Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu việt nam trên địa bàn thành phố đà nẵng

Từ nhận thức được tầm quan trọng của công tác TĐG tài sản bảo đảm,kết hợp với những hiểu biết thực tế trong quá trình công tác tại các chi nhánh Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng,

NGÔ HUY BẢO

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng - Năm 2015

NGÔ HUY BẢO

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng

Mã số: 60.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN HOÀ NHÂN

Đà Nẵng - Năm 2015

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

NGÔ HUY BẢO

Ký hiệu Ý nghĩa

Eximbank Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Bố cục đề tài 3

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

1.1 KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 7

1.1.1 Khái niệm Thẩm định giá 7

1.1.2 Đối tượng Thẩm định giá 8

1.1.3 Cơ sở giá trị của Thẩm định giá 9

1.1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản 10

1.1.5 Các phương pháp TĐG tài sản 12

1.1.6 Quy trình Thẩm định giá tài sản 13

1.2 CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 15

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 15

1.2.2 Đối tượng công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay 16

1.2.3 Công tác tổ chức TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay 17

1.2.4 Quy trình TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 18

1.2.5 Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm 20

1.3 CÁC NHÂN TỔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC TĐG TRONG HOẠTĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 361.3.1 Các nhân tố bên trong 361.3.2 Các nhân tố bên ngoài 38

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 41

2.1 TỔNG QUAN VỀ EXIMBANK VÀ CÁC CHI NHÁNH EXIMBANKTRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 412.1.1 Giới thiệu về Eximbank và các chi nhánh Eximbank trên địa bànthành phố Đà Nẵng 412.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh tại các chi nhánh Eximbank trênđịa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 432.1.3 Sơ lược về các đơn vị thực hiện công tác thẩm định giá tài sản bảođảm tại Eximbank 452.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TĐG TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHOVAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

ĐÀ NẴNG 472.2.1 Quy định của Eximbank về cho vay bảo đảm bằng tài sản 472.2.2 Thực trạng công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay tại cácchi nhánh Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 492.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TRONGHOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊABÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 712.3.1 Những kết quả đạt được 71

TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI

NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 80

3.1 CƠ SỞ ĐỀ XUẤT 80

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 81

3.2.1 Hoàn thiện việc tổ chức công tác thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay tại Eximbank 81

3.2.2 Phát huy hiệu quả thực hiện các bước trong quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm 83

3.2.3 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp trong TĐG TSBĐ 86

3.2.4 Tăng cường hệ thống thông tin phục vụ công tác TĐG TSBĐ 88

3.2.5 Các giải pháp bổ trợ 91

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 94

KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (BẢN SAO)

PHỤ LỤC

Số hiệu

2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

2.3 Danh mục TSBĐ và tỷ lệ cấp tín dụng theo từng loại

Tổng hợp dư nợ phân loại theo TSBĐ tại các chi

nhánh Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai

đoạn 2012 – 2014

66

2.7

Số lượng hồ sơ TĐG và giá trị thẩm định đã thực hiện

trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh Eximbank

trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động cho vay bảo đảm bằng tài sản là hoạt động kinh doanh chủyếu và đóng góp một tỷ trọng không nhỏ trong tổng lợi nhuận tại các ngânhàng hiện nay Trước tình hình kinh tế thị trường có nhiều biến động, côngtác phân tích, thẩm định để sàn lọc và lựa chọn khách hàng vay là đặc biệtquan trọng, trong đó có công tác TĐG TSBĐ cho khoản vay

TSBĐ trong hoạt động cho vay được xem là nguồn trả nợ thứ cấp Giátrị TSBĐ trong hoạt động cho vay tại mỗi thời điểm khác nhau là một trongnhững cơ sở để ngân hàng quyết định số tiền tối đa có thế cho khách vay, thờihạn cho vay, vấn đề bảo hiểm về tài sản và những điều kiện ràng buộc khác liênquan đến tài sản bảo đảm của khách hàng Dưới áp lực cạnh tranh ngày càngkhốc liệt, việc cho vay dựa trên giá trị TSBĐ là một vấn đề khá phổ biến tạinhiều ngân hàng thương mại Do đó, chất lượng công tác TĐG TSBĐ tronghoạt động cho vay là rất đáng quan tâm trong bối cảnh hiện nay

Giá trị TSBĐ trong cho vay được thẩm định như thế nào cho hợp lý, sátvới giá trị thực của tài sản đó tại thời điểm TĐG Bởi, nếu định giá quá thấp

sẽ ảnh hưởng đến quy mô vốn vay của khách hàng và khả năng cạnh tranhcủa ngân hàng Nếu định giá quá cao sẽ dẫn đến việc ngân hàng gặp rủi ro khithu hồi nợ vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán Cókhông ít trường hợp những sai phạm trong công tác TĐG TSBĐ đã dẫn đếnnhững khoản nợ quá hạn khổng lồ do giá trị thực của TSBĐ thấp hơn rấtnhiều so với giá trị đã thẩm định được dùng để làm cơ sở cho vay Vì vậy,việc kiểm soát công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay cũng chính làgóp phần hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng

Trong công tác thẩm định xét duyệt cho vay tại các chi nhánh ngân hàngthương mại cổ phần Xuất Khẩu Việt Nam hiện nay, công tác TĐG TSBĐ

được thực hiện bởi một đội ngũ cán bộ TĐG riêng biệt Ngoài ra, nhằm đảmbảo tính độc lập, khách quan và có tính kiểm soát cao, Trung tâm TĐG Tàisản Eximbank được thành lập với chức năng TĐG đối với những TSBĐ chonhững khoản vay có giá trị lớn (vượt thẩm quyền đối với các chi nhánh), hỗtrợ TĐG phục vụ cho công tác xử lý nợ và TĐG theo những yêu cầu của cấptrên Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động, công tác TĐG tài sản bảo đảm tạiNgân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam vẫn còn tồn tạimột số bất cập và hạn chế nhất định gây nên rủi ro trong hoạt động kinhdoanh ngân hàng

Từ nhận thức được tầm quan trọng của công tác TĐG tài sản bảo đảm,kết hợp với những hiểu biết thực tế trong quá trình công tác tại các chi nhánh

Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, việc chọn đề tài “Hoàn thiện

công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trên địa

bàn thành phố Đà Nẵng” mang nhiều ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực

tiễn

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hoá cơ sở lý luận về công tác TĐG tài sản

Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng công tác TĐG tài sản bảođảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh Eximbank trên địa bàn thànhphố Đà Nẵng

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải phápnhằm hoàn thiện công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay tại Eximbank

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: những vấn đề về lý luận công tác TĐG TSBĐtrong cho vay của NHTM và thực trạng công tác TĐG TSBĐ trong cho vaytại các chi nhánh Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Phạm vi nghiên cứu:

- Về nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu và đề ra các giải pháp nhằmhoàn thiện công tác TĐG TSBĐ là bất động sản và động sản được sử dụng đểbảo đảm vay vốn tại NHTM

- Về không gian: đề tài giới hạn không gian nghiên cứu tại các chi nhánhEximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Về thời gian: những dữ liệu thu thập được trong khoảng thời gian từnăm 2012 đến năm 2014

4 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, luận văn sử dụng tổnghợp các phương pháp cụ thể: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,phương pháp phân tích tổng hợp…để nghiên cứu và phân tích Tác giả dựatrên những lý thuyết về TĐG, qua quá trình tham chiếu thống kê, thu thậpthông tin, xử lý số liệu, phân tích so sánh để điều chỉnh những tài sản so sánh

về cùng tiêu chí với tài sản TĐG; đồng thời, việc khảo sát thực tế kết hợp vớinhững tư duy logic và những kiến thức tổng hợp khác cũng được áp dụng đểphân tích, nhận xét và đi đến kết luận về giá trị ước tính của tài sản TĐG,những điều kiện và hạn chế kèm theo của kết quả TĐG

5 Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn bao gồm:Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác TĐG tài sản bảo đảm trong hoạtđộng cho vay tại các NHTM

Chương 2: Thực trạng công tác TĐG tài sản bảo đảm trong hoạt độngcho vay tại các chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trênđịa bàn thành phố Đà Nẵng

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác TĐG tài sản bảo đảm tronghoạt động cho vay tại các chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu ViệtNam trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài “Hoàn thiện công tác TĐG tài sản bảo

đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trên địa bàn thành phố Đà Nẵng”, tác giả đã

nghiên cứu một số tài liệu liên quan đến nội dung và bối cảnh của đề tài tronglĩnh vực TĐG tài sản Cụ thể, tác giả xin nêu tổng quan một số tài liêu cũngnhư công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:

(1) Ngô Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản thế chấp trong Ngân

hàng thương mại Việt Nam hiện nay” Luận án này đã nghiên cứu cơ sở lý

luận về vấn đề TĐG BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM,phân tích đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt độngcho vay của các NHTM tại Việt Nam Đề tài mang tính chuyên sâu về nghiệp

vụ TĐG, đưa ra những nhận xét về hoạt động TĐG tại các NHTM, đồng thờichỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác này và nguyên nhân của nó.Tuy nhiên, đề tài chỉ nghiên cứu riêng về mảng TĐG BĐS

(2) Trần Thị Thanh Vinh, “Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam” Về

mặt cơ sở lý luận, luận án hệ thống hóa những lý luận cơ bản về TĐG, dịch

vụ TĐG Kết hợp giữa lý thuyết cung – cầu trong kinh tế học, lý thuyết cạnhtranh kết hợp với mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến phía cung vàphía cầu của dịch vụ TĐG để phân tích, đánh giá thực trạng của thị trườngdịch vụ TĐG tại Việt Nam Luận án còn đúc kết những kinh nghiệm về pháttriển dịch vụ TĐG trên thế giới, là cơ sở vận dụng để phát triển dịch vụ TĐG

ở Việt Nam Về mặt thực tiễn, luận án đã phác họa bức tranh khá toàn diện vềthực trạng, các nhân tố ảnh hưởng và đề xuất các quan điểm phát triển, nhóm

giải pháp và kiến nghị cho phát triển của dịch vụ TĐG tại Việt Nam Song,luận án chỉ đề cập đến lĩnh vực TĐG dưới góc nhìn là một dịch vụ được cungứng bởi những doanh nghiệp được cấp phép theo quy định.

(3) Nguyễn Thị Thu Thuỷ, “Công tác TĐG tài sản bảo đảm là nhà ở tại

ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc” Bài luận văn đã hệ thống hoá

những vấn đề lý luận trong công tác TĐG TSBĐ là nhà ở tại các NHTM,phân tích khái quát thực trạng công tác TĐG TSBĐ là nhà ở tại ngân hàngTMCP An Bình khu vực phía Bắc, và trên cơ sở đó rút ra những nhận xétđánh giá, chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác TĐG TSBĐ lànhà ở, đồng thời đề ra mục tiêu phương hướng và những giải pháp chủ yếunhằm nâng cao chất lượng công tác này trong thời gian tới Luận văn cũng chỉgiới hạn ở đối tượng công tác TĐG TSBĐ là nhà ở, chưa đề cập đến nhữngđối tượng khác của BĐS và những loại TSBĐ khác trong hoạt động cho vay

(4) Phan Nguyễn Linh Đa, “Hoàn thiện công tác TĐG bất động sản tại

công ty TNHH TĐG và dịch vụ tài chính Đà Nẵng” Luận văn đã tổng hợp

một cách có hệ thống những cơ sở lý luận trong công tác TĐG BĐS, mô tảthực trạng, phân tích những kết quả đạt được cũng như những hạn chế trongcông tác TĐG BĐS tại công ty TNHH TĐG và dịch vụ tài chính Đà Nẵng.Dựa trên cơ sở đó, tác giả luận văn cũng đã đề ra những giải pháp để hoànthiện công tác TĐG BĐS tại đơn vị

(5) TS Nguyễn Ngọc Vinh, “Vai trò của TĐG trong hạn chế phát sinh

nợ xấu của ngân hàng” Nghiên cứu này đề cập đến mối quan hệ mật thiếtgiữa nợ xấu của ngân hàng với những bất cập trong công tác TĐG hiện nay.Qua đó, đề xuất một số khuyến nghị nhằm nâng cao chất lượng nghiệp vụtrong công tác TĐG hướng tới việc hạn chế phát sinh nợ xấu, góp phần ổnđịnh hoạt động tín dụng trong hệ thống ngân hàng

(6) TS Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao năng lực và phát triển nghề TĐGViệt Nam” Bài viết đã đề cập đến bốn vấn đề chính là vấn đề hành lang pháp

lý, vấn đề đào tạo nguồn nhân lực, đôi nét về các loại hình doanh nghiệp TĐG

ở Việt Nam và vấn đề cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác TĐG Đây là bốntrở ngại lớn nhất cho sự phát triển của ngành TĐG nói chung và TĐG BĐSnói riêng Bài viết cũng đã đề xuất những đề nghị chủ quan nhưng có thể làgiải pháp nâng cao năng lực và tạo động lực phát triển cho ngành TĐG ViệtNam Từ đó, có thể xúc tiến tốt hơn các mối quan hệ kinh tế - xã hội, đẩynhanh quá trình phát triển kinh tế

(7) TS Nguyễn Chí Đức, “Vấn đề tài sản bảo đảm tại các ngân hàngthương mại Việt Nam hiện nay” Nghiên cứu này nêu ra hậu quả tất yếu củathông tin bất cân xứng cùng với các giải pháp về cơ chế sàng lọc, trong đóTSBĐ xuất hiện trong cơ sở để đưa ra quyết định tín dụng như là một giảipháp cho vấn đề thông tin bất cân xứng ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng,đồng thời, TSBĐ cũng giữ vai trò sàng lọc loại khách hàng, hạn chế tổn thấtkhi xảy ra rủi ro tín dụng, ngăn ngừa rủi ro đạo đức

(8) ThS Mai Thị Quỳnh Như, “Tầm quan trọng của việc tái định giá tàisản bảo đảm là bất động sản trong cấp tín dụng” Bài viết này đã đề cập đếnvai trò quan trọng của công tác tái TĐG TSBĐ trong hoạt động cấp tín dụng,

mô tả một cách tổng quan về thực tiễn tình hình tái định giá TSBĐ trong cấptín dụng tại các ngân hàng, đồng thời tác giả cũng đã nêu lên một số biệnpháp nâng cao hiệu quả quy trình tái TĐG TSBĐ

1.1.1 Khái niệm Thẩm định giá

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal vàValuation để nói đến TĐG Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ướctính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trịcủa một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về TĐG, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa

ra nhiều định nghĩa khác nhau:

- Theo tự điển Oxford: “TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốcAnh: “TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

- Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002:TĐG là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thịtrường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Namhoặc thông lệ quốc tế”

Từ đó, chúng ta có thể hiểu khái niệm về TĐG như sau: TĐG là mộtkhoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địađiểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩnđược công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia

1.1.2 Đối tượng Thẩm định giá

Đối tượng TĐG phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trườngtài sản theo quy định hiện hành của pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụcho mục đích TĐG tài sản căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật hiệnhành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệphân loại tài sản TĐG của khu vực và quốc tế Theo đó, đối tượng trong thẩmđịnh giá bao gồm 04 loại sau: Bất động sản; Động sản; Doanh nghiệp; và cácQuyền tài sản

a Bất động sản

Bất động sản là những tài sản không di dời được, gắn cố định với mộtkhông gian, vị trí nhất định, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Cáctài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định của pháp luật;

b Động sản

Động sản là những tài sản có đặc điểm là không gắn cố định với một khônggian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các loại dây chuyền sản xuất –dây chuyền công nghệ; Các loại máy móc, thiết bị như: máy khai thác đá, máycông nghiệp, máy công cụ, …; Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch,

xe đào, xe cần cẩu, xà lan… và các phương tiện khác; Hàng hóa, nguyên – nhiênvật liệu; Ngoại tệ, kim loại quý, đá quý; Các loại giấy tờ có giá;

c Doanh nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giaodịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằmmục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quátrình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thịtrường nhằm mục đích sinh lợi Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: doanh

nghiệp Nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợpdanh, doanh nghiệp tư nhân.

Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tàisản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh

d Các quyền tài sản

Quyền tài sản là một khái niệm bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợiích liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng mộthay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao tronggiao dịch dân sự, bao gồm: quyền sở hữu (kể cả quyền sở hữu trí tuệ), quyền

sử dụng, quyền định đoạt

1.1.3 Cơ sở giá trị của Thẩm định giá

Giá trị tài sản mang tính chủ quan và khách quan Tính chủ quan thể hiện

ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộcvào khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đíchkhác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau

… do vậy, giá trị tài sản có thể được đánh giá khác nhau Tính khách quancủa giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số đông chứ không phải ýkiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thịtrường về giá trị tài sản Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở giá trị củaTĐG dựa vào giá trị thị trường Và ngược lại, nếu tiếp cận từ góc độ chủquan, cơ sở giá trị của TĐG dựa vào giá trị phi thị trường

Giá trị thị trường của tài sản

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính để tài sản đó đượctrao đổi, mua bán tại một thời điểm nhất định, giữa một bên là người mua sẵnsàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bánkhách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai vàcạnh tranh Bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên

đã cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trênthị trường trước khi ra quyết định một cách hoàn toàn tự nguyện, không áp đặt.Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.+ Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệuquả nhất cho tài sản

+ Kết quả khảo sát thực tế

Giá trị phi thị trường của tài sản

Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác địnhtheo những căn cứ khác với giá trị thị trường, hoặc có thể được mua bán, traođổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sảnđang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản chuyên dùng,giá trị tài sản có thị trường hạn chế…

Việc đánh giá giá trị phi thị trường của tài sản được căn cứ chủ yếu vàocông dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vàokhả năng mua bán trên thị trường của tài sản

Giá trị phi thị trường của tài sản còn thể hiện ở việc mua bán, trao đổi tàisản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tốt giảm phát, lạm phát… tức

là tài sản được giao dịch trong điều kiện thương mại không bình thường

1.1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của một tài sản là đạt đượcmức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,

có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớnnhất cho tài sản Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiệnkhả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung vàcầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịchvới cung về tài sản Do vậy, khi TĐG tài sản cần phân tích, đánh giá về sự tácđộng của các lực lượng thị trường đến cung cầu và cân nhắc đến tình trạngcung cầu thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trongquá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tácđộng lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Sự hình thành giá trị của tàisản được TĐG thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thaythế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giáthấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có

xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tươngđương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sựthay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tàisản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụthuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộtài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinhlợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiếnthị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dựtính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trịcủa tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhậnđược từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.1.5 Các phương pháp TĐG tài sản

a Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mứcgiá của các tài sản tương tự với tài sản cần TĐG đã giao dịch thành công hoặcđang mua, bán trên thị trường vào thời điểm TĐG hoặc gần với thời điểmTĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG Phương pháp so sánhchủ yếu được áp dụng trong TĐG các tài sản có giao dịch mua, bán phổ biếntrên thị trường

b Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ramột tài sản tương tự tài sản cần TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sảncần TĐG Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong TĐG các tài sảnchuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đãqua sử dụng …

c Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chuyển đổicác dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tàisản cần TĐG thành giá trị vốn hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thịtrường của tài sản cần TĐG Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng

trong TĐG các tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài sản tài chính)

mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai

d Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp TĐG mà giá trị thị trường của tàisản cần TĐG được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giátrị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cảcác chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó Phương pháp thặng dư chủ yếuđược áp dụng trong TĐG BĐS có tiềm năng phát triển

e Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp TĐG dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG.Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong TĐG các tài sản mà việc sosánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụthuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng …

1.1.6 Quy trình Thẩm định giá tài sản

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG

Những nội dung cần xác định bao gồm: Các đặc điểm cơ bản về mặtpháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần TĐG; Mục đích TĐG; Xác địnhkhách hàng, những người sử dụng kết quả TĐG; Những điều kiện ràngbuộc trong xác định đối tượng TĐG;Thời điểm TĐG và nguồn dữ liệu cầnthiết cho TĐG; Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Bước 2: Lập kế hoạch TĐG

- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập đề cương báo cáo kết quả TĐG

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường Trong quá trình khảosát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, thẩm định viên cần chụp ảnh tàisản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Thông tin sử dụng có thể thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; nhữnggiao dịch mua bán tài sản; thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương

và các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản

Bước 4: Phân tích thông tin

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần TĐG

- Phân tích về khách hàng (đặc điểm khách hàng tiềm năng; sở thích về

vị trí, quy mô; nhu cầu, sức mua về tài sản )

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG

- Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác địnhmức giá trị của tài sản cần TĐG

- Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiềuphương pháp trong TĐG được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tàisản và với mục đích TĐG

- Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp TĐGnào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp TĐG nào được sử dụng

để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo kết quả TĐG

- Báo cáo kết quả TĐG phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế,

mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giácủa tài sản TĐG

- Báo cáo kết quả TĐG phải thể hiện được những lập luận, cách thức,phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách

rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

1.2 CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

a Khái niệm:

Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro donhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan khiến cho ngân hàng gặp khókhăn trong thu hồi nợ hoặc không có khả năng thu hồi nợ Để giảm thiểu rủi ro

có thể xảy ra, các ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có TSBĐthì cần phải xác định giá trị TSBĐ đó để làm cơ sở xác định mức cho vay.TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay được hiểu là việc xác định giá trịcủa TSBĐ bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác địnhmức cho vay của ngân hàng dựa trên giá trị TSBĐ đó

b Sự cần thiết của TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay

TĐG TSBĐ trong cho vay là một trong những yếu tố đầu tiên và khôngthể thiếu trong quy trình cho vay để các NHTM xác định tính hợp pháp củaTSBĐ, là cơ sở để đưa ra mức cho vay đối với khách hàng vay, và nhằm giảmthiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng tại các NHTM

Giá trị TSBĐ được xác định qua công tác TĐG là cơ sở để các NHTM vàkhách hàng ký kết qua công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tíndụng, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, và là

căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp liên quan đến TSBĐ nếu có xảyra.

Ngoài ra, trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hiện nay, các NHTM phảithay đổi chiến lược kinh doanh của mình Một trong những bước thay đổi đóchính là việc cải tiến quy trình tín dụng và xác định giá trị TSBĐ như thế nào

để thu hút khách hàng Khi mà mức lãi suất cho vay giữa các ngân hàngkhông còn quá chênh lệch, thì việc cạnh tranh về mức cho vay dựa trên giá trịthẩm định tài sản mà khách hàng sử dụng để đảm bảo cho khoản vay củamình ngày càng trở nên quyết liệt hơn

TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạtđộng tín dụng của các NHTM Ngoài ra, nó còn cung cấp cơ sở dữ liệu cho cácngành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịch về tài sản trong nền kinh tế

1.2.2 Đối tượng công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay

Trong nghiệp vụ TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay của các NHTM,đối tượng của TĐG chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản

- Bất động sản bao gồm:

+ Đất đai: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền không tách rời với nhà ở, công trình xây dựng đó

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm, công trìnhnuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thểthao, các công trình khai thác hầm mỏ, …

- Động sản là những tài sản không phải là bất động sản (máy móc, thiết

bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…) Trong hoạt động cho vay,TSBĐ là động sản được các NHTM chấp nhận phổ biến là

+ Máy móc thiết bị: các loại dây chuyền sản xuất, dây chuyền côngnghệ, máy khai thác, máy công nghiệp, máy công cụ…

+ Phương tiện vận tải: xe tải, xe du lịch, xe cần cẩu, tàu thuỷ, xà lan…

1.2.3 Công tác tổ chức TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay

Tuỳ theo tính chất đặc thù của từng ngân hàng, tính chất của khoản vay,mức độ quan trọng và phức tạp của TSBĐ, các ngân hàng có thể lựa chọn cáchình thức tổ chức TĐG phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của ngân hàngmình nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho công tác định giá Các ngânhàng có thể lựa chọn, hoặc kết hợp một trong ba hình thức:

- Công tác TĐG TSBĐ có thể do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là cán

bộ tín dụng kiêm luôn nhiệm vụ TĐG TSBĐ Hình thức này thường áp dụngđối với các ngân hàng chưa có đơn vị TĐG độc lập, hoặc tỷ lệ TSBĐ trongtổng dư nợ cho vay của ngân hàng là không lớn, khoản vay nhỏ, TSBĐ có giátrị thấp và việc xác định giá trị TSBĐ thực hiện tương đối dễ dàng, cán bộ tíndụng có nhiều kinh nghiệm trong TĐG

- Công tác TĐG TSBĐ được thực hiện bởi đơn vị TĐG trực thuộc ngânhàng Hình thức này áp dụng đối với các ngân hàng mà hoạt động cho vay cóTSBĐ chiếm tỷ trọng lớn, khách hàng và khối lượng cho vay nhiều, thườngxuyên Đơn vị TĐG này hoạt động độc lập tách biệt với bộ phận tín dụngtrong ngân hàng và mang tính chất khách quan Giá trị thẩm định TSBĐ làcăn cứ để bộ phận tín dụng đề xuất mức cho vay và tỷ lệ chiết khấu phù hợp

- Hình thức thứ ba là thuê các tổ thức, doanh nghiệp TĐG bên ngoàingân hàng thực hiện công tác TĐG TSBĐ Các ngân hàng thường chỉ thuê tổchức bên ngoài thực hiện TĐG TSBĐ khi khối lượng hợp đồng cho vaynhiều, không đủ số lượng cán bộ TĐG hoặc tài sản TĐG có giá trị lớn, phứctạp Việc thuê các tổ thức bên ngoài thực hiện công tác TĐG cần phải cânnhắc lựa chọn những công ty có uy tín, có kinh nghiệm trong hoạt động TĐG

1.2.4 Quy trình TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Quy trình TĐG là các bước tuần tự trong quá trình TĐG Tuỳ theo điềukiện và đặc thù hoạt động của mỗi NHTM mà có những quy định và trình tựcác bước trong công tác TĐG có thể giống hoặc khác nhau Thông thường,quy trình TĐG TSBĐ của các NHTM gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Xác định vấn đề

Trong bước này, cán bộ TĐG cần xác định rõ loại TSBĐ cần thẩm định(BĐS, động sản), các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của TSBĐ

Bước 2: Lên kế hoạch TĐG

Trên cơ sở xác định rõ loại TSBĐ cũng như các đặc điểm của TSBĐcần thẩm định, bộ phận TĐG lên kế hoạch rõ ràng về công tác TĐG: xác địnhthời gian, phân công cán bộ TĐG, xác định thông tin và tài liệu cần thu thập,nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, các dữ liệu thị trường, thiết lậpchương trình và thời gian biểu công tác

Bước 3: Khảo sát hiện trạng TSBĐ, thu thập thông tin liên quan

Trong bước này, cán bộ TĐG tiến hành xem xét hiện trạng TSBĐ, đốichiếu hiện trạng với hồ sơ TSBĐ được cung cấp, lập báo cáo khảo sát hiệntrạng tài sản TĐG tại thời điểm khảo sát

Ngoài ra, cán bộ TĐG còn phải thu thập các tài liệu cung cấp thông tin

về TSBĐ cần thẩm định Bao gồm: - các văn bản pháp lý của nhà nước vàchính quyền địa phương có liên quan đến TSBĐ, - các tài liệu tổng quát vềkinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội…, - các tài liệu đặc thù làm căn cứ để sosánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh khi xác định giá trị TSBĐ như thunhập, chi phí, giá giao dịch thị trường, lãi suất, thuế suất…

Bước 4: Phân tích tài liệu, ứng dụng các phương pháp TĐG

Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, cán bộ TĐG cần lựa chọncác thông tin, tài liệu đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với TSBĐ cần thẩm định

để xử lý và phân tích, bao gồm: - Phân tích về mặt pháp lý, các đặc điểm kinh

tế kỹ thuật của TSBĐ, phân tích thực trạng việc sử dụng TSBĐ; - Phân tíchthị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của TSBĐcần thẩm định

Các phân tích trên sẽ là căn cứ để cán bộ TĐG lựa chọn sử dụng phươngpháp TĐG đối với TSBĐ cần thẩm định Cán bộ TĐG có thể áp dụng một haynhiều phương pháp TĐG nhưng cần phải cân nhắc tính hợp lý, thuận lợi vàhạn chế của từng phương pháp

Bước 5: Xác định giá trị TSBĐ cần thẩm định

Cán bộ TĐG tiến hành ước lượng giá trị của TSBĐ theo từng pháp phápTĐG áp dụng, đưa ra những nhận xét về từng kết quả ước lượng và nhữnghạn chế, chú thích kèm theo Sau đó, cán bộ TĐG cần so sánh, đối chiếu từngkết quả và đưa ra kết luận về mức giá lựa chọn làm giá trị thẩm định chínhthức của TSBĐ

Bước 6: Hoàn thành báo cáo TĐG, trình cấp trên phê duyệt và gửi kết quả TĐG đến các bên liên quan.

