Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)

Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)

NGU N TRỌNG THẠCH

PH P LUẬT V QU N CHU N NHƯ NG QU N S

D NG ĐẤT C TỔ CH C INH T TRONG NƯ C

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT INH T

MÃ SỐ CN: 60380107

Người hướng dẫn khoa học : Tiến sĩ Đặng Anh Quân

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014

quá trình tổng hợp và nghiên cứu nghiêm túc của riêng bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS Đặng Anh Quân Tất cả các ý kiến của tác giả khác nêu trong luận văn đều được trích dẫn theo đúng quy định Kết quả nghiên cứu của Luận văn chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan này

Tác giả

Nguyễn Trọng Thạch

Chương 1 NHỮNG VẤN Đ CHUNG V QUY N CHUY N NHƯ NG QUY N S D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH T TRONG NƯ C 6 1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước và vai trò của tổ chức kinh tế trong nước 6

1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước 6 1.1.2 Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước 10

1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước 13

1.2.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước 13 1.2.2 Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.3 Sơ lược sự phát triển quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước 21 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT V QUY N CHUY N NHƯ NG QUY N S D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH T TRONG NƯ C VÀ

HƯ NG HOÀN THIỆN 29 2.1 Đối với quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước 29

2.1.1 Điều kiện thực hiện quyền 29 2.1.2 Điều kiện có quyền 36

2.2 Đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 40 2.3 Đối với quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.4 Đối với quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49

MỞ ĐẦU

1 L do chọn đề t i

Chuy n nhượng quyền s dụng đất là một quyền rất c ản của người s dụng đất Tuy nhi n, không phải người s dụng đất nào c ng c được quyền này Bản chất ph p luật trao quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất ch nh

là đ trao quyền định đoạt quyền s dụng đất Định đoạt nhưng trong giới hạn của ph p luật, định đoạt đối với quyền s dụng đất của m nh theo quy định

Tổ chức kinh tế là chủ th s dụng đất rất quan trọng trong ch nh s ch

ph p luật đất đai của nhà nước ta Việc tạo điều kiện cho c c tổ chức kinh tế tập trung vào sản xuất kinh doanh, tham gia cung ứng sản ph m là một nhiệm

vụ rất quan trọng của nhà nước và ph p luật trong đ c ch nh s ch ph p luật đất đai Vấn đề x c định quyền và nghĩa vụ của người s dụng đất n i chung

và của tổ chức kinh tế n i ri ng là vấn đề rất được quan tâm, v n ảnh hưởng trực tiếp đến việc s dụng đất đai của c c chủ th

Đảng ta x c định: phải iến đất đai thành động lực trực tiếp ph t tri n kinh tế – x hội Muốn vậy, chúng ta c n th o g nh ng nút th t trong

ch nh s ch ph p luật về đất đai, cản trở sự ph t tri n; tạo hành lang ph p l thuận lợi cho c c chủ th c c c quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, thế chấp,

ảo l nh g p vốn ằng quyền s dụng đất v.v qua đ huy động được ngu n lực t đất đai g p ph n ph t tri n kinh tế – x hội Ph p luật về quyền của người s dụng đất n i chung và quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của

tổ chức kinh tế n i ri ng c một nghĩa rất quan trọng đối với sự ph t tri n của c c tổ chức kinh tế và x hội Việc ph p luật trao quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất cho c c tổ chức kinh tế trong nước trong khuôn khổ quy định của ph p luật ch nh là việc x c định quyền s dụng đất là một quyền tài sản và đất đai đ được coi như một loại hàng h a đặc iệt trong thị trường quyền s dụng đất ấy Quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động ngu n vốn, nội và ngoại lực thúc đ y sản xuất

kinh doanh g p ph n thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp h a, hiện đại h a đất nước

uất ph t t thực tiễn y u c u nghi n cứu, t m hi u và hoàn thiện ch nh

s ch ph p luật đất đai về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, đặc iệt là quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế, một trong

nh ng chủ th c đ ng g p quan trọng cho sự ph t tri n của kinh tế đất nước,

độ kh c nhau đ c một số công tr nh nghi n cứu trực tiếp hoặc gi n tiếp liên quan như:

- Dự án điều tra sự hiểu biết về năm quyền của người sử dụng đất, TA

2225 - VIE, đề tài nghi n cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghi n cứu Địa chính - Tổng cục Địa ch nh;

- Dự n JICA, Khảo sát và điều tra xã hội về hộ gia đình và quyền sử dụng

đất tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghi n cứu khoa học

cấp Bộ của Viện Nghi n cứu Khoa học ph p l - Bộ Tư ph p (năm 1999);

- Luận n Địa vị ph p l của người s dụng đất trong c c giao dịch dân

sự, thư ng mại về đất đai của t c giả Nguyễn Quang Tuyến (năm 2003);

- S ch Thị trường quyền s dụng đất ở Việt Nam của t c giả Bùi Thị Tuyết Mai (Nhà xuất ản Lao động – hội, năm 2005);

- S ch Giao dịch quyền s dụng đất vô hiệu – ph p luật và thực tiễn xét

x của t c giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (Nhà xuất ản Thông tin và Truyền thông, năm 2011);

- Luận n Ph p luật về chuy n nhượng quyền s dụng đất trong kinh doanh

ất động sản ở Việt Nam của t c giả Nguyễn Thị H ng Nhung (năm 2012);

Và g n đây nhất là đề tài nghi n cứu khoa học cấp trường Ph p luật về chuy n nhượng quyền s dụng đất của t c giả Lưu Quốc Th i (năm 2014) Tiếc rằng t c giả chỉ iết thông tin đề tài này đ được ảo vệ vào th ng 8/2014, nhưng chưa c điều kiện đ tham khảo

Ngoài ra, còn một số ài viết được đăng tải tr n c c tạp ch chuy n ngành ph p l như Tạp ch Nghi n cứu lập ph p, Tạp ch Nhà nước và Ph p luật, Tạp ch Khoa học ph p l , Tạp ch Tòa n nhân dân…v v

Nh n chung, c c công tr nh nghi n cứu n u tr n, hoặc đ được thực hiện với thời gian kh lâu, hoặc chỉ nghi n cứu c c giao dịch quyền s dụng đất

n i chung, c đề cập đến chuy n nhượng quyền s dụng đất, nhưng không đi sâu t m hi u quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của ri ng tổ chức kinh

tế uất ph t t đ , và c ng t việc Luật Đất đai 2013 đ c hiệu lực thi hành với kh đ y đủ c c văn ản hướng dẫn dưới luật cùng một số điều chỉnh trong quy định về quyền của người s dụng đất n i chung, ao g m cả quyền giao dịch quyền s dụng đất, và quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế n i ri ng; đ ng thời g p ph n tạo hành lang ph p l thúc đ y sự sôi động trở lại của thị trường ất động sản vốn đang tr m l ng trong thời gian g n đây, việc nghi n cứu t m hi u và hoàn thiện ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong t nh h nh hiện nay vẫn là phù hợp

3 Mục đích v nhiệm vụ nghiên cứu của đề t i

3.1 M í ê

Tr n c sở phân t ch quy định của ph p luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, t c giả hướng đến t m ra nh ng giải ph p nhằm xây dựng và hoàn thiện

quy định ph p luật điều chỉnh nội dung này

3.2 N ệm ê

Đ thực hiện mục đ ch tr n, nhiệm vụ của luận văn là:

- Nghi n cứu nh ng vấn đề chung về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

- Phân t ch, đ nh gi thực trạng ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, nh ng thành tựu đ đạt được c ng như một số vấn đề còn t n tại

- Đề ra nh ng giải ph p nhằm xây dựng và hoàn thiện ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

4 Đối tượng v phạm vi nghiên cứu

4.1 Đố ê

Quy định của ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của

tổ chức kinh tế và thực trạng ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

4.2 ạm ê

- Trong khuôn khổ phạm vi của luận văn, t c giả chủ yếu tập trung

nghi n cứu c c quy định của ph p luật đất đai, nhất là Luật Đất đai 2013 hiện hành và c c văn ản hướng dẫn thi hành về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế, cùng c c quy định li n quan (nếu c ) của Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản v.v và thực trạng ph p luật, đ tr n c sở đ đưa ra nh ng đề xuất, kiến nghị của m nh

- Đ làm r quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế

trong nước t c giả c ng nghi n cứu c c quy định của ph p luật c li n quan

và hệ thống văn ản hướng dẫn thi hành của c c Bộ, ngành, c c địa phư ng

về thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế tr n một số địa àn

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 ơ : Luận văn vận dụng c c nguy n t c, phư ng

ph p luận triết học duy vật iện chứng và duy vật lịch s của chủ nghĩa M c -

L nin, tư tưởng H Ch Minh, của l luận nhà nước và ph p luật trong điều kiện c chế kinh tế mới Ngoài ra, luận văn được thực hiện tr n c sở vận dụng nh ng quan đi m c ản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và ph t tri n nền kinh tế thị trường định hướng x hội chủ nghĩa, ph t huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp h a, hiện đại h a đất nước

5.2 ơ ê : c c phư ng ph p nghi n cứu cụ

th được s dụng như: tổng hợp, hệ thống, điều tra x hội học, phư ng ph p lịch s , so s nh, phân t ch, đối chiếu v v đ giải quyết c c vấn đề mà đề tài đặt ra

6 Ý nghĩa khoa học của luận văn

Nh ng kết quả nghi n cứu của luận văn g p ph n ổ sung vào hệ thống

l luận về ph p luật đất đai n i chung và ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước n i ri ng

Luận văn c th được s dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho công

t c nghi n cứu, giảng dạy khoa học ph p l và đào tạo đội ng c n ộ ph p l chuy n ngành về quản l đất đai, quản l thị trường ất động sản

7 Bố cục luận văn

Ngoài ph n mở đ u, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

có ố cục 2 chư ng

C ơ 1: Nh ng vấn đề chung về quyền chuy n nhượng quyền s

dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

C ơ 2: Thực trạng ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s

dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước và hướng hoàn thiện

Chương 1

NHỮNG VẤN Đ CHUNG V QUY N CHUY N NHƯ NG QUY N S D NG ĐẤT C A TỔ CH C

KINH T TRONG NƯ C

1.1 hái niệm tổ chức kinh tế trong nước v vai trò của tổ chức kinh tế trong nước

1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước

Hiện nay, không c một văn ản quy phạm ph p luật định nghĩa cụ th

về tổ chức kinh tế, tuy nhi n n được hi u là đ n vị thực hiện chức năng sản xuất kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đ ch tạo ra lợi nhuận, của cải vật chất duy

tr sự t n tại của chúng và g p ph n thúc đ y nền kinh tế – x hội Dù không

c định nghĩa, nhưng thuật ng tổ chức kinh tế đ được nh c đến trong một

số quy định ph p luật về doanh nghiệp, hợp t c x và đ u tư

Luật Doanh nghiệp 2005 quy định “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có

tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh

năng kinh doanh, c t n ri ng, c tài sản, c trụ sở giao dịch ổn định và được đăng k kinh doanh theo quy định và chịu sự điều chỉnh của ph p luật

C ng nh c đến tổ chức kinh tế, Luật Hợp t c x 2012 quy định: “Hợp

tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ

1 Khoản 1 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005

2 Khoản 1 Điều 3, Luật Hợp t c x năm 2012

kinh tế, tuy c ng hoạt động kinh doanh, nhưng hướng đến mục đ ch chủ yếu

là hợp t c, tư ng trợ lẫn nhau gi a các thành viên của hợp tác xã

Nếu dựa trên Luật Doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã thì có th hi u tổ chức kinh tế là thuật ng hay tên gọi chung đ chỉ loại hình chủ th kinh doanh bao g m doanh nghiệp và hợp tác xã Trong luận văn, đối tượng nghiên cứu mà tác giả hướng đến là các tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh với mục tiêu chính là lợi nhuận Vì vậy, đối với hợp tác xã, với mục tiêu chính là

tư ng trợ, hợp tác trong tập th xã viên, mục tiêu lợi nhuận là thứ yếu, tác giả

sẽ không xếp hợp tác xã vào loại tổ chức kinh tế mà luận văn đề cập Tổ chức kinh tế ở đây sẽ là các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp

Vấn đề đặt ra là tổ chức kinh tế là doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp

có phải là tổ chức kinh tế trong nước hay không? Luật Doanh nghiệp x c định rõ: quốc tịch của doanh nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ n i doanh nghiệp thành lập, đăng k kinh doanh3 Nghĩa là một doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam sẽ được x c định là doanh nghiệp Việt Nam, dù ngu n vốn hay chủ th góp vốn thành lập doanh nghiệp đ là tổ chức nước ngoài, hoặc c nhân nước ngoài Theo đ , doanh nghiệp trong quy định của Luật Doanh nghiệp có th là doanh nghiệp (hoặc tổ chức kinh tế) có vốn đ u tư trong nước, c ng c th là doanh nghiệp (hoặc tổ chức kinh tế) có vốn đ u tư nước ngoài, miễn là các doanh nghiệp này thành lập và hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam, và được x c định chung là doanh nghiệp Việt Nam Điều này c ng phù hợp với pháp luật đ u tư bởi nhà đ u tư theo Luật Đ u tư 2005 ao g m cả tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước4

Thuật ng tổ chức kinh tế c ng được nh c đến trong pháp luật

đ u tư khi cho phép nhà đ u tư được thành lập tổ chức kinh tế hoạt động dưới các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp5

3 Khoản 20 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005

4 Khoản 4 Điều 3 Luật Đ u tư 2005

5

Điều 21 và Điều 22 Luật Đ u tư 2005; Điều 7 và Điều 8 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006

Như vậy, với c ch x c định quốc tịch của doanh nghiệp dựa trên quốc tịch của quốc gia n i doanh nghiệp được thành lập thì tổ chức kinh tế theo pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đ u tư sẽ được xem là tổ chức kinh tế Việt Nam hay tổ chức kinh tế trong nước, không phân biệt ngu n vốn thành lập là trong nước hay nước ngoài

C ng không đưa ra định nghĩa về tổ chức kinh tế, dù quy định tổ chức kinh tế là một trong nh ng chủ th s dụng đất, nhưng ph p luật đất đai lại

x c định tổ chức kinh tế theo một hướng khác, không thống nhất với Luật Doanh nghiệp

Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước ao g m c quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đ n vị v trang nhân dân và các tổ chức kh c theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thu đất hoặc công nhận quyền s dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuy n quyền s dụng đất 6 Theo đ , tổ chức kinh tế được

x c định là một trong số các tổ chức trong nước Trong khi đ , tổ chức nước ngoài, c nhân nước ngoài là chủ th s dụng đất tại Việt Nam được x c định

là chủ th s dụng đất riêng, có th s dụng đất cho quan hệ ngoại giao, hoặc

s dụng đất cho hoạt động đ u tư Cụ th , Tổ chức nước ngoài c chức năng ngoại giao g m c quan đại diện ngoại giao, c quan l nh sự, c quan đại diện kh c của nước ngoài c chức năng ngoại giao được Ch nh phủ Việt Nam

th a nhận; c quan đại diện của tổ chức thuộc Li n hợp quốc, c quan hoặc tổ chức li n ch nh phủ, c quan đại diện của tổ chức li n ch nh phủ được Nhà nước Việt Nam cho thu đất 7

và Tổ chức, c nhân nước ngoài đ u tư vào Việt Nam theo ph p luật về đ u tư được Nhà nước Việt Nam cho thu đất 8

6 Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003

7 Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 2003

8

Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003

Sự phân iệt này tiếp tục được th hiện trong quy định về chủ th s dụng đất của Luật Đất đai 2013 Tổ chức kinh tế vẫn là một trong số các tổ chức trong nước: Tổ chức trong nước g m c quan nhà nước, đ n vị v trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức kh c theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) 9 Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn là nh ng chủ th s dụng đất riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt động đ u tư Đi m khác biệt là đối với chủ th nước ngoài s dụng đất đ đ u tư tại Việt Nam, Luật Đất đai 2013 không gọi t n là tổ chức,

c nhân nước ngoài đ u tư vào Việt Nam như Luật Đất đai 2003, mà x c định theo một tên gọi phù hợp h n là doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài và x c định rõ bao g m doanh nghiệp 100% vốn đ u tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đ u tư nước ngoài mua cổ ph n, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đ u tư 10

Có th thấy, tổ chức kinh tế theo x c định của Luật Đất đai 2003, hay hiện nay là Luật Đất đai 2013, đều chỉ là doanh nghiệp có ngu n vốn đ u tư hoàn toàn trong nước, không bao g m doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài, dù doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài này thành lập, hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam C ch x c định này là dựa tr n c sở ngu n vốn hình thành doanh nghiệp, chứ không phải n i doanh nghiệp được thành lập như Luật Doanh nghiệp Đây c ng ch nh là một trong nh ng nội dung chưa thống nhất gi a pháp luật đất đai và ph p luật doanh nghiệp, dù hai ngành luật này có liên quan khá mật thiết với nhau, khi mà quyền s dụng đất của doanh nghiệp không chỉ là c sở hạ t ng, mà còn là ngu n vốn,

là tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp Lẽ tất nhiên, khi nghiên cứu tổ chức kinh tế với tư c ch là một chủ th s dụng đất, tác giả phải xác định tư

9 Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2013

10 Khoản 5 và Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013

cách chủ th , quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật đất đai

Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo pháp luật đất đai là một loại chủ th s dụng đất hoặc một doanh nghiệp s dụng đất được hình thành t ngu n vốn của các tổ chức, c nhân trong nước, không bao g m doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài

Pháp luật đất đai định danh chủ th s dụng đất là tổ chức kinh tế, dù có hay không cụm t trong nước đi kèm sau đ , ch nh là đề cập đến tổ chức kinh tế trong nước Vì vậy, trong luận văn, việc tác giả s dụng thuật ng tổ chức kinh tế c ng ch nh là đề cập đến tổ chức kinh tế trong nước , hoặc ngược lại

1.1.2 Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước

Tổ chức kinh tế trong nước c vị tr đặc iệt quan trọng trong nền kinh

tế, là ộ phận chủ yếu tạo ra tổng sản ph m trong nước (GDP) Nh ng năm

g n đây, hoạt động của tổ chức kinh tế trong nước đ c ước ph t tri n đ ng

k , g p ph n giải ph ng và ph t tri n sức sản xuất, huy động và ph t huy nội lực vào ph t tri n kinh tế x hội, g p ph n quyết định vào phục h i và tăng trưởng kinh tế, tăng kim ngạch xuất kh u, tăng thu ngân s ch và tham gia giải quyết c hiệu quả c c vấn đề x hội như tạo việc làm, x a đ i, giảm nghèo v.v Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước th hiện r nét tr n nh ng phư ng diện sau:

- Tổ chức kinh tế trong nước góp phần giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của người lao động

Trong nh ng năm g n đây, số tổ chức kinh tế trong nước tăng nhanh đ giải quyết được nhiều việc làm với thu nhập cao h n cho người lao động Theo o c o về Điều tra lao động việc làm năm 2013 của Tổng cục thống k

th tỉ lệ c cấu lao động trong tổ chức kinh tế trong nước của c c năm 2009 –

2011 – 2013 l n lượt là :18,5% - 18,8% - 18,9%11, đối với tỉnh Lâm Đ ng thì

tỉ lệ này năm 2011 là 9,16%, năm 2012 là 10,22%12

Qua c c số liệu tr n ta thấy được tỉ lệ lao động trong c c tổ chức kinh tế ngày càng tăng đ ng k đ p ứng y u c u tạo ra việc làm mới cho toàn x hội

Tỷ trọng thu hút lao động của c c tổ chức kinh tế trong nước là đ ng k ,

là lực lượng chủ yếu tạo ra ngu n thu cho ngân s ch Nhà nước và đ ng g p lớn cho tăng trưởng GDP Thu nhập cao và tăng nhanh của lao động khối tổ chức kinh tế trong nước g p ph n cải thiện và nâng cao mức sống chung của toàn x hội và tham gia vào qu tr nh chuy n dịch c cấu lao động t nông nghiệp sang c c ngành phi nông nghiệp

- Tổ chức kinh tế trong nước là chủ thể sử dụng đất góp phần trong việc khai thác, sử dụng đất đai

Tổ chức kinh tế trong nước được thành lập và hoạt động theo ph p luật Việt Nam, s dụng đất đai tại Việt Nam và tạo ra ngu n lực, của cải vật chất, giải quyết công ăn, việc làm, thúc đ y kinh tế – x hội trong nước ph t tri n

Ở g c độ hiệu quả s dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước đ g p ph n nâng cao hiệu quả khai th c và s dụng đất đai, g p ph n chuy n dịch c cấu kinh

tế, tăng tỷ lệ công nghiệp, du lịch và dịch vụ cùng với qu tr nh chuy n dịch

c cấu kinh tế Cả Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế trong nước đều được x c định là người s dụng đất, c đ ng g p không nhỏ trong việc đảm ảo khai th c đất đai theo quy hoạch của Nhà nước, đem lại ngu n thu đ ng k cho ngân s ch nhà nước

Thu ngân s ch của cả nước t c c hoạt động s dụng đất năm 2012 là

45 109 tỷ đ ng, năm 2013 là 39 000 tỷ đ ng, dự to n trong năm 2014 là

11 http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=512&idmid=5&ItemID=15072

12 Cục thống kê Lâm Đ ng (2013), Thực trạng lao động và việc làm năm 2012 tỉnh Lâm Đ ng, Văn phòng Cục thống kê tỉnh Lâm Đ ng

36 000 tỷ đ ng13

Đối với tỉnh Lâm Đ ng, ngu n thu cho ngân s ch nhà nước

t khai th c s dụng đất của tổ chức kinh tế trong c c năm là:

:

Năm 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Tỷ

đ ng 19692 25066 28748 32177 39079 46344 50371 71835 84049 112143 126418 143618

C c tổ chức kinh tế trong nước ph t tri n nhanh nh ng năm g n đây đ

g p ph n làm cho tổng thu ngân s ch cả nước ngày càng tăng, năm sau cao

h n năm trước đ làm cho tỷ trọng đ ng g p của khu vực này vào GDP tăng nhanh Lợi ch cao h n mà tăng trưởng của c c tổ chức kinh tế trong nước đem lại là tạo ra khối lượng hàng h a và dịch vụ lớn h n, phong phú h n, chất lượng tốt h n, thay thế được nhiều mặt hàng phải nhập kh u, g p ph n quan trọng cải thiện và nâng cao mức ti u dùng trong nước và tăng xuất kh u,

đ c ng là yếu tố gi cho nền kinh tế ổn định và ph t tri n nh ng năm qua

- Tổ chức kinh tế trong nước phát triển tác động đến chuyển dịch cơ cấu trong nền kinh tế quốc dân và trong nội bộ mỗi ngành

13

http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1351583/2126549/2117088?p_folder_id=115344943&p_r ecurrent_news_id=12057173

Trong giai đoạn hiện nay tổ chức kinh tế trong nước ph t tri n chủ yếu trong h u hết c c ngành công nghiệp với vai trò quyết định là doanh nghiệp nhà nước, hoạt động của loại h nh doanh nghiệp thuộc tổ chức kinh tế trong nước c mặt ở đại đa số c c ngành sản xuất kinh doanh Trong đ đặc iệt là

sự ph t tri n mạnh mẽ, đ ng vai trò đ u tàu, thúc đ y toàn ộ nền kinh tế t ng ước đi l n t các doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp, thư ng mại, dịch

vụ du lịch, xây dựng, vận tải và hoạt động tài ch nh ngân hàng v.v B n cạnh

đ , c ng đ xuất hiện c c doanh nghiệp đ u tư một c ch ài ản vào một số ngành, lĩnh vực mới như hoạt động khoa học và công nghệ, văn h a, th thao, cứu trợ x hội, hoạt động phục vụ c nhân và cộng đ ng

- Các tổ chức kinh tế trong nước có tác động tích cực đến giải quyết tốt hơn các vấn đề xã hội, đặc biệt là an sinh xã hội

Nh ng năm g n đây, sản ph m hàng h a và dịch vụ do tổ chức kinh tế trong nước tạo ra ngày càng phong phú, đa dạng về chủng loại mặt hàng, chất lượng hàng h a, dịch vụ được nâng l n, do đ đ giải quyết c ản nhu c u ti u dùng hàng h a, dịch vụ ngày càng cao của toàn x hội, g p ph n nâng cao mức sống vật chất của dân cư và tăng nhanh lượng hàng h a xuất kh u Nhiều sản

ph m trước đây thường phải nhập kh u cho ti u dùng th nay đ được c c doanh nghiệp sản xuất thay thế và được người ti u dùng trong nước t n nhiệm như ô tô, xe m y, phư ng tiện vận tải, c c mặt hàng đ điện, điện t , may mặc, thực ph m, đ uống, h a mỹ ph m, đ dùng gia đ nh, sản ph m phục vụ xây

dựng v.v, g p ph n giải quyết tốt c c vấn đề x hội và an sinh x hội

1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

1.2.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ th và khách th , của bất kỳ quan hệ pháp luật nào Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với nghĩa vụ phải thực hiện, quyền của người s dụng đất là vấn đề mà

cả Nhà nước và người s dụng đất đều quan tâm

Với tư c ch v a là chủ th quản lý xã hội – quản l tài nguy n đất đai quý giá của quốc gia, v a là đại diện chủ sở h u của đất đai – quản lý tài sản thuộc sở h u của m nh, Nhà nước c n đảm bảo đất đai, dù ở phư ng diện nào,

c ng phải được khai thác, s dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã hội và cho ch nh Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp s dụng đất đai

mà chuy n giao đất đai và quyền s dụng đất cho người s dụng đất đ họ thay mặt Nhà nước khai th c đất đai tr n thực tế Cách s dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đai của Nhà nước được đưa vào khai th c theo đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nước thu được lợi ích t đất đai thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính của người s dụng đất Theo đ , việc đảm bảo cho người s dụng đất an tâm đ u tư, s dụng đất đai c hiệu quả c ng là iện ph p đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích t đất đai

Một trong nh ng đảm bảo mà Nhà nước đ thực thi bằng pháp luật k t Luật Đất đai 1993 đến nay chính là việc trao cho người s dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền s dụng đất Việc người s dụng đất được thực hiện giao dịch quyền s dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuy n quyền s dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai16, th hiện sự th a nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền

s dụng đất là tài sản của người s dụng đất; họ được đưa n vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi đ người s dụng đất khai thác tối đa lợi ích t đất đai

Như vậy, quyền s dụng đất của người s dụng đất có th được hi u theo hai nghĩa

Ở mức độ chung và theo cách hi u thông thường, quyền s dụng đất được hi u là một trong ba quyền năng của chủ sở h u: quyền chiến h u, quyền s dụng, và quyền định đoạt; nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức t đất đai17

Tuy không phải là chủ sở h u của đất đai,

nhưng người s dụng đất có quyền s dụng đất do chủ sở h u là Nhà nước trao đ có th tiến hành việc khai thác, s dụng đất

Ở mức độ ri ng và đối với nh ng chủ th s dụng đất được quyền giao dịch quyền s dụng đất, nghĩa là được phép đưa quyền s dụng đất vào lưu thông, dịch chuy n trên thị trường, quyền s dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của người s dụng đất18 Tùy loại chủ th s dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người s dụng đất được phép thực hiện các giao dịch kh c nhau đối với tài sản quyền s dụng đất của mình

Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền s dụng đất g m bảy quyền Đ là: (i) chuy n đổi quyền s dụng đất; (ii) chuy n nhượng quyền s dụng đất; (iii) cho thuê (cho thuê lại) quyền s dụng đất; (iv) đ th a kế quyền s dụng đất; (v) tặng cho quyền s dụng đất; (vi) thế chấp bằng quyền s dụng đất; và (vii) góp vốn bằng quyền s dụng đất Có nh ng quyền khi được thực hiện, sẽ

có sự dịch chuy n hẳn quyền s dụng đất t chủ th thực hiện quyền sang chủ

th nhận quyền, làm chấm dứt quyền s dụng đất của chủ th này và làm phát sinh quyền s dụng đất của chủ th kia (nghĩa là c sự thay đổi chủ th s dụng đất)19 và được gọi tên chung là quyền chuy n quyền s dụng đất, bao

g m quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, th a kế, tặng cho quyền s dụng đất

và góp vốn bằng quyền s dụng đất20 Trong đ , chuy n nhượng quyền s dụng đất là một trong nh ng quyền giao dịch quyền s dụng đất có sự chuy n quyền mà người s dụng đất quan tâm

Pháp luật đất đai không đưa ra định nghĩa cho t ng quyền giao dịch quyền s dụng đất, bao g m cả quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất Dựa tr n quy định về hợp đ ng chuy n nhượng quyền s dụng đất của Bộ luật Dân sự, có th hi u chuy n nhượng quyền s dụng đất là sự thoả thuận gi a

c c n, theo đ n chuy n nhượng quyền s dụng đất chuy n giao đất và

18 Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao g m vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản

19 Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr.209

20

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013

quyền s dụng đất cho bên nhận chuy n nhượng, còn bên nhận chuy n nhượng trả tiền cho bên chuy n nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai21

Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh c ng đưa ra định nghĩa tư ng tự: "Chuy n nhượng quyền s dụng đất là việc người s dụng đất chuy n giao hoàn toàn quyền s dụng đất của mình cho chủ th kh c đ nhận lấy một khoản tiền tư ng ứng với giá trị quyền s dụng đất chuy n nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật 22

Giống với các quyền chuy n quyền s dụng đất khác, ở chuy n nhượng quyền s dụng đất c ng c sự dịch chuy n hoàn toàn quyền s dụng đất t bên chuy n nhượng sang bên nhận chuy n nhượng, làm chấm dứt quyền s dụng đất của bên chuy n nhượng và làm phát sinh quyền s dụng đất cho bên nhận chuy n nhượng Tuy nhiên, nếu chuy n đổi quyền s dụng đất hướng đến mục

đ ch thuận tiện cho sản xuất và đời sống, kh c phục sự phân tán, manh mún của đất đai; hoặc đ th a kế hay tặng cho quyền s dụng đất là hành động xuất phát

t tình cảm, t nh y u thư ng của người đ th a kế hoặc người tặng cho đối với người nhận th a kế hay người nhận tặng cho; hoặc góp vốn bằng quyền s dụng đất là nhằm mục đ ch hợp tác sản xuất, kinh doanh; thì chuy n nhượng quyền s dụng đất hướng đến mục đ ch chủ yếu là thu lợi nhuận Dù trong một

số trường hợp, việc chuy n nhượng quyền s dụng đất là do nhu c u di chuy n chỗ ở, không tiếp tục s dụng đất, nhưng trong chuy n nhượng, quyền s dụng đất được trao đổi với một khoản tiền, và bên chuy n nhượng, nếu không vì lý

do cấp thiết nào đ phải chuy n nhượng ngay quyền s dụng đất, th thường cố

g ng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị tư ng đư ng hoặc cao h n giá trị quyền s dụng đất chuy n nhượng mà họ đ tạo lập Nghĩa là việc chuy n nhượng quyền s dụng đất thường phải mang đến cho bên chuy n nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền Đ ng thời, nhận chuy n nhượng quyền

21 Điều 697 Bộ luật Dân sự

22

Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr 220

s dụng đất là một trong nh ng cách thức đ p ứng nhu c u tạo lập quyền s dụng đất cho nh ng chủ th mong muốn có quyền s dụng đất Theo đ , quyền

s dụng đất được lưu thông, dịch chuy n trên thị trường, góp ph n cho sự hình thành và phát tri n của thị trường quyền s dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

Vì vậy, quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất c nghĩa kh c với các quyền giao dịch quyền s dụng đất còn lại N đ p ứng nhu c u tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng h a theo c chế thị trường Trong đ , hàng hóa quyền s dụng đất được lưu chuy n một cách tự nhiên theo nhu c u

xã hội, tr n c sở sự thỏa thuận nh đẳng gi a các chủ th , tạo điều kiện thúc

đ y kinh tế phát tri n và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả h n Và do đ , quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất được pháp luật trao cho nhiều loại chủ th s dụng đất khác nhau khi các chủ th này đ p ứng được nh ng điều kiện mà pháp luật quy định23

Là một trong các chủ th s dụng đất chủ yếu cho mục đ ch kinh doanh nên tổ chức kinh tế trong nước c ng được quy định có quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, bên cạnh các quyền giao dịch quyền s dụng đất khác, khi

đ p ứng được các điều kiện do pháp luật quy định

Như vậy, t các phân tích trên, có th hi u quyền chuy n nhượng quyền

s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện việc chuy n giao hoàn toàn quyền s dụng đất của mình cho chủ th

kh c đ nhận lấy một khoản tiền tư ng ứng với giá trị quyền s dụng đất chuy n nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, với điều kiện

là tổ chức kinh tế trong nước với tư c ch n chuy n nhượng và chủ th nhận chuy n nhượng phải đ p ứng các điều kiện pháp luật quy định

23

Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr 223

1.2.2 Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

T nh ng phân t ch tr n cho thấy quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất

là quyền mà tổ chức kinh tế được hưởng khi c đủ điều kiện theo quy định của

ph p luật Chuy n nhượng quyền s dụng đất c ng là hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận của tổ chức kinh tế Thông qua hoạt động này c th tạo ra lợi nhuận

g p ph n củng cố, duy tr và ph t tri n tổ chức kinh tế Đặc iệt, thông qua hoạt động chuy n nhượng quyền s dụng đất sẽ thúc đ y thị trường quyền s dụng đất và thị trường kinh doanh ất động sản ph t tri n vì chuy n nhượng là một trong c c giao dịch nền tảng của thị trường ất động sản C ng thông qua giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước sẽ đ ng g p

cho ngân s ch nhà nước, tăng ngu n thu cho ngân s ch nhà nước

- Việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là thực hiện một quyền quan trọng mà tổ chức kinh tế với tư cách chủ thể sử dụng đất được hưởng và được đảm bảo khi có đủ điều kiện

