TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)

TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính) TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 3

1.1 Các thông tin khái quát về dự án 3

1.1.1 Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH 3

Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM 3

1.1.2 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gòn – Satra 3

1.1.3 Hình thức đầu tư 3

1.1.4 Thời gian thực hiện dự án 3

1.2 Căn cứ lập dự án 4

1.3 Sự cần thiết đầu tư dự án 6

1.4 Qui mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình 9

1.4.1 Qui mô công trình 9

1.4.2 Các chức năng công trình 9

1.5 Thời gian thực hiện dự án 11

1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án 11

CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 13

2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình 13

2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư 13

2.1.2 Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án 13

2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình 15

2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư 15

2.2.2 Bảng cân đối nguồn vốn 15

2.2.3 Cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn 16

- Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng 16

CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH 17

3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm 17

3.2 Lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay 17

3.3 Lập bảng khấu hao 17

3.4 Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất và quản lý 17

3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án 17

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 18

4.1 Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn 18

4.2 Xác định suất chiết khấu của dự án 18

4.3 Lập bảng ngân lưu dự án 18

4.4 Xác định chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C 18

4.4.1 Hiện giá thu nhập thuần NPV 18

4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR 18

4.4.3 Thời gian hoàn vốn Thv 19

4.4.4 Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C 19

4.5 Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng công trình 19

4.6 Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị 19

4.6.1 Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án 19

4.6.2 Phân tích độ nhạy của dự án 20

4.6.3 KẾT LUẬN 22

4.6.4 KIẾN NGHỊ 23

LẬP VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ HOA PHARAOH – 262/20 LẠC LONG

QUÂN – PHƯỜNG 10 – QUẬN 11 – TP.HCM

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN

1.1 Các thông tin khái quát về dự án

1.1.1 Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH

Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM

1.1.2 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gòn – Satra

1.1.3 Hình thức đầu tư

- Thực hiện dự án theo phương thức đầu tư xây dựng mới

- Để có đủ nguồn vốn thực hiện dự án này một cách có hiệu quả nhất ngoàinguồn vốn tự có, Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn - SATRA đề xuất hình thứcvay vốn ngân hàng và huy động vốn Hiện nay, nhu cầu về nhà ở là khá lớn, việchuy động vốn sẽ được thực hiện chủ yếu ở các khách hàng tiềm năng, góp vốn theophân kỳ từng đợt phù hợp khả năng của người mua nhà và tiến độ cần vốn của dựán

1.1.4 Thời gian thực hiện dự án

Tiến độ thực hiện đầu tư: Quý 1/2012 đến cuối quý 2/2013

Lập dự án và trình duyệt dự án đầu tư Tháng 1/2012

Phê duyệt thiết kế và dự toán, kế hoạch đấu thầu dự án Tháng 4/2010

Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức thầu, xét thầu và duyệt kết

Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý đầu tưxây dựng công trình;

Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việcHướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Thông tư 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 của Bộ Xây dựng về việc Hướngdẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;

Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ Tài chính về việc Hướngdẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

Quyết định 957/BXD-09 ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bốĐịnh mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

Công văn số 3144/SQHKT-QHKV1 về việc xây dựng công trình nhà ở kết hợpthương mại tại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11;

Công văn số 1661/SQHKT-QHKV1 ngày 22/06/2010 về việc xây dựng côngtrình nhà ở kết hợp thương mại tại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10Quận 11;

Công văn số 707/SQHKT-QHKV1 ngày 29/03/2010 của Sở Quy hoạch Kiếntrúc về việc báo cáo về quy hoạch – kiến trúc tại địa điểm số 262/20 đường Lạc LongQuân, phường 10, quận 11;

Công văn số 1970/UBND-ĐTMT ngày 06/05/2010 của Ủy ban nhân dân thànhphố Hồ Chí Minh về quy hoạch kiến trúc tại địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân,phường 10, quận 11;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 031800 do Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM cấp ngày 05/01/2009

1.3 Sự cần thiết đầu tư dự án

Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa của ViệtNam tăng lên đáng kể, làm cho việc giải quyết chỗ ở ngày càng khó khăn hơn Hiện

có khoảng 70% số người trẻ ở các đô thị Việt Nam, đa số là công chức, thích mua

những căn hộ nên nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh Lý do chủ yếu làhợp nhu cầu, môi trường sống trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ cáctiện ích… Ngoài ra, do cuộc sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọncăn hộ để mọi công việc vặt trong gia đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thểtoàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp Với những tiện ích này,chung cư thật sự làmột mô hình khu phức hợp rất hiện đại, đó không chỉ là mơ ước của những ngườithành đạt, sành điệu mà còn là xu hướng không thể cưỡng lại trong tương lai không

xa, khi kinh tế ngày càng phát triển và thu nhập cũng như nhu cầu của người dânngày càng được nâng cao Một căn nhà với đầy đủ tiện nghi là điều thiết yếu đểmang đến một cuộc sống hoàn hảo Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạngthiếu hụt nhà ở ở Việt nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn giữ vaitrò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước, là hạt nhâncủa vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớnnhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địabàn Nam Bộ và cả nước Đây là đô thị cực lớn, có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầuđầu tư trong và ngoài nước đang tăng mạnh Điều này bộc lộ những khiếm khuyết,những mặt yếu kém về cơ sở hạ tầng, cụ thể là chỗ ở và diện tích cho thuê làmtrung tâm thương mại trên địa bàn thành phố ngày càng trở nên khan hiếm, chấtlượng dịch vụ chưa đạt yêu cầu

