BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐẶNG QUỐC CHUNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG, PHƯỜNG HÙNG THẮNG, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
ĐẶNG QUỐC CHUNG
QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG, PHƯỜNG HÙNG THẮNG, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
Hà Nội - 2017
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-
ĐẶNG QUỐC CHUNG KHÓA: 2015-2017
QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG, PHƯỜNG HÙNG THẮNG, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và Công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS KTS NGUYỄN TRÚC ANH
Hà Nội - 2017
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc và trân thành đến thầy giáo TS.KTS Nguyễn Trúc Anh, người thầy đã dành rất nhiều thời gian và công sức hướng dẫn cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, Ban giám hiệu nhà trường cùng các thầy, cô giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã dạy
dỗ và giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập
Cuối cùng tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến Lãnh đạo Sở Xây dựng Quảng Ninh, các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong công việc, cung cấp tài liệu, khích lệ và trao đổi ý kiến trong suốt quá trình thực hiện luận văn
Xin chân thành cảm ơn./
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Đặng Quốc Chung
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng./
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Đặng Quốc Chung
Trang 5MỤC LỤC Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU 1
* Lý do chọn đề tài 1
* Mục đích nghiên cứu 3
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
* Phương pháp nghiên cứu 3
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4
* Các khái niệm (thuật ngữ) 4
* Cấu trúc luận văn 6
NỘI DUNG 7
CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG 7
1.1 Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng Ninh nói chung và thành phố Hạ Long nói riêng 7
1.1.1 Khái quát tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long 7
1.1.2 Thực trạng phát triển các khu đô thị tại thành phố Hạ Long 13
1.1.3 Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Hạ Long 18
1.1.4 Những ưu điểm và tồn tại trong quản lý và thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hạ Long 19
1.2 Khái quát về đầu tư xây dựng Khu đô thị Nam ga Hạ Long 27
Trang 61.3 Thực trạng đầu tư xây dựng và công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại Khu đô thị Nam ga Hạ Long 28
1.3.1 Trình tự thực hiện xây dựng theo quy hoạch 28
1.3.2 Tình hình triển khai đầu tư xây dựng Khu đô thị Nam ga Hạ Long 29
1.3.3 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long 32
1.4 Những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu trong việc quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐT Nam ga Hạ Long 39
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ NAM GA HẠ LONG 41
2.1 Cơ sở lý luận trong công tác quản lý đô thị 41
2.1.1 Quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch 41
2.1.2 Các thành phần tham gia trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch 45
2.2 Cơ sở pháp lý 49
2.2.1 Hệ thống văn bản của Chính phủ và các Bộ, ngành 49
2.2.2 Hệ thống văn bản của tỉnh Quảng Ninh 50
2.2.3 Các văn bản pháp lý về khu đô thị Nam ga Hạ Long 51
2.3 Cơ sở kỹ thuật 51
2.3.1 Hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 51
2.3.2 Hồ sơ thiết kế công trình hạ tầng kỹ thuật 58
2.4 Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý xây dựng theo quy hoạch 58
2.4.1 Yếu tố kinh tế thị trường, thị trường đất đai, bất động sản 58
2.4.2 Yếu tố dân số và đô thị hoá 60
2.4.3 Môi trường pháp lý và thủ tục hành chính 60
2.4.4.Trình độ dân trí 61
Trang 72.4.5 Đồ án quy hoạch 62
2.5 Cơ sở thực tiễn 62
2.5.1 Kinh nghiệm trong nước 62
2.5.2 Kinh nghiệm của nước ngoài 66
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
NAM GA HẠ LONG 76
3.1 Quan điểm, mục tiêu và những nội dung quản xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long 76
3.1.1 Quan điểm 76
3.1.2 Mục tiêu 77
3.1.3 Nguyên tắc quản lý xây dựng Khu đô thị Nam ga Hạ Long 78
3.2 Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long 79
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công cụ quản lý 79
3.2.2 Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai 81
3.2.3 Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật 83
3.2.4 Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp 84
3.2.5 Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị 86
3.2.6 Giải pháp quản lý môi trường 90
3.2.7 Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý 91
3.2.8 Giải pháp về áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP) 98
3.2.9 Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của cộng đồng 104
3.2.10 Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý 107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109
1 Kết luận 109
2 Kiến nghị 110
Trang 8DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 9DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA
2020 được duyệt năm 2003
Long thời điểm đang triển khai dự án
Trang 10DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu
Trang 11DANH MỤC SƠ ĐỒ MINH HOẠ
Số hiệu
Ninh
Trang 12án quy mô lớn (dự án, công trình dịch vụ thương mại, văn hóa…) góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị theo chiều hướng hiện đại, tích cực, thu hút số lượng lớn dân cư từ các địa phương khác đến làm việc và sinh sống Để đáp ứng nhu cầu phát triển, nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã
và đang triển khai để đáp ứng nhu cầu của nhân dân trong khu vực và các nhà đầu tư Một số dự án tiêu biểu như: Dự án khu đô thị Hùng Thắng của Công
ty TNHH Sản xuất thương mại Hạ Long (BIMGroup), Dự án khu đô thị cao cấp Bến Đoan (VinGruop), Dự án khu đô thị hiện đại phía Đông hòn Cặp Bè (FPT)… Tuy nhiên, bên cạnh các dự án đã triển khai tốt như trên thì vẫn còn một số dự án do gặp khó khăn, vướng mắc (năng lực chủ đầu tư yếu, thiếu vốn đầu tư; khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB ) nên chậm triển khai, chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của nhân dân, gây lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị
Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê tại Quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 09/10/2013, trong đó xác định thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị, văn hoá, dịch vụ và là đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Quảng Ninh; khu vực Bãi Cháy sẽ là trung tâm dịch vụ du lịch hiện đại Trong đó khu đô thị mới Nam ga Hạ Long có vị trí nằm cạnh mặt đường QL18A, khu vực trung tâm phường Hùng Thắng, phường Giếng Đáy; hiện trạng trước kia là đất đồi pha lẫn sỏi đã bạc màu nên cây trồng sinh trưởng kém và các dân cư trong khu vực dự án có khoảng 98 hộ (khoảng 400 người) chủ yếu phân bố
Trang 13tập trung dọc tuyến đường Quốc lộ 18A, còn lại rải rác trong các khu vườn và ven núi Hùng Thắng, khu vực ga Hạ Long Để từng bước thực hiện Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh phê duyệt, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, dần tạo dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan của thành phố Hạ Long xứng tầm
là khu đô thị loại I thì việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới Nam ga Hạ Long, phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long là cần thiết
Ngày 11/9/2013, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết định số 2387/QĐ-UBND “V/v phê duyệt điều chỉnh lần 2 quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam ga Hạ Long, thành phố Hạ Long” với tổng diện tích là 23,8 ha Hiện trạng khu đô thị Nam ga Hạ Long đã được chủ đầu tư cấp 1 cơ bản hoàn thiện xong phần hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp để triển khai thi công xây dựng được khoảng 20% Trong khi đó: (1) Dự án triển khai kéo dài, trải qua nhiều giai đoạn pháp lý thay đổi; (2) Thiết kế đô thị trong đồ án quy hoạch chi tiết chưa được lập theo quy định tại Thông tư số 06/2013/TT-BXD và chưa lập Quy định quản lý theo
đồ án quy hoạch chi tiết đô thị theo Thông tư số 10/2010/TT-BXD; (3) Công tác quản lý của chính quyền địa phương tại một số thời điểm còn buông lỏng, thiếu sự kiểm tra, giám sát; (4) Từ đó dẫn đến việc xây dựng không theo GPXD được cấp; xây dựng không thống nhất về kiến trúc, chiều cao công trình, chiều cao các tầng, cốt nền, độ vươn ra của ban công không theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được UBND tỉnh phê duyệt Do vậy, việc quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long sẽ góp phần đảm bảo việc đầu tư xây dựng tuân thủ theo quy hoạch được duyệt và hình thành một khu dân cư văn minh, hiện đại và tạo điểm nhấn cho khu vực trung tâm phường Hùng Thắng, phường Giếng Đáy, thành phố Hạ Long
Nội dung nghiên cứu đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô
Trang 14thị Nam ga Hạ Long tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” nhằm cụ thể hóa nội dung đồ án Quy hoạch chung thành phố Hạ Long, QHCT tỷ lệ 1/500 khu đô thị Nam ga Hạ Long, phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, đồng thời đánh giá thực trạng tình hình quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt và tìm ra giải pháp hợp lý nhất để quản lý việc đầu tư xây dựng công trình nhằm đảm bảo đồng bộ tuân thủ theo quy hoạch, tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp cho khu vực dự án và thành phố Hạ Long
* Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học, quy định của các văn bản quy phạm pháp luật và thực tiễn quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô thị đã hoàn thành trên địa bàn tỉnh để từ đó đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với Khu đô thị Nam ga Hạ Long tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh nhằm tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp và hài hòa với khu vực
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng Khu đô thị Nam ga
Hạ Long tại phường Hùng Thắng và phường Giếng Đáy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh phê duyệt
- Phạm vi nghiên cứu: Toàn bộ ranh giới theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 2387/QĐ-UBND ngày 11/9/2013 với quy mô diện tích là 23,8 ha
* Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu và thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế về khu đô thị Nam ga Hạ Long tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long và một số khu đô thị mới đã hoàn thành trên địa bàn thành phố Hạ Long
- Phân tích các tài liệu tham khảo và nghiên cứu các quy định, chính
Trang 15* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công
tác quản lý xây dựng theo quy hoạch và những quy định hiện hành của nhà nước; xây dựng cơ sở khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại của các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo
quy hoạch khu đô thị Nam ga Hạ Long tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung
* Các khái niệm (thuật ngữ)
- Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn [2]
- Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật [2]
- Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở [2]
- Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô
Trang 16thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị [2]
- Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn
và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh [1]
- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt; khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố; khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị [8]
- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị [8]
- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố [8]
- Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản
lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị [16]
- Chủ đầu tư thứ thứ cấp là chủ đầu từ cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp
Trang 17tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc
dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình [8]
* Cấu trúc luận văn
Cấu trúc luận văn gồm: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có phần nội dung bao gồm 03 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị Nam ga Hạ Long
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị Nam ga Hạ Long
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Nam ga Hạ Long
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục