Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)

Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)

Sau thời gian gần 04 năm học và rèn luyện kiến thức chuyên ngành Kinh

tế Xây dựng tại Trường Đại học Giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh, cuối cùng em kết thúc khóa học bằng Luận văn Tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô công tác tại Trường Đại học Giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quý thầy cô Khoa Kinh

tế Vận tải nói riêng đã tận tình giúp đỡ em có kiến thức chuyên ngành để phục

vụ công việc của mình sau này

Trong quá trình làm chuyên đề của mình không ít những vướng mắc và khó khăn Trong những lúc ấy với sự tận tình hướng dẫn của Thầy TS.Trần Quang Phú là người đã cho em niềm tin và sự quyết tâm trong quá trình thực hiện chuyên đề Luận văn của mình

Em xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp tại cơ quan em đang công tác Xin cảm ơn Nhà trường, Khoa Kinh tế vận tải và thầy TS.Trần Quang Phú là những người tận tình giúp đỡ để em hoàn thành tốt Luận văn của mình

Cuối cùng em xin kính chúc Nhà trường, Khoa Kinh tế vận tải ngày càng phát triển Kính chúc quý thầy cô sức khỏe và hạnh phúc

Em xin chân thành cảm ơn !

Lời mở đầu

PHẦN 1: ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Khái niệm, ý nghĩa của hoạt động đầu tư xây dựng công trình 1

1.2 Vốn đầu tư xây dựng công trình 1

1.3 Quá trình đầu tư xây dựng 1

1.4 Vai trò của dự án đầu tư 2

1.5 Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư 4

1.6 Vai trò của dự án đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước 4

1.7 Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư 5

CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 2.1 Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư 7

2.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư 8

2.3 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội 2.3.1 Lợi ích kinh tế - xã hội 20

2.3.2 Các phương pháp xác định 21

2.3.3 Sự khác nhau giữa phân tích hiệu quả tài chính và phân tích hiệu quả kinh tế xã hội 22

2.3.4 Đánh giá tác động môi trường 23

CHƯƠNG 3 : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 3.1 Hồ sơ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình 24

3.2 Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình 24

3.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình 26

PHẦN 2: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tên dự án 27

CHƯƠNG 2 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

2.1 Lý do đầu tư 33

2.2 Tiềm năng kinh tế huyện Nhơn Trạch 38

2.3 Mục tiêu của dự án 41

2.4 Cơ sở lập dự án 41

CHƯƠNG 3 ĐỊA ĐIỂM KHU ĐẤT XÂY DỰNG VÀ HIỆN TRẠNG 3.1 Đặc điểm tự nhiên 3.1.1 Vị trí giới hạn 45

3.1.2 Đặc điểm địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn 45

3.2 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 3.2.1 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 47

3.2.2 Mô tả và đánh giá hiện trạng môi trường khu vực 48

3.3 Đánh giá tổng hợp hiện trạng 3.3.1 Thuận lợi 49

3.3.2 Khó khăn 49

CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, KỸ THUẬT 4.1 Giải pháp quy hoạch 4.1.1 Tính chất chức năng khu dự án 50

4.1.2 Nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch 50

4.1.3 Quy hoạch sử dụng đất 51

4.2 Các tiêu chuẩn quy chuẩn trong thiết kế 52

4.3 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 53

4.3.1 San nền 53

4.3.2.Hệ thống đường giao thông 55

4.3.3.Thoát nước mưa 63

4.3.4.Cấp nước 65

4.3.5.Thoát nước thải 68

4.3.8.Cây xanh và bảng tên đường 74

4.3.9.Thông tin, bưu điện 77

CHƯƠNG 5 PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ THIỆT HẠI VÀ TÁI ĐỊNH CƯ 5.1 Cơ sở lập dự án 78

5.2 Giá bồi thường, hổ trợ 79

5.3 Chính sách hổ trợ 81

5.4 Phương án giải quyết tái định cư 81

5.5 Dự toán chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư 81

CHƯƠNG 6 VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN 6.1 Cơ sở xác định tổng mức đầu tư của dự án 82

6.2 Xác định vốn đầu tư 6.2.1.Chi phí xây dựng 82

6.2.2 Chi phí thiết bị 82

6.2.3 Chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư 82

6.2.4 Tiền sử dụng đất 83

6.2.5 Chi phí quản lý dự án 83

6.2.6 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 83

6.2.7 Chi phí khác 83

6.2.8 Chi phí lãi vay 84

6.2.9 Chi phí dự phòng 84

6.2.10 Tổng mức đầu tư 85

CHƯƠNG 7 HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 7.1 Hình thức đầu tư 86

7.2 Hình thức tổ chức quản lý dự án 86

7.3 Quy mô đầu tư 88

CHƯƠNG 8 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN

8.1 Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội 90

8.2 Phân tích hiệu quả tài chính 90

CHƯƠNG 9 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 9.1 Lý do và sự cần thiết lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 102

9.2 Mục đích đánh giá tác động môi trường 102

9.3 Những tác động khi thực hiện dự án 102

9.4 Biện pháp khắc phục và giảm thiểu tác động của dự án đối với môi trường 106

9.5 Quan trắc kiểm soát môi trường khi thực hiện dự án 113

9.6 Kết luận 114

CHƯƠNG 10 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115 Các phụ lục tính toán

Các tài liệu tham khảo

PHẦN 1: ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Khái niệm, ý nghĩa của hoạt động đầu tư xây dựng công trình:

a) Khái niệm: Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động bỏ vốn vào các lĩnh vực kinh tế - xã hội nhằm thu được lợi ích từ các lĩnh vực khác nhau

b) Ý nghĩa: Hoạt động đầu tư xây dựng công trình nhằm tạo ra và duy trì

sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế

1.2 Vốn đầu tư xây dựng công trình:

Vốn đầu tư xây dựng công trình là tiền tích lũy của xã hội, của cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân và vốn đầu tư huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tao ra tiềm lực lớn hơn phục vụ cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt xã hội…

1.3 Quá trình đầu tư xây dựng:

a) Khái niệm: Quá trình đầu tư xây dựng là quá trình bỏ vốn cùng các tài nguyên lao động cả vật chất khác để tạo nên tài sản cố định với hiệu quả kinh tế cao nhất Đó là tổng thể các hoạt động để vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản

cố định cho nền kinh tế quốc dân

Từ quan điểm hệ thống mà xét thì quá trình đầu tư được coi như một hệ thống phức tạp có đầu vào đầu ra Nội dung của sự vận động và phát triển của hệ thống này được thực hiện qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng

Trình tự đầu tư và xây dựng được hiểu như là một cơ chế để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng, trong đó định rõ thứ tự nội dung các công việc cùng trách nhiệm và mối quan hệ giữa các bên hữu quan trong việc thực hiện các công việc đó

Các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư cùng các cơ quan khác liên quan đến thực hiện đầu tư đều phải tuân theo trình tự đầu tư xây dựng

b) Trình tự đầu tư xây dựng:

Theo quan điểm hệ thống hóa quá trình đầu tư xây dựng được coi là một

hệ thống phức tạp có đầu vào đầu ra Nội dung của sự vận động và phát triển của

hệ thống được thực hiện qua ba giai đoạn:

- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Giai đoạn thực hiện đầu tư

- Giai đoạn kết thúc xây dựng

1.4.Vai trò của dự án đầu tư

- Dự án đầu tư làm căn cứ để chủ đầu tư và cấp có thẩm quyền xem xét đầu tư hay không đầu tư được thẩm định và phê duyệt

- Dự án đầu tư là căn cứ pháp lý quan trọng để cấp giấy phép đầu tư và là căn cứ các công đoạn tiếp theo (là xây dựng và hoàn thành công trình)

- Những chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được phê duyệt trong dự án đầu tư là cơ

sở đặt ra những yêu cầu cho các bên thực hiện

- Trong đó mức vốn đã được phê duyệt trong dự án được xem xét là tổng chi phí tối đa để chủ đầu tư thực hiện các công việc tiếp theo trong dự án

- Dự án đầu tư còn được xem như bản kế hoạch do đó là căn cứ đối chiếu với thực tế đã sảy ra và đang sảy ra từ đó giúp chủ đầu tư có các biện pháp điều chỉnh và giải quyết các vướng mắc đồng thời trong giai đoạn vận hành chủ đầu

tư có các định hướng khai thác phủ hợp chỉ tiêu kinh tế đã định ra trong dự án

- Dự án đầu tư được lập là căn cứ để dự trù vốn đảm bảo các nguồn chi phí, đảm bảo các nguồn doanh thu và các khoản thu khác để có kế hoạch sử dụng các lợi ích thu được một cách hiệu quả

- Dự án đầu tư còn giúp chủ đầu tư biết được trình tự thực hiện dự án theo thời gian trình tự quản lý dự án, trình tự huy động nguồn vốn, trình tự trả

nợ nguồn vốn vay

- Dự án đầu tư là căn cứ để nhà nước kiểm soát các lợi ích tài chính (nếu

dự án sử dụng vốn nhà nước) và kiểm soát các lợi ích kinh tế, kiểm soát vấn đề môi trường, quy hoạch, các vấn đề xã hội khác

- Vai trò dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá: + Dự án đầu tư là phương tiện để dịch chuyển và phát triển cơ cấu kinh tế

+ Các dự án đầu tư mới có vai trò to lớn trong dịch chuyển cơ cấu kinh tế

+ Trong phát triển cơ cấu kinh tế được chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

- Dự án dầu tư giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trong phát triển + Việt Nam là một nước đang phát triển, ở trình độ khiêm tốn, với thu nhập bình quân hằng năm trên đầu người còn thấp Trong khi, ở trình độ trung bình của các nước đang phát triển trên thế giới cao hơn nhiều lần

+ Do đó, đẩy mạnh hoạt động đầu tư, chính là tăng cường việc phát huy mọi tiềm năng về vốn của các thành phần kinh tế ở trong nước, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhằm phục vụ cho sự phát triển của nền kinh tế nước nhà

- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật, nguồn lực mới cho phát triển

- Các dự án đầu tư cho khả năng hình thành các công ty, nhà máy, xí nghiệp, dây chuyền sản xuất, diện tích canh tác nông nghiệp, các trung tâm thương mại, khách sạn-du lịch mới hay được nâng cấp cải tạo ra những năng lực sản xuất mới, tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho xã hội, thúc đẩy sự phát triển

- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung-cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường, cân đối mối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội

- Dự án đầu tư cung cấp thêm nhiều sản phẩm, dịch vụ trên thị trường, dịch vụ với nhãn hiệu mới, kiểu dáng mới, chất lượng và giá thành đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của người tiêu dùng

- Dự án đầu tư góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế – xã hội của đất nước

- Là hiệu quả tất yếu của việc phát huy động tiềm năng về vốn, tăng năng lực sản xuất và dịch vụ, tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm, dịch vụ cho xã hội; dự

án đầu tư góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, làm thay đổi bộ mặt kinh tế _ xã hội của đất nước; thông qua các chi tiêu, giá tri gia tăng cho nền kinh tế, tăng năng xuất lao động xã hội, tạo ra công

ăn việc làm cho người lao động, phát triển thêm ngành nghề, phát triển đồng đều các vùng lãnh thổ

1.5.Vai trò dự án đầu tư đối với chủ đầu tư

Dự án đầu tư giúp chủ đầu tư thấy rõ qui mô dự án và quản lý dự án về mọi phương diện: vốn, vật tư, nhân công, … một cách khoa học cụ thể hơn trong quá trình đầu tư cho công trình của dự án

Dự án đầu tư là phương thức kinh doanh của chủ đầu tư nhằm tạo ra lợi nhận cho chính chủ đầu tư, tạo ra nguồn vốn cho phát triển sau này của doanh nghiệp trong tương lai đồng thời cũng là phương thức đóng góp cho ngân sách nhà nước ngày càng giàu mạnh hơn để tiến lên công nghiệp hoá hiện đại hoá của đất nước

1.6.Vai trò dự án đầu tư đối với cơ quan quản lý nhà nước

- Dự án đầu tư được lập theo qui định hiện hành của nhà nước là căn cứ

để trình duyệt cấp có thẩm quyền, nếu được phê duyệt thì là cơ sở quyết định đầu tư và thông qua dự án đầu tư nhà nước kiểm soát được toàn diện các mặt

liên quan tới thực hiện dự án như việc sử dụng đất đai, vệ sinh môi trường, qui hoạch và kiểm soát khía cạnh về mặt xã hội trong dự án

- Vấn đề thu hút lao động, tạo công ăn việc làm, trả lương của dự án Thông qua dự án nhà nước còn trực tiếp kiểm soát hiệu quả tài chính dự án mang lại Đặc biệt đối với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước, thông qua các dự án nhà nước quản lý được hiệu quả kinh tế tài chính của dự án nghĩa là hiệu quả kinh tế tài chính vốn đầu tư

1.7 Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư:

- Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư

- Lựa chọn hình thức đầu tư

- Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đối với môi trường và xã hội)

- Phương án giải phóng mặt bằng kế hoạch tái định cư (nếu có)

- Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có)

- Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường

- Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn) khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đối với

dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư)

- Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động

- Phân tích hiệu quả đầu tư

- Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư Dự án nhóm C phải lập ngay

kế hoạch đấu thầu Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có

quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án) Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất)

- Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án

- Xác định chủ đầu tư

- Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án

CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

2.1 Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư

2.2.1 Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:

Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường Chi phí thiết bị được tính theo số lượng,chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị phù hợp với thị trường và các yếu tố khác (nếu có) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan Chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỉ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị Chi phí dự phòng được xác định theo chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình

2.2.2 Tính theo suất vốn đầu tư:

Tính theo suất vốn đầu tư là tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư

2.2.3 Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện:

Khi áp dụng phương pháp này phải quy đổi các số liệu của dự án tương

tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư

2.2.4 Kết hợp các phương án trên:

Dùng phương pháp này với các dự án quá lớn, phức tạp, việc tính tổng mức đầu tư cần phải dùng nhiều phương pháp để cụ thể hóa

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó:

- V: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình

- GXD: Chi phí xây dựng của dự án

- GTB: Chi phí thiết bị của dự án

- GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

- GQLDA: Chi phí quản lý dự án

- GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

- GK: Chi phí khác của dự án

- GDP: Chi phí dự phòng của dự án

2.2 Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư

2.2.1 Hiệu quả của dự án đầu tư:

Toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết qủa

đạt được theo mục tiêu của dự án)

2.2.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư:

Là quá trình chọn lọc tìm hiểu mối tương quan các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình của một dự án đầu tư nhằm giúp nhà đầu tư quyết định đầu tư

có hiệu quả

Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư đứng trên quan điểm của chủ đầu tư để xác định, phân tích các khoản thu khoản chi hiệu quả tài chính, độ an

2.2.3 Ý nghĩa:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính trả lời cho các câu hỏi sau:

- Chúng ta áp dụng mức độ tin cậy đến đâu đối với các biến số thu, chi trong phần phân tích tài chính? Những nhân tố nào sẽ tác động đến những biến

số này và tác động theo cách nào?

- Nguồn tài chính được sử dụng để trả cho các chi phí của dự án là lấy từ đâu? Phương án tài chính đó có những đặc điểm riêng biệt gì?

- Dự án có đạt được mức thu đủ lớn hoặc đạt được mức sinh lợi đủ cao

để cho dự án khả thi về mặt tài chính hay không? Nếu không có dự án có thể bổ sung vốn từ nguồn nào, hoặc những nguồn vốn nào sẽ được cam kết tài trợ thêm cho dự án nếu như dự án đạt được những hiệu quả về kinh tế xã hội?

2.2.4 Nội dung phân tích tài chính cho dự án:

Phân tích tài chính cho dự án thường theo những nội dung sau

- Tính toán các chỉ tiêu và số liệu xuất phát để phân tích đánh giá hiệu quả tài chính như; Tổng mức đầu tư, chi phí sản xuất sản phẩm hoặc dịch vụ, doanh thu, thời gian dùng để phân tích dự án, lãi xuất tối thiểu chấp nhận được (ngưỡng hiệu quả…)

- Tính lãi (lỗ) trong các năm vận hành

- Lập bảng cân đối tài sản của dự án

- Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

- Phân tích độ an toàn và độ nhạy của dự án về tài chính

2.2.5 Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu tĩnh

Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu tĩnh được quy ước là chỉ tiêu tính toán cho thời gian một năm và không xét đến gía trị của tiền theo thời gian, nên kết quả phân tích đánh giá có độ chính xác không cao Phương pháp này áp dụng đánh giá kết quả sơ bộ của dự án, hoặc để phân tích đánh giá các dụ án nhỏ thời gian ngắn

a) Đánh giá theo chỉ tiêu chi phí cho đơn vị sản phẩm

C đ =

N

1

(K.V c R c + V l R C + C N )

N: năng suất năm của phương án

Vc: vốn đầu tư cho tài sản cố định

Rc: lãi suất vay vốn cố định

Vl: vốn lưu động

Rl: lãisuất vay vốn lưu động

Cn: Chi phí sản xuất hàng năm bao gồm thuế đất, chi phí trả lãi cho vốn vay cố định và vốn vay lưu động

K: hệ số chỉ mức vốn cố định trung bình phải chịu lãi

Ưu điểm và nhược điểm của phương án này

+ Ưu điểm

- Tính toán tương đối đơn giản

- Ít chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu

+ Nhược điểm

- Chỉ tính toán cho 1 năm, không tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian

- Không phản ánh đầy đủ kết quá của cả đời dự án

- Không tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian

b) Đánh giá theo chỉ tiêu lợi nhuận (max)

Lợi nhuận = Doanh thu – Chi phí

Ưu điểm và nhược điểm của phương án này

+ Ưu điểm

- Tính toán tương đối đơn giản

- Có tính đến nhân tố giá trị sản lượng

- Phản ánh được yếu tố lợi nhuận, đây là yếu tố mà tất cả các chủ đầu tư kinh doanh đều quan tâm

+ Nhược điểm

- Chỉ tính toán cho 1 năm, không tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian

- Không phản ánh đầy đủ kết quá của cả đời dự án

- Không tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian

- Chịu sự tác động của quy luật cung cầu

- Không so sánh với vốn đầu tư ban đầu bỏ ra

c) Đánh giá theo mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư

V K V

V0: vốn đầu tư cho tài sản không hao mòn

Vm: vốn đầu tư cho tạo sản hao mòn thường xuyên

K: hệ số chỉ tiêu chi phí cố định

Ưu điểm và nhược điểm của phương án này

+ Ưu điểm

- Tính toán đơn giản

- Gắn liền với chỉ tiêu lợi nhuận và vốn đầu tư ban đầu, hiệu quả thể hiện ở số tương đối nên mức hiệu quá chính xác hơn

- Có thể so sánh với ngưỡng hiệu quá cho phép

- Phản ánh được chỉ tiêu hiệu quả mà nhà đầu tư quan tâm nhất

+ Nhược điểm

- Không tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian

- Không phản ánh đầy đủ kết quá của cả đời dự án

- Không tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian Chịu sự tác động của quy luật cung cầu

d) Đánh giá theo thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận (min)

T1: Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

T2: thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

V: vốn đầu tư ban đầu

Ln: lợi nhuận đã trừ lãi

Kn: khấu hao cơ bản hàng năm

Ưu điểm và nhược điểm của phương án này

+ Ưu điểm

- Tính toán đơn giản

- Tránh được các rủi ro, đảm bảo tính an toàn của dự án thông qua thu hồi vốn

+ Nhược điểm

- Không tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian

- Không phản ánh đầy đủ kết quả của cả đời dự án

- Không tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian

- Chịu sự tác động của quy luật cung cầu

- Không phản ánh được mục tiêu cơ bản của kinh doanh

2.2.6 Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động

Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán cả vòng đời của dự án và có xét đến giá trị theo thời gian của tiền

2.2.6.1.Phương pháp đánh giá hiệu quả theo hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Hiện giá hiệu số thu chi là: chỉ tiêu hiệu quả tính theo số tuyệt đối được đo bằng tổng các giá trị của hiệu số thu chi ở từng năm vận hành được quy về thời điểm hiện tại Chỉ tiêu hiện giá chỉ số thu chi biểu thị tổng số lợi nhuận ròng được dự án tạo ra được đánh giá ở thời điểm hiện tại

Hiện giá hiệu số thu chi được tính theo công thức tổng quát sau

1  01

r

C B NPV

Trong đó Bt là các khoản thu của dự án ở năm thứ t, thường bao gồm doanh thu bán hàng Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản và vốn lưu động

Ct: Các khoản chi phí của sản phẩm ở năm thứ t bao gồm; các khoản chi phí đầu

tư, chi phí sản xuất kinh doanh tạo ra sản phẩm rong các năm vận hành không có chi phí khấu hao, tiền trả lãi vay vốn, khoản thuế phải nộp trong những năm vận hành khai thác

r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được

n: Tuổi thọ của dự án

Tách doanh thu ra khỏi Bt còn lại giá trị thu hồi khi thanh lý, dự án không có đầu tư thay thế

1  1  01

t t

n

G r

C B V

k

Tk dk t

t t n

k

Tk k

n

G r

G r

C D r

V NPV

1

K = 1÷m

So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: NPV  0 và NPV  Max

Trường hợp dòng lợi ích và dòng chi phí là đều

NPV = (Bt - Ct) - V*

1 )^

1 (

)^

1 (

n r r

+ SV*

1 )^

1

r

Cách dùng:

- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:

+ NPV  0: dự án đáng giá đầu tư

+ NPV < 0: dự án không đáng giá đầu tư

So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:

=> Tính NPV của từng phương án rồi so sánh với nhau Phương án được lựa chọn phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:

- Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

- Có tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh chỉ tiêu Ct

- Chỉ đảm bảo kết quả chính xác trong điều kiện thị trường vốn hoàn hảo

- Khó dự báo chỉ tiêu chính xác cho cả đời dự án

- Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc nhiều vào độ lớn của suất chỉ tiêu thu lợi tối thiểu

- Hiệu quả tính toán dưới dạng số tuyệt đối nên không biết mức lãi suất đạt được là bao nhiêu

2.2.6.2.Phương án dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Suất thu lợi nội tại là: Mức thu trung bình của đồng vốn được tính theo các

kết số còn lại của vốn đầu tư ở các thời đoạn của dòng tiền tệ do nội tại của phương án mà suy ra với giả thiết là các khoản thu được trong quá trình khai thác dự án đều được đem đầu tư lại ngay lập tức với suất thu lợi nội tại chính bằng (IRR) của dự án cần tìm

IRR

C B NPV

Xét sự đáng giá của dự án thoả mãn điều kiện sau:

 IRR  r Phương án đáng giá

 IRR < r Phương án không đáng giá

So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: IRR  r và IRR  Max

So sánh lựa chọn hai phương án, khi so sánh hai phương pháp có vốn đầu tư khác nhau thì có thể sảy ra hai trường hợp sau; phương án lựa chọn vừa có chỉ tiêu NPV và IRR lớn nhất, hoặc NPV lớn nhất và IRR nhỏ nhất (ưu tiên NPV)

+ Gán một trị số R2 với R2 > R1 tính ra NPV2 sao cho NPV2< 0 (càng gần 0 càng tốt)

+ Tính IRR của dự án bằng phương pháp gần đúng

1 )

1 2 ( 1

NPV NPV

NPV R

R R IRR

+Độ chính xác của IRR càng cao khi R1 và R2 càng gần nhau

So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:

Xét về tuổi thọ phương án:

Trường hợp 1:giống nhau về tuổi thọ -> không phải xử lý

Trường hợp 2: Các phương án đầu tư khác nhau về tuổi thọ

=> Phải xử lý sự khác nhau về tuổi thọ bằng cách chọn thời kỳ phân tích dự án

là bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ

Xét về quy mô đầu tư:

Trường hợp 1: Cùng quy mô đầu tư

=> Tính IRR của từng phương án rồi so sánh với nhau Phương án được lựa chọn phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:

NPV

r-1

Nếu IRRvốn bé < r => không đáng giá => loại bỏ

Nếu IRRvốn bé  r => đáng giá => chuyển sang bước 2

Bước 2: Lập dòng tiền tệ của gia số đầu tư bằng cách lấy dòng tiền tệ của phương án vốn lớn trừ dòng tiền tệ của phương án vốn bé

Bước 3: Tính IRRvcủa gia số đầu tư

Bước 4: Chọn phương án

Nếu IRRv < r => gia số đầu tư không đáng giá => chọn phương án vốn bé NếuIRRv  r => gia số đầu tư đáng giá => chọn phương án vốn lớn

* So sánh đồng thời nhiều phương án:

Bước 1: Sắp xếp các phương án theo thứ tự tăng dần về quy mô đầu tư

Bước 2: Chọn phương án cơ sở bằng cách xem xét dự đáng giá của phương án thứ nhất Nếu IRR1 < r (không đáng giá) => loại

Chuyển sang tính IRR2 Tương tự như vậy cho đến khi tìm được phương án thứ n có IRRn  r Khi đó, phương án thứ n là phương án đáng giá đầu tiên tìm được Ta chọn phương án n làm phương án cơ sở

Bước 3: So sánh phương án thứ (n+1) với phương án n bằng cách xét sự đáng giá của dòng tiền gia số đầu tư

Nếu dòng tiền gia số đầu tư không đáng giá thì loại bỏ phương án(n+1), giữ nguyên phương án n làm phương án cơ sở Rồi so sánh tiếp với phương án (n+2)

Nếu dòng tiền gia số đầu tư đáng giá thì loại bỏ phương án n và chọn phương

án (n+1) làm phương án cơ sở Rồi so sánh tiếp với phương án (n+2)

Tiếp tục như vậy cho đến khi xét đến phương án cuối cùng

Ưu, nhược điểm:

- Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh

- Giúp lựa chọn được phương án tốt nhất theo cả hai chỉ tiêu IRR và NPV trong các điều kiện nhất định

+ Nhược điểm:

- Phương pháp dùng chỉ tiêu IRR chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện

thị trường vốn là hoàn hảo, một điều kiện khó đảm bảo trong thực tế

- Phương án này nâng đỡ các dự án cần ít vốn đầu tư, ngắn hạn, có mức doanh lợi đồng vốn cao so với các dự án tuy vốn đầu tư lớn, dài hạn, có mức doanh lợi đồng vốn thấp nhưng NPV cao nếu chỉ dựa vào chỉ tiêu IRR để lựa chọn phương án

- Việc xác định trị số IRR tương đối phức tạp, nhất là đối với dòng tiền

tệ đổi dấu nhiều lần

2.2.6.3.Phương pháp dùng chỉ tiêu chỉ số thu chi C

B

Tỷ số thu chi là tỷ lệ giữa giá trị tương đương của dòng lợi ích và dòng chi phí của dự án được tính toán theo lãi suất tối thiểu chấp nhận được

t r Bt

0

0

)^

1 (

)^

1 (

t n r Bt

0

0

) ( )^

1 (

*

) ( )^

1 (

< 1 => dự án không đáng giá đầu tư

So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:

+ Xét về tuổi thọ:

Nếu các phương án đem ra so sánh khác nhau về tuổi thọ thì phải xử lý bằng cách chọn thời kỳ phân tích là bộ số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ

+ Xét về quy mô đầu tư:

Nếu các phương án đem ra so sánh có quy mô đầu tư giống nhau thì tính BCR của từng phương án rồi so sánh Phương án được chọn phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện:

- Chỉ đảm bảo tính chính xác trong thị trường vốn hoàn hảo

- Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu tính toán cho cả đời dự án

- Việc xác định trị số của suất thu lợi tối thiểu r gặp nhiều khó khăn

- Trong một số trường hợp việc tính toán so sánh tương đối phức tạp

- Thực tế, lĩnh vực áp dụng của phương pháp này thường bị hạn chế hơn

so với phương pháp dùng chỉ tiêu NPV, IRR và thường dùng để phân tích các

dự án đầu tư phục vụ lợi ích công cộng

 Trường hợp 1: Vốn đầu tư của các phương án tốt nhất là phương án có tỷ số

2.3 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội là nội dung kinh tế quan trọng của dự

án

- Đối với nhà nước: là căn cứ chủ yếu để cấp phép đầu tư

- Đối với các nhà đầu tư: Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để nhà đầu tư thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án và thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn

- Đối với các ngân hàng, cơ quan viện trợ: là căn cứ để họ quyết định tài trợ vốn hay không

Quá trình phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội cũng bao gồm phân tích các chỉ tiêu như các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, nhưng việc phân tích hiệu quả kinh

tế - xã hội sẽ mang tính bao quát hơn

Để phân tích kinh tế - xã hội, trước hết phải xác định các lợi ích kinh tế

xã hội và những chi phí mà xã hội bỏ ra khi thực hiện dự án

2.3.1 Lợi ích kinh tế - xã hội:

Là những lợi ích về mặt kinh tế được xét trên phạm vi toàn xã hội, toàn nền kinh tế quốc dân, tức là xét trên tầm vĩ mô, khác với những lợi ích về mặt tài chính chỉ xét trên tầm vi mô Lợi ích kinh tế - xã hội của dự án là hiệu số của các lợi ích mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu được trừ đi những đóng góp mà xã hội phải bỏ ra khi dự án được thực hiện

Lợi ích mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu được có những cái không định lượng được như sự phù hợp của dự án đối với những mục tiêu phát triển kinh tế … cũng có những cái định lượng được như mức độ gia tăng sản phẩm, thu nhập quốc dân, sử dụng lao động, tăng thu ngân sách nhà nước …

Mục tiêu của việc phân tích lợi ích kinh tế - xã hội là xác định vị trí, vai trò của dự án đối với việc phát triển kinh tế, các dự án đầu tư phải phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của cả nước

Ngoài mục tiêu phân tích lợi ích kinh tế - xã hội còn là xác định sự đóng góp của dự án vào lợi ích chung của toàn xã hội:

- Đóng góp cho Nhà nước thông qua các khoản thuế

- Khả năng giải quyết việc làm và thu thập của người lao động

- Mức độ nâng cao cơ sở hạ tầng

Việc xác định lợi ích kinh tế - xã hội cả ở phương pháp định tính và phương pháp định lượng

2.3.2 Các phương pháp xác định:

- Tính giá trị sản phẩm hàng hóa gia tăng: bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do hoạt động của dự án sinh ra và giá trị gia tăng gián tiếp từ các hoạt động kinh tế khác của dự án sinh ra do phản ứng dây chuyền

- Việc làm và thu nhập của người lao động: bao gồm số chỗ làm việc do

dự án tạo ra và thu nhập của người lao động

- Đóng góp cho ngân sách Nhà nước: bao gồm thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng

- Góp phần phát triển các ngành khác: đó là việc phát triển hiệu ứng khi

dự án đi vào hoạt động

- Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng: đáp ứng yêu cầu khách hàng đối với sản phẩm của dự án

- Góp phần phát triển địa phương: gồm việc tăng cường được cơ sở hạ tầng của địa phương, làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phương, tăng thêm nguồn thu nhập cho người lao động của địa phương

2.3.3 Sự khác nhau giữa phân tích tài chính và phân tích xã hội: Các tiêu chí Phân tích tài chính Phân tích kinh tế- xã hội

Cách tính toán:

- Trợ giá, bù giá, miễn

2.3.4 Đánh giá tác động môi trường:

Môi trường sinh thái là các yếu tố tự nhiên và mối quan hệ tương tác

giữa chúng mà tồn tại sự sống của con người và các sinh vật khác

Bảo vệ môi trường sinh thái là một trong ba vấn đề lớn nhất của toàn thế giới

Một dự án có thể gây nên những ảnh hưởng tích cực và tiêu cực cho môi trường sinh thái

Ảnh hưởng tích cực đến là:

* Tạo nguồn nước sạch cho con người và sinh vật

* Tạo thêm cây xanh làm trong sạch không khí

* Cải tạo điều kiện sinh hoạt, y tế

* Làm đẹp cảnh quan, tôn tạo vẻ đẹp của thiên nhiên

Ảnh hưởng tiêu cực đến là:

* Làm thay đổi điều kiện sinh thái, mất cân bằng sinh thái

* Gây ô nhiễm môi trường, những dự án nào vi phạm vào quy định về mức độ ô nhiễm đều bị loại bỏ

Trong khi lập dự án cần xem xét:

- Dự tính mức độ ảnh hưởng xấu đến môi trường

- Đề xuất các giải pháp khắc phục, nhất là đối với khí thải, nước thải, tiếng ồn

- Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trường

Trong các giải pháp trên thì giải pháp lựa chọn công nghệ thích hợp là quan trọng nhất vì các công nghệ hiện đại đều đã có xét đến vấn đề bảo vệ môi trường

CHƯƠNG 3 : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

3.1 Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình

Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Tờ trình thẩm định dự án

- Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở

- Các văn bản pháp lý có liên quan

3.2 Thẩm quyền thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình

- Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc cấp quyết định đầu tư Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước theo quy định tại khoản 6 Điều 9 Nghị định 12/2009/ND-CP và lấy ý kiến các cơ quan liên quan để thẩm định dự

án Người quyết định đầu tư có thể thuê tư vấn để thẩm tra một phần hoặc toàn

bộ nội dung quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 11 Nghị định 12/2009/ND-CP Đối với các dự án đã được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư thì người được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án

- Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng Thẩm định nhà nước về các

dự án đầu tư để tổ chức thẩm định dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và dự án khác nếu thấy cần thiết Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư là Chủ tịch Hội đồng Thẩm định nhà nước về các dự án đầu tư

- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

a) Cơ quan cấp Bộ tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư Đầu mối tổ chức thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định dự án do mình quyết

Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách trực thuộc người quyết định đầu tư

4 Đối với dự án khác thì người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định

dự án

5 Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đặc thù thì việc thẩm định

dự án thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình đặc thù

6 Việc thẩm định thiết kế cơ sở được thực hiện cùng lúc với việc thẩm định dự án đầu tư, không phải tổ chức thẩm định riêng

Các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm tham gia ý kiến về thiết

d) Đối với dự án nhóm C: thời gian thẩm định dự án không quá 20 ngày làm việc

3.3 Nội dung thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết đầu tư; các yếu tố đầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh

tế - xã hội của dự án

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;

b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy;

đ) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định

II ĐỊA ĐIỂM:

Xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

III CHỦ ĐẦU TƯ

III.1 Giới thiệu về Chủ đầu tư:

a Tên tiếng Việt: TẬP ĐOÀN PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ

- Tên giao dịch quốc tế: HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT HOLDINGS;

- Tên viết tắt bằng tiếng Anh: HUD HOLDINGS

- Tên thường gọi: HUD

b Loại hình doanh nghiệp: công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

định pháp luật có liên quan và Điều lệ tổ chức và hoạt động do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

- Quyết định thành lập: Quyết định số 55/2010/QĐ-TTg ngày 12/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ

III.2 Nội dung đăng ký hoạt động kinh doanh:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: số 0100106144 được Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp và đăng ký thay đổi lần 1 ngày 20/04/2010 trên cơ sở tổ chức lại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị

- Ngành, nghề kinh doanh chính: đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở, bất động sản, các khu dân cư, khu đô thị

- Ngành, nghề kinh doanh liên quan: đầu tư phát triển và thi công xây lắp, tổng thầu xây lắp khu kinh tế, khu công nghiệp, các công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nông nghiệp, giao thông, bưu chính viễn thông, công trình cấp thoát nước và môi trường; sản xuất, kinh doanh vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng; tư vấn thiết kế và tổng thầu tư vấn thiết kế các dự án đầu tư, xây dựng; quản lý, khai thác dịch vụ tổng hợp các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu du lịch; cho thuê văn phòng làm việc; kinh doanh kho, bãi; sản xuất và kinh doanh điện thương phẩm; tổ chức nghiên cứu khoa học, ứng dụng và chuyển giao công nghệ, đào tạo phát triển nguồn nhân lực chuyên ngành về bất động sản

và xây dựng, xuất nhập khẩu lao động; dịch vụ tài chính, ngân hàng, bảo hiểm,

du lịch

- Ngành, nghề kinh doanh khác theo quy định của pháp luật và quyết định của Thủ tướng Chính phủ

III.3 Trách nhiệm và quyền hạn chủ đầu tư:

a) Trách nhiệm của Chủ đầu tư dự án:

- Thống nhất quản lý mặt bằng toàn bộ khu vực thực hiện dự án, quản lý các mốc cao độ, chỉ giới đường đỏ, quản lý việc xây dựng đối với các công trình trong phạm vi dự án

- Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới được giao

- Thống nhất quản lý tiến độ thực hiện dự án

- Không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường và huỷ hoại đất

- Lập báo cáo đánh giá tác động đến môi trường và trình thẩm định

- Thoả thuận phòng cháy chữa cháy với cơ quan chức năng

- Thực hiện đầu tư và duy trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời gian thực hiện dự án cho đến khi bàn giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành của tỉnh Chủ đầu tư thực hiện bàn giao không bồi hoàn hệ thống hạ tầng

kỹ thuật cho Nhà nước khi dự án kết thúc

- Phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương thống nhất quản lý xây dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch được duyệt

b) Quyền hạn của Chủ đầu tư dự án

- Được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài

- Có quyền yêu cầu các Chủ đầu tư cấp II thực hiện tiến độ đầu tư theo yêu cầu chung về tiến độ thực hiện của dự án, yêu cầu phá dỡ các công trình xây dựng sai quy hoạch và thiết kế được duyệt

- Được khiếu nại, tố cáo khi bị người khác xâm phạm quyền quản lý mặt bằng dự án và làm ảnh hưởng xấu đến khu đất được giao

- Được hưởng những lợi ích chính đáng do các công trình công cộng mang lại trong quá trình đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Được huy động mọi nguồn vốn và chủ động sử dụng vốn theo mục đích kinh doanh xây dựng, kể cả huy động vốn góp trước của các chủ đầu tư khác

III.4 Vài nét về Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị - HUD HOLDINGS Công ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị được thành lập theo Quyết

định số 55/QĐ-TTg ngày 12/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở tổ chức lại bộ máy quản lý, điều hành, tham mưu giúp việc; các Ban quản lý, điều hành dự án; các đơn vị phụ thuộc và đơn vị sự nghiệp của Tổng công ty Đầu tư triển nhà và đô thị Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị là doanh nghiêp nhà nước

có định hướng kinh doanh đa ngành nghề, trong đó lĩnh vực trọng tâm là phát triển đô thị và nhà ở, kinh doanh bất động sản các khu dân cư, khu đô thị, gắn kết chặt chẽ với các lĩnh vực xây dựng công trình dân dụng và hạ tầng kỹ thuật, sản xuất vật liệu xây dựng, môi trường để phát huy sức mạnh tổng hợp của các doanh nghiệp thành viên Trong những năm vừa qua, Tập đoàn đã thực hiện thành công nhiều dự án phát triển nhà ở và khu đô thị tại Hà Nội dự án khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm (200ha); dự án khu đô thị mới Văn Quán (61,5 ha); khu

đô thị mới Mỹ Đình II (26 ha); khu đô thị mới Pháp Vân Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì (50ha) Đây là những dự án được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội và nhà ở, được các cấp, các ngành và dư luận xã hội đánh giá cao và trở thành những dự án điển hình trong lĩnh vực phát triển nhà ở và khu đô thị

Theo định hướng chiến lược phát triển của Tập đoàn khi được thành lập, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị đã và đang tiến hành nhiều dự án phát triển khu đô thị mới trong cả nước theo hình thức đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở Cùng với việc phát triển các dự án khu đô thị và nhà ở tại các tỉnh phía Bắc, nhằm thực hiện nhiệm vụ của Đảng và Nhà nước giao phó và thực hiện chiến lược phát triển của mình, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị cũng

đã tiến hành nghiên cứu thị trường và đang thực hiện một số dự án phát triển nhà ở và khu đô thị tại các tỉnh phía Nam, đặc biệt là các tỉnh, thành phố thuộc

Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Cần Thơ,… Tại địa bàn tỉnh Đồng Nai, Tập đoàn đã thực hiện các dự án khu dân cư Long Thọ - Phước An, huyện Nhơn Trạch (quy mô 223ha), dự án khu dân cư trung tâm Phước An, huyện Nhơn Trạch (khoảng 150ha), tại tỉnh Bình Dương có dự án khu đô thị sinh thái Chánh

Mỹ, thị xã Thủ Dầu Một (gần 500ha).Đây là những dự án khu đô thị được thực hiện theo hình thức đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở

- Tóm tắt tài sản Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị trên cơ sở Báo cáo Tài chính trong vòng 3 năm Tài chính vừa qua như sau:

4 Lợi nhuận trước thuế 375.398.259.214 337.062.432.581 486.364.756.864

5 Lợi nhuận sau thuế 285.200.745.443 266.481.441.309 373.568.628.337

6 Nguồn vốn chủ sở hữu 1.958.073.000.671 2.243.924.993.027 4.200.608.181.966

Trong những năm vừa qua, cùng với việc thực hiện thành công nhiều dự

án phát triển khu đô thị mới theo mô hình đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc và nhà ở, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm về tổ chức triển khai và vận hành các khu đô thị mới Bộ máy tổ chức của Tập đoàn được tổ chức phù hợp với chức năng chính là đầu tư kinh doanh bất động sản Đội ngũ cán bộ quản lý

và cán bộ chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo cơ bản, được rèn luyện và trải

trong lĩnh vực đầu tư phát triển các dự án đô thị, công nghiệp, tư vấn đầu tư xây dựng, kinh doanh phát triển nhà và hạ tầng đô thị,

Tập đoàn tổ chức các Ban quản lý dự án có bộ máy phù hợp để điều hành, quản lý các dự án khu đô thị mới một cách chuyên nghiệp Công tác quản lý chất lượng từ tư vấn thiết kế đến thi công xây lắp, lắp đặt thiết bị được kiểm soát chặt chẽ thông qua hai cấp ban quản lý dự án và các phòng chức năng của Tập đoàn Tập đoàn cũng luôn cập nhật các tiến bộ khoa học công nghệ xây dựng, thu thập các thông tin phản hồi từ phía khách hàng để hoàn thiện sản phẩm của mình Chính vì vậy các khu đô thị và nhà ở của Tập đoàn được dư luận đánh giá cao, đáp ứng được những đòi hỏi ngày càng cao và đa dạng của xã hội Với kinh nghiệm và năng lực của mình, hiện nay, Tập đoàn có thể đồng thời triển khai nhiều dự án trên nhiều địa bàn khác nhau trên cả nước

CHƯƠNG I SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

I LÝ DO ĐẦU TƯ

I.1 Vị trí địa lý:

Đồng Nai là tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có diện tích 5.862,73 km2, chiếm 1,76% diện tích tự nhiên của

cả nước và chiếm 25,5% diện tích tự nhiên của vùng Đông Nam Bộ Nằm cách

thành phố Hồ Chí Minh 25km về phía Tây, với vị trí địa lý thuận lợi, phía Đông giáp tỉnh Bình Thuận, phía Đông Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng, phía Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Bình Phước, phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Tỉnh Đồng Nai được xem là địa bàn kinh tế trọng điểm cho phát triển công nghiệp, dịch vụ,

du lịch ở phía Nam

Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai

Đồng Nai là tỉnh có hệ thống giao thông thuận tiện với nhiều tuyến giao thông huyết mạch chạy qua như: quốc lộ 1A, quốc lộ 20, quốc lộ 51; tuyến đường sắt Bắc - Nam; gần cảng Sài Gòn, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh tế trong vùng cũng như giao thương với

cả nước đồng thời có vai trò gắn kết vùng Đông Nam Bộ với Tây Nguyên

KINH TẾ - XÃ HỘI:

- Tổng sản phẩm quốc nội GDP của tỉnh tăng bình quân 13,2%/năm Trong

đó ngành công nghiệp, xây dựng tăng 14,5%/năm, dịch vụ tăng 15%/năm, nông lâm nghiệp thủy sản tăng 4,5%/năm Quy mô GDP theo giá thực tế năm 2010 dự kiến đạt 75.137 tỷ đồng (tương đương 4,13 tỷ USD), gấp 2,5 lần năm 2005 GDP bình quân đầu người năm 2010 là 29,65 triệu đồng (1.629USD), tăng gấp 2,1 lần năm 2005

- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng định hướng, tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng tăng từ 57% năm 2005 lên 57,2% năm 2010; dịch vụ từ 28% lên 34% và giảm ngành nông - lâm - thủy sản từ 14,9% xuống còn 8,7%

Cơ cấu lao động cũng chuyển dịch mạnh theo hướng giảm tỷ trọng lao động khu vực nông nghiệp từ 45,5% năm 2005 xuống còn 30% năm 2010, lao động phi nông nghiệp tăng từ 54,5% năm 2005 lên 70% năm 2010

- Kim ngạch xuất khẩu tăng bình quân là 17,2%/năm, cao hơn mức tăng của giai đoạn 2001 - 2005

- Tốc độ tăng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội bình quân 19,1%/năm Trong 5 năm 2006 - 2010 huy động tổng vốn đầu tư phát triển xã hội đạt 121.500 tỷ đồng Tốc độ thu ngân sách bình quân 12,5%/năm, tổng thu ngân sách bình quân chiếm tỷ lệ khoảng 23% GDP hàng năm

- Trong 5 năm 2006 - 2010, đã phát triển thêm 11 khu công nghiệp, nâng tổng số khu công nghiệp được thành lập trên địa bàn tỉnh lên 30 khu với diện tích 9.573 ha Về phát triển các cụm công nghiệp, đến cuối năm 2010 toàn tỉnh

- Tỷ lệ thất nghiệp thành thị năm 2010 giảm xuống còn 2,6% Cơ cấu lao động năm 2010 là: khu vực công nghiệp - xây dựng 39,1%, khu vực dịch vụ 30,9%, khu vực nông nghiệp 30%

- Cuối năm 2010, toàn tỉnh có 86% ấp, khu phố và 94% hộ gia đình đạt danh hiệu ấp, khu phố, gia đình văn hóa; 98% cơ quan, đơn vị có đời sống văn hóa

- Ngoài ra Đồng Nai còn phát triển thuỷ sản dựa vào hệ thống hồ đập và sông ngòi Trong đó, hồ Trị An diện tích 323km2 và trên 60 sông, kênh rạch, rất thuận lợi cho việc phát triển một số thủy sản như: cá nuôi bè, tôm nuôi