Chính sách tài chính phát triển thị trường ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn TPHCM _ Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ

TrQng tam cua chin.~ sach tai chinh phat triSn thi trub'ng nha a cho nguoi c6 thu nh~p th~p tren dja ban Thanh ph6 la phai khai thong d.t ca cac ngu6n v6n cua xa hi de th\TC thi mt chinh

BO GIAO DUC VA DAO TAO TRll«lNG DAI HOC KINH TE TP HO CHi MINH

· DE TAl NGHIEN CUU KHOA HOC CAP BO • •

{j CHO NGII«ll CO THU NHAP THAP TREN DIA BAN • •

THANH PHO HO CHi MINH

PGS.TS SU D)NH THANH

BQ GIAO Dl)C VA DAO TAO

TrU'img D~i hQc Kinh t~ TP Ha Chi Minh

THONG TIN KET QUA NGHIEN CUU

TendS tai: "Chinh sach tai chinh phat tri~n thi trU'irng nha 0' cho ngU'Oi co thu nh~p thip tren

dja ban Thanh Phfi HA Chi Minh"

Chu nhi~m: TS Bui Thi Mai Hoai

Thai gian thgc hi~n: 01/2008 d~n thang 12/2009

Ca quan chu tri: Truang D~;ti hQc Kinh t~ Tp.HCM

KET QUA D~ T DUQC

1 Cac san phim ciia d~ tai: bao cao ph an tich bao gAm:

Bao cao t6ng hqp dS tai NCKH cfrp b<) "Chinh stich tai chinh phtit triin thi tr~rimg nha iJ' cho

ng~riti co thu nh~p thfip tren ilia ban Thanh PhJ HJ Chi Minh"

Cac giai phap tri~n khai ling dvng bao g6m cac ki~n nghi vS chinh sach, n<)i dung c:k giai phap tai chinh phat tri~n thi truang nha & cho nguai co thu nh~p th~p tren dia ban Thanh ph6 H6 Chi Minh

01 bai bao dang tren T~;tp chi Phat tri~n Kinh t~ - Truang D~;ti hQc Kinh t~ Tp.H6 Chi Minh vao thang 3/2009 "Thiit l~p mo hinh ngan sach ilo thi cho cac thanh phJ 16n iJ' Vi¢t nam"

01 bai bao dang tren T~;tp chi Phat tri~n Kinh t~- Truang D~;ti hQc Kinh t~ Tp.H6 Chi Minh vao thang 0 1/201 0 "Ciii each chinh stich th ui nha, ilfit iJ' Vi¢t N am"

2 v~ bi quy~t cong ngh~ va cong ngh~ san phim:

3 U ng dt.mg trong th\fC ti~n:

UBND Tp.HCM, S& Xay dl)'llg Tp.HCM, S& Tai chinh Tp.HCM, cac doanh nghi~p kinh doanh

b~t d<)ng san va cac ngan hang thuong m~;ti d~ co th~ khai thac lga chQn cac giai phap phat tri~n

thi truang nha & cho nguai co thu nh~p th~p

Cac hQc vien cao hQc chuyen nganh Tai chinh Nha nuac co th~ tham khao tai li~u nay trong vi~c

nghien Clru chuyen SaU trong linh V\fC tai chinh cong Vel chfnh sach cong

4 Dao tao:

D~ tai se la n~n tang ly thuy~t tham khao cho nhung ai co nhu du nghien cilu v~ chinh sach c6ng va phuc lqi xa h<)i, cling nhu la tai li~u dong gop vao n<)i dung gic'mg d~;ty t~;ti trong chuang trinh giang d~;ty chuyen nganh Tai chinh Nha nu6c

5 Tinh hinh sir dyng kinh phi:

Chu nhi~m dS Uti da chi 45.000.000 d6ng (chua tinh chi phi cho h<)i d6ng nghi~m thud~ tai) d~ thvc

hi~n nghien Clru d~ tai nay

Xac nh~n ciia cO' quan chii tri

Ngay thang nam 2010 Chii nhi~m d~ tai

B() GIAO DVC VA DAO TAO

TrD'img D~i hqc Kinh t~ TP HA Chi Minh

1 Ten dS tai: " Chinh stich tai chinh phat triin thj truirng nha u cho nguili co thu nh(ip thlip tren dia ban Thanh Ph6 HJ Chi Minh"

Ma sB d~ titi: B2008 - 09 - 71

2 Chu nhi~m: TS Bui Thi Mai Hoai

3 Thai gian thvc hi~n: 0112008 d~n thang 12/2009

4 Ca quan chu tri: Trub'ng Dc_1i hQc Kinh t~ Tp.HCM

NHUNG DIEM MOl

De tai nay nghien c(ru cac giai phap tai chinh nh~m kich cung, kich du va kiem soat S\f phat trien thi trub'ng nha a hu6ng d~n phvc vv cho ngw.'Yi c6 thu nh~p thAp tren dja ban Thanh Ph6 H6 Chi Minh Cho d~n hi~n tc_li, chua c6 cong trinh nao nghien Clru m()t each t6ng the cac vAn d~ nhu v~y

Cac diem m6i cua dS tai la:

1 vi ly lu(in:

Cach ti~p c~n cua dS tai Ia dva vao mo hinh kinh t~ hQc thi truang nha a de chi ra nhfrng thAt bc_1i cua thi trub'ng trong vi~c giai quy~t nha a cho ngm.'Yi c6 thu nh~p thAp Chinh phu c6 the can thi~p b~ng nhi~u cong C\1 khac nhau vao thi trub'ng de giai quy~t nhu du nha a cho d6i tUQTig m'ly Diem m6i a

day Ia d~ tai thi~t l~p mo hinh k~t n6i cung - c~u thi trub'ng nha a va xay dvng h~ th6ng cac tieu chi ll,l'a chQn nguoi c6 thu nh~p thAp din va nen h6 trQ' de c6 thS tranh duQ'c b~y d6i ngheo va phu hQ'p v6i sv v~n d()ng cua thi trub'ng nha a n6i chung

2 Vi th{fC ti/n:

2.1 f)~ tai ti~n hanh m()t nghien c(ru djnh tinh nh~m kham pha sa thich cua nguoi c6 thu nh~p th~p

tc_li TP.HCM d6i v6i chinh sach nha a, de c6 the khuy~n khich ho;rtc th~m chi Ia tc_lO SlrC ep de cho hQ vuan len trong cu()c s6ng Phuang phap "ly thuydt nJn tang" (Grounded theory: GT) duQ'c su dvng

trong nghien c(ru nay nh~m giai quy~t v~n d~ nghien Clru neu ra Theo k~t qua nghien Clru dinh tinh, chung toi cho r~ng dS xay dvng chinh sach v~ nha a hi~u qua thi dn chia nguoi c6 thu nh~p th~p a

TP HCM thanh 2 nh6m: nh6m chu d()ng va nh6m thv d()ng vuan len trong CUQC s6ng; tuang ung v6i m6i nh6m thi sa thich va mong dQ'i v~ chinh sach nha a de cai thi~n CUQC s6ng c6 S\f khac nhau nhAt djnh M()t phat hi~n cling r~t thu vi tir nghien Clru djnh tinh nay Ia y~u t6 hoan canh gia dinh, y~u t6 van h6a Va que quan cling CO anh huang kha 16n d~n S\f chu d{)ng hay thl,l d{)ng VUCYn len trong CUQC s6ng cua nguoi c6 thu nh~p thAp Day cling Ia m()t v~n d~ rna Chinh quy~n Thanh ph6 dn luu tam khi thvc hi~n chinh sach phuc IQ'i xa h()i, v~n d~ tai phan ph6i n6i chung va chinh sach nha a cho nguoi c6 thu nh~p th~p n6i rieng

2.2 TrQng tam cua chin.~ sach tai chinh phat triSn thi trub'ng nha a cho nguoi c6 thu nh~p th~p tren dja ban Thanh ph6 la phai khai thong d.t ca cac ngu6n v6n cua xa h()i de th\TC thi m()t chinh sach h6 trg b~n vfrng trong b6i canh cua m()t do thi hi~n dc_li Theo d6, chinh quy~n Thanh ph6 dn dUQ'C trao

:jUy~n i\l chu han trong quan lrj do thj va quan ly ngan sach nha nu6c

MODAU

1 Tinh cip thi~t cua d~ tai nghien cfru

Dan sinh bao gia cling Ia mbi quan tam hang dfru cua bfrt cu xa h(>i, 6 bfrt cu thai d~i nao Trong d6 vfrn de nha 6 cho nguai ngheo, nguai c6 thu nh~p thfrp lu6n

Ia m<)t vfrn de dau dfru dbi v&i nhfrng nu&c dang phat tri~n, d~c bi~t t~i cac thanh

phb dong dan cu TP.HCM Ia trung Him kinh t~- thuang m~i l&n va nang d<)ng nhfrt cua Vi~t Nam, v&i han 7 tri~u dan TP HCM lu6n duy tri nh!p d(> tang trucmg cao va Ia dfru mbi xufrt khdu l&n cua ca nu&c Thu nh~p binh quan dfru nguai cao nhfrt ca nu&c, nam 2003 han 1.600 USD/1 nguai va con sf> nay vao nam 2008 Ia 2.400USD Nhung cling chinh d~c di~m nay l~i lam cho muc d(> tang dan s6 ca h9c cua TP HCM hang nam lu6n 6 muc cao Cling v&i sf> lao d(>ng ngheo t~i ch6, h9 g6p phfrn t~o nen cac khu nha 6 chu(>t, nai hoanh hanh cua cac t~ n~n xa h9i va

n~n thfrt nghi~p Dong nguai nay chi c6 th~, va cfrn phai, tr6 thanh m(>t ngu6n lao d(>ng dn thi~t cho SlJ phat tri~n c6ng nghi~p t~i thanh ph6 v&i di~u ki~n h9 dugc dao t~o tay ngh~ va 6n dinh ch6 6 Chi c6 an cu m&i dugc l~c nghi~p Ben c~nh

d6, do nhfrng thay d6i va bftt c~p trong c6ng tac qui ho~ch nen nhu cfru ve nha a tai d!nh cu cho cac h9 dfm thu<)c cac khu qui ho~ch giai toa Ia rftt l&n Tom l~i, hi~n

t~i TP.HCM c6 SlJ mftt can d6i gifra cung va c~u nha 6 cho nguai c6 thu nh~p thftp,

lam giam phuc lgi xa h<)i Giai quy~t vftn d~ nha 6 cho nguai thu nh~p thfrp c6 y nghia quan trQng d~n SlJ phat tri~n kinh t~ va 6n dinh tr~t w xa h<)i cua TP.HCM Tru&c thlJc t~ khach quan d6, d~ tai "Chinh saclt tai chinh phat triin thi truifng nha u cho nguifi co thu nh(ip tlzfip tren ilia ban Thanh P!t6 Ha Chi Minh" da dugc chQn nghien cuu

2 Mt}C tieu cua d~ tai

Mvc tieu ca bim cua d€ titi la d€ xuAt cac giai phap hoan thi~n chinh sach tai chinh phat tri€n thi trm'mg nha a cho nguai co thu nh~p thfrp tren dia ban

TP.HCM B€ thgc hi~n mvc tieu do, trinh tg thgc hi~n d€ tai nhtr sau:

• H~ th6ng hoa va phat tri€n cac khung ly thuyet v€ thi truang nha a va chinh sach tai chinh co lien quail den phat tri€n thi truang nha a cho nguai c6 thu

nh~p thfrp

• Dga vao cac khung khai ni~m va khung phap ly, d€ tai tien hanh phan tfch

thiJc tqmg chinh sach tai chinh phat tri€n thi truang nha a cho ngm'ri c6 thu

nh~p thfrp tren dia ban TP.HCM Tir do, danh gia nhfrng thanh tgu d<:tt

dtrQ'C va nhfrng tra lgc lam h(:ln che Sl)' phat tri€n cua thi tnrang nha a cho

nguai c6 thu nh~p thfrp tren dia ban TP HCM trong tuang lai

• Cu6i cling, d€ xuAt cac giai phap hoan thi~n chinh sach tai chinh phat trien thi truang nha a cho ngm'ri co thu nh~p thfrp tren dia ban TP.HCM

Cach tiep c~n cua d€ tai Ia dga vao kinh te hQc chufrn t~c cua cac mo hinh

ly thuyet nhtr: kinh te hQC phuc lgi; kinh te hQC bfrt d<)ng san; t6i UU h6a phan bf> ngu6n lgc trong di€u ki~n c6 gi6'i h<:tn de m6 ta va phan tich thgc tr(:lng chfnh sach tai chinh phat tri€n thi trm'rng nha a cho ngm'ri co thu nh~p thfrp tren dia ban

TP.HCM

Ly thuyet lga chQn cong da chi ra r~ng: nguyen nhan quan trQng nhfrt lam cho m<)t chinh sach cong bi thAt b<:ti la do khong n~m b~t va t6ng hgp dugc mong mu6n va sa thich cua cong chung M~t khac, nhu bfrt ky chinh sach phuc lqi nao, chinh sach nha a cho nguai co thu nh~p thfrp co the t<:to ra b§y d6i ngheo (Jonathan Gruber, 2005) Do v~y, chung toi da tien hanh m<)t nghien c(ru dinh tinh v6'i mvc tieu Ia kham pha sa thich cua nguai c6 thu nhqp thdp t9i Vi¢t Nam dbi v6·i chinh

sach cong V~ nha ()'; CCtC ydu tb Ctnh hu·ang adn S~l' VU"an fen n{a ngtt(J'f thu nh(lp

ii

thdp tqi Vi¢t Nam, d~ qua d6 dua ra khuy~n nghi chinh sach nha & cho nguai c6 thu nh~p thftp huang d~n khuy~n khich ho~c th~m chi la t1;to suc ep d~ cho h9 vuan

len trong CUQC s6ng Phuang phap Grounded Theory (Glaser va Strauss, 1967)

duqc sir d1,mg trong nghien cuu nay nh~m giai quy~t vftn d~ nghien c(ru neu ra Toim b() bao cao k~t qua nghien CtfU djnh tinh nay dtrQ'C trinh bay chi ti~t

trong phy lye 2 Tuy v~y, k~t qua nghien cuu v~ "Sa thich cita nguai c6 thu nh(ip thdp tqi Vi¢t Nam abi vai chinh sach cong vJ nha if; cdc yiu t6 imh huang ain Slf vuon len cita nguai thu nh(ip thdp tqi Vi¢t Nam " duqc chung toi sir dl,mg trong n()i dung chinh cua d~ tai de t1;to ra h~ qui chi~u qua d6 c6 the danh gia duqc

uu, nhuqc diem cua chinh sach tai chinh phat tri~n thi truang nha & cho nguai c6 thu nh~p thftp tren dia ban TP HCM tu 2001 - nay va dua ra cac khuy~n nghi v~

chinh sach (y chuang 3

4 K~t c§u d~ tai

Ngoai phfin m& dfiu va k~t lu~n, d~ tai duqc k~t cftu lam 3 chuang:

Chuang 1 : Thi truang nha & va chinh sach tai chinh phat trien thi truang nha &

cho nguai c6 thu nh~p thftp

Chuang 2: Thvc tr1;tng chinh sach titi chinh phat trien thi truang nha & cho nguai

c6 thu nh~p thftp tren dia ban TP HCM

Chuang 3: Cac giai phap tai chinh phat trien thi truang nha & cho nguai c6 thu

nh~p thftp tren dia ban TP HCM

iii

Liri mO' dAu

My.c ly.c

MUCLUC

-4.r -Trang ChtrO'ng 1 : Thi trtrc'rng nha 0' va chinh sach tai chinh phat tri~n thi trtrc'rng nha 0' cho ngtrc'ri co thu nh~p thip 1

? ' 1.1 TOng quan ve thi truUng nhtl U ]

1.1.1 Khai ni~m 1

1 1 2 f)~c ~ d".:: tern cua t , h" ! truang n a ' h' , a 3 \

, ' 1.2 Viin ae tlU khQ ndng mua nhil 7

1.2.1 Khai ni~m du kha nang mua nha 7

1.2.2 Cung nha 6 va vdn d~ du kha nang mua nha 8

1.2.3 Mo hinh sang IQC 10

1.2.4 S\f khong hoan hao cua thi truemg tai chinh va vdn d~ du kha nang mua nha 11

1.2.5 Rui ro thu nh~p va vdn d~ du kha nang mua nha 12

1.3 Ctic chinh stich tiii chinh hJ tr(J' nhii if 13

1.3.1 Thu nh~p thdp 14

1.3.2 Nha 6 thu nh~p thfrp va tieu chi h,ra ch9n 17

1.3.3 Cac chinh sach tai chinh Ute d(>ng d~n cung nha 6 18

1.3 4 Cac chinh sach tai chinh tac d(>ng d~n cfru nha 6 21

{ .{ ·- ' ~ h' ? 1.4 Ket not gtua cung va cau n a u 24

1.5 Kinh nghifm vi chinh stich nhii if cho nguui thu nh(ip thfip if mpt sti ,{ t th ,{ 'h' 26 quoc gta ren e gtul

1.5.1 Chinh sach nha 6 cho nguai thu nh~p thdp 26

1.5.2 Nhfrng bai hQc kinh nghi~m 34

ChtrO'ng 2: Thl}'c tqmg chinh sach tai chinh phat tri~n thj trrrimg nha 0' cho ngtrc'ri co thu nh~p thip tren dja ban Thanh ph6 37

v

2.1.Tinh hinh kinh ti- xii h{ii va thi truilng nha if cua Thanh phJ 38

2.1.1 Sg gia tang dan s6 varna r9ng do thi 38

2.1.2 Thach thuc cua SlJ tai phat tri~n ··· 40

2.1.3 Thj truang nha a trong qua trinh chuy~n dbi 40

2.1.4 Ti~p c~n thi truang nha a dfJi v&i ngm'>'i c6 thu nh~p thfrp 43

2.2.Th1fc tr{lng thi truilng nha if cho nguili co thu nh(ip thfip 46

2.2.1 Nhu cAu nha a thu nh~p thfrp .46

2.2.2 v~ phia cung ··· 48

2.3 Thlfc tr{lng chinh stich tai chinh 51

2.3.1 Khung phap ly 51

2.3.2 N9i dung chinh sach 53

2.4 Nh(in xet va iltinh giti vJ chinh stich tai chinh 62

2.4.1 Nhfrng thay dbi v~ chinh sach 62

2.4.2 Nhfrng h~n ch~ va thach thuc 63

ChU'O'ng 3: Cac giai phap titi chinh phat tri~n thj trU'O'ng nha 0' cho ngU'O'i co thu nh~p thip tren dja ban Thanh phB 70

3.1 Xay dlfng khung chinh stich tai chinh 70

3.2 Ctic giili phtip khai thtic va huy il{ing ctic nguJn van 75

3.2.1 Cai thi¢n kha nang tai chinh cua Quy phat tri~n nha a Tp.HCM 76

3.2.1 Huy d9ng ngu6n v6n dong gop cua dan cu 77

3.3 Chinh sticlt tai chinh Ita tr(f ctiu nha if 80

3.3.1 Nguyen t~c thi~t k~ chinh sach 80

3.3 2 Lga ch<;>n dfJi tuqng h6 trq 81

3.3.3 Cac bu&c di thich hqp 84

3.4 T{lo il{ing llfc khich thich tiing cung 86

3.4.1 V~ CO' ch~ tai chinh 86

3.4.2 Cai each thu ti,IC xay dgng ··· 91

3.4.3 Khai thac quy dfrt 91

3.5 Cu chi kit nJi cung va ctiu nha if 94

3.6 Giiii phtip ha tr(f: tiing cuimg vai tro iliJu tiit cua Nha nuuc 96

Vl

3.6.1 Thu~ nha, d~t va v~n d~ ki~m soat tinh tqmg d~u ca thi tru<mg b~t d<)ng

san 96 3.6.2 Kh~c phvc thong tin b~t din xfrng 102

K~t lu~n va khuy~n nghj 105

Tai li~u tham khao

vii

Ch~rung 1:

vA cuiNH sAcu TAI cuiNH PHAT

Theo ly thuy~t kinh t~ h9c phuc lqi, chinh phu ccln phai giup da cac h() gia dinh c6 thu nh~p thftp de h9 c6 the tham gia vao thi tnrang nha 6, qua d6 cai thi~n phuc lqi xa

h()i Cac chuang trinh h6 trq khac nhau de giai quy~t nha 6 cho nguai thu nh~p thftp duqc thl,fc hi~n 6 hclu h~t cac nu6c tren th~ gi6i M6 dclu chuang nay, chung toi di vao

xac l~p cac khung khai ni~m lien quan d~n thi truang nha 6, kha nang du d~ mua nha, khai ni~m thu nh~p thftp; va ti~p theo, Slr d\}ng khai ni~m nay d~ xay dl,fng ly lu~n

chung v~ chinh sach tai chinh phat tri~n thi truang nha 6 cho nguai c6 thu nh~p thftp

Cu6i cling, tim hi~u v~ chinh sach tai chinh h6 trq phat tri~n thi truang nha 6 cho nguai

c6 thu nh~p thftp 6 m()t s6 qu6c gia tren th~ gi6i d€ rut ra bai hQc kinh nghi~m cho Vi~t

Nam n6i chung va TP HCM n6i rieng

1.1 TBng quan v~ nha 0' va thi trU'irng nha 0'

1.1.1 Ctic klttii nirm

• Chdt lu(Jng t6i thi~u: Mfrc d('> t6i thi~u cua chfrt lm;mg nha 6 thuang duqc xem nhu m('>t y~u t6 cfrn thi~t cho SlJ sinh s6ng cua cac ca nhan va h('> gia dinh Con

n~u tren mfrc t6i thi~u, thi dich V\1 nha 6 duqc cung cfrp thong qua hang lo~t cac

ti~n nghi va chfrt luqng khac nhau

• Tinh !au b~n (Durability): Nha 6 Ia lo~i hang h6a c6 gia su tri su d1,1ng lau b~n

M('>t ngoi nha c6 th~ t6n t~i qua nhi~u th~p ky ho~c th~m chi ca th~ ky va dfrt g~n

v<Yi nha a thuang khong th~ pha huy Nha a lien quan d~n hai hqp ph~n: 1 hqp

ph~n khong th~ nang cfrp ( dfrt) va 1 hqp ph~n c6 th~ nang cfrp (toa nha) Do khong th~ di chuy~n khong gian cua dfrt dai va toa nha, nen gia tri kinh t~ cua

nha 6 ph\1 thu('>c vao dja di~m tQa l~c

- Thj truimg nha 0'

Thi truang nha 6 duqc mo hinh h6a nhu Ia m('>t thi truang hang h6a t6n kho (stock market) Cung thi truang nha 6 g6m kh6i luqng nha 6 dang hi~n hfru va kh6i luqng nha 6 phat tri~n m6i Luqng cung nha 6 trong m()t khoang thai gian nhfrt djnh duqc

quy~t djnh b6i kh6i luqng nha 6 t6n t~i trong thai gian tru6c d6 trir (-) kh6i luqng nha

a hi~n t~i bj hu hong c('>ng ( +) kh6i luqng nha 6 duqc nang cfrp va tan trang l~i c('>ng ( +) kh6i luqng nha xay dvng m<Yi

Nhfrng chu th~ chinh tham gia vao thi truang nha 6:

• Ngu·ifi su hifulnguifi sit d{lng - Nhfrng nguai sa hfru ho~c nguai di thue H9 mua/thue nha 6 d~ d~u tu ho~c d~ sinh s6ng ho~c d~ khai thac kinh doanh

nguai d~u tu thu~n tuy Nha d~u tu thu~n tuy thi khong tieu dung nha a

ma hQ da mua, ma di~n hinh, hQ d~u tu va cho thue nha 6

• Nguifi phat triin - Nhfrng nguai khai thac dfrt dai d~ xay dtJng nha 6, t~o ra san phllm m6i cho thi truang

va tan trang l~i cho thi truang

• Nguui xuc ttic - Bao g6m ngan hang, nguai moi giai, lu~t su va nhiing tftc nhan khac t~o di~u ki~n cho cac giao dich cua thi truang nha a di€n ra thu~n lqi

Nguai mua nha, nguai di thue nha dm thanh nen cfiu nha a cua thi truang, trong khi nguai dang sa hfru, nguai phat tri~n va nguai tan trang nha a hinh thanh khia qmh cung nha a Cling gi6ng nhu tfit ca thi truang khac, gia ca, chfit luqng va s6 luqng dich

vv nha a bi chi ph6i bai h,rc luQllg cung diu Tuy nhien cdn luu y r~ng, khai ni~m nha a duqc cfiu thanh tir t~p hqp cac thanh t6 rieng re, m6i cai c6 gia ca ngdm dinh cua n6

Th~t v~y, hay xem xet thi truang nha a trong d6 cac nha a khac nhau 5 tieu chi: (i) ti~p

c~n cong vi~c trong thanh ph6, (ii) s6 phong cua ngoi nha, (iii) tubi th<;> nha a, (iv)

khong khi va (v) chfit luqng truang h<;>c Gia ca thi truang cua nha ala t6ng c<)ng gia ca cua 5 thanh t6 nay

Nha a trong m<)t dia di~m Cl,l th~ c6 khuynh huang tra nen dAt do han khi cac ca nhan va h<) gia dinh s6ng trong khu vl,Ic d6 c6 nhu cfiu nha a tang len, c6 th~ la do y~u

t6 vi~c lam, 16i s6ng, ho~c cac y~u t6 khac chi ph6i Nguqc l~i, dich Vlf nha a trong m<)t khu vvc nao d6 c6 khuynh huang re han c6 th~ la do a d6 nhu cfiu nha a tuang d6i thfip ho~c a d6 luQllg nha a s~n c6 tang len va quy dfit dai xay dl,Ing nha a it bi giai

h~n D6ng thai, thi truang nha a duqc giao dich vira thong qua mua ban nha a vira thong qua thi truang thue nha Quy~n sa hiiu nha thuang la ml,lc tieu cua nhiing h<) gia dinh, va lien quan d~n S\f ddu tu cling nhu Sl,I giau c6 cua h<) gia dinh Nhu v~y, quy~n

sa hiiu nha a co lien quan d~n nq vay cua cac h<) gia dinh M~t khac, quan h~ c<)ng df>ng va Sl,I thu Vl dUQ'C huang thl,l bai ca nhan va hQ gia dinh tir vi~c dinh CU CO th~ phl,l

thu<)c vao nhfrng hanh d<)ng cua cac h<) gia dinh lang gi~ng D~ giai quy~t phdn nao

ngo~i tac nay, chinh phil c6 th~ can thi~p vao thi truang nha a thong qua cac quy dinh phan vung va quy ho~ch do thi

1.1.2 D(ic ttiim cua nha if

Bfit ky Sl,I phan tich chinh sach nha a nao d~u cdn phai duqc nh~n thuc va xay dl,Ing dl,Ia tren cac d~c di~m cua nha a Ba d~c di~m mang tinh d~c thu cua nha a: (i) tinh

khong di chuydn vJ m(lt khong gian; (ii) tinh !au bJn,· va (iii) tinh khong d6ng nhdt se

anh huang d~n chinh sach nha a va cdn duqc xem xet chi ti~t

- Tinh khong di chuy~n

M9i nguai c6 th~ di chuy~n nhung nha a thi kh6ng V 6i ly do nay, thi dia di~m t9a

l<;tc nha a CO y nghia quan trQng ca V~ ghi thi truang cua nha a do va khia C<;tnh kinh t~

- xa h9i cua h9 gia dinh dang sinh s6ng Vi tri nha a anh huang d~n nh6m xa h9i va dia

vi xa h(>i, vi~c lam, ti~p c~n dich V\1 hang h6a va dich V\1 ca nhan, ch<lt luqng ca sa h<;t tfrng c6ng c(>ng va m6i truang 6 chirng mvc nao d6, cac ca nhan ho~c h9 gia dinh c6

th~ ki~m soat vi tri nha a nai h9 sinh s6ng Tuy nhien, h9 kh6ng th~ ki~m soat nhfrng

thay dbi v~ m6i truang kinh t~ - xa h(>i (Gregory and Hunter, 1995 va Hunter, 1996) Nghia Ia, thi truang nha a c6 sv khac bi~t 16n gifra ng~n h<;tn va dai h<;tn Nhfrng thay dbi v~ sa thich dia di~m t9a l<;tc nha a c6 th~ t<;to ra sv kh6ng can d6i gifra cung - cfru,

va d~n d~n S\f trl,lc tr~c trong ng~n h<;tn rna qua nhi~u nam m6i c6 th~ hi~u chinh 1 Di~u

nay cho chinh phu sv luu y Ia: khi xem xet bfrt ky chinh sach nha a nao, cfrn phai xem xet d.n th~n anh huang tuc thai va anh huang dai h<;tn cua chinh sach

- Tinh Hiu b~n

6 t<;ti bfrt ky thai di~m nao, phfrn 16n s6 luqng nha d~u duqc sir dl,lng d~ a va t6n t<;ti m9t s6 nam dang k~ Vi th~, tai san nha a c6 tinh lau b~n nhfrt d!nh va lien quan d~n

cfru true xay dvng Tinh lau b~n cua nha a anh huang quan tr9ng d~n quy~t djnh dfru tu

cua chu sa hfru cho du dfru tu de cho thue hay de a Nha a Ia lo<;ti tai san t6n t<;ti lau nhung khong c6 nghia Ia kh6ng thay dbi theo thai gian Sv thay dbi nay bao g6m cac ho<;tt d(>ng tir sua chfra nho d~n sua chfra 16n va xay dvng l<;ti hoan toan Nhfrng thay dbi

nhu th~ cfrn phai c6 chi phi va thai gian d~ thvc hi~n Vi v~y, cung nha a t<;ti thai diem

1

Vi dl), nguai kit~m thu nh~p chinh trong gia dinh bi yeu du phai di chuy~n d~n m(>t nai lam vi~c kh<ic Di~u nay

se tc;to ra nhi~u phi~n tm'ti do phai tach bi~t gia dlnh trong ng~n hc;tn Trang dai hc;tn, nhilng thanh vien khac con lc;ti cua gia dinh c6 le cCing c6 yeu d.u di chuy~n v&i nhfi·ng thay d6i kern theo v~ nha 6' Nhilng di chuy~n trong ng~n

hc;tn c6 th~ gia tang n~u nhu ngu6n g6c s1,r di chuy~n c6 S\f tuang quan gia·a cac h(> gia dinh s6ng trong m(>t dia

di~m cv th~ Ho~c, thay d6i kinh t~ trong khu vv·c c6 th~ anh hu·6ng d~n dia phuung va tac d(>ng d~n cung d.u nha 6 trong dia phuung d6 Di~u nay c6 th~ tc;to ra d(> l~ch ngay l~p ttrc khoan Io·i v6n ho~c 16 v6n d6i ngu·O"i s& hu·u nha do phai dp bach di do·i ch6 6' ng~n hc;tn trong thi tmb"ng nha 6

hi~n himh c6 th~ phi'm ung theo tin hi~u thi trucmg, con nhfrng thay d6i do sfra chua

ho~c xay dvng l~i co le phai m~t m(>t khoi'mg thai gian dang k~

Vi nha a (I) co d~c di~m kep v€ tieu dung va d~u tu; (2) lien quan den tai sim lau b€n; (3) gi&i h~n sv thay d6i trong ng~n h~n; nen cung nha a va phuc lqi ncly sinh tir

nha a lien quan m~t thiet den ho~t d(>ng va hi~u qua cua thi truang v6n Han nfra, v&i nhfrng d~c di~m nay, trong ng~n h~n, chi c6 m(>t ph~n nh6 cac h(> gia dinh tham gia vao

thi truang nha & v&i tu each la nguai mua va ban Mua va ban nha & trong thai gian

ng~n h~n thuang la vi m\}c dich kinh doanh han la vi m\}c dich tieu dung

- Tinh khong ollng nhit (khong trrO'ng ollng)

Nhfrng dan vi nha 6 khac nhau dang k~ v€: (I) a(lc tli~m cu ng~:J nhu quy mo, kich cO', ki~u each, ch~t luqng xay dvng ; (2) tl(lc tli~m vj tri ch6 a, duqc bi~u hi~n nhu: \ moi truang c(>ng dbng s6ng, tiep c~n dich V\1 cong, g~n nai lam vi~c Vi the tinh khong dbng nh~t cua thi truang nha & th~ hi~n a ch6 thi truang nha a bao gbm t~p hqp cac thi truang b(> ph?n: quy mo, d}a di~m ( Joshua Gans va Stephen King, 2003 )

Sv Iva chQn nha a phi'm anh sa thich va thu nh?p cua h(> gia dinh Va khi mQi nguai

tim kiem nha d~ mua, h9 khong xem xet t~t ca cac lo~i nha rna chu yeu la xem xet nha

g~n li~n v&i m(>t vai d~c tinh nh~t d!nh Nhfrng nha & c6 d~c tinh gi6ng nhau duqc xem

la co th~ thay the kha l&n D6i v&i nhfrng nha & co d~c tinh khac nhau thuang thi sv

thay the r~t h~n che Vi ly do nay, se r~t hfru ich d~ xem xet nha a nhu Ia t?p hqp cac thi truang b(> ph?n va duqc d~c trung bai "ch~t luqng" Ch~t luqng khong hi~u theo nghia Ia "sv vuqt tr(>i" Thay vao d6, ch~t luqng duqc xac d}nh theo nghia r(>ng l&n han Tu g6c d(> nguai tieu dung, nha a trong m(>t thi truang b(> ph~n C\1 th~ Ia co th~

thay the, nhung it co kha nang thay the v&i nha & ben ngoai thi truang b(> ph?n do v a

dt hfru ich cho vi~c xay dvng chinh sach khi xem xet h~ th6ng t6 chuc cac thi truang

b(> ph?n nha a duqc s~p xep tu ch~t luqng th~p den ch~t luqng cao Cac thi truang b(> ph?n cua nha a n6i chung c6 quan h~ v&i nhau M(>t chinh sach lam thay d6i hanh vi

nguai tieu dung trong m(>t thi truang b(> ph?n se co khuynh huang lam thay d6i cac thi

truang b(> ph~n con l~i, bai vi nhfrng nguai tieu dung bien se di chuy~n vao trong hay

ra ngoai thi truang b(> ph?n d6 nh~m phan ung v&i chinh sach Di€u nay ham y r~ng:

khi phan tich b~t ky chinh sach nao nen xem xet tac d(>ng cua n6 d~n thi tru<mg b(>

ph~n mvc tieu va tac d(>ng Ian toa d~n cac thi tru(mg b(> ph~n con l~i (Rothenberg et.al., 1991)

vai quy m6 va chdt lu(Jng khac nhau BA Ia tluimg giai hqn ngiin sach cua cac h(j gia ilinh c6 thu nhc;ip trung binh; DC Ia tluimg giai hqn ngiin sach cua cac h(j gia tlinh c6 thu nh(ip cao

Hinh 1.1 cho thfry SIJ k~t hqp guy mo va ch~t ltrqng nha a lien guan v&i dw'mg gi&i h~n ngan sach cua cac h(> gia dinh Gia su AB la dw'mg gi&i h~n ngan sach cua cac h(> gia dinh c6 thu nh~p trung binh (S va L); va CD la dw'mg gi&i h~n ngan sach cua h(> gia dinh c6 thu nh~p cao (H) Vi tri cua duang gi&i h~n ngan sach duqc guy~t dinh bai ngan sach cua h(> gia dinh: ngan sach cang l&n thi t~p hqp guy m6 va ch~t luqng nha a

c6 th~ mua duqc cang l&n D(> d6c cua duang gi&i h~n ngan sach duqc guy~t dinh bai

gia ca va ch~t Iuqng ng~m dinh cua nha a: gia ca chfrt luqng cang cao so v&i gia ca guy

mo nha a, thi duang ngan sach cang d6c han Hinh 1.1 cho th~y SIJ k~t hqp cac duang

bang guan cua guy mo va ch~t Iuqng nha a Vi trf cua duang bang guan phan anh SIJ danh dbi gifra ch~t Iuqng va guy m6 nha a: khi chfrt luqng nha a giam thi cac h(> gia dinh c~n ch6 a Ian han d~ duy tri mtrc thoa dvng nha a cua minh Lva chQn nha a phan anh sa thfch va kha nang thu nh~p Xet duang bang guan L, h(> gia dinh nay chQn guy

mo nha a l&n, ch~t Iuqng thfrp; duang bang guan S, guy mo nha a nh6, nhung ch~t

-

6-luqng cao mi[tc du ca hai h9 gia dinh L va S c6 cung duang giai h;;m ngfm sach H9 gia dinh H c6 duang bang quan n~m vi tri cao han va duang ngan sach Ian han Cang c6 thu nh~p cao thi chAt luqng va quy mo nha 6 dmg cao

1.2 van d~ du kha nang mua nha trong thj trU'img nha (r

Chinh sach nha 6 cho nguai c6 thu nh~p thAp duqc di[tt tren n~n tang la trong xa h()i

luon xuAt hi~n nh6m ca nhan hoi[tc h9 gia dinh khong du ngu6n h,rc d~ mua nha ( di[tc

bi~t Ia a cac thanh ph6 16n), trong khi vAn d~ an cu l~;tc nghi~p cua nguai dan l~;ti anh

huang rAt Ian d€n tang tru&ng kinh t€ va tr~t tt.r xa h9i

Khai ni~m du ngu6n h,rc d~ mua nha lien quan tn,rc ti€p den gia ca nha 6 C6 it nhAt hai vAn d~ tac d()ng d€n gia nha Thir nhAt, df>i vai nhung nguai sa huu nha, nha a Ia hang h6a kep, n6 Ia m()t lo~;ti san phAm chung cua nhung tai san c6 tu6i th9 I au dai va · dAt dai Thir hai, d6i vai thi truang thue, gia ca cua nhung dich V\l nha 6 phi) thu()c vao cung va du d6i vai cac can h9 cho thue va tai san cua nha a hay gia tri d~u tu cua tai san d6

Do tinh chAt nha 6 la m()t san phAm d~u tu, nen giua thi truang nha 6 va thi truang

d~u tu c6 quan h~ chi[tt che vai nhau Lai suAt tren thi truang vf>n c6 c6 tac d()ng truy~n

ddn d€n gia ca nha 6 va bAt d()ng san St,r gia tang gia ca nha 6 phan anh khuynh huang chung 6 cac n~n kinh t€ trong bf>i canh do thi h6a Di~u nay lam giam kha nang mua nha 6 cua cac h() gia dinh thu nh~p thAp

Trong ph~n nay chung ta xem xet khai ni~m "du kha nang mua nha" (Affordability Problem), nguyen nhan cua tinh tr~;tng khong du kha nang mua nha, qua d6 thi~t k@ chinh sach v~ mi[tt ly thuy@t nh~m giai quy@t tf>t vAn d~ nha 6 cho cac h() gia dinh thu

nh~p thAp

1.2.1 Khai ni?m tlu khii niing mua nita

Khai ni~m du kha nang mua nha c6 th€ xem xet qua 3 each ti€p c~n (Joshua Gans and Stephen King (2003): du kha nang mua (purchase affordability); du kha nang hoan tra nq (repayments affordability); du kha nang thu nh~p (income affordability) Du kha nang mua nha xem xet li~u cac h9 gia dinh c6 du ti~n ( ca thu nh~p va vay muqn) d€

mua nha 6 hay khong Du kha nang hoan tra nq xem xet muc d(> ganh n~ng rna cac h(> gia dinh phai hoan tra nq vay mua nha Du kha nang thu nh~p do luang ty 1~ gia ca nha

a so v6i thu nh~p Cac khai ni~m nay duqc dung d~ xay d\fng cac tham s6 phan fmh ty

1~ chi tra ti€n m~t, ty 1~ thanh to an ti€n vay /thu nh~p, thai gian cua khoan nq vay, lai sufrt nq vay

Nhu v~y, khai ni~m du kha nang mua nha tru6c h~t xem xet d~n quy mo thu nh~p

cua h(> gia dinh, k~ d~n la kha nang vay muqn va thanh toan Khi danh gia vfrn d€ du kha nang mua nha cdn phan tich cac y~u t6:

• Muc thu nh~p cua h(> gia dinh trong ng~n h~n va dai h1:_m;

• Cac th~ ch~ vay nq d~ mua nha (ti€n vay, lai sufrt, thai gian hoan tra );

• Chi phi xay d\fng/gia ca nha cl (Glaeser va Gyourko (2002)

1.2.2 Cung nha u va viin dJ dit khii nang mua nha

Theo dong thai gian, gia ca nha tang nhanh dang k~ so v6i chi phi xay d1Jng ca bfm C6 nhi€u ly do d~ giai thich v€ khuynh huang nay Trong d6, hai each giai thich sau d€u lien quan d~n vfin d€ du kha nang mua nha, nghia la d€u dt,mg ch~m d~n chinh sach nha a cho nhfrng nguai c6 thu nh~p thfrp:

D6i v6i cac hang h6a thong thuang, cung va gia ca hang h6a rfrt d~ leo thang khi cdu gia tang Nguqc l~i, do nha a khong th~ di chuy~n, vi~c xay d1Jng nha m6i dn phai c6 thai gian nen c6 d(> tr~ nhfrt d!nh K~t qua la SIJ gia tang cdu nha a co th~ d~n d~n

tang gia ca nha so v6i chi phi xay d1Jng ca ban trong dai h~n, va khoang each nay chi giam kha ch~m theo thai gian khi kh6i luqng nha a duqc rna r(>ng Di€u nay c6 th~ lam phuc t~p vfrn d€ du kha nang mua nha trong ng~n h~n (Joshua Gans and Stephen King, 2003)

