Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2015 (LV thạc sĩ)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ MAI ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ MAI ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014-2015

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trần Thị Mai Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm

giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều

kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này

Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo - TS Vũ Thị

Thanh Thủy là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong

suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản

lý tài nguyên cùng toàn thể bạn bè lớp Quản lý đất đai K22B đã giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán

bộ phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Lạng Sơn; Chi nhánh Văn

phòng đăng đất đai thành phố Lạng Sơn, UBND phường Vĩnh Trại, UBND

phường Hoàng Văn Thụ, UBND phường Tam Thanh, UBND phường Chi

Lăng, UBND phường Đông Kinh đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời

gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

Cảm ơn gia đình, các anh, chị, em đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và

giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này

Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Thị Mai Anh

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Tổng quan thị trường đất đai 4

1.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 4

1.1.3 Tổng quan về giá đất 5

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14

1.1.5 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 17

1.1.6 Các phương pháp định giá đất 21

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 27

1.2.1 Văn bản của trung ương 27

1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Lạng Sơn 27

1.3 Kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới 28

1.3.1 Thị trường đất đai trên Thế giới 28

1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 29

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 34

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 36

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36

2.2 Nội dung nghiên cứu 36

2.3.1 Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Lạng Sơn 36

2.3.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2015 36

2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 36

2.3.4 Xác định mức độ quan trọng của một số yếu tố đến giá đất 36

2.3.5 Đề xuất giải pháp 36

2.3 Phương pháp nghiên cứu 36

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37

2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu 37

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng sơn 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 42

3.2 Công tác quản lý đất đai và định giá đất của thành phố Lạng Sơn 46

3.2.1 Công tác quản lý đất đai 46

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 52

3.3.1 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước 52

3.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 52

3.3.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người đến giá đất tại thành phố Lạng Sơn 56

3.3.4 Ảnh hưởng của vị trí đến giá đất 58

3.4 Xác định mức độ quan trọng của một số yếu tố đối với giá đất 65

3.4.1 Yếu tố vị trí 65

3.4.2 Yếu tố cơ sở hạ tầng 66

3.4.3 Yếu tố khác 68

3.5 Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 70

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Đề nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 76

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2014-2015 43 Bảng 3.2 Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2015 45 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2015 47 Bảng 3.4 Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2014 đến 2015 54 Bảng 3.5 Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 57 Bảng 3.6 Mức chênh lệch về giá đất của các vị trí trên các tuyến

Đường phố Trung tâm thành phố Lạng Sơn 59 Bảng 3.7 Mức chênh lệch về giá đất của các vị trí tuyến đường số 2

đường phố: Nguyễn Tri Phương đoạn 1; Đường Bà Triệu; Đường Nhị Thanh; Đường Trần Đăng Ninh đoạn 4 61 Bảng 3.8 Mức chênh lệch về giá đất của các vị trí tuyến đường số 3

63đường phố: đường Bắc Sơn; Nguyễn Tri Phương đoạn 2; Đường Lê Hồng Phong đoạn 3; Đường Trần Hưng Đạo đoạn 4 63 Bảng 3.9 Mức chênh lệch về giá đất của các vị trí tuyến đường số 3

đường phố: Đường Bến Bắc, đoạn 3; Đường Nguyễn Thái Học đoạn 2; Đường Trần Phú, đoạn; Đường Lý Tự Trọng 65 Bảng 3.10 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

trên tuyến đường Trần Đăng Ninh, đường Tam Thanh, đường Phai Vệ 67 Bảng 3.11 Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất tại thành phố Lạng Sơn 69

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Lạng Sơn 40 Hình 3.2 Cơ cấu nhóm ngành kinh tế trong GDP của TP Lạng Sơn 43 Hình 3.3 Cơ cấu các loại đất chính năm 2015 của TP Lạng Sơn 48

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng

Đất đai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi có sự tác động, đầu tư của con người sẽ làm cho giá trị của nó tăng lên và mang lại nguồn lợi cho con người Chính những hoạt động của con người trong quá trình quản lý, sử dụng đất và việc mua bán, trao đổi diễn ra ngày một nhiều, đa dạng, phong phú làm cho giá đất, giá nhà biến động theo chiều hướng ngày càng tăng Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật Định giá đất là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền

sử dụng đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay đang có sự chênh lệch giữa giá đất thị trường với giá đất do nhà nước quy định, đặc biệt là đất ở, có những nơi chênh lệch rất lớn do bảng giá đất xây dựng được áp dụng trong tất các các hoạt động như thu nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ và một nguyên nhân ảnh hưởng rất lớn đến giá đất chính là vị trí đất, bao gồm hình dáng, kích thước, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ tầng Đây là một trong những nguyên nhân phát sinh làm cho tỷ lệ giải quyết đơn thư tăng cao

Thành phố Lạng Sơn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Lạng Sơn Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ

đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư để chỉnh trang đô thị đã được triển khai, thực hiện, nhiều tuyến đường được đầu tư xây dựng, nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành,…việc quản lý giá đất cần được quan tâm để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong việc khai thác quản lý, sử dụng đất

Đứng trước thực trạng trên cần có sự nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, qua đó tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp để quản lý tốt nội dung thứ 10 trong 15 nội dung quản lý nhà nước về Đất đai được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013

Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, chúng tôi tiến hành thực

hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị

trên địa bàn Thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2015”

nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa

bàn tỉnh Lạng Sơn nói chung cũng như trên thành phố Lạng Sơn nói riêng

2 Mục tiêu của đề tài

- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

3 Ý nghĩa của đề tài

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Tổng quan thị trường đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

1.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất

đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua

đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1999 - 2003; 2007 - 2008 và 2011-2012 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

1.1.3 Tổng quan về giá đất

1.1.3.1 Khái quát chung về giá đất

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải

xác định giá đất Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào

đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế

hoạch Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử

dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Điều 113 Luật đất đai năm 2013 ghi rõ: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Luật đất đai, 2013) [18] Điều 3 khoản 114 Luật đất đai 20013 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

UBND cấp tỉnh quyết định giá đát cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê các cơ quan có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Ở Điều 112 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất) Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi

đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất thì:

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông

qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng

thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn

vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa

đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

1.1.3.2 Các loại giá đất

a Giá trị thị trường

Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được biểu hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm nhất định, thị trường nhất định

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [16]

b Giá cả, giá cả thị trường

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi Do đó giá cả là

do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả

và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng

hóa Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá

cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian

và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản

lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[16]

c Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất Ở Việt Nam mục

đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị

sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng [9]

d Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể[11]

e Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [9]

f Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp [9]

g Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm

Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất

mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [9]

1.1.3.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [1]

Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu về ruộng đất Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa

tô chênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay

sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.[1]

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất (Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014) [9]

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [16]

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.4.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của

các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau

thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có

ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức

năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa

trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên

giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

(Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014) [9]

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Sự thay đổi

này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương

ứng (Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014) [9]

c Yếu tố xã hội

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản vào

đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời

hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an

toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo

giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này

có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014) [9]

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia

1.1.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý

giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.1.5 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

1.1.5.1 Nguyên tắc thay thế

1 Mức giá đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng

2 Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường

3 Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc

cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý.Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.1.5.2 Nguyên tắc thu lợi

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi

1.1.5.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố phải nghiên cứu là: Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào, có khả năng duy trì được bao lâu… Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

1.1.5.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi

là điểm sử dụng hiệu quả nhất

1.1.5.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người

có nhu cầu với nhau Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế

1.1.5.6 Nguyên tắc đóng góp

Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư,ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này có thể dùng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của BĐS, nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá BĐS để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không? Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất

1.1.5.7 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân

tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng, sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

1.1.5.8 Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa Vì vậy khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó

1.1.5.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội,nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư,cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh, do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải

là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với

xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc

ưu tiên cho đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [9]

1.1.6 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống, các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014,[3] bao gồm:

1.1.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất

Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: - Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Giá đất thị trường trong

cơ sở dữ liệu về đất đai; - Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; - Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường

Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất

so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá

thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự

về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn

cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình quân một năm 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

1.1.6.3 Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất

Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin về tài sản gắn liền với đất

1.1.6.4 Phương pháp thặng dư (Bộ TNMT, 2014)[3]

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự

án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập

dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này

và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự

án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

1.1.6.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Bộ TNMT, 2014)[3]

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng

thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận

có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin

đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Văn bản của trung ương

- Luật đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ ngày 01/07/2014);

- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ ngày 01/08/2014);

- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày ngày 14 tháng 11 năm

2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Lạng Sơn

- UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 về Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- UBND tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 05/12/2015 về Ban hành Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

1.3 Kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới

1.3.1 Thị trường đất đai trên Thế giới

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai, tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp, những người đã nhận quyền sử

dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước; Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó; Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép (Nguyễn Kim Sơn, 2000)[15]

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc,hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài,những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến,thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân, khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng Tháng Tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai

và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán