TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)

TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH) TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)

Lời cảm ơn !

    

Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Nguyễn Thị Hạnh Tâm, GV đã hướng dẫn chúng em làm thiết kế môn hoc Lập và Thẩm định DA đầu tư Vì đây là TKMH đầu tiên và nó sẽ liên quan mật thiết đến công viêc sau này của chúng em, nên em rất cám ơn Cô đã tận tình hướng dẫn Đây là một môn học rất thú vị và thực tế, nội dung hướng dẫn chúng em về việc lập và thẩm định một dự án đầu tư xây dựng cũng như các

dự án khác.

Nhận thấy được tầm quan trọng cũng như sự cần thiết của TKMH cho công việc sau này của mình, môt lần nữa em xin cám ơn tất cả Thầy Cô cũng như các bạn lớp KX08 đã giúp đỡ em trong suôt quá trình thực hiện TKMH Lập và Thẩm định dự án đầu tư

Chân thành !

MỤC LỤC

Chương 1 :Giới thiệu khái quát DA chung cư CATALEYA……….…3

1.1 Căn cứ pháp lý của dự án………3

1.2 Sự cần thiết đầu tư dự án……….………4

1.3 Giới thiệu về dự án chung cư Cataleya……… …… 8

Chương 2 : Lập TMĐT & Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư XD…11 2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng……… 11

2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng……… 12

Chương 3 : Lập các bảng tính tài chính……… 14

3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm………14

3.2 Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay……….… 18

3.3 Lập bảng khấu hao……… ………22

3.4 Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng và sản xuất……….……….22

3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án……… 23

Chương 4 : Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án……… 24

4.1 Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn………24

4.2 Xác định suất chiếc khấu của DA……… …….24

4.3 Lập bảng ngân lưu DA……… ….26

4.4 Xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C……….26

4.5 Lập bảng tổng hợp so sánh………27

4.6 Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng……… 28

4.7 Kết luận và kiến nghị……… 31

Chương 5 : Phụ lục bảng tính……… ………32

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 1.1 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN

Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳ họpthứ 4;

Căn cứ Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI, kỳ họpthứ 8;

Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thànhthuộc nguồn vốn Nhà nước;

Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài chính về việc ban hành quytắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt;

Nghị định 85/2009 NĐ-CP ngày 21/10/2009 của Chính Phủ ban hành về hướng dẫn thihành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây Dựng;

Nghị định số 112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 của chính phủ về quản lý dự chi phíđầu tư xây dựng công trình;

Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựngcông trình;

Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn lập

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Thông tư 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn kiểmtra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;

Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độthu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

Quyết định 957/BXD-09 ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mứcchi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

Công văn số 3144/SQHKT-QHKV1 về việc xây dựng công trình nhà ở kết hợp thươngmại tại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11;

quy hoạch kiến trúc tại địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11;

1.2 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa của Việt Nam tănglên đáng kể, làm cho việc giải quyết chỗ ở ngày càng khó khăn hơn Hiện có khoảng 70%

số người trẻ ở các đô thị Việt Nam, đa số là công chức, thích mua những căn hộ nên nhucầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh Lý do chủ yếu là hợp nhu cầu, môi trườngsống trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ các tiện ích… Ngoài ra, do cuộcsống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn căn hộ để mọi công việc vặt tronggia đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thể toàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp.Với những tiện ích này, chung cư thật sự là một mô hình khu phức hợp rất hiện đại, đókhông chỉ là mơ ước của những người thành đạt, sành điệu mà còn là xu hướng không thểcưỡng lại trong tương lai không xa, khi kinh tế ngày càng phát triển và thu nhập cũng nhưnhu cầu của người dân ngày càng được nâng cao Một căn nhà với đầy đủ tiện nghi làđiều thiết yếu để mang đến một cuộc sống hoàn hảo Đây là nguyên nhân chính dẫn đếntình trạng thiếu hụt nhà ở ở Việt nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn giữ vai trò là mộttrung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước, là hạt nhân của vùng kinh

tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng làvùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước.Đây là đô thị cực lớn, có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư trong và ngoài nước đangtăng mạnh Điều này bộc lộ những khiếm khuyết, những mặt yếu kém về cơ sở hạ tầng,

cụ thể là chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại trên địa bàn thành phốngày càng trở nên khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt yêu cầu

Theo tính toán đã được chính phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm

2012 khoảng 9,5 triệu người và sẽ lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưa vào hàngcác đô thị cực lớn trong khu vực cả về quy mô và tính chất Đây vừa là cơ hội nhưngcũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảm bảo cho thànhphố phát triển một cách hài hòa và bền vững Cũng như các đô thị lớn khác, cuộc sống

lượng dân cư đổ vào quá đông trong lúc diện tích đất xây dựng vẫn không thay đổi đãdẫn tới những hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môitrường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt là vấn đề thiếu nhà ngày càng trầm trọng ảnhhưởng đáng kể đến chất lượng sống của cư dân trong vùng.

Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự giatăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp lý, đi đôi với việc cải tạo, xây dựng

hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thươngmại hiện nay Đây là một trong những nhân tố quyết định nhằm tạo điều kiện cho thànhphố phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ hơn

Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành các khu chung cư, các loại hình công trìnhcông cộng và hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc, đồng bộ về cơ

sở hạ tầng, đáp ứng được những tiêu chuẩn sống của một thành phố trẻ như: nhà cửakhang trang, văn minh, giao thông thuận tiện, thông tin thích hợp, môi trường xanh, sạch,văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng và của thành phố nói chungphát triển là thật sự cần thiết

Quận Tân Phú là một quận của Thành phố Hồ Chí Minh Quận giáp với Quận Tân

Bình ở phía Đông, Quận Bình Tân ở phía Tây, Quận 6 và 11 ở phía Nam, và Quận 12 ởphía Bắc

Dân số của quận Tân Phú tính đến ngày 1/4/2009 là 397.635 người

Quận Tân Phú phân chia thành 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường:

 Hòa Thạnh

Quận Tân phú là quận nội thành mới được thành lập của Thành Phố Hồ Chí Minh,Đông giáp quận Tân Bình, ranh giới là đường Trường Chinh và Âu Cơ Tây giáp quậnBình Tân ngăn cách bởi đường Bình Long và Kinh 19 tháng 5 Nam giáp các quận 6,quận 11 Bắc giáp quận 12

Trước 2003, quận Tân Phú là phần đất phía Tây của quận Bình Tân Quận được thànhlập vào nhày 1-12-2003, Theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05-11-2003 củaChính Phủ

Theo thông tin từ wedsite quận, năm 2007, giá trị sản xuất Công nghiệp toàn quậnthực hiện 4.404,31 tỷ đồng, so với cùng ký năm 2006 tăng 25,58% Doanh thu Thươngmại – dịch vụ đạt 9.946,11 tỷ đồng, tăng 29,04% so cùng kỳ năm 2006 (chưa loại trừ yếu

tố biến động giá) Thuế công thương nghiệp 210,4 tỷ đạt 91,48% kế hoạch tăng 31,17%

so với cùng kỳ

Đến nay trên địa bàn quận đã hình thành đầu tư xây dựng các trung tâm thương mại –siêu thị Co.op Mart Thắng Lợi, Co.op Mart Vikamex, trung tâm thương mại Hồng BảoMinh phường Phú Thạnh và đang triển khai xây dựng 5 chung cư cao tầng kết hợp vớikinh doanh Thương mại – Dịch vụ dự kiến đưa vào sử dụng đầu năm 2008

Quận đã hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết một số cụm kinh tế trọng điểm như tam giácLuỹ Bán Bích, tam giác Hiệp Tân, khu phức hợp Sơn Kỳ, khu cao ốc kết hợp Thươngmại - Dịch vụ Tân Thới Hòa, các quy hoạch này đang chờ thành phố phê duyệt để triểnkhai thực hiện Quận cũng đã hoàn thành việc quy hoạch tuyến đường chuyên doanh tạiphường Phú Thọ Hoà