Là chủ th kinh doanh tạo ra lợi nhuận đ duy tr sự t n tại, ph t tri n của m nh và đ ng g p cho sự ph t tri n kinh tế – x hội của đất nước, giải quyết việc làm, n n tư liệu sản xuất, ngu n vốn đ u tư và các quyền lợi khác trong kinh doanh, bao g m cả quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước và pháp luật ảo hộ, nhằm tạo điều kiện ngu n lực vật chất cho tổ chức kinh tế t n tại và ph t tri n

Điều 32 và 33 Hiến ph p 2013 khẳng định: “Mọi người có quyền sở

hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” “Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm” Điều 54 Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ

theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Như vậy,

là một trong các quyền chuy n quyền s dụng đất, quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước đ được Hiến pháp ghi nhận

và bảo hộ

Cụ th h a quy định của Hiến ph p 2013, Luật Đất đai 2013 quy định r tại Điều 174 về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế Theo đ , về c ản tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền s dụng đất, cho thu đất thu tiền thu đất một l n cho cả thời gian thuê có quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, tài sản thuộc sở h u của mình g n liền với đất Thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất sẽ giúp cho tổ chức kinh tế chủ động trong kinh doanh quyền s dụng đất, huy động và dịch chuy n quyền s dụng đất tham gia vào thị trường ất động sản Tuy nhi n, không phải trường hợp nào tổ chức kinh tế c ng c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, quyền này phụ thuộc vào h nh thức và ngu n gốc s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước; n i c ch kh c đây là quyền chuy n nhượng c điều kiện

- Việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là thực hiện quyền kinh doanh thu lợi nhuận của tổ chức kinh tế

Như đ phân t ch, khi chuy n nhượng, quyền s dụng đất được trao đổi bằng một khoản tiền với giá trị tư ng đư ng, nghĩa là c th quy ra thành giá trị bằng tiền Như vậy, cùng với việc được lưu thông dịch chuy n trên thị trường như là hàng h a, quyền s dụng đất đ được pháp luật th a nhận là quyền tài sản, hay tài sản theo quy định của pháp luật dân sự Là chủ th có quyền, dĩ nhi n tổ chức kinh tế trong nước được khai thác, kinh doanh và hưởng lợi t tài sản quyền s dụng đất của mình khi đ p ứng đ y đủ c c điều kiện ph p luật quy định Bản chất của việc tổ chức kinh tế chuy n nhượng quyền s dụng đất, xét cho cùng, là quyền kinh doanh nhằm thu lợi nhuận t quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của quy luật cung – c u trong thị trường quyền s dụng đất, đ ng thời chịu sự

điều chỉnh của c c quy định pháp luật li n quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh ất động sản…v v

- Việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

th c đ y sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

C th khẳng định giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất là giao dịch rất c ản và quan trọng của thị trường quyền s dụng đất n i ri ng và thị trường ất động sản n i chung Nếu như trước Luật Đất đai 1993, quyền

s dụng đất chưa ch nh thức được th a nhận là một quyền tài sản c th dịch chuy n tr n thị trường, điều đ đ ng nghĩa với việc thị trường quyền s dụng đất ị p ngh t, méo m không phản nh đúng, đ y đủ, ản chất của thị trường và c ng không th h nh thành thị trường ất động sản theo đúng nghĩa Với sự hoàn thiện của ph p luật đất đai và hệ thống ph p luật kinh doanh n i chung đ tạo điều kiện cho sự ph t tri n của thị trường quyền s dụng đất và thị trường ất động sản Đ ng g p cho sự ph t tri n của thị trường này c vai trò rất quan trọng của c c tổ chức kinh tế trong nước Việc chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế n i ri ng và c c chủ th s dụng đất

n i chung đ g p ph n cho việc tập trung, t ch tụ đất đai, đ p ứng nhu c u mở rộng sản xuất kinh doanh quy mô lớn trong nền kinh tế thị trường

- Việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng góp một khoản thu cho ngân sách Nhà nước

Khi phát sinh lợi nhuận t chuy n nhượng quyền s dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước, c ng như c c chủ th s dụng đất khác, phải nộp thuế thu nhập cho Nhà nước Bên cạnh đ , Nhà nước còn thu được nh ng khoản lệ

ph , ph li n quan như lệ ph trước bạ, lệ ph địa ch nh…v v Theo nh ng số liệu t Tổng cục thống k , chúng ta c th thấy vai trò của ngu n thu t nhà đất trong tổng ngu n thu ngân s ch Nhà nước

s ch nhà nước Như vậy, c c hoạt động chuy n nhượng quyền s dụng đất n i chung và chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế n i ri ng c vai trò rất t ch cực đối với nền kinh tế – x hội, đặc iệt trong nh ng năm thị trường quyền s dụng đất sôi động Hiện nay, thị trường quyền s dụng đất

n i ri ng và thị trường ất động sản n i chung đang trong giai đoạn kh khăn,

tr m l ng Tuy nhi n, vai trò của n là không th phủ nhận và c ng phù hợp với đường hướng chỉ đạo của Đảng và ph p luật hiện hành của Nhà nước Việc c n làm hiện nay là hoàn thiện th chế ch nh s ch ph p luật, kinh tế x hội đ thị trường quyền s dụng đất ph t tri n lành mạnh, trong đ c việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, tạo động lực thúc đ y kinh tế – x hội, giải quyết việc làm và tăng ngu n thu cho ngân s ch

24 http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=389&idmid=3&ItemID=1447

25

Điều 19 Hiến pháp 1980

nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở h u toàn dân về đất đai ở giai đoạn này chỉ là một cuộc cải c ch tr n văn ản ph p quy Người đang s dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì không còn là sở h u chủ th a đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì họ vẫn được quyền khai thác s dụng đất đai vốn không còn thuộc sở h u của mình Tuy nhiên, chúng ta có th thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người s dụng đất chưa được quan tâm thỏa đ ng, ph p luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa c giải pháp cho quyền lợi của người đang s dụng đất vốn là chủ sở

h u trước đ Thực trạng này c ng là một trong nh ng nguyên nhân dẫn đến người s dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra

sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong nh ng năm đ u của thập niên 1980

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai đ u tiên g m 6 chư ng 57 điều Đây là ước khởi đ u cho việc xác lập mối quan hệ gi a Nhà nước với tư c ch là người đại diện chủ sở h u về đất đai và người s dụng đất Luật đ quy định một cách cụ th , có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người s dụng đất Với nh ng quy định này, chế định về quyền s dụng đất được h nh thành, n được xây dựng tr n c sở đất đai thuộc sở h u của toàn dân, quyền s dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức th hiện của chủ sở h u mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đ nh, c nhân c quyền s dụng đất đ khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức t đất đai Thực tế, Luật đất đai năm

1987 ước đ u đ tạo c sở ph p l đ phát huy quyền sở h u toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc s dụng đất đai Tuy nhi n, do c sự t c động của c chế thị trường, nhu c u s dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước v a không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai v a nghiêm cấm việc mua bán, chuy n nhượng đất

đai dưới mọi hình thức26

, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuy n dịch của quyền s dụng đất, làm kìm hãm sự phát tri n kinh tế của đất nước

Trước t nh h nh đ , cùng với nh ng chuy n biến về kinh tế, Hiến pháp

1992 ra đời, đ nh dấu một mốc lịch s quan trọng trong việc quy định quyền của người s dụng đất Một mặt Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở h u toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, th a nhận và bảo vệ quyền s dụng đất hợp pháp của người s dụng đất Mặt khác, Hiến pháp

1992 đ thực sự quan tâm đến quyền của người s dụng đất, ghi nhận tổ chức

và c nhân được chuy n quyền s dụng đất được Nhà nước giao27

Quy định này cho thấy quyền s dụng đất đ được chính thức th a nhận là hàng h a đ

có th lưu thông, dịch chuy n trên thị trường

Cụ th hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được ban hành, có hiệu lực t ngày 15/10/1993, đ quy định trao cho người s dụng đất quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, cho thuê, th a kế, thế chấp quyền s dụng đất28 Đây là đi m đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát tri n thị trường quyền s dụng đất, làm cho người s dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại t đất Tuy nhiên, chủ th có quyền chỉ mới là hộ gia đ nh, c nhân được Nhà nước giao đất Tổ chức kinh

tế trong nước không có quyền chuy n quyền s dụng đất

Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thu đất được Uỷ ban thường vụ Quốc hội nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam kho I thông qua ngày 14 th ng 10 năm 1994 ( Ph p lệnh 14/10/1994 ) quy định cụ th về hình thức s dụng đất của tổ chức kinh tế, với hình thức được Nhà nước giao đất nếu s dụng đất đ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tr ng thuỷ sản, làm muối, và hình thức được Nhà nước cho thu đất nếu s dụng đất vào mục đ ch sản xuất kinh

26 Điều 5 Luật Đất đai 1987

27 Điều 18 Hiến pháp 1992

28

Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 1993

doanh khác không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tr ng thuỷ sản, làm muối29 Nh ng quyền giao dịch đối với quyền s dụng đất đ u ti n được trao cho tổ chức kinh tế là quyền thế chấp giá trị quyền s dụng đất g n liền với tài sản thuộc sở h u đ xây dựng tr n đất (đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thu đất)30

; quyền góp vốn bằng giá trị quyền s dụng đất (đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất và doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thu đất)31

; và quyền cho thuê lại đất đ được xây dựng xong kết cấu hạ t ng (đối với tổ chức được Nhà nước cho thu đất đ đ u tư xây dựng kết cấu hạ t ng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp)32 Trong giai đoạn này, tổ chức kinh tế trong nước vẫn chưa c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, chỉ được chuy n nhượng c c công tr nh đ xây dựng bằng ngu n vốn không có ngu n gốc t ngân sách nhà nước g n liền với việc s dụng đất (đối với tổ chức được Nhà nước giao đất đ s dụng vào mục đ ch không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tr ng thuỷ sản, làm muối)33

Tiếp tục được s a đổi, ổ sung vào năm 1996 ởi Ph p lệnh ngày 27/8/1996 về s a đổi, ổ sung một số điều của Ph p lệnh 14/10/1994 ( Ph p lệnh 27/8/1996 ), n cạnh việc ghi nhận c c quyền thế chấp, g p vốn ằng

gi trị quyền s dụng đất và cho thu quyền s dụng đất như đ n u tr n,

Ph p lệnh 27/8/1996 ch nh thức quy định tổ chức kinh tế trong nước c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất Tuy nhi n, quyền này chỉ giới hạn ở c c

tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có trả tiền s dụng đất đ

s dụng vào mục đ ch xây dựng nhà ở đ bán cho công dân Việt Nam hoặc cho thuê, hoặc s dụng vào mục đ ch đ u tư xây dựng kết cấu hạ t ng đ chuy n nhượng hoặc cho thuê quyền s dụng đất g n liền với kết cấu hạ

t ng34 Tổ chức kinh tế được giao đất s dụng đất vào c c mục đ ch kh c, hoặc tổ chức kinh tế s dụng đất thu n i ri ng và người s dụng đất thu n i chung vẫn không được chuy n nhượng quyền s dụng đất

C th n i sự ất nh đẳng trong việc hưởng quyền của người s dụng đất, nhất là c c quyền giao dịch đối với quyền s dụng đất n u tr n được kh c phục k t l n s a đổi, ổ sung đ u ti n của Luật Đất đai 1993 Luật s a đổi,

ổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được thông qua ngày 02/12/1998

và c hiệu lực k t ngày 01/01/1999 ( Luật s a đổi, ổ sung 01/01/1999 ) quy định cho c c tổ chức kinh tế, hộ gia đ nh, c nhân s dụng đất giao hay thu c ng đều c th c c c quyền giao dịch đối với quyền s dụng đất Cụ

th đối với tổ chức kinh tế c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất cùng với công tr nh kiến trúc, kết cấu hạ t ng hoặc tài sản thuộc sở h u đ được xây dựng g n liền tr n đất nếu được Nhà nước giao đất c thu tiền s dụng đất, hoặc được Nhà nước cho thu đất mà trả tiền thu đất một l n cho cả thời gian thu hoặc đ trả tiền thu đất nhiều năm mà thời hạn thu đất đ được trả tiền còn lại t nhất là 5 (năm) năm35

Quy định này vẫn được duy tr khi Luật Đất đai 1993 được s a đổi, ổ sung l n thứ hai vào năm 200136

Đến Luật Đất đai 200337, c c quyền giao dịch đối với quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, ao g m quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, tiếp tục được ghi nhận38

n cạnh việc mở rộng th m chủ th c quyền là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, c nhân nước ngoài Thủ tục thực hiện được đ n giản, thông tho ng h n, không mang tính hành ch nh xin-cho mà thống nhất tại Văn phòng đăng k quyền s dụng đất Thế nhưng, k t ngày 01/7/2004, do chủ th s dụng đất trong nước, theo quy định của Luật Đất đai 2003, không còn được Nhà nước cho thu đất trả tiền thu đất một l n cho cả thời gian thu , c ng như việc thu đất trả