2

Glaeser va Gyourko (2002) cho r~ng xem xet vfin d~ c6 du kha nang mua nha dn phai so v&i chi phi san xufit

ca ban, bao g6m xiiy d\fng, thu~ va cac chi phi theo quy djnh Theo d6, hQ su· dt,mg tieu chuiin cua chi phi v~t chftt

v~ xiiy dt.rng nha a nhu· Ia c6ng Ct.J d~ danh gia li~u Ia gia nha a c6 qua d~t do kh6ng valho~c a diiu gia nha 6 qua

d~t d6? Nhu· v~y de hieu duqc vfin d~ c6 du kha nang mua nha, chung ta phai so sanh gia nha c1,1 the v6'i chi phi xiiy dv·ng trong vung d6

8

-Ti~m nang di chuy~n ch6 & trong ng~n h~n c6 th~ dugc gia tang do tac d<)ng chinh sach cua chinh phu ChAng h~n, chinh sach quy ho~ch cua chinh phu c6 th~ lam gia

tang dang k~ thai gian tham do xay dvng nha & Trong khi chinh sach nay mang l~i lgi

ich dang k~ va dugc thi~t ke d~ bu l~i ngo~i tac cua thi truang nha, thi n6 l~i t~o ra chi

phi lien quan d~n vi~c gia tang chi phi di~u chinh ng~n h~n trong thi truang nha Vi

th~, chinh sach quy ho~ch c6 le lam phuc t~p them v~n d~ du kha nang mua nha trong

ng~n h~n dugc t~o ra do nhu c~u nha gia tang

Ngoai ra, chinh phu danh thue va phi cung tac d<)ng den kha nang thay dbi cua thi truang nha & Cac chinh sach thue di~u ti~t thu nh~p, tai san c6 th~ lam giam cac d<)ng

ca tai phan ph6i lugng nha & hi~n t~i Nghia la danh thu~ t~o ra rao ch~n d6i v6i sv

di~u chinh cua thi truang va lam h~n che sv di chuy~n ch6 & trong thi truang nha

- vAn d~ dAt dai xay dt}'ng nha a

Nhu da phan tich & tren, nha & la khong th~ di chuy~n v~ khong gian Nha a la san phfrm chung bao g6m d~t va tai san tren d~t N~u nhu gia ca nha & gia tang so v6i chi

phi xay dl,l'ng nha thi cung CO th~ la do Sl,l' gia tang gia tai san va d~t

Neu nhu nhu c~u nha a tang dfin den gia tang gia d~t, thi kha nang mua nha se giam xu6ng Trong thi truang hang h6a khac, m<)t SlJ gia tang c~u se keo theo SlJ gia tang san

xu~t Tho~t nhin & thi truang nha, ta th~y c6 SlJ gi6i h~n b&i quy d~t dai Tuy nhien,

each giai thich nhu v~y la khong d~y du, b&i vi cung d~t dai s~n c6 danh cho nha & khong hi gi6i h~n m<)t each tv nhien Dung han, cung d~t dai cho nha & c6 th~ gia tang

theo hai each (Joshua Gans va Stephen King, 2003): (i) dilt dai hi~n t~i khong su dt,mg cho nha & rna sfr dt,mg cho mvc dich khac, chAng h~n nong nghi~p va cong nghi~p, c6

th~ dUQ'C dua vao Slr dt,mg xay dl,l'ng nha &; (ii) d~t dai hi~n t~i Slr dt,mg cho nha a

nhung sfr dt,mg khong hi~u qua; nhu v~y, thong qua vi~c cho phep gia tang m~t d<) nha

a, tang s6 t~ng khi xay dvng se tang lugng cung nha & Vi the, n€u nhu sg gia tang gia

ca nha & la nhan t6 chinh gay ra r~c r6i cho v~n d~ du kha nang mua nha, thi chung ta nen xem xet cung d~t dai cho nha a theo thai gian The nhung di~u nay l~i phv thu<)c

vao chinh sach d~t dai danh cho nha & cua chinh phu

Phat tri~n nha a se t~o ra hi~u ung ngo~i tac d~n nhfrng nguai lang gi€ng: m6i

truang, cfmh quang va xa h{)i Vi v~y, chinh quy€n lu6n ap d~t giai h~n phat tri~n mai nha qua lu~t phap v€ ddt dai, quy ho~ch Chinh SlJ giai h~n nay fmh huang d~n cung

nha a Di€u dn quan tam han Ia, sv giai h~n phat tri~n nha mai ciing gay tac d{)ng d€n vdn d€ kha nang mua nha, d~c bi~t Ia trong dai h~n N~u nhu kha nang mua nha giam

xu6ng khi gia nha tang nhanh han chi phi xay dvng ca ban nha a thi chenh l~ch gifra gia ca thi truang va chi phi cung nha a Ia k~t qua ella chinh sach quy ho~ch va phan vung (Glaeser and Gyourko, 2002)

D6 thi h6a c6 th~ chuy~n ddt dai n6ng nghi~p thanh ddt dung d~ xay dvng nha a

Tuy nhien, sv rna r{)ng d6 thi c6 th~ cai thi~n kha nang mua nha, c~n phai di kern theo ~ SlJ phat tri~n CO' sa h~ t~ng: duang, h~ th6ng thoat nuac, truang hQC Va V~n tc'ti c6ng c{)ng N~u nhu CO' sa h~ t~ng c6ng c{)ng kh6ng theo kip vai SlJ phat tri~n varna r{)ng

d6 thi thi bdt ky sv cai thi~n kha nang mua nha nao cho nguai ngheo ciing kh6ng cai

thi~n nhi€u phuc lqi Cai thi~n CO' sa h~ t~ng se lam cho cac vung ngo~i 6 di l~i d~ dang

vao trong n{)i thanh d~ lam vi~c, giam bat sue ep t~p trung t~p s6ng trong n<)i thi'mh Tir

d6 cai thi~n di€u ki~n s6ng ella nguai dan d6 thj, rna ra nhi€u vung ngo~i 6 mai, lam tang quy ddt va giam sue ep tang gia nha

M()t sv thay d6i chinh sach ella chinh phil lam gia tang m{)t thi truang b() ph~n nha

a ciing se tac d{)ng d€n kha nang mua nha trong cac thj truang b9 ph~n con l~i N6i

khac di, cac thi truang b<) ph~n nha a c6 lien quan thong qua m6 hinh "sang IQc'' (Joshua Gans va Stephen King, 2003)

Y tuang ca ban ella m6 hinh sang IQc d6 Ia chdt luqng nha a giam theo thai gian Luqng nha mai thuang duqc c<)ng them vao cac thi truang b<) ph~n rna a d6 nguai tieu dung c6 nhu c~u chdt luqng cao Sv tang them nha c6 chdt luqng cao c6 tac d<)ng d~n

gia ca trong cac thi truang b() ph~n con l~i N6i khac di, phat tri~n mai nha a c6 chdt

luqng cao se c6 khuynh huang dfrn d€n lam giam gia ca nha a c6 chdt luqng vira va thdp Theo thai gian, cac h9 gia dinh trong cac thi truang nha a c6 chdt luqng thdp han

-

10-c6 le tim thAy SlJ thu vi d~ mua nha c6 chAt luQTig cao trong thi phdn nha cu Ti~n trinh

miy giup cac h<) gia dinh di chuy~n d~n nha c6 chAt luQTig t6t han Day cling la each thuc lam cai thi~n phuc lqi cua nguai co thu nh~p thAp

0 chirng m1JC nhAt djnh, mo hinh sang lQC V~n hanh lien k~t cac thj truang b<) ph~n

cua nha & l~i v6i nhau; do v~y dong vai tro quan trQng d6i v6i chinh sach nha & cho nguai c6 thu nh~p thAp [X em ph1,1 l1,1c 1]

1.2.4 Slf khong holm hiio cua thi truilng tai chinh vii viln dJ du khii niing mua nha

Nhu da d~ c~p & tren, thi truang nha & va thi tru<'mg tai chinh c6 quan h~ v6i nhau

Vi th~ khi xem xet vAn d~ du kha nang mua nha, chung ta cfrn phan tich thi truang tai chinh S1J khong hoan hao cua thi truang tai chinh co le t~o ra ho~c lam giam kha nang mua nha & cua nguai c6 thu nh~p thAp

V ~ ly thuy~t, thi truang tai chinh ho~t d<)ng cung cAp ngu6n tai chinh cho cac nha

dftu tu va nguai s& hfru nha ti~m nang co kha nang tra nq Tuy nhien, do thong tin bAt can xung nen thi truang tai chinh v~n hanh kh6ng hi~u qua trong vi~c tai trq cho cac giao djch thi trm'mg nha & (Stiglitz, J.E va A Weiss, 1981)

Thong tin bAt can xung n~y sinh trong thi truang tai chinh b&i vi nhfrng nguai cho

vay ti~m nang rAt kh6 khan trong vi~c phan bi~t kha nang tni nq gifra cac ca nhan khac nhau vAn d~ CO' ban & day la thong tin bAt can xung chu kh6ng phai la rui ro Nhung r6t CUQC, rui rose di kern theo tAt ca cac khofm cho vay N~u nhu kh6ng c6 thong tin

b~t can xung thi dan gian lai suAt cao chi phfm anh nhfrng nguai di vay c6 rui ro cao tuang ung Chinh vi vAn d~ thong tin bAt can xung, nhfrng nguai cho vay ti~m nang se luang l1J trong vi~c cung cAp ti~n cho cac khach hang (nguai mualthue nha) Han nfra,

v~n d~ nay kh6ng th~ giai quy~t dan gifm b~ng vi~c nang cao lai suAt d6i v6i cac khoan

ti~n cho vay Gia tang lai suAt chi ngan can nhfrng nguai vay ti~n c6 rui ro thAp, chu kh6ng lam fmh huang d~n nhfrng nguai vay ti~n c6 rui ro cao (tuc la nhfrng nguai s~n

long vay v6i lai sufrt cao, d6ng thai rui ro va nq cling cao ) Theo each nay, lai sufrt dan duqc tinh b~ng nhau d6i v6i tfrt ca nguai di vay ti~m nang, nhung l1Ja chQn nghich xay

ra d6i v6i nguai di vay c6 rui ro cao han D~ giai quy~t vein d~ nay, nguai cho vay c6

g~ng phan tan rui ro va danh gia rui ro nguai di vay thong qua cac cong c1,1 tai chinh

Trong thi truang tai chinh, each thuc d~ kh~c phvc Iva ch9n ngh!ch trong truang hqp cho vay nha a Ia dga vao thu nh~p qua khu va thu nh~p ti~m nang Di~u nay ro rang se gay fmh huang d~n nhung nguai co thu nh~p thfrp, lam cho h9 kho ti~p c~n thi

truang tai chinh d~ tai trq nha a

M<)t each khac d~ giai quy~t vfrn d~ Iva ch9n ngh!ch trong th! truang tai trq nha a Ia d!ch chuy~n rui ro rna nguai cfrp ngubn tai chinh phai ganh chiu sang nguai di vay

Di~u nay co th~ thvc hi~n b~ng vi~c yeu c~u nguai di vay phai co m<)t ty I~ ti~n gai

tinh tren gia tri nha & Nhung m<)t l~n nua, cac h<) gia dinh thu nh~p thfrp g~n nhu hi

hi~u ung ngh!ch tu giai phap nay, bai vi h9 it co kha nang ti~t ki~m d~ co duqc m<)t khoan ti~n ky thac trong khi phai tra ti~n thue nha hang thang

Tom h,ti, sv phan ph6i tin dvng co th~ t~o ra Iva ch9n ngh!ch d6i v6i cac h<) gia dinh

thu nh~p thfrp K~t qua Ia, nhung h<) gia dinh thu nh~p thfrp co ~h~ b! dfry ra ngoai thi

truang nha a Noi khac di, sv khong hoan hao cua thi truang co th~ gop ph~n lam cho nhung nguai thu nh~p thfrp khong th~ co duqc nha a

1.2.5 Riii ro thu nh{ip va van il~ ilii kltii niing mua nita ii

Nhu da d~ c~p a tren, sv khong hoan hao cua thi truang nha a va thi truang tai chinh tac d<)ng rfrt m~nh d~n vfrn d~ kha nang mua nha cua nhung nguai co thu nh~p

thfrp Thu nh~p thfrp Ia ham s6 co quan h~ tuang quan ch~t che v6i cac y~u t6 nhu Ia h<) gia dinh chi con b6 ho~c m~ nuoi con, tinh tr~ng thfrt nghi~p, kha nang lao d<)ng Nhung nguai cho vay va thi truang nha a se su dvng cac tham s6 nay d~ suy doan rui ro xay ra d6i v6i cac h<) gia dinh nay, d~c bi~t Ia rui ro thu nh~p

Phai thua nh~n r~ng h~u nhu tfrt ca cac h<) gia dinh d~u phai d6i m~t v6i rui ro thu

nh~p sv giam sut thu nh~p khong dv bao tru6c co th~ dfin d~n lam suy giam kha nang

mua nha ho~c tra ti~n thue nha d6i v6i cac h<) gia dinh co lien quan Rui ro thu nh~p co

th~ chi a thanh cac lo~i khac nhau (Joshua Gans va Stephen King, 2003 ) ThLt' nhdt, co nhung rui ro thu<)c v~ d~c di~m ca nhan Cac h<) gia dinh co th~ phai ganh chiu nhung

cu s6c thu nh~p, khong lien quan d~n ho~t d<)ng kinh t~ noi chung, ch~ng h~n do tai n~n, benh t~t Thu hai rui ro thu nh~p d~n tu cac ho~t d<)ng kinh t~ t6ng th~, nhu suy

thoai kinh t~, l~m phat Hai lo?i rui ro nay t?o ra cu s6c v~ kha nang mua nha nhung

khong b~t bu<)c phai c6 S\f phan irng tu cung thi tru<'mg nha 6 Ch~ng h~n, n~u nhu m<)t

h<) gia dinh nao d6 bt thAt nghi~p, thu nh~p t6n thAt, lam mAt kha nang d~ dap irng nhfrng cam k~t tai chinh trong ng~n h~n va ddn d~n S\f di chuy~n t~m thai trong thi

truang nha 6 Tuy nhien, day la S\f di chuy~n t~m thai vase duqc giai quy~t khi h<) gia dinh d6 tim ra vi~c lam m6'i Thu ba, c6 nhfrng rui ro c6 tinh chAt vung va khu vvc

