 2 đến tham gia phiên tòa nhưng tại phiên tòa hôm nay bị đơn có bà Dương Trung Phước đại diện không có mặt theo triệu tập của tòa và cũng không có đơn hoặc chứng cứ nào chứng minh về việc bị đơn vắng mặt vì trở ngại khách quan Vì vậy Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án với sự vắng mặt của bị đơn là phù hợp với qui định tại điểm b khoản 2 Điều 199, khoản 3 Điều 202 Bộ luật tố tụng dân sự (đã sửa đ i b sung năm 2011)

Xét tại phiên tòa người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan LQ_Công ty C phần Hoa Lệ

có ông Nguyễn Hữu Tiệp đại diện vắng mặt nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng vì vậy tòa vẫn tiến hành xét xử vụ án với sự vắng mặt của đại diện LQ_Công ty Hoa Lệ là phù hợp

3/- Về yêu cầu của các bên đương sự:

Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy bỏ “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” ngày 20/11/2010 và đòi bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc là 2.040.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ vào lời khai của các bên đương sự cùng các chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử xác định:

Vào ngày 20/11/2010 BĐ_Công ty TNHH Điện tử Thanh Danh có ký kết “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” với NĐ_Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Dịch vụ Thương Mại Minh Quân với nội dung chính; BĐ_Công ty Thanh Danh cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê quyền sử dụng lô đất 3.902m2 thuộc thửa đất số 98-23, tờ bản đồ số 72 toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận

7, Tp.HCM Mục đích thuê là để đầu tư xây dựng kinh doanh theo giấy phép của NĐ_Công ty Minh Quân Thời hạn thuê là 10 năm tính từ ngày 01/3/2010, giá thuê thay đ i theo từng thời kỳ được qui định rõ tại điều 2 của hợp đồng Tiền thuê đất được thanh toán 03 tháng một lần vào ngày 01 đến ngày 05 của tháng đầu kỳ thanh toán kế tiếp Ngay sau khi ký hợp đồng NĐ_Công

ty Minh Quân đã đặt cọc cho BĐ_Công ty Thanh Danh số tiền 2.040.000.000 đồng Quá trình thực hiện hợp đồng các bên phát sinh tranh chấp và NĐ_Công ty Minh Quân khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, đòi lại tiền cọc

Xét “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” ngày 20/11/2010 mà các bên đã ký kết, Hội đồng xét

xử xét thấy:

* Về thẩm quyền ký kết:

Căn cứ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0301449663 do Sở Kế hoạch Đầu tư

Tp HCM cấp, đăng ký thay đ i lần thứ 32 ngày 16/9/2011 thì bà Dương Trung Phước là đại diện theo pháp luật của BĐ_Công ty TNHH Điện tử Thanh Danh

Căn cứ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0306293392 do Sở Kế hoạch Đầu tư

Tp HCM cấp, đăng ký thay đ i lần thứ 04 ngày 24/9/2010 thì ông Nguyễn Quốc Thanh là đại diện theo pháp luật của NĐ_Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Dịch vụ Thương Mại Minh Quân

Xác định ngày 20/11/2010 bà Phước với tư cách đại diện cho BĐ_Công ty Thanh Danh

và ông Thanh với tư cách là đại diện cho NĐ_Công ty Minh Quân ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng là hoàn toàn đúng thẩm quyền

* Về hình thức của hợp đồng:

Căn cứ nội dung thỏa thuận của các bên tại mục 2.1 Điều 2 của hợp đồng và lời khai xác nhận của các bên xác định BĐ_Công ty Thanh Danh cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê quyền sử dụng lô đất 3.902m2 thuộc thửa đất số 98-23, tờ bản đồ số 72 toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.HCM với thời hạn thuê là 10 năm tính từ ngày 01/03/2010

Căn cứ vào hợp đồng và lời khai xác nhận của các bên thì khi ký kết hợp đồng này các bên không thực hiện việc công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã phường, thị trấn nơi có đất đối với hợp đồng này và đây cũng là hợp đồng duy nhất để các bên cùng thực hiện (ngoài hợp đồng này các bên không ký kết hợp đồng nào khác)

Căn cứ vào khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự qui định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo qui định của pháp luật”

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đ i, b sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006) qui định: “Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã phường, thị trấn nơi có đất…”

Như đã nhận định ở trên, các bên ký kết là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, thời hạn hợp đồng đến 10 năm nhưng hợp đồng lại không được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã phường, thị trấn nơi có đất là trái với các qui định pháp luật đã viện dẫn ở trên Nên có căn cứ xác định “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” ngày 20/11/2010 mà các bên đã ký kết đã vi phạm qui định của pháp luật về mặt hình thức

* Về nội dung của hợp đồng:

Căn cứ Quyết định số 420/QĐ-UBND ngày 26/01/2006 của Ủy ban nhân dân Tp HCM

về việc giao đất cho LQ_Công ty Hoa Lệ để đầu tư xây dựng khu nhà ở tại phường Tân Hưng, Quận 7

Căn cứ Quyết định số 55/QĐ-UBND ngày 01/8/2007 của Ủy ban nhân dân Quận 7 về việc phê duyệt đồ án chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở Him Lam tại phường Tân Hưng, Quận 7

Căn cứ nội dung Công văn trả lời xác minh số Z51/UBND ngày 28/6/2012 của Ủy ban nhân dân phường Tân Hưng, Quận 7 và căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00013/1a do Sở Tài nguyên và Môi trường Tp HCM cấp ngày 16/01/2009

Căn cứ vào lời khai thống nhất của các bên đương sự về thời điểm BĐ_Công ty Thanh Danh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xác định tại thời điểm ký kết “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” là ngày 20/11/2010, BĐ_Công ty Thanh Danh với tư cách là bên cho thuê ký hợp đồng cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê quyền sử dụng lô đất 3.902m2 thuộc thửa đất số 98-23, tờ bản đồ số 72 toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7, Tp HCM nhưng BĐ_Công ty Thanh Danh chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất này

Căn cứ khoản 1 điều 106 Luật Đất đai có qui định: “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”

Như vậy, tại thời điểm ngày 20/11/2010 BĐ_Công ty Thanh Danh chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất 3.902m2 thuộc thửa đất số 98-23, tờ bản đồ số 72 toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7, Tp.HCM, nhưng BĐ_Công ty Thanh Danh đã ký kết hợp đồng cho NĐ_Công ty Minh Quân thuê lô đất này với thời hạn 10 năm là đã vi phạm qui định của pháp luật Vì vậy, cần xác định nội dung thỏa thuận của các bên tại hợp đồng thuê mặt bằng ngày 20/11/2010 là trái với qui định của pháp luật

Căn cứ điều 122 Bộ luật dân sự qui định: “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: … Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật…hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có qui định.”

Căn cứ điều 127 Bộ luật dân sự qui định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện qui định tại điều 122 bộ luật này thì vô hiệu”

Hội đồng xét xử xét thấy nội dung hợp đồng mà các bên ký kết đã vi phạm điều cấm của pháp luật và hình thức của hợp đồng không tuân thủ qui định của pháp luật vì vậy cần xác định hợp đồng mà các bên ký kết là vô hiệu toàn bộ và cần áp dụng các qui định chung của pháp luật

về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu để giải quyết tranh chấp của các bên là phù hợp với nhận định cũng như điều luật đã viện dẫn

Xét lỗi của các bên trong việc để hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử xét thấy: Tại thời điểm ký kết hợp đồng BĐ_Công ty Thanh Danh biết rõ mình mới được chủ đầu tư bàn giao đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn ký hợp đồng cho thuê đất là bên

có lỗi Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa hôm nay phía NĐ_Công ty Minh Quân cũng thừa nhận là biết rõ BĐ_Công ty Thanh Danh chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý ký hợp đồng thuê đất của BĐ_Công ty Thanh Danh nên NĐ_Công ty Minh Quân cũng là bên có lỗi Vì vậy, cần xác định lỗi của BĐ_Công ty Thanh Danh và NĐ_Công ty Minh Quân trong việc để hợp đồng vô hiệu là ngang nhau

Xét trong suốt quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều không có yêu cầu cầu về việc bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu

Căn cứ điều 137 Bộ luật dân sự có qui định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đ i, chấm dứt quyền nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân

sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”

Vì vậy cần buộc các bên phải hoàn nguyên, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu là phù hợp với nhận định cũng như điều luật đã viện dẫn ở trên

Căn cứ vào thỏa thuận tại “Hợp đồng thuê mặt bằng” và phần xác nhận vào mặt sau của hợp đồng này cũng như việc thừa nhận của các bên, xác định BĐ_Công ty Thanh Danh hiện đang giữ số tiền 2.040.000.000 đồng do NĐ_Công ty Minh Quân đặt cọc để thực hiện hợp đồng

Vì hợp đồng vô hiệu nên cần buộc BĐ_Công ty Thanh Danh phải trả lại số tiền này cho NĐ_Công ty Minh Quân

Căn cứ “Biên bản bàn giao mặt bằng” ngày 20/11/2010 xác định ngày 20/11/2010 BĐ_Công ty Thanh Danh đã bản giao lô đất 3.902m2 thuộc thửa đất số 98-23, tờ bản đồ số 72 toạ lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7, Tp.HCM cho NĐ_Công ty Minh Quân theo như hợp đồng đã ký kết

Căn cứ nội dung “Vi bằng” do văn phòng thừa phát lại Quận 5 lập ngày 26/8/2011 cùng lời khai xác nhận của các bên thì sau khi nhận đất phía NĐ_Công ty Minh Quân vẫn giữ nguyên hiện trạng chưa đầu tư gì trên đất Ngày 26/8/2011 BĐ_Công ty Thanh Danh đã đơn phương chấm dứt hợp đồng lấy lại toàn bộ lô đất với hiện trạng đúng như khi bàn giao và hiện đang quản

lý sử dụng

Vì vậy, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định BĐ_Công ty Thanh Danh đã được nhận lại toàn bộ mặt bằng từ NĐ_Công ty Minh Quân nên không cần phải buộc NĐ_Công ty Minh Quân trả lại mặt bằng đã nhận khi tuyên hợp đồng vô hiệu

Xét lời trình bày của phía bị đơn không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử cũng như các điều luật đã viện dẫn ở trên nên không có cở sở để chấp nhận

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng điểm e khoản 1 Điều 29, điểm b khoản 1 Điều 33, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 131, điểm b khoản 2 Điều 199, khoản 3 Điều 202, khoản 1 Điều 245 Bộ luật Tố tụng dân sự (đã được sửa đ i b sung năm 2011)

Áp dụng Điều 306, Điều 319 Bộ luật Thương mại 2005

Áp dụng khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2003

Áp dụng Điều 122, Điều 127, Điều 137 và khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự

Áp dụng Điều 26 Luật Thi hành án dân sự

Áp dụng Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội qui định về án phí, lệ phí Tòa án

Tuyên xử:

1/- Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn

1.1)- Xác định “Hợp đồng cho thuê mặt bằng” ngày 20/11/2010 được ký kết giữa BĐ_Công ty TNHH Điện tử Thanh Danh với NĐ_Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Dịch vụ Thương Mại Minh Quân là vô hiệu toàn bộ

1.2) - Buộc BĐ_Công ty TNHH Điện tử Thanh Danh phải trả lại cho NĐ_Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Dịch vụ Thương Mại Minh Quân số tiền đặt cọc là 2.040.000.000 đồng ngay khi án có hiệu lực pháp luật

Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn chậm thi hành khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi đối với số tiền chậm thi hành theo mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán

2/- Về án phí:

Án phí Kinh doanh thương mại sơ thẩm là 72.800.000 đồng bị đơn BĐ_Công ty TNHH Điện tử Thanh Danh phải chịu

Hoàn trả cho nguyên đơn NĐ_Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Dịch vụ Thương Mại Minh Quân số tiền 39.758.500 là tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 03294 ngày 01/12/2011 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận X

3/- Quyền kháng cáo:

Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án

Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể

từ ngày được tống đạt hợp lệ hoặc niêm yết bản án

HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG TÀI LIỆU

CASELAW VIỆT NAM (http://www.caselaw.vn) là 1 website cơ sở dữ liệu trực tuyến về bản án được đăng tải “như nguyên gốc” từ các nguồn mà chúng tôi cho rằng đáng tin cậy và dựa trên cơ sở “thực tế và sẵn có” Các thông tin về tên và địa chỉ của một số cá nhân, tổ chức được đề cập và/hoặc xuất hiện trong bản án này đã được thay đổi Tài liệu này chỉ được sử dụng vào mục đích học tập và nghiên cứu, nghiêm cấm sử dụng vào mục đích nào khác nhằm xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân

Bằng những nỗ lực của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM, chúng tôi cam kết thực hiện mọi biện pháp theo quy định của pháp luật cùng với sự cẩn trọng cao nhất để đảm bảo tính xác thực và chính xác của nội dung bản án mà Quý khách hàng đang theo dõi

Mặc dù vậy, nội dung trong bản án này chỉ có giá trị tham khảo đối với tất cả mọi người CASELAW VIỆT NAM không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khiếu nại, thiệt hại, rủi ro, tổn thất hay nghĩa vụ phát sinh trực tiếp, gián tiếp hoặc phái sinh do việc sử dụng nội dung bản án này cho bất kỳ mục đích nào CASELAW VIỆT NAM khuyến nghị tất cả mọi người, bao gồm cả Quý khách hàng nên tham vấn luật sư để nhận được sự tư vấn cụ thể và chính xác nhất

Chúng tôi chân thành cảm ơn sự ủng hộ và những đóng góp quý báu của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM đã giúp chúng tôi hoàn thành việc thu thập, nghiên cứu và biên tập nội dung bản án này

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN X - THÀNH PHỐ HCM

Với Hội đồ gồm có:

Thẩm phán - Chủ Tọa phiên tòa: 1 Ông Ngô Ngọc T

Các Hội thẩm nhân dân: 2 Bà Trần Thị N

Trong ngày 07 và ngày 11 tháng 03 năm 2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận X, đã xét

xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 106/2013/TLST-KDTM ngày 23/4/2013 về việc

“Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số:

158/2014/QĐXX-DS ngày 24 tháng 02 năm 2014, giữa:

Nguyên đơn:

NĐ_Công ty TNHH An Khang

Địa chỉ: 172-174 KC, Phường NTB, Quận X, Thành phố HCM

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền cho nguyên đơn là bà Trần Thị Hương, sinh năm

1985, số CMND 025243835 (Văn bản ủy quyền số 001411, quyển số 01.TP/CC-SCC/UQ ngày 28/02/2013 và giấy ủy quyền ngày 03/03/2014)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là Luật sư NĐT, thuộc Văn phòng luật sư SG và Luật sư LQH thuộc Văn phòng luật sư LQH

Bị đơn:

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga

TÒA ÁN NHÂN DÂN

QUẬN X THÀNH PHỐ HCM

Địa chỉ: Tầng 4, tòa nhà Times Square, 172-174 KC, Phường NTB, Quận X, Thành phố HCM

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền cho bị đơn là ông Trần Hải Bình (giấy ủy quyền ngày 06/3/2014)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là Luật sư PTH và luật sư PĐL thuộc Văn phòng luật sư PTH

(Phiên toà ngày 07/3/2014 có mặt bà Hương, ông Bình, luật sư Trừng, luật sư Hiến, luật

sư Hoài và luật sư Linh, nhưng khi tuyên án ngày 11/3/2014 chỉ có mặt bà Hương và ông Bình)

320 USD, tổng cộng 1.620 USD/tháng

Ngày 24/3/2011, hai bên tiếp tục ký kết Phụ lục Hợp đồng số 01/PL-2011/HĐ: HĐKT-2010 để sửa đổi, bổ sung một số điều khoản theo Hợp Đồng số: 135/BTL-HĐKT-2010,

135/BTL-cụ thể như sau:

+ Thời hạn thuê là: 10 năm tính từ ngày 17/02/2011

+ Mặt bằng thuê: thuộc tầng trệt và khu outdoor (ngoài trời) của Tòa nhà Times Square gồm: Mặt bằng 1: 81m2 (T1= 65m2, T2= 16m2); Mặt bằng 2: T3= 19m2

+ Giá thuê: Đối với 03 năm đầu (Từ 17/02/2011 đến 16/02/2014): 20USD/m2 x 81m2 = 1,620USD x 12 tháng = 19,440 USD/năm (Mười chín nghìn bốn trăm bốn mươi đô la Mỹ mỗi năm); Đối với 03 năm tiếp theo (Từ 17/02/2014 đến 16/02/2017): 22USD/m2 x 81m2

=1,782USD x 12 tháng = 21.384 USD/năm (Hai mươi mốt nghìn ba trăm tám tư đô la Mỹ mỗi năm); Đối với 04 năm cuối (Từ 17/02/2017 đến 16/02/2020) 24,2USD/m2 x 81m2 = 1,960USD

x 12 tháng = 23.520 USD/năm (Hai mươi ba nghìn năm trăm hai mươi đô la Mỹ mỗi năm)

(Giá thuê chưa bao gồm thuế VAT Tiền thuê mặt bằng được thanh toán mỗi năm một lần bằng VNĐ chuyển khoản qua Ngân Hàng Phương Đông)

Trước khi ký kết Hợp Đồng, Ban Giám Đốc BĐ_Linh Nga Land đã cam kết sẽ hỗ trợ NĐ_Công ty An Khang làm việc với chính quyền và nội bộ để đảm bảo việc kinh doanh nhà hàng cà phê của NĐ_Công ty An Khang Tin tưởng lời cam kết và uy tín của BĐ_Linh Nga Land, nên NĐ_Công ty An Khang đã quyết định ký Hợp đồng dài hạn (10 năm) để đầu tư nhà hàng cà phê trên mặt bằng phía đường Lê Thị Hồng Gấm với tất cả tâm huyết và chi phí không nhỏ Đồng thời, trong suốt thời gian thực hiện Hợp đồng, NĐ_Công ty An Khang luôn tôn trọng

và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của Bên thuê mặt bằng theo thỏa thuận đã ký giữa hai Bên

Đầu tháng 10/2012, sau thời gian 02 năm khi nhà hàng café Newyork đã dần đi vào hoạt động ổn định, thì ông Trần Hải Bình – Phó Tổng Giám Đốc BĐ_Linh Nga Land đã gặp bà Nguyễn Isabelle Ngọc Trâm để đề nghị sang nhượng lại nhà hàng café Newyork cho BĐ_Linh Nga Land Đại diện NĐ_Công ty An Khang đã trả lời với ông Trần Hải Bình cần có thời gian suy nghĩ, tính toán để có con số cụ thể nếu NĐ_Công ty An Khang có nhu cầu thì sang lại cho BĐ_Linh Nga Land Đến tháng 01/2013, NĐ_Công ty An Khang có liên lạc với ông Trần Hải Bình hỏi về đề nghị trước đây thì BĐ_Linh Nga Land trả lời không còn nhu cầu sang nhượng nữa

Trong khi nhà hàng café Newyork đang kinh doanh bình thường thì bất ngờ ngày 31/01/2013 NĐ_Công ty An Khang nhận được Văn bản số: 06/CV- BTL đề ngày 30/01/2013 của BĐ_Linh Nga Land thông báo chấm dứt Hợp Đồng thuê mặt bằng, kèm theo Văn bản số 230/SXD-TT ngày 10/01/2013 của Sở Xây dựng TP.HCM và Biên bản làm việc ngày 25/01/2013 của Thanh tra xây dựng Quận X và thanh tra xây dựng Phường NTB yêu cầu tháo dỡ nhà hàng- café Newyork với lý do lấn chiếm vỉa hè, vi phạm khoảng lùi công trình và không có Giấy phép xây dựng sau 02 năm đã kinh doanh Chưa hết ngỡ ngàng, cùng ngày NĐ_Công ty An Khang lại tiếp tục nhận được văn bản số: 04 CV/BQL-2013 của BĐ_Linh Nga Land thông báo

sẽ ngưng cung cấp điện, nước khu vực Café Newyork vào lúc 07h sáng hôm sau

Trong khi NĐ_An Khang hoàn toàn bị động vì sự việc quá đột ngột nêu trên, thì vào lúc 21h10 phút ngày 01/02/2013 BĐ_Linh Nga Land đã cho người xuống cúp điện, nước khi nhà hàng đang đông khách, buộc NĐ_An Khang phải mời khách ra về làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh doanh và uy tín của Công ty Sự việc đã được Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận lại

Ngày 02/02/2013, NĐ_Công ty An Khang tiếp tục gởi văn bản cho BĐ_Linh Nga Land

để nhắc nhở họ đã vi phạm Hợp Đồng Kinh Tế số: 135/BTL-HĐKT-2010 mà hai bên đã ký kết ngày 17/12/2010, đồng thời yêu cầu BĐ_Linh Nga Land mở cầu dao điện, nước để nhà hàng Newyork tiếp tục kinh doanh Tuy nhiên, BĐ_Linh Nga Land đã không đáp lại đề nghị chính đáng này Do đó dẫn đến việc kinh doanh của NĐ_Công ty An Khang bị đóng cửa, gây tổn thất nghiêm trọng cho việc đầu tư kinh doanh

Ngày 28/02/2013 BĐ_Linh Nga Land tiếp tục có văn bản số 11/CV-BTL yêu cầu NĐ_Công ty An Khang phải lập tức tự tháo dỡ Nhà hàng café Newyork, chậm nhất đến ngày 03/03/2013 Kèm theo biên bản của BĐ_Linh Nga Land đã đơn phương làm việc với UBND Phường NTB, Quận X vào lúc 9h sáng ngày 28/02/2013 và cũng tự ý ký cam kết tháo dỡ tài sản của nhà hàng café Newyork khi chưa có bất kỳ cuộc họp mặt hay thảo luận nào với NĐ_Công ty

An Khang

Trên cơ sở những thỏa thuận đã ký kết giữa hai Bên và xâu chuỗi các sự việc đã xảy ra, thiết nghĩ, với cương vị bên cho thuê (BĐ_Linh Nga Land) phải có trách nhiệm xin giấy phép xây dựng, sửa chữa cho bên thuê để kinh doanh NĐ_Công ty An Khang với cương vị bên thuê mặt bằng không có quyền đứng ra xin Giấy phép xây dựng sửa chữa trên mặt bằng của BĐ_Linh Nga Land Hơn nữa, tại Điều 1 trong văn bản số: 11/CV-BTL đề ngày 28/02/2013 của BĐ_Linh Nga Land gửi cho NĐ_Công ty An Khang chính ông Trần Hải Bình – Phó Tổng Giam Đốc Công

Ty BĐ_Linh Nga Land cũng đã xác nhận: với tư cách là chủ đầu tư cao ốc BĐ_Linh Nga Land

là đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm về các hành vi sai phạm xây dựng tại nhà hàng café Newyork chứ không phải là NĐ_Công ty An Khang Vì thế, BĐ_Linh Nga Land phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật cũng như đối với Cty TNHH NĐ_An Khang về việc nhà hàng Newyork vi

phạm khoảng lùi công trình và không có giấy phép xây dựng, dẫn đến phải ngưng hoạt động, tổn thất trầm trọng đến quyền lợi cũng như uy tín của NĐ_Công ty An Khang

Mặt khác, cũng có thể thấy rõ, trong các văn bản của Thanh Tra xây dựng Thành phố, Thanh Tra xây dựng Quận X, Thanh Tra xây dựng Phường NTB nêu trên không hề có nội dung

về việc quyết định cắt điện nước của nhà hàng Newyork Do đó, BĐ_Linh Nga Land dựa vào các văn bản trên để tự ý cúp điện nước của nhà hàng Newyork trong khi đang hoạt động kinh doanh

mà quên rằng bên cho thuê là đối tác kinh doanh chứ không phải là đơn vị thi hành pháp luật của

cơ quan có thẩm quyền Do đó, việc BĐ_Linh Nga Land tự ý cắt điện nước của café Newyork là

vi phạm pháp luật

Như vậy, dựa trên những diễn biến từ khi BĐ_Linh Nga Land đề nghị sang nhượng lại café Newyork Sau đó dẫn đến tất cả sự việc đã xảy ra và BĐ_Linh Nga Land đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước thời hạn khi không thuộc quy định tại khoản 10.1 Điều 10 của Hợp đồng cho thấy BĐ_Linh Nga Land đã bất chấp mọi thủ đoạn để đạt được mục đích: thu hồi mặt bằng trước thời hạn mà không phải bồi thường…Điều đó đã thể hiện rõ:

BĐ_Linh Nga Land đã không trung thực vì mục đích trục lợi, bất chấp hậu quả gây thiệt hại trầm trọng về tài sản, uy tín cũng như việc kinh doanh của NĐ_Công ty An Khang

BĐ_Linh Nga Land đã dựa vào văn bản của các cơ quan có thẩm quyền uy hiếp doanh nghiệp chúng tôi bằng hành vi cúp điện, nước và buộc chúng tôi phải tháo dỡ nhà hàng café Newyork Như vậy BĐ_Linh Nga Land đã vi phạm Điều 7.1 trong Hợp đồng số 135/BTL-HĐKT-2010 “Đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp mặt bằng một cách đầy đủ, độc lập và riêng rẽ, tránh mọi tranh chấp về quyền sử dụng với bất kỳ bên thứ ba nào”

Việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê mặt bằng của BĐ_Linh Nga Land trước thời hạn là ngang nhiên vi phạm Hợp đồng, vi phạm Điều 486 Bộ Luật Dân sự 2005 về “Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê”, đi ngược với những điều đã cam kết, gây thiệt hại nghiêm trọng đối với quyền và lợi ích hợp pháp của NĐ_Công ty An Khang

Nay nguyên đơn yêu cầu là:

1 Tuyên hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng số:

135/BTL-HĐKT-2010 ngày 17/12/135/BTL-HĐKT-2010, giữa BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga và NĐ_Công ty TNHH An Khang và Phụ lục Hợp đồng số 01/PL-2011/HĐ: 135/BTL-HĐKT-2010 ngày 24/3/2011, giữa BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga và NĐ_Công ty TNHH An Khang

4 Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang 01 (một) năm tiền thuê nhà do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật là: 379.080.000 đồng;

5 Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền phí bảo vệ nhà hàng từ ngày 01/02/2013 đến ngày 31/07/2013 mỗi tháng 5.000.000 đồng, cụ thể là: 06 tháng X 5.000.000 đồng = 30.000.000 đồng;

6 Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền phí Thừa phát lại lập vi bằng về việc cúp điện nước là: 4.500.000 đồng;

7 Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga hoàn lại cho NĐ_Công ty An Khang tiền thuê nhà còn dư là: 74.767.611 đồng

Tổng cộng tất cả các khoản trên là: 2.864.137.670 đồng + 1.320.000.000 đồng + 379.080.000 đồng + 30.000.000 đồng + 4.500.000 đồng + 74.767.611 đồng = 4.672.485.281 đồng làm tròn 4.672.000.000 đồng

* Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền cho BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga (bị đơn) trình bày:

Ngày 17/12/2010, BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga (gọi tắt là BĐ_Linh Nga Land) có ký Hợp đồng thuê mặt bằng số 135/BTL-HĐKT-2010 (gọi tắt là “Hợp đồng”) cho NĐ_Công ty TNHH An Khang (gọi tắt là “NĐ_An Khang”) thuê phần diện tích 81 m2 tại khu terrace tầng trệt – thuộc khu vỉa hè ngoài trời của Tòa nhà Linh Nga Times Square để kinh doanh

cà phê terrace Đồng thời với tinh thần thiện chí, BĐ_Linh Nga Land còn thỏa thuận cho NĐ_An Khang tạm sử dụng phần mặt bằng có diện tích 25 m2 tại khu vực tầng trệt và Khu outdoor của Tòa nhà và sẽ thu hồi khi có nhu cầu

Theo quy định của pháp luật xây dựng thì đối với khoảng lùi của công trình là phần diện tích thuộc sở hữu của chủ đầu tư nên chủ đầu tư được quyền sử dụng hoặc cho thuê và khi có nhu cầu xây dựng phải được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép

Tại thời điểm ký Hợp đồng BĐ_Linh Nga Land đã giải thích rõ với NĐ_An Khang là phần diện tích thuê nằm trên khoảng lùi của Công trình Tòa nhà Linh Nga Times Square nếu NĐ_An Khang muốn xây dựng công trình thì cần phải được sự chấp thuận của cơ quan chức năng Do đó, trong Hợp đồng đã ký có điều khoản ràng buộc bên thuê là NĐ_An Khang tự chịu trách nhiệm xin phép xây dựng, cải tạo công trình và BĐ_Linh Nga Land hỗ trợ cho NĐ_An Khang các thủ tục cần thiết để xin phép các cơ quan chức năng để xây dựng, cải tạo công trình tại địa điểm thuê (mục 7.3 Điều 7) Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Hợp đồng, BĐ_Linh Nga Land không nhận được bất kỳ yêu cầu cung cấp hồ sơ nào hay đề nghị hỗ trợ gì từ NĐ_An Khang về việc xin phép xây dựng, lắp đặp tại địa điểm thuê và khi bị các cơ quan chức năng kiểm tra thì NĐ_An Khang đã xây dựng mà chưa có Giấy phép xây dựng công trình theo quy định

Mặc khác, theo quy định tại Điều 5.2 của Hợp đồng thì: “bằng chi phí của mình Bên thuê

có thể thay đổi, thêm vào hay cải thiện về mặt nội thất, trang thiết bị thêm trong khu vực thuê nếu thấy cần thiết và phải luôn tuân thủ điều kiện là không gây phiền hà, ồn ào hoặc tổn hại cho Bên cho thuê hay bất cứ bên thứ ba nào khác, tuân thủ các hướng dẫn về quy trình cải tạo sửa chữa mặt bằng và bên thuê chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với những thay đổi, thêm vào hay cải thiện này kể cả các thiệt hại phát sinh nếu có”, và quy định tại Điều 6.4 thì: “Bên thuê không được phép làm bất cứ việc gì ảnh hưởng đến trật tự, an ninh, vệ sinh môi trường ở Tòa nhà hoặc

quá trình hoạt động, NĐ_An Khang đã lắp dựng khung sắt, lợp mái, ngăn vách kính, lắp đặt máy lạnh, hình thành quán Cafe Newyork mà không xin giấy phép xây dựng (sau đây gọi tắt là “Công trình”) để kinh doanh dịch vụ ăn uống, kê bàn ghế kinh doanh lấn chiếm vỉa hè, gây mất mỹ quan tại khu vực hoạt động…và nhiều lần người dân và tổ dân phố phản ảnh gay gắt Căn cứ các nội dung theo hợp đồng cho thuê mặt bằng đã ký, BĐ_Linh Nga Land cũng đã lập biên bản nhắc nhở, cũng như trực tiếp trao đổi với bà Nguyễn Ngọc Trâm là Đại diện theo pháp luật của NĐ_An Khang và các quản lý của quán cà phê Newyork nhưng vụ việc chưa được khắc phục dẫn đến người dân tiếp tục phản ánh đến các cơ quan chức năng

Do những sai phạm nêu trên của NĐ_An Khang, ngày 25/01/2013 Thanh tra xây dựng Quận X tiến hành triển khai ý kiến chỉ đạo của Sở Xây dựng thành phố theo công văn số 230/SXD-TT ngày 10/01/2013 và lập biên bản yêu cầu Chủ đầu tư (Công ty CP Đầu tư Địa ốc Bến Thành) thực hiện tháo dỡ công trình xây dựng sai phép là quán Café NewYork trong thời hạn 24 giờ kể từ ngày lập Biên bản Sau khi Thanh tra xây dựng lập biên bản yêu cầu tháo dỡ công trình, BĐ_Linh Nga Land đã thông báo và gửi biên bản đến NĐ_An Khang ngay trong buổi sáng ngày 25/01/2013

Trước những sự việc xảy ra, BĐ_Linh Nga Land đã nhiều lần liên hệ với NĐ_An Khang (Bà Nguyễn Ngọc Trâm) để phối hợp giải quyết Tuy nhiên Bà Nguyễn Ngọc Trâm đã hẹn làm việc rồi hoãn nhiều lần với lý do bận công việc; đi công tác nước ngoài … không đến gặp BĐ_Linh Nga Land để giải quyết Từ đó cho thấy NĐ_An Khang không có thiện chí hợp tác để giải quyết vụ việc

Qua nhiều lần bị các cơ quan chức năng nhắc nhở, yêu cầu thực hiện việc tháo dỡ công trình, đến ngày 30/01/2013 (tức là sau 05 ngày kể từ ngày cơ quan chức năng lập biên bản yêu cầu tháo dỡ), NĐ_An Khang vẫn không có bất kỳ hành động nào để phối hợp với BĐ_Linh Nga Land để thực hiện yêu cầu của cơ quan chức năng Để tránh trường hợp bị cơ quan chức năng tổ chức cưỡng chế tháo dỡ gây ảnh hưởng đến uy tín và thương hiệu của Công ty, tránh trường hợp các cơ quan chức năng cho rằng Công ty BĐ_Linh Nga Land không chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước nên buộc lòng BĐ_Linh Nga Land phải có văn bản thông báo về việc chấm dứt Hợp đồng (Công văn số 06/CV-BTL) và thông báo ngưng cung cấp điện, nước kể từ thời điểm 21h30’ ngày 30/01/2013, nhưng sau đó bà Trâm vẫn thiếu thiện chí hợp tác để cùng nhau giải quyết vấn đề, cùng với sự kiểm tra nhắc nhở của cơ quan chức năng, nên buộc lòng chúng tôi phải tạm ngưng cung cấp điện, nước kể từ 21h30’ ngày 01/02/2013 sau khi quán cà phê Newyork hết giờ bán trong ngày để tránh ảnh hưởng đến khách hàng Sau khi quán cà phê Newyoke tạm thời ngưng hoạt động, BĐ_Linh Nga Land đã mời Bà Nguyễn Ngọc Trâm (đại diện theo pháp luật của NĐ_An Khang) đến làm việc nhưng đều bị từ chối không đến làm việc

và vụ việc kéo dài cho đến nay chưa được giải quyết

Ngày 04/02/2013, BĐ_Linh Nga Land có nhận được văn bản phản hồi của NĐ_An Khang về việc không đồng ý chấm dứt Hợp đồng, không đồng ý tháo dỡ phần diện tích sai phạm theo yêu cầu với lý do chưa có quyết định buộc tháo dỡ công trình chính thức từ phía các cơ quan chức năng Với tinh thần hỗ trợ khách hàng và có thời gian để giải quyết các vấn đề liên quan đến Hợp đồng đã ký, BĐ_Linh Nga Land cũng đã hết sức hỗ trợ NĐ_An Khang trong quá trình làm việc với các cơ quan chức năng, xin kéo dài thời hạn tháo dỡ để hai bên cùng giải quyết

vụ việc nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được do thiếu sự hợp tác từ phía NĐ_An Khang

Do thời gian giải quyết kéo dài, chưa được thực hiện được tháo dỡ công trình nên đến ngày 28/02/2013 UBND phường NTB có thư mời Chủ Đầu tư công trình là BĐ_Công ty Cổ

phần Đầu tư địa ốc Linh Nga đến làm việc, yêu cầu tháo dỡ Công trình vi phạm theo Công văn

số 230/SXD-TT ngày 10/01/2013 và biên bản làm việc ngày 25/01/2013 BĐ_Linh Nga Land đã

có thông báo mời NĐ_An Khang đến UBND Phường NTB cùng làm việc với các cơ quan chức năng nhưng phía NĐ_An Khang vẫn từ chối tham dự.Tại Biên bản làm việc ngày 28/02/2013 với Thanh tra xây dựng Quận X, UBND Phường NTB, một lần nữa BĐ_Linh Nga Land tiếp tục đề xuất với các cơ quan chức năng kéo dài thời hạn tháo dỡ thêm 07 (bảy) ngày kể từ ngày lập Biên bản

Căn cứ Biên bản làm việc ngày 28/02/2013 giữa Thanh tra xây dựng Quận X, UBND phường NTB và đại diện Chủ Đầu tư là BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga, BĐ_Linh Nga Land tiếp tục có văn bản yêu cầu NĐ_An Khang tự thực hiện việc tháo dỡ Công trình quán café NewYork chậm nhất là đến hết ngày 03/03/2013 để BĐ_Linh Nga Land có cơ sở báo cáo cơ quan chức năng theo quy định Tuy nhiên sau đó NĐ_An Khang vẫn không thực hiện việc tháo

dỡ công trình sai phạm theo yêu cầu dù đã được BĐ_Linh Nga Land nhiều lần nhắc nhở BĐ_Linh Nga Land cũng không thể đơn phương tháo dỡ công trình sai phạm khi chưa có sự đồng ý của NĐ_An Khang Nên sự việc đã được BĐ_Linh Nga Land có văn bản báo cáo cho Thanh tra Xây dựng Quận X và UBND Phường NTB

Đối với việc nguyên đơn khởi kiện thì Công ty chúng tôi có ý kiến như sau:

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga không đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật;

Việc đầu tư, xây lắp quán café Newyork là do NĐ_Công ty An Khang tự thực hiện khi chưa có giấy phép xây dựng để kinh doanh thu lợi nhuận và đã được khấu hao trong quá trình sử dụng hơn 02 năm qua NĐ_Công ty An Khang chưa từng gửi cho BĐ_Linh Nga Land “Bảng Dự toán đầu tư khu vực thuê” nên Bến Thành Land không có cơ sở hoàn lại giá trị các khoản đầu tư ban đầu vào Nhà hàng Newyork là: 2.864.137.670 đồng

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga không đồng ý bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang về tiền thu nhập thực tế từ kinh doanh nhà hàng cà phê mỗi tháng 120.000.000 đồng tính từ ngày 01/3/2012 đến ngày xét xử sở thẩm là: 120.000.000 đồng X 13 tháng = 1.320.000.000 đồng;

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga không đồng ý bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang 01 (một) năm tiền thuê nhà là: 379.080.000 đồng;

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga không đống ý bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền phí bảo vệ nhà hàng từ ngày 01/02/2013 đến ngày 31/07/2013 mỗi tháng 5.000.000 đồng, cụ thể là: 06 tháng X 5.000.000 đồng = 30.000.000 đồng;

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga không đồng ý bồi thường thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang tiền phí Thừa phát lại lập vi bằng về việc cúp điện, nước là: 4.500.000 đồng;

BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga đồng ý hoàn lại cho NĐ_Công ty TNHH

An Khang tiền thuê mặt bằng còn dư là: 74.767.611 đồng

XÉT THẤY:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết qủa tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận X, Thành phố HCM phát biểu: Tòa

án thụ lý vụ án lá đúng thẩm quyền; trong quá trình chuẩn bị xét xử, việc xác định tư cách đương

sự, tống đạt, thu thập chứng cứ, hòa giải, Tòa án thực hiện đúng pháp luật; Trong phiên tòa, Hội xét xử, thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự

2 Xét về nội dung:

* Xét về các yêu cầu: Tuyên bố hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật và buộc Công ty BĐ_Linh Nga Land phải thanh toán cho NĐ_Công ty An Khang tiền giá trị các khoản đầu tư ban đầu vào Nhà hàng Newyork là: 2.864.137.670 đồng + bồi thường tiền thu nhập thực tế từ kinh doanh nhà hàng cà phê mỗi tháng 120.000.000 đồng tính từ ngày 01/3/2012 đến ngày xét xử sở thẩm là: 120.000.000 đồng X 13 tháng = 1.320.000.000 đồng + bồi thường 01 (một) năm tiền thuê nhà do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật là: 379.080.000 đồng + bồi thường tiền phí Thừa phát lại lập vi bằng về việc cúp điện nước là: 4.500.000 đồng + bồi thường tiền tiền phí bảo vệ nhà hàng 06 tháng X 5.000.000 đồng = 30.000.000 đồng + hoàn lại tiền thuê nhà còn dư là: 74.767.611 đồng = 4.672.000.000 đồng

Xét thấy:

- Ngày 17/12/2010, Công ty BĐ_Linh Nga Land và NĐ_Công ty An Khang đã ký hợp đồng thuê mặt bằng số: 135/BTL-HĐKT-2010, theo hợp đồng này thì BĐ_Linh Nga Land cho NĐ_Công ty An Khang thuê một phần diện tích của Tòa nhà 172-174 KC, Phường NTB, Quận

X, để mở quán cà phê, thời gian thuê là 10 năm và ngày 24/3/2011, hai bên tiếp tục ký kết Phụ lục Hợp đồng số 01/PL-2011/HĐ: 135/BTL-HĐKT-2010 để sửa đổi, bổ sung một số điều khoản theo Hợp Đồng số: 135/BTL-HĐKT-2010, cụ thể như sau:

+ Thời hạn thuê là: 10 năm tính từ ngày 17/02/2011

+ Mặt bằng thuê: thuộc tầng trệt và khu outdoor (ngoài trời) của Tòa nhà Times Square gồm: Mặt bằng 1: 81m2 ( T1= 65m2, T2= 16m2); Mặt bằng 2: T3= 19m2

+ Giá thuê: Đối với 03 năm đầu (Từ 17/02/2011 đến 16/02/2014): 20USD/m2 x 81m2 = 1,620USD x 12 tháng = 19,440 USD/năm (Mười chín nghìn bốn trăm bốn mươi đô la Mỹ mỗi năm); Đối với 03 năm tiếp theo (Từ 17/02/2014 đến 16/02/2017): 22USD/m2 x 81m2

=1,782USD x 12 tháng = 21.384 USD/năm (Hai mươi mốt nghìn ba trăm tám tư đô la Mỹ mỗi năm); Đối với 04 năm cuối (Từ 17/02/2017 đến 16/02/2020) 24,2USD/m2 x 81m2 = 1,960USD

x 12 tháng = 23.520 USD/năm (Hai mươi ba nghìn năm trăm hai mươi đô la Mỹ mỗi năm)

- Căn cứ Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng thuê nhà có thời hạn thuê từ 06 (sáu) tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực, nhưng hợp đồng thuê nhà nêu trên lại không có công chứng, chứng thực Căn cứ khoản 2 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng các bên cũng không qua sàn giao dịch bất động sản, nên hợp đồng này bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và căn cứ Pháp lệnh số 28/2005/PL-BTVQH ngày 13/12/2005 về ngoại hối đã quy định trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo không được thực hiện bằng ngoại hối, cho nên hợp đồng thuê nhà nêu trên bị vô hiệu do vi phạm điều cấm Do đó, lỗi làm cho hợp hợp đồng thuê nhà trên bị vô hiệu là lỗi của hai bên

- Xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệu Căn cứ vào Điều 137 Bộ luật dân

sự năm 2005 thì hợp đồng thuê nhà trên vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập Căn cứ khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, từ đó có cơ sở giải quyết như sau:

+ Đối với giá trị các khoản đầu tư vào quá cà phê Newyork, phía nguyên đơn xác định là 2.864.137.670 đồng Xét thấy, theo Chứng thư thẩm định giá số: 21218/13SG ngày 30/9/2013, thì chi phí xây dựng là 742.007.083 đồng và chi phí trang thiết bị là: 625.641.400 đồng, tổng cộng là: 1.368.000.000 đồng, do đó NĐ_Công ty An Khang hoàn trả lại mặt bằng thuê cùng toàn

bộ công trình xây dựng trên mặt bằng thuê và trang thiết bị, máy móc phục vụ kinh doanh quán cafe tại 172-174 KC, Phường NTB, Quận X cho công ty BĐ_Linh Nga Land và công ty BĐ_Linh Nga Land phải hoàn lại cho NĐ_Công ty An Khang số tiền 1.368.000.000 đồng (1)

+ NĐ_Công ty An Khang đã sử dụng mặt bằng để kinh doanh nên phải chịu tiền thuê nhà, nhưng đối với số tiền thuê nhà còn dư mà hai bên đã đối chiếu là: 74.767.611 đồng (2), thì công ty BĐ_Linh Nga Land phải hoàn trả lại cho NĐ_Công ty An Khang

+ Đối với bồi thường tiền thu nhập thực tế từ kinh doanh nhà hàng cà phê mỗi tháng 120.000.000 đồng tính từ ngày 01/3/2012 đến ngày xét xử sở thẩm, là: 120.000.000 đồng X 13 tháng = 1.320.000.000 đồng và tiền bồi thường 01 (một) năm tiền thuê nhà do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật là: 379.080.000 đồng: Xét thấy, hợp đồng thuê nhà bị

vô hiệu nên không phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên và số tiền này cũng không phải là thiệt hại thực tế nên không có cơ sở chấp nhận

+ Đối với phí Thừa phát lại lập vi bằng về việc cúp điện nước là: 4.500.000 đồng và tiền tiền phí thuê bảo vệ nhà hàng là: 30.000.000 đồng: Xét thấy, công ty BĐ_Linh Nga Land muốn lấy lại mặt bằng thì hai bên nên thỏa thuận, nếu không được thì khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết, nhưng công ty BĐ_Linh Nga Land lại cúp điện nước là không đúng, từ đó về phần mình (NĐ_Công ty An Khang) phải tiến hành yêu cầu lập vi bằng ghi nhận sự việc và thuê bảo

vệ để trông coi tài sản là hành động phù hợp, do đó tiền phí lập vi bằng và phí thuê bảo vệ là

khoản thiệt hại thực tế và công ty BĐ_Linh Nga Land có lỗi, nên có cơ sở buộc công ty BĐ_Linh Nga Land phải bồi thường toàn bộ số tiền này là 34.500.000 đồng (3)

Tổng cộng (1) + (2) + (3) = 1.368.000.000 đồng + 74.767.611 đồng + 34.500.000 đồng = 1.477.267.611 đồng

