Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -o0o -

BÙI THỊ HẠNH

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHAN THIẾT, THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011- 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2016

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn hết sức quan trọng của mỗi sinh viên,

đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức đã được học trong trường Để hoàn thành được bản khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo trong trường

đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt khóa học

Em xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã giúp

đỡ và dẫn dắt em trong suốt thời gian thực tập và hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các bác lãnh đạo UBND phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, các chú trong bộ phận chuyên môn Địa chính phường đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho em thu thập số liệu, nắm bắt tình hình thực tế để hoàn thành khóa luận này

Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt quá trình học tập và trong thời gian thực tập

Trong thời gian thực tập em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh nghiệm và kiến thức có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu sót và khiếm khuyết Em rất mong được các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên đóng góp ý kiến bổ sung để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2016

Sinh viên

Bùi Thị Hạnh

Thiết giai đoạn 2011- 2015 38Bảng 4.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của phường Phan

Thiết giai đoạn 2011-2015 39Bảng 4.5: Kết quả thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất của phường

Phan Thiết giai đoạn 2011-2015 40Bảng 4.6: Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại

phường Phan Thiết giai đoạn 2011- 2015 42Bảng 4.7 Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại

phường Phan Thiết 47Bảng 4.8 Đánh giá sự hiểu biết của tổ trưởng các tổ dân phố về chuyển quyền

sử dụng đất tại phường Phan Thiết 49

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 4.1: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 –

2015 43Hình 4.2: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 44Hình 4.3: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 45Hình 4.4: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 45

QĐ - UBND: Quyết định - Ủy ban nhân dân

QĐ - TTg: Quyết đinh - Thủ tướng

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

TT - BTNMT: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

TT - BTC: Thông tư Bộ Tài chính

UBND: Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG iii

DANH MỤC CÁC HÌNH iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT v

MỤC LỤC vi

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại phường 17

2.3 Những kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất 24

2.3.1 Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

2.3.2 Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên Quang 25

2.3.3 Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang 26

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 27

3.3 Nội dung 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 28

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

4.1 Đánh giá tình hình cơ bản của phường Phan Thiết 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Phan Thiết 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Phan Thiết 30

4.1.3 Thực trạng công tác quản lý đất đai của phường Phan Thiết 31

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Phan Thiết 33

4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn phường Phan Thiết giai đoạn 2011-2015 35

4.2.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 35

4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Phan Thiết qua các năm giai đoạn 2011-2015 43

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Phan Thiết về công tác chuyển quyền sử dụng đất 46

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Phan Thiết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 46

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của tổ trưởng các tổ dân phố trên địa bàn phường Phan Thiết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 48

4.4 Những kết quả đạt được, tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương 49

4.4.1 Kết quả đạt được 49

4.4.2 Tồn tại 50

4.4.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết 50

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 52

5.1 Kết luận 52 5.2 Đề nghị 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng

Điều đó cho chúng ta nhận thấy rõ vai trò và tầm quan trọng của đất đai trong đời sống kinh tế, xã hội Do vậy, quản lý đất đai là nhiệm vụ vô cùng quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, đòi hỏi chúng ta phải có những biện pháp nắm chắc và quản lý quỹ đất đai của quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của chế độ xã hội chủ nghĩa, đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất đai, phát triển kinh tế xã hội và bảo vệ môi trường sinh thái Chính vì vậy, đất đai đang là đối tượng quan tâm của mọi người dân, Nhà nước và toàn xã hội Nhà nước giao trách nhiệm cho ngành Tài nguyên

và Môi trường phối hợp với chính quyền các cấp thực hiện hàng loạt các biện pháp đo đạc, đánh giá, phân loại đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập

và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất v.v… để quản lý tốt và thống nhất toàn

bộ quỹ đất đai trên phạm vi cả nước Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm

2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo đã giúp đáp ứng được nhu cầu quản lý đất đai của Nhà nước ta Đó là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng giúp các cơ quan chuyên môn và Nhà nước nắm chắc và quản lý tốt toàn bộ quỹ đất đai, đồng thời giúp cho người sử dụng đất thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình

Hiện nay hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là các khu vực thành thị, khu vực

đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý tốt hoạt động này Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất

Phường Phan Thiết là một phường trong số 8 phường trong thành phố Tuyên Quang, là phường trọng điểm của thành phố Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những tồn tại trong việc thực hiện Luật Đất đai 2013, vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cũng như toàn

bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản

lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, dưới sự giúp đỡ, hướng

dẫn trực tiếp, tận tình của thầy giáo PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, em

tiến hành nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền

sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011- 2015”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011-2015

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Ðánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý,

sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Thiết

- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2011-2015

- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và tổ trưởng các tổ dân phố

về các hình thức chuyển QSDĐ

- Chỉ ra được những kết quả đã đạt được, những tồn tại của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ ở địa phương

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động

do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản

lý của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất dai 1993 đã thêm hình thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục

mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất

4- Thừa kế quyên sử dụng đất

5- Tặng cho quyền sử dụng đất

6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất

7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11]

Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ” thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia” Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là:

1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171 Luật Đất đai 2013)[2] Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại điều 95 của Luật đất đai 2013

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Để hội nhập quốc tế, nước ta đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Phường Phan Thiết là trung tâm của thành phố Tuyên Quang, trong quá trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai

Tình hình kinh tế - xã hội của phường đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh tăng nhanh Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương Trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai

2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và SDĐ trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai

Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực với nhiều nội dung đổi mới quan trọng, đã khắc phục và giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Các cấp lãnh đạo UBND phường cùng các ngành liên quan đã triển khai trên địa bàn phường,xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong các lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-

xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2011 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;

- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Hiện nay Luật Đất đai 2013 quy định tổng cộng có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê hoặc cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ

mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,

phân tán đất đai hiện nay

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) [2]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình , cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ,

lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [2]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển

QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không

thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Với

hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với mọi chi phí mà họ đã

bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:

- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định

- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước ; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc thừ thuê của Nhà nước Để tránh tình trạng các đội tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDD với trường hợp người

sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11]

2.2.1.4 Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử

dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế Dưới đây là một số quy định cơ bản

về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11]

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định các đối tượng nhận tặng cho QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ, mà thực chất là người SDD mang giá trị QSDD của mình đến thế chấp làm tin tại tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận Hết thời gian vay mà người thế chấp bằng giá trị QSDĐ không trả được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại tài sản là QSDĐ Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp QSDD(bao gồm cả thế chấp QSDĐ có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11]

Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó những quy định

về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức này thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ

ba tham gia”

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013)[2]

+ Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này:

+ Việc chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất(Điều 168, Luật Đất đai 2013)[2]

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đói với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xay dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi

có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy đinh tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013

2.2.2.3 Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất(Điều 190, Luật Đất đai 2013)[2]

1 Người nhận QSDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại điểm b khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua

nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định tại điều 191 của Luật này

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thong qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở

f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

h) Tổ chức kinh tế, tổ chứ sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định

k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sát nhập theo quy định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản

về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật đất đai 2013

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại phường

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đât nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”(Điều 78, Nghị định 43)[5]

1.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

2 Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp

xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

4 Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

lý bản đồ địa chính

5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận

6 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất;

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định 43

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng(Điều 79, Nghị định 43)[5]

Quy định về hồ sơ

a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và điều 100 của luật đất đai 2013 (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1 và 2điều 100 của luật đất đai 2013 (bản chính)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã

c) Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1 và 2 điều 100 của luật đất đai

d) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1 và 2 điều 100 của luật đất đai 2013 (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã

e) Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1 và 2 điều 100 của luật đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp nhận thừa kế

là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh bản sao

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất có xác nhận của UBND xã

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã + Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã

 Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện

đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế

có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất(Điều 80, Nghị định 43)[5]

1 Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn

được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

3 Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện

4 Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:

a) Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

b) Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

c) Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

d) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự; đ) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

e) Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được

xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan

2.3 Những kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất

2.3.1 Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

- Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai Với công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng, nhiều