TIỂU LUẬN: BĐS việt nam thực trạng và giải pháp

CHƯƠNG 1: Khái quát về thị trường bất động sản CHƯƠNG 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam CHƯƠNG 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. CHƯƠNG 4: Ví dụ về dự án bất động sản cụ thể

MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,

kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xãhội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như nước ta

Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế

xã hội, nền kinh tế nước ta trong những năm qua đãđạt được nhiều thành tựu to lớn Sự rađời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã thể chế hoáđất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đấtcho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xãhội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân được nhà nướcgiao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thếchấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Những quyền này cũng được áp dụngnhưng hạn chếđối với tổ chức kinh tếđược nhà nước giao đất có thu tiền hoặc chothuêđất Và Nhà nước cũng quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tàisản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sự mua bántài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về hợp đồng chuyển nhượng, chuyểnđổi và cho thuê quyền sử dụng đất….Đó là những quy định giao dịch dân sự vềđất đai,nhàở và các công trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thịtrường bất động sản

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế giữaNhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lýđất đai, nâng cao hiệu qủa sử dụng tàinguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bấtđộng sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường laođộng tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản là loại thịtrường nhạy cảm, dễ bị biến động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách…Đểthị trường bất động sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước thì sự canthiệp của nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có như vậy thì thị trường bất

động sản mới đi đúng hướng của nó và do vậy Nhà nước điều khiển được sự phát triểncủa nền kinh tế xã hội của đất nước theo một chiến lược đã định cho tương lai.

Thị trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thì không những tạo cơ sởvững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, một mặt bảo vệnguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bất động sản cùng với các thị trườnglao động, thị trường vốn và các thị trường khác còn thúc đẩy sự phát triển một cách vữngchắc nền kinh tế và do đó dần xây dung được đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh

tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa

Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp thiết vàđặcbiệt đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay,nhằm góp phần giúp Nhà nướckhắc phục những tồn tại tiêu cực, những nảy sinh trong quá trình thực hiện phát triển nềnkinh tế và mặt khác góp phần cho công tác định hướng phát triển thị trường bất động sản

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: Khái quát về thị trường bất động sản

CHƯƠNG 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 4: Ví dụ về dự án bất động sản cụ thể

CHƯƠNG 1 : KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.

1 Khái niệm về BĐS, vai trò và đặc tính của nó:

Trên thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản song có một quanđiểm được các nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất Đó là: Bất động sản (BĐS)

là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được vàở Việt Nam thì:

Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174, Luật số 3/2005/QH11, bộ luật dân sự quy định bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xâydựng trên đó cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do Phápluật quy định

Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc trênđất, thứ gắn liền với đất đai

Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: Đất đai là điều kiện vật chất để conngười tồn tại và tái sản xuất Và nhà ở là không gian cho con người đểở, sinh hoạt, sảnxuất,… Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không chỉ là nguồn tài nguyên lớn mà cònthể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế…

 Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn.

 Tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ của vật liệu xây dựng

 Tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng công trình

Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý bởi trong những trường hợpchất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải phá đi xây dựng công trình khác phù hợpvới yêu cầu, mục đích sử dụng mới

Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của người sử dụng nó

Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn cây Không có sựgiống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do điều kiện không gian, môi trường tiếp cậncủa từng bất động sản có sự khác nhau

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nướcthường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điều chỉnh các quan hệ pháp lý, quan

hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phùhợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói chung và thị trườngbất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối đó là: quy luật giá trị, quy luật cạnhtranh, quy luật cung cầu Việc phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêucực của ba quy luật này để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vàonăng lực, trình độ, phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán,giao dịch bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình mộtcách cao nhất

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể sinh lợi cho nhauhoặc gây hại cho nhau Vấn đề này trước hết phải được giải quyết bằng công tác quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để vừa đảm bảo lợi ích củacục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu dài…Hạn chế đến mức cao nhấtnhững xung đột, bất lợi khi sử dụng các bất động sản

Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên khimua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và phải qua một số thủ tụccần thiết đểđảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản này.

Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính của nó,đó là có vịtrí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, được sử dụng vào nhiềumục đích khác nhau và đất đai gắn liền với lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quýgiá của mỗi quốc gia

1.2 Thị trường BĐS và các yếu tố cấu thành:

1.2.1 Khái niệm:

Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại một khu vực địa lýnhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trịcủa bất động sản thông qua quan hệ giữa người mua và người bán bất động sản theo quyluật thị trường

Có 4 cách phân loại:

- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C

- Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhà ở,thị trường công trình công nghiệp…

- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản,thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản

- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập thị trường:

+) Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất(còn gọi là thị trường đất đai)

+) Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

+) Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã mua hoặc chothuê còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công nghiệp.

1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Với bất kỳ một loại thị trường nào thì đều có ba yếu tố cấu thành là : khách thể, chủ thể,môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đóđược biểu hiện nhưsau:

- Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng đất: Theokhoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đốivới người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

” Pháp luật ở nước ta cũng cho phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…” Khi đó các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, cácchủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất.Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, “ Nhànước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định giao đất, cho thuê đất,thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…” Như vậy chủ thể thị trường bấtđộng sản cũng bao gồm Nhà nước và với vai trò đặc biệt của Nhà nước trong các giaodịch về bất động sản có thể thấy Nhà nước là chủ thể đặc biệt của thị trường

Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao dịchtrên thị trường bất động sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước trong đócác chủ thể này vừa có thểđóng vai trò mua vừa có thểđóng vai trò bán bất động sản.Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản, là chủthể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định

có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản Khi tham gia các giaodịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên

ngoài Người bán được bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và xétduyệt hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm.

Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử dụng đất Người

sử dụng đất có các quyền chung sau đây:

Được cấp GCNQSDĐ;

Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình;

Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình vànhững hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Điều 107 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâutrong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất vàtuân theo các quy định khác của pháp luật;

Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định củapháp luật;

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất có liên quan;

Tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất;

Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

 Khách thể: Khách thể của thị trường bất động sản làđối tượng giao dịch giữa 2 bêncung- cầu, là bất động sản hàng hoá trong đó quyền sử dụng đất đóng vai trò trungtâm Khách thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản đểđịnh danh thị trường

và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường, khách thể của thịtrường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trườngbất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia màđất đaithuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản vềý nghĩa chung là thị trường giao dịchđất đai, khách thể của thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hoá Còn ở Việt Nam,

do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản làcác giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng Do

đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của

nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời đượctrong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất, trong đóquyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất động sản Và như vậy quyền sử dụngđất là khách thể trung tâm của thị trường bất động sản

 Môi giới trung gian thị trường bất động sảnđược hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vôhình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản Trongnền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của các cơ cấu trung gian ngàycàng đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể thiếu trong thị trường Dựavào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường, môi giới trung gian có thể có baloại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữacác chủ thể bên cầu bất động sản, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bêncầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, ngườitrung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho cácchủ thể sau giao dịch …trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả

Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn biểu hiện một số vấn đề cụ thể như sau:

1.Quyền của người bán được bán bất động sản và người mua được tự do mua bất độngsản

2 Biện pháp để người mua và người bán tìm đến nhau theo một cơ chế thông báo, quảngcáo việc bán bất động sản

3 Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán bằng văn bản viết hoặc một sốphương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người bán và người mua có thểthực hiện được

4.Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài

5 Biện pháp thu thập thông tin về bất động sản thường lấy tin ở cơ quan đăng ký bấtđộng sản Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người bán; Tất cảnhững hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụng bất động sản và hưởng lợi về bấtđộng sản đối với người mua; Tất cả nghĩa vụ về tài chính của người bán (liên quan đếnbất động sản đó) chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua, khimua bán thường phải xem xét người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu ( VD:thuếđất ) để người mua khấu trừ trả cho người bán; Kế hoạch của nhà nước trong tươnglai tác động đến bất động sản đó, trước hết làđối với đất đai

6.Biện pháp để người bán đảm bảo quyền giao bất động sản cho người mua nói chung làphải kê khai đăng ký bất động sản ở nơi đăng ký công cộng (trước hết là việc đăng kýđấtđai)

7 Quyền bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hànhchính

8 Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người muađể loại bỏ những mối đe doạđếnquyền đó Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc tuân theo thủ tục thông dụng

10.Người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát hànhchính.

11 Biện pháp bảo đảm thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa làđể chủ nợ không bị mất mộtquyền lợi liên quan đến bất động sản đã thế chấp do bất động sản đó trước đây đã bán vàkhông biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo hay không Điều này có thể phát hiện ra khi đăng

ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng

12.Quyền chủ nợđược hành động khi con nợ không trảđủ nợ, nói chung bao gồm quyềnchủ nợđược công khai phát mại để thanh toán nợ

13.Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế mua bán bất động sản nói chung và thuếchuyển quyền sử dụng đất riêng, kịp thời hiệu chỉnh số hiệu thuế thu được Nói chung khimua bán bất động sản phải xem xét bên mua và bán đã nộp đủ thuế chưa trước khi đăng

ký xác nhận

Sự vân động của thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sảnnó thực chấtlà thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợiích giữa người mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng Thị tường bất động sản mang tính khuvực do bất động sản là cốđịnh, tức là bất động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điềukiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tương ứng với khu vực đó Cần có dịch vụ tư vấnchuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp đểđảm bảo lợi ích chính đángcho cả người mua và người bán bất động sản Dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độcquyền do sự tự do cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn.Thị trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua bán, songgía trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với động sản

Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởi các yếu tốgiá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động này là tất yếu mang tính quy luật (quy luật giátrị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh)

Quy luật giá trị:

Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường, nó tự phátvàđiều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu Nó cungcấp thông tin cho nhà nước đểđiều tiết vĩ mô nhằm cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thịtrường bất động sản được bình ổn, giảm bớt những cơn sốt giả tạo vềđất nói riêng và bấtđộng sản nói chung Gía cảởđây được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá muabán và giá cho thuê)

Quy luật cung cầu:

Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra của bên bán và sứcmua bất động sản của bên mua Nó thường xuyên mâu thuẫn trên 4 mặt: số lượng, kếtcấu, không gian, thời gian Khắc phục được mâu thuẫn này thì cung cầu được cân bằng.Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm cho giá cả sát với giá trị Quan hệ cung cầu luôn biếnđộng, sự cân bằng chỉ là tương đối, còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, dovậy muốn cung đủ cầu thì phải có thời gian vàđiều kiện để tạo ra lượng bất động sản cầnthiết Về mặt lý thuyết, nếu người kinh doanh bất động sản cóđủ lượng hàng hoá bán ra,nắm chắc được yêu cầu của người sử dụng và khả năng toán của họ thì hiện tượng mấtcân bằng sẽđược khắc phục

Quy luật cạnh tranh:

Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi ích thị trường, trong

đó có ba loại hình: là cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên bán, cạnh tranh giữa cácđối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa các đối tượng mua và bán

Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố như: thông tin phải đầy

đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải có quyền cạnh tranh trong kinhdoanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải chống độc quyền, chống cạnhtranh phi pháp

1.3 Vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế