Hoàn thiện cách đánh giá chất lượng còn lại công trình nhà ở khu dân cư (trường hợp nhà mặt tiền đường lê trọng tấn)

46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phân cấp nhà ở Phụ lục 2: Bảng tiêu chuẩn cấu tao các bộ phận nhà theo cấp Phụ lục 3: Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của

Trang 1

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

HOÀN THIỆN CÁCH ĐÁNH GIÁ

CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CÔNG TRÌNH

NHÀ Ở KHU DÂN CƯ ( TRƯỜNG HỢP NHÀ MẶT TIỀN ĐƯỜNG LÊ TRỌNG TẤN)

GVHD: TS NGUYỄN NGỌC VINH SVTH: LƯƠNG THỊ BÍCH LIÊN LỚP: THẨM ĐỊNH GIÁ 1 – K33

Thành phố Hồ Chí Minh, 3/2011

Trang 2

YZ

Trang 3

YZ

Trang 4

Y Z Trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, tác giả đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ và góp ý từ quý Công ty TNHH Thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) và Giảng viên hướng dẫn Qua đó, tác giả xin gửi lời cảm ơn đến Giảng viên hướng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh cùng Giám đốc, tập thể các anh chị hướng dẫn tại AREV đã tạo điều kiện cho tác giả hoàn thiện chuyên đề này

Xin chân thành cảm ơn !

Trang 5

Từ viết tắt Nội dung

AREV Asia Real Estate Valuation

Trang 6

Số thứ tự Nội dung Trang

Bảng 1 Phân cấp nhà ở theo độ bền công trình 8 Bảng 2 Tỷ lệ còn lại công trình theo CV1860 TCT/TS 10 Bảng 3 Khung tính toán thep phương pháp kinh tế - kỹ thuật 18 Bảng 4 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 244 LTT 22 Bảng 5 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 244 LTT 23 Bảng 6 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 306-308 LTT 23 Bảng 7 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 306-308 LTT 24 Bảng 8 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 592 LTT 25 Bảng 9 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 592 LTT 25 Bảng 10 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 547 LTT 26 Bảng 11 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 547 LTT 26 Bảng 12 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 249 LTT 27 Bảng 13 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 249 LTT 28

Bảng 15 Bảng phương pháp so sánh trong BCTĐ 32

Trang 7

Từ viết tắt Nội dung

AREV Asia Real Estate Valuation

Trang 8

Số thứ tự Nội dung Trang

Bảng 1 Phân cấp nhà ở theo độ bền công trình 8 Bảng 2 Tỷ lệ còn lại công trình theo CV1860 TCT/TS 10 Bảng 3 Khung tính toán thep phương pháp kinh tế - kỹ

Bảng 4 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 244 LTT 22 Bảng 5 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 244 LTT 23 Bảng 6 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 306-308 LTT 23 Bảng 7 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 306-308 LTT 24 Bảng 8 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 592 LTT 25 Bảng 9 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 592 LTT 25 Bảng 10 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 547 LTT 26 Bảng 11 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 547 LTT 26 Bảng 12 Áp dụng pp KTKT đối với nhà 249 LTT 27 Bảng 13 Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 249 LTT 28 Bảng 14 Nhà ở 3 tầng có khu phụ riêng 30 Bảng 15 Bảng phương pháp so sánh trong BCTĐ 32 Bảng 16 Ước tính giá trị bất động sản 33

Trang 9

PHẦN MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 3

1.1 Thẩm định giá 3

1.2 Bất động sản 3

1.3 Thẩm định giá bất động sản 4

1.4 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản 4

2.Tiếp cận chi phí trong thẩm định giá trị công trình nhà ở khu dân cư 4

2.1 Khái niệm 5

2.2 Cơ sở giá trị 5

2.3 Nguyên tắc 6

2.4 Áp dụng tiếp cận chi phí vào việc xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư 6

3.Khái niệm, phân loại, phân cấp công trình nhà ở khu dân cư 6

3.1 Khái niệm 6

3.2 Phân loại 7

3.3 Phân cấp công trình nhà ở khu dân cư 7

4 Tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà ở theo cấp 8

5 Văn bản pháp lý liên quan đến việc xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư 8

5.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 – TĐGVN 8

5.2 Thông tư 13 Liên bộ Xây dựng – Tài chính – Vật gía 9

5.3 Công văn số 1860 TCT/TS của Bộ Tài Chính và Tổng cục thuế 9

6.Phương pháp xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư 10

7 Quy trình xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư 14

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CÔNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ 1 Giới thiệu về Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) 16

2 Thực trạng công tác xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở tại AREV 17

3 Giới thiệu về khu vực nghiên cứu ( Đường Lê Trọng Tấn, đoạn từ cầu Tân Kỳ Tân Quý đến đường CN1) 20

4 Thực trạng công tác xác định chất lượng còn lại của công trình trên đường Lê Trọng

Trang 10

4.1 Căn nhà số 244, Lê Trọng Tân, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 22

4.2 Căn nhà số 306-308 , Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 23

4.3 Căn nhà số 592, Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 24

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÁC ĐỊNH CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CÔNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ 1 Những bất cập trong công tác đánh giá chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư trong các báo cáo thẩm định giá 30

2 Đánh giá lại mức độ chính xác trong công tác đánh giá chất lượng còn lại của công trình nhà mặt tiền tại khu vực khảo sát 34

3 Đề xuất biện pháp hoàn thiện công tác đánh giá chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư 35

3.1 Khảo sát và phân tích công trình 36

3.2 - Lập báo cáo 36

3.3 Phương pháp đánh giá 36

3.4 Trình tự và nội dung khảo sát kỹ thuật nhà 37

3.5 Nội dung khảo sát chi tiết các kết cấu nhà 39

PHẦN KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Phân cấp nhà ở

Phụ lục 2: Bảng tiêu chuẩn cấu tao các bộ phận nhà theo cấp

Phụ lục 3: Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của kết cấu

Phụ lục 4: Bảng phân cấp niên hạn sử dụng nhà

Phụ lục 5: Đơn giá đất công trình xây dựng AREV

Phụ lục 6: Hình ảnh khảo sát thực tế đường Lê Trọng Tấn

Phụ lục 7: Đánh giá hiện trạng kết cấu chính

Trang 11

PHẦN MỞ ĐẦU

Lý do lựa chọn đề tài : Một vấn đề gây nhiều tranh cãi trong công tác thẩm định

giá là làm sao để xác định chính xác chất lượng còn lại của công trình xây dựng Trước

đây và hiện nay, việc xác định chất lượng còn lại chủ yếu dựa vào khảo sát thực tế và

kinh nghiệm của thẩm định viên Tuy nhiên, để có được kinh nghiệm trong việc đánh giá

chất lượng công trình phải mất một khoảng thời gian nghiên cứu, làm việc lâu năm Điều

này gây khó khăn cho những nhân viên thẩm định chưa có thời gian làm việc đủ dài để

có thể tích lũy kinh nghiệm

Trong quá trình thực hiện chuyên đề này, tác giả có cơ hội tiếp cận và đã ghi nhận

những vướng mắc trong công tác đánh giá chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu

dân cư Đây là một đề tài có tính ứng dụng thực tế vào công tác thẩm định giá, giúp thẩm

định viên có cơ sở vững chắc trong quá trình khảo sát và ghi nhận thông tin về bất động

sản Chính vì lý do đó, tác giả quyết định thực hiện chuyên đề :”Hoàn thiện cách đánh

giá chất lượng còn lại công trình nhà ở khu dân cư”

Mục tiêu nghiên cứu: Đề xuất phương pháp hoàn thiện công tác đánh giá chất

lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư Từ đó, ứng dụng phương pháp vào quá

trình thẩm định nhằm tăng tính chính xác trong việc xác định giá trị tài sản cần thẩm định

giá

Đối tượng nghiên cứu: Công trình nhà ở khu dân cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí

Minh

Phạm vi nghiên cứu: công trình nhà mặt tiền trên đường Lê Trọng Tấn Phường

Sơn Kỳ, Quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp nghiên cứu: Khảo sát thực tế công trình nhà ở khu dân cư tại khu

vực nghiên cứu, so sánh, đối chiếu với một số báo cáo thẩm định tại cơ quan thực tập

Nội dung nghiên cứu gồm:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết liên quan đến việc xác định chất lượng còn lại của

công trình nhà ở khu dân cư

Chương 2: Thực trạng công tác xác định giá trị chất lượng còn lại của công trình

nhà ở khu dân cư

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện cách xác định chất lượng còn lại của công trình

nhà ở khu dân cư

Trang 12

Trong khoảng thời gian thực tập tại Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu, tác giả

đã có cơ hội tiếp cận với những văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo thẩm định, bản

vẽ xây dựng cũng như khảo sát thực tế nhiều công trình ….để từ đó có thể đưa ra

những dẫn chứng sinh động và thuyết phục hơn Tuy nhiên, khi thực hiện đề tài,

không thể không tránh khỏi những sai sót về nội dung và hình thức Tác giả rất mong

nhận được sự đóng góp từ quý giảng viên

Trang 13

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

1.1 Thẩm định giá

Một số định nghĩa về thẩm định giá:

Theo điều 4 Pháp lệnh giá 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002: “Thẩm định

giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một

địa điểm, thời điểm nhất định theo Tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế ”

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,

của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh.”

Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm

định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích được xác định rõ, trong điều kiện một thị trường nhất định và

những phương pháp phù hợp

Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một

nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ

thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem

xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

Như vậy, thẩm định giá là một khoa học ước tính về giá trị của tài sản phù hợp

với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo

những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia

1.2 Bất động sản

Thuật ngữ Bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền

với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm những

vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp lý bao

gồm quyền, lợi nhuận liên quan đến bất động sản như quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở, quyền cho thuê, quyền thừa kể …

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã

hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

Trang 14

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.3 Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất,

quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên

thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong

những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Phần lớn hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam là thẩm định giá bất động sản

Chúng chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu thẩm định giá hiện nay Bất động sản là tài

sản có giá trị lớn, có tính thanh khoản kém vì thế những biến động trong thị trường này

tác động rất lớn đến nền kinh tế của một quốc gia Tuy chỉ mới xuất hiện gần 80 năm

nay, nhưng thẩm định giá bất dộng sản đã gắn liền với nền kinh tế thị trường và đóng

vai trò quan trong trong việc xác định những thay đổi của thị trường bất động sản nói

riêng và nền tảng kinh tế-xã hội của một quốc gia nói chung

1.4 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản được thực hiện dưới nhiều cách tiếp cận khác nhau

Đối với cùng một bất động sản người thẩm định viên có thể lựa chọn một hoặc nhiều

cách tiếp cận để ước tính giá trị của bất động sản đó Những cách tiếp cận trong thẩm

định giá bất động sản gồm:

- Tiếp cận so sánh

- Tiếp cận chi phí

- Tiếp cận thu nhập

Trong những cách tiếp cận trên tác giả tập trung phân tích tiếp cận chi phí vì đây là

cách tiếp cận liên quan trực tiếp đến nội dung đánh giá chất lượng còn lại của công

trình nhà ở khu dân cư được đề cập trong chuyên đề này

2 Tiếp cận chi phí trong thẩm định giá trị công trình nhà ở khu dân cư

2.1 Khái niệm

Tiếp cận chi phí là cách tiếp cận dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự

với tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định

Trang 15

giá

2.2 Cơ sở giá trị

Cơ sở giá trị được sử dụng trong tiếp cận chi phí là cơ sở giá trị thị trường Giá trị

thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường " là số

tiền ước tính để tài sản có thể mua , bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường

tại thời điểm thẩm định giá Thông qua cơ sở giá trị thị trường, ta mới có thể xác định

được chi phí thực tế để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định

2.3 Nguyên tắc

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này đề cập đến sự tác động giữa hai hay nhiều tài sản có khả năng thay

thế lấn nhau trong quá trình sử dụng Cụ thể, khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau,

tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ có khả năng giao dịch cao

hơn

Chi phí cao nhất mà người mua quyết định chi trả cho một tài sản thông thường phụ

thuộc rất nhiều vào chi phí mua một tài sản thay thế tương đương, trong cùng một

khoảng thời gian mà sự biến động thị trường không đáng kể Một người thận trọng sẽ

không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và

một thời điểm

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất

Giá trị lớn nhất của tài sản đó là mục đích mà nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả

nhất hướng đến Việc sử dụng hiểu quả các nguồn lực của tài sản dựa trên các mặt như

kỹ thuật, pháp lý, tài chính để giúp cho tái sản đạt được mức hữu dụng tối đa trong

từng hoàn cảnh kinh tế - xã hội nhất định Khi tính hữu dụng của tái sản được khai

thác một cách tối đa thì đồng nghĩa với việc giá trị của chính tài sản đó đạt được giá trị

cao nhất có thể

 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của tài sản phụ thuộc vào cung cầu thị trường và ngược lại Chi phí để

người mua bỏ ra khi mua một tài sản phụ thuộc vào lượng cầu thị trường về tài sản đó

Thông thường, một tài sản có lượng cầu lớn hơn lượng cung thì giá trị của tài sản tăng

lên Như vậy, giá trị của tài sản tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung của thị

trường về tài sản đó

 Nguyên tắc đóng góp

Trang 16

Mỗi bộ phận trong công trình nhà ở đều đóng góp vào tổng giá trị của công trình

đó Nguyên tắc đóng góp thể hiện tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi

xác định mức độ sử dụng tài sản tốt nhất hiệu quả nhất

2.4 Áp dụng tiếp cận chi phí vào việc xác định chất lượng còn lại của công

trình nhà ở khu dân cư

Đối với BĐS là nhà ở khu dân cư, chất lượng còn lại của công trình được thực hiện

theo trình tự các bước sau:

Bước 1: Ước tính giá trị lô đất nơi BĐS toạ lạc bằng cách xem đó là đất trống được

sử dụng trong điều kiện tốt nhất hiệu quả nhất theo bảng giá đất quy định tại Luật

Đất đai và phương pháp xác định giá đất theo quy định ban hành của Chính phủ,

các Bộ, Ngành liên quan Thông thường đơn giá đất này dựa trên đơn giá đất quy

định hàng năm của UBND cấp tỉnh, thành phố

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới công trình như ban đầu trong đó bao gồm

chi phí nguyên, nhiên vật liệu, lợi nhuận cho nhà thầu, thuế, chi phí phải nộp theo

quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn luỹ kế của công trình hiện

tại Phần ước tính hao mòn này được tác giả đề cập chi tiết hơn trong các phương

pháp xác định chất lượng công trình ở phần sau

Bước 4: Ước tính giá trị còn lại của công trình bằng cách lấy chi phí xây dựng mới

công trình trừ đi giá trị hao mòn luỹ kế ( Bước 2 - Bước 3)

Một điều lưu ý trong việc xác định chi phí xây dựng mới công trình đó là cách

thức lựa chọn loại chi phí phù hợp Thông thường có 2 loại chi phí:

- Chi phí thay thế: là toàn bộ chi phí xây dựng một công trình có giá trị sử dụng

tương đương với công trình thẩm định sau khi đã loại bỏ cá bộ phận có chức năng lỗi

thời

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng lại một công trình giống y

như công trình đang được thẩm định, bao gồm cả những điểm lỗi thời của công trình

đó

3 Khái niệm, phân loại, phân cấp công trình nhà ở khu dân cư

3.1 Khái niệm

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt

của hộ gia đình, cá nhân

Trang 17

3.2 Phân loại

Theo quy định của Luật nhà ở, nhà ở bao gồm:

 Nhà ở thương mại

Là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhằm mục đích kinh doanh

Nhà ở thương mại có thể là nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ được xâydựng

liền kề với các dự án

Việc mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả

tiền một lần, trả chậm, trả dần Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước

của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được

phê duyệt và được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn

giao nhà ở cho người có nhu cầu mưa, thuê không được vượt quá 70% giá trị nhà ghi

trong hợp đồng

 Nhà ở riêng lẻ

Là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử

dụng của mình

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có thể được thực hiện bằng

hình thức tự xây dựng, thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau

xây dựng nền tại khu vực nông thôn Nếu nhà ở tại các đô thị, điểm dân cư nông thôn

thì việc xây dựng phải phù hợp với qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và

phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện có giấy phép xây dựng

theo quy định của Luật xây dựng

 Nhà ở xã hội

Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng

sau thuê hoặc thuê mua:

- Cán bộ , công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực

lượng vũ trang nhân dân

- Công nhân làm việc trong các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao

- Các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

3.3 Phân cấp công trình nhà ở khu dân cư

3.3.1 Phân cấp theo đô bền của công trình

Nhà ở là công trình chuyên dụng, là nơi sinh hoạt của gia đình Tùy theo chất

Trang 18

lượng và niên hạn sử dụng nhà ở được phân thành 4 cấp:

Bảng 1: Phân cấp nhà ở theo độ bền công trình Cấp nhà Chất lượng sử dụng Số năm sử dụng

Cấp 2 Chất lượng sử dụng tương đối cao Trên 50 năm Cấp 3 Chất lượng sử dụng trung bình Trên 20 năm

Nhà tạm Dưới 5 năm

Nguồn: Thông tư số 5 BXD/DT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định

diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở

Độ bền lâu của công trình thể hiện ở các yếu tố:

- Chất liệu vật liệu xây dựng, cách thức sử dụng vật liệu và giải pháp kết cấu

- Chất lượng vật liệu bao bọc, ốp phủ các kết cấu chịu lực

3.3.2Phân cấp theo chất lượng của công trình

Chất lượng công trình được đánh giá dựa trên

- Tiêu chuẩn về diện tích, khẩu độ

- Đặc điểm và mức độ tiện nghi

- Trang thiết bị vệ sinh

- Trang trí nội thất

3.3.3 Phân cấp nhà ở theo bậc chịu lửa

- Công trình cấp I : Rất kiên cố , tuổi thọ đạt từ 50 - 70 năm, công trình đặc biệt

hơn 100 năm

- Công trình cấp II : Kiên cố , tuổi thọ đạt từ 25 - 50 năm

- Công trình cấp III : Bán kiên cố , tuổi thọ từ 10 - 25 năm

- Công trình cấp IV : Nhà tạm , tuổi thọ dưới 10 năm

4 Tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà ở theo cấp (Phụ lục 1)

5 Văn bản pháp lý liên quan đến việc xác định chất lượng còn lại của công trình

nhà ở khu dân cư

5.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 – TĐGVN

Trong tiêu chuẩn số 08 – TĐGVN quy định cách xác định chất lượng còn lại của

công trình nhà ở thông qua :Tính toán dựa vào chi phí xây dựng nên tài sản Trong đó

chi phí xây dựng công trình nhà ở khu dân cư bao gồm:

Trang 19

- Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử

dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác

- Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, các chi phí gián tiếp khác

- Các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trườg

của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có

thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và

các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng

Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây

dựng:

+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;

+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;

+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);

Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn

phương pháp áp dụng phù hợp

5.2 Thông tư 13 Liên bộ Xây dựng – Tài chính – Vật giá

Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà

ở, giá nhà ở xây dựng mới và diện tích sử dụng tại thời điểm bán Công thức tính như

sau:

Giá trị còn lại Tỷ lệ chất lượng Giá nhà ở Diện tích

của nhà ở = còn lại của nhà ở x xây dựng mới x sử dụng

(đ) (%) (đ/m2 sử dụng) (m2)

5.3 Công văn số 1860 TCT/TS của Bộ Tài Chính và Tổng cục thuế

Căn cứ giá trị tài sản mới 100% cùng loại (đối với nhà căn cứ giá trị nhà xây mới

cùng cấp) tại thời điểm trước bạ, năm sản xuất (đối với nhà căn cứ năm hoàn công

hoặc năm nhận chuyển nhượng) và thời điểm trước bạ để xác định tỷ lệ chất lượng còn

lại và giá trị tài sản trước bạ theo nguyên tắc sau:

Giá trị tài sản trước bạ = Giá trị tài sản mới cùng loại x Tỷ lệ chất lượng còn lại

tại thời điểm trước bạ của tài sản

Trang 20

Theo đó, tỷ lệ còn lại đối với tài sản là nhà :

Bảng 2: Tỷ lệ còn lại công trình theo CV1860 TCT/TS THỜI ĐIỂM TRƯỚC BẠ

(theo năm hoàn công)

TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI

Nhà xây dựng mới Nhà đã qua sử dụng

b Đăng ký từ lần thứ hai trở đi

trong khoảng thời gian (tuỳ theo

thời hạn sử dụng hoặc tuổi thọ

quy định của từng cấp nhà):

- Trong mười phần trăm (10%)

Nguồn Công văn số 1860 TCT/TS của Bộ Tài Chính và Tổng cục thuế

Trường hợp nhà đã qua sử dụng xác định được năm hoàn công thì khi đăng ký lần

đầu được áp dụng tỷ lệ chất lượng còn lại tương ứng khoảng thời hạn sử dụng như khi

đăng ký từ lần thứ hai trở đi đối với nhà xây dựng mới

Trường hợp nhà đã qua sử dụng không xác định được năm hoàn công thì ngày

mua, nhận, thừa kế, tặng, cho được xác định là ngày hoàn công

Ví dụ: Nhà cấp 1 được hoàn công năm 1990 Theo quy định hiện hành thì thời hạn

sử dụng của nhà cấp 1 là 100 năm Năm 2005, tổ chức, cá nhân đang sử dụng nhà đăng

ký (hoặc đăng ký lại) quyền sở hữu thì áp dụng tỷ lệ chất lượng còn lại là 80%

(khoảng thời gian từ 11% đến 25% thời hạn sử dụng) giá trị nhà xây mới cùng cấp tại

thời điểm năm 2005 khi xác định giá trị nhà trước bạ

6 Phương pháp xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư

Khi xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư, thẩm định viên

Trang 21

căn cứ vào mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn luỹ kế của công trình tại thời

điểm thẩm định giá Những căn cứ này phải tuân theo những quy định về mức độ hao

mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền

Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời

chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế) Mỗi

hình thức hao mòn lại tương ứng với một hoặc nhiều phương pháp xác định chất lượng

còn lại của công trình

- Hao mòn tự nhiênlà hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc

bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

- Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị

giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao

hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến

việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất

Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc

phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn Nói cách khác, đó là

những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí

nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu

- Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị

của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn,

rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế

Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:

Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ

môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm

sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần

xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá

Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí,

tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế thì thẩm định

viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá

 Phương pháp chiết trừ

Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động

Trang 22

sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng

mức hao mòn, theo các bước sau:

Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương

đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất

động sản tương đồng (bất động sản so sánh)

Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra

giá trị đã hao mòn của công trình trên đất

Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới

100%

Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3

trừ (-) bước 2)

Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3)

Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh

Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6)

Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công

trình so sánh

 Phương pháp tuổi đời

Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn

từ đó tính giảm giá của công trình

Công thức:

Tuổi đời hiệu quả

% khấu hao = - x 100 Tuổi đời kinh tế

Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế Tuổi đời

kinh tế của bất động sản là số năm công trình trên đất đóng góp làm tăng giá trị của

toàn bộ bất động sản Khi kết thúc tuổi đời kinh tế đồng nghĩa với việc giá trị của công

trình bằng 0 hoặc có thể làm giảm giá trị của bất động sản

Tuổi đời hiệu quả là số năm mà bất động sản phát huy được tác dụng và mang lại

hiệu quả trong sử dụng Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hoặc dài hơn tuối đời thực tế

Trang 23

của bất động sản tuỳ thuộc vào tình trạng duy tu, sửa chữa

 Phương pháp kinh tế -kỹ thuật (chất lượng còn lại dựa vào kết cấu chính

của công trình)

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn

lại của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái)

tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi

nhà Công thức tính như sau

n

i

ki ki

T

xT H

1

S

Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình

Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính do Hội đồng bán nhà ở xác định căn cứ

vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và

thực trạng của các kết cấu đó theo các chỉ tiêu hướng dẫn

Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiện theo

hướng dẫn ( Phụ lục 2)

Trong trường hợp nhà ở hoặc căn hộ có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở

căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực

hiện và thực trạng của nhà hoặc căn hộ đó để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại và tỷ lệ

giá trị của các kết cấu khác cho phù hợp thực tế

 Phương pháp thống kê - kinh nghiệm

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà,

niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà ở đó

Giá nhà ở xây dựng mới là giá do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương ban hành theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của

Trang 24

Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở Trong trường hợp căn hộ thuộc nhà ở

chung có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế

cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý Nhà đã thực hiện và thực trạng của căn nhà đó để

xác định giá nhà ở xây dựng mới cho phù hợp với thực tế

Việc phân cấp nhà ở thực hiện theo Thông tư hướng dẫn số 05/BXD-ĐT ngày

9-2-1993 của Bộ Xây dựng trên cơ sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ

quan quản lý nhà đã thực hiện

7 Quy trình xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư

Quy trình này gồm 5 bước trong đó 3 bước đầu tiên nằm trong khâu chuẩn bị và 2

buớc cuối tập trung đi vào đo đạc và tính toán chất lượng công trình Cụ thể:

Bước 1: Xác định địa điểm toạ lạc của bất động sản cần thẩm định.Thu thập thông

tin có liên quan đến bất động sản bao gồm thông tin pháp lý, môi trường , điều

kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội

Bước 2: Lên kế hoạch khảo sát và trang bị dụng cụ, thiết bị cần thiết để tiến hành

khảo sát công trình

Bước 3: Khảo sát thực tế, xem xét và liệt kê và đánh giá những yếu tố cấu thành

cũng như tác động đến chất lượng công trình nhà ở cấn thẩm định giá

Bước 4: Xác định hình thức và tỷ lệ hao mòn của các yếu tố trên

Bước 5: Áp dụng các phương pháp phù hợp vào việc ước tính chất lượng còn lại

của công trình

Công tác đánh giá chất lượng còn lại của công trình dựa trên sự quan sát, đo đạc,

ghi nhận … của thẩm định viên Vì thế, bước chuẩn bị càng kĩ lưỡng, cận thận thì quy

trình thực hiện sẽ đạt hiệu quả cao hơn

Trang 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đề cập đến những khái niệm, cơ sở lý thuyết, phương pháp đánh giá chất

lượng còn lại của công trình được trích lọc từ các văn bản quy phạm pháp luật có liên

quan Nội dung gồm 4 phần:

- Giới thiệu khái niệm về thẩm định giá bất động sản: giới thiệu khái niệm về thẩm

định giá, bất động sản và thẩm định giá bất động sản

- Cách tiếp cận chi phí trong thẩm định giá bất động sản: thuộc tiêu chuẩn số 8 tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam, trong đó nêu ra cách thức ước tính chất lượng còn

lại của bất động sản và động sản Tác giả tập trung vào nội dung liên quan đến

công trình nhà ở khu dân cư

- Khái niệm nhà ở, phân loại và phân cấp nhà ở: đưa ra khái niệm cụ thể về nhà ở,

các dạng nhà ở, phân cấp công trình dựa vào độ bền, chất lượng công trình,bậc

chịu lửa

- Các văn bản pháp luật và Phương pháp xác định liên quan đến công tác đánh giá

chất lượng còn lại của công trình Từ đó đưa ra quy trình thực hiện việc đánh giá

chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư

Nội dung về cơ sở lý thuyết được sử dụng làm cơ sở để thẩm định viên có thể áp

dụng vào khảo sát thực tế công trình găn liền với đất trong các báo cáo thẩm định giá

bất động sản

Trang 26

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH CHẤT LƯỢNG CÒN

LẠI CÔNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ

1 Giới thiệu về Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV)

Tháng 11/2006, Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu gọi tắt là AREV được thành

lập theo quyết định số 29/ ACBR – QĐ ; ngày 01/11/2006 của Cty CP Địa ốc ACB

Công ty được cấp giấy chứng nhận kinh doanh số 4104000220 ; ngày 24/11/06 của Sở

KHĐT TP.HCM và chứng nhận đăng ký thuế ngày 30/01/2007 tại Cục thuế TP HCM

AREV là công ty thẩm định giá thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB)

Với phương châm : “Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín”, Công ty mong muốn

thể hiện tính cách, năng lực, kinh nghiệm, hiệu quả, trách nhiệm và tinh thần hợp tác

của mình đối với quý khách hàng

Thời gian là bạn đồng hành của sự thành công và phát triển của quý khách hàng,

quý công ty, doanh nghiệp Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu cam kết : “AREV là

địa chỉ tin tưởng và sự lựa chọn chính xác của quý khách hàng” AREV trân trọng sự

hợp tác của các quý khách hàng, quý công ty và doanh nghiệp trên mọi phương diện

 Sản phẩm tại AREV

Tài sản là bất động sản

- Thẩm định giá các căn nhà riêng lẻ, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà

chungcư,…

- Thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi,

- Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các công trình xây

dựng dở dang, bị hư hỏng

- Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất : cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga,

bệnh viện, trường học,

- Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông

nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng các loại cây công nghiệp, nông

nghiệp

- Thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản, các khu resort

Tài sản là động sản

- Phương tiện vận tải : đường biển (tàu đánh cá, tàu vận tải hàng hóa nội địa, quốc

tế ), đường sông/ thủy (tàu sông, xà lan tự hành, xà lan mù ), đường bộ (các

Trang 27

phương tiện xe 4 bánh, 2 bánh, xe cơ giới, các loại xe vận tải nhẹ, hạng nặng, xe

chuyên dùng, xe bồn các loại ), xe công trình, cần cẩu, cần trục, xe xúc, xe

đào Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ

- Các thiết bị điện, điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp

- Các thiết bị, trang bị cho các ngành nghề trên các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo

dục, thể thao, công nghệ thông tin, các thiết bị tin học

- Các máy thiết bị đơn chiếc, dây chuyền sản xuất đồng bộ

Xác định giá trị doanh nghiệp

- Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động

theo luật doanh nghiệp, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán,…

- Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thành lập mới, liên doanh liên kết,

giải thể, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp, khoán

- Xác định quyền khai thác: nhà hàng, khách sạn, nhà máy nước, quyền khai thác

mỏ đá, quyền khai thác cầu cảng, trạm thu phí cầu đường…

- Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ

2 Thực trạng công tác xác định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư

tại AREV

Tại AREV quy trình thẩm định cụ thể khi thẩm định một BĐS là nhà ở khu dân cư

thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định

Bước 2: Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định

Bước 3: Thẩm định thực tế

Bước 4: Lập Tờ trình thẩm định bất động sản

Bước 5: Người có thẩm quyền ký duyệt phiếu thẩm định bất động sản sau đó giao

cho đơn vị yêu cầu thẩm định

Như vậy hoạt động đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng được thực

hiện tại bước Thẩm định thực tế và lập tờ trình thẩm định Trong bước 3, thẩm định

viên đi thực tế đến địa điểm toạ lạc của bất động sản, quan sát, ghi nhận lại hình ảnh,

tình trạng thực tế của công trình để mô tả một cách hợp lý vào tờ trình thẩm định giá

BĐS

Khi tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thẩm định, thẩm định viên phải nắm các nội

Trang 28

dung về:

- Chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản

- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

- Khả năng chuyển nhượng của bất động sản

- Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản

Việc thẩm định phải dựa trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các

chứng từ hợp pháp có liên quan do khách hàng cung cấp

Hiện nay tại các công ty thẩm định giá, thẩm định viên xác định chất lượng còn lại

của công trình dựa trên quan sát, ghi nhận lại bằng hình ảnh đồng thời áp dụng một

trong số các phương pháp sau:

 Phương pháp kinh tế - kỹ thuật

Phương pháp kinh tế - kỹ thuật là phương pháp phổ biến nhất trong công tác xác

định chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư Tỉ lệ chất lượng còn lại của

công trình được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kế cấu chính tạo

nên công trình nhà ở đó Mỗi kết cấu chiếm một tỷ trọng nhất định trong công trình và

sự hao mòn của các kết cấu chính này ảnh hưởng đến tổng giá trị của bất động sản

Thông thường phương pháp được thực hiện theo một khung tính toán được tự

động hoá về nội dung và cách tính toán Cụ thể khung tính toán như sau:

Bảng 3: Khung tính toán thep phương pháp kinh tế - kỹ thuật STT Tên kết cấu chính Hiện trạng CLCL Tỷ trọng(1) Cộng(2)

Nguồn: Báo cáo mẫu công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

 Phương pháp tuổi dời

Đối với công trình nhà ở khu dân cư, phương pháp tuổi đời là phương pháp được

áp dụng khá phổ biến Khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định viên cần xác định được các

Trang 29

thông tin sau để áp dụng công thức:

- Diện tích đất ( dựa trên chứng từ pháp lý kết hợp với thực tế khảo sát hiện trường)

- Đơn giá đất do UBND ban hành có hiệu lực tới thời điểm thẩm định giá, đơn giá

đất thị trường do thẩm định viên thực hiện khảo sát thực tế Từ 2 thông tin trên thẩm

định viên ước tính đơn giá đất bình quân tại khu vực, con đường mà bất động sản toạ

lạc

- Chi phí xây dựng mới công trình dựa trên đơn giá xây dựng theo quy định của Bộ

Xây dựng quy định có hiệu lực đến thời điểm thẩm định giá Riêng tại công ty thẩm

định giá địa ốc Á Châu đơn giá xây dựng được quy định cụ thể và được áp dụng cho

hầu hết các báo cáo về thẩm định bất động sản nhà ở

- Thông qua giấy phép xây dựng và thông tin do khách hàng cung cấp, thẩm định

viên có thể xác định được tuổi đời hiệu quả của công trình

- Tùy theo từng loại công trình mà tuổi đời kinh tế được quy định tại bảng phân cấp

niên hạn sử dụng nhà (Phụ lục 4)

Tỷ lệ % khấu hao được tính theo công thức :

Tuổi đời hiệu quả

% khấu hao = - x 100 (1) Tuổi đời kinh tế

Giá trị chất lượng còn lại của công trình được xác định theo công thức:

Đơn giá xây dựng x Diện tích sàn xây dựng x [100% - %khấu hao (1)]

công trình mới 100%

 Phương pháp thống kê – kinh nghiệm

Thực tế khi đi thẩm định hiện trạng bất động sản, thẩm định viên được trang bị các

thiết bị, công cụ cần thiết như thước đo, máy ảnh, …Bằng việc ghi nhận lại những

hình ảnh , thẩm định viên dự kiến phần trăm khấu hao dựa trên kinh nghiệm khảo sát

các công trình tương tự Từ đó ước tính tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình Để

tăng tính thuyết phục cho phương pháp, thẩm định viên luôn đính kèm hình ảnh vào

cuối mỗi tờ trình thẩm định

Trang 30

Ngoài ra, trong quá trình thẩm định, thẩm định viên có thể áp dụng một số phương

pháp khác được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 hoặc Thông tư 13 Liên bộ

Xây dựng Tuy nhiên, những phương pháp này thường rất ít được sử dụng đối với báo

cáo thẩm định bất động sản dạng nhà ở khu dân cư Vì thế, tác giả chỉ tập trung đề cập

đến 3 phương pháp thường gặp nhất và phổ biến nhất

 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp là phương pháp bổ trợ ước tính giá trị công trình được đề cập trong

tiếp cận chi phí Từ công thức:

Giá trị bất động sản thẩm định = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền

trên đất

Phương pháp này được thực hiện qua 7 bước:

Bước 1: Chọn các bất động sản đang hoặc đã giao dịch trên thị trường gần với BĐS

thẩm định có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn

Bước 2: Xác định đơn giá xây dựng một công trình tương tự mới 100% theo quy

định về việc ban hành đơn giá xây dựng công trình Sau đó lấy đơn giá xây dựng nhân

với diện tích sàn xây dựng để xác định được giá trị công trình ( giá trị nhà) (Phụ lục 5)

Bước 3: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá

trị đã hao mòn của công trình trên đất

Bước 4: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 3: bước 2)

Bước 5: Xác định tuổi đời hiệu quả của công trình so sánh và công trình thẩm

định dựa trên Giấy phép xây dựng hoặc chứng từ liên quan do khách hàng cung cấp

trong hồ sơ

Bước 6: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 4: bước 5)

Bước 7: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định

Như vậy, giá trị còn lại của công trình được ước tính bằng cách lấy giá giao dịch

thành công của tài sản so sánh có đặc điểm tương đồng với bất động sản thẩm định trừ

cho giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định

3 Giới thiệu về khu vực nghiên cứu ( Đường Lê Trọng Tấn, đoạn từ cầu Tân Kỳ

Tân Quý đến đường CN1)

Đường Lê Trọng Tấn thuộc khu vực hai quận Tân Phú và quận Bình Tân,

Trang 31

Tp.HCM Đây là đoạn đường giao thông chính của khu công nghiệp Tân Bình

,Tp.HCM Con đường có chiều dài gần 4 kilomet bắt đầu từ đường Tân Kỳ Tân Quý

và kết thúc là Quốc lộ 1A

Điều kiện kinh doanh tại đây có sự phân chia rõ rệt Đoạn từ Tân Kỳ Tân Quý đến

Đường CN1 tập trung chủ yếu các công trình nhà ở khu dân cư có điều kiện kinh

doanh sầm uất do tọa lạc gần chợ, trường học, bệnh viện, UBND quận Đoạn còn lại từ

Đường CN1 đến Quốc lộ 1A phần lớn là các công ty, xí nghiệp, nhà xưởng thuộc hệ

thống khu công nghiệp Tân Bình

Đường Lê Trọng Tấn có lộ giới 30m với 6 làn xe Con đường giao thông đi lại, vận

chuyển hàng hóa quan trọng của quận Tân Phú và quận Bình Tân Với lộ giới rộng, hai

bên mặt tiền đường là những công trình nhà ở riêng lẻ có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn

chỉnh, lợi thế kinh doanh tốt

Đường Lê Trọng Tấn

Bản đồ đường Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú , Tp.HCM

Khi thực hiện khảo sát công trình nhà ở khu dân cư tại con đường này, tác giả tập

trung khảo sát các công trình thuộc đoạn từ đường Tân Kỳ Tân Quý đến đường CN1

vì tại đây lượng giao dịch trên thị trường khá nhiều và cơ sở hạ tầng khá tương đồng

giữa các công trình Điều này giúp cho tác giả có thể tạo được cơ sở so sánh hợp lý

hơn trong quá trình phân tích nguồn dữ liệu thu thập được

Trang 32

4 Thực trạng công tác xác định chất lượng còn lại của công trình trên đường Lê

Trọng Tấn ( đoạn từ đường Tân Kỳ Tân Quý đến đường CN1)

Để có được cơ sở đối chiếu với một số báo cáo thẩm định giá của công ty thẩm

định giá, Tác giả thực hiện khảo sát một số công trình nhà ở tại đường Lê Trọng Tấn,

Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh

4.1 Căn nhà số 244, Lê Trọng Tân, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú

(Phụ lục 6, hình 1a, 1b,1c,1d)

Khi đi từ hướng Tân Kỳ Tân Quý, căn nhà tọa lạc phía bên phải mặt tiền Lê Trọng

Tấn, cách đường Tân Kỳ Tân Quý khoảng 200m, cách đường CN1 khoảng 1,2km

đường, hiện đang kinh doanh vật liệu xây dựng Cấu trúc nhà gồm 1 trệt , 1 gác lửng

và 2 lầu Như vậy nhà thuộc kết cấu 3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

Áp dụng phương pháp đánh giá chất lượng còn lại của công trình tại căn nhà số

244 như sau:

 Phương pháp kinh tế - kỹ thuật căn cứ vào kết cấu chính của công trình

Bảng 4: Áp dụng pp KTKT đối với nhà 244 LTT Kết cấu chính Tỷ lệ kết cấu chính

(%)

CLCL (%)

Tỷ lệ còn lại của kết cấu chính – (%)

Giá trị xây dựng mới ( ĐGXD : 3.200.000đ/m2 ) 256.000.000 đ

Giá trị xây dựng mới có tính đến khấu hao 231.000.000 đ

Trang 33

 Phương pháp tuổi đời

Bảng 5: Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 244 LTT

Năm xây dựng 2007

Áp dụng công thức xác định chất lượng còn lại theo phương pháp tuổi đời

% Khấu hao = Tuổi đời hiệu quả : Tuổi đời kinh tế

= (2011-2007) : 50 = 8%

% CLCL của công trình = 100% - 8% = 92%

Giá trị còn lại của công trình = % CLCL của công trình x ( Diện tích sàn xây

dựng x Đơn giá xây dựng mới 100%) = 92% x ( 80m2 x 3.200.000dd/m2) =

235.500.000 đ

Î Giữa 2 phương pháp, độ chênh lệch về tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại và giá trị

xây dựng Do công trình còn mới và chủ sỡ hữu bảo dưỡng tốt

4.2 Căn nhà số 306-308 , Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú

(Phụ lục 6, hình 2a, 2b,2c, 2d)

Khi đi từ hướng Tân Kỳ Tân Quý, căn nhà tọa lạc phía bên phải mặt tiền đường Lê

Trọng Tấn Vị trí nhà cách mặt đường Tân Kỳ Tân Quý khoảng 800m, cách đường

CN1 khoảng 700m, hiện đang buôn bán tạp hóa Cấu trúc nhà gồm 1 trệt Nhà thuộc

kiến trúc 1 tầng cấp 3 không có khu phụ riêng

Trang 34

Giá trị xây dựng mới ( ĐGXD : 2.500.000 đ/m2) 610.000.000 đ

Bảng 7: Áp dụng pp tuổi đời đối với nhà số 306-308 LTT

= (2011- 2002) : 50 = 18%

% CLCL của công trình = 100% - 18% = 82 %

dựng x Đơn giá xây dựng mới 100%) =82% x ( 224m2 x 2.500.000đ/m2) = 459.200.000 đ

Æ Có sự chênh lệch giữa 2 phương pháp tính:

Trong phương pháp kinh tế - kỹ thuật giá trị còn lại của công trình thấp hơn so với

giá trị trong phương pháp tuổi đời Nguyên nhân là do công trình đã xuống cấp khá

nhiều chỗ, các góc cột bê tông đã nứt sâu làm giảm giá trị công trình

4.3 Căn nhà số 592, Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú

(Phụ lục 6, hình 3a, 3b,3c)

Khi đi từ hướng Tân Kỳ Tân Quý, căn nhà tọa lạc phía bên phải mặt tiền đường,

hiện đang kinh doanh cà phê giải khát Vị trí bất động sản cách đường Tân Kỳ Tân

Quý khoảng 1km, cách Cấu trúc nhà gồm 1 trệt thuộc kết cấu nhà cấp 4 không có khu

Trang 35

= (2011-2004) : 50 = 14%

% CLCL của công trình = 100% - 14% = 86%

dựng x Đơn giá xây dựng mới 100%) = 86% x ( 78m2 x 2.500.000 đ/m2) =

Trang 36

167.000.000đ

Î BĐS hiện đang cho thuê mặt tiền trước để kinh doanh cà phê giải khát, trên thực tế

chủ sở hữu không còn cư ngụ tại căn nhà này Tác giả khảo sát phần phòng khách

của căn nhà, công trình đã xuống cấp nhiều, tường nứt nhẹ, nền lún nhẹ do không

được bảo dưỡng

(Phụ lục 6, hình 4a, 4b,4c,4d)

Khi đi từ hướng Tân Kỳ Tân Quý, căn nhà tọa lạc phía bên trái mặt tiền đường Lê

Trọng Tấn, hiện đang kinh doanh vật liệu xây dựng Vị trí BĐS cách đường Tân Kỳ

Tân Quý khoảng 1,3 km, cách đường CN1 khoảng 100m Cấu trúc nhà gồm 1 trệt và 1

lầu, nhà thuộc loại 2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

Trang 37

Đơn giá xây dựng mới (đ/m2) 4.500.000 đ/m2

= (2011-2010) : 70 = 1,43 %

% CLCL của công trình = 100% - 1,43% = 98,57%

dựng x Đơn giá xây dựng mới 100%) = 98,57% x ( 86m2 x 4.500.000/m2) =

381.500.000đ

Æ Công trình mới xây dựng nhưng trên mái đã xuất hiện những vết ố lớn, nền sàn

còn mới, tường xuất hiện những vết nứt nhỏ

(Phụ lục 6, hình 5a, 5b,5c, 5d,5e)

Khi đi từ hướng Tân Kỳ Tân Quý, căn nhà tọa lạc phía bên trái mặt tiền đường Lê

Trọng Tấn, hiện đang làm cửa hàng photocopy Cấu trúc nhà gồm 1 trệt, BĐS thuộc

nhà 1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng

Trang 38

Giá trị xây dựng mới 235.000.000 đGiá trị xây dựng mới có tính đến khấu hao 197.635.000 đ

= (2011-2001) : 50 = 20%

% CLCL của công trình =100 % - 20% = 80 %

dựng x Đơn giá xây dựng mới 100%) = 80% x (94 m2 x 2.500.000đ/m2) =

188.000.000 đ

Î Công trình xuống cấp nhiều do tường mặt tiền nứt sâu Vết nứt trên cột khá lớn,

nền sàn bị lún nhẹ Chủ sở hữu đang mở cửa hàng photocopy không gây ảnh

hưởng lớn đến chất lượng công trình

Trang 39

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Nội dung chương 2 xoay quanh thực trạng công tác đánh giá chất lượng còn lại của

công trình nhà ở khu dân cư trong một số báo cáo thẩm định giá tại các Ngân hàng và

công ty thẩm định giá Xuyên suốt chương này, tác giả đi sâu vào 2 mục chính:

- Trích dẫn cách ước tính chất lượng còn lại của công trình nhà ở khu dân cư được

thể hiện trên các báo cáo thẩm định giá

- Khảo sát thực tế đánh giá chất lượng của công trình nhà ở khu dân cư trên đường

Lê Trọng Tấn Thực hiện đánh giá chất lượng còn lại của các căn nhà trên con

đường theo phương pháp kinh tế - kỹ thuật và phương pháp tuổi đời Theo đó, lấy

cơ sở so sánh với cách đánh giá trong các báo cáo thẩm định giá

Thông qua đó, tác giả đưa ra những dẫn chứng thực tế giúp đánh giá chất lượng

còn lại của công trình nhà ở Qua đó, gợi ý những bất cập cần khắc phục được đề cập

cụ thể hơn tại chương 3 của chuyên đề

Trang 40

Chương 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÁC ĐỊNH CHẤT

LƯỢNG CÒN LẠI CÔNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ

1 Những bất cập trong công tác đánh giá chất lượng còn lại của công trình nhà

ở khu dân cư trong các báo cáo thẩm định giá

Chất lượng còn lại của công trình trong các báo cáo thẩm định giá được mô tả hoặc

trình bày dưới hình thức bảng biểu

Bảng 14: Nhà ở 3 tầng, mái bằng, có khu phụ riêng STT Tên các kết cấu

Điểm bất cập trong báo cáo thể hiện ở những đánh giá về hiện trạng chưa thật sự

cụ thể Hiện trạng này được xác định dựa trên Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại

của kết cấu chính (Phụ lục 7)

Tuy đã có văn bản quy định về tỷ lệ còn lại của kết cấu chính nhưng xét về nội

dung trong Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của kết cấu chính, tỷ lệ % cũng

được định thành khoảng

Ví dụ: Trong Bảng hướng dẫn có đề cập đến trường hợp Móng bị lún nặng tương

ứng với % chất lượng còn lại là <80% Đối với công trình nhà ở khu dân cư, khi gặp

phải tình trạng lún nặng khoảng giao động tỷ lệ % chất lượng còn lại là rất rộng

Khi đó thẩm định viên có thể ước tính chất lượng công trình trong khoảng quy

định trên cơ sở kinh nghiệm Cụ thể:

Nền trầy xướt vài nơi, ước tính giá trị còn lại khoảng 90%

Tường bong tróc nhiều, ước tính giá trị còn lại khoảng 80%

Điều này thể hiện tính nghệ thuật trong thẩm định nhưng mặt khác cũng tìm ẩn rất

Định dạng
Số trang	81
Dung lượng	1,99 MB