Hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP ngoại thương việt nam vietcombank chi nhánh bình tây

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

“ XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG

SẢN THEO YẾU TỐ CHIỀU DÀI – CHIỀU RỘNG”

Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực hiện: Ngô Ngọc Sơn

Lớp: VG02- K33

Tp Hồ Chí Minh, Tháng 04-2011

MỤC LỤC

Lời mở đầu 1

Lý do chọn đề tài 1

Xác định vấn đề nghiên cứu 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Đối tượng nghiên cứu 2

Phương pháp nghiên cứu 2

Kết cấu đề tài 2

Chương 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 3

1.1.2 Sự cần thiết của thẩm định giá 3

1.1.3 Mục định của thẩm định giá bất động sản 5

1.1.4 Cơ sở của thẩm định giá bất động sản 6

1.2 Thị trường bất động sản 8

1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 12

1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 13

1.3 Phương pháp so sánh 14

1.3.1 Cơ sở lý luận 15

1.3.2 Nguyên tắc áp dụng 15

1.3.3 Các trường hợp áp dụng 5

1.3.4 Các bước tiến hành 15

1.3.5 Phân tích thông tin 16

1.3.6 Căn cứ điều chỉnh 16

1.3.7 Nguyên tắc điều chỉnh 16

1.3.8 Phương thức tiến hành 17

1.3.9 Thứ tự điều chỉnh 18

1.1 Cách tiếp cận theo phương pháp chi phí 18

1.4.1 Cơ sở lý luận 18

1.4.2 Nguyên tắc áp dụng 18

1.4.3 Các trường hợp áp dụng 18

1.4.4 Các bước tiến hành 18

1.4.5 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế 19

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Những thành tựu ngành thẩm định giá đã đạt được 22

2.2 Những bất cập và hạn chế đang tồn tại 22

2.3 Thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng hiện nay 23

2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới cầu về chiều dài, chiều rộng của BĐS 24 CHƯƠNG 3 : TIẾN HÀNH XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CHIỀU

3.1 Tiêu chí chọn mẫu để tiến hành khảo sát và nghiên cứu 29

3.1.1 Tiêu chí chọn Quận 29

3.1.2 Tiêu chí chọn đường 29

3.2 Cách thức tiến hành 30

3.2.1 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận 10 31

3.2.1.1 Đường 3 tháng 2 31

3.2.1.2 Đường Sư Vạn Hạnh ( nối dài ) 45

3.2.2 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận Gò Vấp 49

3.2.3 Tổng kết và lập bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài và chiều rộng cho Quận 10 và Quận Gò Vấp 53

3.2.4 Hạn chế của đề tài 55

KẾT LUẬN 56

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Tại thị trường Việt Nam, trong tất cả các dạng tài sản cần thẩm định thì bất động sản là tài sản thường gặp nhất và có nhu cầu cao nhất Trong quá trình học và nghiên cứu 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như Thông tư 17/2006 TT-BTC và Nghị định 101/2005 NĐ-CP ban hành hướng dẫn thực hiện công tác thẩm định giá Tuy nhiên, Tôi chưa thấy các văn bản này đề cập đến việc xây dựng một bảng hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh, trong đó có hệ số điều chỉnh chiều rộng và chiều dài Mặt khác qua tìm hiểu thực tế hiện nay, hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng

và chiều dài chưa được quan tâm đúng mức mà thay vào đó là điều chỉnh yếu tố quy

mô Chính vì lẽ đó Tôi đã chọn đề tài “Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài và chiều rộng”, nhằm mục đích giúp cho công tác thẩm định

giá BĐS được tiến hành thuận lợi và nâng cao tính chính xác cho giá trị của BĐS

2 Xác định vấn đề nghiên cứu

Từ thực tiễn cho thấy việc nghiên cứu để đưa ra bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS theo yếu tố chiều dài và chiều rộng, nói lên được sự chênh lệch giá trị của BĐS tương ứng với kích thước của nó Mặt khác đề tài này phải có tính ứng dụng cao và kết quả nghiên cứu nhằm phục vụ trực tiếp cho công tác thẩm định

3 Mục tiêu nghiên cứu

Chuyên đề thực hiện nhằm 3 mục tiêu cơ bản

Thứ nhất : Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Hiện nay trong đó nhấn mạnh vào phần cách xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh trong thẩm định giá

Thứ hai : Phân tích các nguyên nhân dẫn đến tác động của chiều rộng và chiều dài đến giá trị BĐS

Thứ ba : Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài

4 Đối tượng nghiên cứu

Chuyên đề chủ yếu tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích và đánh giá về hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài và chiều rộng của các căn nhà mặt tiền trên đường 3 tháng 2, Sư Vạn Hạnh thuộc quận 10 và đường Quang Trung, Phan Văn Trị, Nguyễn Văn Nghi thuộc quận Gò Vấp

5 Phương pháp nghiên cứu

Đây là chuyên đề nghiên cứu từ lý thuyết đến việc xây dựng một bảng điều chỉnh có tính ứng dụng cao vào thực tiễn công việc thẩm định giá Chính vì vậy chuyên đề sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau nhằm tận dụng tính chất hợp lý và ưu việt của từng loại phương pháp Phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS Phương pháp thống kê mô tả và phân tích đánh giá để tạo nguồn dữ liệu cho đề tài Ngoài ra, phương pháp nghiên cứu dữ liệu sơ cấp cũng được sử dụng nhằm thu thập và phân tích thong tin lien quan đến thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh trên tại một số công ty Thẩm định giá ở Việt Nam

6 Kết cấu đề tài

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay

Chương 3: Tiến hành xây dựng bảng hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng BĐS

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá BĐS là sự kết hợp của khoa học và nghệ thuật

Thẩm định giá là một môn khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích do đó đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn vững vàng cũng như những kiến thức liên quan khác Đồng thời nó cũng là một công việc có chứa đựng tính chất nghệ thuật vì nó phải đòi hỏi sự nhạy cảm tốt đối với thị trường hơn nữa tính chủ quan trong công việc thẩm định giá là khá cao

1.1.2 Sự cần thiết của thẩm định giá

Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Sự cần thiết thẩm định giá xuất phát từ:

a) Yêu cầu của quản lý Nhà nước

(1) Vai trò của nhà nước

Để khắc phục các khuyết tật của thị trường, không thể thiếu va trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước – một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “ bàn tay vô hình - thị trường “ và

“ bàn tay hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành trơn tru và phát triển lành mạnh

 Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản:

 Chức năng điều khiển: Duy trì và trọng tài trong tất cả các hoạt động của thị trường BĐS;

 Chức năng phát triển: Thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v của các doanh nghiệp BĐS của Nhà nước

 Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

 Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;

 Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch ( Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế… thống nhất quản lý BĐS theo pháp luật;

 Cung cấp dịch vụ công như thẩm địnhg giá , tư vấn pháp luật v.v (2) Sự hiện hữu của vai trò Nhà nước đối với yêu cầu thẩm định giá

Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy

Hoạt động định giá, thẩm định giá không chỉ cần thiết cho việc định hàng loạt quy mô lớn của Nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý Nhà nước

mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ

Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên

Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội một các hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất

Nếu giá BĐS sát với giá thị trường , có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách

và nếu định không sát với giá thị trường có thể gây ra sốt đất, không công bằng trong việc quản lý, tiết kiệm,…

b) Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch về tài sản càng phát triển thì thẩm định giá càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu thị trường :

Khi tài sản cần mua bán: Trong việc mua – bán BĐS, mua bán doanh nghiệp và

kể cả các loại tài sản khác… thì định giá được xem là một khâu quan trọng và hàng đầu trong quá trình giao dịch, nhất là đối với những khách hàng cá nhân

 Giúp cho người mua người bán quyết định được mức giá hợp lý nhất

 Mục đích đi vay và cho vay

Để bảo đảm tài sản và quản lý tốt tài sản: Ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm các doanh nghiệp thường phải đánh giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần để xác định được giá trị thực giúp cho công tác quản lý tài chính và kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu của thị trường và giá cả thị trường của DN

Những năm gần đây công tác thẩm địnhg giá được sự phát triển đúng lúc và hoạt động một cách bài bản và khoa học hơn Nhu cầu của xã hội về dịch vụ thẩm địnhg giá ngày càng cao, đã đóng góp một cách tích cực vào việc lam lành mạnh hóa nền tài chính quốc gia nói chung và hệ thống kế toán tài chính DN nói riêng

1.1.3 Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Việc phải hiểu rõ mục đích của sự thẩm định giá là yếu tố sống còn đối với một nhà thẩm địnhg giá và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản BĐS không phải luôn luôn giống nhau đối với tất cả mọi mục đích

Tuy nhiên, trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà thẩm định giá là đánh giá giá trị thị trường ; nghĩa là tổng số tiền vốn cảu cải hay tiền thuê hằng năm sẽ được yêu cầu hay phảo trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo pháp luật

Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá Xác định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh được việc lựa chọn không đúng cơ sở thẩm định giá, qua đó áp dụng phương pháp thẩm định giá không thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúng với mục đích được yêu cầu

Thẩm định viên xác định mục đích và cơ sở thẩm định giá dựa trên văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo thẩm định giá

Những vấn đề cơ bản thẩm định viên cần nắm được về mục đích thẩm định giá:

a Mục đích của thẩm định giá tài sản xác định trên phạm vi

 Mục đích của thẩm định giá phải được xác định rõ ràng

 Mục đích và cơ sở của thẩm định giá được áp dụng phải phù hợp với quy định của pháp luật;

 Mục đích của thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở để thẩm định giá phù hợp

b Mục đích thẩm định giá tài sản theo đối tượng

 Bất động sản: khi thẩm định BĐS để cho các mục đích sau:

 Bảo toàn tài sản;

 Mua bán, chuyển nhượng, tính tiền nộp ngân sách

 Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

 Thế chấp, thanh lý

 Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

 Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa;

 Đền bù giải tỏa;

 Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng…

 Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất kế hoạch phân vùng

1.1.4 Cở sở của thẩm định giá bất động sản

Trong kinh tế thị trường, giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo ra và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu và

sự chuyển giao Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hóa không tồn tại Trong thẩm định giá, có hai cơ sở để làm giá trị như sau

Nội dung giá trị thị trường [ theo Tiêu chuẩn số 01 “ Gía trị thị trường làm cơ

sở cho thẩm định giá tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 02) ]

Định nghĩa: Gía trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sàng mua

và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các

cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Trong các tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con nhỏ hơn mặt bằng chung khá nhiều Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi phí tháo dỡ là khá lớn hoặc là những tài sản gây ô nhiễm môi trường cần khắc phục

b) Giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên

có những loại tài sản riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường Cần phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan

Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản:

( Theo tiêu chuẩn số 02 “ Gía trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản” được ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của

Bộ Tài chính)

Định nghĩa: Gía trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị của tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản

có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”,

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

Tránh nhầm lẫn giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của tài sản

Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

- Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá ;

- Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá;

- Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản;

- Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá ;

- Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết;

- Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình thẩm định giá;

- Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá;

- Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường thò giá trị thu được là giá trị phi thị trường và phải ghi rõ trong báo cáo thẩm định giá

- Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá

Suy thoái ( có dấu hiệu chững lại);

Tiêu điều( đóng băng);

Phục hồi ( nóng dần lên có thể gây “ sốt”)

b) Mang tính khu vực và không tập trung

Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiế Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy,

Vì vậy, trong quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, để đánh giá hợp lý giá trị BĐS cần phải gắn các điều kiện cụ thể về kinh tế - văn hóa –

xã hội – của từng vùng, từng khu vực

c) Một dạng thị trường không hoàn hảo

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo ( thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường )

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

Do vậy: Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh, bình đẳng trên thị trường, mà là giá độc quyền của một sản phẩm đơn lẻ, của một bên có lợi thế độc quyền Yếu tố độc quyền càng tăng thì giá BĐS càng tăng;

Người mua và người bán không dễ dàng xâm nhập thị trường nếu không

có sự tin cậy;

Khi định giá cần có các bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường để có thể

so sánh và ước tính giá trị tài sản

d) Thường xuyên không cân đối quan hệ cung cầu

Thị trường BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu:

Khi cầu thay đổi dẫn đến thay đổi về giá cả BĐS, những cung BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi;

Cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung thường mất nhiều thời gian;

Sự biến động cung BĐS luôn có độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác

Do vậy, khi định giá cần thận trọng và chú ý đến các yếu tố;

Những nhân tố làm tăng cầu đột biến sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS: Sự nhạy bén của việc tăng cung là bất khả kháng, nên việc áp dụng biện pháp tăng cung để đáp cần tăng là biện pháp khó khả thi và hạn chế;

Cần phải có các chính sách ổn định, công khai và dài hạn nhằm ổn định thị trường BĐS Việc quản lý Nhà nước không tốt sẽ tạo nhiều rủi ro cho việc thẩm định giá

e) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao

BĐS là tài sản quang trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý

f) Quá trình giao dịch phức tạp

BĐS thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của BĐS thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

g) Chi phối mạnh mẽ vào các nghành khác

Hàng hóa BĐS có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản kinh doanh So với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định thường chiếm từ 7 đến 9 lần

Việc khai thông thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cho cả các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa BĐS tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế

h) Rất nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị

Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội

i) Thị trường đa phân khúc

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường BĐS dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ Thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này

j) Chịu sự chi phối của pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch

về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

k) Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

Thị trường BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng lớn vốn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu

tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được

Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

1.2.2.2 Phân loại căn cứ vào hình thức tham gia thị trường

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay thị trường đất đai; Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê;

Thị trường bán và cho thuê lại BĐS

1.2.2.3 Phân loại căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trường

1.2.2.4 Phân loại căn cứ vào tính chất các giao dịch

Thị trường mua bán BĐS;

Thị trường thuê và cho thuê BĐS;

Thị trường giao dịch BĐS thế chấp, bảo hiểm;

Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá BĐS

Gía BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Tuy nhiên, giá BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác xuất phát từ những áp lực của thị trường như độc quyền, đầu cơ, từ sự can thiệp của Nhà nước v.v…

Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối)

Những BĐS nằm tại các ngã 3 ngã 4, trên các trục đường giao thông quan trọng hay kinh doanh sầm uất lại có giá cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác ( vị trí tuyệt đối)

Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

- Địa hình BĐS tọa lạc

- Hình dáng ( kiến trúc) của ngôi nhà hay công trình xây dựng khác

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý …)

- Tình trạng môi trường

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

 Các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS

c Các yếu tố ngoại vi

- Sự tác động của Nhà nước : sự thay đổi về đường lối chính sách

của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng

Cụ thể như :

 Các chính sách có tác động gián tiếp : Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Các yếu tố kinh tế vĩ mô như:

 Tình hình cung – cầu BĐS trong khu vực

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với

các vùng khác

 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong

vùng

- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng

cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì gia trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân

bằng cung cầu bị phá vỡ

1.3 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh ( phương pháp so sánh những thương vụ mua bán trên thị trường có thể so sánh được): là phương pháp sử dụng giá bán của các BĐS ( BĐS chứng cớ) đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho BĐS mục tiêu

ra giá trị cho tài sản thẩm định giá

1.3.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá,

đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường

Bước 2 : Thu thập và kiểm tra thông tin

Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3 : Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4 : Điều chỉnh

Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5 : ước tính và xác định mức giá

Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tà sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá củ tài sản cần thẩm định giá

1.3.5 Phân tích thông tin

- Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

- Phân tích định lượng ( phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm

ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

- Phân tích định tính ( phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lơn ( có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn ( có dấu điều chỉnh dương)

1.3.6 Căn cứ điều chỉnh

Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý,

cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

1.3.8 Phương thức điều chỉnh

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị)

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,

vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị)

+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp

1.3.9 Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,

điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

1.4 Cách tiếp cận theo phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

1.4.1 Cơ sở lý luận

- Trên thị trường, việc mua bán các BĐS có mục đích riêng biệt như : nhà thờ, chùa chiền, bệnh viện, trường học, … thường ít xảy ra, nên rất khó định lượng các khoản thu nhập bằng tiền cho các BĐS này

- Giá trị BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương tự theo nguyên tắc : nếu có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì nhà đầu tư không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có tính hữu ích tương tự

- Phương pháp chi phí như là phương pháp kiểm tra đối với phương pháp khác

- Thẩm định giá tài sản phục vị mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

1.4.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

1.4.5 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm

định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền

Áp dụng đối với công trình xây dựng

Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn

do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế)

a1) Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:

Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ

Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:

Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các

Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất

Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%

Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2)

Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3)

Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh

Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6)

Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh

Cách 2: căn cứ vào tuổi đ ời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình

Tuổi đời hiệu quả

Công thức: % khấu hao = - x 100

Tuổi đời kinh tế

Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng , hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình

n

i

ki ki

T

xT H

1 1

Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình

Từ chỗ cả nước chỉ có hai Trung tâm thẩm định giá được thành lập thực hiện chức năng thẩm định giá đáp ứng yêu cầu của xã hội, đó là: Trung tâm Thẩm định giá

và Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam, đến nay đã có khoảng 44 doanh nghiệp và 10 chi nhánh doanh nghiệp Thẩm định giá được Bộ Tài chính thông báo có

đủ điều kiện hoạt động Thẩm định giá, có 1.000 người làm việc trong lĩnh vực Thẩm định giá và có 216 người được Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá

Trải qua hơn 10 năm hoạt động, có thể đánh giá một cách khái quát là: Thẩm định giá đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá mua tài sản, các tổ chức cá nhân

ra các quyết định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, …góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh

Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá: Việc thẩm định giá tài sản, hàng hóa mua sắm từ nguồn vốn ngân sách đã góp phần giúp tiết kiệm chi cho ngân sách Nhà nước khoảng 10% - 15% tổng giá trị thẩm định Không những thế, thẩm định giá còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và của các bên liên quan tham gia giao dịch Bảo đảm để thị trường hoạt động công khai hơn, minh bạch hơn, khắc phục những hoạt động của thị trường ngầm

2.2 Những bất cập và hạn chế đang tồn tại

Tuy đạt được những thành công tích cực như vậy, nhưng hoạt động thẩm định giá cũng bộc lộ những hạn chế, những vướng mắc cần nhanh chóng được tháo gỡ, đó là:

 Thứ nhất: môi trường pháp lý về thẩm định giá, cụ thể là Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và một số Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau - đặc biệt là những qui định về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định giá bất động sản của Luật kinh doanh bất động sản

 Thứ hai: đã xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất lượng dịch vụ thẩm định giá

 Thứ ba: tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và

sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ

tư vấn do đó cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan

 Thứ tư: việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp

 Thứ năm : Về cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá,

có thể thấy rằng đây là mảng thiếu sót lớn đối với ngành thẩm định giá Việt Nam, và cũng chính vì điều này thể hiện sự yếu kém trong việc thỏa mãn yêu

cầu của khách hàng, khả năng nâng cao năng lực trong ngành sẽ bị hạn chế Trên tất cả những nội dung đó, việc thiếu nguồn thông tin sẽ là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sai lệch kết quả và chắc chắn tạo ra sự thiệt hại về kinh tế cho các đối tượng khách hàng có yêu cầu thẩm định giá (ngày cả đối với nhà nước)

2.3 Thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài – chiều rộng hiện nay

Qua tìm hiểu thực tế tại Công ty CP Đầu Tư Tài Chính Bất Động Sản TOGI cũng như một số cơ quan, đơn vị có chức năng thẩm định giá khác như : Công ty THNN Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu ( AREV), Công ty CP TĐG Thịnh Vượng, Công ty TNHH MTV TĐG EXIM, Công ty CP TĐG Chuẩn Việt và một

số đơn vị khác Tác giả được biết hiện nay trong công tác thẩm định giá BĐS, việc xác định các hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh trong đó có yếu tố chiều dài và chiều rộng BĐS chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của Thẩm định viên hoặc là chỉ điều chỉnh yếu tố quy mô mà lờ đi 2 yếu tố so sánh trên của BĐS Qua tìm hiểu thực tế hiện nay tại các đơn vị này chưa có một văn bản nào quy định hay hướng dẫn cụ thể về việc xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh này

Việc còn tồn tại những hạn chế này cũng là do cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá ở nước ta vẫn còn thiếu trầm trọng Mặt khác cũng cần phải xét đến yếu tố quy hoạch xây dựng ở nước ta vẫn chưa được chú trọng, chính vì vậy các BĐS không có một diện tích chuẩn cho từng tuyến đường hay từng khu vực hơn thế nữa các công trình thì được xây dựng tùy ý theo ý thích của chủ nhà

Chính điều này đã gây ra không ít khó khăn cho các Thẩm định viên khi tiến hành thẩm định giá, vì vậy các Thẩm định viên phải tùy theo từng tài sản từng tuyến đường mà đưa ra các mức điều chỉnh mà họ cho là phù hợp Chính sự thiếu một nguồn cơ sở dữ liệu và cách thẩm định còn mang tính chủ quan nên kết quả thẩm định giá sẽ không thực sự chính xác với giá trị thực của BĐS

2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới cầu về chiều dài chiều rộng của bất động sản

a Tình hình kinh tế tại khu vực bất động sản tọa lạc

b Các quy định về giới hạn chiều cao xây dựng

 Bảo đảm tĩnh không sân bay ( ND 20/2009/ND-CP về quản lý đọ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam)

Nghị định này quy định về giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không đối với sân bay quân sự, sân bay dùng chung và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời; cảnh báo chướng ngại vật hàng không; quy hoạch xây dựng sân bay quân sự, sân bay dùng chung và trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời; quy định về quản lý độ cao công trình; trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc bảo đảm an toàn, hiệu quả của hoạt động hàng không, các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam

Nghị định này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân Việt Nam và tổ chức,

cá nhân nước ngoài liên quan đến việc quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam

Giải thích một số từ ngữ trong nghị định

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

 Chướng ngại vật hàng không, là các vật thể tự nhiên hoặc nhân tạo (cố định

hoặc di động) có thể ảnh hưởng đến bảo đảm an toàn cho hoạt động bay hoặc hoạt động bình thường của các đài, trạm thông tin, ra đa dẫn đường hàng không

và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời

 Quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không, là tập hợp các công việc: thực

hiện chấp thuận độ cao công trình, kiểm tra, giám sát, di dời các vật thể, công

bố, thông báo độ cao các chướng ngại vật cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan nhằm bảo đảm an toàn cho mọi hoạt động bay, hoạt động bình thường các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời

 Mức cao sân bay, là mức cao của điểm cao nhất trên đường cất, hạ cánh so với

mực nước biển trung bình

 Điểm quy chiếu sân bay, là điểm quy ước xác định vị trí của một sân bay

 Vùng trời lân cận sân bay, là khoảng không gian có giới hạn bán kính 30 km

với tâm là điểm quy chiếu sân bay

 Bề mặt giới hạn chướng ngại vật, là bề mặt giới hạn độ cao tối đa của các vật

thể bảo đảm an toàn cho tàu bay thực hiện các giai đoạn cất cánh, bay lên, bay theo các đường bay, vòng lượn, hạ thấp độ cao, hạ cánh; bảo đảm hoạt động bình thường cho các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời

 Tĩnh không sân bay, là phần không gian an toàn để tàu bay thực hiện các giai

đoạn cất cánh lên cao, hạ thấp độ cao, hạ cánh và bay trên các đường bay của sân bay

2

2.1 Độ cao chướng ngại vật tối đa cho

phép cuối dài tĩnh không hoặc khu vực hạ

cánh:

2.2 Chiều dài và độ dốc giới hạn chướng

ngại vật các đoạn tĩnh không đầu:

Hình 5-PLI Sơ đồ kích thước dải bay và giới hạn độ cao chướng ngại vật đối với bãi cất, hạ cánh

TIÊU CHUẨN KÍCH THƯỚC VÀ ĐỘ DỐC CÁC BỀ MẶT GIỚI HẠN CHƯỚNG NGẠI VẬT ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI SÂN BAY

1 Sân bay không có thiết bị dẫn đường tiếp cận

Bảng 1-PLII: Bề mặt giới hạn chướng ngại vật đối với sân bay không có thiết

45 m 2.500 m

45 m 4.000 m

45 m 4.000 m

1.600 m 5%

80 m

60 m 10%

2.500 m 4%

150 m

60 m 10%

3.000 m 3,33%

150 m

60 m 10%

3.000 m 2,5%

4 Bề mặt chuyển tiếp

2 Sân bay có thiết bị dẫn đường tiếp cận hạ cánh

a) Sân bay có thiết bị tiếp cận giản đơn

Bảng 2-PLII: Bề mặt giới hạn chướng ngại vật đối với sân bay có thiết bị dẫn đường tiếp cận giản đơn

45 m 4.000 m

45 m 4.000 m

2.500 m 3,33%

3.000 m 2%

3.600 m 2.5%

8.400 m 15.000 m

300 m

60 m 15%

3.000 m 2%

3 600 m 2.5%

8.400 m 15.000 m

4 Bề mặt chuyển tiếp: