BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGIỆP NGÀNH LUẬT

Mặc dù vậy, do còn thiếu kinh nghiệm giao thương, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những q

LỜI CẢM ƠN

Là sinh viên năm cuối, việc thực tập tốt nghiệp có vai trò hết sức quan trọng, đây là giai đoạn chuyển giao giữa môi trường học tập với môi trường thực tiễn bên

thực tiễn bổ ích, vận dụng lí thuyết sách vở vào thực tiễn Đặc biệt là cho em những cái

thực tiễn chuyên ngành Sẽ không có được kết quả này nếu em không có được sự giúp

đỡ, sự hỗ trợ nhiệt tình từ đội ngũ các thầy cô giáo trong Khoa Luật – Trường Đại học Ngân hàng Tp Hồ Chí Minh đã mang đến cho chúng em những kiến thức nền tảng thật

bổ ích Đặc biệt em xin gửi những lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Nguyễn Thị Kim Thoa đã dành nhiều thời gian và công sức giúp đỡ em hoàn thành bài báo cáo này

Bên cạnh đó là sự giúp đỡ tận tâm của anh Luật sư Lê Văn Dụng, Luật sư thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư thành viên Văn phòng Luật sư Long Cường đã hướng dẫn và tạo điều kiện cho tôi được học hỏi những kiến thức thực tế rất

bổ ích và thú vị Đồng thời cũng là người truyền cho tôi động lực phấn đấu cho một vị trí nghề nghiệp của mình trong tương lai không xa

Tuy nhiên, do thời gian có hạn cũng như vốn kiến thức còn hạn chế và chưa có kinh nghiệm thực tế nên báo cáo thực tập của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ các Thầy và Cô để để bài báo cáo của tôi được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng tôi xin kính chúc tất cả quý thầy cô trường Đại học Ngân hàng TPHCM, Luật sư Lê Văn Dụng luôn được nhiều sức khỏe và thành công Chúc cho Văn phòng Luật sư Long Cường ngày càng phát triển thịnh vượng!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng 12 năm 2017

Sinh viên thực hiện

La Thị Kim Chi

LỜI NÓI ĐẦU

Sự hình thành và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN có điều tiết của Nhà nước đã tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam phát triển ngày càng năng động, đa dạng hơn, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng Việc tạo lập nhà ở bằng cách tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới Mặc dù vậy,

do còn thiếu kinh nghiệm giao thương, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn Để

hỗ trợ các cá nhân, pháp nhân phòng ngừa rủi ro và giải quyết tranh chấp thì luật sư là người có vai trò rất quan trọng Luật sư luôn được coi là người đồng hành trong suốt quá trình đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng với đối tác; hỗ trợ các cá nhân, pháp nhân giải quyết tranh chấp phát sinh, thông qua việc đưa ra những ý kiến tư vấn về mặt pháp lý

Từ những thực tiễn trên mà em đã quyết định lựa chọn: “Thực tiễn hoạt động tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở tại Văn phòng Luật sư Long Cường” làm đề tài báo cáo

thực tập của mình Với năng lực còn hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên báo cáo thực tập của em không tránh khỏi những thiếu sót Em kính mong nhận được sự hướng dẫn chỉ bảo của thầy cô Em cũng xin chân thành cảm ơn các anh, chị ở Văn phòng Luật sư Long Cường đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và thực hiện báo cáo thực tập này

Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

4 Tp Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh

MỤC LỤC

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỂ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 5

1.1 Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở .5

1.1.1 Khái niệm .5

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở .6

1.2 Một số vấn đề pháp lý liên quan cần xem xét khi tiến hành hoạt động tư vấn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở .8

1.2.1 Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở .8

1.2.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở .9

1.2.3 Nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 10

1.3 Trình tự, thủ tục tư vấn cho khách hàng trong giao dịch mua nhà ở 13

Chương 2 THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƯ LONG CƯỜNG 15 2.1 Tổng quan về Văn phòng luật sư Long Cường 15

2.1.1 Giới thiệu chung về Văn phòng luật sư Long Cường 15

2.1.2 Sự khác biệt và giá trị cốt lõi của Văn phòng luật sư Long Cường 15

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động 16

2.2 Thực tiễn hoạt động tư vấn mua bán nhà ở tại Văn phòng Luật sư Long Cường 17

2.2.1 Nghiên cứu hồ sơ liên quan đến hợp đồng cần tư vấn 18

2.2.2 Trình tự, thủ tục tư vấn cho khách hàng 19

2.3 Đánh giá về thực tiễn thực thi hoạt động tư vấn nhà ở tại Văn phòng luật sư Long Cường 21

2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tư vấn tại Văn phòng luật sư Long Cường 23 2.5 Một số ý kiến đóng góp đối với chương trình đào tạo khoa Luật - Trường đại học Ngân hàng Tp.Hồ Chí Minh 24

KẾT LUẬN 26

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP 27

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 28

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỂ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1 Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Khái niệm

Theo quy định tại Điều 385 Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Như vậy, một hợp đồng phải xuất phát từ yếu tố thỏa thuận nhưng không phải mọi thỏa thuận đều là hợp đồng Chỉ những thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự mới tạo nên quan hệ hợp đồng Trên thực tế, những thỏa thuận mang tính cách là sự giúp đỡ vô tư (ví dụ, cho đi nhờ xe, ) hay những thỏa thuận mang tính cách xã giao (nhận lời mời đi dự tiệc hay đi chơi ) đều không phải là hợp đồng1

Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật Dân sự năm

2015 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở đuợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản2

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không đuợc trái pháp luật và đạo đức xã hội

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định về hợp đồng mua bán tài sản được quy định từ Điều 431 đến Điều 454 Bộ luật Dân sự năm

2015 và thực tiễn đời sống về hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

1

Phương Tây còn thừa nhận một trường hợp khác không tạo nên hợp đồng là những cam kết danh dự (les engagements d’honneur hay gentlmen agreement) Trái với các thỏa thuận mang tính xã giao, những cam kết danh dự này có thể có nội dung giống như hợp đồng và cũng có động cơ kinh tế nhưng các bên cam kết thi hành trên danh dự chứ không đme sự việc ra trước pháp luật

2

Theo Điều 430 BLDS 2015

“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bản nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở Do đó, đặc điểm quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở là sự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua Thời điểm được coi là hoàn tất sự dịch chuyển là thời điểm mà các bên làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở (trước bạ, sang tên) tại cơ quan có thẩm quyền

Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán

nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua

và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản

có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Tức là, trong hợp

đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Điều này hoàn toàn khác với việc chuyến dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này, người chuyến giao quyền sở hữu nhà sẽ không đuợc nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà đế lại thừa kế hoặc đem tặng, cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà

Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này,

người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời nguời bán nhà cũng phải chuyển giao quyền

sử dụng đất ở có căn nhà đó cho nguời mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê

Hợp đồng mua bán nhà ở là loại giao dịch dân sự phổ biến nhất trong giao lưu dân

sự hiện nay Đây là một dạng giao dịch thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt, quyền và nghĩa vụ dân sự Theo quy định tại Điều 117 và Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện sau:

Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Trong đó, điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành

vi nhất định Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng

1.2 Một số vấn đề pháp lý liên quan cần xem xét khi tiến hành hoạt động tƣ vấn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

1.2.1 Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

3

Khi tham gia giao kết hợp đồng, luật sư cần tìm hiểu tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên tham gia giao dịch có đủ năng lực hành vi dân sự không Việc xác định điều kiện này trước tiên căn cứ theo độ tuổi của các bên (thể hiện trong giấy khai sinh hoặc Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc thẻ căn cước công dân) Khi chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thỏa mãn đầy đủ về năng lực chủ thể để tham gia quan

hệ pháp luật này 4, cụ thể:

Người đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở

Người đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham gia với tư cách là một bên trong quan hệ mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có

sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp Ý chí của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở;

Người đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này;

Người đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự không được xác lập giao dịch Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện

Đối với các chủ thể khác (pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác): Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền

và nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác

Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng,

sở hữu chung thừa kế, ) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng thì luật sư cần kiểm tra lại có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không

1.2.2 Đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở

Khi khách hàng đề nghị tư vấn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, luật sư phải nghiên cứu về đối tượng của giao dịch mua bán Đối tượng của giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán Thực tế thì nhiều trường hợp các bên trong quan hệ mua bán nhà ở không có mục đích dùng vào việc ở mà sử dụng vào mục đích khác Ví dụ, mua nhà để làm văn phòng, mua nhà làm trụ sở giao dịch của pháp nhân,

Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng Nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật 5

Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy chứng nhận nêu trên thì cần có giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch Các loại giấy tờ này được quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật nhà ở do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015

5 Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014.

Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá

dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Thực tế, rất nhiều các giao dịch về mua bán nhà ở được tiến hành ngay tại thời điểm nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, trong trường hợp và điều kiện nhất định pháp luật cũng công nhận đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán này Ví dụ, mua bán nhà ở thuộc dự án được phê quyệt, chủ đầu tư đã có thông báo

về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết cụ thể về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà và các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ sẽ hình thành trong tương lai đó

Luật sư cần nghiên cứu các tài liệu về quyền sở hữu nhà ở để xác định chủ sở hữu nhà ở Trong nhiều trường hợp, phải xác định nguồn gốc của nhà ở thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện để giúp luật sư tư vấn cho khách hàng giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này

Do đó, luật sư cần giúp khách hàng kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ

về nhà ở khi tham gia giao dịch chuyển nhượng

1.2.3 Nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà

ở

Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, hợp đồng mua bán nhà ở phải được thành lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (BLDS 2015 không quy định cụ thể về vấn đề này) Nhà ở đem bán phải thuộc

quyền sở hữu của bên bán, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Khi trao đổi, thỏa thuận và lập hợp đồng, luật sư cần nêu rõ những nội dung sau:

Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của bên bán nhà

Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phần bên bán nhà phải ghi đủ thông tin và chữ ký của hai vợ chồng

Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu (yêu cầu họ ghi rõ họ tên sau khi ký tên), người không biết chữ phải có điểm chỉ rõ ràng Trường hợp có người đại diện, ngoài các thông tin cần thiết về người đại diện phải ghi thêm các giấy

tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện

Trường hợp hộ gia đình: Ngoài thông tin của chủ hộ cần đưa ra các thành viên khác của hộ gia đình (người có đủ năng lực hành vi dân sự ) tham gia vào bên bán của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở

Trường hợp là tổ chức, các thông tin cần thiết phải thể hiện đối với bên bán của quan hệ hợp đồng: Tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, đại chỉ liên hệ,

Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ liên hệ, số điện thoại liên lạc của bên mua nhà

Mô tả đầy đủ hiện trạng căn nhà

Tình trạng pháp lý (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sửu dụng đất số giấy, cấp ngày nào? Hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu

có thì cách giải quyết thế nào? ) Cần xem xét bản gốc tránh giao nhận bản sao photocopy giấy tờ nhà (kể cả bản sao đã có công chứng, chứng thực)

Giá mua bán? (do cả hai bên thỏa thuận hoặc do sự xác định của bên thứ ba theo yêu cầu của các bên) Trong trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại đại điểm và thời điểm các bên thanh toán Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá,

Hình thức, phương thức thanh toán bằng tiền mặt VND hay bằng vàng? Trong trường hợp thỏa thuận phương thức thanh toán bằng USD cần lưu ý phải quy đổi ra tiền đồng Trường hợp giá cả thanh toán bằng ngoại tệ

mà không có sự quy đổi nhằm để đảm bảo ổn định giá trị của giao dịch thì hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận, bên bán phải bàn giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận Tuy nhiên, cần thỏa thuận trong hợp đồng: Bên bán chỉ được bàn giao nhà trước hoặc sau thời hạn hợp đồng nếu được bên mua đồng ý Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao nhà thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà và bên bán yêu cầu bên mua nhận nhà bất cứ khi nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý Khi các bên không có thỏa thuận về thời hạn thanh toán thì bên mua phải thanh toán cho bên bán ngay khi nhận nhà, các thỏa thuận về thời gian hoàn thành các thủ tục của hợp đồng

Các quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà:

Bên bán nhà có các quyền sau: Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã

thỏa thuận; yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; yêu cầu bên mua hoàn tất các thủ tục trong thời hạn đã thỏa thuận; không giao nhà khi chưa nhận

đủ tiền như đã thỏa thuận

Bên bán có các nghĩa vụ sau: Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở

hữu đối với nhà ở mua bán (nếu có); bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua; giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ, giấy tờ gốc

về nhà cho bên mua; thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật,

Các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà:

Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau: Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo

phương thức đã thỏa thuận; nếu không thỏa thuận về thời hạn và đại điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà; nhận nhà và hồ sơ, các giấy tờ gốc về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận

Bên mua nhà có các quyền sau: Được nhận kèm theo hồ sơ, giấy tờ gốc về nhà

theo đúng tình trạng đã thỏa thuận; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà

ở trong thời hạn đã thỏa thuận; yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao nhà đúng thời hạn thì sẽ phải bồi thường thiệt hại,

Hợp đồng mua bán nhà ở được thành lập thành văn bản6, có chữ ký của bên bán, bên mua và phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền7 Như vậy, những hợp đồng mua bán nhà ở chưa có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên Bên cạnh việc tiên hành thủ tục công chứng, chứng thực các bên mua bán nhà còn phải làm thủ tục hành chính là trước bạ sang tên (thủ tục chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua) Khi đăng ký quyền sở hữu nhà phải nộp lệ phí trước bạ Việc nộp lệ phí trước bạ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận bên mua phải nộp lệ phí trước bạ

1.3 Trình tự, thủ tục tƣ vấn cho khách hàng trong giao dịch mua nhà ở

Đây là giai đoạn luật sư tư vấn gặp gỡ, trao đổi, thuyết phục khách hàng sau khi đã

có căn cứ xác định yêu cầu của khách hàng có phù hợp với pháp luật hay không, mức độ phù hợp như thế nào, có khả năng và điều kiện đạt được hay không, hoặc phải tìm thêm những tài liệu, chứng cứ gì khác, những “bước đi” hoặc thái độ ứng xử thích hợp với bên đang tranh chấp để đảm bảo mục đích đặt ra

Nói chung, tư vấn trong những trường hợp yêu cầu của khách hàng phù hợp với pháp luật, có căn cứ và điều kiện thực tế thỏa mãn thì thường là thuận lợi Điều khó khăn hơn nhiều là tư vấn trong điều kiện yêu cầu của khách hàng không phù hợp với pháp luật, thậm chí là trái luật

Thực tế đã có trường hợp luật sư tư vấn hoặc do chưa tìm hiểu kĩ các quy định của pháp luật về vấn đề cần tư vấn, hoặc muốn đấu tranh bảo vệ đến cùng cho khách hàng mà

họ đã không tư vấn cho họ những điều cần thiết trong trường hợp yêu cầu của họ không được pháp luật chấp nhận (chẳng hạn như chấp nhận hòa giải, giải quyết vấn đề bằng tình

cảm, hoặc rút đơn khởi kiện để ít bị thiệt hại nhất), dẫn đến yêu cầu của họ không được thỏa mãn mà số tiền tạm ứng án phí còn bị sung công quỹ

Như vậy, tùy từng vụ tranh chấp với những tình tiết cụ thể, luật sư tư vấn cần có

kế hoạch và nhiều phương án giải quyết để tư vấn cho khách hàng Quá trình tư vấn cần phải phân tích, giải thích pháp luật cho khách hàng làm cho họ thấy những điểm mạnh, điểm yếu về mặt pháp lý cũng như về thực tế, khi cần thiết cần đưa ra những ví dụ cụ thể

để khách hàng tham khảo Từ đó tư vấn cho khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ, kể cả có bản lĩnh từ chối những yêu cầu trái pháp luật của khách hàng

Hiệu quả tư vấn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

Nắm vững kĩ năng tư vấn đối với loại tranh chấp nhà ở, đặc biệt nắm vững những quy định của pháp luật điều chỉnh từng loại tranh chấp cụ thể;

Giai đoạn tham gia tư vấn;

Năng lực cá nhân của chuyên gia trong việc lên các phương án giải quyết, phương pháp thuyết phục khách hàng, bản lĩnh bảo vệ pháp chế XHCN

Trong đó yếu tố quan trọng nhất là kỹ năng tìm hiểu vấn đề áp dụng pháp luật và kinh nghiệm thực tế để có phương án tối ưu giải quyết tranh chấp Với những kỹ năng này kết hợp với năng lực cá nhân và thời điểm tư vấn thích hợp thì chắc chắn việc tư vấn

sẽ đạt được hiệu quả