Hoàn thiện công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI DƯƠNG ĐĂNG MINH HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

DƯƠNG ĐĂNG MINH

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC

TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

DƯƠNG ĐĂNG MINH KHÓA: 2015- 2017

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TẠI

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN VĂN ĐỨC

Hà Nội - 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

DƯƠNG ĐĂNG MINH

KHÓA 2015 -2017

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TẠI

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN VĂN ĐỨC

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội - 2017

LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS Nguyễn Văn Đức đã truyền thụ những kinh nghiệm, những phương pháp nghiên cứu quý báu và hướng dẫn tận tình trong suốt thời gian thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan liên quan đã tạo điều kiện hỗ trợ để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các thầy cô Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội và các nhà khoa học đã cung cấp những kinh nghiệm và tài liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của luận văn này

Cuối cùng, tôi xin được cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp đã cùng chia sẻ với tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn./

Hà Nội, tháng 3 năm 2017

Dương Đăng Minh

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Dương Đăng Minh

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quỹ Nhà ở cho công nhân xã Kim Chung

– Đông Anh – Thành phố Hà Nội

Hình 1.2 Khu nhà ở sinh viên Mỹ Đình II

Hình 1.3 Khu nhà ở sinh viên Pháp Vân Tứ Hiệp

Hình 1.4 Khu nhà ở xã hội CT19A Việt Hưng

Hình 1.5 Mô hình quản lý dự án trong giai đoạn khai thác sử dụng

theo hình thức cơ quan quản lý của chủ đầu tư thực hiện

quản lý dự án

Hình 1.6 Mô hình quản lý dự án trong giai đoạn khai thác sử dụng

theo hình thức thuê các đơn vị cung ứng dịch vụ quản lý

dự án

Hình 1.7 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Trung tâm hỗ trợ sinh viên – Đại

học Quốc gia Hà Nội

Hình 1.8 Hệ thống quản lý tòa nhà thông minh - IMBS

Hình 3.1 Máy bán hàng tự động

Hình 3.2 Bộ phận giám sát tại hiện trường – Ban Quản lý các công

trình nhà ở và công sở

Hình 3.3 Mô hình các cơ sở đào tạo thuê chỗ ở cho sinh viên

Hình 3.4 Mô hình đề xuất tại Khu nhà ở sinh viên Mỹ Đình II

Hình 3.5 Hệ thống camera giám sát

Hình 3.6 Hướng dẫn sử dụng các trang thiết bị phòng cháy chữa

cháy

Hình 3.7 Tập huấn phương án chữa cháy và cứu nạn cứu hộ

Hình 3.8 Thẻ từ kiểm soát ra vào

Hình 3.9 Quy trình tiếp nhận và quản lý đối tượng sử dụng

Hình 3.10 Quy trình phối hợp trong công tác bảo hành, bảo trì công

trình

1

MỞ ĐẦU

* Tính cấp thiết của đề tài

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam và vấn đề di dân tự do tới các thành phố lớn tăng lên, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, đã kéo theo nhiều vấn đề xã hội như môi trường, việc làm, hạ tầng cơ sở, nhất là vấn

đề nhà ở Một bộ phần lớn người dân hiện đang rất thiếu nhà ở như công nhân sống trong các khu công nghiệp, sinh viên, người lao động có thu nhập thấp, đang tạo sức ép đối với các cơ quan quản lý nhà nước tại Thành phố Hà Nội

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội hiện đang tập trung xây dựng các dự án nhà ở xã hội hướng đến những đối tượng có nhu cầu lớn về nhà ở hiện nay, sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước

Các công trình đều được xây dựng theo hình thức nhà ở chung cư và được đầu tư các trang thiết bị hiện đại, đồng bộ như: Hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại, hệ thống cấp điện, cấp nước đồng bộ, máy phát điện dự phòng,

Tuy nhiên thực tế hiện nay nhiều người dân đang có tâm lý e ngại, không thích sử dụng các công trình do UBND Thành phố Hà Nội xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước dù được hưởng rất nhiều chính sách ưu đãi từ thành phố

Các công trình này hiện đang thiếu sự quản lý thống nhất, các dịch vụ không đồng bộ, công tác bảo hành, duy tu bảo trì công trình chưa đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng Ngoài ra còn tồn tại một số tranh chấp giữa đơn vị quản lý công trình với người sử dụng dẫn tới công tác quản lý các dự

án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước trong giai đoạn khai thác sử dụng chưa hiệu quả, hiện chỉ đáp ứng được phần nhỏ nhu cầu của người dân

2

Để đáp ứng tốt các nhu cầu dịch vụ, đảm bảo chất lượng cuộc sống của người sử dụng thì cần phải thực hiện tốt công tác quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ phù hợp Đây là một trong những yếu tố có tính quyết định trong sự thành công của các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước của UBND Thành phố Hà Nội

Việc phát triển các dự án xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước là hướng đi đúng đắn của Thành phố Hà Nội, đáp ứng được nhu cầu của người dân Tuy nhiên do công tác quản lý trong giai đoạn khai thác sử dụng còn nhiều bất cập dẫn tới hiệu quả của các sự án chưa đáp ứng được mong đợi của người dân Vì vậy tôi chọn vấn đề :“Hoàn thiện công tác quản lý vận hành

và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đô thị và công trình

* Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Phân tích thực trạng công tác quản lý trong giai đoạn khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý vận hành

và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

* Đối tượng và khách thể nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Các dự án xã hội đầu tư xây dựng thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước

- Khách thể nghiên cứu: Nhà nước, doanh nghiệp

* Phạm vi nghiên cứu

Giai đoạn khai thác vận hành các dự án xã hội đầu tư xây dựng thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

3

* Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp

- Phương pháp phân tích lý thuyết

- Phương pháp khảo sát thực tiễn

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Làm rõ thực trạng công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng các

dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

- Nghiên cứu mô hình và nội dung quản lý vận hành và khai thác sử dụng dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý vận hành

và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

* Cấu trúc luận văn

MỞ ĐẦU

NỘI DUNG

Chương 1: Thực trạng công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý vận hành và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

KẾT LUẬN:

Việc phát triển các dự án xã hội là hướng đi đúng đắn của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, các dự án này đã và đang đáp ứng được nhu cầu của người dân Tuy nhiên để hoàn thiện công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội thì phải thực hiện tốt từng nội dung trong công tác quản

lý, cùng với đó là sự sát sao từ cơ quan quản lý nhà nước và công tác thực hiện nghiêm túc từ các đơn vị quản lý vận hành

KIẾN NGHỊ:

- Đối với cơ quan quản lý nhà nước

+ Hoàn thiện cơ cấu tổ chức

+ Cải cách thủ tục hành chính và ban hành cơ sở pháp lý đầy đủ cho công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng

+ Tạo các chính sách đãi ngộ phù hợp cho các đơn vị và doanh nghiệp giúp thu hút nguồn vốn xã hội hóa đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội

- Đối với các đơn vị và doanh nghiệp thực hiện công tác quản lý vận hành

+ Học hỏi kinh nghiệm quản lý từ các đơn vị trong nước và ngoài nước + Tập trung vào từng nội dung trong công tác quản lý vận hành

+ Tự nâng cao năng lực và ứng dụng khoa học công nghệ trong công tác quản lý để nâng cao năng suất lao động, tiết kiệm chi phí

94

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu thuộc văn bản quy phạm pháp luật:

1 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội

2 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội

3 Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 của Quốc hội

4 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính Phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

5 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

6 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về việc Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

7 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính Phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu

8 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành nột số điều của Luật nhà ở

9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

10 Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng

về quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

11 Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 21/5/2012 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành Quy định một số nội dung về quản lý đầu tư và xây dựng đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội

12 Quyết định số 29/2013/QĐ-UBND ngày 01/8/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà ở sinh viên trên địa bàn Thành phố Hà Nội

95

Các tài liệu khác có liên quan:

13 Đào Tùng Bách – Vũ Hà (2016), Nghiệp vụ Quản lý vận hành nhà

chung cư, nhà xuất bản Lao động

14 Đỗ Đình Đức – Bùi Mạnh Hùng (2012), Quản lý dự án đầu tư xây

dựng công trình, nhà xuất bản Xây dựng

15 Bùi Mạnh Hùng (2006), Điều kiện năng lực, nhiệm vụ, quyền hạn

và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng, nhà xuất

bản Xây dựng

16 Bùi Mạnh Hùng – Đào Tùng Bách (2009), Nghiệp vụ Quản lý dự án

đầu tư xây dựng công trình, nhà xuất bản Xây dựng

17 Trịnh Quốc Thắng (2006), Quản lý dự án đầu tư xây dựng, nhà xuất

bản Khoa học và kỹ thuật

18 Ban Quản lý các công trình nhà ở và công sở - Sở Xây dựng Hà Nội, các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội

96

MỤC LỤC Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục hình

MỞ ĐẦU 1

* Tính cấp thiết của đề tài 1

* Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

* Đối tượng và khách thể nghiên cứu 2

* Phạm vi nghiên cứu 2

* Phương pháp nghiên cứu 3

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

* Cấu trúc luận văn 3

NỘI DUNG 4

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4

1.1 Các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội 4

1.1.1 Nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội 4

1.1.2 Các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằn nguồn vốn ngân sách nhà nước 5

1.2 Hiện trạng công tác quản lý trong giai đoạn khai thác sử dụng 10

1.2.1 Công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng 10

1.2.2 Các nội dung quản lý trong giai đoạn khai thác sử dụng 13

1.3 Các mô hình quản lý trong giai đoạn khai thác sử dụng 20

1.3.1 Mô hình cơ quan quản lý của chủ đầu tư tự thực hiện công tác quản lý dự án trong giai đoạn khai thác sử dụng 20

97

1.3.2 Mô hình thuê các đơn vị cung ứng dịch vụ quản lý dự án trong giai

đoạn khai thác sử dụng 23

1.4 Kinh nghiệm quản lý vận hành và khai thác sử dụng 25

1.4.1 Trung tâm Hỗ trợ sinh viên – Đại học Quốc gia Hà Nội 25

1.4.2 Công ty CP Quản lý & Khai thác Toà nhà - PMC 30

1.5 Đánh giá công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội 35

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC 38

2.1 Cơ sở khoa học 38

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng 38

2.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội 38

2.1.3 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư xây dựng 38

2.1.4 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng 39

2.1.5 Một số khái niệm trong giai đoạn khai thác sử dụng dự án 40

2.2 Cơ sở pháp lý 43

2.2.1 Quản lý các đối tượng sử dụng 43

2.2.2 Quản lý vận hành và bảo hành, bảo trì 45

2.3 Các yêu cầu trong công tác quản lý vận hành và khai thác sử dụng 53

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC SỬ DỤNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 56

3.1 Giải pháp thu hút đối tượng sử dụng các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Thành phố Hà Nội 56

3.1.1 Công tác quản lý hình ảnh và quảng bá thông tin 56