Thị trường bất động sản TPHCM thực trạng và giải pháp _ Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường

Thj trU'ang bfit d¢ng san th~mh phO Ho Chi Minh dU'Q'C danh gia Ia thj trU'ang giau ti~m nang va dong gop dang k~ vao st,P tang trU'&ng kinh te, phat trien an sinh - xa h¢i cho thanh phO

•

,

TRU'ONG £>AI HOC KINH TE TP.HO CHi MINH

,(1 \ :, ~:

'-':-; .• ~

THANH PHO HO CHi MINH - THU'C TRANG

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

Ml)C LIJC

Ml)C Ll)C

DANH Ml)C CAC Tlf VI~T TAT

DANH Ml)C BANG BI~U

DANH Ml)C SO 80 VA HINH ANH

PHAN MO 8AU 1

1 TiNH CAP THI~T COA 8~ TAL 1

2 801 TU'Q'NG VA PHI:\M VI NGHIEN CLrU 1

3 PHU'ONG PHAP NGHIEN CLrU 1

4 Ml)C TIEU NGHIEN CLrU 2

5 QUY TRINH NGHIEN CLrU 2

6 NOI DUNG CHiNH C0A8~ TAI 3

ChU'ang 1: CO SO LV LUAN V~ TH! TRU'ONG BAT BONG SAN 4

1.1 Khai ni~m v~ BBS va thi trU'6'ng BBS 4

1.2 Ph an lo~i thi trU'6'ng BBS 6

1.3 Nhfrng d~c di~m cua thi trU'6'ng b~t dong san 7

1.4 Vai tro cua thi trU'6'ng b~t dong san 7

1.5 Cung - cau thi trU'6'ng b~t dong san 1 0 1.6 Quan h~ cung - cau thi trU'6'ng b~t dong san 14

1 7 Quan ly nha nU'&c v~ thi trU'ang b~t dong san 15

Tom tat chU'ang 1 16

ChU'ang 2 THV'C TRI:\NG TH! TRU'ONG BAT BONG SAN TP HCM 17

2.1 Tong quan v~ thanh phO HO Chi Minh 17

2.2 Khai quat v~ thi trU'6'ng BBS t~i TP HCM 20

2.3 NhCrng d~c di~m cua thi trU'ang b~t dong san t~i TP HO Chi Minh 22

2.4 Thanh phan tham gia thi trU'ang b~t dong san t~i TP HCM 24

2.5 Ti~m nang ph at tri~n thi trU'ang b~t dong san t~i TP HCM 25

Tom tat chU'ang 2 26

ChU'ang 3 PHAN TiCH SO LII;U KHAO SAT V~ TH! TRU'ONG BAT BONG SAN THANH PHC HO CHi MINH 28

3.1 Ph an tich khao sat v~ thOng tin ca nhan 28

3.2 Phan tich khao sat tong quat v~ thi trU'6'ng b~t dong san 30

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

3.3 Phan tich khao sat v~ nguOn nhan ll)'c tren thi trU'ang B£>S 39

3.4 Phan tich khao sat v~ cung, cau thi trU'ang 42

3.5 Phan tich khao sat v~ rui ro cua thi trU'ang BBS t~i TP HCM 45

3.6 Phan tich khao sat v~ y~u to ho trQ' thi trU'ang BBS t~i TP HCM 47

3.7 Phan tich khao sat v~ tfnh minh b~ch cua thi trU'ang BBS t~i TP HCM 50 3.8.Phan tfch, khao sat y ki~n chung v~ thi trU'ang BBS t~i TP HCM 56

T6m tat chU'ang 3 61

ChU'ang 4 B!NH HU'ONG GIAI PHAP PHAT TRI~N TH! TRU'ONG BAT BONG SAN THANH PHO H6 CHi MINH 62

4.1 Nhling thu~n IQ'i cua thi trU'ang BBS t~i TP HCM 62

4.2 Nhling bat c~p cua thi trU'ang BBS t~i TP HCM 63

4.3 Nhling dinh hU'&ng giai phap phat tri~n thi trU'ang BBS TP HCM 65

Tom tat chU'ang 4 69

PHAN K~T LUAN ··· 70 TAl LII;U THAM KHAO

PHAN PHl) Ll)C

Phl.-1 ll)c 1: KINH NGHII;M COA MOT SO QUOC GIA V~ PHAT TRI~N TH!

TRU'ONG BAT BONG SAN Phl.-1 ll)c 2: PHI~U KHAO SAT

Phl.-1 ll)c 3: QUY TRiNH PHE DUYI;T Dl)' AN BAU TU' xAY Dl)'NG CAN H0

COA CONG TY TNHH BAT LANH Phl.-1 ll)c 4: SO B6 HANH CHANH QUAN 7, 2, 9

Phl.-1 ll)c 5: CAC DI:\NG BBS TIEU BI~U

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

DANH Ml)C cAc Tlr VI~T TAT

CBRE T~p doan CB Richard Ellis

FDI flau tU' trl)'c ti~p nU'&c ngoai

KTTflPN Kinh t~ trQng di~m ph fa nam

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

DANH Ml)C BANG BIEU

Bang 2 So luQ'ng doanh nghi~p tham gia thi trU'ang 30

Bang 4 Ml.rc d¢ hap dan cua cac linh VI,J'C ho~t d()ng tren thi

32 truang BBS

Bang 5 Thl.r h~ng ve m(fc dQ hap dan trong cac ITnh VI,J'C 33 Bang 6 Khao sat ve d~ng giao djch pho bien nhat 35 Bang 7 Xep h~ng m(fc d¢ hap dan cua cac d~ng giao djch 35 Bang 8 Khao sat ve qu~n huy~n c6 thi truang bat d()ng san

37 phat tri~n

Bang 9 Xep h~ng qu~n huy~n c6 thi trU'ang BBS phat tri~n 38 Bang 10 Khao sat ve phan khuc thj truang theo thu nh~p 39 Bang 11 Banh gia ve chat IU'Q'ng nguon nhan ll)'c 39

Bang 12 Khao sat ve nh6m kien th(fc can bo trQ' khi tham gia 40

thi truang BBS

Bang 13 Cap d¢ can thiet trang bi cac kien th(fc bo trQ' khi tham 41

gia thi truang BBS, Bang 14 Yeu to tac d¢ng den cung thi truang BBS t~i TP HCM 43 Bang 15 Yeu to tac d()ng den cau thi truang BBS t~i TP HCM, 44 Bang 16 Banh gia rui ro khi tham gia thi truang BflS 45 Bang 17 Xep h~ng rui ro khi tham gia thi truang BflS 46

Bang 18 Nh~n d~ng nhCrng yeu t6 ho trQ' thi truang BflS TP

48 HCM

Bang 19 Nh~n d~ng nhfrng thi trU'ang bo trQ' cho thi truang

49 BflS TP HCM

Bang 20 flanh gia chung tinh minh bt;tch cua thj truang BflS 50

TPHCM

Bang 22 Banh gia v~ Unh thong tin minh b~ch cua quy ho~ch

52 sll' d1,mg dat TP HCM,

Bang 23 Banh gia ve thu ti,JC phap ly khi giao djch BBS TP 52

58 cua thi trU'ang BBS TP HCM

Bang 28 Dl! bao ve Sl! phat trien cua thi trU'ang BBS TP HCM 59

d~n nam 2020 Bang 29 Gqi y chinh sach nham phat trien thi trU'ang BBS TP 60

HCM

TH! TRU'ONGBAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

DANH MVC SO' eO VA HiNH ANH

Hinh 8 Can h¢ chung cU' Phl) ll)C 5 Hinh 9 Nha a can h¢ thAp tang Phl) ll)C 5 Hinh 10 N ha a can h¢ cao tang Phl) ll)c 5 Hinh 11 TrU'6'ng fJc;~i hQc Ton fJCrc Thc"ing Phl) ll)C 5 Hinh 12 Khach sc;~n Phl) ll)C 5

Hinh 13 Cao &c van phong Phl) ll)c 5

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

PHAN M6' DAU

1 TiNH CAP THI~T CUA £>~TAl

Thj trU'ang bfit d¢ng san th~mh phO Ho Chi Minh dU'Q'C danh gia Ia thj trU'ang giau ti~m nang va dong gop dang k~ vao st,P tang trU'&ng kinh te, phat trien an sinh - xa h¢i cho thanh phO nang d¢ng b~t nhat cua n~n kinh te Viet nam Tuy nhien thi trU'ang bat d¢ng san thanh phO Ho chi Minh cOng ton tc;ti rat nhi~u bat

c~p tll' cong tac quan ly cOng nhU' tinh chuyen nghiep cua cac chu th~ tham gia thj trU'ang, lam cho mQt sO khu VI,J'C cua thj trU'ang nhU' nha, dat phat tri~n

khong 6n djnh, luc ao c;tt sOt gia luc giao djch am dc;tm, tac d¢ng xau den he thOng kinh te, b(rc xuc trong dU' lu~n giam nghiem trong nguon thu cho ngan sach do d6 viec nghien cll'u phan tich, danh gia tac dong cua nhCrng yeu to len thj trU'ang bat d¢ng san Ia can thiet nh~m tim ra nhCrng di~m tich CI,J'C cOng nhU' hc;tn che d~ c6 nhCrng giai phap phu hQ'p nh~m phat tri~n b~n vCrng thi trU'ang bat d¢ng san thanh phO Ho Chi Minh trong tU'ang lai

2 £>01 TU'Q'NG VA PH~M VI NGHIEN ClrU

DOi tU'Q'ng nghien cll'u: Cac ca quan, doanh nghiep, ca nhan c6 hoc;tt d¢ng lien quan den bat d¢ng san tc;ti thanh phO Ho Chi Minh

Phc;tm vi nghh§n cll'u: 8~ tai thi,J'c hien nghien cll'u trong phc;tm vi thanh phO Ho Chi Minh tll' thang 11.2008 den nay

Phc;tm vi n¢i dung nghien cll'u: 8~ tai t~p trung phan tich cac chi sO thOng ke tll' ket qua khao sat v~ thi trU'ang, nguon nhan h,.rc, cung- cau thi trU'ang, tinh rui

ro cua thi trU'ang, cac yeu tO b6 trQ', tinh minh bc;tch va d!nh hU'&ng phat tri~n

thi trU'ang trong tU'ang lai

3 PHU'ONG PHAP NGHIEN ClrU

Trang nghien c(ru d~ tai da sll' dt,mg cac phU'ang phap sau:

- PhU'O'ng phap th6ng ke mo ta nh~m phan tich va Xlr ly s6 lieu khao sat

- PhU'ang phap quan sat cac y kien chuyen vien nh~m tim ra nhCrng y kien dU'Q'C nhi~u ngU'ai quan tam nhat

TH! TRU'ONG BAT£>0NG SAN TP.HCM- THV'C TAANG VA GIAI PHAP

4 MVC TIEU NGHIEN ClrU

£>~ tai nghien cll'u khoa hoc v~ thi trU'cmg bat a¢ng san TP HCM thi,J'c hi~m v&i hai mt,Jc tieu:

- Nh~n dien va dfmh gia y~u t6 tac dC)ng len thj trU'cmg bat d¢ng san t~i

TP HCM nh~m d~ xuat nhCI'ng dinh hU'&ng giai phap khac pht,Jc nhCrng h~n ch~ khi~m khuy~t cua thj trU'ang

