DE CUONG HeThongTaiChinhĐatĐaiĐinhGiaĐat

- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ápdụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặckhu đất có giá trị tính theo giá đ

Câu 1, Phân tích quyền của chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai tại luật đất đai năm 2013

* Về quyền chiếm hữu đất đai: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản

lý tài sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng cóquyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định.Theo quy định của pháp luật đất đai, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đấtđai được quy đinh cụ thể tại Điều 21, cụ thể gồm:

- Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việcquản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạchSDĐ của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế -

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy địnhtại LĐĐ 2013; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương

- Chính phủ, UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đaitheo thẩm quyền quy định tại LĐĐ 2013

Để tổ chức việc SDĐ theo quyền hạn, Nhà nước “chia - giao” một phầnquyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng, trên những khu đất, thửa đất cụthể, với thời gian có hạn, hoặc có thể là lâu dài, nhưng không phải là vĩnh viễn.Người SDĐ tuy cũng có quyền chiếm hữu, nhưng trong sự khống chế mà quyềnchiếm hữu chung của Nhà nước đã quy định cho họ, sự chiếm hữu này chỉ là để

sử dụng (Điều 166 và 167)

* Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai:

Đất đai là tài sản/tài nguyên đặc biệt, không giống với các loại tài sản thôngthường, nên việc thực hiện quyền định đoạt cũng phải được tiến hành một cáchđặc biệt - Điều 13, qui định về nguyên tắc không có việc Nhà nước “chuyểngiao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác”, vì nếu vậy chế độ SHTD

về toàn bộ đất đai sẽ không còn Để phù hợp với việc tổ chức SDĐ và yêu cầunâng cao hiệu quả SDĐ trong xã hội, pháp luật cho phép người SDĐ thực hiệnnhững quyền năng hạn chế, có liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý củanhững thửa đất được giao, trong những trường hợp quy định, với những mụcđích sử dụng cụ thể (Điều 166 và 167)

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, thể hiện thông qua cáchoạt động quản lý (Điều 22), trách nhiệm quản lý (Điều 23), cơ quan quản lý(Điều 24) Đó là các hoạt động cụ thể của các cơ quan nhà nước khi giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCN quyền SDĐ Quyền định đoạt này gắn liềnvới quyền quản lý về ĐĐ làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chứcSDĐ đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này Những quyền năng củangười SDĐ liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụthể, được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp quyền SDĐ hoặc góp vốn quyền SDĐ theo những quy định cụ thể củapháp luật Tuy nhiên, những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử

dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất , mà pháp luật quy định cụthể thông qua các Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn.

* Về quyền sử dụng đất:

Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyênđất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sởhữu đất đai về mặt kinh tế

Trong nền kinh tế bao gồm nhiều thành phần kinh tế, Nhà nước không thể tựmình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ cho toàn xã hội, trong

đó có cả tổ chức của Nhà nước SDĐ vào mọi mục đích Như vậy, quyền SDĐ

đã được trích ra để giao về cho các đối tượng SD (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)trên những thửa đất cụ thể; quyền SDĐ của Nhà nước trong trường hợp nàyđược thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất dođầu tư của Nhà nước mang lại (Điều 14, 15)

Về nguyên tắc, người SDĐ được Nhà nước giao, chỉ được hưởng lợi ích từđất do chính đầu tư của họ mang lại Pháp luật căn cứ vào tình hình thực tế vềkinh tế - xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biệnpháp và mức độ điều tiết các nguồn thu từ đất, để vừa bảo vệ được chế độ sởhữu lại vừa đảm bảo được các yêu cầu của ổn định và phát triển

Câu 2.nêu căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ

và được xác định dựa trên 3 căn cứ sau: (1) Diện tích đất được giao, đượcchuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; (2) Mục đích sửdụng đất; (3) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

Giá đất theo Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngquy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyềnSDĐ, chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích đất ở trong hạn mức Giá đất cụthể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập,thặng dư áp dụng trong các trường hợp sau:

- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiếttrừ, thu nhập, thặng dư trong các trường hợp sau: Xác định tiền sử dụng đất củathửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷđồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lênđối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh cònlại trong các trường hợp: (1) Tổ chức được giao đất không thông qua hình thứcđấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sửdụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân được được giao đất không thông qua hìnhthức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyểnmục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức; Xác định giá khởiđiểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtthông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ápdụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặckhu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối vớicác thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi,vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: (1) Tổchức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thứcđấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thôngqua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng chocác trường hợp quy định này (Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).

Câu 3.trình bày nội dung các quy định pháp luật liên quan đến tiền thuê đất.

Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm áp dụng đối vớiđất cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tập thể, cá nhân trong nước; tổ chức,

cá nhân nước ngoài được nhà nước cho thuê đất, mặt nước, mặt biển

* Đối tượng thu tiền thuê đất

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhânSDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộgia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức được giao

quy định tại Điều 129 của LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ thương mại,

dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ đểxây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Hộ gia đình, cá nhânSDĐ làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổchức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại

Khoản 1 Điều 138 LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất khôngthu tiền SDĐ nhưng đang SDĐ làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất

theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 LĐĐ 2013; hộ gia đình, cá nhân

đang SDĐ làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất

mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 LĐĐ 2013;

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực

hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng

công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 LĐĐ 2013; Tổ chức kinh

tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ xây dựng công trình sựnghiệp; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao SDĐ để xây dựng trụ sởlàm việc

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:Đơn vị vũ trang nhân dân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản,làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; Tổ chức kinh tế, hộ giađình, cá nhân SDĐ sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy

định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013; Người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ sông, ngòi, kênh,

rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm

c Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Ban Quản lý khu

công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 150 LĐĐ 2013; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ

sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sânbay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không

theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 LĐĐ 2013.

* Căn cứ tính tiền thuê đất

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theoquy định của LĐĐ và được xác định trên các căn cứ sau: (1) Diện tích đất chothuê; (2) Thời hạn cho thuê đất; (3) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuêđất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trườnghợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp đấu giáquyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; (4) Hình thức Nhànước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê

Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiếttrừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng

trong các trường hợp: Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chochu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác địnhđơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều

172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn

giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụngtrong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giátrị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thànhphố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi,vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại; Xác định giá khởi điểmtrong đấu giá quyền SDĐ để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê

Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quyđịnh tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp:Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầutiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khôngthông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đấttrả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá

thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại

Khoản 3 Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng

năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổphần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tínhthu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trongBảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối vớitỉnh còn lại; Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnhlại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; Xác định giá khởi điểm trongđấu giá quyền SDĐ để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàngnăm

Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đốivới các trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP

* Lưu ý

- Miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định46/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được Nhà nước chothuê đất và tính trên số tiền thuê đất phải nộp

- Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất cao hơnquy định của Nghị định này thì tiếp tục được hưởng mức ưu đãi cho thời giancòn lại; trường hợp mức ưu đãi thấp hơn quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-

CP thì được hưởng theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP của thời hạn ưuđãi còn lại kể từ ngày Nghị định 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

Câu 4.trình bày nội dung miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các thời kỳ.

Thực hiện chủ trương xóa đói, giảm nghèo, đồng thời hỗ trợ đối với nông dân, khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp, Đảng và Nhà nước đã có các quyết định mở rộng ưu đãi miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp đối với hộ nông dân và các đối tượng sản xuất nông nghiệp khác qua các năm như sau:

Năm 1990 và 1991 thực hiện miễn thuế nông nghiệp theo di chúc của Chủ tịch Hồ Chí Minh cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất trong hời hạn một năm và các hộ nông dân trong hời hạn hai năm, mỗi năm miễn 50% số thuế ghi thu.

Luật thuế SDĐ nông nghiệp quy định:

- Miễn thuế SDĐ nông nghiêp: Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng; Miễn thuế cho đất khai hoang không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này dùng vào sản xuất: Trồng cây hàng năm: 5 năm; riêng đối với đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển: 7 năm; Trồng cây lâu năm: miễn thuế trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ khi có thu hoạch Riêng đối với đất ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được cộng thêm 6 năm; Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thì chỉ nộp thuế khi khai thác theo quy định tại khoản 4, Điều 9 của Luật thuế SDĐ nông nghiệp; Miễn thuế cho đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng lại mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả: trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ khi có thu hoạch; Chính phủ quy định việc giảm thuế, miễn thuế đối với đất khai hoang được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước; Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ nông dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, biên giới và hải đảo mà sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ nông dân là dân tộc thiểu số mà sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho các hộ nông dân là người tàn tật, già yếu không nơi nương tựa; Miễn thuế cho hộ nộp thuế có thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng 1/3 và 2/3; Miễn thuế hoặc giảm

thuế cho hộ nộp thuế là gia đình liệt sỹ; Giảm thuế cho hộ nộp thuế có thương binh, bệnh binh không thuộc diện miễn thuế (thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng 1/3 và 2/3) mà đời sống có nhiều khó khăn.

- Giảm thuế SDĐ nông nghiệp: Trong trường hợp thiên tai, địch hoạ làm thiệt hại mùa màng, thuế SDĐ nông nghiệp được giảm hoặc miễn cho từng hộ nộp thuế theo từng vụ sản xuất như sau: Thiệt hại từ 10% đến dưới 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại; Thiệt hại từ 20% đến dưới 30%, giảm thuế 60%; Thiệt hại từ 30% đến dưới 40%, giảm thuế 80%; Thiệt hại từ 40% trở lên, miễn thuế 100%.

Năm 2001, thực hiện Nghị quyết số 24/1999/QH10 của Quốc hội về dự toán NSNN năm 2000, Chính phủ đã có Nghị quyết số 05/2001/NQ-CP ngày 24/5/2001 thực hiện miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với các hộ nghèo trong cả nước và các hộ ở các xã đặc biệt khó khăn thuộc Chương trình 135 và giảm 50% thuế SDĐ nông nghiệp đối với đất trồng lúa và cà phê.

Năm 2002, thực hiện Nghị quyết số 50/2001/QH10 của Quốc hội về dự toán NSNN năm 2002, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 199/2001/QĐ-TTg ngày 28/12/2001 tiếp tục thực hiện miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với các xã đặc biệt khó khăn, vùng sâu, vùng xa và các hộ nghèo trong cả nước, đồng thời giảm 50% số thuế SDĐ nông nghiệp phải nộp đối với các hộ sản xuất nông nghiệp khác còn lại chưa được miễn thuế (hộ gia đình, cá nhân, hợp tác xã, doanh nghiệp và tổ chức kinh tế khác).

Năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 tiếp tục thực hiện miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp như các năm trước đến hết năm 2010, đồng thời mở rộng đối tượng miễn, giảm thuế đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã, cụ thể: Miễn thuế SDĐ nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nhận đất giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã để sản xuất nông nghiệp; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ xã viên góp ruộng đất để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp tác xã; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất của hộ nghèo, hộ sản xuất nông nghiệp ở xã đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ Giảm 50% số thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu hàng năm đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp

của đối tượng không thuộc diện được miễn thuế và diện tích đất sản xuất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp luật đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên

và hộ sản xuất nông nghiệp khác".

Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XII, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 về miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp và thực hiện từ năm 2011 đến hết năm 2020, để thực hiện miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp, bao gồm:

+ Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ nghèo;

+ Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp cho các đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, bao gồm cả đất được thừa kế, cho tặng, nhận chuyển quyền SDĐ; Hộ gia đình, cá nhân là xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp

đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân là nông trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp có quyền SDĐ nông nghiệp góp đất của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp tác xã;

+ Giảm thuế SDĐ nông nghiệp với mức 50% số thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu hàng năm đối với diện tích: đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp nhưng không quá hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình,

cá nhân; đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang trực tiếp SDĐ để sản xuất nông nghiệp.

Câu 5.trình bày quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất.

Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền SDĐ theo Luật thuế thu nhập cá nhân

là sắc thuế thu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền SDĐ (thựchiện từ 01/01/2009) Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượngtừng lần (Nghị định 12/2015/NĐ-CP)

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tạithời điểm chuyển nhượng

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đấttrên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyđịnh thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tạithời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kếtcấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theogiá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn

cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mứcxây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn

cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước

bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định Trường hợp UBND cấptỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựngcông trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyểnnhượng

- Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơngiá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lạiđược xác định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua làngười nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồngchuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là ngườinộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.”

Mức thuế suất đối với chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Bảng 2.2

3 Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú

theo giá chuyển nhượng BĐS

02

Thuế thu nhập cá nhân được miễn thuế theo nguyên tắc không tăng thu nhậptrong thực tế phát sinh giao dịch tài sản thì không thu như trong các trường hợp:Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với

con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháungoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyềnSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ cómột nhà ở, đất ở duy nhất; thu nhập từ giá trị quyền SDĐ của cá nhân được Nhànước giao đất; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ vớichồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹchồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ôngngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập của hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng,đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơchế thông thường; thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cánhân được Nhà nước giao để sản xuất

Giảm thuế trong các trường hợp đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai,hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp

Câu 6.trình bày nội dung khái quát quy định pháp luật liên quan đến giá đất

-Từ Hiến pháp năm 1992 có luật đất đai năm 1993 Quy định do UBND cấp

tỉnh ban hành theo khung giá đất của chính phủ đối với đất được giao có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và cho thuê đất đều áp dụng chung một mức giá chỉ phân biệt theo tiêu chí vị trí và loại đô thị đối với đất đo thị , theo vùng đối với đất nông thôn

-Luật đất đai năm 2003 có ba loại giá

Giá do nhà nước ban hành, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; giá

do người sử dụng đất tự thỏa thuận khi phát sinh quan hệ mua bán

-luật đất đai năm 2013 bổ sung thêm một loại giá được thực hiện trong các trường hợp cụ thể do nhà nước quy định

*Một số văn bản quy định

- ban hành và điều chỉnh khung giá

+Luật đất đai năm 2003 chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng khôngquy định thời hạn ban hành mới, chỉ quy định về điều chỉnh giá khi có sự thay đổi

+Luật đất đai 2013 chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 5 năm 1 lần trước thời hạn có thể tăng từ 20% so với mức tối đa, giảm 20% so với mức tối thiểu trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

-Ban hành khung giá

+Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại điều

112 của luật đất đai 2013

+phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1,2,3 và 4 điều 4 nghị định

44/2014 Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố

tự nhiên kinh tế-xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất

+khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để ubnd cấp tỉnh quy định bảng giá đất, tạo hành lang pháp lý xây dựng khung giá đât điều 113 luật đất đai 2013+Nghị định 44/2014 quy định cụ thể trình tự xây dựng khung giá đất định kỳ 5 năm /1 lần bộ tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất

Chia làm 2 nhóm khung giá đất: khung giá đất nhóm đất nông nghiệp; khung giá đất nhóm đất phi nông nghiệp hay là khung giá đất được tính theo các vùngkinh tế

+Điều chỉnh khung giá

Thể chế hóa tại điều 113 luật đất đai năm 2013, theo nghị đinh 44/2014/nđ-cp khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung thời gian là 180 ngày

+Nghị đinh 44/2014/nđ-cp quy định chi tiết theo vị trí đất, đối với địa phương

có bản đồ địa chính và có điều kiện nhân lực kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng theo thửa đất để đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước

+Sở TNMT tổ chức xây dựng trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định

kỳ 5 năm/1 lần và công bố công khai ngay 1/tháng 1 đầu kỳ

+Điều chỉnh bảng giá đất:

Quy định tại điều 14 nghị định 44/2014/nđ-cp; Sở TNMT có trách nhiệm tổ chức xây dựng trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phù hợp với khung giá đất và quy định mức chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh quy định tại khoản 2 điều 13 nghị định 44/2014

-Xác định giá đất cụ thể

Phù hợp thì theo bảng giá, không phù hợp thì xác định giá đất cụ thể

+UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể