Quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng địa điểm nghiên cứu thành phố hạ long

Bên cạnh những những mặt tác động tích cực như: việc phủ kín QHC diện tích xây dựng đô thị sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho những định hướng kinh tế trong quy hoạch phát triển KTXH được th

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LÝ VĂN VINH

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔ THỊ DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA

QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU: THÀNH PHỐ HẠ LONG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Mã số: 62.58.01.06

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

Hà Nội, năm 2016

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết nghiên cứu

Quản lý BĐS đô thị là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng của Đảng và Nhà nước, bởi kinh doanh BĐS đô thị là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần làm tăng thu ngân sách và chiếm

tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với mỗi quốc gia

Quy hoạch xây dựng là công cụ để quản lý đô thị trong đó có BĐS đô thị Bên cạnh những những mặt tác động tích cực như: việc phủ kín QHC diện tích xây dựng đô thị sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho những định hướng kinh tế trong quy hoạch phát triển KTXH được thực hiện; QHXD góp phần tạo lập

bố trí định hướng không gian phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, cải tạo các khu dân cư đô thị; QHXD tác động điều tiết tăng nguồn cung BĐS khi thị trường thiếu hàng hóa (nhà ở, đất ở); QHXD làm thay đổi giá trị BĐS tạo nên giá trị gia tăng to lớn cho tiền đề kinh tế phát triển v.v Tuy nhiên, hiện nay chất lượng các đồ án QHXD chưa tốt, còn nhiều tồn tại do trong các đồ án quy hoạch việc tương tác hay kết nối giữa hai đối tượng QHXD và BĐS chưa được nghiên cứu toàn diện, thấu đáo Các vấn đề về kinh tế đô thị cũng chưa được xem xét kỹ khi quy hoạch định hướng phát triển không gian, dẫn đến nhiều khu vực đã quy hoạch nhưng không có nguồn vốn để thực hiện Tình trạng dư thừa BĐS tính tới thời điểm năm 2014 là một ví dụ, do triển khai thực hiện các dự án quy hoạch, các KĐT ồ ạt thiếu sự kiểm soát chặt chẽ của quy hoạch, kế hoạch nhà ở

(hiện nay Nhà nước mới có chiến lược phát triển nhà ở) dẫn tới nguồn tăng

cung không hợp lý gây dư thừa lớn, hàng hóa BĐS không bán được, giá trị suy giảm gây khó khăn cho nền kinh tế Việc tăng, giảm giá trị BĐS trước

và sau khi QHXD cũng gây ra những khó khăn trong công tác quản lý, dẫn đến hiện tượng đầu cơ làm rối loạn thị trường Một trong những nguyên nhân của các vấn đề kể trên là nội dung lập các đồ án QHXD thường bỏ qua

hay không xem xét tới yếu tố kinh tế trong các đồ án như các yếu tố về vị trí, cảnh quan, môi trường, giao thông v.v Một số đồ án quy hoạch cải tạo phát triển cơ sở hạ tầng hay quy hoạch cải tạo giao thông thì ngoài mục tiêu chính đạt được của dự án, chỉ một số các nhà đầu tư và các hộ tư nhân trong khu vực quy hoạch được hưởng lợi, trong khi nhà nước bỏ ra nguồn ngân sách đầu tư công lớn, nhưng thu lại được ít Mặt khác, khi lập các đồ án QHXD, đơn vị tư vấn thường dựa trên các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành nhưng

vì lợi nhuận một số chủ đầu tư đã thay đổi MĐXD, tầng cao, giảm bớt diện tích cây xanh công cộng, không xây dựng công trình HTXH theo quy hoạch được duyệt trong khi vẫn trả tiền sử dụng đất thấp, làm môi trường sống trong khu vực không được đảm bảo, ngân sách nhà nước thất thu Quản lý mật độ, tầng cao xây dựng trong các đồ án QHXD thường gặp nhiều khó khăn, khi các nhà đầu tư lách quy chuẩn - TCXD, tính toán mật

độ xây dựng, hệ số sử dụng đất vượt quy chuẩn cho phép nhất là những khu vực nội đô trung tâm, tạo nên tình trạng quá tải đối với hạ tầng đô thị Thành phố Hạ Long đóng góp tới 31% GDP của tỉnh Quảng Ninh[18], là một trong những cực phát triển quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc

Bộ, là vùng đối trọng với vùng Hà Nội Thành phố Hạ Long được biết đến với

di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long, có một nền tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh

Vì vậy, NCS chọn đề tài nghiên cứu của Luận án là: “Quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng (địa điểm nghiên cứu: thành phố Hạ Long) Đề tài mang ý nghĩa khoa học và thực tiễn

2 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu tác động của QHXD tới quản lý BĐS đô thị tại TP Hạ Long

để thấy được những tác động tích cực và tiêu cực của QHXD tới quản lý BĐS đô thị

Đề xuất một số giải pháp quản lý BĐS gắn với QHXD thành phố Hạ Long và cơ chế chính sách nhằm để công tác QHXD có tác động hiệu quả tới quản lý BĐS đô thị

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý BĐS đô thị, trong đó tập trung xem xét quản lý đất đai và nhà ở dưới tác động của đồ án quy hoạch chung

và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng thành phố Hạ Long

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: địa bàn thành phố Hạ Long

+ Về thời gian nghiên cứu: từ 2003 đến nay phù hợp với định hướng QHC xây dựng TP Hạ Long đến năm 2030, tầm nhìn ngoài năm 2050

+ Về quản lý bất động sản đô thị bao gồm các lĩnh vực: quản lý đất đai

đô thị; quản lý nhà ở đô thị; quản lý thị trường bất động sản

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: thu thập thông tin; thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích; điều tra xã hội học; nghiên cứu hệ thống; toán học

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Luận án đã phân tích, làm rõ tính chất khoa học gắn

bó chặt chẽ giữa QHXD và BĐS đô thị; Quan hệ giữa QHXD và các loại quy hoạch ngành; QHXD tác động đến quản lý BĐS đô thị như: tác động tới cung – cầu BĐS đô thị, tác động làm thay đổi giá trị BĐS đô thị, tác động tới thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất và tới phát triển các dự án đô thị

- Ý nghĩa thực tiễn: luận án đã làm sáng tỏ một số vấn đề thực tiễn của QHXD tác động tới quản lý BĐS đô thị như: mô hình tổ chức quản lý; Thực tiễn QHXD tác động đến cung - cầu BĐS đô thị; Thực tiễn QHXD tác động và làm thay đổi giá trị đất đai BĐS đô thị và tác động tới thị trường sơ cấp QSDĐ v.v

6 Những đóng góp mới của luận án

- Luận án đóng góp một số vấn đề lý luận về tác động của QHXD tới BĐS đô thị, qua đó tới quản lý BĐS đô thị: QHXD tác động đến nguồn cung BĐS đô thị; QHXD tác động và làm thay đổi giá trị đất đai BĐS đô thị và tác động tới thị trường sơ cấp QSDĐ

- Đề xuất bổ sung về phí tác động bởi QHXD hay thuế đóng góp cho xây dựng cơ sở hạ tầng do QHXD đem lại vào trong các nghị định liên quan đến quy hoạch đô thị và BĐS đô thị

- Đề xuất QH phát triển nhà ở gắn với QH cung cầu nhà ở, được tích hợp trong các đồ án QHC và quy hoạch chi tiết XD

7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận án gồm có 3 chương: Chương 1 Tổng quan quản lý bất động sản thành phố Hạ Long dưới tác động của quy hoạch xây dựng (44 trang)

Chương 2 Cơ sở khoa học về quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng (53 trang)

Chương 3 Một số giải pháp quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng tại thành phố Hạ Long (39 trang)

PHẦN 2: NỘI DUNG

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QHXD

1.1 Tổng quan quản lý bất động sản đô thị trên thế giới và ở Việt Nam dưới tác động của quy hoạch xây dựng

1.1.1 Quản lý bất động sản đô thị trên thế giới

Luận án đã xem xét tổng quan quản lý BĐS đô thị trên thế giới: về thể chế, hình thức sở hữu và các đặc điểm chính

1.1.2 Quản lý bất động sản đô thị ở Việt Nam

Luận án xem xét quản lý BĐS đô thị ở Việt Nam về thể chế, hình thức sở hữu và hệ thống tổ chức quản lý

1.2 Thực trạng quản lý bất động sản đô thị Hạ Long dưới tác động của quy hoạch xây dựng

1.2.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

- Là trung tâm hành chính, chính trị tỉnh Quảng Ninh

- Địa hình đồi núi, nhiều đảo, đất đồng bằng ít, là TP du lịch

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn mặt bằng chung của toàn tỉnh và của cả nước

Nhu cầu phát triển nhà ở của thành phố liên tục tăng cao phù hợp với mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập người dân

- Tình hình biến động đất ở, nhà ở

Diện tích đất ở tăng từ 1.359,31 ha tương ứng 6,1% (năm 2003) lên 2.235,87 ha tương ứng 8,22% (năm 2008), lên 2.265,41 chiếm 8,33% (năm 2014)

Diện tích nhà ở tăng từ 1.731.481 m2 sàn (1999) lên 4.727.348 m2(2014) Diện tích bình quân đầu người cũng tăng từ 10,5 % (năm 1999) lên 21,27 % (năm 2014) - tăng gấp đôi

1.2.3 Tình hình quản lý bất động sản đô thị

- Chính sách pháp luật

+ Quỹ đất tự nhiên hạn hẹp, phải lấn biển, thành phố Hạ Long là đơn vị

đi đầu trong cả nước ban hành chính sách đổi đất lấy hạ tầng

+ Chính sách ưu đãi ĐTXD vào các dự án phát triển nhà ở, khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế và cá nhân tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhà ở

- Triển khai quy hoạch

+ Thành phố Hạ Long triển khai nhiều loại hình QH, trong đó có 3 loại hình QH có ảnh hưởng tới công tác quản lý BĐS đô thị là QH phát triển KTXH, QHSDĐ và QH đô thị

- Thực trạng thị trường bất động sản

+ Cung bất động sản: toàn thành phố có 414 dự án QH được phê duyệt, trong đó có trên 300 dự án là cho đất ở, khu dân cư, KĐT, khu tái định cư tính tới thời điểm phê duyệt QHC xây dựng năm 2014

+ Cầu bất động sản:

1.2.4 Những tồn tại trong quản lý bất động sản đô thị

- Khung khổ pháp lý còn thiếu đồng bộ, hệ thống tổ chức trùng lặp, phân tán

- Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp

- QH mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu tầm nhìn dài hạn QHSDĐ, QHXD, QHPTKTXH xây dựng riêng rẽ thiếu tính liên kết Không thống nhất bảng QHSDĐ trong đồ án QHXD và trong QHSDĐ được phê duyệt

- Không có QH cung – cầu nhà ở trong đồ án QHXD

- Giá trị đất đai:

+ Thu hồi đất khi có dự án cụ thể cao hơn khi chưa có dự án

+ Chưa có giải pháp đúng, đủ liên quan đến định giá đất khi thu hồi, đền

-Tác động của QHXD đến nguồn cung: + QHXD đã cung ra thị trường

sơ cấp QSDĐ diện tích đất lớn 3.294 ha chưa kể KĐT dịch vụ du lịch sinh thái Hạ Long

+ DT nhà ở, đất ở tăng

nhanh hơn mức tăng dân

số nhiều lần (đất ở tăng

67%, nhà ở tăng 70%,

dân số tăng 21%) tạo ra

hiện tượng cung vượt cầu

trên thị trường BĐS

Hình 1.2.5: Biểu đồ so sánh mức tăng nhà ở, đất đai, dân số tại TP Hạ Long

- Tác động của quy hoạch xây dựng đến giá BĐS đô thị

+ QHXD tác động đến nguồn cung BĐS Tuy nhiên, cung - cầu tác động lẫn nhau và ảnh hưởng trực tiếp đến giá Giá trị BĐS chịu sự tác động rõ rệt của các quy hoạch chi tiết

Bảng 1.2.5: Kết quả điều

tra giá đất trước và sau

khi QH KĐT Cọc 5 – Cọc

8

- Đánh giá tác động của QHXD đến quản lý BĐS đô thị

+ Tác động tích cực: những định hướng lớn về khu vực kinh tế trong quy hoạch căn bản đã được thực hiện; QHXD tác động và điều tiết nguồn cung nhà, tác động tới thị trường sơ cấp QSDĐ, tác động tới phát triển các dự án

đô thị, tác động làm thay đổi giá trị đất đai BĐS Cơ quan quản lý nhà nước có thể vận dụng quy luật cung - cầu duy trì tỷ lệ cân đối cung - cầu hợp lý, sử dụng giá trị gia tăng BĐS trong QHXD để tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Tác động tiêu cực: triển khai thực hiện các KĐT ồ ạt thiếu kiểm soát chặt chẽ QH nhà ở dẫn tới nguồn tăng cung lớn, gây dư thừa, BĐS không bán được, giá trị suy giảm gây khó khăn cho nền kinh tế; thay đổi giá trị BĐS cũng gây nên hiện tượng đầu cơ BĐS; quản lý mật độ, tầng cao xây dựng cũng còn nhiều bất cập do đề xuất mang tính lợi nhuận của chủ đầu tư

và sự cho phép của các cơ quan quản lý nhà nước thường xung đột nhau

1.3 Tổng hợp các kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

Đã có nhiều nghiên cứu về thể chế, chính sách và công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở Cũng có nhiều nghiên cứu về kinh tế đô thị trong đó

có kinh tế BĐS bao gồm đất đai, nhà ở Nhiều nghiên cứu về QH như QH

để quản lý kiến trúc đô thị, quản lý môi trường, QH khu ở, trung tâm cũ Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu cụ thể nào về tác động của QHXD tới quản

lý BĐS đô thị

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐÔ THỊ DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA QHXD

2.1 Những cơ sở lý luận về quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng

2.1.1 Nội dung quản lý nhà nước về bất động sản đô thị

Bao gồm các lĩnh vực: Quản lý đất đai đô thị; Quản lý nhà ở đô thị; Quản lý thị trường BĐS đô thị

2.1.2 Các nguyên tắc để quản lý bất động sản đô thị

- Nguyên tắc pháp quyền; Nguyên tắc liên thông; Nguyên tắc phân cấp; Nguyên tắc quản lý theo ngành, địa phương và lãnh thổ;Nguyên tắc tuân thủ theo quy luật kinh tế thị trường

2.1.3 Quy hoạch xây dựng tác động điều tiết cung – cầu BĐS

Hình 2.1.3(a): đồ thị tăng cung

bất động sản với yếu tố QHXD của

nhà nước

Hình 2.1.3(b): đồ thị mô tả trạng thái cân bằng cung – cầu trong thị

trường hàng hóa

2.1.4 Lý thuyết cân bằng vị trí

- Sự cân bằng hàm giá nhà

tạo nên sự không khác nhau

giữa các vị trí Theo “urban

economics” của Arthur

O’Sulivan, đây là tiên đề thứ

nhất của kinh tế đô thị: Giá

điều chỉnh sẽ tạo nên sự cân

2.2.2 Đồ án điều chỉnh QHC xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020 và

đồ án QHC xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2030, tầm nhìn 2050

- Đây là các văn bản pháp lý Nhà nước để quản lý sử dụng đất đai, cải tạo, xây dựng, sử dụng công trình theo các khu vực được định hướng phát triển không gian của thành phố Hạ Long theo QHC xây dựng đến năm

2020, đến năm 2030 và tầm nhìn 2050

2.3 Những yếu tố chủ yếu tác động đến quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng

2.3.1 Cơ chế chính sách và hệ thống văn bản pháp luật

Cơ chế chính sách có ảnh hưởng đến quyền hạn của Nhà nước đối với

đất đai BĐS qua đó chi phối các quan hệ giao dịch

- Chính sách đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống

nhất quản lý theo quy hoạch, pháp luật

- Chính sách nhà ở: trước năm 1980 chính sách về nhà ở là bao cấp, từ

năm 1992 bãi bỏ chế độ phân phối về nhà ở, đưa tiền nhà ở vào tiền lương theo quyết định 118/TTg của Thủ tướng chính phủ

- Luật Xây dựng (2003, 2014), luật nhà ở (2005); Luật quy hoạch đô thị năm (2009) thay thế phần QHXD trong Luật Xây dựng Luật đất đai (1993,

2003, 2013); Luật kinh doanh BĐS (2006, 2014) Dưới luật là các nghị định chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các Bộ ban ngành.v.v

2.3.2 Quy hoạch xây dựng, các quy hoạch chuyên ngành tác động làm thay đổi giá trị BĐS đô thị

- QHXD tác động và căn bản hình thành nên các trung tâm đô thị, thay đổi hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, dịch vụ xã hội, tiện nghi môi trường, làm thay đổi mật độ dân số…là tác nhân khơi dòng vốn ĐTXD, tác động trực tiếp đến các yếu tố giá cho thuê đất, giá nhà làm thay đổi giá trị BĐS đô thị

- QHXD là quá trình tác động làm thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện gia tăng giá trị bất động sản

- Nhà nước ban hành khung giá các loại đất hàng năm để áp giá đền bù, giải tỏa Đất được quy hoạch làm đất ở chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng…, quá trình này làm thay đổi giá trị đất

Hình 2.3.3 (b): sơ đồ tổng hợp các Bộ tham gia quản lý BĐS đô thị

2.4 Kinh nghiệm về quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng

2.4.1 Kinh nghiệm nước ngoài

- Nước Anh:

+ Năm 1947, luật pháp tại Anh dựa trên quan điểm triết học là quốc hữu hóa quyền phát triển trên đất Các giá trị tăng thêm từ đất sau khi QH sẽ thuộc về nhà nước (Ward 1994:108)

+ Năm 1983, ban hành thông tư hướng dẫn những giá trị có được sau QH định nghĩa: “Những lợi ích có được sau QH là điều kiện áp dụng khi cấp chứng chỉ QH Cơ quan QH địa phương tìm phương thức yêu cầu trách nhiệm của chủ đầu tư thực hiện một số công việc không nằm trong giấy phép QH, hoặc phải cung cấp tiền, hoặc trao thêm một số quyền hạn, lợi ích không liên quan để thực hiện”

+ Luật QH và đền bù giải tỏa 1991 thay thế từ những lợi ích có được sau

QH “planning gain” thành “planning obligation” đòi hỏi trách nhiệm bắt buộc và ràng buộc hơn

- Nước Hàn Quốc