Theo tính toán đã được chính phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minhnăm 2010 khoảng 8.5 triệu người và sẽ lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưavào hàng các đô thị cực lớn trong khu vực cả về quy mô và tính chất Đây vừa là cơhội nhưng cũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảmbảo cho thành phố phát triển một cách hài hòa và bền vững Cũng như các đô thịlớn khác, cuộc sống trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chậtchội và ngột ngạt khi lượng dân cư đổ vào quá đông trong lúc diện tích đất xây

dựng vẫn không thay đổi đã dẫn tới những hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở

hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt là vấn đềthiếu nhà ngày càng trầm trọng ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống của cư dântrong vùng

Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế

sự gia tăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp lý, đi đôi với việc cảitạo, xây dựng hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và diện tích cho thuê làmtrung tâm thương mại hiện nay Đây là một trong những nhân tố quyết định nhằmtạo điều kiện cho thành phố phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ hơn

Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành các khu chung cư, các loại hình côngtrình công cộng và hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc,đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đáp ứng được những tiêu chuẩn sống của một thành phốtrẻ như: nhà cửa khang trang, văn minh, giao thông thuận tiện, thông tin thích hợp,môi trường xanh, sạch, văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng

và của thành phố nói chung phát triển là thật sự cần thiết

Quận 11 nằm ở cửa ngõ ra vào phía Tây Nam của thành phố Hồ Chí Minh,một khu vực đang được mở rộng và phát triển theo quyết định 123/1998/QĐ-TTg

về việc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng thành phố đến năm 2020, một khu vực

có nhiều nút giao thông quan trọng như Bình Thới – Lãnh Binh Thăng – Ông ÍchKhiêm đang được mở rộng và phát triển theo quy hoạch Với vị trí trọng điểm tiếpgiáp với các quận 5, quận 10, quận Tân Phú, quận 6, quận Tân Bình và quận TânPhú, quận 11 đang trên đà phát triển mạnh Mật độ dân cư dày đặc cộng với cáchoạt động kinh doanh buôn bán sầm uất, đặc biệt là công viên văn hóa Đầm Sen -

là một trong những khu vui chơi giải trí lớn trọng điểm của cả thành Phố, quận 11

đã và đang thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước

Song song với việc gia nhập WTO vào năm 2007, nền kinh tế của Việt namđang từng bước hòa nhập với nền kinh tế thế giới Mở cửa về chính sách đầu tư, ổn

định về chính trị, đa dạng về văn hóa đã làm Việt nam nói chung và thành phố HồChí Minh nói riêng có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Để giải quyết nhu cầu thiết thực và nâng cao đời sống cho cán bộ công nhânviên của Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn - SATRA và người dân có nhu cầu vềnhà ở, giảm bớt gánh nặng về nhà ở cho chính quyền thành phố Đồng thời hìnhthành những khu chung cư đạt tiêu chuẩn và có cảnh quan đẹp, tạo cơ sở hạ tầngcho thành phố nói chung và quận 11 nói riêng, Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn

- SATRA xây dựng “Chung cư Pharaoh” là hết sức phù hợp với định hướng pháttriển không gian đô thị Quận 11 là quận nội thành với chức năng dân dụng, thươngmại – dịch vụ đang thực hiện mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh

mẽ trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm nền tảng thúc đẩykinh tế tăng trưởng, huy động các nguồn vốn đầu tư và đẩy mạnh thực hiện xã hộihóa trên các lĩnh vực

Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận 11 mong muốn đem đếnnhững trải nghiệm hiện đại, bắt kịp thời cuộc và người dân cũng được tận hưởng

mô hình an cư thế hệ mới

Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hoàn chỉnh hiện đại, góp phầnđưa quận 11 đi theo hướng phát triển mới hiện đại hơn, năng động hơn trong vai trò

là cửa ngõ quan trọng của thành phố

Dự án thực hiện sẽ là kênh huy động các nguồn vốn, nguồn lực tập trungvào sự nghiệp phát triển kinh tế nói chung và việc đầu tư xây dựng và phát triểnnhà ở nói riêng

Dự án triển khai thực hiện sẽ tạo thêm việc làm cho người lao động, ngânsách thu được các khoản tiền sử dụng đất, thuế của các ban ngành, thu nhập cho cácđơn vị tham gia dự án cùng các đơn vị hoạt động kinh doanh khi dự án hoàn tất

Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh trungtâm thương mại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói

riêng, việc đầu tư xây dựng Chung cư Pharaoh là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời;vừa phù hợp với định hướng phát triển của Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹquan đô thị làm thay đổi bộ mặt thành phố.

Dự án sẽ phát triển theo đúng theo định hướng quy hoạch của quận 11 theo

đồ án quy hoạch chi tiết 1/2012 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, gópphần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh

1.4 Qui mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình

1.4.1 Qui mô công trình

- Qui mô công trình: 01 hầm, 4 tầng

- Diện tích khuôn viên: 1000m2

- Mật độ xây dựng công trình (tính theo diện tích hình chiếu bằng từ mái): 80%

- Diện tích chiếm đất công trình 800 m2

- Diện tích tầng hầm: 800m2

- Diện tích sân đường giao thông nội bộ, cây xanh: 200m2

- Mật độ sân đường giao thông nội bộ và cây xanh: 20%

- Tổng diện tích sàn xây dựng (không tầng hầm, tầng sân thượng): 4000m2

- 2 thang bộ (2 thang bộ kép): kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 18, phục

vụ cho khu căn hộ Đây chính là thang thoát hiểm từ tầng 18 xuống tầng 1

- 2 thang bộ: kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 18, đây là thang thoáthiểm phụ nằm tại 2 đầu khối nhà.

- 1 thang máy: hành trình từ tầng 1 đến tầng 4

 Khu vực chức năng thương mại – dịch vụ

Khu thương mại được bố trí ở tầng 1 Lối vào chính khu thương mại bố trí ởmặt trước, tạo thuận tiện cho việc tiếp cận

Chức năng thương mại của công trình chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho các đốitượng cư trú trong công trình với diện tích sử dụng tương đối nhỏ là 292,50m2

 Khu vực dịch vụ công cộng

Mục đích của khu vực dịch vụ công cộng nhằm đáp ứng các nhu cầu sinhhoạt cho cư dân trong công trình, hoàn thiện, khép kín khả năng phục vụ của toànhà, giải quyết các áp lực lên hạ tầng xã hội trên địa bàn quận 11

Toàn công trình có 30 căn hộ, theo quy chuẩn hiện hành tổng diện tích cần

để phục vụ cho các dịch vụ công cộng của tòa nhà là :

Diện tích(m2)

Số phòng ngủ

Số lượng căn hộ

Số người/hộ

Tổng số người

B3 65 3 6 3 18

* Cơ cấu căn hộ :

Nguyên tắc chính trong việc cơ cấu tổ chức căn hộ trên từng sàn là việc đảm bảo vị trí thuận lợi, đảm bảo yêu cầu thoát hiểm, tạo dựng không gian tương đối biệt lập cho từng căn hộ Ngoài việc đảm bảo các chức năng hoạt động cho từng căn hộ, từng loại căn

hộ, các phòng chức năng trong căn hộ với quan điểm chính là ưu tiên về hướng nhìn, ánh sáng, thông gió

m 2 /căn

Tổng diện tích (m 2 )

1.5 Thời gian thực hiện dự án

Tổng thời gian thực hiện dự án là 1 năm 6 tháng(Phụ luc- Bảng tiến độ)

1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án

Diện tích khu đất 1000 100

Diện tích đường nội bộ,

cây xanh, công trình phụ trợ 200 20.00

Diện tích xây dựng 800 80.00

Khu TM vàDV

2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình

2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư

 Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/02/2009 của chính phủ về quản lý dự ánđầu tư xây dựng công trình;

 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi

tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính

phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế,

chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào

tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có

thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 về việc ban hành Định mức chi phí

quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn

việc lập và chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

 Hồ sơ bản vẽ thiết kế dự án chung cư Pharaoh

2.1.2 Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án

Căn cứ vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Pharaoh như sau:

Chi phítrước thuế

Thuế GTGT(10%)

Chi phísau thuế

Tỷtrọng

1 Chi phí xây dựng 23,376,000 2,337,600 25,713,600

Chi phí thiết bị 2,448,000 244,800 2,692,800

2

3 Chi phí quản lý dự án 61,261 6,126 67,387

4 Chi phí tư vấn ĐTXD 198,675 19,868 218,543

5 Chi phí khác 216,797 21,680 238,477

XD

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tươngứng

- Dự kiến dự án sẽ đi vào khai thác, kinh doanh vào đầu năm 2013.

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM

Tổng mức đầu tư trước thuế 18,601 17,942 36,543

Tổng mức đầu tư sau thuế 20,461 19,737 40,197

Chi phí lãi vay trong thời gian

XD 68 523 591

Tổng mức đầu tư (có lãi vay) 20,528 20,260 40,788

2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư

(Xem phụ lục 6)

2.2.2 Bảng cân đối nguồn vốn

(Xem phụ lục 7.1)