- C~p nh~t nhCrng ki~n thll'c thi,J'c ti~n pht,Jc VI,J cho cong tac giang d~y cac man hQC CO lien quan d~n bat CQng san nhU': kinh t~ 8£>5, tham djnh gia 8£>5, afiu tU' kinh doanh 8£>5, thi trU'ang 8£>5, quan ly 8£>5

5 QUY TRINH NGHIEN ClfU

Quy trinh nghien cll'u CU'Q'C thi,J'c hien qua cac bU'&c sau:

Xac dinh van a~ nQi dung va phU'ang

phap nohien cll'u

TOng k~t k~t qua nghien cll'u va

a~ xuat djnh hU'&ng giai phap

Sa dO 1: Quy trinh nghien cll'u

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THt,J'C TRANG VA GIAI PHAP

6 NQI DUNG CHINH CUA £)~TAl

£)~ tai nghien c(J'u v~ thi trU'ang bat dong san t(jli TP HCM dU'Q'C thi!C hien v&i nhll'ng noi dung chinh nhU' sau:

Phan ma dau

ChU'O'ng 1: CO' sa ly lu~n v~ thi trU'ang bat dong san

ChU'O'ng 2 Thi!C tr(jlng thi trU'ang bat dong san TP HCM

ChU'O'ng 3 Phan tich khao sat s6 lieu v~ thi trU'ang B£>8 TP HCM

ChU'O'ng 4 £>inh hU'&ng giai phap phat tri~n thi trU'ang B£>8 TP HCM

Phan k~t lu~n

Phan phi,J lt,Jc

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

ChU'ang 1: CO 56' L Y LU~N V~ THI TRU'ONG BAT DQNG SAN

1.1 Khai ni~m v~ BDS va thi trU'ang BDS

_ Khai niem bflt dong san

Tuy theo mi,JC dfch quan ly va SLY di,Jng tai san dlJ'Q'C phan thanh nhi~u lo~i khac nhau nhU'ng V~ CO' ban tai san dlJ'Q'C phan lam hai lo~i: dong san va 8£>5 5l)' phan chia nay da c6 trong Bo Lu~t La Ma each day hang ngan nam

Thu~t ngli B£>5 dlJ'Q'C s(r di,Jng phO bien tren nhi~u qu&c gia, lanh thO tren the gi&i Trong tieng Anh Bfl5 Ia real estate, tieng Phap Ia immobilie, tieng Nga: HeABir1>Kir1MOCTb, tieng Hoa t~m djch Ia dja san va a nU'OC ta dU'Q'C gQi Ia Bfl5 V~y Bfl5 dlJ'Q'c hil!u nhU' the nao?

f)i~u 181 Bo Lu~t Dan Sl)' nU'&c ta quy djnh: Bat dong san Ia cac tai san khong thl! di dai bao g6m:

- flat dai;

- Nha a, cac cong trinh xay dl)'ng gan li~n v&i dat dai, kl! ca cac tai san gan li~n nha a, cong trinh xay dl)'ng d6;

- Cac tai san khac gan li~n v&i dat;

- Cac tai san khac do phap lu~t quy djnh

Theo tieu chuan tham djnh gia qu&c te, bat dong san Ia dat dai va nhling cong trinh do con nglJ'ai t~o nen gan li~n v&i dat £>6 Ia nhling v~t hCru hinh cung v&i nhling tai san nama tren, phfa tren hay dlJ'&i m~t dat

Con theo Me Kenzie va Betts bat dong san bao gOm dat dai, tai san gan li~n

va phi,J thUOC vao dat, nhling tai san khong di dai dU'Q'C quy djnh bai phap lu~t T6m l~i Bfl5 Ia mot tai san bao gOm dat dai va nhling tai san khac gan li~n v&i

lo dat d6 Nhling tai san khac c6 thl! Ia:

- Toa nha ho~c nhCrng cong trinh xay dl)'ng tren lo dat, cong trinh ng~m dU'&i m~t dat;

- Cay tr6ng lau nam, ngu6n nU'&c trong ph~m vi lo dat;

- Cong trinh ky thu~t ket n&i lo dat v&i cac h~ t~ng kY thu~t khu Vl)'C va trung tam

- Nhling trang, thiet bi tien fch c& dinh trong ph~m vi lo dat

M~c du da c6 nhling nhling tieu thlJ'c phan biet Bfl5 hay dong san nhU'ng viec nh~n d~ng chung khong dan gian nhU' ta nghi Phai chang tat ca cong trinh

TH! TRU'ONG BAT £>0NG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

kien true, xay di,J'ng d~u Ia 88S? Tat ca cac tai san gan v&i cac cong trinh xay di,J'ng tren dat d~u Ia BBS? Moi dat dai d~u dU'Q'C coi Ia BBS? NhCrng kh6 khan nay se lam cho ngU'ai kinh doanh ho~c tham djnh gia BBS se c6 cai nhin sai v~ gia tri BBS trong qua trinh hoc;tt dong Nham khac phvc nhCrng hc;tn che tren cac nha nghien cl.fu da dU'a ra nhCrng tieu chi nham nh~n di~n va phan bi~t giCra 88S va d¢ng san

Vi 88S Ia tai san v~t chat khong th~ di dai, tOn tc;ti va On djnh lau dai thoa man cac di~u di~u ki~n sau:

- La yeu to v~t chat c6 ich cho con ngU'ai;

- 8U'Q'c chiem giCr bai ca nhan ho~c cong dOng;

- C6 th~ do IU'ang bang gia tri;

- Khong th~ di dai ho~c di dai rat hc;tn che d~ tfnh chat, cong nang, hinh thai cua no khong thay dOi;

- TOn tc;ti lau dai

._ Khai ni~m v~ thi trU'ang bat dong san

C6 nhi~u each hi~u khac nhau v~ thi trU'ang 88S nhU'ng c6 cung mot di~m

chung khai quat v~ thi trU'ang BBS nhU' sau: Ia tOng cac quan h~ giao dich 88S hang h6a giCra cac chu th~ cua n~n kinh te thong qua mot CO' che gia, tc;ti mot thai di~m xac djnh

Chung ta thU'ang hi~u sai v~ thi trU'ang 88S khi cho rang thi trU'ang chi Ia giao djch mua ban, chuy~n nhU'Q'ng, trong thi,J'c te thi trU'ang BBS ngoai giao djch mua ban thong thU'ang chiem tY trong l&n nhat, con c6 cac giao dich khac nhU' cho thue, the chap, chuy~n nhU'Q'ng quy~n Slr di,Jng dat rat phong phu va da

~c;tng SI,J' ngo nh~n tiep thea neu cho rang thi trU'ang 88S chinh Ia thi trU'ang nha dat, hi~u chinh xac han thi trU'ang nha va dat chi Ia hai phan khuc l&n xet thea quan di~m loc;ti hinh BBS, ngoai ra con c6 nhCrng phan khuc khac cOng nam trong h~ thOng nhU' thi trU'ang 8f)S thU'O'ng mc;ti, 8f)S djch VI,J, 8f)S cong nghi~p

8~ hi~u ro han chung ta c~n biet v~ each phan loc;ti va nh~n dc;tng nhCrng thuoc tinh cOng nhU' nhCrng d~c di~m ca ban cua thi trU'ang BBS

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRI;\NG VA GIAI PHAP

1.2 Phan loiili th! trU'ang Bas

Tuy theo nhling quan di~m khac nhau ngU'ai ta phan lo~i thi trU'ang BflS thfmh nhi~u d~ng khac nhau:

• DI,J'a vao hang h6a B£>8 ngU'ai ta phan lo~i thl trU'ang B£>8 ra thanh

- Thi trU'ang dat dai (dat nang nghiep, lam nghiep, data)

- Thi trU'ang nha a (nha ph6, nha lien k~ biet thl!, nha vU'an )

- Thl trU'ang B£>8 dlch Vl.J nhU' (khach s~n cao oc van phong, nha hang, b~n cang )

- Thl trU'ang B£>8 thU'O'ng m~i (chQ', trung tam thU'O'ng m~i cll'a hang, sieu th! )

Thi trU'ang B£>8 cong nghiep (nha XU'cJng, khu ch~ xuat, khu cong nghiep )

• Dl)'a vao cac quan he giao dich c6 th~ phan ra cac d~ng sau:

- Thl trU'ang mua ban, chuy~n nhU'Q'ng quy~n sll' dl)ng (danh cho dat dai)

- Thl trU'ang cho thue

- Thi trU'ang th~ chap

- Thi trU'ang bao hi~m

• DI,J'a vao trinh ti,J' tham gia thi trU'ang cua viec khai thac dl)' an B£>8 c6

th~ phan ra:

- Thi trU'ang chuy~n nhU'Q'ng quy~n sll' dl)ng dat (giao dat, cho thue dat)

- Thi trU'ang l~p di,J' an va xay dl)'ng cac cong trinh (thl trU'ang SO' cap)

- Thi trU'ang mua ban, cho thue ho~c cac giao djch khac (thi trU'ang thll' cap)

• DI,J'a vao thu nh~p c6 th~:

- Thi trU'ang danh cho ngU'ai thu nh~p thap

- Thi trU'ang danh cho ngU'ai thu nh~p trung binh

- Thi trU'ang danh cho ngU'ai thu nh~p cao

• Dl)'a vao mll'c d¢ kiem soat cua chinh phu c6 the phan ra:

- Thi trU'ang chinh thll'c

- Thi trU'ang phi chinh thll'c

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

1.3 Nhling d~c di~m cua thi trU'ang bAt d¢ng san

Hang h6a 8£>5 Ia hang h6a d~c bi~t so vai nhi~u loc;~i hang h6a khac do d6 thi trU'ang 8£>5 c6 nhi~u d~c di~m rieng chung ta c6 th~ nh~n dc;~ng nhU' sau

• Giao djch 8£>5 ban chat Ia giao dich cac quy~n IQ'i ich cua 8£>5 d6 chlJ' khong trao dOi bang hi~n v~t nhU' nhi~u tai san khac

• Thi trU'ang 8£)5 mang d~m net tinh khu Vl)'C, vi dat dai Ia y~u t6 khong

th~ tach rai cua moi 8£)5 c6 thuoc tinh khong di dai dU'Q'C, do d6 cung cau 8£)5 mang tinh dja phU'O'ng V~ phong each, ki~U mau, phong ti,JC,

-t~p quan, thi hi~u nO'i 8£>5 d6 tc;>a lc;~c

• Thi trU'ang 8£>5 Ia thi trU'ang cc;~nh tranh khong hoan hao, tinh chat nay dU'Q'C th~ hi~n qua cac di~m:

- Khong c6 thi trU'ang trung tam

- Tham gia va rut kh6i thi trU'ang ch~m

- Thong tin bat can xlJ'ng (gifra cac ben giao dich)

- Hang h6a 8£>5 khong d6ng nhat

- Chju Sl,J' quan ly ch~t che cua h~ thOng phap lu~t

• Thi trU'ang 8£>5 c6 m6i tU'O'ng quan ch~t che vai thi trU'ang v6n,- thi trU'ang tai chinh

• Thi trU'ang chiu tac dong mc;~nh cua cac y~u t6 tam ly, chinh sach, phong thuy, t~p quan

• Giao djch ngam chi~m tY trc;>ng dang k~ trong h~ thOng thi trU'ang 8£>5 a

nU'ac ta

1.4 Vai tro cua thi trU'ang bAt d¢ng san

Thj trU'ang 8£)5 c6 vai tr6 rat lan trong n~n kinh t~ qu6c dan tac dong trl)'C

ti~p len t6c do tang trU'&ng kinh t~ tuy thuoc vao tCmg thai kY phat tri~n tY

trc;>ng dong g6p cua thj trU'ang 8£>5 nU'6'C ta chi~m khoan 30% cua n~n

kinh t~ va chi~m khoan 60%-70% tOng gia tri tai san c6 dinh cua n~n kinh

t~ Vi~t Nam, do d6 nh~n thlJ'c day du v~ vai tro cua thi trU'ang 8£>5 se c6 y nghia trong vi~c xay dl,J'ng chi~n IU'Q'C phat tri~n trong tU'O'ng lai Vai tr6 cua thi trU'ang 8£>5 th~ hi~n qua cac di~m sau:

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

- Phat tri~n thi trU'ang Bf>S g6p phan phat tri~n thi trU'ang von

- Phat tri~n thi trU'cmg Bf>S nham tang nguOn thu cho ngan sach nha nU'ac

- Phat tri~n thi trU'ang Bf>S nham rna r<)ng thi trU'cmg trong va ngoai nU'ac, rna r¢ng quan h~ quoc t~ chuy~n giao cong ngh~ k9 nang quan ly

- Thi trU'ang Bf>S phat tri~n t~o di~u ki~n phat tri~n cho cac thi trU'ang b6 trQ' nhU' v~t li~u xay dl)'ng, trang tri nQi that, lao d<)ng trong xay

dl,J'ng

- G6p phan vao Sl)' On dinh CUQC song, an sinh- xa h(>i;

- Thuc day hoan thi~n cO' ch~ chinh sach quan ly;

- Str d1,mg hQ'p ly va hi~u qua tai nguyen dat;

N~u phan chia tai san theo quan di~m k~ toan Ia tai san co dinh va tai san IU'u d¢ng thi Bf>S thuoc v~ tai san co dinh, t~i cac nU'&c c6 n~n kinh t~ thi trU'ang On dinh thi Bf>S chi~m khoang 60% gia tri, t~i cac nU'ac c6 n~n kinh t~ chuy~n d6i giong nhU' a nU'ac ta thi tY I~ nay cao hO'n chu y~u t~p trung vao gia tri cua dat dai con gia tri cua cac tai san gan li~n nhU' nha may, thi~t

bi, cong trinh thi chi~m dU'ai 40% gia tri

N~u chia Bf>S thanh hai lo~i Ia nha a va khong phai d~ a, trong nhCrng nU'ac c6 n~n kinh t~ thi trU'ang On dinh thi nha a chi~m khoang 70% t6ng gia tri BfJS, khoang 15% Ia BfJS nang, lam nghi~p va khoang 15% con l~i

Ia BfJS thU'O'ng m~i dich vl,J, cong nghi~p, n~u Unh chung thi BfJS Ia nha a

chi~m khoang 40% t6ng tai san co djnh trong n~n kinh t~ thi trU'6'ng 6n djnh, phan tai san nay tac d<)ng rat m~nh len n~n kinh t~ va gay ra cac hi~u

(rng da chi~u len cac ITnh vl)'c khac cua n~n kinh t~ quoc dan

Xet tren quan di~m nguOn von trl,J'c ti~p va gian ti~p nguOn von dau tU', chi phi v~n hanh va duy tu bao dU'cmg 88S Ia nguon von trl,J'c ti~p thong thU'ang chi~m tY trQng dang k~ trong n~n kinh t~ quoc dan phl,J thu¢c vao chu ky kinh t~ va chinh sach phat tri~n cua moi quoc gia chi~m khoang 3 -

11% GOP

Ngoai ra chi tieu v~n hanh Bf>S bao gam ti~n thue, thu~ chi phi str d1,1ng va chi phi bao tri Bf>S trong ngan sach h¢ gia dinh se Ia thU'ac do

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

chi ra khoang each giau ngheo cua moi quOc gia Theo thOng ke chung & nhfrng nU'&c kinh t~ kern phat tri~n cac khoang chi tren chi~m tll' 5- 10% tOng thu nh~p cua ho, & cac nU'&c phat tri~n chi~m 25-30% tOng thu nh~p cua ho, va t~i cac nU'&c phat tri~n cao chi~m 20 - 25% tOng thu nh~p cua

ho N~u thu nh~p cua kinh t~ ho chi~m khoang 60 - 65% GOP thi c6 th~ k~t lu~n rang Vj tri cua chi tieu V~n hanh, duy tu, bao tri 8£>8 a cac nU'&C kinh t~ kern phat tri~n: 3- 6% GOP, & cac nU'&c phat tri~n: 15- 20% GOP

va cac nU'&c phat tri~n: 12 -15% GOP N~u cong ca phan vOn dau tU' vao 8£>8 chung ta se c6 ca cau cua tOng chi tieu cho 8£>8 trong GOP cua cac nU'&c thea phan h~ng nhU' neu tren se lan IU'Q't: dU'&i 1 0%, 20 - 25%, 15 -20% IU'U y rang cac chi sO nay chi tinh cho d~ng nha & n~u bao g6m cac 8£>8 nang, lam nghi~p, thU'O'ng m~i, djch VI,J thi CO' cau Chi phi tll' 8£>8 trong

GOP con cao han nfra

v~ ly thuy~t chu tai san 8£>8 khi c6 nhu cau vay vOn cho ho~t dong san xuat kinh doanh CO th~ Slf di,Jng 8£>8 lam tai san th~ chap dam bao ChO khoan vay, khi dU'Q'C djnh ch~ tai chinh chap thu~n cho vay thi 8£>8 v~n dU'Q'C chu s& hll'u ho~c ngU'ai dU'Q'C quy~n sli di,Jng khai thac, v~n hanh NguOn vOn vay dU'Q'C dU'a vao ho~t dong san xuat kinh doanh t~o ra cua cai, v~t chat cho xa hoi, ben vay va ben cho vay d~u hU'&ng IQ'i, v~ m~t kinh

t~ se thuc day thi trU'ang von, tin di,Jng phat tri~n T~i cac nU'&c phat tri~n

dU' nQ' tin di,Jng c6 tai san th~ chap Ia 8£>8 chi~m khoang 30% tOng dU' nQ' tin di,Jng, chi~m khoang 50% gia tri 8£>8 th~ chap (J nU'&c ta nhll'ng chi so nay thap han nhi~u vo hinh chung lam dong vOn ti,J' c6 cua chu s& hll'u,

h~n ch~ kha nang vay cua hQ, m~t khac vi~c djnh _gia thap 8£>8 th~ chap

se phat sinh rui ro cho cac chu s& hfru

v~ CO' ban khi thi trU'ang 8£>8 phat tri~n v&i h~ thOng phap lu~t quan ly tOt thi moi giao dich se dU'Q'C dang ky va cac bentham gia thi trU'ang thi,J'c hi~n cac nghia vi,J thu~ se tang len g6p phan tang ngu6n thu ngan sach nha nU'&c

Khi thi trU'ang 8£>8 phat tri~n khong nhfrng t~o di~u ki~n cho cac thi trU'ang bO trQ' nhU' v~t tU', lao dong trong xay di,J'ng, thi~t k~ trang tri noi that c6 di~u ki~n ph at tri~n rna con c6 ca hoi ti~p c~n cac cong ngh~ m&i

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

trong kien true, xay dl,J'ng cCmg nhU' quy trinh ky thu~t, quan ly BDS tll'

cac doi tac lien doanh nh~m ngay m¢t hoan thi~n han

Thi trU'ang 8£>S phat trien keo thea nhi~u dl,J' an dU'Q'C trien khai h~ tang ky

thu~t, h~ tang xa h9i cOng hinh thanh, nhung khu nha & khang trang va

ti~n nghi han khong nhCrng t~o nen di~n m~o m&i cua cac khu do thi rna

con g6p phan to l&n trong vi~c phat trien an sinh- xa h¢i cho c¢ng dOng

Moi tU'O'ng quan gifra h~ thong lu~t phap quan ly thi trU'ang va ban than thi

trU'ang 8£>S luon luon ton t~i quy lu~t can b~ng, di~u nay c6 the hieu r~ng:

neu CO' che lu~t nh~m quan ly thj trU'ang 8£)S "tot" se t~o d¢ng ll,J'C "tot" de

phat trien thj trU'ang va ngU'Q'C l~i neu CO' che quan ly I~C hau ho~C khong

phu hQ'p thi h~ l1,.1y se lam cho thi trU'ang phat trien l~ch l~c ho~c ch~m phat

trien, do d6 thea quan diem tac gia Sl,J' phat trien thi trU'ang 8£>S se Ia CO'

s& de hoan thi~n ca che quan ly thong qua cac van ban phap quy ngay m¢t

hoan thi~n va thl,J'c te va phu hQ'p han

Vai tro khac cua thi trU'ang 8£>8 Ia khi thi trU'ang phat trien xu hU'&ng gia tri

cua tai nguyen dat thong thU'ang se tang len thea thai gian (trong dai h~n),

di~U nay Se tac dQng den hanh Vi cua ngU'ai quan ly, khai thac, Slf d1,.1ng

8£)8 Ia hU'&ng t&Lsl)' Slf di,Jng hQ'p ly va hi~u qua han tai nguyen dat

1.5 Cung - cAu thi trlJ'ang bAt d¢ng san

• Cung thj trU'ang 8£>8 Ia toan b¢ IU'Q'ng hang h6a 8£>8 san sang dU'a ra

thi trU'ang de giao djch t~i m¢t thai diem v&i m¢t mlJ'c gia nhat din h

v~ ly thuyet cung thi trU'ang 8£>8 chiu tac d¢ng b&i cac yeu to sau:

- Gia 8£>8 hang h6a

- Gia 8£>S thay the

- Gia cac yeu to dau vao (nguyen li~u, v~t tU', lao d¢ng )

- Chinh sach quy ho~ch

- Chfnh sach lai suat, tin d1,.1ng

TH! TRU'CYNG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

- Yeu to tam ly ngU'ai cung Crng

- so IU'Q'ng doanh nghiep tham gia thi trU'ang

BOi v&i hang h6a thong thU'ang cung hang h6a co gian tY le thu~n v&i gia cua n6 hay n6i each khac khi gia cua mot loc;ii hang h6a tang thi cung thi trU'ang cua loc;ii hang h6a d6 tang va ngU'Q'C lc;ii, nhU'ng dOi vai 8£)8 hang h6a trong ngan hc;in quy lu~t cung c6 tht§ khong dung, vi trong ngan hc;in khi gia cua 8BS hang h6a tang thi IU'qng cung BBS hang h6a d6 hau nhU' khong thay dOi, di~u nay c6 tht§ giai thich nhU' sau: IU'qng cung dat dai yeu

tO khong tht§ thieu cua 8£)8 Ia tai nguyen khan hiem va chju SI,J' quan ly

ch~t che cua phap lu~t di,J' an 8BS khong tht§ cung Crng ngay san pham vi thu ti,Jc hanh chinh ram ra, von l&n, thai gian xay di,J'ng dai

v~ ly thuyet cung thi trU'ang BBS chiu tac dong cua gia cac yeu t6 dau vao hay n6i khac di neu gia nguyen lieu, v~t tU' trong xay di,J'ng thap thi cung thi trU'ang hang h6a BBS se tang len va khi gia cac yeu to d6 c6 xu hU'ang tang len thi cung thi trU'ang BBS hang h6a se c6 xu hU'ang giam

Chinh sach quy hOc;lCh, thue, lai suat, tin dl,mg tac dong mc;inh me len cung thi trU'ang 8£)8 b&i vi gill'a thi trU'ang 8£)8 va thi trU'ang tai chinh c6 mOi lien thong rat m~t thiet, hau nhU' di,J' an 888 nao cOng can IU'Q'ng vOn l&n mot phan do chinh chu dau tU' b6 ra, phan lien doanh, g6p v6n, hay phat hanh co phieu huy dong von ttl thi trU'ang chCrng khoan phan l&n IU'qng v6n con lc;ii phai vay cua cac dinh che tai chinh nhU' v~y ro rang chinh sach lai suat, tin d1,mg c6 y nghia rat quan trong dOi vai cung thi trU'6'ng 8BS

M~c khac ngu6n cung 8BS phi.J thuoc vao chinh sach dau tU' vi 8BS hang h6a c6 tht§ do cac ca quan doanh nghiep dau tU' xay di,J'ng tu cac ngu6n von ngan sach va cac quy nha a khac thuoc s& hll'u nha nU'ac, thong qua khu VI,J'C cong nha nU'cYC di~u tiet quan he cung cau tren thi trU'ang Ben cc;lnh khu vi,J'c nha nU'ac ngu6n cung 8BS chu yeu hinh thanh tu khu vl)'c tU' nhan do cac doanh nghiep, ca nhan thi,J'c hien bang ngu6n v6n cua minh tuan thu nhO>ng nguyen tac, quy dinh cua cac van ban phap lu~t nha nU'ac

dieu tiet khu vi,J'c tU' nhan bang chinh sach quy hoc;lch, cac quy dinh va tieu chuan xay di,J'ng Thi,J'c te cho thay rang khi he thOng cac van ban phap quy

TH! TRU'ONG BAT fJ0NG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

cimg khong ch~t che va dong bo thi h~ lt,~y Ia hoc;~t dong phi chinh thll'c hay

gQi each khac Ia thj trU'ang ngam se cang tang dan dem h«;~n ch~ Sl,J' phat

tri~n cua thi trU'ang B£>S tren toan ct,~c Nguon cung khac khong th~ thi~u

tren thi trU'ang B£>S d6 Ia tai nguyen d~t & nU'&c ta do hi~n phap quy d!nh

d~t dai Ia tai san cua toan dan, nha nU'&c Ia CO' quan d~i di~n quan ly do d6

nguon cung B£>S pht,J thuoc rflt l&n vao chfnh sach quy ho~ch su dt,~ng dat

cua h~ thOng chinh tri hay quy~t d!nh phan c~p cua chinh quyt\n dia

phU'O'ng ban hanh

• Cau thi trU"ang B£>S Ia toan bo IU'Q'ng B£>S hang h6a rna ngU'ai tieu dung

san san ch~p nh~n va c6 kha nang thanh toan t~i mot thai di~m v&i mot

mCrc gia nh~t djnh

GiCPa nhu cau va cau thj trU'ang B£>S c6 Sl,J' khac bi~t vt\ quy mo, ph~m vi va

d6i tU'Q'ng xu~t hi~n nhu cau thU'ang xu~t hi~n v&i quy mo l&n va tren ph~m

vi rong v&i t~t ca dOi tU'Q'ng NhU'ng cau thl)'c t~ tren thi trU'ang l~i khong

hoan toan trung kh&p do c6 nhCPng nhu cau khong c6 kha nang thanh toan,

IU'Q'ng nhu cau nay khong tr& thanh cau tren thi trU'ang, c6 nhfrng ca nhan

khong c6 nhu cau Slr dt,Jng nhU'ng nhU'ng c6 IU'Q'ng tit\n nhan r6i san sang

mua B£>S dau CO' ki~m IQ'i tr& thanh ll)'c IU'Q'ng cau xu~t hi~n tren thj trU'ang

Vi v~y cau thi trU'ang Ia phc;~m tru c6 quan h~ ch~t che v&i nhu cau, kha

nang thanh toan va dit\u ki~n ho~t dong cua thi trU'ang

Cau thi trU'ang B£>S hinh thanh tren nhCPng dit\u ki~n sau:

- Sl! xu~t hi~n cua nhu cau tieu dung vt\ mot d~ng B£>S nao d6 rna nhu

cau d6 khong th~ tl,J' thea man bang cac quy B£>S san c6 chinh ban

than hQ

- Phai c6 cac nguon ll)'c tai chinh d~ dam bao kha nang thanh toan cho

CaC nhu cau nay, chi khi CO cac nguon ll)'C tai chinh cho thanh toan thi

nhu cau m&i dU'Q'C chuy~n thanh cau tren thj trU'ang

- Tinh ch~t va dit\u ki~n cua thi trU'ang t~o nen cO' hoi cho nhfrng ngU'ai

dau CO' cha B£>S tang gia d.§ ki~m lai

- Phai c6 thi trU'ang Ia moi trU'ang d~ nhu cau c6 kha nang thanh toan,

tr& thanh cau thl,J'C

•

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THI)'C TRANG VA GIAI PHAP

Cau thi trU'ang 8£)5 c6 nhi~u lo~i khac nhau song IU'Q'ng cau v~ dat dai va nha a chi~m tY trong l&n nhat, cau thi trU'ang dat dai bao g6m dat dai cho san xuat, aat cong nghiep, giao thong, CaC cong trinh COng cong, djch Vl,J, du ljch, cau v~ dat xay dl,J'ng cac lo~i nha va cac cong trinh xay dl!ng khac cau thi trU'ang v~ nha dat xuat hien rong rai va soi dong nhat tren thi trU'ang 885 Tren thi trU'ang nha dat ngoai cau thi trU'ang nha dat thong thU'ang con xuat hien cau gia t~o cua nhfrng nha kinh doanh 885, di~u nay lam tang gia t~o nhu cau v~ nha a lam cang th~ng trong quan he cung cau

va he ll,Jy Ia gia 88S tang, giam dot bi~n t~i nhling thai di~m nhat djnh

Nhling y~u tO tac dong d~n cau thi trU'ang 885 Ia:

- Gia cua 88S hang h6a

- Quy mo dan so

- Thu nh~p cua dan CU'

- Chfnh sach quy ho~ch, do thi h6a

- Chfnh sach trn dt,Jng

- Chfnh sach thu~

- Y~u to tam ly ngU'ai tieu dung

- so IU'Q'ng nha dau ca, dau tU', ngU'ai mua

- Thi hi~u ngU'ai tieu dung

Sl,J' gia tang v~ dan sO Ia ap ll,J'c l&n lam gia tang v~ nhu cau v~ nha a va data, khi dan so tang con tang them nhu cau v~ san xuat, thU'ang m~i

djch Vl,J tang ap ll,J'C nhu cau v~ 885 Thu nh~p tang Ia di~u kien CO' ban

d~ nang cao chat IU'c;>'ng cuoc sOng, nhu cau v~ nha a, dat a va ho~t

dong san xuat tang len dang k~ Chfnh sach quy ho~ch, do thi h6a tac dong rat l&n len cau thi trU'ang vi ai cOng muOn sOng trong khu Vl,J'C c6 h~

tang ky thu~t xa hoi on dinh, co moi trU'ang sOng trong lanh, canh quan tOt m~c khac chfnh sach thu~ va trn dl,Jng cOng tac dong khong nh6 d~n cau thi trU'ang 885, khi c6 chfnh sach ho trQ' v~ lai suat hay rna cll'a trn dl,Jng cho thi trU'ang 8£)5 ' thi trU'ang se c6 nhfrng phan (fng t(fc thai va cau thi trU'ang se tang len ro ret Qua trinh do thi h6a a nU'cYC ta Ia qua trinh ~p trung khu dan CU' va rna rong khong gian do thj khong chi gia tang cau thi trU'ang rat l&n v~ nha a do thi rna con cac cong trinh ki~n

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

true chuc nang nhU' cao 6c van phong, khach s~m thU'O'ng mc;1i, djch Vl,J m~C khac thj hi~U CU8 ngU'ai tieU dung Ve ket cau hi;~ tang, kieU mau BflS tac dong d~n cau thj trU'ang BflS

1.6 Quan hf) cung - ciu thi tnrang bit dc)ng san

Trang thj trU'ang Cc;inh tranh thong thU'ang gia ca cua hang h6a se di~u ti~t cung cau, n~u gia cua mot loc;li hang h6a tang len se "kich thich" cung lam cho IU'Q'ng cung cua hang h6a d6 c6 xu hU'&ng tang len, nhU'ng gia tang se tac dong d~n IU'Q'ng cau se giam va ngU'Q'C lc;ii khi gia giam cau thj trU'ang c6 xu hU'&ng tang nhU'ng IU'Q'ng cung thi trU'ang cua hang h6a d6

se c6 xu hU'&ng giam Tc;ii mot thai di~m khao sat v~ dc;1ng hang h6a cung

va cau tU'O'ng tac nhau va hinh thanh gia can b~ng va san IU'Q'ng can

b~ng, nhU'ng thea ly thuy~t cung va cau chju tac dong b&i rflt nhi~u y~u t6 nen gia can b~ng se thay d6i va hinh thanh gia can b~ng m&i Do d6 khi quan sat gia thj trU'ang cua mot loc;1i hang h6a BflS tc;1i mot thai di~m

ngU'ai ta dU'a ra nh~n xet v~ quan h~ cung cau va phan tich nhCPng y~u t6 tac dong len chung nh~m tim ra nhCPng giai phap thich hQ'p hU'&ng t&i t6i U'U h6a hOc;it dong san xuat kinh doanh cua minh

NhU'ng BBS Ia hang h6a d~c bi~t vi nguon cung tai nguyen dat vlia hCfu hc;1n vua chju Sl,J' quan ly ch~t che cua h~ th6ng phap lu~t cong trinh BBS dU'Q'C thi~t k~, xay dl,J'ng trong thai gian tU'O'ng df>i dai tac dong d~n Sl,J'

co gian cua cung thi trU'ang BBS tuy thai hc;1n khac nhau

Trang ng~n hc;1n: cung thj trU'ang BBS thong thU'ang khong co gian, do d6 gia can bc\ng cua BflS_ d6 ve ly thuyet chi phl,J thuoc vao cau thj trU'ang CUa n6, cau tang thi gia tang va ngU'Q'C lc;ii

Trang dai hc;1n: Cung thj trU'ang se dieu chinh thea tin hi~u tCP thj trU'ang

nen cung co gian t6t hO'n dan d~n bien do thay d6i ve gia tr& nen can b~ng hO'n

TH! TRU'ONG BAT fl0NG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

1.7 Quan ly nha nlJ'ac vi! thi trlJ'C1ng bAt d()ng san

Nhll'ng nc;>i dung chu y~u cua quan ly nha nU'&c v~ thi trU'ang B£>S:

0 Ban hanh h~ thOng van ban phap lu~t lam CO' sa quan ly thi trU'ang B£>S

B£>S tham gia hau h~t cac quan h~ kinh t~ xa h9i do d6 c6 rat nhi~u

van ban phap quy dU'Q'C ban hanh chi phOi d~n ho~t dc;>ng cua thi trU'ang B£>S nhU': Lu~t oat dai, Lu~t kinh doanh B£>S, Lu~t xay di,J'ng,

Lu~t nha a, cac lu~t thu~ lien quan d~n sll' d1,mg, chi~m hll'u va sll' d1,mg a at dai B£>S Cung v&i h~ thOng van ban dU'&i lu~t nhU' phap

l~nh, nghi djnh, thong tU', chi thj c1,1 th~ h6a hU'&ng dan thi hanh cac lu~t tren Vi~c ban hanh cac van ban phap lu~t nay thi,J'c hi~n

tren tieu chi dOng be;>, phu hc;rp v&i chi~n IU'Q'C phat tri~n kinh t~-xa h9i nU'&c ta trU'&c m~t va lau dai va quan trong nhat Ia dam bao tinh thi,J'c thi trong cuc;>c sOng

o Xay di,J'ng cac chi~n IU'Q'C nham phat tri~n thi trU'ang B£>S

Vi~c quy ho~ch Slr di,Jng oat, chinh sach thu~ va thu ti,JC hanh chinh

Ia nhCrng cong CI,J quan trong qw3n ly nha nU'&c trong chi~n IU'Q'C phat

tri~n thi trU'ang B£>S., n~u chi~n IU'Q'c ro rang va hai hoa cho cac chu

th~ tham gia thj trU'cmg thi hi~u qua kinh t~ - xa hQi cua chi~n IU'Q'C phat tri~n thi trU'ang B£>S se c6 tinh kha thi cao

o Ki~m soat giao djch B£>S

Vi B£>S Ia hang h6a d~c bi~t do d6 theo lu~t kinh doanh B£>S cac chu

th~ kinh doanh, djch VI,J v~ B£>S phai qua dao t~o (chll'ng chi himh

ngh~) cac giao djch B£>S can thi~t phai qua san giao djch nham hi;in

ch~ rui ro cho cac bentham gia thi trU'ang dOng thai giam thi~u cac tranh chap, khi~u ki~n phat sinh c6 lien quan d~n giao djch M~t khac

vi~c ki~m soat thi trU'ang B£>S se h~n ch~ giao djch ngam tang nguOn thu cho ngan sach nha nU'&C, h~n ch~ n~n aau CO' lOng doi;in thj trU'ang gay nhll'ng CO'n sot CI,JC bQ V~ gia de dQa SI,J' phat tri~n on ainh toan h~ thOng cua n~n kinh t~

M~t khac thong qua san giao djch h~ thOng thong tin, dang ky

chuy~n djch 8£>S tlJ' di~n tich, chu quy~n, gia ca cOng ·dU'Q'C c~p

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

nh~t day chinh Ia ngu5n dCr lieu chinh thOng v~ thong tin thi trU'ang

BBS, lam cO' sa de cac nha quan ly dU'a ra nhO'ng chinh sach m6'i

phCJ hQ'p hO'n de kich thich phat trien thj trU'ang, nha d~IU tU' va cac

cong ty cung l.fng djch vu tham d!nh gia c6 the ti~p ~n ngu5n dCr lieu

dang tin c~y trong qua trinh tac nghiep

T6m tit chU'O'ng 1

CO' sa ly lu~n v~ BBS va thi trU'ang BBS c6 cac noi dung chinh sau:

Ngoai cac khai niem v~ BBS va thi trU'ang Bf>S tac gia phan lo~i thi

trU'ang trU'ang theo 5 d~ng quan diem khac nhau, va nh~n d~ng 6 d~c

diem CO' ban cua thi trU'ang BBS Trong chU'O'ng cCmg d~ ~P d~n 7 vai

tro cua thi trU'ang BBS dOi v&i kinh t~ - xa hoi cua nU'6'c ta, 11 y~u tO tac

dong d~n cung thi trU'ang va 9 y~u tO tac dong d~n cau thi trU'ang BBS,

dOng thai phan tich v~ cac quan he cung c~u hinh thanh gia can b~ng

tren thi trU'ang BBS 3 chl.fc nang chu y~u trong cong tac quan ly nha

nU'&c dOi v&i thi trU'ang BBS nhU' ban hanh chinh sach, djnh hU'&ng

chi~n IU'Q'C va kiem soat thi trU'ong cOng dU'Q'C he thOng trong ph~n cO'

sa ly lu~n

Thi trU'ong BBS mang tinh khu vl,J'c, Sl! phat trien cua thi trU'ang BBS t~i

TP HCM khong ngo~i le, thi trU'ang cua thanh phO c6 nhCrng c6 nhfrng

d~c thu rieng so v&i thi trU'ang BBS chung tren ca nU'&c, nhCrng thu~n

IQ'i cOng nhU' kh6 khan va ti~m nang phat trien cOng khac, do d6 viec

nghien cl.fu v~ thi trU'ong BBS TP HCM se khao sat v~ cac van d~ neu

tren a chU'O'ng 2

•

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

ChU'ang 2 THV'C T~NG THI TRLICYNG BAT DQNG SAN TP HCM

La thanh phO nang d()ng va phat triem nhat tren ca nU'&c, TP HCM c6 thi trU'cmg B£>S dang tren da phat trien va dU'Q'C danh gia rat giau ti~m nang, nhU'ng cung c6 nhi~u bat c~p, nham dinh hU'&ng phat trien thi trU'erng tot hO'n can nh~n th(.rc ro hO'n V~ tht,J'C trc;mg CUa n6

2.1 TOng quan v6 thanh ph6 H6 Chi Minh

Thanh phO H6 Chi Minh c6 di~n tich: 2.095,239 km2 nam trong to~ d() dja ly khoang 10° 1 0' - 10° 38 vi d() b~c va 106° 22' - 106°54 'kinh d() dong, trem h~

IU'u song £>6ng Nai va song Sai G6n Phia B~c giap tinh Binh DU'O'ng, Tay B~c

giap tinh Tay Ninh, £>ong va £>ong B~c giap tinh £>6ng Nai, £>ong Nam giap tinh Ba Ria -Vung Tau, Tay va Tay Nam giap tinh Long An va Ti~n Giang V&i dan sO khoang 6,3 tri~u ngU'eri ( chi~m 6,6 % dan sO ca nU'&c ) trong d6 dan noi thi: 4,8 tri~u ngU'eri, tOe d() tang dan sO binh quan khoang 1 oo.ooo

ngU'eri/nam, tY I~ tang dan so binh quan: 3,4% nam trong d6 tang tt,J' nhien: 1,3

% nam v~ quan ly hanh chinh thanh phO c6 24 qu~n huy~n trong d6 c6 13

bao g6m cac dan toe Vi~t Hoa, KhO'me, Cham

Thanh phO HO Chi Minh each thu do Ha N()i gan 1.730km dU'erng b(), nama nga tU' quOc t~ giCra cac con dU'erng hang hai tll' B~c xuOng Nam, tll' £>ong sang Tay, Ia tam diem cua khu vl)'c £>ong NamA Trung tam thanh phO each ber bien £>ong 50 km dU'erng chim bay £>ay Ia dau mOi giao thong nOi li~n cac tinh trong vung va Ia cll'a ngo quOc t~ V&i h~ thOng cang va san bay l&n nhat

ca nU'&c, cang Sai G6n v&i nang suat ho~t d()ng 10 tri~u tan /nam San bay quOc t~ Tan SO'n Nhat each trung tam thanh phO khoang 7km c6 cong suat

ho~t d()ng hang tri~u IU'c;>'t khach/nam va tan suat v~n chuyen cung nhU' trung chuyen l&n nhat nU'&c

Sai Gon c6 xU'a dU'Q'c thanh l~p tll' nam 1623, nhU'ng t&i nam 1698, Chua

nam, khai sinh ra thanh phO SaiGon Nam 1911, Sai Gon Ia nO'i Chu tich H6

TH! TRU'CYNG BAT BONG SAN TP HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

Chi Minh ra di tim dU'ang cll'u nU'ac, khi dflt nU'&c th6ng nhflt, Qu6c Hoi khoa

VI hQp ngay 2.7.1976 da chinh thLI'c doi tem Sai Gon Ia thanh pho Ho Chi Minh

Sai Gon - Thanh pho Ho Chi Minh Ia mot thanh pho tre, v&i han 300 nam hinh

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C T~NG VA GIAI PHAP

V&i vi trl dja ly thu~n IQ'i, SaiGon- Gia djnh nO'i mot thai dU'Q'C m~nh danh Ia

"Hen ngQc viE~n dong" Ia trung tam thU'O'ng m~i sam uat nhat tren ca nU'&c va

Ia nO'i sinh sOng cua nhi~u dan toe anh em, moi dan toe c6 tin ngU'ang, s~c

thai van hoa rieng g6p ph an t~o nen mot n~n van h6a da d~ng D~c trU'ng van hoa cua vung dat nay Ia Sl)' k~t hQ'p hai hoa gifra truy~n thOng dan t{>c v&i nhCrng net van hoa phU'O'ng B~c phU'O'ng Tay, gop phan hinh thanh IOi sOng thang th~n b¢c trl)'c, ph6ng khoang, c6 ban linh, nang d{>ng, dam nghi, dam lam

V&i vai tro dau tau trong da giac chi~n IU'Q'C phat tri~n kinh t~- xa h9i, TP HCM

da tra thanh trung tam kinh tam kinh t~, van h6a, du ljch, giao dVC va khoa hQC

ky thu~t, y t~ l&n cua ca nU'&c, c6 tOe d¢ tang trU'&ng kinh t~ cao lien tvc trong

nhi~u nam li~n d~c bi~t Ia thai ky chuy~n d6i tli th~p nien 1990 d~n nay N~u

nhU' nam 2001 tOe d¢ tang GDP cua thanh phO Ia 7,4 % thi d~n nam 2005 tang len 12,2%, nam 2008:12,6% rieng nam 2009 dU'&i tac d{>ng rat m~nh cua suy thoai kinh t~ toan cau nhU'ng tang trU'&ng GDP TP HCM tang # 8% so v&i cung ky, n~u Unh binh quan tOed¢ tang trU'&ng GDP binh quan trong cac nam qua d~t tren 10% nam Ph at tri~n kinh t~ v&i tOe d¢ tang trU'&ng cao da t~o ra mll'c d6ng g6p GDP l&n cho ca nU'&c Ty trc;mg GDP cua thanh phO chi~m

khoang 1/3 GDP cua ca nU'&c, 30% san IU'Q'ng cong nghi~p, khoang 30% nguOn thu cho ngan sach

C6 th~ n6i thanh phO Ia h~t nhan trong vung Kinh t~ trQng di~m phla nam (KTTDPN) va trung tam dOi v&i vung nam b¢ V&i mll'c dong g6p GDP Ia 66,1% trong vung (KTTDPN) va d~t mll'c 30% trong t6ng GOP cua ca khu VI,J'C nam b¢

Thanh phO Ia dja phU'O'ng thu hut vOn dau tU' nU'ac ngoai m~nh tren ca nU'&c,

ky m&i: 16,34 y USD va 215 di,J' an dang ky tang vOn c6 vOn dang ky tang them: 5,13 tY USD, nhU' v~y t6ng von FDI dang ky vao VN nam 2009: 21 ,48 tY

chi~m khoang 30% so v&i nam 2008 tren 65 tY USD Xet v~ CO' cau cua FDI vao VN thi linh Vl.J'C kinh doanh B£>S dll'ng thll' 2 sau dich vv IU'u tru va an uOng, nam 2009 FDI dang ky vao kinh doanh BDS c6 39 di,J' an m&i v&i vOn

TH! TRU'CYNG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

dang ky: 7,3724 tY USD va 4 dl! an dang ky tang v6n c6 v6n dang ky tang them: 236,1 tr USD, nhU' v~y tOng v6n dang ky vao linh VlfC kinh doanh BflS: 7,608 tY USD Thanh ph6 HCM trong nam 2009 x~p thll' 6 trong viec thu hut v6n FDI v&i 318 dl! an cap m&i c6 v6n dang ky cap m&i: 984,4 tr.USD va 70 dl! an tang v6n c6 v6n dang ky tang them: 401,2 tr USD, nhU' v~y tOng v6n dang ky vao TP nam 2009: 1,385 tY uso

2.2 Khai quat v~ thi tnrang BDS tCili TP HCM

Cung v&i ca nU'&c t(f dau th~ kY 17 va trong ca thai ky Phap thu¢c Sai Gia flinh nay Ia TP HCM cac giao djch ve BflS chu y~u thai bay gia van Ia dat nang nghiep, quy ma thi trU'ang rat nho, tll sau each mc;mg thang 8 nam 1945 cho d~n nam 1993 cac giao dich mua ban, cho thue ngoai dat nang nghiep con c6 data, nha a phU'O'ng th(rc giao djch chu y~u Ia tl,r thoa thu~n chU'a c6 van ban nao quy djnh ve cac hinh th(rc giao djch, nhU'ng chinh quyen dja phU'O'ng van xac nh~n thi!C hien cac giao djch CO lien quan d~n tai san g~n lien v&i dat Sl! ra dai cua Lu~t dat dai t(f nam 1988 da ham n6ng thi trU'ang nha dat tc;li thanh ph6 nhU'ng van chU'a c6 van ban phap quy nao cho phep chuy~n nhU'Q'ng dat dai do d6 phat sinh thi trU'ang ngam ve danh nghia ban nha a (dU'Q'C lu~t phap cang nh~n) bao gem ca data (khang dU'Q'C lu~t phap cang nh~n mua ban, chuy~n nhU'Q'ng), nam 1993 Lu~t dat dai sua dOi cang

Gon-nh~n 5 quyen CO' ban trong quan he giao djch ve dat dai: chuy~n dOi, chuy~n

nhU'Q'ng, th(fa k~ th~ chap, cho thue, k~ t(f thai di~m nay thi trU'ang BflS TP HCM cOng nhU' tren ca nU'&C dU'Q'C chinh thll'c cang nh~n ve m~t phap ly, giao dich BflS hang h6a tang len dang k~ tuy nhien do cang tac quan ly thi trU'ang con hc;1n ch~ do d6 k~ tll khi thi trU'ang BflS dU'Q'C chinh thll'c h6a cho d~n nay

da trai qua 3 lan s6t ve gia

T(f nam 2003 d~n nam 2008, tren 50% s6 dl! an nha a da giao dat cho nha dau tU' c6 quy ma dien tich nho (dU'&i 5 ha) Do d6, s6 nha a m&i cua TP phat

tri~n manh mun, trong khi CO' sa he;! tang phat tri~n khang dong bQ va khang

k~t n6i dan d~n tinh trc;1ng ng~p h,Jt ngay cang gia tang

THI TRU'ONG BAT DQNG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

Trang 5 mim qua TP da giao t6ng cong 475 dl)' an nha a v&i t6ng di~n tich dat

Ia 4.083ha Con sO nay cho thay, quy dat cung (rng cho thi trU'ang SO' cap rat l&n, nhU'ng dau tU' cac dl,J' an qua ch~m nen san phllm cung cap cho thi trU'ang th(l' cap qua it so v&i nhu cau LU'Q'ng cung thi trU'ang hc;~n ch~ k~t hQ'p v&i y~u t6 dau CO' Ct,JC bo da lam cho thi trU'ang nha dat tc;~i TP HCM da dien ra nhling can sOt ve gia Ct,JC bQ, vl v~y TP da ban hanh quy~t djnh thu hOi, huy

bo quy~t dinh giao dat, cho thue dat, chuy~n mt,Jc dich sll' dt,Jng dat 64 dl,J' an v&i t6ng di~n tich gan 640 ha do tri~n khai ch~m ho~c khong tri~n khai

Ngay sau khi Vi~t Nam gia nh~p WTO, m9t lan song dau tU' nU'&c ngoai tc;~i Vi~t Nam dien ra rat sci dong trong d6 c6 nhieu nha dau tU' l&n tren th~ gi&i, bai v~y, da dlty chi tieu kinh t~ ve dang ky dau tU' trl)'c ti~p nU'&c ngoai (FDI) tang vot, VU'Q't ky lt,Jc cao nhat trong 20 nam qua vao nam 2008 v6n dang ky FDI: 60,217 tY USD

Bat dong san chi~m d~n 50% v6n dau tU' nU'&c ngoai tc;~i TP HCM, cave s6 dl)'

an lan t6ng v6n dau tU' Ct,J th~ nam 2007 c6 24 dl)' an dau tU' nU'&c ngoai vao linh Vl)'C bat d()ng san v&i t6ng vOn dau tU' Ia 1.530,4 tri~u USD, gap gan 2 lan t6ng v6n dau tU' tCP nam 2000 d~n nam 2006 Con s6 nay ti~p tt,Jc tang len trong nam 2008: 45 dl,J' an dau tU' vao linh Vl)'C bat d{)ng san VcYi t6ng VOn dau tU' len gan 3 ti USD, tuy nhien do tac dong khung hoang tai chinh toan cau tac dong len kinh t~ VN xu hU'&ng dong v6n FDI vao TP HCM nam 2009 c6 sl)' st,Jt giam so v&i cung ky 2008

NguOn v6n trong nU'&c rat hc;~n h~p thl vi~c FDI tang mc;~nh vao linh Vl)'C bat d{)ng san da g6p phan rat quan trc;>ng vao Vi~C do thj h6a, nang cap CO' sa hc;i tang Thl)'c t~ cho thay, tc;~i cac thanh ph6 l&n n6i chung va TP ~CM n6i rieng, hau h~t cac dl.J' an, cong trlnh l&n, nhling khach sc;~n 5 sao, trung tam mua sam deu CO y~u tO dau tU' nU'cYC ngoai

Vi~c gia nh~p WTO da dem d~n nguOn v6n dOi dao, nha d6 thi trU'ang nha a

khai sac mc;~nh me Nam 2007, TP c6 23 dl,J' an hoan thanh, cung cap cho thi trU'ang 6.400 can h¢, (thu()c cac dl.J' an Garden Plaza, Hoang Anh Gia Lai 1, Cantavil, Botanic, Tanda Court )

COng trong nam 2007, c6 26 dl,J' an khai cong, cung cap them 12.000 can ho

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

Plaza, Panorama, Phu My, Hoang Anh Gia Lai 2, Garden Plaza2 D~n nam

2010, dl)' kiE3n c6 tit3p 40 dt! an se hoan thanh cung cap cho thi trll'ang hang cht,Jc ngan met vuong san xay dl)'ng (nguOn CBRE)

Ben cc;mh m~t tfch cl)'c, v6n FDI dOn vao thi trU'6'ng bat dong san cOng aem lc;ti nhi~u hc;tn cht3 Trong 2 nam qua, cac nha aau tU' chuy~n hU'&ng sang BBS, bao gOm 50% vOn aau tU' trl)'c tit3p nU'&c ngoai, cung mot IU'qng l&n v6n cua cac doanh nghi~p nha nU'&c di chuy~n sang khu Vl)'C BBS v&i gia tri bi thOi phOng, gay ra hi~n tU'Q'ng aau CO', s6t ao f)i~u nay khi~n tin dt,Jng noi dja tang VQt, lam n~n kinh tt3 tra nen qua n6ng Va ti~m an nhi~U rui ro

M~t khac v6n aau tU' FDI dO vao BBS dOng nghia v&i nguy ca nh~p sieu tang cao trong tU'O'ng lai, bai cac nha aau tU' phai nh~p khau nguyen li~u a~ tri~n khai cac dl)' an Han nll'a, cac dt! an bat dong san lc;ti khong tham gia xuat khau nen se gay kh6 khan cho vi~c can a6i ngoc;ti t~ cua Vi~t Nam, khi cac nha dau tU' nU'&c ngoai thu hOi vOn b~ng noi t~ nhU'ng lc;ti chuy~n v6n ra nU'&c ngoai b~ng ngoc;ti t~ V6n aau tU' FDI dO vao nhi~u trong khi ca sa hc;t tang yt3u kern, gay nen tinh trc;~ng k~t xe, ng~p nU'&c ngay cang tram trong, o nhiem moi trU'6'ng tc;~i TP HCM ngay cang gia tang

Trong nam 2009, m~c du g~p kh6 khan tll' nam 2008 at3n nay nhU'ng rat nhieu nha dau tU' BDS van "trt,J" dU'Q'C v&i thj trU'6'ng Nguyen nhan Ia do hQ da thu OU'Q'C nhi~u IQ'i nhu~n tlJ' CO'n s6t gia nha oat vao cu6i nam 2007, ho~c da cheo lai b~ng vi~c tai cau true lc;ti doanh nghi~p trong thai khung hoang kinh tt3

2.3 NhiPng d~c di.}m cua thj tnrang bit d(»ng san t~i TP HO Chi Minh

TP HCM Ia trung tam kinh t~ hanh chinh, van h6a, chinh tri l&n tren quy mo cua ca nU'&C va trong khu Vl)'C Bong Nam A do d6 thi trU'ang Bf)S tc;ti day c6 nhll'ng net d~c thu rieng so v&i cac khu vi,J'c khac v~ ca ban ta c6 th~ nh~n thay a nh[l'ng di~m CO' ban nhU' sau:

- Giao djch BBS tc;~i TP c6 tinh da dc;tng tren nhi~u loc;ti BBS hang h6a, khong nhll'ng tren cac BBS Ia nha va oat a rna con dan trai tren cac dc;~ng BDS khac nhU' can ho, khach sc;~n, cao 6c van phong, trung tam thU'O'ng mc;ti va trung tam kinh doanh, giai tri

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

- Thong tin bat can xLI'ng Ia nhU'Q'C di~m cO hli'u cua thi trU'ang B£>S n6i chung, & TP HCM m~c dau c6 rat nhi~u cong ty kinh doanh, moi gi&i dja

Oc nhU'ng vi~c minh b~ch h6a thong tin v~ cac B£>S trong giao djch kh6 kha thi vl tfnh chuyen nghiep cua cac chu th~ tham gia thi trU'ang va khong c6 quy d!nh rang bu¢c v~ vi~c cong bO thong tin v~ B£>S hang h6a, he II,Jy Ia ngU'ai mua, ngU'ai thue thU'ang xuyen trong tr~ng thai khong c6 toan bo hay mot phan thong tin v~ B£>S rna hQ giao djch, di~u

nay Ia nguyen nhan chfnh dan d~n tranh chap, khi~u kien va gay rOi

lo~n thi trU'ang cOng nhU' t~o thanh nhCYng can sot gia ci,Jc bo tren thi trU'ang nha dat

- Ty trQng giao d!ch ngam cao cOng Ia net d~c thu rieng cua thi trU'ang B£>S t~i TP HCM (trong chU'ang sau tac gia se phan tfch v~ cac chi sO thOng ke khao sat v~ chi tieu nay) theo danh gia cua nhi~u chuyen gia trong cac cuoc hoi thao do Hiep hoi B£>S TP HCM to chLI'c d~u d~ c~p

d~n giao d!ch ngam chi~m tY trc;mg kha 16'n tren thi trU'ang B£>S t~i TP HCM, day chfnh Ia ngoi nO cho cac si,J' tranh chap cua ngU'ai mua va ngU'ai ban trong tU'ang lai va Ia lo hOng rat l&n cho nguon thu ngan sach nha nU'&c

- Mot net d~c trU'ng khac cua thi trU'ang B£>S t~i TP HCM Ia h,.rc IU'Q'ng dau ca B£>S c6 nguon von doi dao, c6 chfnh sach quy~t doan va c6 nguon thong tin v~ quy ho~ch tot HQ chu y~u Ia nhCYng nha dau tU' tai chfnh tham gia vao cac thi trU'ang chLI'ng khoan- vang- B£>S, tuy thai

di~m hQ dau ca chu y~u vao phan khuc thi trU'ang can h¢ ho~c dat n~n t~o nen IU'Q'ng cau l&n, kfch gia giao djch tang len dang k~ va khi hQ xa hang thl IU'qng cung dang k~ se tac dong len gia cua B£>S hang h6a t~i

khu VI,J'C d6

- Trong gan 20 nam qua thi trU'ang B£>S t~i TP HCM da trai qua 3 can sOt

v~ gia tren phan khuc nha va dat, dQ't 1 tll' 1993 d~n 1994 gia nha dat tang dot bi~n nhlfng bc\ng bi~n phap hanh chfnh: £>anh thu~ chuy~n

quy~n sli di,Jng dat da cat can sOt dQ't 1, can sOt dQ't 2 t~i TP bat dau tll' nam 2001 - 2002 bat dau tll' TP HCM va Ha Noi sau d6 lan rong ra cac tinh thanh khac gia tang m~nh vao nam 2002 va cOng bc\ng chfnh sach

TH! TRU'O'NG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

nang gia dat tfnh thu~ khi chuyen quyen Slr d~:.~ng dat va ban nha, len gap khoang 3 lan tuy theo vj tri dat- thl:fC chat cQng Ia tang thue, tang mLI'c thu~ tuyet doi da binh On l~i thi trU'ang Bf)S Can sot gia Bf)S dQ't

3 vao nam 2007 da bung no vao thai diem thi trU'ang chLI'ng khoan VN tang dot bi~n (VN index >1 ooo diem), IU'Q'ng dau tU' tn)'c ti~p nU'&c ngoai

6 ~t vao VN (tren 23 tY USD von dang ky dau tU' vao nam 2007) da gay

cu soc l&n ve gia 8f)S hang h6a, can sot chi lang diu sau khi Thu tU'6'ng chinh phu ban hanh chi thi 1 ve mot so giai phap day m~nh phat trien va quan ly thi trU'ang bat dong san vao 1/2008 va si~t ch~t tin d~:.~ng, kiem

ch~ l~m phat

2.4 Thanh phin tham gia thi tn.Pang bAt d()ng san ~i TP HCM

Tuy theo quan diem xem xet ta c6 the chia thanh phan tham gia trU'ang Bf)S

t~i TP HCM bao g6m cac d~ng nhU' sau:

Theo quan diem ph~m vi quae gia thi c6 the chia thanh 2 lo~i Ia trong nU'&c

va ngoai nU'&c: cac to chLI'c, doanh nghiep nU'&c ngoai tham gia thi trU'ang Bf)S t~i TP HCM hU'&ng d~n phan khuc quan ly, ti~p thi co nhieu cong ty xuyen quae gia da va dang day m~nh ho~t dong nhU': Colliers international, Savills, CBRE,Mirae asset VN ho~c cac cong ty xay lap k~t cau nhU' Hyundai E&C, Kumhoo Aseana phan con l~i Ia cac to chLI'c, doanh nghiep trong nU'&c

ho~t dong tren nhieu linh Vl)'C cua thj trU'ang 8f)S

Theo quan diem d~ng thanh l~p, theo Nghi dinh 61 CP ban hanh 1994 ve mua ban va kinh doanh nha a va Lu~t Kinh doanh Bf)S ban hanh 2007 Ia cac chu the th~m gia thi trU'ang c6 the Ia: ca nhan, doanh nghiep hay cac t6 chLI'c phai c6 tU' each phap nhan ho~t dong dU'&i cac hinh thLI'c sau:

- Doanh nghiep kinh doanh va phat trien nha

- Doanh nghiep kinh doanh nha (chuyen mua ban va cho thue nha), doanh nghiep xay dl)'ng va kinh doanh k~t cau h~ tang,

- Doanh nghiep kinh doanh dja oc,

- T6 chLI'c dich v~:.~ moi gi&i nha dat,

- TO chLI'c tU' van phap lu~t ve dat dai, bat dong san,

- T6 chLI'c tU' van thong tin ve 8f)S

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

- To chl1c djnh gia B£>S

- Quy phat trien nha a do thi

- Ngan hang nha va ngan hang phat trien nha

TP HCM c6 khoang 19.000 doanh nghi~p dang ky kinh doanh B£>S, trong d6 c6 khoang 1 ooo doanh nghi~p c6 dl,J' an dau tU' thU'ang xuyen tuy nhien ho chu y~u Ia cac doanh nghi~p vl.l'a va nho thi~u kinh nghi~m thi~u v6n, hO trq

v~ kY thu~t con hc;:~n ch~ nen chi lien doanh ho~c dau tU' vao nhling dl,J' an c6 quy mo vl.l'a ho~c nho

2.5 Tiftm nang phat tri~n thi trU'ang bAt dc)ng san ~i TP HCM

La trung tam cua vung kinh t~ trong diem phia Nam, TP HCM c6 ti~m nang phat trien thi trU'ang B£>8 VU'Q't troi so v&i cac tinh thanh ph6 khac trong cung khu Vl,J'C bai vi:

- Ngu6n h,J'c tai chinh dOi dao Ia di~u ki~n quan trong trong vi~c trien khai cac dl,J' an B£>S, tl.l' h~ thOng cac ngan hang nha nU'&c c6 ti~m ll,J'c tai chinh mc;:~nh cua cac ngan hang qu6c doanh nhU' ngan hang nang

nghi~p va phat triE§n nang than, ngan hang dau tU' va phat triE§n, ngan hang phat triE§n nha, ngan hang cong thU'ang d~n cac ngan hang thU'ang mc;:~i co phan l&n nhU' ngan hang ngoc;:~i thU'ang, A Chau, SaiGon thU'ang tin, xuat nh~p khau, Ky thU'ang cung cac chi nhanh ngan hang nU'&c ngoai nhU' HSBC, ANZ, City bank, Deustche bank nhi~u quy dau tU' d~u c6 m~t tc;:~i TP HCM, c6 thE§ tai trq v6n cho cac dl,J' an nh~m tc;:~o

them cac B£>S hang h6a cung l1ng cho thi trU'6'ng

- Hc;:t tang CO' sa m~c dau van con nhi~u bat c~p can chinh trang va xay dl,J'ng them, nhU'ng khach quan c6 thE§ n6i TP Ia dia phU'ang c6 hc;:~ tang

ky thu~t va hc;:~ tang xa hoi tU'ang dOi t6t han so v&i cac khu vl,J'c lan c~n

day cOng Ia y~u t6 can thi~t de trien khai cac dl,J' an B£>S va thi trU'6'ng

se c6 di~u ki~n phat trien

- Ngubn nhan ll)'c tl.l' thi~t k~ thi cong, giam sat c6 nhi~u kinh nghi~m k~t

hqp v&i phU'O'ng ti~n ky thu~t may, thi~t bj thi cong dOi dao Ia CO' sa t6t cho Sl,J' phat trien cac cong trinh hi~n tc;:ti va trong ca tU'O'ng lai

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

- Nhu cau giao thU'ang va hQ'p tac ngay cang l&n m~nh, k~t hQ'p v&i chinh sach thong thoang han ve dau tU', hQ'p tac nhu cau ve cac van phong va cU' tru cua ngU'ai nU'&c ngoai va viet kieu ngay cang tang, se tang ap h,rc I em IU'Q'ng cau thl trU'ang I t~o dieu kien cho thl trU'ang 8£)8 ngay cang phat tri~n

- Khi thu nh~p binh quan cua dan CU' TP tang lien tt,Jc trong nhieu nam se tac d¢ng len IU'Q'ng cau ve nha a, data, dat sinh ho~t dat san xuat se

Ia y~u t6 ca ban trong viec phat tri~n thi trU'ang B£>8

- Tang trU'ang CO' hoc ve dan sf> cua TP trong cac nam qua binh quan khoang 1 oo.ooo ngU'ai, di,J' bao d~n nam 2020 dan s6 thanh ph6 khoang

10 tr ngU'ai, k~t hc;>'p v&i nhu cau ve chinh trang, rna r9ng, mua m&i nha

a cua d~i da s6 dan cU' n9i thi (chi~m khoang 4,8 tr ngU'ai) tang IU'Q'ng cau dang k~ len thi 8£>8

- Thj trU'6'ng chll'ng khoan phat tri~n rat nhanh trong cac nam qua a nU'&C

ta va d~c biet a TP HCM, Ia kenh huy dQng v6n tlJ' xa h9i rat m~nh, t~o

dieu kien cho cac cong ty 8£>8 d~i chung giai quy~t tinh tr~ng thi~u v6n

d~ tri~n khai cac di,J' an c6 quy mo va tam ca han tren thi trU'6'ng va trong khu Vl.J'C

Tom tit chlJ'ong 2

TP HCM trung tam kinh t~ van h6a, chinh tri khu Vl.J'C phia nam, c6 vi tri

chi~n IU'Q'C trong giao thU'ang va Ia dau tau trong chi~n IU'Q'C phat tri~n kinh

t~ vung, cung v&i SI,J' phat tri~n cua cac thi trU'ang khac, thi trU'ang 8£)8 t~i

TP HCM da c6 nhCrng bU'&c phat _tri~n sau r¢ng ve s6 IU'Q'ng lan ve chat IU'Q'ng Nhieu di,J' an da va dang ti~p tt,Jc tri~n khai, mang l~i dien m~o m&i trong ki~n true do thi, g6p phan cai thien an sinh xa h9i

- V&i vai tr6 Ia trung tam tai chinh, van h6a, ky thu~t cua vung kinh t~

trong di~m thi trU'ang 8£>8 cua TP da c6 nhCrng IQ'i th~ khong nhCrng ve nguon II,J'c tai chinh, phU'ang tien may, thi~t bi ho trQ', trinh d¢ nguon nhan II,J'C trong quy ho~ch, thi~t k~, xay di,J'ng rna con trong viec thu hut nguon v6n nU'&c ngoai, phU'ang tien ky thu~t cong nghe quan ly tlJ' cac nU'cYC phat tri~n, CO' sa h~ tang tOt hoan chinh, nhu cau ve nha a,

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

aat a va aat san xuat ngay cang tang cao, thi trU'C:mg chll'ng khoan phat

tri~n thu nh~p cua CU' dan thanh phO tang Ia nhfrng y~u t6 CO' ban ho trQ' phat tri~n thi trU'cmg BflS tc;~i TP HCM Tuy nhien song song vai SI,J'

ph at tri~n ngay cang lan mc;~nh cua thi trU'&ng BflS TP HCM, con c6 rat nhieu bat ~p can sam CU'Q'C kh~c phl)c va giai quy~t m()t each rOt rao, nham ml)c tieu phat tri~n thi trU'&ng giau tiem nang nay ngay cang On djnh va tang trU'ang ben vO'ng hO'n

f)~ c6 nh~n djnh dung d~ng va khach quan ve m9t s6 m~t cua thi trU'&ng BflS tc;~i TP HCM can thi~t khao sat va phan tich cac chi tieu CO' ban nham tim ra nhfrng m~t tich ci,J'c va hc;~n ch~ va dinh hU'&ng giai phap kh~c phl)c

tc;~o dieu ki~n cho thi trU'&ng BflS TP HCM ngay cang phat tri~n

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl,J'C TRANG VA GIAI PHAP

ChU'O'ng 3 PHAN TfCH SO ueu KHAO SAT VE TH! TRU'ONG BAT aQNG

SAN THANH PHO HO CHf MINH

Trang qua trinh thl)'c hien a.§ tai nghien cuu tac gia aa thu th~p va khao sat thong tin ve thi trU'ang B£>8 t~i TP HCM tren nhieu khia c~nh khac nhau, nham nh~n th(rc mot each khach quan han thj trU'ang v.§ cac mc;lt tich Cl)'C lan tieu Cl)'C va xu hU'ang phat tri~n thj trU'CYng B£>8 cua thanh ph6 trong tU'ang lai

o Ban khao sat cua a.§ tai CU'Q'C xay dl,J'ng tren 8 chu de, c6 7 cau hoi ve thong tin ca nhan va 25 cau hoi khao sat theo chuyen a.§ lien quan d~n cac linh Vl.J'C khac nhau cua thi trU'ang B£>8 TP HCM (xem phi~u khao sat trong phan phl,J lt,Jc)

o T6ng sf> mau khao sat: 197 mau trong d6 c6 196 mau sll' dt,Jng CU'Q'C, va 1 mau khong Slr dt,Jng CU'Q'C vi khong c6 thong tin ca nhan

o Ph~m vi khao sat: thanh ph6 HO Chi Minh

o £>6i tU'Q'ng khao sat Ia cac ca nhan va doanh nghiep dang s6ng, lam viec

t~i thanh ph6 HCM, quan tam d~n thi trU'ang va d~i da s6 dang chuan bi tham gia thi trU'ang B£>8 tren cac linh Vl.J'C khac nhau

o Thai gian khao sat: nam 2009

o Hinh thuc khao sat:

- Khao sat trl,J'C ti~p

- Khao sat qua m~ng internet

3.1 Phan tich khao sat vi! thong tin ca nhan

K~t qua th6ng ke cua 6 cau hoi lien quan d~n thong tin ca nhan th~ hien qua bang 1 c6 nhll'ng di~m n6i b~t nhU' sau:

- Qua k~t qua khao sat tY le gi&i tinh:nam chi~m gap 2 1an so vai nCr

- Khi khao sat v.§ ngh.§ nghiep hien t~i c6 lien quan d~n ho~t dong thi trU'ang B£>8 khong? khoang 29% tra lai c6 va tren 30% khong tra lai va k~ ca 40% khong CO lien quan, di.§u nay cho thay rang khao sat dU'Q'C thl)'C hi$n tren da di$n nham dam bao tinh khach quan CUa ti~n trinh nghien c(ru

- V.§ tu6i tac chu y~u trong ao tu6i dU'ai 50 tu6i chi~m # 90%

- - - -

-TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

- Ga~ 60% ngU'ai tra lai khao sat Ia ca nhan ho~c doanh nghi~p tU' nhan

di~u nay phan nao giai thich vi sao s6 IU'Q'ng cac doanh nghi~p doanh

nghi~p dang ky tham gia thi trU'ang 88S a TP HCM rat l&n nhU' da trinh bay a chU'ang II, nhU'ng c6 the chU'a hoc;1t d()ng va vi sao cac doanh

nghi~p B8S cua TP chu y~u Ia nhCrng doanh nghi~p vCra va nh6

NOI DUNG KHAO SAT SO LU'Q'NG (ngU'6'i) %

Gi&i tinh

Bang 1: Tong ket v~ thong tin ca nhan, nguon: tCr ket qua khao sat

- TCY k~t qua khao sat c6 114 ngU'ai (#60%) trong s6 196 ngU'ai tra lai Ia nhan vien va c6 khoang 27% khong tra lai vi nhi~u ly do khac nhau

- Thl,l'c t~ cho thay thi trU'ang B8S dU'Q'C nhi~u ca nhan, doanh nghi~p

quan tam, v&i tY I~ d9 tuoi dU'&i 50 chi~m dc;1i da s6 trong d6 dU'&i 30 tuoi c6 tY 1~ VU'Q't tr9i day Ia tin hi~u t6t khi cac tri thU>c tre c6 dao tc;1o, dinh hU'&ng ro rang tham gia thi trU'ang, m~c khac ca nhan va doanh

nghi~p tU' nhan van Ia thanh phan chinh tham gia thi trU'6'ng phu hQ'p v&i

xu hU'&ng phat trien cua n~n kinh t~ rna cua Vi~t Nam

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

3.2 Phan tich khao sat tOng quat v~ thi tnrang bit dc)ng san

Bang 2: So IU'Q'ng doanh nghi~p tham gia thi trU'ang, nguon: so li~u khao sat

- f)~i da s6 y ki~n cho rang c6 khoang 1000 d~n 2000 doanh nghi~p tham gia thi trU'ang Ia tU'ang d6i chinh xac b&i vi thee s6 li~u thOng ke chung cho d~n thai diem hi~n t~i c6 khoang 19.000 doanh nghi~p c6 dang ky ho~t d()ng, kinh doanh BflS nhU'ng thi,J'c t~ trong s6 d6 c6 han 1000 doanh nghi~p c6 di,J' an dAu tU' thU'ang xuyen (ngu6n: www.niec.gov.vn )

va trich baa cao cua chu tjch UBND TP ong Le Hoang Quan t~i hQi thao

do Hi~p h()i BflS TP tO chlJ'c 2009: c6 khoang 5000 doanh nghi~p tham gia thi trU'ang BflS t~i TP HCM Ly giai di~u nay thea quan diem cua tac gia Ia s6 IU'Q'ng cac cong ty dang ky cung lJ'ng dich vv thi nhi~u vi day Ia linh vi,J'c hap dan nhU'ng vi cac ly do khach quan hQ chU'a c6 di~u ki~n trien khai M~t khac cac cong ty cung (rng d!ch vv moi gi&i chi~m d~i da s6 tren thi trU'ang, khi thi trU'ang nha dat phat trien thi s6 IU'Q'ng cong ty

nhanh chong bung nO (thi di,J trong giai do~n 2007) va khi phan khuc nha, dat, can h¢, cao 6c van ph6ng chiu tac d()ng cua chinh sach di~u chinh va khung hoang kinh t~ toan cAu cac giao djch svt giam nghiem trQng, dan d~n cac tO chlJ'c, doanh nghi~p d6ng cll'a ho~c tai CO' cau, s6 IU'Q'ng tham gia thi trU'ang se SI,Jt giam rat nhanh, day cung Ia d~c thu CO'

ban cua thi trU'ang BflS t~i TP HCM n6i rieng va cac TP l&n & nU'&c ta n6i chung

TH! TRU'ONG BAT DONG SAN TP.HCM- THt,J'C TRANG VA GIAI PHAP

3.2.2 Khao sat ve lo¥i BDS cfU'(}'C quan tam nhieu nh§t

K~t qua th6ng ke nhU' sau: gan 65% s6 ngU'ai cho rang nha & va gan 20%

cho rang dat & Ia lo~i 8f)S dU'Q'C quan tam nhieu nh~t

Bang 3: Lo~i BBS dU'Q'c quan tam nhieu nhat, nguon: so lieu khao sat

- Chi c6 9,2% y ki~n cho rang B£>S thU'ang m~i flieu nay cung rat phu hQ'p v&i xu hU'&ng phat trien cua thi trU'cmg hi~n t(ili, moi quan tam l&n nhat cua CU' dan thanh ph6 Ia cho & , dU'&i SI,J' tac dong cua tang trU'&ng

ca hQc dan so va tinh tr(ilng ng~p nU'&c, o nhiem ti~ng 6n, khong khf, k~t

hQ'p v&i khong gian ch~t h~p trong noi do da kfch thfch phan khuc nha

va dat & tr& thanh lo~i BBS quan tam nhat hien nay

thj tllPiYng BDS

Trang thi,J'C t~ cac ca nhan, doanh nghiep tham gia thi trU'6'ng thU'6'ng ho~t

dong tren nhieu linh vl)'c khac nhau, phu hQ'p v&i dieu ki~n, IQ'i th~ va kha nang tai chfnh cua minh, tuy nhien gifra cac linh vl)'c ho~t dong tuy vao thai diem, khu VI,J'C c6 mllc do hap dan ve kha nang sinh IQ'i khac nhau Do d6 cau hoi khao sat se t~p trung y ki~n tren da linh VI,J'c (chQn nhieu linh vl)'c va ti,J' danh gia thea th(J' h~ng 1,2 3, ) mi,.IC dfch cua tac gia muon khao sat m(J'c

do hap dan cua cac ITnh VI,J'C ho~t dong t~i thai diem hien t~i, cOng nhU' giai thfch xu hU'&ng v~n dong cua thj trU'ang trong tU'O'ng lai

Nhfrng ITnh Vl,J'C dU'Q'C khao sat bao gflm: moi gi&i, quan ly BBS, dau gia, tU' van, tham djnh gia B£>S, dau ca, dau tU' dl,J' an B£>S, l~p dl,J' an BBS, cac ITnh vl)'c khac

TH! TRU'CYNG BAT £>0NG SAN TP.HCM- THl)'C TRANG VA GIAI PHAP

i

TH! TRU'ONG BAT £>0NG SAN TP.HCM- THV'C TRANG VA GIAI PHAP

K~t qua khao sat dU'Q'C th6ng ke qua bang 4, c6 nhCrng di~m quan tam sau:

- C6 tat ca 956 IU'Q't tra 16'i phan bd tren 9 linh Vl,J'C phd bi~n theo k~t qua th6ng ke trinh tt.Y thLI' h~ng tl.r hap dan nhat d~n kern han tren cac ITnh Vl,J'C tU'O'ng quan dU'Q'C sap X~p l~i theo k~t qua danh gia trong CaC COt th(r h~ng tll' 1 ,2,3,4 trong bang 4, - Linh VlfC dau tU' vao dl,J' an B£>8 c6

104 IU'Q't tra lai cho rang vi tri s6 1 chi~m U'U th~ tuy~t d6i va dung th(r 2: ITnh VI,J'C moi gi&i c6 40 IU'Q't tra lai trong cot x~p h~ng 1 va 52 IU'Q't trong cot x~p h~ng 2 trinh tl,J' phan tich va h~ th6ng bang 4 ta c6 bang 5 t6m tat nhU' sau:

LiNH VV'C CAC THU' HI:\NG TRONG COT

-Bang 5: ThLI' h~ng ve m(rc do hap dan trong cac ITnh vi,J'c

Ngu6n: s61i~u khao sat

tri~n khai cac di,J' an, nhi~u B£>8 dU'Q'C hinh thanh g6p phan cai thi~n an sinh xa hoi, m~t khac si,J' lOng do~n cua gi&i dau cO' k~t hQ'p v&i tinh khong chuyen nghi~p cua cac t6 chuc moi gi&i se lam phan khuc thi trU'ang nha dat thU'ang xuyen xay ra tinh tr~ng s6t ao c(,Jc b¢ v~ gia