Đây là bước cuối cùng trong quy trình TĐG TSBĐ Cán bộ TĐG cầnhoàn thiện bản báo cáo TĐG với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn

bộ quá trình TĐG và trình lên cấp trên phê duyệt Những nội dung trong báocáo TĐG thường là: loại tài sản cần TĐG, mục đích TĐG, thời điểm TĐG,đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của TSBĐ, cơ sở giá trị để TĐG, cácphương pháp được áp dụng để TĐG, kết quả TĐG, những chú thích, hạn chếkèm theo kết quả TĐG

1.2.5 Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm

a Phương pháp so sánh

Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở

phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần TĐG đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm TĐG hoặc gầnvới thời điểm TĐG để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong

TĐG những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường như: đất đai, các căn

hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêngbiệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho …; Các loại máy mócthiết bị phổ biến: máy hàn, dây chuyền cắt khuôn, tàu…; Phương tiện vận tảiphổ biến: xe ô tô con, xe ô tô tải, xe du lịch, …

Các bước tiến hành

- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm

yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tàisản cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ

các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần TĐG

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cầnTĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG Các yếu tố so sánh là các đặc điểmcủa tài sản và của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản

- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích

thông tin đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn Việc phân tích được thực hiệntheo 2 hình thức:

+ Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tíchtheo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí tìm ra mứcđiều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

+ Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích sosánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phântích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm)hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh dương)

- Bước 4: Điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các

yếu tố so sánh so với tài sản cần TĐG

+ Nguyên tắc điều chỉnh:

 Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh

từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường

 Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố địnhnhững yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau)

 Lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn

 Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần TĐG thìđiều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

 Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần TĐGthì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ)

 Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần TĐGthì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

+ Phương thức điều chỉnh: Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch cóquan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương táccùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau Bao gồm:

 Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,

trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với BĐS); điều kiện thanhtoán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với động sản)

 Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu

tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điềukiện hạ tầng, vị trí (đối với BĐS); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu(đối với động sản) Công thức chung khi điều chỉnh tỷ lệ phần trăm:

Tỷ lệ điều

Tỷ lệ % yếu tốthuộc tài sản TĐG -

Tỷ lệ % yếu tố thuộctài sản so sánh

Tỷ lệ % yếu tố thuộc tài sản so sánh

- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so

sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện (đảm bảo chênh lệch giữa mức giá đạidiện với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%) để ước tính và xác định mứcgiá của tài sản cần thẩm định Cán bộ TĐG cần kết hợp phân tích thêm nhữngtiêu chí sau để quyết định chọn mức giá đại diện cho tài sản cần thẩm định:+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữagiá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng nhỏ nhất)

+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnhcho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt

+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu

+ Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế,

vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

+ Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giákhách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp,nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả đối với các cơ quan pháp luật.

- Hạn chế

+ Phương pháp này cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác.Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với tài sản TĐG, đặc biệt là tínhthời điểm Nếu có ít hoặc không có thông tin thị trường về những giao dịchtương tự thì kết quả sẽ không chính xác

+ Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: Đây là điều không thể tránhkhỏi Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạchậu trong một thời gian ngắn

b Phương pháp chi phí

Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở

chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần TĐG để ước tính giá trị thịtrường của tài sản cần TĐG

Trường hợp áp dụng: Phương pháp chi phí được áp dụng trong TĐG

những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhàthờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu, các loạimáy, dây chuyển, phương tiện vận chuyển chuyên dụng… là những tài sảnkhông đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

Các bước tiến hành

 Đối với BĐS

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó

là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế

công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu vàthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ

giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất Bao gồm:

+ Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của

thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng Hao mòn tự nhiên

có thể ước tính theo một số cách sau:

 Cách 1: Căn cứ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình.

Tuổi đời kinh tế của một tài sản là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét vềhiệu quả kinh tế Đối với BĐS, tuổi đời kinh tế là thời kỳ mà công trình kiếntrúc trên đất đóng góp giá trị vào giá trị của toàn bộ BĐS

Tuổi đời hiệu quả là thời gian mà tài sản được sử dụng thực tế phát huyđược tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng

Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả x 100

Tuổi đời kinh tế

Hao mòn tích luỹ = Tuổi đời hiệu quả x Chi phí tái tạo hay chi

phí thay thế mớiTuổi đời kinh tế

 Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để

tính hao mòn của công trình Công thức tính:

H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hi: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Ti: Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình;n: Số kết cấu chính trong công trình

+ Hao mòn do lỗi thời chức năng: là hao mòn do giá trị sử dụng của

công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi

dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất.Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí đểkhắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn.

- Bước 4: Ước lượng giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá

trị hao mòn luỹ kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần TĐG bằng cách cộng (+) kết quả

Bước 1 và kết quả Bước 4

 Đối với động sản

- Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng của động sản (máy móc, thiết

bị, phương tiện vận tải) cần TĐG

- Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế căn cứ vào định

mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhâncông trên thị trường vào thời điểm TĐG

- Bước 3: Ước tính hao mòn tích luỹ Hao mòn tích luỹ là sự mất mát về

giá trị tài sản vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế(sản xuất lại) với giá trị thị trường của tài sản tương tự tài sản TĐG tại thờiđiểm TĐG Hao mòn tích luỹ bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vôhình Hao mòn tích luỹ được ước tính theo 2 cách:

 Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản

Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả x 100

Tuổi đời kinh tế

 Cách 2: Căn cứ vào sự hao mòn của các bộ phận chính của tài sản

H: Hao mòn của tài sản tính theo tỷ lệ %;

Hi: Hao mòn của bộ phận chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận chính thứ i trong tổng giá trị tài sản;n: Số lượng bộ phận chính của tài sản

+ Ước tính hao mòn vô hình: căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trườnggắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

- Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản cần TĐG bằng cách lấy kết quả

Bước 2 trừ (-) kết quả Bước 3

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp

+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể rất chủ quan và khó thựchiện Trong thực tế, chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nàođược chấp nhận rộng rãi

+ Người TĐG phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xâydựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

c Phương pháp thu nhập

Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở

chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai

thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tàisản cần TĐG.

Trường hợp áp dụng: Phương pháp này chủ yếu được sử dụng trong

TĐG các tài sản đầu tư (BĐS, động sản) mà cán bộ TĐG có thể dự báo đượcthu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu thích hợp

 Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu

nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

 Nội dung: vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ướctính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyểnhóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thíchhợp hay nhân với hệ số thu nhập

 Công thức: V = I / R hoặc V = I x GI

Trong đó: V: giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một năm

R: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng

với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

+ Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ướctính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thunhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động

ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thunhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

+ Xác định thu nhập ròng mang lại từ cho thuê tài sản theo công thức:

-Thất thu do tài sảnkhông được thuêhết 100% công suất

và do thanh toándây dưa

-Chi phí vậnhành, duy tu,bảo dưỡng tàisản (chi phíhoạt động)+ Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sảnvới tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế

+ Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toándây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thunhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản

- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thunhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Có 3 phương pháp chủ yếuxác định tỷ suất vốn hóa:

 Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hóa xác định theo công thức sau

Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro + Phụ phí rủi ro

 Tỷ lệ suất lợi nhuận phi rủi ro được tính bằng lãi suất trả trước củaTrái phiếu Chính phủ kỳ hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm TĐG

 Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi rothanh khoản Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, cán bộ TĐG cần nghiên cứu kỹđặc điểm từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của tài sản

 Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư

Theo phương pháp này, tỷ suất vốn hoá bằng bình quân gia quyền củacác lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào tài sản

Công thức: R0 = M x Rm + (1-M) x Re

Trong đó:

R0: Tỷ suất vốn hoáM: Tỷ trọng vốn vay trong tổng số vốn đầu tư

Rm: Tỷ suất thu hồi vốn

Re: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Áp dụng đối với trườnghợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

 Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tínhgiá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền

dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạmphát và không ổn định của thu nhập

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

V: Giá trị thị trường của tài sản

CFt: Thu nhập năm thứ t

n: Thời gian nắm giữ tài sản

r: Tỷ suất chiết khấu

- Trường hợp dòng tiền đều

t =1

n

1 (1+r )t+

V n

(1+r) n

 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

- Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

- Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

- Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

- Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

- Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp

- Ưu điểm

+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận mộtcách trực tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu/sử dụng.+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có đầy đủ chứng cớ về cácthương vụ có thể so sánh được, hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báotrước với một độ tin cậy cao

+ DCF là phương pháp TĐG chủ yếu ứng dụng toán tài chính, nên nó rấtkhoa học, đòi hỏi phải có tài liệu chính xác và nhà TĐG phải có kiến thức vàhiểu biết kỹ lưỡng

d Phương pháp thặng dư

Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp TĐG mà giá trị thị

trường của tài sản cần thẩm định được xác định căn cứ và giá trị vốn hiện cóbằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổngdoanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Trường hợp áp dụng: Phương pháp này sử dụng để TĐG đối với BĐS

có tiềm năng phát triển Một BĐS có thể coi là có tiềm năng phát triển khimột bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vàoBĐS đó Phương pháp này có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất

có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới

Các bước tiến hành

- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và

hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tàichính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng

doanh thu đó về giá tại thời điểm cần TĐG

Cách tính: Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án(vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần TĐG:

t =1

n DT t

(1+r )t

Trong đó: DT: tổng doanh thu phát triển của dự án

Dtt: doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t

n: thời gian hay dòng đời của dự án

r: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suấtvốn vay ngân hàng)

- Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự

án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần TĐG

+ Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thờiđiểm cuối mỗi năm) Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: Chi phí tư vấnđầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bồi thường giải phóng mặtbằng, tái định cư, chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết bị, chi phí dựphòng, chi phí kinh doanh và chi phí khác.

+ Cách tính: Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (cuối mỗi năm)

để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần TĐG

t =1

n CP t

(1+ r)t

Trong đó: CP: hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt: chi phí ước tính năm t

- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của

bước 2 trừ (-) bước 3 Công thức: V = DT - CP

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp

- Ưu điểm

+ Phương pháp này rất phù hợp để TĐG BĐS có tiềm năng phát triển.+ Phương pháp thặng dư dựa trên các dữ liệu về thị trường nên có tínhthuyết phục cao đối với khách hàng

+ Phương pháp này mô phỏng lại cách phân tích, đánh giá các cơ hội đầu

tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền thuê tối thiểu khi thực hiện dự án phát triển

- Hạn chế

+ Khó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất Mọi ước tính về chiphí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường Giá trịcòn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

+ Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả địnhtất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm là không hiện thực