PHÂN TÍCH sự BIẾN ĐỘNG của GIÁ cả NHÀ đất từ năm 2010 đến NAY tại THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN và BIỆN PHÁP CAN THIỆP của NHÀ nước NHẰM ổn ĐỊNH THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

BÀI TẬP NHÓMMÔN: KINH TẾ VI MÔ ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỚC VIỆT NAM.. GIỚI THIỆU VỀ BẤT ĐỘNG SẢNTheo Bộ luật Dân sự năm 2005 của n

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: KINH TẾ VI MÔ

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

GIẢNG VIÊN:

NHÓM THỰC HIỆN:

ĐÀ NẴNG, NGÀY…THÁNG…NĂM 2016

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: KINH TẾ VI MÔ

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

GIẢNG VIÊN:

NHÓM THỰC HIỆN:

ĐÀ NẴNG, NGÀY…THÁNG…NĂM 2016

MỤC LỤC

I GIỚI THIỆU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1

II CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

1 Khái niêm cung bất động sản: 3

2 Cung bất động sản biến động qua các năm 3

III CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 7

IV BIẾN ĐỘNG GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƯỜNG 7

V CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ 8

VI XU HƯỚNG GIÁ CẢ TRONG THỜI GIAN TỚI 9

TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

BẢNG PHÂN CÔNG 11

I GIỚI THIỆU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp

luật quy định”.

Đặc điểm của bất động sản

 Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

 Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh

tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu

lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh

tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính chất khác:

-Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của

nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

-Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

-Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc

2

gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

II CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niêm cung bất động sản:

Cung bất động sản là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản so sánh đưa

ra thị trường để so sanh trao đổi tại thời điểm nào đó với 1 mức giá nhất định

2 Cung bất động sản biến động qua các năm

 Năm 2012:

Tại Hà Nội :

- Tính trong cả năm 2012, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội ước đạt 8.651 căn Trong đó có 976 căn hộ cao cấp, 2.171 căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân chiếm đa số với khoảng 5.504 căn Không được như dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá trong năm

2012, giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở tất cả các phân khúc

- Đáng chú ý, thị trường căn hộ trong năm nay đã xuất hiện những hình thức khuyến mãi, tặng kèm hấp dẫn và rầm rộ hơn như, mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô Đặc biệt, ở một số dự án các chủ đầu tư đã linh hoạt trong việc bàn giao căn hộ, khách hàng có thể lựa chọn giao nhà thô hoặc giao nhà hoàn thiện

Tại TP.Hồ Chí Minh :

- Tiếp diễn những khó khăn trong năm 2011, thị trường căn hộ Tp.HCM năm

2012 vẫn ế ẩm Trong năm, tổng nguồn cung căn hộ ước đạt 6.344 căn, giảm gần 44% so với cùng kỳ năm trước Các dự án chào bán chủ yếu các dự án được chào bán nằm ở phân khúc trung bình với giá bán căn hộ vào khoảng 9,7 đến 18 triệu đồng/m2 tùy dự án và khu vực Các dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao vượt khả năng chi trả của người mua nên tình hình buôn bán rất khó khăn

- Mặc dù các chủ đầu tư khá mạnh tay trong việc giảm giá bán, nhưng số căn hộ tồn kho vẫn rất nhiều Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát trên 44 tỉnh thành, Tp.HCM hiện có 10.108 căn hộ chung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho

 Năm 2013:

Tại Tp.Hồ Chí Minh:

- Theo thống kê của CafeLand tại thị trường Tp HCM năm 2013 có khoảng 7.600

căn hộ được chào bán, tăng gần 80% so với năm trước Số căn hộ chào bán trong

6 tháng cuối năm tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm Cụ thể, trong 6 tháng cuối năm số căn hộ chào bán lên tới 5,436 căn hộ bằng 70% so với cả năm Số căn hộ chào bán năm 2013 chủ yếu tập trung ở quận 7 và một số quận xa trung tâm

- Trong số căn hộ chào bán ước tính có 5% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, 17%

căn hộ trung cấp, còn lại gần 80% thuộc phân khúc căn hộ bình dân Có khoảng 5.800 căn được hấp thụ trong toàn năm 2013, tăng 46% so với năm trước

- Tính đến cuối năm 2013, theo ước tính của Cafeland tại TP HCM có khoảng hơn

30.000 căn hộ được chào bán, trong đó vẫn còn kho hơn 15.000 căn hộ trên thị trường sơ cấp

- Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng sang việc xây dựng căn hộ

bình dân với diện tích nhỏ Thậm chí nhiều chủ dự án tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè,… đã thay đổi thiết kế chia nhỏ căn hộ để dễ bán hàng Nhiều chủ đầu tư tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ căn hộ để thu hút người mua

Tại Hà Nội:

- Thống kê của CafeLand tại thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy năm 2013 có

8,848 căn hộ được chào bán, tăng 78% so với cùng kỳ năm trước Trong đó, có hơn 70% căn hộ được chào bán trong 6 tháng cuối năm Ước tính tổng nguồn cung căn hộ tính đến hết năm 2013 lên tới 15.500 căn, tăng hơn 5% so so với cùng kỳ năm 2012

- Tại thị trường Hà Nội xuất hiện xu hướng chủ đầu tư đổi tên dự án để nâng cao

nhận diện thương hiệu cho khách hàng Điển hình là Vingroup với việc thành lập thương hiệu Vinhomes, Nam Cường lập thương hiệu The Sparks; Xuân Mai Tower cũng đã được đổi tên thành Xuân Mai Park State

 Năm 2014:

Miền Hà Nội: Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội trong năm 2014 là

13.193 căn, tăng 45% so với cùng kỳ năm 2013

4

- Trong năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội không có nhiều dự án mới được đưa ra thị trường, nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ các dự án cũ đổi tên và mở bán đợt mới với gần 90 dự án đang hoạt động

- Phân theo khu vực, Hà Đông đứng đầu trong danh sách có nguồn cung căn hộ nhiều nhất với hơn 3.500 căn, tiếp đến là Từ Liêm 2.300 căn và kế đến là Thanh Xuân, Hoàng Mai với con số lần lượt là 1.640 căn và 1.490 căn

Tp.Hồ Chí Minh :

Thị trường căn hộ Tp.HCM

- Trong năm 2014, 14.522 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước Quận 7 vẫn là nơi dẫn đầu về nguồn cung căn hộ với 2.300 căn, tiếp đến là quận 2 với 1.814 căn, tiếp đến là một số quận ngoại thành như Tân Phú, Quận 12 với nguồn cung căn hộ chủ yếu phục vụ nhu cầu khách hành ở phân khúc trung bình

- Một trong những thay đổi mạnh mẽ mà chúng tôi ghi nhận được trong năm 2014

đó là sự gia tăng về nguồn cung của phân khúc căn hộ trung và cao cấp, càng về cuối năm lượng hàng thuộc phân khúc nay đưa ra thị trường càng nhiều Điển hình như sản phẩm của các doanh nghiệp như: Phú Mỹ Hưng, Novaland,

Himlam Land, Phát Đạt, Vingroup, Thảo Điền Investment,…

 Năm 2015

Tại Hà Nội:

Thị trường căn hộ Hà Nội

- Hơn 5.600 căn hộ được chào bán trong quý 4/2015, tăng 60% so với quý 4/2014 Tính từ đầu năm đến nay, Hà Nội có khoảng 28.300 căn đã được chào bán, tăng 70% so với năm 2014 Sự tham gia của dự án Vinhomes Times City – Giai đoạn

2 làm cho nguồn cung căn hộ tại quận Hai Bà Trưng tăng mạnh Quận này cũng

là nơi có nguồn cung căn hộ nhiều nhất với 18,5% nguồn cung căn hộ, Hoàng Mai đứng vị trí thứ 2 với 15,7% và Thanh Xuân đứng vị trí thứ 3 với 14%

- Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng theo công bố của các chủ đầu tư, tỷ lệ tiêu thụ vẫn đạt mức tốt do niềm tin của người mua nhà được cải thiện Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng kém hấp dẫn cũng khiến các nhà đầu tư chọn bất động sản như

một kênh đầu tư thay thế Do đó, giá bán tại một số dự án có vị trí và tiến độ tốt

có xu hướng tăng

Tại Tp.Hồ Chí Minh:

Thị trường căn hộ Tp.HCM

- Gần 8.500 căn hộ đến từ hơn 30 dự án được chào bán quý 4/2015, tăng đến 83%

so với quý 4/2014 Nguồn cung căn hộ tính từ đầu năm đến nay đạt khoảng 25.562 căn, tăng gần 45% so với cả năm 2014.G

- Sau một thời gian im ắng, đến khoảng giữa năm 2015 đến nay thị trường căn hộ phía Nam thành phố đã trở nên sôi động hơn với sự tham gia của các chủ đầu tư khác bên cạnh Phú Mỹ Hưng Tại khu vực Nhà Bè, một số chủ đầu tư như Phú Long, Novaland, M.I.K đã tung ra các sản phẩm mới

- Trong quý 4/2015, quận 7 vẫn là nơi dẫn đầu về nguồn cung căn hộ trên thị trường với sự tham gia của các dự án Hưng Phúc - Happy Residence (do Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư) Angia Skyline (An Gia làm chủ đầu tư), Luxcity (Đất Xanh làm chủ đầu tư), Luxury Home (Sacomreal làm chủ đầu tư) Tiếp đến là các khu vực khác như quận 2, quận 4, Bình Thạnh

- Dự kiến, trong giai đoạn từ năm 2016 đến 2018 có khoảng 22.000 căn hộ sẽ hoàn thành

 Quý 1 Năm 2016 :

Tại Tp.Hồ Chí Minh:

- Căn hộ: lượng mở bán mới đạt 9720 căn, tăng 28% theo quý và 63% theo năm,

với phân khúc Trung cấp đóng góp hơn 50%

- Biệt thự/ nhà phố : Lương mở bán mới đạt 279 căn, giảm 44% so với mức kỉ lục

quý 4 năm 2015

- Trong quý 1 2016 không có dự án mới nào tham gia vào thị trường căn hộ Tổng

nguồn cung là 4290 căn, không đổi so với quý trước

- Tính đến cuối quý 1 2016 khu vực trung tâm thành phố gồm quận 1 và quận 3 có

2575 căn, khu vực vùng ven là 1715 căn

Tại Hà Nôi :

- Thị trường nhà ở nguồn cung dồi dào, lượng mở bán đạt 9900 căn, tăng 13% so

với quý 4 năm 2015 Phân khúc bình dân và Trung chiếm lần lượt là 43% và 50%

- Quận Nam Từ Liêm và Quận Thanh Xuân dẫn đầu về lượng mở bán mới trong

quý 1 năm 2016 với lần lượt là 2050 và 1650



6

 Quý 2 năm 2016:

Tại Tp.Hồ Chí Minh:

- Thị trường căn hộ: - trong quý 2 năm 2016, 19 dự án mới và Giai đoạn 2 của

một dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 8.700 căn hộ, tăng trưởng 15% theo quý Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 40.100 căn hộ

- Lượng căn hộ hấp thụ tăng trưởng mạnh mẽ, với hơn 6.900 giao dịch, tăng 10%

theo quý và 34% theo năm Hạng B dẫn đầu chiếm 49% thị phần lượng giao dịch toàn thị trường Tình hình hoạt động hạng A cải thiện đáng kể với hơn 330 căn

hộ được bán

Tại Hà Nội :

- Thị trường căn hộ: Trong quý 2 năm 2016, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ

khoảng 17.370 căn, tăng 7% theo quý và 29% theo năm Có 10 dự án đang bán

và 16 dự án mới, cung cấp thêm 8300 căn, tăng 1% theo quý

III CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

 Trong năm 2015 tổng số căn hộ đã được bán ở thị trường Hà Nội đạt

26830 căn Tại thị trường TP Hồ Chí Minh lượng căn hộ đã bán đạt

24352 căn

 Quý 1/2016: tại thị trường Hà Nội, lượng căn họ đã bán đạt 7625 căn, tại thị trường TP.Hồ Chí Minh đạt 6784 căn

 Quý 2/2016: tại thị trường Hà Nội lượng căn họ đã bán đạt 7625 căn, tại thị trường TP.Hồ Chí Minh đạt 7798 căn

IV BIẾN ĐỘNG GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƯỜNG

 Giai đoạn 2011-2012: thị trường rất khó khăn, căn hộ cao cấp tràn ngập thị trường không có người mua, giá giảm sâu, có dự án cắt lỗ 30-40% Số lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 7000 – 8000 giao dịch mỗi năm

 Năm 2013: một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50% Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá

 Năm 2014: Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung là ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã

ổn định và không giảm tiếp Tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn

thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013

 Năm 2015: Theo báo cáo tổng kết thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015 của Bộ Xây dựng, giá nhà ở trong năm vừa qua nhìn chung ổn định, một số

dự án ở khu vực có hạ tầng đầy đủ, xây dựng đúng tiến độ có giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5% so với cùng kỳ năm 2014

 Thị trường phục hồi trong năm 2015-2016 khiến giá bất động sản tiếp tục được điều chỉnh, tăng khoảng từ 5-10%

 Quý 1/2016, nhìn chung giá tăng.giá căn hộ bán tại thị trường Hà Nội tăng đáng kể 6% so với quý trước và 16% so với năm 2015 ghi nhận 28tr/m2 Quý 2/2016, Giá tăng cao, nhờ vào tiến độ xây dựng và bán hàng tốt ở nhiều dự án cũng như sự gia nhập của các dự án cao cấp

 Nhìn chung tình hình giá cả BĐS giai đoạn 2010-2013 là tồi tệ nhất,rơi vào khủng hoảng đóng băng,giá cả xuống dốc ko phanh Bước qua giai đoạn

2014 đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực,tiếp giai đoạn 2014,năm

2015 đã lấy đà phát triển và ổn định dần trởi lại cho đến nay

V CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ

 Thị trường bất động sản đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011 và năm 2013 thị trường sẽ tiếp tục khó khăn Vì vậy, phương án được đề ra là kết hợp theo

cả hai cách là cả về giá và thanh khoản để vừa có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp vừa hỗ trợ được người dân Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan quản lý cũng đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường , nhưng tác động tới thị trường bất động sản chưa nhiều.Gói cứu trợ do chính phủ đưa ra, có

ba thành phần chính tham gia vào gói cứu trợ bất động sản này Đó là Ngân Hàng, người dân vay tiền mua nhà, và chủ đầu tư Bên cạnh một phần tín dụng được đem cho người dân vay, một phần tín dụng cũng nên chuyển cho các doanh nghiệp Đây cũng là giải pháp giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, giảm giá nhà, rẻ hơn so với giá vay thương mại

 Ngưng cấp phép các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới trong năm 2014 và cần có bàn tay hữu hình can thiệp vào thị trường bất động sản Sự phát triển tự phát theo phong trào đã dẫn đến thực trạng thừa sản

8