Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ THANH NGA

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG

TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ THANH NGA

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG

TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào

Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn Các thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Bế Thị Thanh Nga

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể Do vậy tôi muốn bày tỏ lòng cảm

ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy

đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị trấn Việt Quang, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Quang, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt quá trình thực tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ

Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Bế Thị Thanh Nga

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 6

1.1.3 Cơ sở khoa học 6

1.2 Các quy định liên quan đến giá đất 10

1.2.1 Giá đất và định giá đất 10

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 12

1.2.3 Phương pháp định giá đất 14

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15

1.3 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam 20

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 20

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 22

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang 26

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 27

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1 Điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang 30

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Việt Quang 30

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016 30

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang từ năm 2015 đến năm 2016 30

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 33

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang 41

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị trấn Việt Quang 42

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 47

3.2.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thị trấn Việt Quang 48

3.3 Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang 49

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang 50

3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở 50

3.4.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở 56

3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số 58

3.4.4 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở 59

3.4.5 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở 61

3.4.6 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở 62

3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Việt Quang 63

3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang 64

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66

1 Kết luận 66

2 Đề nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

PHỤ LỤC 70

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

4 CN và XD Công nghiệp và xây dựng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị trấn Việt Quang giai đoạn 2012 - 2016 38

Bảng 3.2 Cấp giấy chứng nhận QSD đất từ năm 2015 - 2016 49

Bảng 3.3 Giá đất ở do Nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu các năm 2015 đến 2016 49

Bảng 3.4 Giá đất ở của các đường phố nhóm I 50

Bảng 3.5 Giá đất ở của các đường phố nhóm II 52

Bảng 3.6 Giá đất ở của các đường phố nhóm III 53

Bảng 3.7 Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố 55

Bảng 3.8 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở 57

Bảng 3.9 Tình hình biến động dân số 58

Bảng 3.10 Đặc điểm của một số khu dân cư 59

Bảng 3.11 Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 60

Bảng 3.12 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu 62

Bảng 3.13 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở 62

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 9

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 35

Hình 3.3 Một góc trung tâm thị trấn Việt Quang 40

Hình 3.4 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất thị trấn Việt Quang năm 2016 48

Hình 3.5 So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của nhóm đường phố loại I 51

Hình 3.6 So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của nhóm đường phố loại II 52

Hình 3.7 So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của nhóm đường phố loại III 54

Hình 3.8 Mức độ ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở 56

Hình 3.9 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm đường phố loại II và loại III 57

Hình 3.10 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch 61

Hình 3.11 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang 63

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển Đất đai là một sản phẩm sẵn

có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài nguyên không thể thay thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không tự tăng lên cũng không

tự mất đi Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền

sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị

và thuộc tính giá trị sử dụng

Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai

Thị trấn Việt Quang là trung tâm huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Trong những năm gần đây, thị trấn Việt Quang có những bước phát triển vượt bậc, một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển

chung của huyện, thị trấn Việt Quang đang trên lộ trình quy hoạch phát triển đô thị Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất Chính vì thế, giá đất trên thị trường luôn biến động và có xu hướng tăng cao Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định

cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở… Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải

có một bảng giá đất thị trường phù hợp Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác

định giá đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang nói riêng, cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị trấn Việt Quang từ

đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Việt Quang;

- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp

3 Ý nghĩa của đề tài

- Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so với giá đất ở Nhà nước quy định;

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị trấn Việt Quang - huyện Bắc Quang - tỉnh Hà Giang;

- Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản

lý đất đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) [2] Đất đai có các đặc trưng:

- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố

tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung

về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào

đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai

- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đi đôi với bảo

vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững Đặc tính

này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao

- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất

là rất rõ ràng Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi

là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất

- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội

- Các tính chất khác:

Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính

tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại

có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.2 Cơ sở thực tiễn

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005) [13]

1.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất

- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.1.3 Cơ sở khoa học

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa

tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là

do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính

là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa

ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối

và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II

sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11]

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng

số tiền gửi vào ngân hàng Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân

và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền

bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

1.1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

E

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

1.2 Các quy định liên quan đến giá đất

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn được chi trả một lần, là

hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 [12] quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2.1.2 Định giá đất

a Định giá tài sản

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong

lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất lợi tức hoàn vốn Đây là

cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng

sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành

là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công tác định giá

mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

- Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

sử dụng nhất

1.2.3.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

1.2.3.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược

1.2.3.5 Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi về hành chính… cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này ảnh hưởng đột xuất đến giá đất

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất Chẳng hạn, nếu

ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

c Yếu tố kinh tế

Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như yếu tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế

phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với

xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng Vì vậy nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động mức lãi suất

d Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét đoán và điều kiện thực tế về xã hội Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng thì giá đất cũng tăng Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng

e Yếu tố quốc tế

Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất

1.2.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vi hẹp Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó Các mặt biểu hiện của yếu tố khu vực bao gồm:

- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố những hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy

mô diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực tế gầm tương tự nhau

+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mô diện tích chuẩn -Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể (hình thể tốt, hình thể xấu)

- Yếu tố hướng nhà

Theo quan niệm của người xưa thì “Lấy vợ hiền hòa, ở nhà hướng Nam”, do

đó khi mua đất làm nhà người Việt Nam thích xây dựng nhà về hướng Đông, hướng Nam Nhìn chung, việc chọn hướng cũng phải có khoa học, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không phải chịu đựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt cho sức khoẻ, những hướng thuộc

về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng

về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ

số ảnh hưởng như trên

1.2.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt của bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của từng thửa đất Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất

- Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình

thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất

sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn (Huỳnh Văn Chương, 2010) [9]

1.3 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

1.3.1.1 Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu

kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

1.3.1.2 Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng

để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

1.3.1.3 Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên cơ sở

dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

1.3.2.2.Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của

các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

b Phương pháp chiết trừ

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động

sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản

gắn liền với đất của bất

động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

- Giá trị hao mòn

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động

sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị của bất động sản so sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r) n

(1+r) n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

d Phương pháp thặng dư

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông

tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Bước 4: Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của

bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

e Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất

Giá đất trong

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang

Thị trấn Việt Quang là trung tâm của huyện Bắc Quang, cùng với đường giao thông thuận lợi, có tuyến đường Quốc lộ 2 dài 8 km Hà Nội – Hà Giang chạy ngang qua và con đường Quôc lộ 279 dài 6 km cắt ngang qua Quốc lộ 2 tạo thành ngã ba đi huyện Quang Bình - Hà Giang và ngã ba Pắc Há… Song hành cùng lợi thế về đường giao thông và nhất là khi thị trấn Việt Quang được quy hoạch xây dựng thành thị xã Việt Quang, trực thuộc tỉnh thì lĩnh vực thương mại, dịch vụ trên địa bàn thị trấn tiếp tục phát triển phong phú và đa dạng, hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển Do vậy tình hình biến động giá nhà đất của huyện Bắc Quang chủ yếu diễn ra trong đơn vị Thị trấn, đặc biệt là ở khu trung tâm (Chợ trung tâm) có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ và một số khu vực như chợ Thủy Vôi, bến xe… đây là địa điểm giao lưu, buôn bán cho nên có lượng người qua lại với mật độ dân cư đông, ngoài ra còn có các cơ quan, ban ngành của huyện được xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thị trấn, vì vậy nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên Nguyên nhân chủ yếu của sự biến động giá đất ở huyện Bắc Quang là:

- Bắc Quang là trung tâm thương mại đầu mối của tỉnh là cửa ngõ phía Nam của tỉnh Hà Giang (huyện lỵ Bắc Quang được đóng trên địa bàn thị trấn Việt Quang) và là cầu nối giữa huyện Quang Bình với tỉnh Hà Giang

- Đang trên đà phát triển trở thành đô thị loại 3 Trong tương lai, thị trấn Việt Quang và 3 xã lân cận là Quang Minh, Hùng An, Việt Hồng sẽ tách ra để thành lập thị xã Việt Quang

- Sự tìm kiếm việc làm của người lao động từ các xã vùng sâu, vùng xa về thị trấn ngày một nhiều

- Do ảnh hưởng của biến động giá đất trong cả nước

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) [25] cho thấy: Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 của Thành phố Bắc Ninh đó là yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường

Theo Đoàn Quang Duy và cs (2013) [10]: Yếu tố vị trí và kiện sinh lợi là điều quan trọng và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở tại Thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83% Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân số với mức độ ảnh hưởng là 12,9%

và ảnh của các yếu tố khác chiếm 3,08% Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất

Theo Nguyễn Viết Tuyến (2011) [17]: Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích…

Theo Lê Thị Thu (2010) [14], khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 2005 - 2009 cho rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và

độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích, đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư

Theo Nguyễn Ngọc Anh và cs (2016) [1], nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy các nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất: (1) Nhóm yếu tố vị trí, (2) nhóm yếu tố kinh tế, (3) nhóm yếu tố xã hội, (4) nhóm yếu tố môi trường, (5) nhóm yếu tố cá biệt, (6) nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng và (7) nhóm yếu tố chính sách pháp lý của Nhà nước Trong

đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, nhóm yếu tố kinh tế đóng góp 6,45%, nhóm yếu tố xã hội đóng góp 2,05%, nhóm yếu tố môi trường đóng góp 15,26%, nhóm yếu tố hạ tầng đóng góp 22,48%, nhóm yếu tố cá biệt đóng góp 7,97% và nhóm yếu tố chính sách đóng góp 11,62% Như vậy, yếu tố vị trí là nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Theo Nguyễn Thanh Tùng (2014) [16], đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013 Dân số

là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện

cơ sở hạ tầng, môi trường sống, Những thửa đất trong ngõ, ngách, của các đường

phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích diện tích, đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư

Tóm lại, các nghiên cứu trên đã phản ánh đúng mức độ ảnh hưởng của các yêu tố lên giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau cùng tác động lên giá đất Tuỳ theo các loại đường phố, từng địa phương mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, tuy nhiên các khu vực gần trung tâm, có cơ sở hạ tầng phát triển hơn, điều kiện kinh tế - xã hội tốt hơn thì có giá đất cao hơn và ngược lại

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở theo quy định của Nhà nước;

- Giá đất ở thực tế trên thị trường;

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị trấn Việt Quang

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh

Hà Giang từ năm 2015 - 2016

Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ tháng 6 năm

2016 đến tháng 9 năm 2017, thông tin về giá đất được điều tra, thu thập qua 2 năm

2015 và 2016

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Việt Quang

- Tình hình sử dụng đất

- Tình hình quản lý đất đai

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang từ năm 2015 đến năm 2016

* Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016