34 Khoản 4 Điều 1 Pháp lệnh 27/8/1996

35

Các Khoản 11 và 12 Điều 1 Luật s a đổi,bổ sung 01/01/1999

36 Luật số 25/2001/QH10 về s a đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

37 Luật số 13/2003/QH11 về đất đai

38

C c Điều 110, 111 và 112 Luật Đất đai 2003

trước tiền thu đất nhiều năm ị i ỏ, n n đối với tổ chức kinh tế, chủ yếu chỉ c tổ chức kinh tế s dụng đất dưới h nh thức giao c thu tiền s dụng đất

là c quyền giao dịch đối với quyền s dụng đất, k cả quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất Lẽ tất nhi n, vẫn còn t n tại nh ng tổ chức kinh tế đ được Nhà nước cho thu đất trước ngày 01/7/2004 mà đ trả tiền thu đất một

l n cho cả thời gian thu hoặc đ trả tiền thu đất nhiều năm mà thời hạn thu đất đ được trả tiền còn lại t nhất là 5 (năm) năm c quyền giao dịch quyền

s dụng đất39

Tuy nhi n, dưới p lực phải hạ sốt cho thị trường ất động sản, kiềm chế sự tăng gi nhanh ch ng của quyền s dụng đất và ất động sản g n liền

tr n đất vào thời đi m ấy giờ, ph p luật đất đai đ đặt ra hạn chế trong việc thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế nói

ri ng và c c chủ th thực hiện dự n đ u tư xây dựng kinh doanh nhà ở đ n

hoặc cho thu nói chung: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây là một trong nh ng nguy n nhân đ y thị trường ất động sản r i vào t nh trạng đ ng ăng t khoảng cuối năm 2004 đến khoảng cuối năm 2006 Hạn chế này sau đ được thu h p lại vào năm 2006, chỉ p dụng đối với c c dự n đ u tư xây dựng kinh doanh nhà ở đ n hoặc cho thu thuộc c c thành phố, thị x , c c khu đô thị mới của thành phố, thị x , hoặc c c khu đô thị mới được quy hoạch ph t tri n thành thành phố, thị x Đ ng thời, ph p luật đất đai c ng c sự nới lỏng quy

39 Đi m đ Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai 2003

40

Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

định khi cho phép chủ đ u tư được chuy n nhượng quyền s dụng đất đối với diện t ch đất đ hoàn thành đ u tư xây dựng đ ng ộ hạ t ng theo dự n được xét duyệt41

Ngày 28/11/2013, Hiến ph p 2013 được Quốc hội kh a III, kỳ họp thứ

6 thông qua và c hiệu lực thi hành ngày 01/01/2014 Nếu Hiến ph p 1992 chỉ

d ng lại ở quy định đất đai thuộc sở h u toàn dân do Nhà nước thống nhất quản l 42, th Hiến ph p 2013 khẳng định r đất đai là tài sản công thuộc sở

h u toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở h u và thống nhất quản l 43

Quyền chuy n quyền s dụng đất tiếp tục được ghi nhận44

Cụ th h a vấn đề sở h u đất đai và quyền của người s dụng đất trong Hiến ph p 2013, Luật Đất đai 2013 đ được an hành ngay sau đ một ngày, ngày 29/11/2013, và c hiệu lực thi hành t ngày 01/7/2014 Quyền giao dịch quyền s dụng đất của người s dụng đất n i chung và tổ chức kinh tế n i

ri ng, trong đ c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tiếp tục được ghi nhận và mở rộng Không còn ị giới hạn về h nh thức s dụng đất như quy định của Luật Đất đai 2003, tổ chức kinh tế đ c th c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất khi s dụng đất dưới h nh thức giao c thu tiền s dụng đất, hoặc h nh thức thu mà trả tiền thu đất một l n cho cả thời gian thuê Nhiều điều kiện c ng được quy định cụ th khi tổ chức kinh tế tiến hành việc chuy n nhượng quyền s dụng đất, chuy n nhượng quyền s dụng đất

g n liền với việc chuy n nhượng toàn ộ hoặc một ph n dự n Các quy định

ph p luật li n quan này sẽ được t c giả phân t ch cụ th trong chư ng 2

K ơ 1

Trong chư ng 1 luận văn nghi n cứu làm r c c vấn đề c ản sau:

Thứ nhất, nghi n cứu làm r c ch hi u kh c nhau về kh i niệm tổ chức kinh tế trong nước gi a ph p luật đất đai và ph p luật doanh nghiệp và pháp luật đ u tư; giúp người đọc nhận thức thế nào là tổ chức kinh tế với tư c ch là một chủ th s dụng đất; làm r vai trò của tổ chức kinh tế trong nước

Thứ hai, làm r nhận thức về quyền s dụng đất và quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước c ng như nghĩa của quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Thứ a, nêu tóm lược sự ph t tri n của c c quy định ph p luật đất đai về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước qua

c c thời kỳ, tạo c sở cho sự phân t ch, đ nh gi quy định ph p luật hiện hành

và đề xuất kiến nghị tại Chư ng 2

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT V QUY N CHUY N

NHƯ NG QUY N S D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH

T TRONG NƯ C VÀ HƯ NG HOÀN THIỆN

Theo ph p luật đất đai, đ c quyền và được thực hiện quyền giao dịch quyền s dụng đất n i chung và quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất n i

ri ng, tổ chức kinh tế trong nước c n phải đ p ứng nh ng điều kiện nhất định

do ph p luật quy định Dù Luật Đất đai 2013 là văn ản mới, chỉ c hiệu lực thi hành vài th ng g n đây (k t ngày 01/7/2014), nhưng vẫn c nh ng t n tại trong quy định li n quan quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế chưa được giải quyết, c ng như ản thân quy định của Luật Đất đai 2013 chưa được hoàn thiện V vậy, trong chư ng này, t c giả sẽ trực tiếp phân t ch, đ nh gi c c quy định ph p luật và đề xuất ngay hướng hoàn thiện cho vấn đề còn hạn chế nhằm tr nh sự trùng lặp trong nội dung phân t ch B n cạnh đ , với đối tượng nghi n cứu là quy định ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, nội dung phân t ch của t c giả trong chư ng này sẽ xoay quanh c c quy định về điều kiện thực hiện và điều kiện c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, quy định về chuy n nhượng quyền s dụng đất trong c c dự n đ u tư xây dựng kinh doanh nhà ở đ n hoặc cho thu , và c c quy định kh c li n quan quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế Nh ng nội dung như điều kiện nhận chuy n nhượng quyền s dụng đất, nghĩa vụ khi chuy n nhượng quyền s dụng đất…v v của tổ chức kinh tế sẽ không được đề cập trong chư ng này

2.1 Đối với quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

2.1.1 Điều kiện thực hiện quyền

Điều kiện thực hiện quyền còn được gọi là điều kiện chung đ thực hiện giao dịch quyền s dụng đất Đây là nh ng điều kiện được p dụng không chỉ