Song song với việc gia nhập WTO vào năm 2007, nền kinh tế của Việt nam đang từngbước hòa nhập với nền kinh tế thế giới Mở cửa về chính sách đầu tư, ổn định về chínhtrị, đa dạng về văn hóa đã làm Việt nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Để giải quyết nhu cầu thiết thực và nâng cao đời sống cho cán bộ công nhân viên củaCông ty cổ phần Xây Dựng Thương Mại Phạm Lê và người dân có nhu cầu về nhà ở,giảm bớt gánh nặng về nhà ở cho chính quyền thành phố Đồng thời hình thành nhữngkhu chung cư đạt tiêu chuẩn và có cảnh quan đẹp, tạo cơ sở hạ tầng cho thành phố nóichung và quận Tân Phú nói riêng, Công ty cổ phần Xây Dựng Thương Mại Phạm Lê xâydựng “Chung cư Cataleya” là hết sức phù hợp với định hướng phát triển không gian đôthị Quận Tân Phú là quận nội thành với chức năng dân dụng, thương mại – dịch vụ đangthực hiện mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh mẽ trong đầu tư hạ tầng

kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm nền tảng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, huy độngcác nguồn vốn đầu tư và đẩy mạnh thực hiện xã hội hóa trên các lĩnh vực

Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận Tân Phú mong muốn đem đến nhữngtrải nghiệm hiện đại, bắt kịp thời cuộc và người dân cũng được tận hưởng mô hình an cưthế hệ mới

Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hoàn chỉnh hiện đại, góp phần đưaquận Tân Phú đi theo hướng phát triển mới hiện đại hơn, năng động hơn trong vai trò làcửa ngõ quan trọng của thành phố

Dự án thực hiện sẽ là kênh huy động các nguồn vốn, nguồn lực tập trung vào sựnghiệp phát triển kinh tế nói chung và việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở nói riêng

Dự án triển khai thực hiện sẽ tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân sách thuđược các khoản tiền sử dụng đất, thuế của các ban ngành, thu nhập cho các đơn vị thamgia dự án cùng các đơn vị hoạt động kinh doanh khi dự án hoàn tất

Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh trung tâm thươngmại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, việc đầu tưxây dựng Chung cư Cataleya là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời; vừa phù hợp với địnhhướng phát triển của Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ quan đô thị làm thay đổi bộ mặtthành phố

Dự án sẽ phát triển theo đúng theo định hướng quy hoạch của quận Tân Phú theo đồ

án quy hoạch chi tiết 1/2000 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp phần giảiquyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh

1.3 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ CATALEYA

1.3.1 Vị trí trắc địa

Toạ lạc tại số 787 Lũy Bán Bích, Q.Tân Phú Nằm trong tổng thể quy hoạch trung tâm văn hóa, hành chính của Q.Tân Phú

1.3.2 Liên kết vùng

- Đối diện UBND Quận Tân Phú

- Đối diện siêu thị Coop – Mart

- Cách chợ Tân Hương 1,5 km

- Cách bệnh viện Quận Tân Phú 800m

- Công viên văn hóa Đầm Sen: 2 km

- Cụm nhà thi đấu Phú Thọ, Siêu thị Lotte Mark,…4km

- Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng 6 km

1.3.3 Quy mô dự án chung cư Cataleya

- Chung cư Cataleya bao gồm 5 tầng nổi và 1 tầng hầm

- Từ tầng 2 – 5 mỗi tầng bao gồm 8 căn hộ gồm : 2 căn hộ loại D, 2 căn loại C, 2 căn loại B và 2 căn loại A

- Tầng hầm rộng rãi đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cư dân trong căn hộ

Quy mô căn hộ

Loại Căn hộ Diện tích (M2) Số lượng Số người/hộ Tổng số người

Cơ cấu căn hộ

Nguyên tắc chính trong việc cơ cấu tổ chức căn hộ trên từng sàn là việc đảm bảo vị tríthuận lợi, đảm bảo yêu cầu thoát hiểm, tạo dựng không gian tương đối biệt lập cho từngcăn hộ Ngoài việc đảm bảo các chức năng hoạt động cho từng căn hộ, từng loại căn hộ,các phòng chức năng trong căn hộ với quan điểm chính là ưu tiên về hướng nhìn, ánhsáng, thông gió

Loại

Căn hộ Số tầng

Số căn /1 tầng

Tổng số căn

Diện tích căn hộ Diện tích

CHƯƠNG 2 : LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ & KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình

2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư

 Nghị định số 112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 của chính phủ về quản lý dự chi phíđầu tư xây dựng công trình;

 Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Hướng dẫn lập và QL CPĐTXD

 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập

và chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sáchnhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở chocông nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực

đô thị;

 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 về việc ban hành Định mức chi phí quản

lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

 Quyết định 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011Suất vốn đầu tư xây dựng công trình

 Quyết định 33/QĐ-BTC ĐM chi phí thẩm tra

2.1.2 Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án

Căn cứ vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Cataleya như sau:

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CATALEYA Đv ngànđồng

STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ CÁCH TÍNH

CHI PHÍ TRƯỚC THUẾ

THUẾ GTGT 10% SAU THUẾ CHI PHÍ

Dự phòng do yếu tố

Tổng mức đầu tư chưa lãi vay 65.842.601 5384260,1 71226861,1

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 68.293.115 5384260,1 73.677.375

2.1.3 Chi tiết chi phí đầu tư xây dựng

( Xem phụ lục 2.1.3)

2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư công trình

- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương ứng

- Dự kiến dự án sẽ đi vào khai thác, kinh doanh vào đầu năm 2014

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM

7 Chi phí đất 12000000 0 12000000

Chi phí lãi vay trong thời gian XD 0 2450514

Tổng mức đầu tư có lãi vay 29233074,1 44444301 73677375,1

2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư

(Xem phụ lục 2.2.1)

2.2.2 Chi tiết kế hoạch phân bổ vốn đầu tư

(Xem phụ lục 2.2.2)

CHƯƠNG 3 : LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH

3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm

* Đối với căn hộ :

Căn hộ dự kiến bán trong 3 năm và mua theo hình thức góp vốn trong thời gian xâydựng

* Đối với mặt bằng cho thuê:

Cho thuê mặt bằng tầng 1 khu thương mại, dịch vụ với hình thức thanh toán trả theo mỗiquý hoặc mỗi năm

D/tích m2/căn

Tổng diện tích

(m2)

Giá bán (triệu đồng/m2)

Chung cư Lê Hồng Phong Q.10 80 18

Nh

ận xét:

Qua phân tích so sánh với các chung cư về các tiêu chí bán, xây dựng, vị thế và khảnăng tiếp thị cho thấy căn hộ của dự án chung cư Catalaya có giá thích hợp là 18triệu/m2, cao hơn một ít so với chung cư Lũy Bán Bích và chưng cư Tân Kỳ Đặc điểmnày là do lợi thế thương mại và dân cư của dự án cũng như tiêu chuẩn xây dựng cao cấphơn 20% so với các chung cư khác

Xét về tổng quát việc đưa ra mức giá vào quý 4/ 2012 là 18 triệu/m2 là mức giá cókhả năng cạnh tranh, đảm bảo khả năng tiêu thụ trong thời gian từ 2-3 năm Dự kiến cácquý tiếp theo mỗi quý tăng 4%

Diện tích và tiến độ bán căn hộ

Căn hộ dự kiến bán 40% từ quý 2 năm thứ 1 đến quý 4 năm thứ 2 và 60% còn lại khicông trình hoàn thành mua theo hình thức góp vốn trong thời gian xây dựng

TIẾN ĐỘ BÁN CĂN HỘ

QUÝ 3 QUÝ 4 QUÝ 1 QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4