Ch~ng h~n, khu v\fc nong nghi~p bi h~n han, nang suAt canh tac thAp Thu nh~p cua

nguai nong dan giam sut, ttr d6 t~o ra dong di dan ttr nong nghi~p vao thanh thj Lo~i rui ro nay ham y se lam thay d6i cung - c~u nha 6

Tom l~i, vAn d€ du kha nang mua nha doi khi dan gian chi la phan anh sv sai l~ch

t~m thai cua thi truang nha 6 Luqng nha 6 khong th~ duqc di€u chinh m<)t each kip

thai Trong trm'mg hqp khong c6 S\f can thi~p cua chinh phu, chung ta ky v<;mg thi \ truang tu nhan se phan irng v6i nhfrng ca h<)i lqi nhu~n duqc t~o ra tir thi truang nha 6 Nhi€u nha m6i se duqc xay dvng, m~t d<) nha 6 se gia tang, dAt dai se duqc khai thac

va dua vao xay dvng nha 6 Chinh phu c6 th~ cai thi~n nang lvc thi truang tu nhan d~

giai quy~t vAn d€ kha nang mua nha, bAng vi~c lo~i b6 nhfrng quy dtnh do thi, quy djnh xay d\fng, gi6i h~n Str d1,mg dAt dai, danh thu~ vao nha a khong hqp ly va phat tri~n CO'

sa h~ t~ng cong c<)ng thich hgp Tuy nhien d6i v6i nhfrng ngm)·i c6 thu nh~p thAp, vAn d€ du kha nang mua nha l~i con c6 th~ nfry sinh ngay ca khi nha a c6 du cho toan th~

nguai dan Nguyen nhan Ia do thong tin bAt can xirng trong thi truang tai chinh va thi

truang thue nha 6 rna ddn d~n nguai cho vay va nguai cho thue nha phai phan bi~t d6i

xu v6i cac h<) gia dinh thu nh~p thAp a g6c d<) nguai cho vay va nguai cho thue nha, cac h<) gia dinh thAp ganh chju rui ro cao nhAt D6ng thai, S\f mAt di thu nh~p tam thai c6 th~ t~o ra S\f khung hoang ng~n h~n v€ kha nang mua nha d6i v6i nhfrng ngueri c6

thu nh~p thAp Nhfrng h<) gia dinh nay khong th~ ti€p c~n dugc sv bao v~ rui ro ng~n h~n s£n c6 nhu d6i v6i cac h<) gia dinh giau c6 han

1.3 Cac chinh sach tai chinh hB trQ' nha 6' cho nhfrng ngU'()'i thu nh~p thfip

Giai quy~t vAn d€ nha 6 cho ngueri thu nh~p thAp dugc cAu thanh trong chinh sach phuc lgi xa h<)i cua chinh phu Khong gi6ng nhu giao dvc va y t€, nha a cho ngueri thu

nh~p thfrp khong phai la m<)t dich vv ph6 bi~n Trong chinh sach phuc lgi, nha 6 cho

nguai thu nh~p thdp chi nh~m vao m9t s6 d6i tuqng d~c bi~t trong xa h9i ( chu y€u dva vao tieu thtrc thu nh~p thdp theo phan lo~;ti cua chinh phu va chinh quy~n dia phuang);

trong khi chinh sach giao dvc va cham soc y t€ bao phu cho tdt ca d6i tuqng trong xa h9i Han nfra, nha 6 Ia hang hoa rdt d~t do Nhu d.u nha 6 Ia vinh cfru b6i vi mQi nguai

luon luon cAn ch6 cu tru Di~u nay cho thdy cung cdp nha 6 cAn phai dap ung cac tieu chufin nhdt dinh

a hftu h€t cac nu&c, nha 6 cho nguai c6 thu nh~p thdp hay nha 6 xa h9i duqc xay dvng tir cac quy tai chinh cong va ti~n thue duqc hfi trq 6 mtrc sao cho nha a co th~

duqc cung cdp v&i mtrc gia v~ ca ban khong duqc quy€t dinh theo d9ng ca lqi nhu~n,

nhung phftn nao duqc phan ph6i phil hqp v&i khai ni~m nhu cAu, va a do, quy€t dinh chinh tri co anh huang quan trQng d€n s6 luqng, chdt luqng va cac di~u ki~n cung cdp 1

(Oxley va Smith, 1996) Hay noi khac di, nha a thu nh~p thdp duqc xac dinh nhu Ia hinh thfrc a do cho thdy khong thich hqp c6 sv Iva chQn gifra nguai cung cdp va cac h9 gia dinh ma dung han sv ra quy€t dinh dva vao n~n tang xa h9i va chinh tri

Nhu bdt ky thi truang nao khac, thi truang nha a cfing bi chi ph6i b6i cung - cftu ca

ban Chinh sach tai chinh phat tri~n thi truang nha a cho nguai thu nh~p thdp se hu&ng vao vi~c nang cao kha nang mua nha ( ca tuang d6i I§n tuy~t d6i) cho d6i tuqng nay Tuy nhien, do nAy sinh nhi~u phi'm frng nguqc tir chinh sach nay ma cac nha kinh t€ yeu du phai ki~m soat chinh sach h6 trq nha a, ch~ng h~;tn nhu b§y d6i ngheo; Iva chQn khong dung d6i tuqng Do v~y, khi thi€t k€ chinh sach h6 trq nha a cho nguai c6 thu

nh~p thdp, yeu cAu cAn chu trQng d€n:

• Mtrc gia can b~ng thi truang nha a va kha nang du mua nha cua nguai co thu nh~p thdp

• Lva chQn dung d6i tuqng cftn va nen h6 trq

• Cac cong C\1 chinh sach h6 trq khia c~;tnh cung va cfiu nha a

1.3.1 Thu nhQ.p thflp

Khi bfm ve khai ni~m thu nh~p thfrp, cac nha kinh t~ thuang de c~p d~n vi~c xay

d\fng h~ th6ng cac chi s6 d~ dinh luqng C6 ba phuang phap xac dinh thu nh~p thfrp

(Philip Giles, 2004):

- Phttung pluip giui h(ln thu nh~p thfip (LICO: Low- income cutoffs)

Theo phuang phap nay, ngu5ng thu nh~p thfrp cua cac h9 gia dinh la muc thu nh~p

rna 6 d6 ty 1~ chi tieu cho luang th\fc, ch6 6 va qu~n ao cua h9 gia dinh 16'n han con s6 trung binh cua xa h(>i v~ chinh ty 1~ nay Trong LICO, quan h~ gifra thu nh~p va nhu C~U thi~t y~u ve luang th\fC, ch6 6 va qu~n ao la tr<;mg tam d€ xac dinh gi6'i h~n thu

nh~p thcip C6 th~ minh h9a phuang phap nay qua hinh ve du6'i day:

% thu nh~p chi tieu cho luang tht,rc, qu&n ao va ch6 a

Dubng hBi quy v~ m6i

tuang quan gifra thu nh~p va phfm ph6i chi tieu

Thu nh~p sau thu~

Tn,.1c hoanh (OX) do luang thu nh~p sau thu~; tn,.1c tung ( 0 Y) do luang % thu nh~p

chi tieu cho luang th\fc, qu~n ao va ch6 6 Du<'Yng hbi quy R phan v~ m6i tuang quan gifra thu nh~p va phan ph6i chi tieu Hinh 1.2 cho thciy, thu nh~p sau thu~ cang tang thi

% thu nh~p chi tieu cho luang th\fc, qu~n ao va ch6 6 so v6'i tfmg thu nh~p cang nho

v 6'i duang hbi quy R, ta xac d!nh muc chi tieu trung binh cho luang th\fC, qu~n ao va

ch6 6 Gia si'r muc chi tieu trung binh cua cac h9 gia dinh trong xa h9i cho nhfrng nhu

c~u can thi~t la 60%, tuang ung muc thu nh~p B Muc thu nh~p B la ca sa d€ xac d!nh gi6'i h~n thu nh~p thcip M9t gia dinh c6 thu nh~p a muc nho han B thi duqc coi nhu la

thu nh~p thfrp Luu y, m6i quan h~ chi tieu va thu nh~p chi duqc su dt,mg de xac dinh

gi6i h1;1n, chu khong quy~t dinh tr~ng thai thu nh~p thfrp Ch~ng h1;1n, m('>t h('> gia dinh c6

thu nh~p cao han muc B, nhung chi tieu cho qufrn ao, luang thvc va ch6 6 6 muc Ian han 60% thi khong the xem la thu nh~p thfrp

Theo phuang phap nay, ca s6 de xac dinh thu nh~p thfrp Ia m('>t ty I? phOn triim nhOt djnh tren thu nh~p trung binh cua cac h('> gia dinh trong xa h('>i Thu nh~p nay

duqc diSu chinh theo quy mo gia dinh: nhiSu ngu<'Yi hay it ngu<'Yi, gia hay tre LIM Ia

phuang phap thong dt,mg nhfrt, CO tinh chfrt qu6c t~ va dUQ'C Slr dt,mg de SO sanh gifra cac qu6c gia v6i nhau Khao sat thvc t~ cho thfry, m6i qu6c gia dua ra muc ty l~ phfrn

tram khac nhau Ch~ng h1;1n, 6 Canada: ty 1~ nay Ia 50%; 6 Anh la: 60%; My Ia 80%3.' H('> gia dinh nao c6 ty 1~ thu nh~p so v&i thu nh~p trung binh cua cac h('> gia dinh trong

xa h<)i thfrp han ty 1~ nay gQi Ia h9 gia dinh thu nh~p thfrp

Measure: MBM)

Theo phuang phap nay, ngu<'Yi ta ti~n hanh u6c luqng chi phi cua m(Jt rd hang

nh~p thfrp han chi phi cua r6 hang h6a thi duqc xem nhu la s6ng trong di~u ki~n thu nh~p thfrp Di~u cAn luu y r~ng, MBM su dt,mg dfr li~u dva vao gia ca hang h6a, chu

khong phai dva vao muc chi tieu Muc chi tieu phan anh s6 tiSn chi tieu va hanh vi chi tieu R6 hang h6a phan anh chi phi sinh ho1;1t d6i v&i cac h('> gia dinh Tuy nhien, de dam bao tinh hqp ly, rfJ hang h6a dUQ'C di~U chinh theo tung giai do1;1n, tung khu VlJC va

th~m chi tung qu6c gia khi c6 sv khac bi~t v~ di~u ki~n phat trien kinh t~ - xa h<)i

Nhin chung, ba phuang phap su dt,mg "gia dinh kinh t~'' nhu la m('>t dan vi de

do luang Gia dinh kinh t~ 6 day duqc dinh nghia nhu la nh6m ngu<'Yi s6ng chung trong m('>t gia dinh Muc thu nh~p duqc xac dinh 6 day dva vao t6ng s6 thu nh~p cua gia dinh

chu khong phai tinh rieng cho tung ca nhan M('>t gia dinh c6 m9t ngu<'Yi va m('>t gia

3 \\\\W.~arlvtorisc.com/r~al-·cstatc-!.do~san/· ···~ -··· ··· ···¥'···-··· ••• ····-··· ·· -···-··· : -' www ···•···· inf~\.\Virra!.nhs.uk/Ld(\Ssar\.'' ···~···' Low Income Measurement in Canada by Philip Giles, 2004, Income research paper series

dinh c6 nhi~u nguai, thi muc thu nh~p se khac nhau NghTa Ia c6 S\f chia se ngu6n llJc tai chinh trong gia dinh Ca ba phmmg phap sir dvng thu nh~p nhu Ia di~u ki~n ca ban

d~ xac dinh thu nh~p thdp cua dan cu Thu nh~p thuang duqc khai thac theo nhi~u

each Ca ban nhdt Ia d\fa vao dfr li~u di~u tra thu nh~p; cac each tit~p c~n thay the khac

Ia sir dvng cac d~c tinh nhu Ia chi tieu, tai san, cac giai do~n cua cu<)c sbng d~ danh gia

li~u Ia gia dinh d6 c6 n~m trong muc thu nh~p thdp hay khong Trong ba phuang phap, thi LICO va MBM phuc t~p han vi cfin c6 nhi~u dfr li~u thbng ke va phai cong bb kip

thai Trong di~u ki~n n~n kinh te thuang xuyen c6 bien d<)ng, vi~c di~u chinh gia ca r6

hang h6a g~p phai nhfrng kh6 khan nhdt dinh Do v~y, d~ cho dan gian thuang cac nu&c sir dvng phuang phap LIM

1.3.2 Nha i1 thu nh(lp thiip va tieu chi IIJ'a chpn

Nha a thu nh~p thdp am chi d6 la nai cu tru danh cho cac h<) gia dinh c6 thu nh~p

thdp Cac h<) gia dinh thu nh~p thdp khong c6 kha nang thue ho~c mua nha theo muc gia thi trucrng Chinh phu thiet l~p cac chuang trinh nha a va ki~m soat chi phi nha a

thu nh~p thdp d~ cac h<) gia dinh thu nh~p thdp du kha nang tiep c~n duqc ch6 a (thue

ho~c rnua) Thong qua cac chuang trinh nha a thu nh~p thdp, chinh phu c6 th~ th\fc

hi~n chinh sach h6 trq tac d<)ng vao cung d~ tang khbi luqng nha a thu nh~p thdp Nguqc l~i, m<)t chinh sach h6 trq lien quan den khia qmh cfiu huang den gia tang kha nang thanh toan cua cac h<) gia dinh thu nh~p thdp

Tuy nhien, do S\f gi&i h~n ngu6n l\fc va chinh sach dam bao cong b~ng trong xa h<)i cling nhu yeu cfiu h~n che bfry d6i ngheo cua cac chinh sach phuc lqi, cac chuang trinh nha a thu nh~p thdp cua chinh phu phai thiet l~p tieu thuc sang IQC d~ quyet dinh trong

s6 cac h<) gia dinh thu nh~p thdp thi h<) nao du di~u ki~n d~ tiep c~n Di~u nay cling c6

nghTa la nha a thu nh~p thdp khong phai danh cho tdt ca m9i nguai thu nh~p thdp ma

chi c6 nh6m mvc tieu duqc l\fa ch9n theo yeu cfiu cua chuang trinh nha a Vi~c xac dinh tieu chi du di~u ki~n phv thu<)c nhi~u vao S\f u&c luqng nhu du nha a thu nh~p

thdp va kha nang cung ung Chi c6 thong qua thfJng ke, di~u tra th\fc te m&i u&c luqng chinh xac nhu du nha a Tren ca sa u&c luqng nhu cfiu, chinh phu m&i thlJC thi chinh sach h6 trq c6 hi~u qua va d~t duqc mvc tieu cua chuang trinh nha a

Nha 6 thu nh~p th~p khong the duqc phan ph6i m(>t each khong gi&i hc.tn do b6i bfm

ch~t cila an sinh xa h(>i V a lc_ti, tinh b~n vfrng tai chinh cila cac chuang trinh nha 6 thu

nh~p khong cho phep chinh phil bao phil duqc het cho t~t ca cac d6i tuqng thu(>c nh6m mvc tieu nha 6 thu nh~p th~p (ADB, 2009) Neu nhu nhu cAu nha 6 thu nh~p th~p gia

tang thi kha nang dap ung se r~t hc.tn che khi d6 chinh phil cAn di~u chinh lc.ti cac tieu

chi h,ra chQn Nguai c6 nhu cAu phai minh chung thu nh~p va tinh trc_tng kh6 khan v~

nha 6 Trong di~u ki~n thong tin v~ thu nh~p ca nhan khong hoan hao, tieu chi dil di~u

ki~n de nh~n h6 trq nha 6 thu nh~p th~p cAn duqc sang lQc ch~t che han

Tieu chi dil di~u ki~n cdn dva vao ca thu nh~p danh nghia lfrn thu nh~p thu nh~p

thvc vi chi phi nha 6 va hang h6a con lc.ti gifra cac vung Ia khac nhau Thu nh~p c6 the dil de mua nha 6 6 vung nay thi c6 th~ khong dil mua 6 vung khac Nhu da phan tich 6 phAn dAu cila chuang, nha 6 Ia khong th€ di chuyen v~ khong gian, vi the duang nhu hqp ly khi sir dt,mg tieu chi dil di~u ki~n c6 chu y den sv khac bi~t gifra cac vung Tieu

chi dil di~u ki~n cling cAn dva vao ca thu nh~p hi~n tc_ti va thu nh~p su6t dai Cac h(> gia

dinh thuang phai d6i m~t v&i sv bien d(>ng thu nh~p su6t dai cila cac thanh vien trong

gia dinh Di~u nay lien quan den nhi~u nhan t6: chu ky kinh te, th~t nghi~p, nang Ivc lao d(>ng cila cac thanh vi en trong gia dinh Sv bien d(>ng thu nh~p gay ra rili ro cho cac h(> gia dinh it ra trong ng~n hc_tn Thu nh~p su6t dai ham y cAn quan tam khong chi thu nh~p hi~n tc_ti cila gia dinh ma con phai quan tam den ca thu nh~p kiem duqc trong

vi~n canh tuang lai Nhung xet cho cung, cac h(> gia dinh c6 thu nh~p 6 hi~n tc_ti lfrn

tuang Iai d~u th~p thi cAn thvc thi chinh sach h6 trq khac v&i h(> gia dinh thu nh~p th~p

trong hi~n tc_ti nhung trong tuang lai c6 thu nh~p cao han N eu xu ly cac h(> gia dinh nay gi6ng nhau se dfrn den sai lAm trong chinh sach nha 6 Tieu chi dil di~u ki~n c6 le

nen duqc di~u chinh cho phu hqp v&i quy mo va thanh phAn tubi tac cila h9 gia dinh Lva chQn tieu chi dil di~u ki~n la m(>t v~n d~ het sue nhc_ty cam Neu cac tieu chi Iva

chQn khong hqp Iy c6 the dfrn den bfry d6i ngheo

1.3.3 Cltinh sach tai chinh tac il{jng din cung nha i1

Chinh sach tai chinh tac d(>ng den cung nha 6 qua d6 nh~m h6 trq nha 6 thu nh~p

th~p con gQi Ia h6 trq dva vao nguai cung dp (Unit - Based Assistance) 0 ph An nay,

chung toi t~p trung vao tra lai diu hoi, chinh phu Ute d(>ng d~n cung nha a cho nguai c6 thu nh~p th~p b~ng nhfrng cong Cl,l Uti chinh nao va ca ch~ v~n hanh ra sao?

StJ gia tang khf>i luqng nha a s~n c6 cho cac h(> gia dinh thu nh~p th~p c6 th~ d~t

duqc qua hai phtrang thfrc Thfr nh~t, ph\lc hbi va nang c~p nha a hi~n t~i theo m(>t tieu

chuAn c6 th~ ch~p nh~n Thfr hai, thtJc hi~n xay dl,l'ng m6i

- Ph\(C hfii va nang cftp

C6 th~ thtJc hi~n chinh sach ph\lc hbi va nang c~p nha a b~ng vi~c trq cfrp cho cac chu d~u tu v~ nguyen tAc, di~u nay co th~ lam ghim ti~n thue trong cac thi truang b9

ph~n nha a; ho~c trq cfrp trl,l'c ti~p cho cac h(> gia dinh c6 sa huu nha trong tinh tr~ng

tbi tan Trq cfrp d~ ph\lc hbi nha a nh~m vao cac chu sa huu nha c6 hi~u frng l&n han Ia

trq c~p cho cac chu d~u tu Bai vi, cac chu sa hfru nha nh~n lqi ich trtJc ti~p tir cai thi~n

tinh tr~ng nha trong ngAn h~n lfrn dai h~n Vi v~y, nhfrng nguai sa huu nha c6 d(>ng ca

phvc hbi va nang cfrp nha a Tuy nhien, nhfrng chinh sach nhtr th~ khong tac d(>ng d~n

cac h(> gia dinh ngheo dang a nha thue

- Xay dl!ng m6'i

Xay dtJng nha m&i se lam tang cung nha a Tuy nhH~n, c6 th~ d~ dang nh~n th~y,

nha xay d\fng m&i nhin chung se c6 ch~t luqng cao han so v&i kh6i luqng nha hi~n t~i

Di~u nay t~o ra d(> l~ch v~ chfrt luqng nha a Nha xay d\fng m&i c6 th~ Ia d~ dap frng nhu c~u cho t~t ca cac t~ng l&p dan cu Trong tinh hu6ng nhu th~, c6 hai each ltJa chQn

Ho~c chinh sach hf> trq chi duqc ap dl,lng neu nhtr ltrqng nha xay dl,l'ng m&i dtr<,YC ban

ho~c cho thue d6i v&i cac h(> gia dinh thu nh~p th~p Ho~c, chinh sach c6 th~ dtJa vao

mo hinh sang lQc d~ hf> trq cac h(> gia dinh thu nh~p th~p Ca hai each ti~p c~n nay d~u

c6 gi&i h~n nh~t djnh

Cach thu nh~t se kh6 d~t duqc m\}c tieu cua chinh sach hf> trq, trir khi ngan ch~n

duqc tinh tr~mg ban l~i ( cac h(> gia dinh mua duqc nha c6 th~ c6 d(>ng ca ban l~i nha a

cua minh cho nguai khac - ngm'ri khong thu(>c di~n thu nh~p th~p ) ThtJc te cho th~y

rfrt kh6 khan d~ ngan chi;in tinh tqmg nay Nhfrng n6 h.rc d~ ngan chi;in lam gia tang tinh ph(rc t~p trong qmin ly vi mo

Con su dvng mo hinh sang lQc cling c6 th~ gay ra nhi~u kh6 khan, mi;ic du day la

linh V\fC yeu cfru phai nghien Cll'U th\l'C nghi~m (j Chtrng lll\l'C nhfrt dinh, li~U chinh sach

xay d1Jng m6i c6 gia tang cung nha 6 cho nguai thu nh~p thfrp hay khong? - Cau tra lai

ph\1 thu9c vao tinh chfrt gAn ket gifra cac thi truang b9 ph~n nha 6 khac nhau Chi khi nao mo hinh sang lQC V~n hanh m~nh va nhanh, thi chinh sach h6 trq m6i huang den nang cao duqc phuc lqi cho nguai c6 thu nh~p thfrp Do v~y, su dvng mo hinh sang lQc cAn duqc thiet k~ cAn trQng d~ tranh bfry d6i ngheo

1.3.3.2 Ctic cong c~ chfnh stich tai chfnh

C6 nhi~u cong cv tai chinh c6 th~ duqc si'r dvng d~ cai thi~n ket qua cho cac h9 gia

dinh c6 thu nh~p thfrp qua vi~c thay d6i cung nha 6

- TrQ' cAp va mi~n thu~

H6 trq tu chinh phu hoi;ic mi~n thu~ c6 th~ khai thong ngu6n v6n cua cac nha dfru tu

vao phat tri~n nha 6 cho nguai ngheo Nhi~u chinh sach h6 trq hoi;ic mi~n thu~ c6 th~

rang bu(>c xay d\fng nha 6 C\1 th~ Cac chinh sach nay yeu cfru quan ly vi mo h~t s(rc

chi;it che d~ danh gia du di~u ki~n nh~n h6 trq

- Qmln ly va cung cAp cong

Chinh phu c6 th~ kich thich tr\fc ti~p d~ phat tri~n nha 6 b~ng vi~c ky hqp d6ng d6i v6i cac d\f an nha 6 Cong CQng, Va quan ly phat tri~n Chung V 6i cong C\1 nay, chinh phu can thi~p sau vao phat tri~n nha 6 va quan ly S\f cho thue d6i v6i nguai c6 thu nh~p

thfrp Do v~y, c6 th~ lam gia tang chi phi quan ly ti~m nang va cac chi phi khac lien

quan

- Ghim chi phi xay dl}'ng

Nhfrng quy d!nh cua chinh phu va danh thu~ c6 th~ t~o ra gi6i h~n dang k~ v~ xay

d\fng nha m6i S\1' gi6i h~n nay lien quan tr\fC tiep d~n chi phi xay d\fng va chi phi nang c~p nha 6 N6i long va lo~i b6 cac gi&i h~n m'ly c6 W~n quan den phat tri~n nha a cho

ngm'>'i c6 thu nh~p thfip Ch~ng h~n, neu nhu chinh quyen thong qua nhanh ke ho~ch

phat tri~n nha thi mang l~i nhieu lqi ich cho nguai c6 thu nh~p thfip

Giam phi va I~ phi cling g6p ph~n tang cung nha a Giam ho~c lo~i bo danh thu€ vao cac giao djch nha a cling c6 th~ h6 trq cho cac h(> gia dinh thu nh~p thfip

- Quy djnh phan vimg va gia tang quy dit xay dl}'ng nha ir

M(>t SIJ thay d6i ve quy djnh phan vung khuy€n khich phat tri~n m~t d(> cao han se dftn den gia tang xay dl,1'ng nha a va giam gia ca nha a cho nguai c6 thu nh~p thfip

Tuang tl,1', phat tri~n ca sa h~ t~ng cua chinh phu c6 th~ h6 trq phat tri~n cac vung

ngo~i o va cai thi~n cac djch vv cung cfip cho cac h(> gia dinh thu nh~p thfip s6ng trong

vung nay

Nhin chung, phan vung va quy ho~ch c6 vai tro quan trong phat tri~n do thj Tuy nhien, cac quy dinh nay cling gay chi phi d6i v6'i cac h(> gia dinh thu nh~p thfip Chi phi

c~n phai duqc xem xet va danh gia din th~n trong SIJ danh d6i v6'i lqi ich cua xa h(>i,

d~c bi~t Ia d6i v6'i cac d6i tuqng ngheo

1.3.4 Chfnh sach tai chfnh tac ttvng ttin cfm nha i1

Di~m nhfin cua chinh sach nay Ia nh~m cai thi~n kha nang du mua nha cua cac h(> gia dinh c6 thu nh~p thfip Day con g9i Ia chinh sach h6 trq dl!a vao nguai nh~n

(Recipient - Based Assistance) v 6'i SIJ h6 trq cua chinh phu, cac h(> gia dinh thu nh~p

thfip c6 kha nang ti€p c~n nha a duai hinh thuc sa hfru hay thue

Khong gi6ng nhu chinh sach Ute d(>ng ve phia cung, chinh sach tac d(>ng ve phia

c~u lien quan den xem xet sa thich nha a cua cac h(> gia dinh Dung han Ia, chinh sach

c~u nha a hfJ trq cac h(> gia dinh va t~o dieu ki~n cho h9 tl! liJa ch9n cac lo~i nha a phu hqp v6'i sa thich Ham dn d~ng sau cua chinh sach hfJ trq phan anh kh6i luqng ti~n chi tieu cong cua chinh phu Do v~y, khi danh gia chinh sach hfJ trq, c~n phai dl!a vao n~n

tang phan tich lqi ich va chi phi d~ liJa ch9n chinh sach

C6 nhi~u cong cv hfJ trq tac d(>ng den khia c~nh c~u thj truang nha &:

- Tn;r cfip ti~n thue

Day la lo~i hinh trq cfrp rfrt thong dvng N6 duqc thvc hi~n duai nhi€u hinh thirc,

bao gbm: ti€n trq cfrp duqc tra tqrc ti~p cho nguai di thue; ho~c thanh toan tqrc ti~p

cho cac chu nha- nguai cung cfrp nha cho cac h9 gia dinh thu nhc;ip thfrp Sv tinh toan ti€n trq cfrp, tieu chi du di€u ki~n, each thirc thanh toan la khac nhau gifra cac qu6c gia

6 My, chuang trinh h6 trq tin d1,mg cung cfrp ti€n trq cfrp cho cac h9 gia dinh thu nhc;ip thfrp vai di€u ki~n h9 chQn tva sinh s6ng trong m(>t din h9 d~t tieu chudn t6i thi~u

nhfrt dinh Ti€n trq cfrp b~ng khoim chenh l~ch gifra 30% thu nhc;ip gia dinh (chi tni ti€n

thue) va ti€n thue nha theo gia thi truang hqp ly (do Chinh quy€n dia phuong quy~t

dinh) Ti€n trq cfrp duqc chinh quy€n dia phuong thanh toan trvc ti~p cho cac chu nha,

dfrt 6 De, cac ca nhan, h9 gia dinh nh~n luang huu tu chinh phu ho~c cac h9 gia dinh

c6 con phv thu(>c thi du di€u ki~n nh~n ti€n trq cfrp nha 6 Ti€n trq cfrp duqc chinh phu chi tra trvc ti~p cho cac h9 gia dinh dang thue nha Mire trq cfrp b~ng 3 14 ti€n thue nha

(Joshua Gans va Stephen King, 2003)

Chinh sach h6 trq ti€n thue cdn duqc thi~t k~ th~n trQng B&i vi chinh sach trq cfrp c6 khuynh huang dva vao thu nh~p hi~n t~i chir khong phai thu nh~p su6t dai, c6 th~

dfrn d~n bfry d6i ngheo d6i vai cac h9 gia dinh thu nhc;ip thfrp Chinh sach trq cfrp c6 khuynh huang ddy nhu cdu thue len mire cao, keo theo cac h9 gia dinh c6 th~ chQn Iva mire tieu dung nha qua cao so vai cac Iva chQn hang h6a khac (giao dvc, y t~, )

- TrQ' cftp sO' hfru nha

Chinh phu cling c6 th~ h6 trq d~ cac h9 gia dinh thu nh~p thfrp mua nha, tire la e6 duqc quy€n s& hfru nha C6 nhi€u each thire trong d6 chinh sach nay c6 th~ thve hi~n,

ho~c thanh toan dva vao lai sufrt, thanh toan trvc ti~p d~n cac h9 gia dinh ho~e d~n

nguai ban nha va cac tieu chi Iva chQn rfrt khac nhau

Chinh sachs& hfru nha ddu tien cua Uc phim anh chinh sach trq cfrp s& hfru nha N6 chi ap dvng cho nhfrng nguai s& hfru nha ddu tien va b9 tieu chi tva chQn rfrt r(>ng Ian Theo nghia nay n6 khong t~p trung vao cae h9 gia dinh thu nhc;ip thfrp, m~c du cac h(>

dinh nhu th~ huang thv nhi€u lqi ich tir ehfnh sach nay

-

22-\

a My, chuang trinh h6 trq tin dvng hu6ng d~n h6 trq cho nhfrng nguoi sa hfru nha dfru tien Tieu chi tham gia chuang trinh nay: mtrc thu nh~p t6i da va t6i thi~u, dieu

ki~n lao d()ng

- Khiu trir ti~n thu~

Chinh phu cling c6 th~ Str dvng h~ th6ng thu~ d~ th\fC hi~n chinh sach cfru nha a a

My, s\f khfru trir tien lai th~ chfrp phim imh muc chi tieu nha a 16n nhfrt cua chinh phu Chinh sach nay khuy~n khich cac h() gia dinh c6 quyen sa hfru nha a a De, tai san thue cling cho phep khfru trir tien lai Chinh sach nay ung h() tai san thue d~t do han va

c6 th~ duqc sa hfru bai nhfrng nha dfru tu c6 thu nh~p a tren muc thu~ sufrt bien Vfrn

d~ quan tr9ng a day la ca hai lo~i chinh sach d~u dfrn d~n k~t qua Ia b6p meo thi truong nha a B6i v6i chinh sach cua My, cac h() gia dinh c6 khuynh hu6ng tieu dung qua\

muc nha a so v6i cac lo~i hang h6a khac, dAy gia nha a tang cao Chinh sach cua Uc lam b6p meo thi truong nha a, huang nguoi dan di d~n thue nha han la sa hfru nha

Ca My lfin Uc deu kh6ng dua ra nguyen t~c khfru trir tien lai tr\fc ti~p cho cac h() gia dinh c6 thu nh~p thfrp Chinh phu My thi~t l~p rieng m()t chuang trinh tin dvng thu~ ve

nha a cho nguoi c6 thu nh~p thfrp nh~m giam thu~ cho nhfrng nha dfru tu dai h~n vao nha a cho nguoi thu nh~p thfrp Nghla la, chinh phu ghim thu~ d~ khuy~n khich dfru tu

vao nha a Ph~m vi giam thu~ cho cac h() gia dinh thu nh~p thfrp hi gi6i h~n bai th\fc t~

la cac h() gia dinh nay thuong kh6ng phai ganh chiu muc thu~ dang k~ so v6i chi phi nhaa

- Bao Hinh DQ' vay

Nhfrng c6ng C\1 tren chung quy Ia thanh toan tf\fC ti~p d~ cai thi~n k~t qua cho cac

h() gia dinh thu nh~p thfrp M()t c6ng cv khac rna chinh phu c6 th~ su dt,mg la chia se rui

ro tir vi~c cung cfrp nha a cho nguoi thu nh~p thfrp M()t trong nhfrng rui ro ccln quan tam la cac h() gia dinh mfrt kha nang thanh toan tien vay mua nha a Chinh phu c6 th~

chia se lo~i rui ro nay d~ bao dam cho cac nha dfru tu ti~p tvc cung cfrp nha a Chinh sach dam bao nhu th~ gop phfrn cai thi~n S\f ti~p c~n thi truong tai chinh cua cac h() gia

dinh d~ nh~n tai trq mua ho?c thue nha

Tom l~i, co hai chinh sach tai chinh d~ chinh thtJc hi~n h6 trg nha a thu nh~p

thftp Chinh sach tac d<)ng d~n khia c~nh cung g9i Ia h6 trq dlJa vao nguai cung cclp va chinh sach tac d<)ng khia c~nh cfru g9i Ia h6 trg dlJa vao ngm)'i nh~n H6 trq trg dlJa vao nguai nh~n cho phep cac h9 gia dinh su d\lng ti~n h6 trg d~ thue ho~c mua nha~ con h6

trq dlJa vao nguai cung cftp d~ rang bu<)c nguai cung cclp ban nha cho nhfrng nhfrng nguai mua co du di~u ki~n M6i chinh sach h6 trg d~u co chi phi - hi~u qua nhclt dinh

Di~u quan trQng a day Ia trong cac chuang trinh nha a, chinh phu cfrn llJa ch9n chinh sach nao d~ sao cho d~t m\}c tieu v&i chi phi thclp nhclt Nhi~u k~t qua thtJc nghi~m cho

thfry, h6 trq dlJa vao nguai cung cclp khong hi~u qua so v&i so v&i h6 trg dlJa vao nguai

nh~n- h6 trq dlJa vao nguai nh~n (Ed Olsen, 2009) N~u h6 trq khong kern theo di~u

ki~n thi nhfrng nguai cung ccip se tinh theo gia thi truang va thu lgi nhu~n qua mfrc;

con n~u ap d~t gi&i h~n qua n~ng n~ thi nguai cung cclp khong tham gia chuang trinh

nha a thu nh~p thclp ADB (2007) giai thich ro them so v&i chinh sach h6 trg dlJa vao nguai cung cclp thi h6 trq dlJa vao nguai nh~n d~t m\}c tieu t6t han, linh ho~t han bai vi chinh sach nay g~n k~t trlJC ti~p v&i d6i tugng nh~n h6 trg Tuy nhien, t6 ch(rc nay cling thua nh~n r~ng, chinh sach h6 trg nguai cung cclp cling lam gia tang nhclt djnh

cung nha a CO kha nang thanh toan cling nhu kich thich dfru ra CUa khu VlJC xay dtJng

M~c du, co SlJ thay d6i huang d~n h6 trg dlJa vao nguai nh~n, cac qu6c gia, nhung cac qu6c gia thu<'Yng xuyen su d\}ng ca hai phuang thfrc, va h6 trg dlJa vao nguai cung cclp vfrn dong vai tro nhftt dinh trong cac chuang trinh nha a thu nh~p thclp (ADB, 2009)

1.4 CO' ch~ k~t nBi gifra cung va cAu nha 0'

V &i n6 llJc nh~m cai thi~n nhu cfru nha a thu nh~p thclp, chinh phu co th~ thtJc hi~n

cac giai phap chinh sach hf> trQ' khia C~nh cung va cfru nha a V~ nguyen t~c du6i SlJ tac d<)ng cua quy lu~t thi truang, cung - cfru nha a thu nh~p thclp giao nhau, hinh thanh

di~m din b~ng thi truang Di~u quan trQng a day Ia, cfrn phai co cac CO" ch~ t6t v~ quan

tri cac dlJ an nha a thu nh~p thclp, ca ch~ thanh toan, ca ch~ chuy~n nhugng d~ tang tinh thanh khoan trong giao dich, tang tinh cong khai - minh b~ch - cong b~ng cua phan khuc thi truang nha a nay D6ng thai, tang cuang vai tro cua cac t6 chfrc quan ly nha nu&c, cac t6 chfrc xa h<)i, cl)ng dflng dung ra giam sat va quan !y d6i tuqng th\1 huang

-

24-theo ca ch€ W qufm, tg ghim sat (nhu phan ph6i dung d6i tuqng, dung gia, v6i cac

tieu chi C\1 th~, khong duqc chuy~n nhuqng trong m<)t thai gian nhfrt dinh )

Nhu v~y, d~ t;;to ra SlJ k€t n6i gifra cung - cfru va hinh thanh m<)t chinh sach t6t v~

phat tri~n nha a cho nguai c6 thu nh~p thfrp cfrn thi€t phai chu tn;mg d€n khung phan

• Chinh sach c6 dfrn d€n thu hut khu VlJC tu tham gia cung cfrp nha cho nguai

thu nh~p thfrp khong? C6 cung cfrp d<)ng ca thich hqp gia tang dfru tu cong

• Chinh sach c6 giai quy€t vfrn d~ kha nang mua nha m<)t each ca ban ma cac h<) gia dinh thu nh~p thfrp phai d6i m~t hay khong? C6 d;;tt duqc m\}c tieu tai phan ph6i hay khong? C6 chu tr9ng d€n sa thich cua cac h<) gia dinh thu 1

nh~p thfrp hay khong? C6 danh gia nhu cfru nha a dlJa vao thu nh~p su6t dai

hay chi dlJa vao thu nh~p hi~n t;;ti? C6 khuy€n khich sa hfru nha a hay khong? C6 t;;to ra nhfrng d<)ng ca thich hqp cho cac h<) gia dinh thu nh~p thfrp D~c bi~t, c6 t;;to ra bfry ngheo d6i hay khong?

• Chinh sach c6 giai quy€t vfrn d~ tinh khong di chuy~n v~ khong gian va cung cfrp ca h<)i nha a m<)t each linh ho;;tt va c6k€t qua cho cac h<) gia dinh thu

nh~p thftp hay khong? C6 tinh d€n nhfrng khac bi~t v~ dia ly va khac bi~t v~

gia ca nha a gifra vimg hay khong? C6 giai quy€t nhfrng giai hc;m v~ cung ca

ban ma thi truang phai d6i m~t, d~c bi~t Ia gi6i h;;tn v~ dfrt dai, do chinh sach phan vimg, quy ho;,tch hay khong?

• Chinh sach c6 giai quy€t nhfrng khuy€t t~t ca ban trong thi truang thue va th€ thftp nha & hay khong? C6 bao v~ cac h<) gia dinh thu nh~p thftp tir cac ngu6n rui ro hay khong?

• Chinh sach c6 dam bao cac dong ti~n h6 trq cua chinh phu duqc minh b;,tch

va trach nhi~m hay khong?

Ro rang, khong c6 chinh sach nao c6 th~ giai quy€t d~y du t~t ca cac tieu chi tren Tuy nhien, st,r thanh cong cua b~t ky chinh sach nao cho ngm)'i thu nh~p th~p tuy thu()c vao n6 giai quy€t cac tieu chi nay thanh cong nhu th€ nao

1.5 Kinh nghi~m v~ ehinh saeh titi ehinh hfi trQ' nha 0' eho ngU'Oi thu nh~p thip 0'

mqt sa quae gia tren th~ gi6i

1.5.1 Chinh saeh tai ehinh hfi trQ' nha 0' eho ngU'O'i thu nh~p thip 0' mqt sa quae

gia tren th~ gi6i

C6 th~ khao sat m()t s6 qu6c gia thanh cong v€ chinh sach phat tri~n nha a cho nguai c6 thu nh~p th~p nhu sau:

1.5.1.1.1 Him qubc

Chinh sach nha a cua Han qu6c da ti€n tri~n theo thai gian cung v&i nhfrng thay d6i

cua m()t n€n kinh t€ - xa h()i nang d()ng Sau chi€n tranh th€ gi&i l~n II, chinh phu Han qu6c da thi~t l~p chinh sach cung nha a d~y tham v9ng tht,rc hi~n trong nhi€u nam d~

giai quy~t tinh tqmg thi~u hvt nha a Do ti~n trinh nh~p cu va do thi h6a sau ky nguyen

cong nghi~p h6a, nhu c~u va gia nha a trong cac do thi l&n cua Han qu6c tang nhanh

K~t qua Ia, tir nhfrng nam 70, chinh phu Han qu6c rna r()ng cung nha a M~c cho n6 lt,rc nay, cung c~u nha a khong an kh&p v&i nhau, tinh tr~ng d~u ca nha d~t lam cho thi

qu6c da cam k~t ti~p tvc gia tang cung nha a va gi&i h~n d~u ca b~t d()ng san b~ng

chinh sach thu~ va khuy~n khich ngu6n v6n d~u tu vao thi truang b~t d()ng san Tuy nhien, khong c6 n6 lt,rc nao cua chinh phu nh~m tang cuang 6n djnh nha cho nguai c6 thu nh~p th~p cho mai d~n nhfrng nam 80 M()t thai gian dai, chinh sach nha a cho

sa hfru nha

- Xay d\fng n~n tang h~ thang phiie IQ'i nha 0'

Cong ty nha qu6c gia Han qu6c (The Korea National Housing Corporation KNHC) duqc thanh l~p vao nam 1962, theo sau d6 Ngan hang Nha Han qu6c (Korea

-Housing Bank - KHB) ra dai nam 1969 D~ dap ung nhu cfru nha 6 gia tang va giai

quy~t trinh tqmg thi~u hvt nha 6 m<)t each hi~u qua, chinh phu Han qu6c ban hfmh dl;lo Lu?t Xuc ti~n Phat tri~n Nha 6 1972 (Housing Construction Promotion Law) Qua dl;lo

lu~t nay, chinh phu thanh l~p h~ th6ng d~t ti€n truac d~ mua nha nhu Ia m<)t thu tvc b~t

bu<)c cho ti~n trinh giao dich mua ban nha 6

Trong nam 1981, Lu~t xuc ti~n xay d1Jng va Quy nha 6 qu6c gia (Construction Promotion Law; the National Housing Fund: NHF) duqc ban hanh nh~m xuc ti~n 6n dinh nha 6 phuc lqi b~ng vi~c phat hanh cac khoan nq chi phi thfip va dai hl;ln cho

nguai c6 thu nh~p thfip D~n nam 1984, SlJ ra dai dl;lo Lu~t nha cong cho thue (Public

Rental Housing Act) nhu Ia m<)t khuon kh6 phap ly cho h~ th6ng nha cho thue cong

c<)ng 6 Han qu6c Dl;lo Lu~t nha thue vinh vi~n (Permanent Rental Housing) c6 hi~u

llJc tir nam 1987 nh~m dap trng nhu cfru thue nha 6 cho nguai c6 thu nh~p thfip Sau d6,

chinh phu thlJc hi~n D\1' an xay d1Jng 2 tri~u nha 6 nam 1987 va D\1' an cai thi~n moi

truang nha 6 nam 1989 v6i mvc dich cai thi~n chfit luqng moi truang cho cac h<) gia dinh c6 thu nh~p thfip

- Khuon khA chinh sach phuc hyi nha ir

0 Han qu6c, c6 hai lol;li chuang trinh phuc lqi nha 6 duqc thi~t l~p d~ dap ung cho

cac nh6m h<) gia dinh khac nhau Thu nhfit, nhfrng giai phap thu<)c khia Cl;lnh cung: h6

trq Uti chinh va di€u ti~t nh~m thu hbi dfit cho xay d1Jng nha cong c<)ng, qua d6 khuy~n

khich SlJ tham gia phat tri~n va nha dfru tu nha 6 Thu hai, nhfrng ghli phap thu(>c khia Cl;lnh cfru: trq cfip nha 6, cung cfip cac khoan nq cho nhfrng nguai mua nha M6i lol;li hinh giai phap c6 nhfrng di€u ki~n, hqp dbng va thai gian thanh to{m khac nhau thong qua cac CO' quan hanh chinh cua chinh phu

SO' dB 1.1: Chinh sach phuc l(Ji nha o· cua Han qu6c

Chinh sach phuc lqi nha a I

I

Xay d\ffig nha a

! Cung dp nq mua nha

··· ···

Nha thue cong c()ng Quy dinh Nq trQn g6i (Jeanes loan)

Khuy~n khich thu~ Khuy~n khich thu~

Ki~m soat gia ca Ki~m soat thue nha

- H6 trQ' khia qmh cung

d~t 6 muc 60 - 80% ghi ca thi tru<'mg Cac chinh quy~n do thj da c6 nhi~u n6 h,rc t6i da h6a di~n tich d~t xay d\fng nha 6 nhu la chinh sua quy ho~ch, rna r<)ng do thi, phat

tri~n ca s6 h~ tfrng

+ Ha tr(l tai chinh c/w xay dlfng nha cong cpng: 0 Han qu6c, nha 6 cong c<)ng con gQi la nhfrng dan vj nha 6 N6 duqc tai trq m<)t phfrn b~ng ngu6n v6n cua chinh phu ho~c cua NHF Khong gi6ng nhu cac nuac phuang tay ( chinh ban than nha nuac

phat tri~n hfru h€t cac d\1' an nha 6), 6 Han qu6c cac dan vj khu V\fC cong ho~c nhfrng

nha phat tri~n tu nhan xay d\fng hfru h€t nha 6 cong c<)ng

C6 hai lo~i nha 6 cong c<)ng: lo~i xay d\fng d~ ban, qua d6 ngm)'i mua c6 quy~n sa hfru va lo~i cho thue Thu nhftt, lo~i nha 6 c<)ng c<)ng xay d\fng d~ ban thucmg la nhfrng

dan vi nha 6 nho han 85m2 duqc xay d1Jng b&i cac d6i tac tu nhan hay cac dan vi cong

vai s\f h6 trq cua NHF nh~m mvc dich ban cho nguai thu nh~p Nhfrng chu h9 gia dinh

khong c6 quy~n s6 hfru nha du di~u ki~n d~ mua nha 6 lo<;~.i nay, n~u h9 c6 m6 tai khm\n d~t mua trUOC Va SlJ UU tien danh cho cac ca nhan thucmg xuyen duy tri tai khofm ti~n g6i nay Nhfrng nguai phat tri~n cac don vi nha 6 c6 di~n tich nh6 han 85m2 Ia du di~u ki~n nh~n khmin nq vay uu dai cua NHF va mien gh\m thu~

Chuang trinh thue nha 6 cong cho phep cac h9 gia dinh c6 thu nh~p thftp tni ti~n

thue thftp han 60% gia thj truang v6i SlJ h6 trq tir NHF va ngan sach Chinh phu Chuong trinh nha cho thue cong c<)ng duqc Chinh phu va cac ca quan Chinh phu phat

tri~n v6i m1,1c dich h6 trq cong, thuang duy tri 6 muc 4% lai suftt va thai gian tren 20 nam Trong khi d6, lo<;ti cho thue cong c<)ng khac duqc phat tri~n b6i cac df>i tac tu

nhan va ca quan chinh phu v6i slJ h6 trq cua NHF thuang 6 muc lai suftt 4-5% va thai gian 15 nam Them vao d6, trq cftp khia c<;~.nh cung c6 th~ trang tnli 40- 80% t6ng chi ~

phi phat tri~n Nha thue cong c<)ng cling cung cftp cac khuy~n khich thu~ cho nhfrng nguai phat tri~n nha 6 cong nhu Ia mien thu~ dftt va gifun thu~ tai san Nha 6 cho thue cong c<)ng c6 nhi~u lo<;ti, tuy thu<)c vao nhfrng di~u ki~n khac nhau va thai gian hqp dbng M<)t trong nhfrng ly do df>i v6i nhfrng di~u ki~n khac nhau Ia vi m6i chuang

trinh duqc kh6i xu6ng nhu Ia m<)t phuong thuf>c t<;~.m thai d~ giai quy~t vftn d~ nha 6 theo thai gian

Cac lo<;ti nha thue cong c<)ng duqc chia ra thanh nhfrng dan vi nha dai h<;tn va nhfrng don vi nha ng~n h<;tn Dang chu y Ia lo<;~.i nha thue dai h<;tn (vinh ctru, 50 nam, 30 nam)

chi~m 27% t6ng khf>i luqng nha thue cong c<)ng Lo<;ti nha thue ng~n h<;tn ( 5 nam va

ng~n han) chi~m gfin 78%, b6i vi lo<;ti nay rftt linh ho<;~.t, giam thi~u rui ro tai chinh df>i

v&i nhfrng nguai phat tri~n nha; m~c khac c6 th~ chuy~n thanh nha s6 hfru sau khi thue

- HB trg khia c~nh cAn

+ H? th6ng tr(J cdp nha a va tieu chudn nha t6i thidu: NHF cling cung cftp h6 trq

khia c<;~.nh cfiu cho cac h<) gia dinh thu nh~p thftp Trong nam 2000, Chinh phu ban hanh

d<;to Lu~t an toan cu<)c sf>ng ca ban quf>c gia Qua d6, h~ thf>ng h6 trq nha 6 b~t dfiu

ph\lc V\1 cac h<) gia dinh thu nh~p thftp N6 cung cftp giai phap h6 trq tn,rc ti~p cho nguai dan c6 thu nh~p thftp va kh6 khan tham gia vao thi truang nha 6

+ Chuang trinh n(Y Jeonse 4 va Chuang trinh n(Y mua nha a: Chuang trinh nq

Jeones duqc thi~t l~p d~ giam nh~ ganh n~ng cho cac h9 gia dinh c6 thu nh~p thlip cling

nhu lam s6ng d~y thi tru<'mg J eones v6n di da th6ng tri thi trm'mg thue nha d6i vai

nguai c6 thu nh~p thlip trong m()t thai gian dai M()t h() gia dinh it han 3000 do la My/nam duqc phep vay tir 21.000 do Ia d~n 60.000 do Ia My vai lai sufit tir 3-5% Chuang trinh nq mua nha cung clip cac khoim nq dai h~n va lai sufit thlip cung v6i chinh sach giam trir thu~ trong giao dich nha a d~ khuy~n khich cac h() gia dinh thu

nh~p thfrp mua nha a M()t h() gia dinh trang trai 60% gia tri nha 6 thi du di~u ki~n d~

vay nq tir chuang trinh nay ho~c m()t gia dinh sa hfru it han 60 m2 thi duqc giam trir

thu~

- Nhfrng cai thi~n chinh sach phuc IQi nha rr

a Han qu6c SIJ phfm CIJC nha a xufit tir g{mh n~ng tai chinh d6i v6i nguai thu nh~p

thfrp va chlit luqng cu()c s6ng ngheo nan cua h9 (Kim, K.Y., et al., 2004) Sv phan eve giau c6 nAy sinh tir dau ca nha dlit Ia 16 hbng trong chinh sach nha a cua Han qu6c Vi

ly do nay, chinh phu da thi~t k~ hang lo~t chinh sach nha 6 cho nguai c6 thu nh~p thlip

d~ giam bat ganh n~ng tai chinh cho hQ Tuy nhien, tir nhfrng nam 60, mQt chu6i chinh sach chi t~p trung vao rna r9ng cung nha a han la cai thi~n chlit luqng va vAn d~ phuc

lqi nha 6 cho nguai ngheo Th~ nhung, chinh sach phuc lqi nha a cho nguai c6 thu

nh~p thfip a Han qu6c vdn chua cai thi~n dang k~ (Son et al, 2005) Nha thue cong

c()ng thu()c chuang trinh phuc lqi chu y~u c6 nhfrng di~m l~c h~u D~c bi~t, hqp d6ng thue qua ng~n, xac dinh mvc tieu khong ro rang, khong th6ng nhlit vai cac chuang trinh phuc lqi khac, thi~u SIJ xem thu nh~p ca nhan va nhfrng y~u tQa l~c ddn d~n khong thich hqp, khong hi~u qua cua chinh sach

Hi~n t~i chinh phu Han qu6c dbi m6i m()t each can ban chinh sach nha b~ng vi~c

thi~t l~p k~ ho~ch phuc lqi nha 6 dai h~n v6i nhfrng chuang trinh da d~ng duqc thi€t k€ d~ dap ung cac nh6m thu nh~p khac nhau D~c bi~t, k€ ho~ch mai tang cuang h6 trq

khia c~nh cau ch~ng h~n nhu trq clip nha 6 va nq vay nhu Ia chi tieu ngan sach chu y€u

4

leones Ia m(\t lo1;1i thue nha, yeu du ngu<'ri di thue phai tni m9t khoan ti€n khoan ban dfiu cho ngu<'ri sa ha·u nha thay vi thanh toan hang thang

cua NHF Them vao d6, Lu~t nha 6 mai c6 hi~u h,rc tir 2003, thay d6i mo hinh huang

d~n xem quy~n nha a nhu la quy~n ca bim cua con nguoi Cv th~:

6n dinh

dva vao thu nh~p ca bim hang nam cua hQ Di~u nay c6 nghla la chinh phu b~t dfru

nh~n thuc vfrn d~ mvc tieu va yeu cfru chuang trinh phuc lqi d~ dap ung nhu cfru nha a

cua nhfrng nh6m nguai khac nhau M9t each ro rang, k~ ho~ch nay c6 khuynh huang cung cfrp h6 trq tai chinh lan nhfrt v~ nq vay va trq cfrp cho nh6m nguai thu nh~p thfrp

nguai thu nh~p thfrp va tfrng 16p lao d<)ng duqc rna r<)ng rfrt lan D~ giai quy~t khuynh \

sach chu y~u cua NHF Ch~ng h~n, s6 ti~n cua khoan nq vay J eones duqc gia tang tir

19.000 dan vi trong nam 2005 len 30.000 trong nam 2006 Han nfra, SlJ di~u hanh chuang trinh tin dvng (voucher) nha 6 va chuang trinh bao hi~m nguai thue nha cling dang duqc chinh phu xem xet Tuy nhien, m~c cho n6 ll,l'c chinh sach tir phia chinh phu, chinh sach h6 trq khia cfru cho nguai thu nh~p thfrp bi chi trich la khong dfry du d~

cung cfrp nhfrng nhu cfru ca ban cho xa h9i Them vao d6, s6 ti~n trq cfrp duqc quy~t

dinh chi dva vao quy mo gia dinh, bfrt k~ muc thu nh~p, vi tri tQa l~c

Cu6i cling, SlJ tinh t~ nhfrt la h~ th6ng dang ky truac nha a danh cho nha 6 thu<)c sa

hfru tu nhan rna ra nhi~u ca h9i quy~n sa hfru nha cho cac h9 gia dinh thu nh~p thfrp

1.5.1.1.2 Thai !an va Indonesia

0 Thai Lan, Indonesia vfrn d~ nha 6 cho nguai thu nh~p thfrp dt duqc quan tam

Hang nam Chinh phu Thai Lan h6 trq ngan sach trl,l'c ti~p cho ca quan nha a qu6c gia (NHA) d~ thl,l'c hi~n vi~c dfru tu xay dl,l'ng lo~i nha 6 nay d~ ban tra dfrn va cho thue vai gia thfrp Kinh nghi~m cua Thai Lan cling cho thfty, ngoai vi~c thl,l'c hi~n hinh thuc