- Tại phiên tòa Luật sư NĐT và Luật sư LQH trình bày: Công ty BĐ_Linh Nga Land đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn là trái pháp luật và chính hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn là nguyên nhân gây ra thiệt hại cho NĐ_Công ty An Khang, nên công ty BĐ_Linh Nga Land phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ Xét thấy, hợp đồng thuê nhà giữa hai bên bị vô hiệu, nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa

vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, do đó số tiền thiệt hại sẽ được xử lý hậu quả pháp

lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệu như đã phân tích ở trên

- Tại phiên tòa Luật sư LQH cũng cho rằng hợp đồng thuê nhà nêu trên không bị vô hiệu vì: hai bên không thỏa thuận phải ra công chứng; theo Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 có hướng dẫn Luật nhà ở đã xác định bên cho thuê là doanh nghiệp khinh doanh bất động sản thì không phải công chứng Xét thấy, hợp đồng thuê nhà giữa các bên không cần phải

ra công chứng, nhưng khoản 2 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản đã quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và trong hợp đồng thuê nhà giữa các bên lại thỏa thuận giá thuê là ngoại

tệ, nên có cơ sở xác định hợp đồng thuê nhà giữa hai bên bị vô hiệu

- Tại phiên tòa Luật sư PTH và Luật sư PĐL cho rằng: Cần xem xét tính pháp lý của hợp đồng thuê nhà, nếu bị vô hiệu thì xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệu theo quy định Xét thấy, như phân tích trên thì đã có cơ sở xác định hợp đồng thuê nhà giữa hai bên bị vô hiệu, từ đó đã giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu như đã phân tích trên

* Xét đối với chi phí thẩm định giá:

Công ty BĐ_Linh Nga Land đã tạm ứng chi phí thẩm định giá và cũng chính Công ty BĐ_Linh Nga Land là bên phải bồi thường cho NĐ_Công ty An Khang, nên phải chịu chí phí thẩm định giá

* Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu như sau:

- Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải thanh toán cho NĐ_Công ty TNHH An Khang tổng cộng là: 1.477.267.611 đồng, ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

- NĐ_Công ty TNHH An Khang có trách nhiệm trả lại cho BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga toàn bộ mặt bằng thuê tại địa chỉ 172-174 KC, Phường NTB, Quận X, Thành phố HCM, bao gồm toàn bộ công trình xây dựng trên mặt bằng thuê và trang thiết bị, máy móc phục vụ kinh doanh quán cà phê tại 172-174 KC, Phường NTB, Quận X theo Chứng thư thẩm định giá số: 21218/13SG do Công Ty Cổ Phần Giám Định Ngân Hà lập ngày 30/9/2013, ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

3 Xét về án phí dân sự sơ thẩm:

- NĐ_Công ty An Khang yêu cầu số tiền 4.672.000.000 đồng, nhưng Tòa án chỉ chấp nhận số tiền 1.477.267.611 đồng, nên NĐ_Công ty An Khang phải chịu án phí trên số tiền không được chấp nhận, cụ thể tiền án phí là: 95.894.648 đồng, nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng

án phí đã nộp

- Công ty BĐ_Linh Nga Land có nghĩa vụ thanh toán số tiền 1.477.267.611 đồng, nên phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền này, cụ thể tiền án phí là: 56.318.028 đồng

- Điều 128; Điều 134; khoản 1 và khoản 2 Điều 137; khoản 2 Điều 305; Điều 492; Điều

608 của Bộ luật dân sự năm 2005;

- Khoản 2 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản;

- Điều 306 Luật thượng mại năm 2005;

- Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc hội số: UBTVQH 12 ngày 27/02/2009 và Danh mục mức án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Pháp lệnh

10/2009/PL-Xử:

1 Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn như sau:

- Buộc BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga có trách nhiệm thanh toán cho NĐ_Công ty TNHH An Khang tổng cộng là: 1.477.267.611 đồng (một tỷ, bốn trăm bảy mươi bảy triệu, hai trăm sáu mươi bảy nghìn, sáu trăm mười một đồng), ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

- NĐ_Công ty TNHH An Khang có trách nhiệm trả lại cho BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga toàn bộ mặt bằng thuê tại địa chỉ 172-174 KC, Phường NTB, Quận X, Thành phố HCM, bao gồm toàn bộ công trình xây dựng trên mặt bằng thuê và trang thiết bị, máy móc phục vụ kinh doanh quán cà phê tại 172-174 KC, Phường NTB, Quận X theo Chứng thư thẩm định giá số: 21218/13SG do Công Ty Cổ Phần Giám Định Ngân Hà lập ngày 30/9/2013, ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

2 Kể từ ngày NĐ_Công ty TNHH An Khang có đơn yêu cầu thi hành án, nếu BĐ_Công

ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga không thanh toán tiền như quy định ở trên thì hàng tháng BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga còn phải chịu thêm tiền lãi theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả

3 Án phí dân sự sơ thẩm:

- NĐ_Công ty TNHH An Khang phải chịu án phí kinh doah thương mại sơ thẩm là: 95.894.648 đồng, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là: 58.427.379 đồng, theo biên lai số: 06723 ngày 23/4/2013 và số tiền 2.836.610 đồng theo biên lai số: 07202 ngày 08/8/2013 NĐ_Công ty TNHH An Khang còn phải nộp là: 34.630.659 đồng (ba mươi bốn triệu, sáu trăm

ba mươi nghìn, sáu trăm năm mươi chín đồng) tiền án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm

- BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga phải chịu án phí kinh doanh thương mại

sơ thẩm là: 56.318.028 đồng (năm mươi sáu triệu, ba trăm mười tám nghìn, không trăm hai mươi tám đồng)

4 Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6; Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008

5 NĐ_Công ty TNHH An Khang, BĐ_Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Linh Nga có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án

HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG TÀI LIỆU

CASELAW VIỆT NAM (http://www.caselaw.vn) là 1 website cơ sở dữ liệu trực tuyến về bản án được đăng tải “như nguyên gốc” từ các nguồn mà chúng tôi cho rằng đáng tin cậy và dựa trên cơ sở “thực tế và sẵn có” Các thông tin về tên và địa chỉ của một số cá nhân, tổ chức được đề cập và/hoặc xuất hiện trong bản án này đã được thay đổi Tài liệu này chỉ được sử dụng vào mục đích học tập và nghiên cứu, nghiêm cấm sử dụng vào mục đích nào khác nhằm xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân

Bằng những nỗ lực của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM, chúng tôi cam kết thực hiện mọi biện pháp theo quy định của pháp luật cùng với sự cẩn trọng cao nhất để đảm bảo tính xác thực và chính xác của nội dung bản án mà Quý khách hàng đang theo dõi

Mặc dù vậy, nội dung trong bản án này chỉ có giá trị tham khảo đối với tất cả mọi người CASELAW VIỆT NAM không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khiếu nại, thiệt hại, rủi ro, tổn thất hay nghĩa vụ phát sinh trực tiếp, gián tiếp hoặc phái sinh do việc sử dụng nội dung bản án này cho bất kỳ mục đích nào CASELAW VIỆT NAM khuyến nghị tất cả mọi người, bao gồm cả Quý khách hàng nên tham vấn luật sư để nhận được sự tư vấn cụ thể và chính xác nhất

Chúng tôi chân thành cảm ơn sự ủng hộ và những đóng góp quý báu của các cố vấn, chuyên gia, thành viên và cộng tác viên của CASELAW VIỆT NAM đã giúp chúng tôi hoàn thành việc thu thập, nghiên cứu và biên tập nội dung bản án này